大学城投资可行性研究报告 79页

'X市XX大学城投资可行性研究报告二〇一一年一月一日78 目录第一章总论5一、项目概况51、项目名称52、项目建设单位53、项目建设地点64、项目建设背景6二、项目投资可行性研究报告编制依据7三、项目投资可行性研究报告研究范围及内容8四、项目主要结论及经济技术指标91、项目主要结论92、项目建议9第二章项目建设背景及必要性10一、项目建设背景10二、项目建设必要性111、项目建设是X市城市经济的重要组成部分112、项目建设将对区域经济的可持续发展起到重要作用123、项目建设将对区域经济的发展起到重要的推动作用124、项目建设将为“大学经济区”的战略设想打下坚实的基础，加快“大学经济区”发展步伐125、项目建设将取得良好的社会和经济效益13第三章市场分析14一、X省经济发展背景141、概述142、X省经济发展状况143、X省旅游资源1678 4、X旅游发展现状、规划及前景20二、X市经济发展背景211、概述212、X市经济发展状况223、X市经济发展规划244、X市旅游资源245、X市旅游发展规划、现状及前景28三、X市房地产市场291、X市房地产市场特点292、X房地产现状293、近年X房地产市场情况314、X旅游房地产325、X房地产走势预测33四、XX大学城项目351、概述352、XX大学城区域的优劣势353、区域发展的机遇38五、项目市场定位及价格预测391、项目产品定位392、客户定位393、项目价格定位40第四章项目建设用地分析43一、项目规划简介431、概述432、规划空间结构443、功能定位44二、项目规划用地现状4678 三、规划区土地利用规划46第五章项目建设地址及建设条件47一、项目建设地址47二、项目建设条件471、项目区位472、自然条件473、资源概况484、社会经济概况485、规划用地条件506、市政配套条件50第六章建设内容及建设规模52一、建设依据52二、建设内容52三、建设规模531、用地规模532、公用设施工程建设规模533、拆迁安置规模54第七章工程技术方案55一、方案依据55二、方案原则57三、方案编制范围571、配套基础设施工程572、公共事业工程59四、方案编制规划591、内部交通系统规划602、桥涵工程603、给水工程规划6078 4、排水工程规划605、电力规划工程606、电信工程规划617、燃气工程规划618、环境卫生工程规划61第八章资源和能源消耗62一、节能62二、节水63三、节约土地63第九章环境保护64一、环境质量控制标准64二、污染防治措施65三、生态保护措施65四、施工期污染防治措施66第十章消防与劳动安全卫生67一、建筑消防及人防671、消防及人防控制标准672、消防工程规划673、人防工程规划68二、劳动安全卫生68第十一章项目开发进度计划71一、项目工期71二、项目施工进度安排71第十二章投资估算与资金筹措72一、投资估算721、估算范围722、编制依据7278 3、编制说明73二、资金筹措74第十三章项目经济评价75一、项目基础数据与参数选取75二、销售收益测算75三、敏感性分析76四、项目经济评价结论76第十四章项目投资风险分析77一、市场风险77二、技术风险和工程风险77三、项目管理方面的风险78四、外部环境风险78第十五章社会效益分析80一、项目建设将有效利用区域资源，促进区域经济发展80二、项目有利于促进X高等教育的发展80三、项目有利于城市发展和城市化进程的推进80四、项目建设有利于增加社会就业机会，提高人民物质生活水平8178 第一章总论一、项目概况1、项目名称项目名称:X市XX大学新城项目。2、项目建设单位2.1X市X区政府X区位于黔中腹地，是X市的一个县级区，距市中心17公里。全区地貌以山地和丘陵为主，土地总面积957.6平方公里。全区总人口32.41万人，少数民族人口115924人，占34.38％，有汉、苗、布依等38个民族。X区辖贵筑街道办事处、清溪街道办事处、溪北街道办事处、青岩镇、石板镇、久安乡、麦坪乡、燕楼乡、党武乡、高坡苗族乡、湖潮苗族布依族乡、孟关苗族布依族乡、黔陶布依族苗族乡、马铃布依族苗族乡共14个乡镇、街道办事处。  2.2福建隆德集团福建隆德集团有限公司成立于2003年，是一家着力培育基础设施投资建设、房地产投资开发和资源投资开发三大产业的多元化、跨地区的大型民营企业集团。集团立足福建，辐射全国，放眼全球，拥有全资、控股和参股企业近10家，现有建设项目分布在福建、北京、安徽、甘肃、山西、云南、X、内蒙古等地。78 1、项目建设地点X市XX大学城位于X市中心城区南面，距X市中心城区约18公里，规划总用地面积约8.3平方公里，规划范围属于X市X区范围内。2、项目建设背景我国实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发以来，X基础设施、生态环境明显得到改善，交通、能源建设加速发展，产业结构进一步优化，经济社会发展迅速。X市作为特大城市和全省的政治、经济、文化中心，其城市规模、综合经济实力和产业聚集能力逐步增强，已成为辐射全省和带动周边区域经济发展的核心城市。目前X省属高等学校大多数建设在X市城市中心地段，由于城市建设的发展，这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。囿于校园土地的制约，难以给师生提供优良的教学科研环境，不利于学校发展。2008年，全国高等教育毛入学率已经达到23.3%，可是X省仅为11.8%。只有全国平均水平的50%。  X78 市新出台《关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见》，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。《意见》明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，X市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的X高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。老城区高校在异地建设新校后，原校区的土地出让收入，除应上缴和按政策规定提取的相关费用外，原则上用于支持高校新校区基础设施建设。2010年5月14日，X市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。X省委常委、X市委书记、市规委主任李军出席会议并讲话。会议原则通过《X高校聚集区控制性详细规划》等7个项目规划。2010年10月08日X高校聚集区总体布局规划方案征集评选会在X迎宾馆举行，来自全国的15名专家对三个方案进行了评审，最终评出方案3—“绿荫环溪·书香溢园”为最佳方案。目前大学城区域的控制性详细规划已经通过了相关部门审批。一、项目投资可行性研究报告编制依据1、《X市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006—2010年）2、《X市X城市组团控制性详细规划》3、《关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见》78 4、《X高校聚集区控制性详细规划》5、《X市基准地价》6、《投资项目可行性研究指南(试用版)》7、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)8、《房地产开发项目经济评价方法》，建设部建标[2000]205号一、项目投资可行性研究报告研究范围及内容本研究报告对X市XX大学城项目进行可行性研究，XX大学城项目规划范围见下图：本报告主要研究范围：1、市场分析2、建设内容及规模3、建设条件4、工程技术方案5、投资估算与资金筹措6、经济评价二、项目主要结论及经济技术指标1、项目主要结论XX大学城位于X市中心城区南面，距X市中心城区约18公里，规划总用地面积约8.3平方公里，规划范围属于X市X区范围内。78 经测算，项目建设将取得良好的经济效益和社会效益，本项目经济效益较好，税后投资收益为13.93亿元，投资回报率为350.92%，年投资回报率为70.18%。从经济评价上，本项目是可行的。1、项目建议作为土地一级开发项目，需要有国资参与，可与政府组建合资公司，建议项目收益企业占70%，政府占30%。随着本项目的开发推动和时间的延续，同时考虑X房地产市场现状，建议部分核心地块采取一、二级联动开发的模式进行。，获取更高的投资回报。依据国际、国内市场上相关项目招商运作的经验模式，鉴于XX大学城项目所拥有的较大升值潜力，如有合作伙伴加入共同开发，建议公司采取溢价转让或溢价增资扩股的方式转让股份。78 第一章项目建设背景及必要性一、项目建设背景我国实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发以来，X基础设施、生态环境明显得到改善，交通、能源建设加速发展，产业结构进一步优化，经济社会发展迅速。X市作为特大城市和全省的政治、经济、文化中心，其城市规模、综合经济实力和产业聚集能力逐步增强，已成为辐射全省和带动周边区域经济发展的核心城市。目前X省属高等学校大多数建设在X市城市中心地段，由于城市建设的发展，这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。囿于校园土地的制约，难以给师生提供优良的教学科研环境，不利于学校发展。2008年，全国高等教育毛入学率已经达到23.3%，可是X省仅为11.8%。只有全国平均水平的50%。  X市新出台《关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见》，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。《意见》明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，X市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的X78 高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。老城区高校在异地建设新校后，原校区的土地出让收入，除应上缴和按政策规定提取的相关费用外，原则上用于支持高校新校区基础设施建设。2010年5月14日，X市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。X省委常委、X市委书记、市规委主任李军出席会议并讲话。会议原则通过《X高校聚集区控制性详细规划》等7个项目规划。2010年10月08日X高校聚集区总体布局规划方案征集评选会在X迎宾馆举行，来自全国的15名专家对三个方案进行了评审，最终评出方案3—“绿荫环溪·书香溢园”为最佳方案。目前大学城区域的控制性详细规划已经通过了相关部门审批。X省政府、X市政府提出区域发展要求，X大学城各高校3年内建成并进驻。为充分发挥大学城的辐射作用，着力打造大学经济区，X市X区政府提出建设X大学新城的概念，项目区域的控制性详细规划近期已经通过审批。一、项目建设必要性1、项目建设是X市城市经济的重要组成部分《X高校聚集区控制性详细规划》、《X市X城市组团控制性详细规划》近期已审批通过，规划将X打造成为集教育文化、休闲度假、生态居住为一体的生态型、园林型、智能型、文化型特色的城市新区，XX大学新城位于区域规划的核心区域，是区域发展的重要组成部分。项目的建设将有助于区域规划建设的整体实施。78 1、项目建设将对区域经济的可持续发展起到重要作用XX大学新城的建设，初步预计土地一级开发投资50亿元，同时带动房地产投资超过900亿元以上，聚集常驻人口超过15万人。同时项目建设还将对房地产相关产业起到积极的带动作用，此外，项目建设将改善地区生态环境、居住环境、交通状况、增加就业，进一步优化区域的产业结构，对区域经济的可持续发展起到重要的作用。2、项目建设将对区域经济的发展起到重要的推动作用XX大学新城位于“大学经济区”的核心位置，项目的开发建设是X市X大学经济区的重要环节，对于合理配置和集聚高等教育资源，促进高等教育事业发展，强化X文化旅游功能，优化产业结构，推动X生态文明城市建设，具有十分积极的推动作用。3、项目建设将为“大学经济区”的战略设想打下坚实的基础，加快“大学经济区”发展步伐X市新出台《关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见》，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。《意见》明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，X市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的X78 高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。“大学经济区”将依托高校聚集区、环城铁路、城市轻轨、环城高速公路等重大基础设施和项目的建设作为突破口，依托自身及周边的优势条件，发展大学城经济。XX大学新城项目作为X大学经济区的核心组成部分，其建设将为构建X大学经济区的战略设想打下坚实的基础，极大加快“大学经济区”发展的步伐。1、项目建设将取得良好的社会和经济效益XX大学城依托自身及周边的优势条件，充分发挥大学城的辐射作用，带动周边经济的可持续发展。项目建成后，将形成支撑区域经济的重要增长极，这一“增长极”的建成，不仅因其区域内部产业的集中所产生的内在规模经济效益，还将由于基础设施的建设，金融、信息、电信等服务设施的完善，使整个区域经济和有关区域共同受益，进而产生外在规模经济效益，同时可增加就业。由此可见，项目建设将取得良好的社会效益和经济效益。78 第一章市场分析一、X省经济发展背景1、概述X省简称黔或贵，位于中国的西南部，靠近东南沿海和长江中游地区，属于浅内陆位置。全省北与四川、重庆相连，东连湖南，南接广西，西邻云南，是西南的交通枢纽和通向东南沿海最近的通道，土地总面积17.6万平方公里，气候温暖湿润，属亚热带湿润季风气候区。，气温变化小，冬暖夏凉，气候宜人。2007年末X省常住总人口（常住一年及一年以上常住不少于一年）达到3975.48万人，其中少数民族占38.9%。全省共有49个民族，其中人口超过10万的民族有汉族、苗族、布依族、侗族、土家族、彝族、仡佬族、水族、回族、白族。下辖4个地级市，2个地区，3个自治州，9个市辖区，9个县级市，56个县，11个自治县，2个特区。2、X省经济发展状况X省的经济支柱产业是电力、煤及煤化工、有色金属、旅游、铝及铝加工、烟、酒、民族制药等。78 2008年全省生产总值为3333.4亿元，较上年同比增长10.2％；财政总收入和一般预算收入分别达到674.56亿元和349.53亿元，较上年同比增长21.1%和22.6%；社会固定资产投资完成1858.32亿元，较上年同比增长24.8％，社会消费品零售总额为1015亿元，较上年同比增长23.5％；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到11740元和2780元左右，比上年分别提高1062元和406元，扣除物价因素后实际分别增长2%左右和8%以上.。进出口总额达到34.5亿美元，增长52%，引进省外到位资金500亿元，较上年同比增长24.7%。在2008年发展基础上，2009年全省国民经济和社会发展的主要预期目标是：（1）生产总值增长8%左右；（2）全社会固定资产投资增长16%以上；（3）社会消费品零售总额增长13%；（4）一般预算收入增长10%；（5）城镇居民人均可支配收入实际增长7%，农民人均纯收入实际增长6%；（6）城镇新增就业18万人，城镇登记失业率控制在4.5%以内；（7）人口自然增长率控制在7‰以内；(8)单位生产总值能耗降低4.3%，化学需氧量和二氧化硫排放量分别下降1.3%和4.8%。“十一五”时期X省经济社会发展的主要目标是:到2010年，全省生产总值比2000年增加两倍、人均超过800美元，人民生活总体上实现由温饱到小康的历史性跨越，取得全面建设小康社会的重要阶段性进展。“十一五”时期X78 全省经济社会发展的主要预期调控指标是：生产总值年均增长10%以上；地方财政收入增长速度略高于经济增长速度；全社会固定资产投资年均增长15%左右；城镇新增就业80万人以上，城镇登记失业率控制在5%以内；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别实际增长7%和5%以上。1、X省旅游资源X省是中国旅游资源极为丰富的省份之一，目前集观光、度假和深度文化体验为一体的新型和谐旅游胜地正在悄然形成。正如世界旅游组织所称赞的X是“生态之州、文化之州、歌舞之州、美酒之州”。3.1旅游资源特点X省是一个旅游资源高富集省份。其具有资源分布广、类型多、品位高、保护好。概括起来讲，有等五大特点：3.1.1由特殊地质地貌构建的自然景观的奇特性X省位于中国大陆的西南部，东西相距595公里，南北相距500公里，地势东高西低，地貌属中国西部高原山地的一部分。山地和丘陵占总面积的92.5%，其中岩溶面积约10.9万平方公里，占61.9%，是世界上喀斯特地貌发育最典型的地区之一。X的岩溶面积由于岩溶发育三维空间的不断扩展，导致地形演进过程的变化十分复杂，发育于地表的石芽、漏斗落水洞、竖井、洼地、峰林、峰丛、天生桥、岩溶湖、瀑布、跌水，与发育于地下的溶洞、暗河、暗湖、伏流等纵横迭置，形成了一个极富地域特色的自然“岩溶博物馆”。漫长而奇妙的地质结构过程，孕育了全省千姿百态的奇山秀水、飞瀑异洞，形成了无数地上、地下贯通，动态、静态结合的自然奇观。著名的黄果树大瀑布、龙宫、织金洞、小七孔等，就是这个喀斯特王国的典型代表。2007年，荔波还被列为“中国南方喀斯特”世界自然遗产地。78 3.1.2多民族构建的文化原生性X省多种族群和不同地域的文化因子经反复对撞和相互涵化，逐渐积淀在X文化的各个层面中，各民族的建筑、服饰、饮食、婚俗、祭祀、节庆、艺术等等，无不富含着异彩纷呈的人文底蕴。正所谓“三里不同风、十里不同俗”，“大节三六九、小节天天有”。走进民族村寨，人们会发现，汉晋遗风，唐代发型、宋代服饰、明清建筑等古老的文化模式，在这里仍被原汁原味地保存着，成为中华民族珍贵的一笔文化遗产。3.1.3历史文化的厚重性人类可能起源于中国的云贵高原，在这里人类完成了由猿到人的演变。在距今4亿—2.3亿年前的古生代，这一带曾几经海浸。在X发现的大量古生代的鱼、恐龙化石表明，陆地脊椎生物的祖先，很可能最早就出现在这里。此外，X还发现有旧时器时代中期的“桐梓人”、中晚期的“水城人”和晚期的“兴义人”文化遗址。X不仅是古生物的发源地之一，也是古人类的发源地之一。春秋时期，牂牁国是X这块土地上的大国之一，春秋后期夜郎国取代牂牁，日渐强大，今天，在X仍不难寻觅到夜郎文化的遗踪。明太祖朱元璋从南京等地调集30万大军到X屯田驻军，“开一线以通云南”，使江南文化与高原山地文化相互交融，形成了内涵丰富的屯堡文化。被称为“中国儒学最后一个高峰”和“近代启蒙思想先导”的王阳明，在“王学圣地”X修文龙场“悟道”，开一代学风，推动了中国古代思想界的变革；发生在X的“遵义会议”和“四渡赤水”78 ，则是中国现代史和军事史上最具浓重色彩的一笔，是“长征文化”的经典。3.1.4以茅台酒为代表的酒文化的显赫性“酒”和“游”，自古以来就结下了不解之缘，X酒文化对X旅游的影响尤为深刻。在X各种文化品牌中，酒文化叫得最响。茅台酒被誉为文化酒、外交酒、健康酒。在少数民族村寨饮酒，人们所领略到的酒文化则别有一番情致，其敬酒、劝酒、饮酒的方式林林总总，酒伴着舞，酒和着歌，无酒不成席，无酒不会客。从浓浓的酒香中，可以品味出各民族的风土人情，感悟到酒文化的真谛。3.1.5天然避暑型气候的独特性X是中国的“天然公园”，是中国十大避暑胜地之一，其避暑型气候资源已成为越来越稀缺和珍贵的生态环境资源。X地势西部高，向北部、东部和南部逐渐降低，平均海拔1100米。X属亚热带高原季风气候，温暖湿润，冬无严寒，夏无酷暑，大部分地区的年平均气温在15℃左右。降水较丰富，年降水量在1300毫米左右。日照比较充足，年日照时数在1300小时左右。全省森林覆盖率达到40％，且以每年超过一个百分点的速度增长。夏季平均温度23.1℃,有天然空调省的美誉。这种气候条件,适宜常年旅游,既是珠三角、长三角、重庆等西南地区夏季避暑之地，又适合开发针对北方冬季的避寒旅游产品。3.2主要旅游线路和旅游产品经过2030多年的持续发展，X现有“中国南方喀斯特”78 世界自然遗产1个，国家5A级旅游区2个，国家4A级旅游区3个，黄果树等13个国家级风景名胜区，梵净山等8个国家级自然保护区，百里杜鹃等21个国家森林公园，织金洞等6个国家地质公园，六枝梭戛等4个国际性民族生态博物馆，青龙洞等39个全国重点文物保护单位，侗族大歌等31项54个国家级非物质文化遗产，56个省级风景名胜区和1.8万个民族文化旅游村寨。目前，X已经形成X、安顺、荔波、凯里－镇远、黎平－从江－榕江、兴义－安龙、梵净山、遵义、赤水－习水-仁怀、织金－黔西、威宁-六盘水、乌江峡谷等综合旅游区和特色旅游区；，正逐步推出高原喀斯特生态、丹霞桫椤生态、苗侗文化生态和民族文化、屯堡文化、长征文化、国酒文化、阳明文化、洞穴文化、夜郎文化等特色文化品牌；，以民俗体验为特色的乡村旅游，已成为X旅游新的亮点。在产品空间分布上，现已形成以X为中心向东南西北延伸的跨省精品旅游线：沿X至黄果树高速公路与云南联接的，以观赏喀斯特景观和体验多民族文化为特色的西线黄金旅游线；向东沿伸至广西、湖南的黔东南苗侗体验原生态民族文化及自然生态的特色旅游线；向南沿伸至广西的荔波绿色喀斯特和布依、水、瑶民族文化旅游线；向北沿伸至重庆、长江三峡的长征文化、酒文化和丹霞风光旅游线。1、X旅游发展现状、规划及前景据统计2008年1月至10月，X78 全省实现旅游总收入527.27亿元，同比增长31.18%，接待海内外游客8143.13万人次，同比增长37.59%。在省委、省政府的领导和国家旅游局的大力支持下，采取各种措施，打造出一批以赏花游、避暑游、自驾车游、温泉游为特色的旅游产品，。加大力度拓展市场，取得了显著成效。X省针对不同层次、不同客源市场，推出了一系列特色旅游产品和节庆活动，有效推动了国内外客源市场的增长。X省和各地党政主要领导亲自率旅游部门、旅游企业组成促销团，到海内外宣传推介“多彩X”旅游形象。，多次邀请海内外著名新闻媒体、旅游客户、航空公司负责人到X考察、踩线，并积极组织旅游专列、旅游包机、自驾车团队等到X旅游。X省“十一五”规划中指出，要加快以旅游业为龙头的服务业发展，着力提高服务业对经济增长的贡献率。坚持实施重点带动战略和旅游精品战略，集中力量支持安顺、荔波、黎从榕等优先发展的重点旅游区率先突破黎平等优先发展的重点旅游区率先突破；大力推进旅游产品结构调整，在提高观光旅游水平的基础上，大力发展生态旅游、红色旅游、民族旅游和休闲旅游，把X省建设成多民族特色文化和喀斯特高原生态旅游的重要目的地。以“中国•X黄果树瀑布节”等活动为载体，加大旅游整体宣传促销力度，进一步扩大国内外客源市场。，大力加强特色旅游商品开发。，力争“十一五”时期旅游总收入年均增长25%以上。随着贵广高速铁路、高速公路开工建设，X龙洞堡机场升级为4E级国际机场，航线、航班的进一步丰富以及省内支线机场、高等级公路的建设，制约X78 旅游业发展的交通瓶颈将会得到极大的缓解，预计来X旅游的游客将出现大幅的增长，旅游业作为X省国民经济支柱地位将进一步得到加强。一、X市经济发展背景1、概述X简称“筑”，是X省省会，全省政治、经济、科技、教育、文化中心，我国西南地区重要交通枢纽，是一座新兴的具有一定现代化水平的综合型工业城市。境内山峦重叠，峡谷深幽，地势起伏较大，山地丘陵占总面积的89.7%，市中心平均海拔为1000米左右。X属亚热带湿润温和型气候，兼有高原性和季风性气候特点。2007年全市的人口为360万人。X是个多民族聚居的城市，境地内居住着汉、苗、布依、土家、侗、彝、回、壮、满、仡佬、白、水等38个民族。少数民族人口45万人，占总人口的14%，以世居本地的苗族、布依族为主，至今仍保留着各自的传统文化、风俗习惯和节日活动。X于1941年设市，现辖清镇市、开阳县、息烽县、修文县、云岩区、南明区、X区、乌当区、白云区、小河区，县(市)区以下设53个乡(其中少数民族自治乡19个)、30个镇、34个街道办事处。2、X市经济发展状况X市立足于“环境立市、工业强市、科教兴市”，按照“十一五”78 规划目标，坚持以经济结构调整为主线，以改革开放和科技发展为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，与时俱进，开拓创新，努力克服国内外经济发展的不利环境因素，实现全市国民经济持续、快速、健康发展，各项社会事业全面进步。自1992年X市被批准为内陆开放城市并设立开发区16年来，X市已建成以电子与信息、光机电一体化、新材料和中药现代化四大优势产业为特色的国家高新技术产业开发区，以机械、电子、航天为主的X经济技术开发区，和铝以铝及铝加工业、建材、食品、磨料磨具、水泥、医药、钎具、新材料等为特色的省级白云经济开发区。三个开发区发展至今，以其政策及服务便捷等优势，初步发挥了X市对外开放的窗口示范作用。2008年，X市实现生产总值811.1亿元，同比增长13.1%，；城市居民人均可支配收入达13816.8元，同比增长8.1%；；农民人均纯收入达4817.8元，同比增长17.8%。；居民消费价格指数同比上涨7个百分点。2009年X城市经济社会发展的主要预期目标包括：全市生产总值增长12%。，城市居民人均可支配收入增长8%。，农民人均纯收入增长10%。，城镇登记失业率控制在4.5%以内。，居民消费价格指数控制在4.5%以内；同时，X市将千方百计促进固定资产投资大幅增长，抢抓中央扩大内需增加投资的机遇，坚持“78 建设一批、申报一批、储备一批”的项目工作思路，按照国家投资方向，及时组织申报一批前期工作扎实的项目，确保具备条件的“十一五”期间拟实施的重点项目全部在年内实施。“十一五”期间X市经济社会发展主要预期目标为：生产总值年均增长13%以上，人均生产总值年均增长12%左右；全社会固定资产投资年均增长16%左右，累计比“十五”期间翻一番以上；地方财政收入年均增长13%左右；社会消费品零售总额年均增长14%左右。1、X市经济发展规划在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，2010年全市生产总值将突破1000亿元，人均生产总值突破3000美元；资源利用和生态环境得到明显改善；形成具有较强竞争力的优势产业、特色经济体系；市场化水平显著提高，开放型经济达到新水平；建立起较为发达的交通运输体系和较为完备的城乡公共服务体系；科技、教育、文化、卫生等社会事业全面发展；城镇就业不断增加，社会保障体系不断健全；城乡居民生活质量和水平明显提高，全面解决绝对贫困人口温饱问题；全面实现金阳新区第一期开发目标，大力推进金阳新区第二期开发建设，磷铝工业基地、宜居市和生态经济市建设取得明显成效。2、X市旅游资源X市旅游资源十分丰富，自然景观、人文古迹、民族风情等各类旅游资源兼具。X78 旅游业定位于“森林之城、休闲胜地”的发展目标，构建以森林旅游、喀斯特生态旅游和民族文化旅游为主体的旅游产品体系，重点建设一批旅游精品，以此突出展现X的旅游特色。4.1“林城”的旅游特色X市森林资源丰富。，全市国土面积8034平方公里，林业用地3241平方公里，占全市国土面积的40%；。目前，全市森林面积314万亩，灌木林面积105.1万亩，森林覆盖率为34.76%。市区四周群山环抱，环绕城市中心区的第一环城森林绿带宽1至7公里，绵延70公里，总面积达13.6万亩，森林茂密、蓊郁苍翠、景观优美，将X簇拥在怀，为全国省会城市所罕见。距市中心区仅1—2公里多的黔灵公园、森林公园，前者为国内少有的城区大型公园，后者森林面积达620公顷，为全国最大的城市森林公园，两公园内幽林密布，四季飘绿，被誉为X的“城市之肺”。位于市区西北的长坡岭国家级森林公园，森林景观优美，密林、草地与湖泊、池塘相互辉映，是开展森林旅游的绝佳之地。为进一步突出“森林之城”的城市形象，X市正着力做好三个方面的工作，一是继续抓好现有的第一环城林带的保护和建设，二是下大力气搞好城市中心区的绿化，三是加快总面积为30.6万亩，以梅、竹、桂、兰、杏、樱花六大主题公园为主体的第二环城林带的建设。相信不久的将来，随着X市城区绿化条件的不断改善和第二环城林带的逐步建成，X“林城”之称一定会更加名符其实。4.2“喀斯特生态旅游”的特色X78 属喀斯特发育典型地区，喀斯特地貌占全市面积的85%，绿水绕青山，奇峰藏异洞，激流飞瀑星罗棋布，对崇尚自然和生态的旅游者极具吸引力。市域内有如国家级风景名胜区、国家4A级旅游区红枫湖，水域面积达57平方公里，烟波浩淼，大小岛屿星罗棋布，山、水、洞、林齐全，为喀斯特地貌独有之景观；又如开阳县的南江峡谷、香火岩、紫江景区，为典型的喀斯特峡谷地貌，集奇峰、异洞、危岩、急流、飞瀑于一体，是天然的喀斯特自然生态博物馆，汇聚了X喀斯特的大部分特色景观，具有成为国家级、世界级景区的潜力；再如X天河潭景区，河流弯曲蜿蜒，山岩嶙峋，瀑布成群，水洞旱洞纵横交错，令人不得不叹服喀斯特岩溶作用的鬼斧神工。由上可以看出由此，X市拥有丰富的喀斯特旅游资源，具备建设一流的喀斯特生态旅游产品的条件。目前，X市在继续抓好红枫湖、百花湖、息烽温泉等老景区的设施改造完善的同时，按照打造精品的要求，正集中力量进行开阳峡谷、六广河峡谷、香火岩景区等旅游项目的开发，逐步构建一个由红枫湖、开阳峡谷公园、六广河等景区组成的，能体现X市地理地貌特点的喀斯特自然生态旅游产品体系。4.3民族风情、地域文化的旅游特色X是一个多民族聚居的城市，苗、布依、土家族等37个少数民族的人口占全市人口的15%。。镇山、李村、杜寨、黑土等一批苗、布依少数民族村寨，至今仍保留着许多传统的少数民族建筑、服饰、风俗、节庆活动等，民风古朴浓郁，风情丰富多彩，可进一步开发建设成为向海内外游客展示X78 市少数民族风情的游览点。“三月三”、“四月八”、“六月六”等民族节日，场面宏大，热烈壮观，其间开展的芦笙舞、地戏、对歌、斗牛等活动，极富地方民族特色，深受游人喜爱。X修文阳明洞，是中外驰名的“王学”胜地，明代哲学家、教育家王阳明先生曾在此读书、悟道，创建了“知行合一”的学说。“王学”文化博大精深，其影响力不仅在国内经久不衰，而且波及亚洲仍至欧美的一些国家，以阳明洞为主体的“阳明文化旅游”也因此而吸引了众多中外学者、游客前往访古寻幽、观光旅游；。青岩古镇，为X省四大历史名镇之一，留存有众多的城墙、城楼、古牌坊、庙宇祠堂和名人故居，寓历史文化、民俗文化和宗教文化于一镇，完全有条件建设成为X市文物古迹众多、民族文化特色浓郁的文化旅游名镇；乌当香纸沟，林木茂盛，迄今保存有数十座古老而原始的造纸作坊，乡民们仍沿用西汉蔡伦古造纸术制造香纸，造纸作坊一个接一个绵延数里，形成了一道别开生面的历史人文风景，被誉为“古造纸术博物馆”。4.4得天独厚的气候优势X位于X省的中部，属黔中亚热带湿润温和气候区，夏无酷暑，冬无严寒，另外，X雨量充沛，空气湿润，四季无风沙。从气温、降水、风、光照等气候要素来综合考察，X气候确实宜人生活，宜万物滋生发育，有得天独厚的优势，堪为旅游度假、消暑避寒的好地方。近年来，随着X市改革开放力度的加大和旅游事业的快速发展，愈来愈多的中外游客到X来亲身体验到“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数X”。X的旅游线路主要有X现有旅游线路主要为：主题为休闲旅游、生态旅游和X历史文化旅游的市域旅游线路；以X78 市为中心辐射全省的旅游线路和国际旅游线路。1、X市旅游发展规划、现状及前景据统计，2008年虽然受到极端恶劣天气等多种不利因素影响，但随着“爽爽的X——中国避暑之都”品牌影响力的进一步扩大，在避暑季系列活动以及X市拉动内需积极措施的引导配合下，1至10月，X市旅游业呈现出快速增长态势，共接待海内外游客2353万余人次，实现旅游总收入167.67亿元，旅游总收入同比增长52.15%，旅游业发展迅速。X市的“十一五”规划指出：要大力发展旅游业，充分发挥X林城生态优势、气候资源优势和省会中心城市的区位优势，挖掘历史、民族文化资源，突出红色旅游、阳明文化、民族风情和喀斯特生态等特色，重点发展生态文化旅游、红色旅游、休闲度假旅游和观光旅游，重点支持息烽乌江峡红色旅游区、乌当温泉度假旅游中心区、X生态旅游区、开阳南江峡谷喀斯特生态旅游区、南明河城市风光旅游带以及青岩古镇历史文化旅游区的建设。进一步提升和强化全省旅游服务中心和全国重要旅游目的地城市的地位和作用。“，“十一五”期间实现旅游总收入年均增长20%以上，把旅游业培育成后续支柱产业。从X市的根据X市的“十一五”规划及其经济发展战略可以看出，未来X市将把旅游业放在优先发展的支柱产业的高度，X市的旅游业预计将会出现蓬勃发展的景象景象。78 一、X市房地产市场1、X市房地产市场特点多年来，X市一直以建设生态经济市为目标，大力推进生态型、节能型住宅建设，并呈现下列特点：1.1建设生态园林型城市，吸引外来住房消费，2010年全市森林覆盖率将达40%以上，中心区绿化率达43%以上，大气环境质量、水环境质量达到或优于国家标准，建成国家园林城市、国家环保模范城市，初步建成一定水平的生态园林型城市；1.2城镇居民住房呈梯次消费需求，人们对住房的需求正在从满足基本生活的居住型住房向康居舒适型住房转变，居住环境也逐渐向功能设施齐全、配套完善、环境优美、户型结构科学合理的现代型康居住宅转变；1.3城市发展空间扩大，近年来随着房地产市场快速发展，商品房开发已由城市中心区向周边城区拓展，周边城区房地产市场逐渐活跃，城市发展空间不断扩大。2、X房地产现状X市房地产市场虽然起步较晚，但近年来随着居民改善生活的需求日益强烈，房地产开发市场开始活跃房地产开发市场较为活跃。X78 市房地产供给方面：从2003年起，房地产峻工面积相对较稳定，新开工面积和施工面积稳中有升，房地产开发投资逐年增加，2008年前三季度，房地产开发投资占固定资产投资的比重突破30%。1、近年X房地产市场情况2008年，X商品房销售套数为25128套，其中成交量最大的区域为金阳新区，全年合计为9327套、其次是南明区5781套、云岩区4617套；。同时，X市商品房价格持续攀升，新增商品房销售均价为3859元/㎡，同比增长13.77%，由于受房地产市场大势影响由于受当前全国房地产市场整体低迷形势影响，增速与2007年相比放缓，但在全国楼市价格普降的大势中仍然属于一枝独秀。2008年下半年以来，中国楼市进入寒流，许多大中城市房地产的不景气表现在量价齐跌，但X在这股地产寒流中表现出来的是价格上涨13.77%，销量下降39%，虽然也在不同程度上遭受了寒流的袭击，但受影响面较小。2010年，国家出台了房地产调控的相关政策，在全国各地房地产销售价格大幅下降的大势下，X78 的房地产销售价格一枝独秀，近期数个楼盘销售价格破万，创下历史新高，房地产成交量在国家一轮调控后也在逐步回升。1、X旅游房地产随着城市问题的加剧、城界逐渐模糊，城市基础建设日益完善，道路系统的发达，尤其是高速公路的发展，私家车的普及，以及不断增多的可自由支配时间，人们的活动范围随之扩大，越来越多的人开始关注自身生活品质，置业行为升级，以景观和绿化等为市场诉求点的旅游房产倍受青睐。富裕起来的国人置业半径迅速扩大富裕起来的人们置业半径迅速扩大，异地置业，第二居所成为很多人实实在在的行动。X是中国十大避暑胜地之一，拥有自然与文化的多重积淀，造化出“文化之州、风光之州、生态之州、歌舞之州、美酒之州”的风韵与传奇。近年来X发挥自己的环境优势，引进一批有实力的旅游房地产开发商进行成片开发，注重发展旅游房地产工程，努力把X发展成为名副其实的“天然公园”。在全国房市普遍迷茫的情况下在全国房市普遍低迷的情况下，具有鲜明特点的X旅游房地产价格却平稳不惊，依然保持增长势头。X有全球最大的喀斯特地质，有多达48种少数民族居住，有丰富的原始自然风光，有从旧石器时代至今的历史积累，这些都为X的旅游地产发展奠定了良好的基础；。随着X经济的迅速发展和人民生活水平的整体提高，X78 传统的观光型旅游开始向度假型旅游过渡，新兴中产阶级萌生了度假置业的需求和支付能力；同时政府大力发展旅游业，打造X旅游房地产的招牌，可以预见X旅游房地产的发展前景广阔。1、X房地产走势预测X市地处黔中山原丘陵中部，长江与珠江分水岭地带，总地势西南高、东北低。X地貌属于以山地、丘陵为主的丘原盆地地区。其中，山地面积4218平方千米，丘陵面积2842平方千米；平坝地较少，仅912平方千米；此外，还有约1.2％的峡谷等地貌。由于X市的该种地形特点由于X市山地、盆地的特殊地形地貌特点，客观上造成X市适宜建设用地缺少，土地供应具有一定的稀缺性。同时，由于X市老城区建筑杂乱无章、人口密度大、城区环境和人居环境较差，带来了一系列的城市管理问题。根据X“十一五”规划，未来X市老城区原则上将做到“只拆不建”或“多拆少建”，以降低老城区建筑密度，减少建筑总量，增加绿化面积，释放城市空间。这也在一定程度上造成未来X市老城区存量建设用地将进一步减少。随着X市城市环境日益改善，城市品位逐步提高，X市“避暑之都”的品牌效应不断增强，宜商宜居的X吸引了越来越多的外来人士购房置业，外来购房(指除X市辖区以外的人士所购商品房，即省内其他地区和外省、市及境外人士所购商品房)比例进一步增大。在2007年全市商品住房销售对象结构中外来购房比例达52%，同比增加1.5个百分点，有效推动了X78 市的房地产市场的快速发展。同时，作为省会城市，X市对X省其它地区购房者的吸收较强X市对X省其它地区购房者的吸引力较强，2007年，X省其它地区在X市的购房比重占38.2%，超过X市区居民购房比重。X市房地产市场近年稳步向前，市场未出现较大波动。尽管由于受到美国次贷危机而引起的全球金融风暴的影响，全国房地产业一度呈现低迷状况，地处西南部的XX市亦稍微受到此次金融危机的影响，部分楼盘销售低迷，但房地产市场各项指标并未出现明显下滑。鉴于X市土地供应稀缺性的特点，同时X市作为省会城市对周边县市和X“宜商宜居”的优美环境对外来人士置业的吸引力，以及X旅游房地产的发展，我们预计X房地产业将在短暂的低迷之后出现新一轮发展。一、XX大学城项目1、概述XX大学城项目区域行政管辖为X市X区政府，未来的XX大学城将依托高校聚集区、规划建设中的CCTV影视城及周边天然的生态环境等优势，打造成为集教育文化、休闲旅游度假、生态居住为一体的生态型、园林型、智能型、文化型特色城市新区。可预见XX大学城项目区域将会成为X市、乃至X省的一个投资热点区域，投资前景广阔。78 1、XX大学城区域的优劣势2.1区位优势明显X市中心区坐落在群山环抱的盆地之中，老城市区土地面积只有56平方公里，却聚居了约130万固定居住人口(还不包括流动人口未含流动人口)，每平方公里2.5万人的人口密度，是我国人口密度最大的城市之一；X市以往城市建设包括旧城改造均是按照见缝插针的方式进行，不仅挤掉了城区的环境不仅破坏了城区的环境，更使得老城区杂乱无章，城市建设缺乏品位，可见城市空间的制约已经成为X市发展的大问题。根据X市“十一五”规划，老城区将以完善城市功能，提高城市品位为着力点，改善人居环境；重点做法是实施“拆违建绿”、“拆旧建绿”、“成片开发”等工程；原则上将做到“只拆不建”或“多拆少建”，降低老城区建筑密度，减少建筑总量，增加绿化面积，释放城市空间，通过规划控制引导住宅建设向新区转移，老城区的土地储备用途将从商品住宅向完善城市功能转变。X市X区是X市著名的生态区。X区处长江、珠江分水岭，有大小河流51条、总长390公里，松柏山水库、X水库两座中型水库总库容达7140万立方米，阿哈水库、红枫湖、百花湖的重要流域也在X区。X生物多样性比较丰富，森林覆盖率到达41.4%。X四季如春，年平均气温为14.9℃。X区已经成功创建国家级生态示范区。X市被誉为“避暑之都”，是最宜于居住的城市之一，而X区则是X市最宜于居住的行政区。78 XX大学城距X市老城区约18公里，距X区老城区约1.5公里，与城市中心区联系紧密，具有相当优越的区位条件。2.2综合交通优势明显X区距X市约13公里，原X大道由于车流量过大，高峰时段堵车情况严重，大大限制的X区的发展。为推进X区的发展步伐，X市政府、X区政府近年来大力推进区域的基础设施建设，南环线高速公路、花二线（甲秀南路）的建成通车，大大改善了X区的交通状况，同时城市轻轨、花三线、花四线的规划建设使得X区与X市老城区的联系更加紧密。2.3教育文化优势X区目前已聚集X大学、X民族学院2所高等院校，根据大学城建设规划方案，X师范大学、X财经学院、X医学院、X中医学院、X轻工职业技术学院等几所高校将陆续进驻大学城，随着大学城的逐步发展，区域的教育文化优势将更加凸显。2.4自然环境优势突出X是X市著名的生态区。X区处长江、珠江分水岭，有大小河流51条、总长390公里，松柏山水库、X水库两座中型水库总库容达7140万立方米，阿哈水库、红枫湖、百花湖的重要流域也在X区。X生物多样性比较丰富，森林覆盖率到达41.4﹪。X四季如春，年平均气温为14.9℃。X区已经成功创建国家级生态示范区。  X素有“高原明珠”的美誉，是著名的风景旅游区。X78 景区面积222平方公里，占全区面积的23％。有景物景观81个。其中，自然景观56个，人文景观25个。X区有国家级特等景观4个，国内一等景观18个，国内二等景观32个，国内三等景观27个。景区中以X公园、天河潭、镇山民族文化村、青岩古镇、高坡民族风情游最为有名。周恩来、朱德、邓小平、贺龙、陈毅、聂荣臻、罗荣桓等老一辈革命家和胡锦涛、江泽民、李鹏、乔石、朱镕基、李瑞环、吴邦国、罗干等党和国家领导人都先后到过X。陈毅元帅曾赋诗称赞X：“真山真水到处是，X布局更天然。十里河滩明如镜，几步花圃几农田”。2.5区域劣势X区与X市其他行政区相比经济结构较为单一，为了保护X区的自然生态环境，因此市政府、区政府严格限制了区域内的工业发展，尽可能减少环境污染，X区经济主要依靠第三产业的发展。1、区域发展的机遇3.1X大学城规划的审批通过X大学城的规划建设方案通过政府相关部门审批及政府的大力支持，区域内将在短时间聚集25万人的常驻人口及消费群体。3.2X高等教育的加快发展X省属高等学校大多数建设在X市城市中心地段，由于城市建设的发展，这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。囿于校园土地的制约，难以给师生提供优良的教学科研环境，不利于学校发展。2008年，全国高等教育毛入学率已经达到23.3%，可是X省仅为11.8%。只有全国平均水平的50%。X78 大学城整体规划方案的审批通过体现了省、市政府对整合X高等教育资源、加快高等教育发展的决心，高度重视高校聚集区的建设，推进我省高等教育实现跨越式发展。3.3区域旅游业的发展X素有“高原明珠”的美誉，是著名的风景旅游区。X景区面积222平方公里，占全区面积的23％。有景物景观81个。其中，自然景观56个，人文景观25个。X区有国家级特等景观4个，国内一等景观18个，国内二等景观32个，国内三等景观27个。景区中以X公园、天河潭、镇山民族文化村、青岩古镇、高坡民族风情游最为有名。X区是X市旅游胜地。区域周边规划建设CCTV影视城必将进一步带动区域的参观旅游休闲度假。3.4X区政府的搬迁X区政府规划搬迁至项目区域附近，为XX大学城项目的发展带来的不可多得的发展契机。一、项目市场定位及价格预测1、项目产品定位2010年由X区政府主导编制完成并通过审批了《X市X区城市组团控制性详细规划》、《X高校聚集区控制性详细规划》。XX大学城未来的发展目标定位为以X高校聚集区为特征，以提升X区乃至X市产业结构为目标的大学经济区，以X区政府行政中心搬迁以及X高校聚集区的建设来催化项目区域的全面发展，在XX大学城配置必要的公共设施以及居住功能区。78 ，严格按照建设生态型、园林型、智能型、文化型特色的新区定位，使之成为城市中心区的延伸区。1、客户定位根据项目产品定位，住宅客户以省内外中高收入以上群体为主，其中以各大高校教师为主要群体。商业、旅游客户以省内外中高收入以上群体及沿海发达地区群体为主。在XX大学城区域内，以投资建设带有现代文化氛围的论坛为突破口，着力打造极具文化氛围、升值潜力大的大学城商业区和生态住宅区，重点提升X大学城的文化品牌形象，稳定发展中、高端的房地产客户。根据海内、外消费者的不同特点和心理需求，如收入、年龄、旅游度假习惯等，为客户设计不同的房地产产品。通过整合商业配套与休闲功能，形成以休闲性购物、文化旅游等为特色，以休闲餐饮、休闲娱乐、休闲康体、文化论坛等为主题的大学城配套大型商业化街区。同时通过产业链连接融合餐饮、酒店、商业等，为人们提供趣味性、艺术性、知识性等具备吸引力的体验消费，在多组团式发展大学经济区的格局中，把XX大学城打造成为以文化论坛及教育文化为核心的现代化文化生态社区。2、项目价格定位区位是决定房地产价值的关键因素。X地处X综合交通位置的中心，而X78 区目前正在大力完善道路等基础设施，特别是花二线（甲秀南路）城市干道的建设完成，使得交通问题不在是限制X区发展的瓶颈。XX大学城项目处于X大学经济区的核心位置。根据项目定位、客户定位以及项目区位，预计本项目开发完成后熟地价值要高于小河区、金阳区同类级别的土地。3.1土地出让价格调查3.1.12009年12月9日，X恒昱房地产开发有限公司通过招拍挂形式以820万元购得X大道南段一块商业、办公用地，面积为2729平方米，成交价约为200.5万元/亩；3.1.22009年9月10日，XX农村合作银行通过招拍挂形式以2225万元购得X区云上村一块商业金融用地，面积为12977平方米，成交价约为114.4万元/亩；3.1.32007年12月28日，X恒方房地产开发有限公司通过招拍挂形式以88000万元购得X区尖山村一块商业住宅文化娱乐用地，面积为527729平方米，成交价约为111.2万元/亩；由以上X区土地成交记录来看，预计XX大学城通过土地一级开发后进行土地招拍挂，住宅用地价格约为110万元/亩，商业用地价格约为200万元/亩，商业综合用地价格约为150万元/亩。3.2区域房地产市场价格调查3.2.1溪山御景，位于甲秀南路，总建筑面积30万平方米，以11层小高层为主，配套设施：一所小学、一所幼儿园；5500元/平方米起价，成交均价约为5700元/平方米。3.2.2御林铭园，位于X大道（X78 民族学院旁），4600元起价，成交均价约为5000元/平方米；3.3.3银地班芙小镇，位于甲秀南路，以小高层、高层为主，小高层6000元/平方米起价，花园洋房12800元/平方米起价，小高层成交均价约为6500元/平方米。由上述案例可知，目前X区普通住宅成交价格在5800元/平方米左右，高档住宅成交价格在13000元/平方米左右，目前靠近大学城方向的楼盘成交价格明显高于其他楼盘，由此预测，XX大学城普通住宅销售价格保守估计约为5700元/平方米，商业用房销售价格约为20000元/平方米，高端住宅项目销售价格约为13000元/平方米。3.3土地出让价格估算根据相关土地出让信息及区域规划发展信息综合考虑，保守估计XX大学城通过土地一级开发后进行土地招拍挂，住宅用地价格约为110万元/亩，商业用地价格约为200万元/亩，商业综合用地价格约为150万元/亩。同时，根据X市老城区内现行“只拆不建”的政策，以及可出让的熟地土地出让及转让价格过去至现在较长时期内形成的变动规律，结合X市房地产的价格走势，预计在未来5-10年内，项目的熟地价格将逐年以8%--15%的幅度上涨。78 第一章项目建设用地分析一、项目规划简介XX大学城规划区示意图1、概述项目规划范围约8.3平方公里，距X市中心城区约18公里，距X区老城区约1.5公里，XX大学城未来的发展目标定位为面向全国，服务周边，以高校聚集区和特征，打造成为集教育文化、休闲度假、生态居住为一体的生态型、园林型、智能型、文化型特色的城市新区。2、规划空间结构根据X区自然环境与生态资源特征，规划空间结构为：北、南、东面分别依托X生态休闲旅游廊带、X高校聚集区、CCTV影视城，由东向西呈辐射状梯级开发；充分发挥规划中城市轻轨穿过区域的交通优势以及区域内自然环境的生态优势，形成点、线、面结合的立体生态绿地系统。即依托“一带（X生态休闲旅游廊带）、一线（城市轻轨）”的自然环境生态优势及交通优势，形成“一带、一线、多组团”的开发建设空间。3、功能定位XX大学城功能分区图78 XX大学城作为“大学经济区”的核心区域，依托周边的自然环境优势、交通优势，突出文化休闲、生态居住的主题，以旅游服务、生态居住、商务和文化休闲、文化教育、综合绿化等功能，支撑整体区域成为一流的城市新区。主要功能布局如下：3.1中心商业区：满足生态居住社区以及高校聚集区的商业配套，同时具备商务办公功能，满足高校学生在校实习及创业的需要。其中配备商务办公、商场、步行街、饮食城、银行、商务休闲广场、星级酒店等；3.2文化娱乐休闲广场：主要满足生态居住社区以及高校聚集区的居民、教师、学生日常生活的休闲娱乐，同时可接待区域以外的省内外游客。其中配备图书馆、电影城、文化休闲广场、康体娱乐城、美食步行街、城市公园等；3.3科技产业园：打造高新科技产业，由于邻近高校聚集区，可向产业园源源不断的输送高端人才和科研技术，是大学经济区的核心产业园区；3.4文化论坛：打造文化论坛会址，邀请高端人才与知名人士与高校教师、学生进行交流互动，是区域内高层次文化产业的核心，也是文化休闲旅游的热点；3.5生态休闲社区：打造教师公寓组团，满足高校教师的居住生活，同时在区域北面邻近X生态旅游休闲廊带区域，利用周边优美的自然环境资源，打造高端生态休闲住宅；78 3.6拆迁安置区：满足区域开发过程中原居民的拆迁安置，响应政府号召，打造社会主义新农村。一、项目规划用地现状规划区内地形较为平缓，有部分一般农田，大部分土地为荒山荒坡。表面覆土层较薄，覆土层以下为中风化岩石，可利用作为建筑物持力层。二、规划区土地利用规划XX大学城作为X大学经济区的核心区域，规划采用灵活的分片区空间布局方式，不同的片区组团有独特的主题和完善的配套设施，以利于开发建设设计时序的统筹安排，强调创造以保护自然生态为主导的空间格局。同时充分利用得天独厚的自然生态系统，构建不同功能片区，以体现区域独特城市景观特点。在功能开发上各有侧重，各功能区在区域总体定位和品牌形象指引下，依据各功能区资源环境承载能力和未来发展潜力，统筹各功能区范围内空间资源的开发。XX大学城规划区土地平衡表用地性质用地面积所占比例亩公顷居住用地5169.02344.6041.52%商业用地2659.35177.2921.36%医疗用地219.5314.641.76%行政办公用地45.373.020.36%教育科研用地395.3826.363.18%绿地2153.37143.5617.30%市政公共设施用地271.9518.132.18%道路广场用地1386.8792.4611.14%78 水域148.829.921.20%合计12449.66829.98100.00%78 第一章项目建设地址及建设条件一、项目建设地址项目规划区位于X市中心城区南面，距X市中心城区约18公里，规划总用地面积约8.3平方公里，规划范围属于X市X区范围内，北至X生态休闲旅游廊带，南抵X高校聚集区，东至规划建设中的CCTV影视城，西达党武物流园。二、项目建设条件1、项目区位项目位于X市中心城区南面，距X市中心城区约18公里，规划总用地面积约8.3平方公里。2、自然条件2.1地质地貌XX大学城规划范围约8.3平方公里，区域内地势较为平缓，局部有丘陵。地质情况较好，地面覆土层较薄，覆土层以下为中风化岩石和石灰岩。2.2气候区域内属亚热带湿润温和型气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长等特点。年平均气温为15.3℃78 ，年极端最高温度为35.1℃，年极端最低温度为-7.3℃。冬无严寒、夏无酷暑，四季分明，宜人的气候是X的骄傲。2.3水资源区域邻近洛平水库和松柏山水库，紧邻X河，水资源较为丰富。1、资源概况XX大学城规划区域是X区未开发一块的黄金地块，资源组合十分优越，集陆域、水域为一体，汇山地、林地、河流、平原、丘陵为一区，蕴含珍贵的生态资源与重要生态价值，在国内这种各种资源的组合十分罕见，因而开发价值很高。2、社会经济概况2003年，全区国内生产总值完成312964万元，增长速度高于全省和全市平均水平。综合财政总收入完成27205.7万元；地方综合财政收入完成17826.5万元。全社会消费品零售总额完成52003万元。全年城镇居民人均可支配收入达7152.4元。农民人均纯收入达2517元。城镇登记失业率控制在4％以内。经济结构不断优化，农业基础地位得到加强，优势产业和企业发展壮大，非公有制经济持续增长，物质文明与精神文明建设取得新进步。2001年，X区进入了全省20个经济强县行列；2003年，在全省第一轮经济强县综合考核中实现排位前移，进入前十强。　　从现在起到2020年，是X全面建设小康社会的历史新阶段。78 X区近期将围绕建设以生态区、旅游区、文化区为特色的经济强区，鼓足干劲、团结拼搏、再接再厉、奋勇争先，以新的精神风貌和新的干劲，抓住新机遇、迎接新挑战、建设新X、实现新跨越。在建设新X的征程中，X区将结合自己的发展定位和特色，重点组织实施生态立区、旅游兴区、工业强区三大战略，创建全国生态示范区、全国旅游度假区、全国人居环境示范区。　　2006年，全区生产总值完成43.4970亿元，同比增长15.5%。其中,第一产业增加值完成5.9750亿元，同比增长8.7%；第二产业增加值完成16.7755亿元，同比增长19.2%;第三产业增加值完成20.7465亿元，同比增长14.6%。三次产业结构比为13.74：38.57：47.69。人均生产总值13330元,同比增长14.8%。财政总收入完成4.0755亿元，同比增长16.54%；地方财政收入完成2.2445亿元，同比增长18.6%。全社会固定资产投资完成?22.69亿元，同比增长32%。招商引资实际到位区外资金11.0529亿元，同比增长11.2%。其中,实际到位市外资金8.5421亿元，同比增长31.4%。全社会消费品零售总额完成9.4680亿元，同比增长15.9%。城镇居民人均可支配收入达10432元，同比增长12.6%；农民人均纯收入达3564元，同比增长10.7%。金融机构年末银行存款余额42.2668亿元，同比增长11.05%；金融机构贷款余额24.7038亿元，同比增长?7.53%。人口自然增长率控制在5.81‰以内。“十一五”期间，X78 区经济社会发展的总体思路是：高举邓小平理论和“三个代表”重要思想的伟大旗帜，全面落实科学发展观，坚持生态区、文化区、旅游区的发展定位，抓住大品牌落户、大项目带动、大企业进入的新机遇，围绕实施交相辉映、绿色产业、大地之舞三大计划，重点实施生态立区、旅游兴区、工业强区三大战略，增创投资增长速度、绿色产业增长速度、旅游文化产业增长速度、信息技术应用程度四个新优势，经济社会全面协调发展，实现第二产业占经济主体的新跨越。1、规划用地条件规划区域内部分土地为一般农田，大部分为荒山荒坡，邻近甲秀南路区域有部分拆迁，但拆迁量较小。2、市政配套条件6.1交通工程6.1.1内部交通为推进项目区域的开发，X区政府已完成了原磊花路改造，由原来的12米宽道路改造成为双向六车道的城市主干道。6.1.2对外交通南环线、花二线（甲秀南路）的建设完成大大改善了项目区域的对外交通状况，规划建设中的城市轻轨、环城铁路也将穿过项目区域，这将使该区域的对外交通体系更加完善。6.2给排水工程X区已经具备完善的给排水管网，已经并入了X78 市城市管网，同时由于邻近洛平水库和松柏山水库，枯水期可使用水库储水进行调节。78 第一章建设内容及建设规模一、建设依据1、《城市规划法》2、《环境保护法》3、《环境影响评价法》4、《森林公园管理条例》5、《X市X城区组团控制性详细规划》6、《X高校聚集区控制性详细规划》二、建设内容根据地形地貌特点以及交通基础设施功能分布，将XX大学城项目区域分为六个功能区，采用灵活的分片区组团空间布局方式，同时强调创造以保护自然生态为主导的空间格局。不同的片区组团有独特的主题和完善的配套设施，以利于开发建设设计时序的统筹安排。本次可行性研究只涉及土地一级开发主要建设内容为基础设施建设，而其六个功能区各自有不同的特点，建设内容也不尽相同。78 一、建设规模1、用地规模XX大学城规划范围约8.3平方公里，其中住宅用地344.6公顷，商业用地177.29公顷，公共服务设施用地18.13公顷；道路广场用地92.46公顷；公共绿地143.56公顷；水域及其他用地53.94公倾。2、公用设施工程建设规模2.1交通系统2.1.1道路区域内规划建设市政道路约46公里。2.2.2静态交通系统区域内各功能区主要区域布置公共停车场。各酒店均按床位数的三分之一左右的比例配备停车位，另建部分中小型停车场。2.1.3交通辅助设施各个交通节点均设港湾式公交车停靠站，估算中型公交车站30个。同时根据各功能区需要设置加油站。2.2供电由于规划区域较大，需设置一座10KVA的变电站。2.3给排水78 在市政道路建设的同时埋设地下给排水管网，同时并入城市管网。排水体制为雨污分流制及生活污、废水分离制。2.4燃气目前X区老城区已经铺设了煤气管网，区域内道路建设期间与燃气公司联系同步铺设燃气管网。1、拆迁安置规模项目规划范围属于X区，由于开发建设需要，村庄需要搬迁并设置拆迁安置区，目前区域内拆迁量估算约64万平方米。78 第一章工程技术方案一、方案依据1、《X市X城市组团控制性详细规划》2、《X高校聚集区控制性详细规划》3、《城市道路设计规范》（CJJ37—90）4、《城市道路交通规划设计规范》（BG50220—95）5、《公路工程技术标准》（JTGB01—2003）6、《公路路线设计规范》（JTGD20—2006）7、《室内排水设计规范》（GBJ14—87）8、《城市道路照明设计标准》（JJ45—2006）9、《公路路基设计规范》（JTGD30—2004）10、《公路软土地基路堤设计与施工技术规范》（JTJ017—96）11、《公路水泥混凝土路面设计规范》（JTGD30—2004）12、《公路沥清路面设计规范》（JTGD50—2006）13、《公路桥涵设计通用规范》（JTGD60—2004）14、《公路桥涵地基基础设计规范》（JTGD63—2007）15、《公路工程抗震技术规范》（JTJ004—89）78 16、《公路钢筋泥凝土及预应力混凝土涵设计规范》（JTGD62—2004）17、《输气管道工程设计规范》（GB50251—94）18、《大型娱乐场所消防安全设计规范》19、《中华人民共和国汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067—97）20、《大型商业设施消防安全设计规范》21、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289—98）22、《城市防洪工程设计规范》（BJJ50—92）23、《城市给水工程规划规范》（BG50282—98）24、《城市电力规划规范》（GB50293—99）25、《城市桥梁设计准则》（CJJ11—93）26、《城市排水工程规划范》（GB50318—2000）27、《汇水综合排放标准》（GB8978—88）28、《城市污水回用设计规范》（CECS61—94）29、《供配电统设计规范》（GB50053—95）30、《10kv以下变电所设计规范》（GB50053—94）31、《城镇燃气设计规范》（BG20028—93）32、国家关于道路、交通、给排水、燃气、通讯、商业、娱乐业78 等各个行业的有关技术标准、规定、规范33、国家及X省相关的城市建设规定一、方案原则本项目在设计上坚持以下三个原则：1、技术创新原则----充分利用新材料、新技术，切实抓好节约能源、节约用水、节约原材料、节约和集约利用土地“四节”工作；2、“以人为本”原则----极力提供和谐的人居环境；3、市场导向原则----力争建设一个集环境优美、具有现代生态居住理念的高品质的生活、商业社区，保证项目自身保值增值的能力，以满足消费者居住及投资需求，并为各类不同消费群体提供个性化服务。二、方案编制范围本项目工程技术方案指土地开发技术方案，包括配套基础设施工程、公共事业工程和其它辅助工程等建设的技术方案。1、配套基础设施工程1.1场地平整本报告规划区属丘陵地貌，地质灾害主要有滑坡、崩塌、洪涝等，在该片区进行建设时，必须采取相关措施防治以上地质灾害。78 开发过程中房地产开发商多以生态开发为理念，规划具有特色的社区，可充分利用不同地势，同时也可最大限度的节省投资。本可研不考虑大规模场地平整，仅对道路两旁进行适当平整，为今后房地产开发提供通行方便。1.2道路工程规划区约需建设道路46公里，对道路选线的必要性、走向、宽度、交通量、工程量、建筑风格、材料选择等，进一步深化研究。1.3桥涵工程桥涵设计本着结构新颖、过桥管线隐蔽的原则；功能与道路连接平顺原则；桥面排水畅通，以免在暴雨情况下影响行车的原则；桥面净宽尽量与道路宽度一致原则。1.4给排水工程给排水工程，主要研究给排水工程的接口、走向、管网布局、管道布置、基础处理、管材规格及用量，以及用水量、排水量（含雨水、污水）计算。1.5电力和照明工程电力工程的研究，主要包括电力来源、城市容量、用电量估算、线路走向、电缆埋设、变配电站建设、开闭所建设、入户方式、建筑安装工程量、城市照明、街区照明、景观照明、专用照明等。1.6邮政和通讯工程78 弱电及通讯工程研究范围包括网络通讯、有线通讯（电信站所建设）、市话通讯、有线电视、移动通讯、微波通讯及宽带系统建设、邮政设施建设等。对上述工程的线路选择、可行研究、工程量等需要进一步研究。1.7燃气工程燃气工程范围，包括燃气来源的可靠性、管理埋设的合理性、管道网络建设、供气、用气研究、调压站建设工程等的可行性研究。根据委托方提供资料，该区内的燃气工程由燃气公司总体投资，故本可研不考虑其开发成本。1、公共事业工程2.1景观与绿化工程本可行性研究仅包括道路绿化工程2.2环境卫生工程规划区的环卫工程研究范围包括：城市清洁工程、生活垃圾处理工程、固体废物处理工程、污水处理工程等基本工程。2.3其它辅助工程其它辅助工程，主要包括：消防工程、邮局、幼儿园、小学、中学、医院、农贸市场等。一、方案编制规划78 1、内部交通系统规划目前磊花路已经建设完成，区域内其他需建设市政道路约46公里。2、桥涵工程区域内需建设桥梁位置，桥梁尽可能与路同宽。3、给水工程规划区域内给水管网并入X市城市管网，区域内给水管沿路布置，主管为2根DN800。4、排水工程规划4.1排水体制为雨污分流制及生活污、废水分离制。生活洗涤废水可以直接排入污水管道，粪便污水需经化粪池处理后才能排入污水管道。4.2排水管沿道路布置。排水系统采用分流制，污水经汇集后进入污水处理厂处理后排放，雨水管将汇集雨水直接进入城市管网。区域内设施污水管网接点4处，管径DN1200，其他支路根据排水量配置管网。5、电力规划工程5.1预测规划区每天用电量87443.12kw；78 5.2新建10KVA的变电站一座；5.3负荷等级采用二级负荷标准；5.4规划区内部10KV线路采用电缆沿道路埋地敷设。1、电信工程规划根据电信局城市电信规划设置。2、燃气工程规划根据燃气公司城市热力燃气规划设置。3、环境卫生工程规划8.1估计每天产生垃圾约23.45吨；8.2修建一座日处理35吨的垃圾处理厂，垃圾站总占地面积16400m2，其中垃圾收集点400个，转运站4个7吨的垃圾站；8.3环卫站应配备国内先进的清扫、运输车辆，实现清扫、洒水机械化，垃圾运输封闭化；8.4新建一座每天处理污水量约10435.45m3的污水处理厂。78 第一章资源和能源消耗一、节能当今社会能源的有限和短缺的事实已被大家所公认，资源、能源的有限和短缺形势日益严峻，节能概念已经深入人心，项目建设必须采取措施以“提高建筑中的能源利用率”，不是消极意义上的节省，而是从积极意义上提高利用率。本项目节能主要是施工期间机械的节能问题，主要通过提高工程质量，特别是做出优质路面，从而间接产生节能效果。在项目的设计、建造中，使用节能型用能系统和材料；在施工中要优先选用节能型设备和节能运输车辆，同时在施工过程中做好节能管理，在项目实施中，要提高所有参与人员的节能意识。对于节电、节水、节燃料都做出相应的规章制度，并明确规定适度的用量标准。能源的生态化除保留传统的能源供给外，应因地制宜地积极利用可再生能源，包括风能、太阳能、生物能（沼气），并在此基础上优化能源结构，提出高效率、低污染的能源结构体系，道路照明设计，应根据规范确定合理的灯距灯高选择节能灯具。新型能源中，太阳能资源丰富，且太阳能装置一次性投入较低，占用居住区公区面积较小，其资源利用在数量上是“源源不断”78 的，价格上是低廉的，因而在资源投入上是属低投入型。在居住区中心设置太阳能蓄电设备，并把太阳能收集系统与太阳能热水供应系统、道路场地照明的灯塔相结合，形成太阳能供电网络。在部分建筑上采用太阳能光电或光热建筑一体化技术。一、节水项目建设要体现水资源综合利用，采用因地制宜的水循环管理的策略，在居住小区、企事业单位新建中水回用工程，整合雨水、中水与河水，提高区域内水环境的自净能力，保证水质不会因为地区的开发而恶化；提倡优水优用、节约用水，建立节水型新城；实行分质供水、雨水利用、建筑节水装置等；地区内的道路、广场、绿化告示等绿化浇灌、景观等对水质要求不高的用水，采用中水回用。二、节约土地项目建设用地应尽量采用弃耕地、坡地和荒地，尽量少使用耕地、林地和果园地，不使用基本农田，因地制宜，十分珍惜和合理利用每一寸土地，发挥土地资源的最大效用。78 第一章环境保护本项目可能引起的环境问题主要是该项目实施过程中所产生的扬尘、施工车辆等排放的废气及噪声，以及项目完成后可能产生的生活污水、生活垃圾、噪声、烟气和汽车废气等生活污染物的排放。本项目实施坚决贯彻《中华人民共和国环境保护法》、《国务院关于环境保护若干问题的决定》和各有关部门的相关法规政策，采取相应措施，切实做到保护环境。一、环境质量控制标准1、整个规划区执行《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中的一级标准。2、X河按Ⅱ类水体标准控制。3、大气环境根据《大气环境质量标准》及《X市环境空气质量功能区划》确定，行政办公区、居住区、商业、交通、文化区执行二级标准。4、声环境根据《城市区域环境噪声标准》(GB3096—93)的标准分类。一类区：居住区、文教区、办公区，昼间执行标准55dB(A)、夜间执行标准45dB(A)；二类区：居住区、商业与工业混合区、规划商业区，昼间60dB(A)、夜间50dB(A)；三类区：规划工业和已形成的工业集中地，昼间65dB(A)、夜间50dB(A)；四类区：交通干线两侧区域，昼间70dB(A)、夜间55dB(A)。78 4、禁建区：规划中确定的山林绿地、公共绿地、防护绿地、农耕地等非建设地一律作为禁建区。一、污染防治措施1、鼓励使用太阳能、天然气、液化石油气等清洁能源，不提倡使用煤、炭、薪柴等作为燃料。2、限制进入区域内部的汽车数量，鼓励使用电瓶车，并保持道路清洁，减少交通扬尘。3、保持完好的生态环境，利用植物净化空气。4、禁止生活污、废水直接排入河流。采用以上措施后，由项目实施可能带来的各项污染将得到有效控制，对周围环境的影响较小。二、生态保护措施1、严格保护现有绿地，控制开发建设规模，任何项目的建设不得占用现有绿地。2、严格保护规划区内及附近的山林，严禁乱砍滥伐森林、掠杀野生动物，以保持生态平衡。3、严禁开山采石。4、规划区内的建筑应根据地形依山修建，避免开挖山体；建筑形式应与周边环境相互协调；规划区内的各类道路修建还应加强现场勘测，尽量避开个体较大的岩石，避免破坏山体、岩石。78 5、加强保护治理规划区内的河道，使贯穿区域内的河道不仅具有截留污水的作用，同时还有保证供水功能。一、施工期污染防治措施拟建工程施工期环境空气的主要污染源为扬尘，主要包括土方挖掘、现场堆放、土方回填期间造成的扬尘，人来车往造成的道路扬尘；运土方车辆及施工垃圾堆放和清运过程造成的扬尘及施工车辆等排放的废气；噪声影响建筑工地周围居民等。施工期间的噪声影响和扬尘影响因施工面多、线长，对其全部控制难度较大，主要从加强施工管理着手，提倡文明施工，建立临时隔声障，合理安排施工时间来控制和减缓；施工过程中所造成的环境污染是短暂的，可减缓和改善；建成后环境噪声影响和扬尘影响消失。施工期废水经预处理后排入城市污水管网。施工期废弃建材、木材等合理处置、分类利用；生活垃圾在回收可利用部分后，物业管理公司保洁员按时将垃圾聚集集中，环卫部门用垃圾车将垃圾转运处理。从事住宅室内装饰装修活动必须严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准。在认真落实以上措施后，本项目的所有固废物都己妥善处理，基本可达到资源化、减量化和无害化。78 第一章消防与劳动安全卫生一、建筑消防及人防1、消防及人防控制标准1.1《建筑设计防火规范》(GB50016—2006)；1.2《人民防空地下室设计规范》(GB50038-2005)；1.3《汽车库设计防火规范》(GBJ67-84)；1.4《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98,1999年版)；1.5《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)；1.6《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)；1.7《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008)；1.8《汽车库，修车库，停车场设计防火规范》(GB50067-97)。2、消防工程规划2.1在区域内建标准型普通消防站一座，配备消防车3～4辆。2.2消防用水要结合给水规划，在区域内形成环状管网，增大供水能力，保证消防时供水的安全性。2.3给水管网供水压力要保证市政消火栓流量不低于10升/秒，压力不低于100KPa，道路的配水管均应按120米间距配套建设市政消火栓。78 2.4区内各片区在详细规划设计时必须考虑在主要建筑外围布置环型消防通道。2.5区内的会展中心、娱乐场所、酒店客房等建筑均需设置室内消防报警及喷淋灭火系统。2.6各个配电房均要求设置气体灭火或干粉灭火系统。1、人防工程规划3.1坚持“平时方便使用，战时满足要求”的原则，因地制宜、注重实效。3.2结合城市建设修建平站两用防空地下室。3.3结合民用建筑修建防空地下室。一、劳动安全卫生为保证施工人员、居民及游客的身体健康和生命安全，保护好环境，劳动安全卫生方面应采取以下措施：1、加强施工人员、居民及游客的安全防范教育，重点区域应采取相应的安全防护设施。2、注意餐饮卫生，经常检查、消毒，定期请检疫部门来检查。避免用餐不洁、发生食物中毒。聘请当地的卫生防疫部门进行监测和防治，以保证对施工人员、当地居民和旅游者的身体健康。对施工区食堂、炊事区，做好杀虫灭蚊等的环境卫生工作。对施工人员产生的生活污水和粪便进行消毒和简易沉淀处理，避免传染病的发生和传播。78 3、各建设项目施工期间工地应设置围栏、防护网和警示标志，设专人管理避免闲杂人等进入。对施工人员进行安全培训教育，防止高空作业附落及其他事故发生。高噪声工人采用带耳塞来降低噪声危害。4、尽量较少垃圾中间转运环节，以免影响环境观瞻。因此，本区垃圾收运体系尽量减少设置垃圾中间贮存及垃圾转运站。生活垃圾设置分类投放和分类清运，垃圾车自用户贮存垃圾源收集至小型垃圾转运站，然后送至垃圾处理场。5、道路行人垃圾通过路侧公共废物箱收集，每天由专人收集袋装化后，置于垃圾收集路线旁，再由于垃圾车定时收集。6、生活垃圾按可回收利用（报纸、玻璃、塑料、橡胶、金属等）、可生化有机物（餐厨垃圾、果皮等）、无机物（灰渣、木悄、破布、碎砖等）、有毒有害物质（废电池、废药品、涂料、油漆等）进行分类。对于餐厨垃圾可采取生化处理的手段消纳，可回收利用的垃圾作为再生产的原料，真正做到源头的减量化。7、做好防雷接地装置；电气操作人员必须持证上岗；电气产品、电缆、电线铺设必须严格执行操作规程有关规范。8、带电设备外壳及支架，采取保护接地，以防止人身触电事故发生。9、传运设备都设有安全保护罩，机械设备设有紧急停车装置。10、定时对安全生产、消防器具进行检查，建立健全各项操作规章制度，设专（兼）职安全操作人员，并经常对工作人员进行消防知识和安全生产教育。78 第一章项目开发进度计划一、项目工期根据XX大学城规划区域现状及规划方案，本项目计划采用滚动式开发建设，分为四期，计划项目建设工期5年。二、项目施工进度安排2011年第1季度，项目建设开始启动；2011年第1季度-2013年，拆迁安置、补偿工作，建设拆迁安置区；2011年第2季度，完成施工准备；2011年第2季度－2015年第4度,各项施工工程；2015年第4度，全部工程完工。78 第一章投资估算与资金筹措一、投资估算1、估算范围项目估算范围包括：XX大学城项目土地一级开发相关费用。2、编制依据2.1《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2.2《投资项目可行性研究指南》（2002版）2.3《房地产开发项目经济评价方法》（2000版）2.4《X市房屋拆迁中各类房屋成本价、土建造价、临时安置补偿费、搬迁补助费标准》（筑府办发[2004]109号）2.5交通部《公路工程基本建设工程投资估算编制办法》（公交路发[1996]611号）2.6《X省建筑工程计价定额》（2004版）2.7《X省安装工程计价定额》（2004版）2.8《X省市政工程计价定额》（2004版）2.9《X省装饰装修工程计价定额》（2004版）2.10《X省园林及仿古建筑工程计价定额》（2004版）2.11规划费依据（2004）中规协秘字第022号规定估算78 2.12勘察设计费依据国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）规定估算2.13工程监理费依据国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理有关规定的通知》（[1992]价费字479号）估算2.14可行研究费根据《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂定的通知》（计价格[1999]1283号）2.15环境评价费依据计价管[2002]125号规定估算2.16招标代理费依据计价管[2002]1980号规定估算1、编制说明3.1土地费用土地取得费包括征地、拆迁费用。征地费用包括土地补偿费与安置补助费、青苗补偿费、耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、征地管理费、用于农业土地开发的土地出让金等，根据目前X征地补偿实际发生费用约为12.8元/亩。拆迁补偿参照筑府办发[2004]109号《X市房屋拆迁中各类房屋成本价、土建造价、临时安置补偿费、搬迁补助费标准》的通知，结合贵广高铁补偿安置标准执行。平均补偿费用为2700元/平方米，拆迁过渡费按每月16元/平方米计。3.2土地开发费用78 土地开发费包括前期费用和场地平整、道路工程、给排水工程、燃气工程、电力及照明工程、电信工程、公共配套设施等建设费、管理费用及开发其它费、预备费等各项。燃气工程、电力及照明工程、电信工程、公共配套设施等由政府投资建设，不纳入本可研范围。3.3建筑安装工程费本项目为土地一级开发，无建筑安装工程费。3.4销售费用项目土地出让由政府负责，销售费用由政府承担，本可研不计。3.5财务费用考虑目前房地产市场政策，暂不考虑银行融资。3.6土地开发投资项目土地开发投资合计310672万元。项目滚动开发投资合计39682.7万元。3.9流动资金本可研不计列流动资金。3.10项目总投资项目工程开发总投资合计310672万元一、资金筹措考虑目前房地产市场现状，暂不考虑项目银行融资，考虑自筹资金投入或负债融资。78 第一章项目经济评价一、项目基础数据与参数选取1、中华人民共和国公司法2、中华人民共和国企业财务通则3、中华人民共和国企业会计准则4、中华人民共和国施工、房地产开发企业财务制度5、中华人民共和国营业税暂行条例6、中华人民共和国土地增值税暂行条例7、中华人民共和国城市维护建设税暂行条例8、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）二、销售收益测算本项目开发土地由政府统一出让，公司销售收入为出让土地收入扣除按新增建设用地有偿使用费的30%上缴国家部分（财综〔2006〕48号）和扣除开发成本后地方政府的30%（假定）收益分成；计划第二年可大道土地出让条件，4年内完成全部土地出让。其中土地总收益43.85亿元，上缴中央财政12.07亿元，土地净收益28.62亿元，其中政府收益8.59亿元，企业收益20.03亿元。企业上缴税收6.11亿元（含营业税、企业所得税等），企业净收益13.93亿元，投资回报率为350.92%。年投资回报率为70.18%。78 一、敏感性分析根据本项目开发特点，拟计取动态投资、土地出让收入作为敏感因素，其对收益率的影响程度,计算结果见下表：序号项目收益率年收益率1基本350.92%70.18%2投资增加10%329.19%65.84%3投资增加20%279.43%55.89%4投资减少10%362.91%72.58%5投资减少20%388.50%77.70%6土地出让收入增加10%399.38%79.88%7土地出让收入增加20%417.62%83.52%8土地出让收入减少10%323.80%64.76%9土地出让收入减少20%291.11%58.22%计算结果表明：开发建设投资、土地出让收入的变动对项目的投资收益率有一定的影响，但敏感性不是很强，而且在开发建设投资上升20%和土地出让收入下降20%的极端情况下，项目的经济指标仍较好，可见该项目具有较强的抗风险能力。二、项目经济评价结论根据项目投资收益测算，项目以滚动开发模式进行，自有资金投资3.97亿元，可实现项目税后收益13.93亿元，从整体上讲，项目具有很好的盈利能力，经济上是可行的。78 第一章项目投资风险分析项目建设面临着多种风险，主要有市场风险、技术风险和工程风险、投资方面的风险、项目管理方面的风险、外部环境风险等。一、市场风险市场风险来自在三个方面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离；二是项目产品市场竞争；三是项目产品和预测价格发生较大偏离。这就要求XX大学城项目对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测；仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来的房地产政策变化方向；同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。二、技术风险和工程风险78 这方面的风险主要是由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动可能带来的损失；以及由于工程量预计不足、或设备材料价格上涨导致投资增大；由于计划不周或外部条件因素导致建设工期拖延；外汇汇率不利变化导致投资增加。因此，项目的建设应科学规划，精心设计，切实解决工程建设特别是环境整治和生态环境保护问题；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。一、项目管理方面的风险项目管理涉及项目的全过程，包括投资管理、进度管理、质量管理和财务管理。这就要求项目管理人员要具备较强的业务技术水平、职业道德素质、网络技术应用能力和开拓、创新、判断、应变能力；同时加强目标管理，落实考核责任制；制订相应的激励制度，调动项目管理人员工作积极性，从而促进改善经营管理，提高管理水平，提升企业整体竞争力。二、外部环境风险外部环境因素也是风险因素之一，包括自然环境、经济环境和社会环境因素的影响，如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革等。其中影响最为直接的是金融政策和财政政策。这一风险在我国尤其需要关注。78 这就要求项目建设过程中重点关注国家是实行的货币政策和财政政策；以及政府的房地产税收政策等。根据不同的政策及时调整经营方针和策略，以规避风险。78 第一章社会效益分析XX大学城不仅具有良好的经济效益，而且具有广泛和深远的社会效益。项目建成后，能充分满足高校聚集区的各项配套功能，而且能充分发挥大学经济区的辐射功能和带动效应，成为X区乃至X市经济发展的重要增长点。一、项目建设将有效利用区域资源，促进区域经济发展XX大学城项目的开发建设有利于整合区域内的优势资源，充分发挥大学经济区的辐射功能和带动效应，同时带动当地的基础设施建设，改善区域的居住环境，加快城市化进程，促进区域经济的发展。二、项目有利于促进X高等教育的发展XX大学城项目的建设将为X高校聚集区提供相关的商业配套，为高校学生提供在校实习和创业的机会，有利于提升X高校学生的自身素质，促进X高等教育的发展。三、项目有利于城市发展和城市化进程的推进为缓解X市老城区过于密集的城市空间，需要建设新区来开拓发展空间，展现城市和谐发展的新形象。XX大学城项目的建设有利于缓解X市老城区人口密度大的现状，加快区域城市化进程。78 一、项目建设有利于增加社会就业机会，提高人民物质生活水平项目建设在改善区域内居民生产和生活条件的同时，将为区域内居民提供多渠道就业机会，增加当地居民收入，提升生活品质，同时完善区域内的市政配套设施。项目实施后，将增加当地政府财政收入，政府财力的增加，必然会增加对民生项目的投入，改善居民生活福利。78'