地产开发项目可行性研究报告 34页

'地产开发项目可行性研究报告34 目录第一章项目开发背景1.外部环境2.内部因素第二章项目概述1.项目区位及用地2.项目宗地现状及市政配套情况3.周边道路及交通状况4.周边环境5.规划控制要点6.土地价格第三章项目合作条件1.项目合作背景2.合作方介绍3.已取得的政府批文4.合作方式及条件5.法律事务分析第四章市场研究1.天津总体市场情况2.西南部市场分析3.主要竞争项目分析4.目标客户5.产品及价格定位第五章规划设计要点1.初步规划设计思路2.规划设计的可行性分析第六章项目开发计划1.开发机遇2.开发周期安排3.销售周期安排第七章投资收益分析1.产品组合2.成本预测3.税务分析4.经济效益分析5.项目资金预测第八章可行性结论1.项目优势2.项目劣势3.结论及建议34 第一章项目开发背景华苑新城项目处于天津市区的西南部,这里的西南部指由围堤道、复康路、友谊路、外环线及周边部分地块所合围的区域，约占市区1/6的面积，以下从两个大的方面来介绍该项目开发背景。一.外部环境1.根据国务院批准的1996---2010年天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地，包括如下几个部分：①以南开大学、天津大学为主体的第一高教科研区已基本完善，在天津的经济发展中起到很大作用；正在建设的第三高教区内已有城建学院、农学院、师范大学女子学院等院校；据粗略统计，天津市约50%的高等院校聚集在该区域。②老的大居住区有体院北、王顶堤等，新建设的大型的居住区----华苑居住区，正在兴建的有梅江居住区、华苑新城居住区、梅江南居住区等大型居住区。③天津高新技术产业园区华苑产业园区已初具规模，并且以每年增长30%的快速速度在发展。④规划在天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政办公区外迁。⑤该区域交通非常便捷，有京沪高速公路、津涞、津淄等出市主干道。有友谊、卫津、红旗、复康等市区快速主干道。规划有地铁3号线、地铁6号线、地铁7号线经过该区域，沿外环线规划有轻轨铁路。2.天津市主导风向为西南风，该区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。3.该区域高校科研机构林立，社会人文环境优越，在天津市民心暮中被认为是知识分子、富裕家庭聚居地区。4.从经济发展状况来看，该区域包括和平区、南开区、河西区三区部分建成区及外沿部分。该三个区是天津市经济最发达、最富裕的城区，该三个区的房地产起点一直很高，集中了全市约80%的中高档楼盘。商品房销售均价明显高于其他各区。综合以上各种因素，给万科在此处建设一个高档居住区提供一个良好外部环境。二.内部因素1.天津万科公司项目布局万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、万科新城、都市花园等物业，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米；世贸广场、都市花园位于城市中心地带，但体量较小。由此可看出，天津万科的主要物业集中在城市的北部，反观天津的总体规划和发展方向：中心市区向西南方向发展，由城市的行政中心的迁移和友谊路沿线34 的开发便可看出；沿城市向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿着津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和发展方向不相符，且万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被称为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象，万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域，所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落，结合天津的总体规划和发展方向，我们应在天津的西南部、东南部投入更多的关注，华苑新城项目就是其中之一，它正好填补了万科在城市西南部无物业的空白，也是条件最成熟，可以2001年上马的项目。2.天津万科公司现状：目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城三期、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期阶段，新城项目自98年开盘以来热销天津市，为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目体量大，是公司长远打算项目，从前期规划销售包装都必须谨慎进行，该项目由于产品和区位原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据目前经营趋势，天津公司必须再上新项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的影响力，在市场呼唤万科的大好形势下。天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会影响抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深深印到每个天津人心中，目前几个新项目中以华苑新城项目最为成熟，具备今年开工并销售的可能，经公司各方面调查研究，准备今年上马华苑新城项目，再陆续开发其他条件成熟的项目。34 第二章项目概述一.项目区位及用地1．项目区位华苑新城项目位于天津市西南部（见图1.项目区位图），建成后行政区划隶属于南开区管辖，距离市文化教育中心区约5公里，距离市中心商业区约8公里。项目所在地34 2.项目用地该宗地规划为居住用地，规划总占地面积71.74万平米，其中一期由合作方自己建设，现已建设大部分，二期为我司准备投资的用地，规划总占地面积44.29万平方米（664亩），其中界内用地38.07万平方米（约571亩），界外用地6.22万平方米（约93亩）。二.项目宗地现状及市政配套情况1.项目宗地现状项目四至为：东至陈塘支线铁路，南至规划路，西至外环线，北至红旗南路。宗地地块呈比较规则的梯形，原为农田,地质条件良好，土地已基本平整完毕,大部分场地平整至与周边道路标高相同,局部比路低1.0米左右,少量的鱼塘正在填土平整。(大部分场地平整)(大部分场地平整)34 34 (局部场地标高不够)1.市政配套情况整个华苑新城项目市政管网规划已设计完毕，各种市政配套源头在地块红线边界周围，具体如下：给水：供水主干管在项目用地北面滨水道上，为DN1200的管径，沿外环线侧已引入到项目用地红线边。雨水：项目用地南侧规划有一雨水泵站，总个项目内雨水通过泵站排到外环河。污水：项目用地南侧规划有一污水泵站，总个项目内污水通过泵站排出。煤气：项目用地北面滨水道上有DN400煤气中压管，为该项目气源源头，已引到红旗南路上。供热：项目用地内规划有一集中锅炉房，该锅炉房由合作方负责建设，我司交纳费用。供电：项目用地内规划有一3.5万伏变电站，该变电站由电业局负责建设，我司按国家有关规定交纳费用。通讯：由我司自行配套，目前在红旗南路上有12孔通讯管道，为该项目通讯源头。2.周边社区配套该项目属于新区开发,周边生活设施不健全,距离华苑居住区主社区中心较远,距离王顶堤居住区中心也较远,按规划必须建设中学、小学、幼儿园、派出所、街道办事处、公交站、市场等配套生活设施，大的商业公建设施可考虑利用华苑居住区现有设施。4.宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状配套设施类别名称教育设施天津大学、南开大学、理工学院、广播电视大学、华苑高级中学、司法学校34 医院第一中心医院、二七一医院、传染病医院大型商业设施佟楼商业中心、王顶堤批发市场文化设施天津图书馆、红旗影院、体育设施天津体育中心、天津网球运动中心公园天津水上公园、天津动物园其他华城宾馆、山西宾馆、会宾园等星级宾馆项目所在地三.周边道路及交通状况项目北侧为城市干道红旗南路，路宽40米，项目西侧为城市主干环线---外环线，交通极其便利，出行非常方便，目前有多条公交线路从本项目北面滨水道经过通向市内各个方向，项目东侧为陈塘庄支线铁路，为货运线路，一般每日往返车次为30次/24小时。该项目所在区域规划有地铁3号线，地铁7号线，沿外环线高架轻轨线，未来这些设施的建设使得该项目交通设施更发达，出行更方便。34 (北侧红旗南路)(西面为外环线)四.周边环境1.自然环境项目用地处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。2.北侧为正在建设的华苑新城一期，远处为华苑居住区，华苑是天津市安居工程重点起步区，占地167公顷，规划建筑面积185万平方米，九五年实施征地和基础设施建设，共划分10个居住小区，九六年实施住宅建设，截至2000年底，已基本建设完毕，进住居民880034 户。其中，安华里、居华里两个小区被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善；华苑的成功开发对本项目的开发定位有着很好的衬托。1.西侧紧靠天津市的城市主干环道--外环线，有着58米的绿化防护带。2.东侧为陈塘支线铁路，每天约有30趟货车经过，有一定的噪音污染，需采取一些降躁措施。(正在建设的华苑新城一期)(华苑碧华里)（东侧为陈塘支线铁路）34 五.规划控制要点1.总占地面积44.29万平方米（664亩），其中界外地面积为6.22万平方米（约93亩），可建设用地38.07万平方米（约571亩）。2.该地块规划指标如下：序号项目单位已批准的指标我司设想的指标1规划总建筑面积平方米5343003930002住宅建筑面积平方米4797003480003非营业性公建平方米30971300004营业性公建平方米23629150005综合容积率1.371.036住宅容积率1.231.057建筑密度%22.988绿化率%33.50六.土地价格土地价格按总占地面积计算，界外地与可建设用地价格相同。总占地面积为664亩,土地补偿费总额约为33200万元（以50万元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补）,住宅楼面地价为692.10元/平米。34 第三章项目合作条件一.项目合作背景：1993年天津市政府征用西青区外环线内部分土地建设华苑居住区，经市、区两级政府协商，市里开发70%用地，西青区开发30%用地，市政府就用征用的70%的土地建设完成了现在的华苑居住区，西青区保留的30%土地，即西华苑用地，西青区就交由其下属单位宁发房地产公司来开发，由于一些原因一直未开发建设，后与香港上市的天津发展控股有限公司合作成立港宁房地产公司后正式启动该项目，并由港宁房地产公司开发了华苑新城一期用地，现正在建设中，二期用地准备出让，在此种情况下，万科介入该项目。二.合作方介绍：土地已由西青区土地局征为国有，现在西青区土地局名下，西青区土地局为政府职能部门，港宁房地产公司为其下属公司的合资企业，港宁房地产公司做了部分前期工作，如规划成果，大配套协议等。但我司的合作方为西青区土地局。三.已取得的政府文件：1.市规划局审批的规划成果。2.与市安居工程办公室签定的大配套协议，该协议中明确红线外大配套费用包干，摊到该项目为2000万元整。3.市政府的会议纪要，在该纪要中明确西青区开发的土地可减免40%土地出让金，合作方承诺我司如用该土地做商品房，土地出让金可减免40%。4.市规划局核发建设用地规划许可证通知1.市政府征地办公室批准征用土地通知四.合作方式及条件1.合作方式万科一次性买断土地使用权，单独开发。2.操作方式万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议，然后去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。港宁房地产公司前期投入的部分费用由其上级单位西青区土地局对其进行补偿，与万科不发生直接关系。3.土地价款及付款进度（1）土地价款：土地总补偿面积约664亩，土地补偿费总额约为33200万元（以50万元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补）该补偿费含征地补偿费、高压线拆迁、自来水河道掩埋、地上树木迁移、地上物拆迁、地下管线拆迁、项目前期费用等有关的全部税费支出。（2）付款计划：①双方签订协议后一周内我司支付5000万元补偿费。34 ①余额在签订协议后三年内付清，在2002年6月30日支付余额的三分之一（即9400万元），2003年6月30日再支付余额的三分之一，最后一笔于2004年6月30日前付清。4.合作方的主要工作（1）保证红线外市政大配套按2000万元包干（含给水、排水、天然气和周边市政道路）。（2）规划在项目地界内的集中锅炉房，万科不支付该部分用地的土地补偿费。（3）协调3.5kv变电站的建设，保证项目按期供电，我司仅按按国家规定交纳供电贴费，不再交纳其他费用。（4）负责锅炉房的建设，保证项目供热需求，在项目首期竣工后的第一个取暖期提供供热,收费标准为60元/建筑平米。（5）项目内非营业性公建由万科进行自配自建，保证万科免交非经营性公建配套费。（6）保证万科按法定土地出让金的60%交纳。5.相关的政策规定市政配套政策名称普通住宅收费标准收费说明本项目标准市政大配套费165元/建筑平米包括红线外给水、燃气、雨水、污水、道路、绿化等市政设施的工程费用按标准约需6485万元，本项目为2000万元包干。供热82元/建筑平米包括锅炉房建设费及征地费、一次管网建设费60元/建筑平米供电贴费240元/KVA供电工程贴费，工程费另计通讯6元/建筑平米红线外基础设施建设费出让金土地局评估的土地地价总额的17%评估值约为4500万元，考虑减免后为2700万元6.与周边地价比较①与华苑居住区用地比较，华苑用地是93年征用的土地，时间相隔太久，地价无太多可比性。②与华苑新城一期用地相比，其大部分用地在93年征用，在98—99年又征用周边部分农民用地，据调查其征地补偿费基本在40万元/亩，但考虑其完成地上物、树木、高压线拆迁、场地填土平整等费用及不提供优惠的配套及出让金政策情况下，综合地价接近50万元/亩。这与我司洽谈基本确定的50万元/亩接近。③请地价评估所有关人员做过初步评估，评估值在750元/平米，即50.03万元/亩，与我司确定的价位基本相同。34 ①本项目南侧有一块农民集体土地，其土地方与我司洽谈过，单纯毛地补偿费要价为40万元/亩，其在区位及现状条件上均不如本项目，如将其做熟到本项目目前程度，综合地价可能超过50万元/亩。综合上述比较结果，我们认为目前确定的土地购买价是一个比较合理的市场价位。五.法律事务分析1.土地性质①土地所有权：国有用地②现在土地使用权：西青区土地局③土地规划用途：居住用地2.取得土地使用权程序①万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议。②去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。3.取得土地使用权需要的工作日一般向市土地局报土地出让文件后30个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。4.取得土地使用权的风险及控制合作方出示的关于免40%土地出让金法律文件时间比较早，土地管理部门是否继续执行，是一个待定因素，经与合作方协商，合作方保证我方按土地出让金的60%交纳，否则我方可从其补偿款中扣除。5.总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，合作方只有一家，并且为政府----西青区土地局，合作风险相对较低。宗地规划为居住用地，已征为国有用地，土地地权在西青区土地局名下，项目报批手续基本完备。34 第四章市场研究一．天津总体市场情况天津市房地产市场进入2001年以来，全市房地产投资计划比去年增长23%，达到160亿元。本市房地产业“十五”目标确定，5年内完成投资850亿元，人均使用面积16.5平方米。93——2000年商品房销售量变化情况2000年，天津房地产市场实现高速良性增长，危改工程已逐步完成，货币还迁因素渐渐淡出市场，个人改善型购买占据市场主力，达到98%，进入纯市场化运作时期（见93—2000年，商品房销量变化情况及人均使用面积增长情况）人均使用面积正是货币还迁和房改政策和相关金融政策的结合，充分地调动和激发了百姓的购房积极性，使得普通老百姓逐步从观念上接受了购房去改善生活条件的思路，天津的房地产形成了目前的良好市场化运作的局面。34 人均使用面积个人购房比例示意图调查报告及分析显示：改善居住条件为近期住宅消费的主要原因，三口之家为住宅消费主体，价格在20-30万元，面积在80-100平米之间的商品房是消费者购房首选，其中单价在2000—3000元之间的占总量的40%，单价在3000—4000元之间的占总销售量的12%。影响市场需求的首要因素是房屋价格，贷款是消费者首选的付款方式。二．西南部市场分析1．区域市场特征：从目前该区域市场整体市场环境、供需总量以及开发程度，可以看出以下特征：34 1)西南部市场尤其是南开区从93年-00年基本保持着天津市市场供需量的第一位，累计销售面积约800万平米。2)市场成交价格为3000元/平米，比天津市场总体水平略高（天津市为2640元/平米）。3)开发趋势形成以路带房的开发模式，即红旗南路延线华苑居住区周边不同规模的中小型项目。4)开发规模基本上在5万平米以上，甚至出现了百万平米的开发项目，如华苑居住区、华苑新城、梅江居住区等。5)开发产品比较单一，除少量的联排别墅的出现，基本上全是6层砖混住宅及12层小高层的形式。6)开发项目更加注重社区本身环境的营造，但同比缺乏个性与主题，没有形成重量级的“景观社区”。7)区域内为知名公司的主力市场份额（顺驰集团、宁发集团），获得土地价格相对低廉，竞争压力很大。8)区域内没有形成一定的明星楼盘及知名住宅品牌。1．区域楼盘介绍项目名称项目地点开发商规模价格备注久华里华苑居住区天津华夏住宅建设有限公司16万㎡均价3400元/平方米期房建筑形式为多层砖混。绮华里华苑居住区天津市安居建设发展总公司21.8万㎡起价2610元/平方米均价3100元/平方米现房多层砖混结构欣居园红旗南路大开发、林克森·华澳（天津）房地产开发有限公司2.4万㎡高层起价2687元/平方米均价3000元/平方米砖混均价2580元/平方米现房多层砖混结构及14层框架高层34 云华里鑫园公寓华苑居住区天津港宁房地产发展有限公司5万㎡起价2680元/平方米均价3000元/平方米期房高层框架结构华胜安居小区红旗南路天津市华胜房地产开发公司10万㎡砖混7层起价2670元/平方米均价2835元/平方米9层框轻起价2746元/平方米均价2868元/平方米现房多层砖混9层框轻已售60%金谷园红旗南路天津市天祥房地产开发公司12万㎡起价2060元/平方米均价：2588元/平方米现房已售70%多层砖混金淼园红旗南路天津市登发房地产开发公司5万㎡起价2068元/平方米现房已售70%金禧园红旗南路天津市凌云房地产开发公司4万㎡起价2080元/平方米均价：2540元/平方米现房多层砖混已售70%3.西南部市场分析通过对西南部市场的综合分析及分布项目楼盘的归纳的分析，可以看出该区域市场在市场潜力、发展趋势、开发方向以及销售引导上都具有很强的优势，现给予述评：外部环境：1）交通道路的改善：随着天津市”十五”规划的发展，该区域将成为00年-05年的重点建设道路，有利地带动区域内的市政及住宅的发展，介时位于南部的李七庄及华苑周边地带的人文环境将会提升一个档次。34 1）市政府的南迁：市政府计划将于2-3年内南迁至河西区，对未来天津市南部区域整体经济、文化环境将起到决定性作用。2）市场供需保持增势：01年南部市场供需仍将保持高速增长势头，预计在90万平米，而华苑居住区的延伸开发，梅江居住区全新开发，成为01年住宅市场市场热点区域，并仍将成为河西、南开、和平甚至河东客户资源关注的首选区域3）未来3-5年供应量较大：西南部地区随着交通道路的对外扩展，可开发的土地资源仍具有很大的潜力，未来3-5年内供应量较大,主要项目有:已经开工建设的梅江居住区,总建筑面积约178万平米,正在启动的梅江南居住区,总占地面积240公顷,规划建筑面积为150万平米,华苑新城一期规划建筑面积为50万平米。内部市场优势：1）新型产品开发空间大：该区域市场虽然在开发规模、价格水平均属天津市前列，但是在开发产品的上并太大创新，无形中形成了一定的市场“空白”，这就为新型产品的介入及迅速占领市场提供了很大的机会点。2）销售价格上升势头强：由于整体环境、设施的跟进建设，以及开发规模的不断扩大，无疑将会拉动土地价格及居住品质的攀升。而随着大量高素质人口的迁入，适度开发的新型、高标准的住宅产品仍将会成为首选，所以导致性能价格比的上升（现有少量联排别墅价格在3900元/平米，面积在220平米左右，基本售空）3）.创造主题性社区：该区域的大型社区基本上注重了整体社区的营造，但在规划思想上与营销包装上没有过多考虑社区本身的个性化表现，导致社区品质与社区之“魂”无法突出显现，为今后开发方向提供了很大的规划空间与平台。4）呼唤品牌住宅：34 华苑居住区目前已成为本市最大的成熟社区住宅项目之一。发展势头看好，但随着开发的不断深入，也未能出现更具市场吸引力的明星项目。如果我司能介入该区域进行规模开发，凭借万科品牌的市场感召力及影响力与华苑环境优势进行强强组合，加上人文环境的影响，使项目的市场效应一定会受到天津市中产、富裕阶层的普遍关注，甚至能够成为其首选的居住地。天津市由南部区域，以和平、河西、南开三区的住宅消费水平在全市消费水平中趋于中高档，市场需求量以及需求品质很高，但是在大型规模社区建设上，华苑及周边区域内缺乏标志性的高品质品牌住宅，这也是开发所要面对的良好市场迎合点。97-98年“立达公寓”的成功发售正是印证了这一点。三．主要竞争项目分析类型地点开发商规划形式产品类型销售价格销售率配套设施物业管理华苑久华里（南）迎水道南侧华夏住宅建设占地15万平米，容积率1.17。采用中心花园与四个组团园林相结合环境布局，设有集中的会所、停车场。楼盘全部采用坡屋顶6层砖混结构形式，房型83种，面积指标为110-220平米。户型均为起居厅朝阳与朝阴两种形式。起价：3100元/平米均价：3400元/平米目前为社区东侧发售。销售率到达40%。西侧在4月份开盘。可视对讲，INTERNET入户，采用红外线预警系统。物业管理费：0.9元/平米。华苑新城华苑宾水西道南侧港宁公司占地50万平米。容积率1.37。采用条形生态走廊与社区组团花园结合形式。共分为7组团4期开发。产品形式各异：联排别墅（200平米以上）、小高层、多层砖混住宅（主力单位）。砖混起价3000，联排别墅起价：3900(售罄)，高层起：2500，均价：3400元/平米。目前云华里（1期）达到60%销售率。卡式智能化管理。INTERNET入户，户内对讲联网系统。物业管理费：0.7元/平米。宁发房产占地22万平米。砖混起价：2890单元设楼宇对讲系统、34 水上国际村红旗南路与宾水道交口大面积绿化及园林设施，设有停车场、社区中心。除3座高层外，均为6层砖混结构。面积指标98.14—145.65平米。元/平米均价：3100元/平米。错层起价：3020元/平米均价：3200元/平米高层未发售。销售率现达到60%。24小时安全保卫、提供全天候温泉水服务。物业管理费：0.7元/平米。梅江居住区天津市南部华夏房地产天津顺驰投资集团永泰房地产等占地191.98公顷。容积率0.93,居住区采用生态湖面与社区组团花园结合。共分为15个小区组成。现开工为芳水园、玉水园、蓝水园共32万平方米。建筑形式多为多层砖混部分小高层。玉水园砖混均价：3800元/平米芳水园未正式发售内定砖混均价：3800元/平米英特网专线入户、安装可视楼宇对讲、小区安装红外监控及摄像监控、24小时安全保卫、直接引用水、中水、2.6公顷湖面。物业管理费：2.5元/平米。顺驰世纪城（南）黑牛城道南侧天津顺驰投资集团建筑面积22万，容积率1.29。打破原有中心花园规划为社区组团近邻绿化布局。共分2组团。设有集中停车场、会所。由6层砖混与12层小高层组成。面积指标为70-230平米28种房型。起价：3430元/平米，均价：3600元/平米目前为1组团销售阶段。销售率：50%宽带网络系统，智能卡式管理；物业管理费：0.9元/平米以上项目的特点为：1）社区环境的加强与改进34 ：整体开发量都在20万平米以上，代表了城市西南部典型项目的特征，规划设计聘请知名设计单位进行规划设计，强调社区整体环境与居住者生活的互相依托，改变了原有的“静态、观赏性”的社区规划方式。1）社区规划欠缺：由于受土地容积率的限制，基本上全部含有小高层的产品形式，形成了“中层、中密度”的规划格局。2）产品形式的单一，面积指标的多样化：户型形式包括：平层、错层（但没有复式结构），由于受结构影响，户型布局基本上均采用阳厅、暗厅的处理手法，但面积指标从70-220平米以上，跨度很大，主要是考虑到不同家庭结构特点的原因。3）整体功能性的加强：除原有的配套设施外，在智能化管理，宽带上网社区服务方面都给予了明显的加强，体现了高品质社区的概念。4）销售价格水平接近：周边项目的销售价格基本上在3000-3500元左右，在这种价位下，销售情况比较平缓，每月销售量在2000平米左右。5）形成一定销售、入住高峰期：以上项目基本上处于期房销售阶段，采用分组团进行发售，01年4月份都将有新的组团推出（独立项目供应量在5-10万平米），今年市场竞争激烈。并且01年8月份，02年6月份都将达到现房入住的工程状况。6）区域市场知名度较高：由于项目的宣传力度很大，在区域内又没有具有绝对竞争力的项目，以上项目代表了区域内最高开发水平，形成很高的客户认知度。四．目标客户根据以上市场调查及分析，确定项目的目标客户为以下几类：1．天津市中南部区域以和平、南开、河西区旧有住宅小区的外延范围，良好的交通条件，居住品质的提升成为当地改善型居民购买的首选。2．西青开发区独资、合资企业中白领阶层。3．项目周边地区的私营业主、富裕农民。4．全市中的中产、富裕阶层。5．部分外籍人士。6．投资类客户。34 五．产品及价格定位：万科进入该地区将面临较大的市场竞争，但万科在社区发展、产品规划和品牌影响力方面的优势也十分明显。基于市场情况和开发优势，对该地区新项目的产品价位作如下预计：1．联排别墅：价位:45002．低层公寓（4层）：价位:34003．板式小高层：价位:300034 第五章规划设计要点一.初步规划设计思路1.总体规划设计思路　拟借鉴万科新城欧美小镇的发展经验在天津市西南部地区建设一个高档次的居住社区。并注意从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果。l与环境、环保有机的结合l培养主题鲜明的社区文化l居住区良好而有效的交通组织l市政设施在居住区内便利有效的组合l提供优秀的居住单体建筑设计l注重反映居住区不同功能的视觉特色具体反映在规划上，意图实现“花园城市”构想，规划设计成由类型、密度、空间、体形、平面、以及市场价位不尽相同的住宅建筑组成的居住社区，社区内具有完整的配套服务设施及管理系统，满足人的精神及物质需求。2.产品特征　以低层、低容积率产品为主，小高层住宅为辅。推出低层联排别墅、独立、双拼别墅、四层花园洋房以及十一至十二层小高层住宅等四种类型。并以小高层来提高项目容积率，填补规划平面中的死角区域。　　　3.注意采用隔音墙、中水系统以及保温砂浆、中空玻璃、地板采暖等环保和节能产品，实现环保和节能的目的。4.34 本项目所在地华苑区域作为天津市房地产开发热点，在市场潜力、发展趋势、开发方向以及销售引导上都具有很强的优势。但在现阶段也存在着开发产品单一、社区缺乏个性与主题以及缺少明星楼盘和住宅品牌的弊端。基于华苑区域的外部环境和市场情况，以及万科在社区发展、产品规划和品牌影响力方面的优势，考虑借鉴万科新城的成功经验，在该地区开发低层、低容积率的联排别墅为主的华苑新城项目，具有良好的市场前景。1.华苑新城项目位于华苑居住区以南，西临外环线，北侧为城市干道红旗南路，交通便利。且市政配套设施完备。由于属新区开发，周边生活设施不健全，需按规划建设中、小学校以及公交站、市场等生活配套设施。部分配套设施可考虑与华苑居住区现有设施资源共享，周边地区可利用的配套资源比较完备，见第一章项目概述介绍。该项目的建设，对完善该区域的自然环境，提高并丰富该区域的居住层次，带动该区域的社区文化建设，实现与周边地区的资源共享并最终实现华苑大社区的统一规划具有积极意义。二.规划设计的可行性分析1.我司拟规划的经济技术指标：　既定容积率为１.03　　　　　　　　　　　　　建设用地面积３８．０７万平方米。　其中低层联排及独立双拼别墅　　　５０％　　　　　　　　四层花园洋房　　　３０％　　　　　　　　　　　小高层　　　２０％总建筑面积：39.3万平方米　　　非营业性公建：３．０万平方米　营业性公建：1.5万平方米　住宅建筑面积：３4.8万平方米2.原方案批准的综合容积率为１．３７，它的主要建筑形式为多层和小高层。我司拟定容积率为１左右，拟以低层联排别墅为主导产品，突出环境设计，强调高尚社区文化氛围，实现我司规划设计思路。3.项目宗地比较规整，东至陈塘支线，南至规划路，西至外环线，北至红旗南路。沿陈塘支线需退32M隔离带，沿外环线一侧需退58M绿化隔离带。该地块原为农田，土地基本平整完毕，大部分场地平整至与周边道路标高相同，局部比道路低１．０米左右。少量鱼塘正在填土平整。总体来讲场地情况良好，适于完成我司规划设想。34 1.华苑新城项目位于天津市西南部，处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越。且毗邻天津市高教区，人文环境优越，是居住的上佳区域。但该项目东侧为陈塘支线铁路，西临外环线，考虑会对居住区产生噪音影响，拟设置绿化隔离带以及隔音墙来减少噪音影响。并在总体规划设计中加以考虑。2.华苑新城项目周边市政工程配套设施完备。居住区主要出入口沿规划路和红旗南路设置,方便交通及与现有居住区的沟通联系。给水、雨水、污水、燃气等市政大配套已接近该项目地块边界，供热、供电设施在项目用地内规划有锅炉房及变电站。总体情况适于完成我司规划设想。3.由于该项目属新区开发，基本生活配套设施不健全，需按规划配套建设公建，拟建配套公建面积约4.5万平米，并考虑部分与华苑居住区生活配套设施的资源共享，周边地区可利用大的商业、医疗、教育、文化、体育以及娱乐设施完备，方便居民使用，规划中可考虑少建营业性公建。4.通过对天津市房地产市场及华苑等周边居住区楼盘对照分析，表明我司拟在华苑新城推出的以低层联排别墅为主导的住宅产品的规划设想，抓住了华苑及周边地区缺乏标志性高品质住宅的市场迎合点，具有很强的可操作性。34 第六章项目开发计划一.开发机遇：1、根据天津公司2001年经营计划，需要有新的项目上马，提供利润支持，以保证完成集团下达的经营计划。2、该项目主要竞争项目梅江生态居住区已经开始建设，但大气候还未形成，而华苑居住区基本建设完成，该区域已很成熟，该项目如果今年开发将具有优势。3、该项目地价支付较迫切，不适合做储备项目。鉴于以上几点，计划2001年开发该项目，初步预计可在2001年上半年开工。二.开发周期安排：华苑新城项目如果按我司的规划设想进行调整后，项目总建筑面积为39.3万平米,其中住宅面积约34.8万平米，配套非营业性公建面积3万平米，可销售面积约36.3万平米。该项目拟分四年开发：1、2001年开发6万平米。2、2002年开发12万平米。3、2003年开发12万平米。4、2004年开发6.3万平米。三.销售周期安排：第一期于2001年8月开始销售，当年结算5万平米。2002年销售9万平米。2003年销售10万平米。2004年销售10万平米。2005年销售2.3万平米。34 第七章投资收益分析一.产品组合及平均单位售价、单位建安成本：按目前初步的产品组合设想，项目的平均售价及主体建安工程成本如下：连排多层小高层合计营业性公建总计容积率0.771.202.281.200.501.13占地比例50%30%20%100%100%100%占地面积14.508.705.8029.003.0032.00建筑面积11.1710.4413.2034.801.5036.30平均单价4,5003,4003,0003,6014,0003,618单位建安成本1,1009001,1001,0401,2001,047二.成本预测按目前掌握的情况及万科新城同类产品实际结算成本情况，预测在上述产品组合下，该项目总体成本情况如下：项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）说明土地获得价款39,0551,076地价50万元/亩;土地出让金2700万元,契税1138万元,红线外市政配套2000万元开发前期准备费2,33264规划设计、报批报建、临时设施主体建筑安装37,9921,047毛坯房交工，见上表社区管网工程费13,842381园林环境费4,556126配套设施费4,800132共3万平米，1600元/平米开发间接费1,81050资金成本850万/行政管理费用15万/月/其他240万开发成本合计104,3862,87634 销售费用4,340120项目总投资108,7252,995上述成本测算较为保守，主要体现在以下几个方面：1.地价按50万元/亩测算，可能会有下降空间；2.建安成本参照新城水平，新城赶工存在一定的设计、基础处理不经济问题，该项目应低于新城水平；3.区内市政配套完全按照政府收费测算，存在一定节省空间；4.现计划建筑面积调减为36万平米，公建配套同样存在调减的可能。三.税务分析天津地区通过公司争取，一般可从政府取得灵活的优惠税收政策，目前兴业发展公司享受所得税50%、营业税20%的优惠；住宅发展公司享受营业税及所得税50%的优惠，目前就该项目的开发形式、税收优惠，天津公司尚未与地方政府沟通，保守期间，按国家法定税率考虑：1、营业税及附加：销售收入的5.05%；2、所得税：税前利润的33%；3、土地转让契税：土地成本（拆迁补偿费、土地出让金、大市政配套费）的3%；即使按法定所得税率，因天津公司亏损项目（业务）及公司本部费用的存在，实际税付可能远低于33%，但从项目评价角度，暂不考虑该因素。四.经济效益分析1.项目总体收益情况：根据上述售价、成本及税务测算，该项目总体经营情况如下：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入3618131,324直接成本2876104,386总投资2995108,725税前利润44015,966税后利润29510,698内部收益率37.58%销售净利率8.15%总投资回报率9.84%销售毛利率15.46%获利指数1.0834 资金峰值比例0.05地价支付贴现比0.83启动资金获利倍数1.98项目开发周期内各年的利润体现如下表:经济指标2001年2002年2003年2004年2005年合计结算面积（m2）50,00090,000100,000100,00023,000363,000单位利润(元/m2)294.7294.7294.7294.7294.7294.7利润(万元)1473265229472947678106982.敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。1）成本变动对各项经济指标的影响：经济指标预测成本×90%预测成本×95%预测成本预测成本×105%预测成本×110%总投资98,422103,648108,725114,102119,598税前利润30,61025,38320,306114,1029,703税后净利17,60114,09910,6977,0953,593内部收益率127.40%70.64%37.58%15.53%-0.45%销售净利率13.40%10.74%8.15%5.40%2.74%保本售价285630073155331134702）售价变动对各项经济指标的影响：经济指标预测售价×90%预测售价×95%预测售价预测售价×105%预测成本×110%营业额118,191124,757131,324137,890144,456税前利润7,68713,92220,30626,39132,625税后净利2,5076,55210,69714,64218,687内部收益率-8.44%9.91%37.58%64.19%108.76%销售净利率2.12%5.25%8.15%10.62%12.94%3）容积率变动各项指标的变化主要指标容积率0.9容积率1.0容积率1.05容积率1.1容积率1.2多高层比3.35：12.06：11.64：11.44：10.8：1营业额123973130770131324137598144882总投资102897108539108725114206120252税前利润111711424115966112319541税后净利748495411069875256392内部收益率销售净利率6.047.308.155.474.414.盈亏平衡点分析（1）保本售价：3,154.49元/m234 （1）保本销售率：91.04%5.项目收益水平综合分析：就项目本身的收益水平而言，8.15%的销售净利率较低，售价、成本、容积率变化对项目收益水平影响较大，但不考虑成本中保守因素及项目可立即开工带来的管理成本的节约，存在以下操作层面上的因素对项目收益有较大影响：1）税务资源的充分运用：A、若实现用万科住宅发展公司操作该项目，取得营业税及所得税50%的优惠，则可增加税后利润5950万元，使项目销售净利率达到12.68%;B、若实现用兴业发展公司操作该项目，取得所得税50%、营业税20%的优惠，则可增加税后利润3950万元，使项目销售净利率达到11.15%;C、若地方政府强烈要求在当地注册公司，且不给任何税收优惠，则通过迁移现有公司消化遗留项目（业务）亏损，并承担天津公司本部费用的方式，每年提供2000万元税务资源，可减少项目所得税2640万元，使项目实际销售净利率达到10.16%;2)项目全部兴建地下室：因地质条件不好，从经济角度，可能除小高层外，全部兴建地下室，则可增加可售面积约5.6万平米，地下室增量成本1230元/平米（土建850元/平米，配套380元/平米）按平均售价的一半销售，单价为1984元/平米，则可实现税后利润2450万元（按法定税率计算），项目销售净利率达到9.23%;3)若同时实现50%退税及兴建地下室：则共可增加税后利润9050万元，项目销售净利率达到13.68%,总税后利润达到19748万元，平均每年可贡献4900万元。综合来看，该项目销售净利率至少应在10%以上。五.项目资金预测1、资金流量及有关指标：项目01年02年03年04年05年合计一、现金流入销售面积（m2）50,00090,000100,000100,00023,000363,000平均售价(元/m2)3,6183,6183,6183,6183,618销售额18,08932,56036,17736,1778,321131,324回款额15,37530,38835,63436,17713,747131,324小计15,37530,38935,63536,17713,747131,324现金流入现值NPV124,989二、现金流出1、付地价款10,0009,6859,6859,68539,05534 2、付工程款7,91518,23921,03113,5722,76563,5223、开发间接费312546624328-1,8104、期间费用5971,0751,1951,1952744,3405、税金9132,3703,1333,2782,20611,901小计19,73931,91635,66929,5105,245120,627现金流出现值NPV116,980三、净现金流量-4,363-1,527-346,6688,50210,697四、累计净流量-4,363-5,890-5,9247439,245**五、平均资金占用-4,363-5,890-5,9247439,245**六、资金成本-280.78-379.04-381.24-1,041七、内部收益率IRR33%八、获利指数现金流入现值/现金流出现值1.07九、资金峰值比例资金峰值/（总开发成本+期间费用）-0.05十、地价支付贴现比各期支付地价现值之和/地价总额0.83十一、启动资金获利倍数-1.982.资金缺口及解决办法：依据目前掌握情况及设想，预计该项目资金缺口为：2001年2季度缺口7000万元，3季度缺口3000万元（合作款首期付5000万元），天津公司现有资金可解决3000万元，期余7000万元希望总部结算中心支持。若最终谈判地价首期支付超过5000万元，则资金缺口相应增大，也需依靠总部结算中心支持。34 第八章可行性结论一.项目优势：1.该项目与华苑居住区接邻，华苑居住区目前已成为本市最大的成熟社区住宅项目之一，由于受较好自然环境、人文环境的影响，成为天津市中产、富裕阶层首选的居住地，该区域发展前景良好，在该处做项目会有很大的升值空间。2.项目用地处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。3.交通便捷，出行方便。4.万科的品牌及开发手法在天津处于一流水平，在竞争中处于有利位置。二.项目劣势：1.项目现批准的规划方案与我司设想有较大出入，需进行规划设计调整，调整结果成在一定变数。2.东侧为陈塘庄支线铁路，每天约有30趟货车经过，有一定的噪音污染，给规划设计处理带来一些难度。1.外环线汽车噪音。三.结论及建议：该项目在城市西南部树立了一个具有知名品牌、高品质、高档的大型规模社区，为万科在天津又树立一个标志性的产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。34'