投资房地产项目行性研究报告 54页

'珠海市万众投资有限公司广州投资房地产项目预可行性研究报告2010年1月54 目录第一章总论4一、项目概况：4二、项目主办单位概况4三、可行性研究范围及依据5四、研究结论6第二章项目提出的背景及必要性分析8一、项目提出的背景8二、项目建设的必要性分析8第三章市场预测9一、珠海市房地产价格调查9二、市场需求分析10三、本项目客户特征分析10第四章项目建设条件11一、地理位置11二、自然条件12第五章工程设计方案13一、依据13二、设计原则13三、总图布局14四、交通组织系统1554 五、景园绿化系统16六、建筑工程与结构设计方案18七、配套公用工程22第六章节能措施25第七章环境保护和安全防护26一、环境保护26二、劳动保护和安全防护27第八章工程进度计划27第九章投资估算及资金筹措30一、编制依据及说明30二、总投资估算31三、资金筹措32第十章财务测算及经济效益评价33一、测算依据33二、财务测算34三、财务分析35四、财务评价结论3654 附表:1、总投资估算表2、建筑安装工程投资估算表3、总图工程投资估算表4、投资使用计划与资金筹措表5、销售收入和经营税金及附加估算表6、损益表7、现金流量表8、资金来源与运用表9、借款还本付息表10、主要技术经济指标表附图：1、地理位置示意图2、总平面图3、鸟蓝图附件：54 第一章总论一、项目概况：1、项目名称：珠海投资房地产项目2、项目负责人：3、项目地址：4、占地面积：57330㎡5、总建筑面积：345150㎡6、总投资：85621.89万元7、资金筹措；银行贷款7000万元，自筹21406.23万元，房屋预售款57215.66万元。8、项目建设期：3年二、项目主办单位概况1、项目主办单位：2、单位地址：珠海市罗湖区新秀村秀南路61号1栋3123、法人代表:4、注册资本：500万元5、企业类型：有限责任公司6、经营范围：房地产54 投资信息咨询及其他信息咨询（包含培训、人才中介服务、证券及其他限制项目）；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）三、可行性研究范围及依据1、研究范围珠海投资房地产项目占地面积57330㎡内的住宅楼、商住楼的开发建设及总图布置、配套工程的建设和效益测算。2、研究要点项目建设的必要性分析市场分析项目选址工程设计方案投资估算及资金筹措经济效益评价3、编制依据（1）珠海投资房地产项目小区规划（2）委托方建设项目选址意见（3）国家颁布的现行建筑设计规划（4）《城市居住区规划设计规划》GB50180-93（5）项目单位提供的相关资料及可行性研究报告编制委托书54 四、研究结论1、主要技术经济指标技术经济指标序号名称单位指标值备注小区总规划指标1总用地面积㎡573302净用地面积573302.1建筑用地㎡151902.2绿化用地㎡200652.3道路及广场用地㎡220753总建筑面积㎡3451503.1地上建筑面积㎡331150其中公建面积8860㎡3.2地下建筑面积㎡140004容积率6.025绿化率％35.006建筑密度％26.507居住户数户20898居住人口人70009公用工程9.1供水M3／d15009.2供电KVA1320010总投资万元85621.8910.1工程投资万元68922.1054 10.2其他费用万元7999.6210.3预备费万元7692.1710.4建设期贷款利息万元1008.0011财务测算指标万元11.1总销售收入万元330410.0011.2销售成本万元95534.2111.3经营税金及附加万元18585.5511.4土地增值税万元10757.5211.5利润总额万元108715.7311.6所得税万元35876.2011.7净利润万元728390.5311.8投资利润率％126.9711.9投资利税率％274.3211.10销售利润率％32.9011.9财务内部收益率％77.03税前50.24税后11.10财务净现值（I=12%）万元61591.53税前37254.48税后11.11投资回收期年3.01税前3.39税后2、研究结论（1）本项目依据本小区建设总体规划，符合国家对房地产开发的调控政策，可满足本地区的住房需求，改善其居住条件提高其生活质量，使小区住户结构更加合理。54 （2）该项目工程统一规划，合理布局，配套建设，因地制宜，资源共享，可形成居住舒适，环境优美，功能齐全、成本适中，质量较高的居民小区。（3）该项目总投资85621.89万元，项目实施后可实现利润72839.53万元，税金126160.07万元，具有较好的经济效益和社会效益。（4）该项目的财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资利润率和投资利税率等指标，均高于行业基准值，各项指标均表明项目盈利能力较好。从财务角度分析风险较小。项目资金由银行贷款、自筹和预售房款解决，投资成本合理，投资回收期短，还款快，从财务分析是可行的。项目经可行性研究，认为可行，应尽快组织实施。第二章项目提出的背景及必要性分析一、项目提出的背景该项目场地属当地驻军的家属院。原有建筑均系70年代建设的多层建筑，房屋老旧，土地利用率不高，居民居住条件较差。不少随军家属住房困难，有改善住房条件的强烈愿望。二、项目建设的必要性分析54 本项目建设可大大改善当地居民的居住条件，提高土地利用率，同时可以解决周边居民的住房困难问题，为当地提供环境优美、质量可靠，价格合理的房产资源，为平抑当地房地产市场价格做出贡献。第三章市场预测一、珠海市房地产价格调查01.水榭山75000元/平方米02.十二橡树庄园40000元/平方米03.万科华府25000元/平方米04.书香门第上河22000元/平方米05.龙岸20000元/平方米06.溪山16000元/平方米07.金地上塘道花14500元/平方米08.佳兆业上品雅12500元/平方米09.荣域12000元/平方米54 2009年珠海市商品房价格调查结果（单位：元/平方米）商品房项目规格标准最低成交价最高成交价集中成交价（1）住宅一类地段多层普通商品住宅城区中心地段120002200016000一类地段高层普通商品住宅城区中心地段180002500020000二类地段多层普通商品住宅城区一般地段80001800012000二类地段高层普通商品住宅城区一般地段120002100016000三类地段多层普通商品住宅城区郊区地段5000120009000三类地段高层普通商品住宅城区郊区地段90001500012000高档商品住宅不分地段180004000025000（2）非住宅写字楼不分地段150003000020000商业用房不分地段150003500025000二、市场需求分析一个城市对于住宅需求进而对于包括非住宅在内的房地产产品的需求，通常跟人口的增长保持的正相关的关系，在宏观房地产利好的形势带动下，珠海54 市的房地产市场正趋向良性发展，老百姓入市的积极性很高，国家住房货币政策还要继续跟进.据调查，珠海市60%的家庭有住房消费的愿望，30%的家庭有近二、三年住房消费的需求，珠海市外来人口对住房的需求也很大，几乎占本地需求量的1/3之多。房地产市场之所以趋好，主要还是房改政策的拉动。第一，停止福利分房，就是让大家丢掉分房的幻想；第二，住房货币化就是充分调动大家花钱买房的积极性；第三，开放的住房二级市场就是鼓励大家卖旧买新，卖小买大；第四，国家对首次购房者已经出台了许多减免或降低税费的政策；第五，金融信贷方面延长了还款期限，降低了贷款利率。这些政策对激活房地产市场产生了积极的作用。三、本项目客户特征分析本项目的商品住宅市场的潜在客户可以分为四类：国企中等收入以上管理人员、随军家属（主要为回迁住户）和政府机关干部、私营企业老板及白领阶层、准备在珠海长期发展的外来人员，其中也包括周边一些县市的私营企业老板。这些群体的经济实力雄厚，有实力支付不菲的房价。国企和政府机关的干部大部分都已经在房改中获得了单位分配的住房，但是由于原来分配的住宅户型和结构设计不合理，子女也已经长大，正在准备购买第二套住房。经济适用房对私营企业老板缺乏吸引力，商品房是他们的首选。这些群体金融意识较强，往往选择按揭作为付款方式，他们对面积的要求一般都在12054 ㎡以上，以三房和四房为主，构成了商品住宅的消费主体。根据市场调查的结果，被调查对象中29.5%在近三年内有购房愿望，61.4%在五年内有购房愿望，说明消费者对未来的前景看好，消费积极性比较高。上世纪七十年代末八十年代初我国对计划生育问题加紧了控制，提倡一对夫妇只生一个孩子。经过二十余年的贯彻，城市独生子女家庭已占新婚家庭的80%以上，第一批独生子女已到结婚生子年龄，而且以后会逐年增多，独生子女新结婚对中档商品房的消费，是不可忽视的消费群体。综上，预测本项目市场前景看好。第四章项目建设条件一、地理位置珠海投资房地产项目小区地理位置，位于珠海市陇口区陇口东村。是一片靠山面水、交通便利、风景秀丽、周边公共设施齐备的住宅建筑风水宝地。项目场地东邻银龙花园，西邻银湖汽车站，南邻银湖中英文学校，北靠凤凰岭。小区南侧泥岗东路、西侧玉平快速干道、东侧布吉路均为城市主干道。珠海火车北站距本案不足2km。站在住宅阳台即可观赏银湖美景。周边地区分布有幼儿园、学校、体育场、医院、街道办事处、街心公园等设施。本项目占地面积57330㎡，建筑面积345150㎡。54 二、自然条件珠海是中国南部海滨城市，毗邻香港。位于北回归线以南，东经113°46′至114°37′，北纬22°27′至22°52′。地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边珠海河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。珠海是中国广东省省辖市，国家副省级计划单列城市。珠海经济特区在其辖区内。珠海下辖6个行政区和两个新区。罗湖区、福田区、南山区、盐田区位于经济特区内，宝安区、陇口区、光明新区和坪山新区地处经济特区外。本案所在陇口区地处经济特区之外。陇口是珠海市生态资源最丰富的区域。林木覆盖率达54%，占全市林地总面积的55%。生态控制线面积485平方公里，占全区总面积的57.48%，占全市生态控制线面积的49.8%。大鹏半岛、排牙山、马峦山、清林径森林公园等还处于原生态。区内有森林公园、市政公园、社区公园等大小公园112个，总面积344.61平方公里。其中，排牙山森林公园面积94平方公里，马峦山郊野公园31.66平方公里，青林径森林公园30平方公里，正在建设的大运山自然公园4.18平方公里。珠海属亚热带海洋性气候，温润宜人，降水丰富。常年平均气温22.4℃，无霜期为355天，平均年降雨量1933.3毫米，日照2120.5小时。54 第五章工程设计方案一、依据1、珠海市城市总体规划（1998～2010）；2、陇口区控制性详细规划；3、珠海开发项目规划；4、《城市居住区规划设计规范》及相关规范标准。二、设计原则1、贯彻统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；2、坚持以人为本、环境为先、以城市总体规划为基础，努力营造高品质的居住文化氛围；3、运用城市设计理论，使小区建筑有识别性和组团多样化；4、崇尚自然，遵循自然优先的原则，创造一个居住舒适，环境优美，高水平，高质量的新型居住小区；5、贯彻“市场观念”“品牌战略”为商品化经营，社会化管理创造条件。三、总图布局珠海开发住宅小区基地方整，地势北高南低，54 背靠凤凰岭。场地两侧山势由北向南延伸，犹如突出一对沙发扶手，山上绿树成荫。如何将自然美景和小区建筑联系在一起，演绎成一个舒适而富有诗意，生动而充满激情的城市与自然美景空间综合体是本案的最大挑战。从大自然中的各种景观形态及艺术大师对客观物体及空间形式的表现方式中吸取灵感，在地块规划的格网内采取适度自由、灵活的建筑形态组合，以回应住户对阳光、空气及良好的景观环境的追求。在区内绝大多数居住单元不仅具有良好的朝向和通风，而且具有宽广深远的视觉景观，有效地避免了高层密度居住环境中常见的视觉与空间压抑的弊病。对城市空间而言，方案利用拼接单元之间的穿插与组合、建筑高度的变化，使出社区沿任何一个外向的道路界面均形成了动态而富有节奏感的城市轮廓线，并且小区内外景观在水平与高度方向均是流动的、变化的，对住户而言，空间内外的流动和变化是充满人性与关爱的。对社区而言，这种布局强化了空间的流动与共享。项目由商住楼、住宅楼、及公共设施建筑几部分构成，内容高度综合，各部分的合理使用与有效的管理是本方案设计的难题之一。如果说整体形态、空间布局是自由而浪漫的，方案对功能的理解和组织则是充满理性的。方案根据基地周边环境特点及项目内容，总体采用相对灵活的住宅单元组合，南侧沿街外围布置商住楼，北侧山脚和中部布置住宅楼，中间低层安排公用建筑，形成外向商业服务、内向居住、且相对围合的居住组团，商铺沿小区南边城市道路展开54 。为了避免高层高密度带来的空间封闭感，方案采用北侧楼层较高，南侧楼层较低，住宅底层局部架空，建筑形体、高度的变化等细节的精心设计，让建筑自然地融入整体环境之中，由于基地形态的变化及住宅单元在整体环境中的不同位置，方案采用整体明确，局部因地制宜的方式，精心打造每一居住单元的内外景观，形成丰富而多样的居住单元形式。同时布局过程中充分考虑地下空间的利用，停车、设备间及人防功能等均集中于地下室，而这种布置又充分考虑了上部主要景观绿化对覆土深度的要求。四、交通组织系统合理进行交通组织并建立与景观相配合的有序的道路系统。沿南侧道路设置小区主入口，东西两侧设置小区次入口。车行通过环绕基地周边的内部环道自然地形成车行服务干道。在小区内设置弧形景观大道，将小区内南侧和东西各个出入口有机的连接，提高了建筑环境品质。人车分流，而商业服务的部分建筑旁则采用有组织的人车混行的设计理念。充分利用市政道路，并通过环绕基地的环道自然地形成车行服务干道。停车全部采用地下停放形式，地上主要布置小区水景广场、景观小品、绿化草坪和健身场地。保障区域内的交通便捷和安全，避免干扰，特别是步行系统兼内部紧急通道，可同时作为消防通道及搬家通道用。而区内道路采用自由的线型、伴以景观与园林化处理，并沿景观大道自然延伸到区内各个景点。54 五、景园绿化系统景园空间及环境的设计与营造是本项目成败的关键，如何在高密度和场地局促的条件下创造层次丰富的景园空间，使社区内部各种活动各得其所是本方案所面临的挑战。方案采用多种设计手段，尽量避免高层高密度带来的空间拥挤与视觉压抑。’1)小区北侧建筑相对较高，以高层住宅楼主。小区南侧建筑相对较低．以高层商住楼为主。南区建筑布局尽量通透，形成丰富的体型轮廓，围合而不封闭的组团空间。2)沿主要干道设连续的商业界面，内部主要中心绿化中建筑局部架空，作为社区小型公共场所，形成以公共活动为主的多层次社区活动场所，架空部分不仅丰富视觉景观的层次，且为住户提供风雨无阻的户外活动场所。3)在有限的场地范围内建筑围合形成集中的、多层次中央花园，集中的绿化、水体、架空系统、公共绿地、私家庭院、小品通过场地与步行小径连接，共同演绎可游可居的社区活动场所。4)为了保证活动场所的完整性，采用完全人车分流的交通组织，住户从主要出入口返家的过程，完全不受机动车干扰，接触到的是丰富多彩、自然与人工相得益彰的景园环境．让住户感受到一种真正的“家’’的氛围。5)设计强烈以植物、水体等自然要素组景，尽量减少硬质景观。全区景园空间层次大致可分为以下几部分：54 1)中心绿地的层次——社区内主要公共空间由连接主要步行入口及内部单元的步行轴线与环道围合而成，中心高层底层架空，地面采用缓坡，局部绿化、水体相对集中，反映了社区公共活动的场景，起伏的地形、密植的树林、宽阔的草坪及精心设计的小品形成集中的景观效果。内部道路及入口广场局部铺装处理形成步行带，同时考虑了作为搬家及消防紧急通道的通行。2)架空的底层空间，沿主要步行带局部架空作为社区内半公共空间，结合建筑底层形状，采用植草与铺装相结合，作为社区户外活动的泛会所，如儿童游戏场、成人休闲等半室外场所。3)北侧结合山体护坡设计独特的景观，形成局部底层私家花园的层次，为维持物业一定的档次，方案考虑了局部私家庭院，并采用低矮与较为通透的院墙处理，增加花园的空间层次。六、建筑工程与结构设计方案1、住宅建筑小区规划占地面积为57330㎡。本方案根据基地中住宅的不同位置设计了多种不同的住宅基本单元，每栋住宅又因地制宜设计了不同的标准户型，辅以底层、顶层单元的变化，形成共十余种不同的户型选择。其平面设计具有以下共同特点：54 平面布置均强调充分利用每一单元位置的独特景观，主卧室朝南布置，客厅或是朝南，或是朝向最佳景观面。采用大面积开窗，结合凸窗、落地窗等，为住户创造良好的视景条件，同时均考虑户内公共活动空间的开敝、灵活性。室内尽量设计玄关、储藏等过渡空间，以组织含蓄、雅致的生活空间。电梯厅均直接对外采光通风，公共梯间管井、户外空调机位及厨房、卫生间烟道、通风等管道空间尽量集中，统一设计，以不影响空间使用及立面效果为前提。顶层复式、底层等特殊单元均统一设计，丰富建筑形体与户型的选择。方案特别根据不同单元的组合，仔细设计了灵活的平台书房、构架等连接细节。住宅立面则采用简洁的现代构成手法，立面与体型设计忠实反映建筑的空间及平面功能，材质朴实而亲切。建筑设计强调形体与节点设计，通过材料的色彩与质感变化，创造温馨的家园形象主面主要材料为面砖，局部阳台、构架采用涂料，阳台栏杆、空调机位、凸窗、构架局部墙体等细节处理使整体形浆典雅、清新。每一单元底层大堂立面的精心设计与不同处理，提高了物业可识别性与档次。不同单元的立面灵活处理，丰富了总体空间轮廓与形象。而总体色彩亦以整体和谐，局部变化为原则，立面局部体形构架与材质变化为整体注入了活力。2、底商住宅建筑方案在南侧临街建底商住宅建筑，与北侧住宅楼共同构成强烈的焦点和主体。人们首先映入眼帘的是一组具有标志性的建筑综合体。商住楼采用规则而又便于灵活划分的平面54 设计，通过每层局部的变化和顶部的精心推敲构成立面上退后与表面层次，经典简洁的建筑语言创造城市低造价商住建筑的典范。立面的形式综合了结构体系，材质运用及空调机位的隐蔽等实质要求。底层的设计充分考虑了商业大堂，临街面的商业价值，人流、车流等要素。3、主要建筑物设计概况本项目地上建筑由高层商住楼、高层住宅楼及办公楼裙房等构成。地下为人防、设备、汽车及自行车停放等。主要建筑物设计概况楼号建筑物名称建筑面积（㎡）层数层高(m)单元数结构类型1住宅楼40590333.03剪力墙结构2住宅楼35310333.03剪力墙结构3住宅楼40590333.03剪力墙结构4住宅楼26100303.02剪力墙结构5住宅楼28800303.02剪力墙结构6住宅楼15600303.01剪力墙结构7住宅楼32100303.03剪力墙结构8住宅楼15600303.01剪力墙结构9住宅楼28800303.02剪力墙结构23商住楼39360333/4.53裙房2层11商住楼28300333/4.52裙房2层地下停车场1400013/4.51框架结构合计34515054 4、住宅户型和商铺面积设计为满足不同消费者的购房需求，本项目住宅面积为322290㎡.设计的户型有77～94～100～124～146㎡／户等多种户型，共2089户。计划入住总人数约7000人。底商裙房面积8860㎡.商铺摊位面积可有60～270～700～2000㎡／个等多种类型设计，以满足不同经商、办公客户的需求。5、地基处理方案根据地质报告和规划设计，高层住宅楼及商住楼均采用桩筏基础。基础地板下需铺300mm厚河卵砂层，砂中含泥量不超过5%垫层每边扩出基础外缘600mm。分层夯实。6、结构设计方案高层住宅楼为框架剪力墙结构，抗震等级为一级。7、层高：住宅3m，商铺4.5m地下停车场4.5m8、墙体:高层：外墙：水泥焦渣空心砖墙、砖墙；内墙：水泥焦渣空心砖墙、砖墙、钢筋砼剪力墙9、柱：钢筋砼柱10、梁：钢筋砼梁54 11、板：钢筋砼平板12、地面：砂石垫层；3∶7灰土垫层，水泥砂浆面层；13、楼面：水泥砂浆楼面，地砖面层；14、屋面：水泥焦渣找坡，水泥蛭石隔热层，SBS卷材防水层；15、门窗：木门、铝合金门窗、防火门、塑钢窗；16、装饰：天棚、抹灰面106涂料、铝合金龙骨石膏板吊顶；内粉、抹灰面、106涂料、面砖贴面；外粉、抹灰面、花岗岩板、瓷砖贴面；七、配套公用工程1、给水工程本项目最大用水量为：1500m3/d其中居民生活用水1260m3/d，以180L／人·d×7000人计；底商用水18m3/d，以2L／㎡·d×8860㎡计；室外浇洒用水40m3/d，以2L／㎡·d×20065㎡计；不可预见用水182m3/d；日最大用水量约1500m3/d；消防用水量，高层建筑室内消火栓用水量20L/S，室外消火栓给水量20L/S，按同时火灾次数一次，火灾延续时间2小时计，最大消防用水量为144M3。54 供水水源采用城市自来水。北侧中心花园地下设储水池1座，容量500M3。各高层楼顶分别设屋顶水箱，容量30M3／个给水采用下分式枝状管网供水，给水管采用镀锌钢管和PE管材。2、排水工程日排水量约1200M3排水系统分为排污水系统和排雨水系统，排污水管道设置在小区道路下枝网状通向各建筑物。生活污水经排水管流入化粪池经初步沉淀处理后经小区污水管道排入城市污水管网统一处理。排污水系统在小区边角处地下建30吨化粪池7座。排雨水系统：屋面雨水经落水管流经地面与地面雨水汇集到排雨水管沟，送至本小区南侧城市雨水管网。地面雨水口设置间距40m。排水管网采用UPVC隔声塑料管、铸铁管和钢筋砼预制管。3、供电工程用电总负荷11000KW其中：住宅楼用电9600KW底商裙房用电200KW其他用电1200KW54 在小区四周边角地段设置11台×1200KVA箱式变压器，变压器总容量13200KVA。室外电缆沟设于小区道路下面，高压电缆引出小区后与城市10KV高压供电网接通。低压电缆枝状直埋地下通向各建筑物。建筑物内暗敷钢管，穿铜芯塑料线或塑胶线；本项目申请珠海市供电局供电。4、通讯工程本项目预设电话线路和电视、网路线路。穿钢暗敷于建筑物墙内。每户客厅和卧室均设有电话线、电视线和网络线路接线盒，以满足住户的通讯、信息需求。5、通风和空调工程本项目住宅面积322290㎡，由住户采用分体式空调，各住宅楼房间均设分体式空调插座和预留孔。商业面积8860㎡，采用中央空调。地下车库设通风电扇排风。6、煤气工程本项目住宅用城市煤气，煤气管网设计、安装、调试均由市煤气公司统一实施。煤气低压干管DN200，庭院干管DN150。7、其他配套工程（1）消防工程54 消防给水系统的设计遵照《建筑设计防火规范》（GB16-87）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50044-95）、《汽车库设计规范》（GBJ98-87）、以及国家现行的有关标准规范要求。高层建筑地下停车库设置消火栓和自动喷水灭火系统。高层住宅楼各层均设消火栓、消防安全门和疏散楼梯。室外消防通道≥5m，消火栓间距120m，消防水量为10～20L／秒。高层灭火利用楼顶水箱和地下储水池水源作消防用水。（2）竖向交通本项目11栋高层住宅楼共设50部电梯，每单元均设电梯2部，步行楼梯1处，安全门外设消防疏散楼梯。（3）通风和制冷8、原住户搬迁与旧建筑拆除方案本项目场地原有建筑面积12170m2,其中出租给学校建筑7548m2；修理厂占用1320m2；住宅楼3300m2.目前与学校的租期已到期。由于本项目建设，租赁合同将不再续签。修理厂系自用建筑。学校和修理厂建筑可按项目计划拆除。项目建成后以与原建筑面积（12170㎡）相同面积新房给予补偿，作为地价使用权补偿。住宅楼建筑按原建筑面积进行置换新房，超出面积部分按新房m2市场售价补齐差价。54 项目建设期间对原住户发放过渡期补偿费，补偿标准按30元/m2.月，过渡期计划为3年。需支付过渡补偿费356.40万元。第六章节能措施本项目属民用建筑类别，设计中要遵照《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）执行。主要节能措施有：1、建筑物尽可能采用南北朝向。2、屋顶加强保温隔热，并预设太阳能热水器的承载能力，各住户阳面阳台侧均预留预埋太阳能热水器支撑件。民居生活用热水尽量使用太阳能。3、小区道路照明和楼道采用光控、声控节能灯。4、居民用水、电、气、均计量设表。5、动力用电设备采用节能型产品。第七章环境保护和安全防护一、环境保护1、废水：本项目废水主要是居民生活污水，洗涤污水，经排水系统排入室外化粪池，经沉淀处理后排入市政污水管网统一治理。54 2、废物：本项目废物主要是居民生活垃圾，由居民分类装袋后投入室外分类垃圾箱，统一由小区物业管理公司派员回收或外运。3、废气：本项目废气主要是厨房煤气燃烧废气，由住户安装排油烟机抽入室外。本项目建筑装潢材料均采用环保型材料，尽可能减少建筑物内苯、甲醛等有害气体的来源。住宅完工后充分通风，使残留有害气体充分散发后再入住。4、项目施工中的三废治理本项目在实施过程中产生的建筑垃圾，采用定点集中堆放及时清理的方式进行处理。少量生活废水经排污管排到城市污水管网，施工时尽量减少噪音污染，夜间施工不影响周围居民休息。二、劳动保护和安全防护1、项目施工期间应严格遵守国家有关劳动安全的规定，由施工企业设置专职安全员负责监督检查安全施工，做到安全施工，文明施工。2、因建设场地临街，施工中应采取必要的措施，严密注意过往行人的安全，施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通安全。54 第八章工程进度计划工程计划工期为3年，具体工程进度计划如下：1、项目前期工作阶段5个月，其中：（1）可研报告编制及报批2个月；（2）勘察设计2个月；（3）住户搬迁3个月（4）场地三通一平2个月；2、工程实施阶段分2期进行。第一期建设1#、2#、3#、7#，共4栋住宅楼，其中：（1）主体工程建设10个月；（2）室内装饰工程4个月；（3）室外配套工程建设2个月第二期建设4＃、5＃、6#、8#、9#、10#、11#、共7栋商住楼，其中：（4）主体工程建设16个月；（5）室内装饰工程8个月；（6）室外配套工程建设6个月；（7）整体绿化工程3个月；3、全部工程竣工验收1个月。54 工程进度表序号　　　　　　　　月份项目第一年第二年第三年246810121416182022242628303234361前期项目前期工作阶段1.1可研编制及报批1.2勘察设计住户搬迁1.3场地三通一平2工程实施阶段2.11期主体工程建设2.2室内装修工程2.3室外配套工程建设2.42期主体工程建设2.4室内装修工程3室外配套工程建设场地绿化3全部工程竣工验收54 第九章投资估算及资金筹措一、编制依据及说明1、编制依据（1）《市政工程投资估算指标》建标[2007]163号》（2）国家计委、财政部计价格[2001]585号（3）广东省物价局、财政厅粤价[2003]160号（4）《广东省建设工程其他费用标准》（5）《广东勘察设计收费标准》（6）《广东省建筑安装工程概算定额》（7）《广东省建设工程费用定额》（8）《广东省行政事业性收费项目和标准（建设部门）》2、编制说明（1）土地费：本项目土地采用与军队驻地合作建房模式。项目完成后对原住户无偿提供同等面积住房，按场地原有建筑物建筑面积12170m2补偿，作为本项目土地使用权补偿。原住户置换超出原建筑面积的新房，超出部分按市场价补齐差额。（2）搬迁过渡费：本项目对搬迁户（建筑面积3300㎡）提供3年期的搬迁过渡费。过渡费标准为30元/㎡·月。需支付过渡费356.40万元。54 （3）其他费用根据《广东省建设工程其他费用标准》规定的取费标准估算。（4）根据财政部、国家税务局、国家发展计划委员会财税字（1999）299号《关于暂停征收国家资产投资方向调节税的通知》规定，从2000年1月1日起暂停征收固定资产投资方向税。（5）根据国家计委，国家经贸委《关于停止收取供（配）电工程贴费有关问题的通知》，计价格（2002）98号，从2002年7月1日起停止收取供电贴费。（6）本项目地下室15000㎡，战时可兼作人防工程设施，故未计算人防工程易地建设费。（6）城市基础设施配套费：按基建投资额的5%计算。（7）贷款年利息按5.76％计。二、总投资估算项目总投资85621.89万元工程费用68922.10万元其中：建筑安装工程62787.50万元总图及设备工程6134.60万元其他费用7999.62万元其中：搬迁过渡费356.40万元建设单位管理费344.61万元54 勘察费206.77万元设计费1688.59万元可研报告编制费103.38万元建设单位临时设施费551.38万元工程监理费1138.82万元招标代理费60.01万元城市基础设施配套费3446.11万元消防设施配套费103.55万元预备费7692.17万元建设投资合计84613.89万元建设期贷款利息108.00万元详见附表1《总投资估算表》、附表2《建筑安装工程投资估算表》、附表3《总图工程投资估算表》三、资金筹措项目总投资85621.89万元其中：申请银行贷款7000.00万元，占总投资8.18％，自筹21406.23万元，占总投资25.00％，房屋预售收入57215.66万元，占总投资66.82％。四、资金使用计划54 资金使用计划表单位：万元资金来源年份合计银行贷款自筹预售房款第一年28406.23700021406.230第二年28607.83028607.83第三年28607.83028607.83合计85621.89700021406.2357215.66第一年计划用款28406.23万元，资金来源为银行贷款7000万元，自筹21406.23万元；第二年计划用款28607.83万元，全部使用房屋预售款28607.83万元。第三年计划用款28607.83万元，全部使用房屋预售款28607.83万元。详见附表4《投资使用计划与资金筹措表》、附表8《资金来源与运用表》第十章财务测算及经济效益评价一、测算依据1、国家计委、建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2、中华人民共和国建设部《房地产项目经济评价方法》3、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院1993年138号令）54 1、国家现行税费政策及相关法规2、委托单位提供的相关资料二、财务测算1、销售收入本项目建筑总面积345150㎡，销售总收入为330410万元，平均售价9923元／㎡。（1）分年度销售（预售）计划本项目建设期计划为3年。在建设期第二年,本项目第一期工程基本完工，第二期工程主体工程完成一部分后开始预售总建筑面积的15%，预售款约49561.50万元；在建设期第三年,本项目第二期工程主体工程基本完成后预售25%，预售款约82602.50万元；经营期2年，第一年销售30%，销售额约99123.00万元；第二年售完其余的30%，销售额约99123.00万元。（2）按建筑物类型销售（预售）计划本项目总建筑面积345150㎡，其中12170㎡用于补偿土地使用费，其余332980㎡可用于销售，平均售价按9923元／㎡，销售收入33.410.00万元；其中商用店面建筑面积8860㎡，售价按15000元／㎡，销售收入13290.00万元；地下停车场建筑面积14000㎡，计划销售收入约54 7000.00万元。详见附表5《销售收入和经营税金及附加估算表》2、总成本费用估算销售成本95534.21万元工程造价85621.89万元土地成本万元管理费用4956.16万元销售费用4956.16万元财务费用0.00万元详见附表6《损益表》3、利润、税金估算销售收入330410.00万元总成本费用95534.21万元经营税金及附加18585.55万元土地增值税107574.52万元利润总额108715.73万元所得税额35876.20万元净利润72839.53万元三、财务分析1、财务盈利能力分析由附表7《现金流量表》（全部投资）计算可知：54 （1）财务内部收益率所得税前77.03％；所得税后50.24％（2）财务净现值（ic=12%）所得税前61591.53万元，所得税后37254.48万元。（3）投资回收期所得税前3.01年；所得税后3.39年。由附表5《损益表》计算可知（4）投资利润率126.97％（1）投资利税率274.32％（2）销售利润率32.90％2、借款偿还能力分析由附表9《借款还本付息计算表》可知本项目贷款额7000万元，贷款期限3年，还款资金来源为建设期利息准备金和本项目利润。可按计划还本付息。四、财务评价结论从项目盈利能力指标分析，项目的财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资利润率和投资利税率等经济指标，均高于行业基准值，各项指标均表明，本项目盈利能力较好。从财务分析角度看，本项目是一个建设周期较短，经济效益和社会效益较好的房地产投资项目，企业在实施过程中，应严格控制投资，强调经营策略，使项目取得预期效益。54 总投资估算表附表1序号项目或费用名称单位数量单价(元)估算值(万元)　第一部分工程费用　　　68922.101建筑安装工程费用m2345150　62787.502总图及设备工程费用　　　6134.60　第二部分其它费用　　　7999.621土地费（按原建筑面积补偿）m212170　0.001.1搬迁过渡费　　　356.402建设单位管理费　　　344.613勘察费　　　206.774设计费　　　1688.595招投标代理费　　　60.016可研报告编制费　　　103.387建设单位临时设施费　　　551.388工程监理费　　　1138.829人防工程费m2　免0.0010供电贴费KVA　免0.0011城市基础设施配套费万元68922.100.053446.1112水增容费m31500免0.0013消防设施配套费m23451503103.55　小计　　　76921.72　第三部分预备费　　　7692.17　固定资产投资　　　84613.89　建设期贷款利息万元70000.05761008.00　总投资　　　85621.8954 建筑安装工程投资估算表附表2单位：万元序号项目或费用名称单位数量单价(元)估算值11#、3#住宅楼m2811801435.0011649.331.1土建工程m2811801250.0010147.501.2水卫消防m28118065.00527.671.3监控系统m28118030.00243.541.4电气照明m28118065.00527.671.5煤气m28118010.0081.181.6电话、电视线路m28118015.00121.7722#住宅楼m2353101435.003632.002.1土建工程m2253101250.003163.752.2水卫消防m22531065.00164.522.3监控系统m22531030.0075.932.4电气照明m22531065.00164.522.5煤气m22531010.0025.312.6电话、电视线路m22531015.0037.9734#商住楼m2261001435.003745.353.1土建工程m2261001250.003262.503.2水卫消防m22610065.00169.653.3监控系统m22610030.0078.303.4电气照明m22610065.00169.6554 3.5煤气m22610010.0026.103.6电话、电视线路m22610015.0039.1545#、9#住宅楼m2576001435.008265.604.1土建工程m2576001250.007200.004.2水卫消防m25760065.00374.404.3监控系统m25760030.00172.804.4电气照明m25760065.00374.404.5煤气m25760010.0057.604.6电话、电视线路m25760015.0086.4056#、8#住宅楼m2312001435.004477.205.1土建工程m2312001250.003900.005.2水卫消防m23120065.00202.805.3监控系统m23120030.0093.605.4电气照明m23120065.00202.805.5煤气m23120010.0031.205.6电话、电视线路m23120015.0046.8067#住宅楼m2321001440.0018083.106.1土建工程m21255771250.0015697.136.2水卫消防m212557765.00816.256.3监控系统m212557735.00439.526.4电气照明m212557765.00816.256.5煤气m212557710.00125.5854 6.6电话、电视线路m212557715.00188.37710#商住楼m2393601620.006376.327.1土建工程m2393601450.005707.207.2水卫消防m23936045.00177.127.3监控系统m23936035.00137.767.4电气照明m23936065.00255.847.5煤气m23936010.0039.367.6电话、电视线路m23936015.0059.04711#商住楼m2283001620.004584.607.1土建工程m2283001450.004103.507.2水卫消防m22830045.00127.357.3监控系统m22830035.0099.057.4电气照明m22830065.00183.957.5煤气m22830010.0028.307.6电话、电视线路m22830015.0042.458地下停车场m2140001410.001974.008.1土建工程m2140001250.001750.008.2水卫消防m21400065.0091.008.3监控系统m21400030.0042.008.4电气照明m21400065.0091.00　合计　3451501819.1462787.5054 总图及设备工程投资估算表附表3单位：万元序号项目或费用名称单位数量单价(元)估算值备注1供水管道ｍ250015037.50　2污水管道ｍ250025062.50　3供电线路ｍ250030075.00　4煤气管道ｍ250015037.50　6雨水管道ｍ250025062.50　7化粪池座78000056.0030t／座8地下蓄水池座140000040.00500t/座9水泵房㎡309002.70　10室外道路照明ｍ250012030.00　11室外道路及地面硬化㎡20000100200.00　12地下立体停车场㎡14000180252.00　13小区绿化及景观㎡20065200401.30　14屋顶水箱个11100000110.0030t/个15生活及消防水泵台332000066.00　16围栏及大门m120018021.60　17电梯部507000003500.00　18商铺中央空调套240000080.00　19变配电设备套1110000001100.0013200KVA　合计　　　6134.60　54 投资使用计划与资金筹措表附表4单位:万元序号年份建设期经营期合计项目123451总投资(含全部流动资金)28406.2328607.8328607.83　　85621.891.1固定资产投资28204.6328204.6328204.63　　84613.891.2固定资产投资方向调节税　　　　　1.3建设期利息201.60403.20403.20　　1008.001.4流动资金　　　　　2资金筹措28406.2328607.8328607.83　　85621.892.1自有资金21406.23　　　　21406.23　其中：用于流动资金　　　　2.1.1现金21406.23　　　　21406.232.1.2土地折合资金0.00　　　　0.002.2扣除有关费用后的销(预)售收入0.0028607.8328607.83　　57215.662.3借款7000.00　　　　7000.002.3.1长期借款7000.00　　　　7000.002.3.2流动资金借款　　　　　54 2.3.3其他短期借款　　　　　销售收入和经营税金及附加估算表附表5单位:万元序号　年份销售面积平均单价合计建设期　经营期序号项目m2(元/m2)(万元)12345　　商品房销(预)售比例　　　　15%25%30%30%　1总建筑面积345150　　　　　　　　1.1补偿土地使用权面积121701000012170　　　　　　1.2可用于销售的面积332980　　　　　　　　1.3地下建筑面积14000　　　　　　　12销(预)售收入3329809923330410.00　49561.5082602.5099123.0099123.001.12.1住宅31012010000310120.00　46518.0077530.0093036.0093036.001.22.2商业建筑88601500013290.00　1993.503322.503987.003987.001.32.3地下停车位1400050007000.00　1050.001750.002100.002100.0023经营税金及附加　　18585.54　2787.844646.395575.665575.662.13.1营业税　　16520.50　2478.084130.134956.154956.152.23.2城市建设维护税　　1156.44　173.47289.11346.93346.932.33.3教育费附加　　495.60　74.34123.90148.68148.682.43.4价格调控其金　　247.80　37.1761.9574.3474.3454 2.53.5河道工程管理费　　165.20　24.7841.3049.5649.56损益表附表6单位:万元序号年份合计建设期经营期项目123451销售收入330410.00　49561.5082602.5099123.0099123.002销售成本95534.21　14330.1223883.5528660.2728660.272.1工程造价85621.89　12843.2821405.4725686.5725686.572.2土地费用　　0.000.000.000.002.3管理费用4956.16　743.421239.041486.851486.852.4销售费用4956.16　743.421239.041486.851486.852.5财务费用0.00　　　　　3经营税金及附加18585.550.002787.844646.395575.665575.664土地增值税107574.52　　35858.1735858.1735858.175利润总额108715.730.0032443.5418214.3929028.9029028.906应税所得额108715.730.0032443.5418214.3929028.9029028.907所得税35876.200.0010706.376010.759579.549579.548净利润72839.530.0021737.1712203.6419449.3619449.36投资利润率：126.97%投资利税率：274.32%销售利润率：32.90%54 现金流量表(全部投资)附表7单位:万元序号年份项目合计建设期经营期123451现金流入330410.000.0049561.5082602.5099123.0099123.001.1经营收入330410.000.0049561.5082602.5099123.0099123.001.2回收固定资产余值0.00　　　　　1.3回收流动资金0.00　　　　　2现金流出257570.4828406.2343588.8877601.2253987.0753987.072.1固定资产投资84613.8928204.6328204.6328204.632.2财务费用1008.00201.60403.20403.20　　2.3经营成本9912.32　1486.842478.082973.702973.702.4经营税金及附加18585.55　2787.844646.395575.665575.662.5土地增值税107574.52　　35858.1735858.1735858.172.6所得税35876.20　10706.376010.759579.549579.543净现金流量72839.52-28406.235972.625001.2845135.9345135.934累计净现金流量72839.52-28406.23-22433.61-17432.3327703.6072839.535所得税前净现金流量108715.72-28406.2316678.9911012.0354715.4754715.476所得税前累计净现金流量108715.72-28406.23-11727.24-715.2154000.26108715.73计算指标：财务内部收益率：所得税前：77.03%所得税后：50.24%54 财务净现值：(ic=12%)61591.53万元37254.48万元投资回收期：3.01年3.39年资金来源与运用表附表8单位:万元序号年份合计建设期经营期项目123451资金筹措358816.2328406.2349561.5082602.5099123.0099123.001.1自筹资金21406.2321406.23　　　　1.1.1现金　21406.23　　　　1.1.2以土地折合资金　　　　　　1.2销(预)售收入330410.00　49561.5082602.5099123.0099123.001.3借款7000.007000.000.000.00　　2资金运用264570.4728406.2343588.8884601.2253987.0753987.072.1总投资85621.8928406.2328607.8328607.83　　2.2管理费用4956.16　743.421239.041486.851486.852.3销售费用4956.16　743.421239.041486.851486.852.4财务费用0.00　　　0.00　2.5经营税金及附加18585.55　2787.844646.395575.665575.662.6土地增值税107574.51　　35858.1735858.1735858.172.7所得税35876.20　10706.376010.759579.549579.542.8长期借款本金偿还7000.00　　7000.00　　3盈余资金94245.760.005972.62-1998.7245135.9345135.9354 4回收自筹资金21406.23　　　21406.23　5净利润72839.535972.62-1998.7223729.7045135.93借款还本付息计算表附表9单位:万元序号年份利率（%）建设期经营期项目123451借款还本付息　201.60403.207403.20　　1.1年初借款本息累计　　7000.007000.000.000.001.1.1本金　　7000.007000.000.000.001.2本年借款　7000.000.000.000.000.001.3本年应计利息5.76%201.60403.20403.200.000.001.4还本　7000.000.007000.000.000.001.5付息　201.60403.20403.200.000.002偿还借款本金的资金来源　201.60403.207403.20　2.1利润　　7000.00　2.2回收工程投资　　　　　2.3建设期利息　201.60403.20403.20　　54 借款偿还期：3.00年54 附表10技术经济指标序号名称单位指标值备注小区总规划指标1总用地面积㎡573302净用地面积573302.1建筑用地㎡151902.2绿化用地㎡200652.3道路及广场用地㎡220753总建筑面积㎡3451503.1地上建筑面积㎡331150其中商业面积8860㎡3.2地下建筑面积㎡140003.3用于补偿土地使用权面积㎡121703.4可用于销售面积㎡3329804容积率6.025绿化率％35.006建筑密度％26.507居住户数户20898居住人口人70009公用工程9.1供水M3／d15009.2供电KVA1320010总投资万元85621.8910.1工程投资万元68922.1010.2其他费用万元7999.6254 10.3预备费万元7692.1710.4建设期贷款利息万元1008.0011财务测算指标万元11.1总销售收入万元330410.0011.2销售成本万元95534.2111.3经营税金及附加万元18585.5511.4土地增值税万元10757.5211.5利润总额万元108715.7311.6所得税万元35876.2011.7净利润万元728390.5311.8投资利润率％126.9711.9投资利税率％274.3211.10销售利润率％32.9011.9财务内部收益率％77.03税前50.24税后11.10财务净现值（I=12%）万元61591.53税前37254.48税后11.11投资回收期年3.01税前3.39税后54 地理位置示意图54 54 54'