大型室内主题乐园项目可行性研究报告 66页

'X（SEGA）大型室内主题乐园项目可行性研究报告目录第一章总论1第一节项目背景1第二节项目概况3第二章市场分析与项目分析7第一节市场分析7第二节项目优劣势分析13第三章场址选择16第一节地址现状16第二节地址条件16第四章节能节水措施19第一节节能措施19第二节节水措施20第五章环境影响评价22第一节项目场址环境现状22第二节项目建设与运营对环境的影响22第三节环境保护措施23·iv· 第四节环境影响评价25第六章劳动安全卫生与消防26第一节危害因素及危害程度分析26第二节消防设施26第七章组织机构与人力资源配置29第一节组织机构29第二节人力资源配置33第八章项目实施进度34第一节建设工期34第二节项目实施进度安排34第九章投资估算35第一节投资估算35第二节资金筹措38第十章财务评价40第一节财务评价基础数据与参数选取40第二节主营业务收入及税金估算40第三节成本费用估算41第四节利润及利润分配估算43第五节财务效益分析43第六节不确定性分析44·iv· 第十一章研究结论与建议46第一节研究结论46第二节建议47·iv· 附录附件：附件1：企业法人营业执照（副本）复印件附表：附表1：项目投入总资金估算表附表1-1：建筑工程费用估算表附表1-2：工程建设其它费用估算表附表1-3：流动资金估算表附表2：主营业务收入、税金及附加估算表附表3：固定资产折旧费估算表附表4：无形资产和递延资产摊销费估算表附表5：总成本费用估算表附表6：利润和利润分配表附表7：财务现金流量表附表8：项目借款偿还计划表附图：附图1：项目所在地地理位置示意图·iv· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第一章总论第一节项目背景一、项目名称SEGA大型室内主题乐园项目二、项目发展商和合作商概况项目发展商是大连X科技集团，合作商是日本SEGA株式会社。大连X科技集团：大连X科技集团创建于1994年，秉承“树业之道、源于精品”的经营理念，先后在辽宁、河北等地开发了工业与商住类型总建筑面积达数百万平的地产项目，实现年产值近几十亿元人民币，经过多年成功经验的积累，目前年开发建设能力已达百万平方米。历经16年的发展，现注册资本1.36亿元人民币，拥有各类管理与专业技术人才307名，已成为集地产投资、装饰工程、园林工程、物业管理、生物科技、红木家俬生产六大支柱产业为一体的集团化企业。大连X科技集团是国家认定的高新技术企业，已通过ISO9000认证，并先后荣获“企业管理先进单位”、“建设部景观园林示范单位”、“大连市诚信企业集团”等荣誉称号。集团于2008年开始研究新一代商业地产模式——·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告城市主题娱乐综合地产项目，并于当年成为日本SEGA株式会社在中国投资的重要合作伙伴。日本SEGA株式会社：SEGA于1954年在日本成立，1984年以前该公司是一间专门制作弹珠机的公司。1984年后该公司致力于游戏软件、游乐设施设备的开发，一直以来这方面在日本是投资最大的企业。而且，是目前世界上少数拥有能自主“从一般的游戏设备到大型的游乐设备开发、及大型游艺游乐项目的开发、设计、运营”能力的企业。日本SEGA株式会社多年来致力于大型模拟游艺设备研发、游戏软体设计等工作，并先后在日本、韩国、美国、阿联酋等发达国家建设运营了以SEGA大型人机互动为主的室内游乐综合场馆，截止目前SEGA已成为在室内游乐场领域的全球第一。经与日本SEGA集团常务董事田副康夫先生、SEGA株式会社驻中国首席代表杨峻先生的多次交流与谈判后，大连X科技集团已于2010年4月20日与日本SEGA株式会社签订了在中国大连建设《中国SEGA室内游乐场项目》的合作意向书。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告SEGA室内游乐场图片·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告三、可行性研究报告编制依据1、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）；2、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；3、辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准；4、《大连市经济和社会发展“十一五”规划纲要》；5、《建设“大大连”规划纲要》；6、委托方提供的其他材料。四、项目提出的必要性第一，大连旅游的特点是以大海为依托，美丽的自然风光来吸引游客，但是具备高科技休闲互动的场所少之又少。处于旅顺南路沿海观光带上的凌水湾，区域内高素质人群集中，自然风光优美秀丽，毗邻星海湾，是打造大连深层次休闲旅游文化互动娱乐绝佳之选，把凌水湾的自然风光和现代高科技休闲旅游文化娱乐结合起来，必将开创大连旅游新纪元，成为大连旅游又一处旅游胜地。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第二，大连的休闲旅游文化娱乐产业随着时间推移，正在由东部向西部推进，凌水湾高科技创新休闲旅游文化娱乐产业的发展，必将成为把大连休闲旅游文化娱乐推向更高层次的关键。目前大连西部的星海湾广场已经形成了单一旅游观光、高端餐饮、会展文化特色区域，随着时代的发展已不能满足人们日益增长的休闲旅游文化娱乐需要，凌水湾以科技创新文化为主题大力发展的高科技休闲旅游文化娱乐产业，为人们提供最先进的数字娱乐体验场所、亲海的居住和购物场所、以及特色餐饮等具有现代特色的“休闲互动体验式娱乐文化”必将极大的满足人们日益增长的休闲旅游文化娱乐消费需要。第三，星海湾以西目前居住约有100万包括大学学子和最具有活力的信息产业精英在内的人口。从黑石礁至河口地区无像样的商业区、更无像样的休闲娱乐、餐饮影院等休闲文化娱乐场所，在一定程度上限制了这个地区人们的消费、休闲娱乐活动，满足人们在休闲娱乐、旅游、购物等方面的需求势在必行。第四，大连市目前有青泥洼桥与西安路都是以购物为主的两大主力商业区，竞争不但激烈又只能单一满足人们的物质需要。随着时代的发展生活水平的提高，虽然在商业区内设置传统的影院、滑冰场、健身等场所外，但仍然难以满足当今人们对精神文化娱乐的需要。未来商业的发展，一定是商业区与更时尚、更刺激、科技含量更高的互动体验式休闲娱乐项目有机的结合起来，协同发展。第五，大连·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告SEGA室内游乐场是继阿联酋SEGA室内游乐场后全球第二个SEGA室内游乐场，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。成功商业娱乐项目是城市经济文明和建筑文明的象征，是城市精神的体现，它在城市所树立的方向性、地标性，必将成为城市和该区域的一笔无形资产，并对区域的发展起到强有力的辐射作用，提升城市形象。同时，社会中坚消费群体热衷的室内娱乐项目，无疑又是优化和保障区域商业区能够成功优异运营的关键，一个成功的区域商业区不但能创造上万个稳定的就业岗位，还能创造出上稳定，而且数额巨大的税金。综上所述，SEGA室内游乐场的建设必将为凌水湾的商业发展起到极大的推动作用。大连地处北方，秋后、冬季、初春约有接近半年的时间不适合户外游乐，以大连发现王国为例一年中只能在3月末到10月初的半年时间里营业，除了不能四季满足人们的休闲娱乐需要外，又不能在天气变冷后景观不再的季节里做出旅游空白季节的填补。SEGA室内游乐场不但会是大连市高科技休闲互动旅游的新亮点，也必将成为城市旅游空白季节的新热点。最后，SEGA室内游乐场的建设必将对改变城市区域地位、都市圈经济竞争力、城市旅游资源建设、城市商圈规划和改变城市建筑群同质化等方面，起着深远而又实际的意义。该项目就是在上述背景下提出的。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第二节项目概况一、项目建设地点该项目建设地点位于大连市高新园区凌水湾。二、建设规模与目标1、建设规模本项目占地面积为4.12万平方米，容积率为1.72；建筑面积为7.1万平方米，地下车库1万平方米，详见下表：建设内容建筑面积建设时间备注SEGA室内游乐场3.1万㎡2010-2012室内游乐场以3层独立建筑为宜，首层层高不低于6米配建商业3万㎡地下车库1万㎡合计7.1万㎡2、建设目标·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告三、主要建设条件1、地理位置项目位于高新园区，是大连市的黄金地段，交通便利，距离大连市政府4公里，距火车站5公里，距大连港8公里，距周水子国际机场10公里，距沈大高速公路入口12公里，同时中山路、高尔基路、五四路、胜利路等城市主干道将这里与大连市繁华区连接起来，在正常情况下步行5分钟可到达大连星海国际会展中心、现代博物馆；10分钟可到达古堡博物馆、星海浴场、星海公园、圣亚海洋世界、滨海路等著名旅游景点；10·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告分钟车程到达大连市政府；12分钟到达大连最繁华商业区青泥洼桥；15分钟车程到达大连火车站；15分钟车程到达大连国际机场。2、交通条件项目区地处高新园区，其独特的地理位置决定了其极为便利的交通条件。（1）城市功能集中，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络的城市中心；（2）多种交通工具汇合处的城市副中心。3、施工条件大连市建筑施工单位众多，施工队伍可通过招标择优选择。项目周边环境、地理位置以及交通条件，完全适合建设室内游乐城要求的外部条件。项目的建设内容，从平面规划、造型设计、建筑构造、功能规划、设施配套、消防规范均也都具备项目建设的内在条件。四、项目投入总资金及资金来源项目总投资约107114万元人民币，其中自筹资金47114万元，银行贷款60000万元。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告五、主要经济技术指标该项目主要经济技术指标详见下表。主要经济技术指标汇总表·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第二章市场分析与项目分析第一节市场分析一、高新园区概况大连高新区是1991年3月经国务院批准建立的首批国家级高新技术产业园区，也是大连市的对外开放先导区、科技兴市的示范区。大连高新区总规划控制面积150多平方公里，由七贤岭产业化基地、海外学子创业园、软件园、旅顺南路软件产业带、龙头分园等发展区域组成。累计注册企业2900家。其中，引进来自美国、德国、英国、澳大利亚、台湾、香港等50多个国家和地区的三资企业860多家，其中，有67家世界500强企业入驻园区，高新技术企业700多家。形成了围绕软件与信息服务，多媒体与数字娱乐，生物医药与生命科学，半导体与电子信息，新能源新材料、先进设备制造等高新技术产业集群。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告大连高新区坐落在大连市大专院校和科研院所最集中的区域，区内汇集着大连理工大学、大连海事大学、东北财经大学、大连医科大学等11所高等院校和中科院大连化学物理研究所、机车研究所等40余所科研机构，拥有20名中国科学院院士和工程院院士，为高新技术产业发展提供了有力的技术和人才支撑。高新区是大连市高新技术产业聚集区和自主创新平台。在2900多家企业中，集中了大连市90%以上的高新技术企业。可以说，这里就像城市的“大脑”，凝聚天下智慧。当辽宁沿海经济带发展上升为国家战略后，“大脑”开始加速运转，为区域发展谋篇布局。“辽宁沿海经济带发展上升为国家战略、大连启动了全域城市化战略，对高新区都是难得的发展机遇。我市加快东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心、区域性金融中心建设，高新区是重要的‘后台服务区’。不论是信息、物流，还是金融，这里都能够提供细致的后台服务。”高新区党工委书记、管委会主任栾庆伟如是说。面对全球经济一体化进程加快和世界软件及服务外包产业大转移的趋势，大连正在全力打造全球软件和服务外包的新领军城市。大连高新区，将成为大连建设全球软件和服务外包新领军城市的先锋，成为软件和服务外包“中国第一，世界第一”的主力，成为世界一流的软件和服务外包产业基地，成为全国一流的创新型特色园区。全长30公里左右，产业规划控制面积133平方公里的旅顺南路软件产业带以大连软件园为起点，经七贤岭现代服务业核心功能区、凌水湾软件商务综合区、动漫走廊、河口国际软件园、黄泥川天地软件园延伸到龙头国际软件园。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告世界一流的软件和服务外包基地第一批“国家软件产业基地”第一批“国家软件出口基地”第一个“国家软件版权保护示范城市”第一个“中国服务外包基地城市”唯一的“软件产业国际化示范城市”唯一的“国家动漫游戏产业振兴基地”和“国家动画产业基地”“双授牌”的动漫游戏产业基地发展目标——中国第一、世界第一·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告到2012年，旅顺南路软件产业带的软件企业将达到2000家，万人企业将达到5家以上，5000人企业达到10家以上，1000人企业达到50家以上，IT从业人员将超过20万人，年销售收入突破700亿元。到2017年，IT从业人员将超过45万人，年销售收入突破2000亿元，届时，旅顺南路软件产业带将成为全国聚集度最强、规模最大、设施最为完善的世界一流的软件产业基地，继续引领大连的城市创新步伐，它也将成为国际化的中国绿色硅谷。二、大连市游乐场基本情况·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第二节项目优劣势分析一、项目特色二、项目优势1、区域环境的优势根据大连高新区统一规划，凌水湾地区将重点打造“总部经济基地，第二个星海湾”。该项目完全实施后，将彻底改变目前凌水湾地区脏、乱、差现状，形成大连西部一个背山面海、风景旖旎、高楼林立的新的经济中心区。未来的凌水湾将以“双子星”模式发展，形成以高端服务业为承载，以高端产业为核心，以高品质生活为文化底蕴的高技术商务区，总部生态经济圈。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告2、整个亚洲独一无二的室内游乐场集多项特色与一身，暨世界第一个同时结合现实与虚拟情境的室内主题乐园，世界第一个室内的直线加速式过山车的室内主题乐园，室内面积亚洲最大的室内主题乐园，拥有国内最先进技术4D影院，同时考虑了气候影响、旅游淡旺季、地下地上的差异和需求3、室内游乐场，不受季节性影响由于北方城市受季节性影响较大，特别是冬季海滨旅游城市游人较少，因此室内主题游乐园对比其他项目，规划了众多室内活动，避免北方海滨城市“冬季死城”现象的产生，最大程度延续旅游区的生命力。室内主题公园是非常具有适应力的主题公园项目，游客可以365天全天候畅享游乐生活，雨雪冬夏不停歇，避免了因天气等其它客观外因给游玩计划造成的困扰。!二、项目劣势分析项目的劣势主要来源于消费者对项目的认知程度，提升项目知名度主要靠企业的宣传力度。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告三、X项目之SWOT分析三、小结通过上面的分析可以看出，项目具有较明显的优势，劣势对其影响不大。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第三章场址选择第一节地址现状项目位于高新园区，是大连市的黄金地段，交通便利，距离大连市政府4公里，距火车站5公里，距大连港8公里，距周水子国际机场10公里，距沈大高速公路入口12公里，同时中山路、高尔基路、五四路、胜利路等城市主干道将这里与大连市繁华区连接起来，在正常情况下步行5分钟可到达大连星海国际会展中心、现代博物馆；10分钟可到达古堡博物馆、星海浴场、星海公园、圣亚海洋世界、滨海路等著名旅游景点；10分钟车程到达大连市政府；12分钟到达大连最繁华商业区青泥洼桥；15分钟车程到达大连火车站；15分钟车程到达大连国际机场。第二节地址条件一、地质条件及相关指标大连地区地貌总体特征为低山丘陵，其地势较平坦。项目所在区域地势北高南低，区域地貌为石灰岩残剥蚀的低丘区和滩涂。1、地形地貌勘察场地地势总体北侧高，到南侧趋于平缓，地面标高最大值91.81m，最小值73.11m，地表最大高差18.70m。地貌单元为构造剥蚀地丘。2、地质构造·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告场地周边范围无规模较大的断裂构造存在。场地内未见有断裂构造存在。3、地层结构和岩土特征场地地层自上而下划分为：①素填土：黄褐色，稍湿，松散，主要由中风化板岩、石灰岩及粘性土组成，硬质物含量70%左右，场地钻孔均有分布，厚度：0.50-15.10m，平均2.55m；层底标高：64.41-90.41m，平均78.47m；层底埋深0.50-15.10m，平均2.55m。②中风化石灰石：灰褐色，碎屑结构，中厚层状构造，节理裂隙发育，岩质较坚硬，锤击声清脆。岩芯呈块状，短柱状。属较软岩，较破碎，岩体基本质量等级Ⅳ级。该层场地内分布广泛，最大揭露厚度17.70m。4、地基承载力①层素填土：不提供承载力；②层中风化石灰岩：承载力特征值fa＝1500Kpa。5、地下水本场地施工钻孔未见到地下水分布，因此地下水对拟建工程没有影响。6、不良地质作用本场地勘察钻孔未见断裂构造、岩溶等不良地质作用存在，据场地周边地质地貌调查，场地附近亦未发现滑坡、泥石流等不良地质作用存在，故认为本场地不良地质作用不发育。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告7、对工程建设不利的埋藏物勘察场地内未发现埋藏的河道、防空洞、孤石等对工程不利的埋藏物。二、自然条件大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温10.5摄氏度，年降水量550--950毫米，全年日照总时数为2500--2800小时。三、地震烈度按《建筑抗震设计规范》及《中国地震动参数区划图》之规定，拟建场地所在地抗震设防烈度为7度。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第四章节能节水措施第一节节能措施一、设计依据国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》《中华人民共和国节约能源法》《“十一五”规划》中能源节约与资源综合利用《中国节能技术政策大纲》《公共建筑节能设计标准》二、主要设计原则1.执行国家现行的节约能源的政策、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，实现可持续发展。2.能源选择应贯彻国家能源方针和因地制宜的原则，并积极借鉴其他地下空间成功的节能措施。3.设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能设备。三、节能措施1.在设备选型时，采用节能新技术、新工艺及新设备，对国家已公布淘汰的机电产品及国家产业政策限制内的产品不予考虑。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告2.动力设备设计中采用性能良好、可靠、效率比较高的设备，并采取防止设备运行过程中“跑、冒、滴、漏”现象的适当措施。使用良好的保温材料，减少热损失。3.供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》（GB3485-83）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗。第二节节水措施一、设计依据国家计委和水利部颁布的《建设项目水资源论证管理办法》《中国节水技术政策大纲》二、主要设计原则执行国家现行的节约用水的政策、法规及有关标准，合理利用水资源，提高水的利用效率。三、节水措施综述大连地区水资源极为紧张，做好节水工作关系到城市发展大局。在项目运营过程中，应坚持走可持续发展道路。节水工作具体措施如下：1、建立并落实节水工作机制，强化节水管理建立并落实有效的工作机制，并把这一方法落实到节水工作中，坚持抓好以下几个环节：一是建立并落实节水工作领导责任制；·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告二是建立并落实职能部门节水责任制，把任务和措施落到实处；三是树立全员节水意识，广泛开展群众性的节水工作；四是全面加强节水管理，不断提高节水意识。在加强日常节水，防止跑冒滴漏的同时，建立外排水系统计量采集联网，对项目单位外排水情况进行24小时不间断监测。2、坚持按工序分区域治理回收利用水资源同集中回收处理利用相结合，全方位实施节水措施针对项目的用水特点，应分区域加强各个环节治理回收利用水资源回收工作，全方位提高水资源的利用水平。3、积极推广采用新技术，降低新水耗用量目前，随着人们对节约水资源重要性的认识不断提高，许多成功的节水技术和技术含量高的设备被广泛采用。项目单位应抓住机遇，在实施环保节能措施的同时，积极采用先进的节水技术和设备，进一步节约水资源。一方面要在主要补水泵站采用微机控制，根治溢流水的浪费；另一方面可以通过招标方式选用质量好的水表，补充完善水计量点，从而避免用水管理出现漏洞。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第五章环境影响评价第一节项目场址环境现状该项目建设地点位于高新园区凌水湾地块。项目区生态环境良好，无工业污染，周围无物理、化学、放射性的污染源，大气环境质量可达到《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的Ⅱ类标准。地面水资源丰富，质量可达到《地表水环境质量标准》（GHZB1-1999）Ⅲ类标准。区域声环境达到《城市区域环境噪音标准》（GB3095-1993）Ⅰ类标准，声环境质量优良。第二节项目建设与运营对环境的影响一、项目建设（建设期）对环境的影响在项目建设过程中，将会对周围环境造成不利影响。但这种影响一般是可逆的，在施工结束后将一并消失。其中比较明显的环境问题主要有两点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中所产生的扬尘。二、项目正式运营对环境的影响该项目建成投入使用，其营运期间主要由室内空气污染、生活污水以及固体废弃物会对环境产生一定的影响。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第三节环境保护措施一、设计依据l《环境空气质量标准》（GB3095-1996）l《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）l《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-90）l《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）l《污水综合排放标准》（GB8978-1996）l《辽宁省沿海地区污水直接排入海域标准》（DB21-59-89）二、环境保护措施（一）施工期间污染防治措施施工期主要影响因素为施工噪声、废弃物、扬尘、生活污水。针对各影响因素提出的防治措施如下：1、施工噪声由于建筑施工是改造工程，一些建筑机械所产生噪声对其他生活商业场所影响较小，而主要的噪声污染是来自土方运输车辆的噪声，但项目施工噪声产生的影响属于短期行为，待施工结束后即可消除。2、扬尘项目产生的·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告一些扬尘，这些扬尘尽管是短期行为，但也会对附近区域环境带来不利影响，所以在施工期间要采取有效的措施，以减轻扬尘的产生，最大限度地防止扬尘扩散，具体环保要求如下：（1）建筑垃圾的堆放不准超出场地围挡范围，施工场地内不准堆放生活垃圾。严禁抛撒建筑垃圾。（2）在道路上施工的工地必须实行封闭式施工，严禁在车行道上堆放施工弃土，要采用洒水、遮盖物或喷洒覆盖剂等措施防治扬尘。（二）营运期间污染防治措施1、废水u生活污水生活污水经处理后进入小型一体化污水处理装置，处理达《辽宁省沿海地区污水直接排入海域标准》（DB21-59-89）一级标准后，定量流入消毒池，由二氧化氮发生器制得的氮气对其进行消毒，污水要在消毒池中停留一定时间，杀灭其中的致病菌。2、固体废弃物u生活垃圾项目正式运营后产生的生活垃圾不含特殊有毒有害物质，在基地内设立封闭式垃圾存放点，将生活垃圾集中收集后由环卫统一处理。经过上述处理后的固体废弃物对周围环境不会产生影响。3、噪声本项目噪声主要来自排水泵。泵的噪声发声部位为泵体、电机及管路三部分。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告对噪声源可采用消声、隔声、吸声、隔振等综合技术措施治理后，噪声值可降低dB（A），传播至外界的噪声值可达15-40dB（A），满足中华人民共和国《工业企业厂界噪声标准》中的类区标准，即昼间55dB（A）、夜间45dB（A）。第四节环境影响评价建设项目在建设过程中及投入运营后要加强环境管理，并认真落实报告中提出的各项环境保护措施，保证各种环保设备达到设计处理效果，满足污染物达标排放，同时严格遵守环保制度、法规。因此，只要落实各项污染防治措施，该项目可行。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第六章劳动安全卫生与消防第一节危害因素及危害程度分析一、安全设施1、电源电路电源线统一用线槽封上，发现损坏或老化的要及时更换维修，同时设置触电保护器。2、电器设备对各种高档仪器等电器设备进行定期检修和保养，发现问题及时处理并解决，指定专人负责分析检测设备的管理。第二节消防设施一、消防设计依据严格按照《建筑设计防火规范GBJ16-87》(2001年修订版)《人民防空工程设计防火规范》各专业提供的有关设计资料要求进行设计。二、消防设计·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告本工程按一级耐火等级设计。砖墙耐火极限均大于或等于3小时。防火分区应根据面积大小和疏散路线进行防火再分隔；同层有两个及两个以上单元时，通向公共走道的单元入口处，设甲级防火门；防火分区内的办公室及展示房等，应采用耐火极限不低于1小时的非燃烧体，并与其他部分隔开，且每个单元均有两个不同方向的安全出口。疏散楼梯间为天然采光和自然通风的楼梯，疏散走道及楼梯间均应设事故照明。1、消防给水部分l消防用水量标准按《建筑设计防火标准》规定，同一时期内的火灾次数按一次考虑，室外消防用水量，一次灭火用量为20L/S，室内消防用水量按10L/S供给。l给水管网本项目采用生活、消防双路给水系统。建筑物内设消火栓，消火栓供水压力能够满足消防水压的要求，消火栓的间距不大于100m，消火栓距路边2m，作为消防给水管，管径不小于100mm。2、消防用具本工程除设消防用水外，均设有火灾报警监视系统和手提式干粉灭火器。三、消防措施1、防止起火对策（1）加强预防管理和控制用火在规划设计阶段，在平面设计中要根据项目·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告的人员容量，对人员的疏散距离、疏散通道宽度、出入口数量和尺寸等做出合理规定。人员稠密的地下商场，每隔一定距离就应设一个出入口，坡度不宜过大，并设有扶手；尽量排除容易引起火灾的物品或行为；应有意识的增加影响深刻的标识物和有特色的装饰品，以提高人员对不同区域和路径的易识别程度，减少疏散的盲目性。（2）限制可燃物和内部装修不燃化该项目的耐火等级以及各部位建筑构件的耐火极限，应当达到地面建筑规范中的一级耐火标准；内部装修材料应有很高的耐火强度，严禁使用可燃材料。2、起火对策（1）设置防火分区和排烟分区项目应严格按规定面积，划分防火分区，每个防火分区内必须配备足够的灭火装置；要严格设置防烟分区，并要有防、排烟措施。（2）疏散通道和指示系统疏散通道要有足够的宽度，简洁明快、方向感强、不要曲折拐弯；工程内必须设置火灾事故照明灯和疏散指示灯，以保障人员的疏散和扑救。（3）自动报警和防灾系统为能够做到对火灾的早期发现、早期警报，应当设置火灾自动报警系统综上所述，对付火灾，应当以预防为主，搞好平时的防火安全管理，立足于每个防火单元内部灭火，防止火灾扩大，确保人员生命安全。X项目秉承日本企业注重设备安全的固有理念，重视游客人身安全·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告，每一套设备及其保养都有一套维护操作标准，精细到每一个螺丝。第七章组织机构与人力资源配置第一节组织机构项目建设所采用的管理思想、建立的项目管理组织模式，将直接影响项目建设的成败和公司能否取得投资收益最大化。我们认为公司应建立以经营为导向，在价值工程、控制论的理论基础下，对建设项目进行动态的、事前、事中和事后的全过程控制，使建设项目资金得到合理及有效的使用，实现投资收益最大化的管理思想和建立相应的项目管理组织模式。这种管理思想是将传统的事后结算变为项目的事前控制，力求做到“事前、事中、事后”控制的结合，是“动态的、全方位、全过程”的控制，以实现技术与经济的完美结合。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告项目的确认、可行性研究阶段项目招投标阶段项目建设阶段项目运营阶段项目移交阶段技术手段经济手段相互协调共同决策投资收益项目管理思想的实现建立在与之相配合的项目管理组织模式上，从节约资源、平稳过度角度出发，成立专门项目管理公司，由项目公司牵头，按照社会化分工的模式聘请专业公司介入项目的全过程，将内脑与外脑有机结合实施矩阵型的项目管理模式对项目进行管理。从节约资源、平稳过度角度出发，成立专门项目管理公司，由项目公司牵头，按照社会化分工的模式聘请专业公司介入项目的全过程，将内脑与外脑有机结合实施矩阵型的项目管理模式对项目进行管理。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告投资人项目公司分包乙分包甲分包乙顾问公司监理公司总承包供应商定分包业主指理流信息流矩阵形项目管理模式流程图这一管理模式下的项目管理公司精干简洁，主要职责为协调和把关以及审核各专业公司的工作成果，从而可以大幅度削减人员和机构的设置，提高工作效率，降低人力成本，项目公司将由以下部门组成：财务部、工程建设部、成本管理部、营业市场部、物业部、人力资源部等部门组成。聘请的专业顾问公司包括：技术咨询公司：承担建设工程的技术咨询工作·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告营销策划顾问公司：承担建设项目的营销推广策划、国际招商代理、商业策划等工作。建设监理公司：承担建设项目的工程监理工作投资顾问公司：承担建设项目的投资测算及评价、投资及合同控制、投资审核及技术经济咨询。物业管理公司：引入国际知名物业管理公司，打造国际化生活平台各专业顾问公司在对项目公司负责的同时，还要对投资人负责。这一管理模式与我国传统的行政式的管理模式相比较优点在于：首先，这一模式通过专业外包形式，实现以最低的人力资本聚集行业最优秀的各类专业人才为项目服务，有效的利用了社会资源，进而奠定项目成功的人力基础。其次、这一模式的建立将大大丰富投资人的信息来源，为投资人的各类决策提供深入而广泛的基础。第三、这一模式构筑了一种新型的管理组织模式，避免了由于局部人为失误而造成的人为风险的发生。第四、在这种模式下，与后期项目经营有关的人员（物业部、物业公司）在项目的早期便全面介入，通过提供前期建议来降低未来得运营成本，并有利于未来项目的平稳过渡。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第二节人力资源配置员工从社会招聘，实行合同制。员工上岗前必须经过培训，一般服务人员进行2-3个月的培训。根据有关规定每年支出相当于员工工资总额的2%的数额，充当员工教育、培训费用。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第八章项目实施进度第一节建设工期本项目的建设工期为2年，即从2011年1月开始至2012年12月。主要工程内容包括项目前期立规划设计、主体工程、装修施工及机电装修工程、设备采购、设备安装、调试等。第二节项目实施进度安排为了缩短工期，确保工程进度及质量，各工序之间应统筹安排，严格监理，严把质量关。从2011年1月开始至2012年12月。进行项目主体装饰装修及设备安装、调试等。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第九章投资估算第一节投资估算一、投资估算依据lGB50500-2003《建设工程工程量清单计价规范》l2004年《辽宁省建筑工程消耗量定额》；l2004年《辽宁省装饰装修工程消耗量定额》l大连市网刊信息价l其他相关资料二、建设投资估算建设投资估算包括建设投资静态部分和建设投资动态部分，其中建设投资静态部分由建筑工程费、设备购置费、设备安装费、工程建设其他费用和基本预备费组成；建设投资动态部分由涨价预备费和建设期利息组成。（一）建设投资静态部分1、建筑工程费建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，即以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算。该项目属于新建项目，主要是装饰装修工程，总建筑面积71000平方米。经估算，建筑工程费合计为28780万元，具体估算结果见附表1-1。2、设备购置及安装费·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告该项目的设备购置包括消防喷淋泵、消防喷淋稳压、消防柱泵、空调箱等。经估算，设备购置费为估算为40000万元，详见附表1-2；设备安装费按设备购置费的8%估算，需投资3200万元。3、工程建设其他费用该项目的工程建设其他费用包括前期费用（主要为土地取得费用）、征建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、工程建设劳动保险费、职工培训费等，经估算，工程建设其他费用为23135万元，详见附表1-3。4、基本预备费估算在项目建设过程中，考虑项目实施过程中可能发生难以预料的支出等因素影响，需估算一定的基本预备费；工程基本预备费以建筑工程费、设备购置费及安装费、工程建设其他费用之和的5%估算，需4756万元。以上建设投资静态部分合计为99871万元。（二）建设投资动态部分1、建设期利息该项目续建申请银行贷款约60000万元，建设期利息为6466万元。2、涨价预备费根据国家计委1999年发布《国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知》(·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告计投资1340号文件)的规定，在编制基本建设大中型项目初步设计概算中，本项目涨价预备费按基本预备费的10％计算，经估算，涨价预备费为476万元。建设投资＝建设投资静态部分+建设投资动态部分＝106813万元三、流动资金估算流动资金用于生产启动时原、辅材料购置及燃料动力等支出，以及人员工资和其他经营费用等。该项目流动资金估算采用分项详细估算法，对构成流动资金的各项流动资产和流动负债分别估算，为简化计算，仅对存货、现金、应收帐款、应付帐款四项内容进行估算。1、周转次数计算周转次数等于360天除以最低周转天数2、应收帐款应收帐款=年销售收入/应收帐款周转次数3、存货存货=外购原材料+外购燃料外购原材料=年外购原材料/按种类分项周转次数外购燃料=年外购燃料/按种类分项周转次数4、现金现金=（年工资及福利费+年其他费用）/现金周转次数5、应付帐款应付帐款=（年外购原材料+年外购燃料）/应付帐款周转次数。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告铺底流动资金估算为301万元，详见附表1-4。四、项目建设总投资项目建设总投资=建设投资+铺底流动资金=106813万元+301万元=107114万元项目建设总投资估算汇总表详见附表1。五、年度投资计划项目建设期2年，全部建设投资在建设期内投入使用。铺底流动资金在启动运营时投入。第二节资金筹措一、资金筹措该项目是新增法人项目,投资主体是大连X科技集团，合作商是日本SEGA株式会社。根据企业提供的审计报告，截止到2009年12月31日，该公司拥有资产总计为303,682,975.96元，其中固定资产40,478,163.54元；负债为29,629,062.49元。2009年主营业务收入元，实现利润为元。二、资金来源可靠性分析该项目整体工程需投入107114万元，其中银行贷款60000万元，企业自筹资金47107万元。借款偿还期约为10年（含建设期），说明本项目的偿还能力一般，详见附表8借款偿还计划表。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第十章财务评价第一节财务评价基础数据与参数选取一、财务评价依据根据国家计委计办〔2002〕15号文件发布的“国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知”和《投资项目可行性研究指南》的有关规定，以及项目单位提供的有关基础资料。二、财务评价基础数据与参数选取1、计算期与生产负荷项目计算期设定为20年，经营期18年。2、财务基准收益率设定根据30年期国债利息与风险系数之和设定财务基准收益率。30年期国债利息为4.03%（税前），考虑25%的所得税和风险系数，设定财务基准收益率为4%。第二节主营业务收入及税金估算一、主营业务收入主营业务收入估算相见附表2二、税金及附加税金及附加和营业税估算详见附表2。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第三节成本费用估算一、燃料动力费该项目运营期的燃料动力费主要是指项目经营期的水、电等费用。二、工资与福利该项目所需员工的工资及福利。三、折旧费采取直线法计提折旧，固定资产折旧费估算见附表3。四、摊销费项目无形资产摊销年限为10年；递延资产摊销年限5年，摊销费估算见附表4。五、修理费用修理费用按经营收入的15%计算。六、其他费用其他费用是指在制造费用、管理费用和销售费用中扣除工资及福利、折旧费、修理费、摊销费后的费用，根据该项目的特点，其他费用按上述费用的5%计取。七、利息支出项目的利息支出全部为长期借款利息支出。八、总成本费用总成本费用估算见附表5。九、经营成本经营成本=总成本费用-折旧-摊销费-借款利息·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告第四节利润及利润分配估算一、利润总额估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和营业税金及附加后的余额，所得税按利润总额的25%计算。通过附表6利润和利润分配表计算得出：1、在整个经营期内，获利润总额70193.89万元，平均年获利润总额3900万元；2、扣除所得税（25%）后，税后利润总额为59940.5万元，平均年获税后利润3330万元；二、利润分配估算税后利润额在按15%的比例提取盈余公积金和公益金后即为可供分配利润。第五节财务效益分析一、现金流量分析根据财务现金流量表估算的技术经济指标如下表所示。财务内部收益率均高于基准折现率4%，财务净现值均远大于零，财务净现值为1023万元，可以看出，该项目有很强的盈利能力。项目财务现金流量详见附表7。二、投资利润率、投资净利润率·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告投资净利润率：投资利税率：上述各项财务指标表明，本项目具有较强的盈利能力。项目的财务内部收益率大于设定财务基准收益率，说明本项目财务指标均较好，项目建设在财务上是可行的。第六节不确定性分析一、盈亏平衡分析二、项目的基准收益率第十一章社会效益分析第一节社会影响评价根据项目社会影响评价如下表所示：社会因素影响的范围影响的程度对居民收入影响促进居民收入提高·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告带动服务餐饮娱乐产业发展对居民生活水平与生活质量的影响开创高科技娱乐新风尚提高居民休闲质量对居民就业的影响带动服务餐饮娱乐产业发展提供大量就业岗位对当地税收的影响开拓税源提高当地税收保障对弱势群体的影响提供弱势群体就业机会提供弱势群体就业机会对地区文化，教育，卫生的影响开拓当地文化基地对地区文化起促进作用对地区基础设施，社会服务容量和城镇化进程的影响新建基础设施提升社会服务容量对少数民族风俗习惯和宗教的影响不影响当地民族及宗教环境不影响当地民族及宗教环境该项目对所在地区各社会因素产生积极正面影响，促进居民收入生活质量提高，为弱势群体及社会富余劳动力提供大量就业机会，不影响当地民族宗教原有环境，对高新园区高技术商务环境有积极促进作用，在此基础上又为当地新开税源，是一项社会影响极其正面的公益项目。第二节社会效益分析一、X大型室内主题乐园项目填补旅游界空白、为大连旅游带来更深层次的旅游互动。二、X大型室内主题乐园项目是集游艺购物休闲于一体的高科技室内游艺项目，在游艺的同时实现精神智力的提升，三、未来凌水湾商圈将因本项目带来的人气受益。四、增加就业。项目运营将提供就业岗位1000多个。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告五、增加政府政绩，为财政增加税收。项目能为政府年均增加约2000万元的税收。六、高新园区的人群年龄段比较年轻，主流为大中学院在校生、高科技人才。本项目充分迎合年轻人的口味，使高新园区的优秀人才对本区域更加有归属感，使凌水湾地区更加有活力，更加有吸引力。七、无形效益，影响地价，提高区位竞争力。打造大连最尖端时尚的室内游乐场，成为大连乃至东北亚的一张亮丽名片。最终一定会通过外部效应作用于提升本地区地价。第十二章研究结论与建议第一节研究结论通过财务计算与分析，项目正式运营后，平均年实现主营业务收入16000万元,平均年获利润总额3900万元。项目税后内部收益率为4.11％，财务净现值为1023万元，均优于基准值的要求。从盈亏平衡分析来看，项目盈亏平衡点较高（101％），说明项目收入达到101%，年经营收入达到16000万元时，才可以盈亏平衡，所以必须得控制成本费用，才能够达到预期的目标。项目对总投资方面的变化较敏感，说明该项目抗风险能力一般。项目的竣工运营后，需用职工人数约1000人，可解决1000名社会人员的就业，从而减轻社会负担。综上所述，该项目建成后将具有良好的社会效益·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告，但是由于项目投资额较大，资金回收较慢，且项目的目前投资利润较低，故应尽量控制成本项目的投入，希望政府能够对地价提供相应的优惠，并适当可否就项目的周边配套予以批地，从而进一步加快大连城市化进程的步伐，促进大连乃至全国经济发展。第二节建议尽量缩短项目建设工期，合理利用资源，加快施工进度，加大投资融资力度，落实建设资金，尽量降低投资额度，以保证项目的顺利实施。该项目建成后，推动了区域经济的开拓创新，提升了大连市的商业旅游的竞争力，并且加速城市化的发展，为大连的综合城市竞争力上加了一个很重的筹码。·47· SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告附件 SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告附表 SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告项目投入总资金估算表附表1单位：万元 SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告建筑工程费估算表附表1-1单位：万元 SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告工程建设其他费用估算表附表1-2单位：万元 SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告流动资金估算表附表1-3单位：万元续表 SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告主营业务收入、税金及附加估算表附表2单位：万元续表 SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告固定资产折旧费估算表附表3单位：万元 SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告续表无形资产及递延资产估算表附表4单位：万元 SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告总成本费用估算表附表5单位：万元 SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告续表利润和利润分配表附表6单位：万元续表 SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告项目财务现金流量表附表7单位：万元续表 SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告项目借款偿还计划表附表8单位：万元 SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告附图 SEGA大型室内主题乐园项目可行性研究报告附图1：项目所在地地理位置示意图'