河南供销物流园建设项目可行性研究报告 106页

'河南供销物流园建设项目第一章总论1.1概述1.1.1项目概况项目名称：河南供销物流园建设项目1.1.2项目建设地点：航空物流港区域四港联动大道西，中原路北，口张村土地1.13项目承办单位承办单位：法人代表：1.14编制单位编制单位：资质证书：法人代表：项目负责人：1.2编制依据、内容和范围1.2.1编制程序咨询公司接受河南省供销烟花爆竹有限公司106 关于编制《河南供销物流园建设项目可行性研究报告》的委托后，立即组织有关专家及技术人员对拟建长治惊醒实地考察，并与承办单位的领导及有关技术人员进行充分的交流和研究，收集料相关资料，依据国家队工程项目可行性研究报告阶段工作范围和深度的规定及国家省市有关规范规程，结合项目所在地的自然条件、资源条件、基础建设条件，依据项目总规划和设想，进行该项目可行性研究报告的论证和编制工作。1.2.2编制依据1、《中华人民共和国土地法》（2004.8修订版）2、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）3、《中华人民共和国环境保护法》（1989年）4、《中华人民共和国消防法》（2008年）5、《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年）6、《中华人民共和国大气污染防治法(修正)》（2008年）7、《中华人民共和国废物污染防治法》（2005年）8、《中华人民共和国水污染防治法（修正）》（2008年）9、《物流也调整和振兴规划》（国发(2009)8号文件）10、《河南省现代物流业发展规划2010-2015》（豫政（2010）38号）11、《河南省郑州市城市总体规划》（2010--2020）12、《郑州市惠济区毛庄镇总体规划》（2011--2020）13、业主提供的有关资料14、设计依据15、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005年）16、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）17、《建筑设计防火规范》（JB50016-2006）106 18、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）19、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）6、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）7、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）8、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）9、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2006）10、《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）11、《建筑结构荷载规范》（GB12523-2008）12、《城市区域声环境质量标准》（GB3096-2008）13、《污水综合排放标准》（GB8978-2006）14、《室内空气质量指标》（GB/T18883-2002）15、《民用建筑室内污染控制指标》（GB30325-2001）16、《投资项目可行性研究指南》（国家纪委办公厅）17、《建设项目评价方法与参数》（第三版，发改投资[2006]1325号）18、项目承办单位提供的有关基础数据和资料19、专业技术人员手机的有关资料和数据20项目可硬性研究报告编制委托书1.2.3编制范围与内容106 根据国家对建设项目的可行性研究报告的工作范围和深度规定，论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性，并对市场未来发展的需求进行分析。根据市场市场需求拟定建设项目功能定位、项目建设业态功能布局。并对项目工程建设方案、环境保护、消防安全和节能、项目管理与实施进度、组织机构与定员、投资估算与资金筹措你、经济效益等方面精心研究和分析，为项目建设提供准确评价和可靠依据。1.3项目概况1.3.1项目建设背景1、河南省委、省政府加快中原经济区建设步伐的战略部署，必然促进农产品贸易发展。中原经济区在全国大局中具有举足轻重的地位和作用，是实现河南富民强省、促进中部崛起的重大举措。中原经济区的总体发展布局是按照核心带动、轴带发展、节点提升、对接周边的原则，努力构建放射状、网络化、板块式发展格局。依托重要交通通道，优化空间开发格局。提升郑州交通枢纽、商务、物流、金融等服务功能，增强引领区域发展的核心带动能力。依托亚欧大陆桥通道，壮大沿陇海发展轴；依托京广通道，拓展纵向发展轴；依托东北西南向、东南西北向运输通道，培育新的发展轴，形成重点开发地带。逐步扩大轴带节点城市规模，形成大中小城市合理布局、城乡一体化发展的新格局。加强对外联系通道建设，实现优势互补、联动发展。在郑州建设河南供销物流园是加快中原经济区总体布局的具体体现，必将有力推动中原与国际农产品广泛交流。2、现代物流业对中原经济区建设起到产业支撑作用    现代物流业是以现代运输业为重点，以信息技术为支撑，以现代制造业和商业为基础，集系统化、信息化、仓储现代化为一体的综合性产业。106     随着市场经济的发展，现代物流业作为服务性产业已成为引导生产、促进消费的先导行业。加快发展现代物流业，对中原经济区建设具有重要的支撑作用。首先，现代物流业发展可以提升区域经济竞争力。通过推进郑州国际物流中心建设，抓好重点行业物流发展，实现现代物流业与制造业及其他产业的联动发展，培育各行业大型知名企业，提升中原经济区产业和企业竞争力。其次，现代物流产业发展可以促进产业结构优化升级。通过发挥现代物流业的高效服务功能，推动中原经济区产业资源整合，从而推进产业间结构优化升级的步伐。再次，现代物流业的发展可以带动现代服务业的快速发展。现代物流产业发展可以直接带动金融、信息等相关的服务业发展，扩大服务业发展规模，提高现代服务业的市场竞争力。3、河南是农业大省，面临着重大机遇和挑战，存在突出矛盾。农业外向度低,出口创汇型企业少,农产品生产与国际市场对接能力弱,与山东等东部省份出口额度的差距扩大。河南省是中国第一粮食大省，也是重要的农业省份，可是河南跟山东比较，山东一年的农产品的直接贸易额，不包括加工品，直接贸易额将近三千亿人民币，出口就将近一千亿人民币，河南只相当于山东的6%多，我们只有奋起直追，建设和完善多个农产品物流市场，引进国内外农产品交易大亨进驻河南，豫粮与国际对接，巩固河南省在中原经济区的龙头地位，促进河南省在中部地区率先崛起成为全国经济增长的重要引擎。4、河南省供销合作总社的办社宗旨决定了涉农项目建设发展方向。106 河南省供销合作总社的办社宗旨是为“三”农服务的经济组织，其主要职能之一是负责重要农业生产资料、农副产品、再生资源和烟花爆竹经营管理，建设新农村现代流通网络，搞活农村商品流通。河南省供销合作总社直属单位的河南省供销烟花爆竹有限公司借助河南省货物流通区域优势，尤其是郑州航空港区特有的区位优势和丰富的农产品优势，欲在郑州建造一个高起点、高品位、高标准、高服务体系、与国际市场接轨的大型现代化农产品物流交易中心。公司经过广泛深入的调查和研究，决定利用供销社自身的优势条件，做好河南供销物流园建设项目，为当地经济发展和加快“三农"建设做出贡献，为促进区域经济的健康协调发展，发挥骨干企业的作用。同时对企业扩大经营规模、提高市场竞争力是非常有利的。项目建成后，将成为集粮油、蔬菜、水产、肉类、果品、副食品交易、农产品加工、仓储中转、物流配送、研发检测、电子商务、信息管理、安置人居、公用服务设施等多功能于一体，全方位的“农副航母”。同时也是南菜北调、北菜南运，东西结合的大型中转站和农副产品物流集聚地。随着郑州“构筑大都市、建设大市场，，战略目标的实施和大力发展，以仓储、物流、商贸为主的第三产业规划的推进，拟建农副产品交易中心必将成为各方客商的投资热土和创业平台。。1．3．2地理位置河南供销物流园建设项目拟建场址位于河南省郑州106 航空物流港区域，四港联动大道西，中原路北，口张村土地详见项目总体规划图。1．3．3建设规模1、功能分区根据农产品物流及交易的发展趋势、企业的市场开发优势及使用功能的要求，项目规划为产品交易区、仓储加工配送区、商务中心区、生活服务区四大功能区。2、建设规模与．内容．项目总占地面积33.3万平方米(合500亩)，总建筑面积47万平方米。(1)产品交易区：占地面积13.32万平方米(合200亩)，建筑面积15万平方米，包括交易大厅、交易大棚。(2)仓储加工配送区：占地面积16万平方米(合240亩)，建筑面积20万平方米，包括物流配送、仓储中转、产品加工、冷库等等。(3)商务中心区：占地面积2.66万平方米(合40亩)，建筑面积8万平方米，包括商务写字楼和商务酒店、会所、变配电所、水泵房、消防控制中心等公用设施。(4)生活服务区：占地面积1.34万平方米(合20亩)，建筑面积2万平方米，包括小高层和高层住宅、、商店、银行、娱乐和健身等生活服务设施和场所。1．3．4项目管理与实施106 项目建设的总体目标是“一次规划、二期建设、5年建成”。项目承办单位河南省供销烟花爆竹有限公司力争通过5年时间，建设一座具有国际竞争力的现代农产品交易中心和具有较强集聚辐射能力的农副产品物流基地。1．3．5总投资及资金筹措本项目总投资85787万元人民币。融资方案：全部由企业采取以下自筹方式解决。1、公司目前积累的自有资金；2、对外招商引资，引入战略合作伙伴：(1)大型投资基金；(2)政府投资机构3、申请国家专项资金1．3．7主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标见下表。主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1建设规模万平方米33.3合500亩1.1建筑面积万平方米471-2建设工期年51.3劳动定员人15002总投资亿元8.5787106 3总收入3.1销售收入亿元9.93.2出租收入亿元1.24正常经营年1．4研究结论与建议1．4．1结论通过对河南供销物流园建设项目的分析和研究，确认本项目的建设符合河南省“十二五"总体规划和郑州市和航空港区城市总体规划要求。该项目采用国内外先进的规划和设计理念，以整合、优化市场资源配置为己任，高起点、高品位、高标准倾力打造集农副产品交易、加工、仓储、电子商务、检测、物流配送等多功能的现代农产品物流集散基地。河南供销物流园将是国内最具有强辐射积聚能力的枢纽型物流基地，该物流园完全按照国际化标准引入质量安全检测体系，设置产、销追踪系统，跨越式提升郑州乃至华中地区的“菜篮子工程质量，打造绝对放心、绿色、健康的农副产品交易市场。彻底拼弃市区内小、乱、差、配套设施不完善、不规范的同类市场，建设高起点、现代化、信息化的星级农副产品市场。这一举措有利于改善郑州市的物流市场的商贸条件，提升物流市场的档次，整合物流市场的格局和品牌，顺应城市发展的需要。本项目的建设将使郑州市物流配送市场的规模不断扩大，有利于加强市场的辐射能力，促进本地区物资产品大市场、大流通格局的逐步形成，并带动当地运输、服务等第三产业的发展，106 扩大就业岗位，促进市场繁荣和社会稳定，本项目建设规模符合河南省作为中国粮食生产基地、食品产业基地、中国的“大厨房”的总体发展目标和城市总体规划。河南供销物流园的建设，具有广阔的市场前景和良好的社会与经济效益。项目建成后，将对物流行业的管理与运营产生较大的影响，开创现代化物流中心的新局面。该项目的建设符合产业发展方向，推动和促进了产业的发展。物流园规模选择合理，方案设计优异，具有可观的经济效益和显著的社会经济效益。因此，本项目的建设是十分必要的，也是非常及时可行的。1．4．2建议为保证物流园建设能够顺利、稳妥地进行，提出以下几点建议：1、争取当地政府在政策和融资等方面的支持，使项目建设有一个良好的外部环境。‘2、做好项目前期的融资工作，确保项目建设的顺利进行。3、物流园的建设必须严格遵守国家环保“三同时”的原则，为今后的运营打下良好的基础。4、在下一阶段工作中对建设项目的市场定位、经营模式和经营模式作进一步的细化和研究落实。5、在物流园建设的同时，做好招商工作的市场服务以及人员的培训工作，争取早日形成预计的市场规模。6、应进一步落实与本项目配套的水、电等基础设施的供应情况。第二章项目建设的必要性106 2.1项目承办单位概况河南省供销烟花爆竹有限公司位于郑州市纬五路12号院丰合大厦七楼，是河南省供销合作总社直属企业，中国日用品流通协会副会长单位，具有独立法人资格，组织结构设计合理，内部控制制度健全，会计独立核算。主营业务包括以烟花爆竹、再生资源，农副产品等为主。公司在河南省供销总社领导下，以便民、利民、促进城乡商品交流、提高居民生活水平和质量为目的，以“突出主业、多元发展、服务三农”为经营思路，先后在开封、许昌、新乡平原新区设立烟花爆竹经营公司，年销售收入2.3亿元；公司在郑州市建设再生资源回收网点560个，中转站10座，占地161亩回收拆解厂1个，是郑州市再生资源5家龙头企业之一，年经营额3.5亿元。领办专业合作社3个（年销售收入0.6亿元），带动农民专业合作社27个（年销售收入1.6亿元），许昌青龙山12000亩种植基地1个（年产值0.8亿元），郑州市鲜活农产品社区网点300个（年销售收入1.2亿元），合作经营郑州华中果品市场1个（年销售收入9亿元）。截止到2012底实现销售收入19亿元人民币，在职职工385人，逐步成为供销社中型社有企业集团。为实现省社强化网络建设、做大做强自身、成为行业龙头的要求打下坚实的基础，也为促进城乡商品流通、提高居民生活水平、促进社会主义和谐社会和新农村建设提供了有力保障。106 2.2项目提出的背景河南省十二五规划的总体思路是以科学发展观为指导,贯彻落实中原经济区建设的总体战略,把推进农业现代化、稳定提高农业综合生产能力作为建设中原经济区的基础和重要任务。积极构建集良种繁育、规模生产、精深加工、物流销售和循环利用于一体的现代农业产业体系。将我省建成全国重要的粮食稳定增长核心区和农产品生产加工基地,实现由农业大省向农业强省转变。到2015年,培育年营业收入超1亿元的龙头企业600家、超10亿元的50家、超100亿元的5家、超500亿元的2家、超1000亿元的1家,各类农业产业化龙头企业销售收入达到14000亿元,显著缩小与山东省在农业产业化发展上的差距。从我省社会发展形势及政策等宏观方面显示，商品的流通、农产品仓储、交易等方面将面临一个全新的转型和发展的机会。我国的“三农”问题牵动着整个社会，解决“三农"问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大。建立大型农产品批发市场，可以对农业生产者的生产有指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。近年来，由于基础条件、资金、信息、市场等诸多因素的限制，农业产业化进程还不够快，农产品加工企业规模小、档次低，农产品市场体系不健全，营销手段落后，农产品流通不畅，对农民增收能力造成的影响仍比较突出。在这样的背景支持下，建立大型农产品批发市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的推动和促进作用。106 我国胜利完成了“十一五”规划确定的主要目标和任务。综合国力大幅提升。２０１0年国内生产总值达到３９．８万亿元，跃居世界第二位，国家财政收入达到８．３万亿元。经济结构调整步伐加快，农业特别是粮食生产连年获得好收成，进出口总额位居世界第二位，利用外资水平提升，境外投资明显加快，带动了社会物流总规模持续快速增长。制造企业实施流程再造，分离外包物流业务，物流需求释放速度加快，促进了社会化物流量的增长。随着物流需求的增加和市场竞争加剧，物流要素出现了全面紧缺的态势，现有的仓储能力己显不足。同时，制造企业提出了高端物流服务需求，要求物流企业提供供应链解决方案，从供应链角度整合上下游企业的物流活动，市场需求的这些变化，推动了中国物流业规模扩张和结构升级。按照省委、省政府《河南省全面建设小康社会规划纲要》规划，2010年郑州市域内总人13将达810万人，城镇化率为65％。其中中心城区总人口将达400万人。2020年，郑州市域内总人口将达到1000万人，其中中心城区总人口将达500万人以上。构建郑州中心物流枢纽，大力调整物流布局，着重抓好重大物流基础设施建设，整合物流资源，做大做强物流企业，率先实现物流业的信息化、规范化、集约化和社会化，形成布局合理、设施先进、功能完善、运行高效的现代物流体系。把郑州建设成为物流设施集中、物流企业集聚、物流信息汇集、物流市场活跃的全国重要现代物流中心。本项目的建设和投入106 运营，将为郑州市确立全国重要现代物流中心枢纽地位起到积极地推动作用。从宏观背景来看，郑州市农副产品批发市场是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。2．3项目建设的必要性在2008年世界经济一片衰退声中，以奢侈品为代表的高档消费品正在日益萎缩至底，相反一些低附加值的物美价廉的商品，正在日益走向陡峭。尤其是日用食用产品更为抢手。这正是经济学家所研究的经济现象“土豆效应”，曾是经济危机期间屡试不爽的经验。现在美国沃尔玛大卖场里有超过70％的中国商品，可以预计未来将是非常乐观的销售数量总额。再者，占世界GDP总量近50％的发展中国家，每年的进出口贸易总额也在占用近世界贸易总额的半壁江山，同样这些发展中国家依然是中国未来贸易的合作方，这些不能不说是中国未来发展难得的机遇。在这场危机中，农副产品不仅没有受到影响，反而寻找到更大市场商机。毕竟民以食为天，农产品的需求不会减少，农副产品的发展前景广阔。2．3．1河南省具有农副产品发展的天时地利优势我国是一个农业大国，国家对农业的支持力度很大。由于大力发展农业及农副产品，河南省进入GDP“万亿俱乐部”的行列。河南省地处中原，是农业大省，农产品资源丰富。自古以来郑州就是商贾云集地和全国重要的商品集散中心，物流发展具有良好的历史传统。郑州市作为河南省的省会城市，交通便利，通讯发达，素以“九州腹地，十省通衡，，而著称，既是全国知名的文化旅游胜地，又是重要的交通枢纽，既是中国的“大厨房”106 和食品基地。细数河南省的农副产品，像漯河双汇火腿，单一个企业就做到了400亿的销售额，成为亚洲老大；郑州思念水饺，远销海内外，很多海外华人过年时都以思念水饺相伴；还有白象方便，南街村方便面等等。这些产品有不仅在国内名列前茅，更享誉世界。河南省这几年的发展很注重本土优势。河南省是产粮大省，如果单靠卖粮仍无法实现经济腾飞，但是一旦做成相关产品就变得值钱了。当地政府抓住地方优势，在此基础上做精做透、在原有基础之上发展相关产业，使得河南省经济得到迅猛发展。现在河南省正从农业大省发展成为农业强省，通过推动龙头企业产业化工程，河南将自身的农业优势转化为工业优势，培育出了一大批名牌名企。越来越多的河南农副产品正源源不断地走出国门，走上亿万居民的餐桌。冠以原料产地、消费大省、交通大省称号的河南将大踏步的向前发展。2．3．2项目的建设是加快建设中原经济区的需要     河南省是人口大省、粮食和农业生产大省、新兴工业大省，解决好工业化、城镇化和农业现代化协调发展问题具有典型性和代表性。以郑州的振兴带动全省的经济腾飞。人流、物流、信息流、资金流的高速集散吞吐，以及日臻完善的基础设施，不断完善的现代市场体系，进一步增强了郑州这座内陆开放城市的强大吸引力和辐射力。现代物流业是一种代表新型经营理念的极具发展潜力的服务产106 业。20世纪90年代以来，世界物流业持续l0多年以20～30％的速度高速增长，迅速上升为与高科技、金融业并驾齐驱的三大朝阳产业之一，被誉为启动经济发展的“加速器”。在我国，伴随着改革开放和社会经济的发展，物流业也正经历着深刻的变革。由于物流业在经济开发、促进多种运输方式的整合、改善城市环境等方面的明显作用，各级政府及有关部门都不约而同地将其作为推进区域发展和城市发展的重点工程。加快中原经济区建设需要第三产业特别是物流业的有力支撑。根据郑州市全面建设小康社会的国标，在未来20年，郑州市经济增长将保持在12％左右。第三产业增加值占GDP的比重会超过51％，商贸物流在社会物流总量中所占比重将达到20％左右。郑州市今后的发展前景必然对物流业的发展提出更高的要求。根据对物流业的调查，未来3～5年中，有3.45％的物流企业将向专业仓储发展，有25．8％的物流企业将向专业运输发展，有22。3％的物流企业将向市内配送发展。可见，只有以第三方物流为主体的综合性大规模的物流才能适应中原经济区快速发展的需要。该项目的建设将会弥补郑州市缺少高规格、高起点、大型农副产品交易物流市场的现状，同时为物流业注入新的血液和活力，为郑州市航空港的发展做出更大的贡献。2．3．3项目的建设符合构建中原城市群的战略构想，是城市整体规划和城区综合改造的需要郑州航空港区作为河南省对外开放的窗口，全国重要的农产品集散地，顺应时代发展要求，以城市行政区划调整为背景，以大力发展“三个产业(现代农业、生态型工业、现代服务业)”106 的发展战略为契机，迅速拉大城市框架，以优化城市空间布局，提升城市综合竞争力为目标，着力打造现代化的郑州航空港新形象。省委、省政府曾明确提出，要加快以郑州为中心的中原城市群的发展步伐，迅速扩张其经济实力，增强对周围区域的辐射力和影响力，是实现河南新世纪宏伟蓝图的一项重要战略部署，对促进全省的经济发展和振兴具有重大意义。河南特别是以郑州为中心的中原城市群，处于承东启西、连接南北的中心地位，理应成为全国经济网络布局的一个重要枢纽。郑州在中原城市群中处于龙头地位，是全省的政治、经济、文化、信息、金融中心。同时，郑州交通便利，通讯发达，物产丰富，改革开放以来，建设成就显著，己成为我国中部地区最大的商贸城市和各类商品的集散与中转中心之一。加快河南供销物流园建设，完全符合省、市的战略布置和郑州商贸城建设的客观需要。近年来，随着郑州市经济的发展，城市建设框架的拉大，市政建设的加快以及居民生活水平的提高，市区内批发市场布局弊端日益显现，一方面对城市交通、环境、居民生活带来影响；另一方面，由于受交通、环境的制约，城区已不再适合搞批发市场，需要有步骤地实施外迁。受以上方面影响，城市的整体规划以及城区综合改造进行将会遇到很大阻碍，因此，尽快对各市场进行搬迁改造，批发市场向交易群区集中，这样不仅有利于现代市场及物流的发展趋势，也有利于城区交通、环境的改善，顺应城市的整体规划与改造。106 该项目建成后，不但可有效安置村民，解决农民就业和创业问题，还可吸引原市区的大批商户，强化管理优势，在充分满足城市农副产品供应的基础上，能大力向周边辐射，其经营效果和社会经济效益将十分显著。2．3．4项目的建设符合省情市情，由传统批发市场升级改造的需要近年来，“菜篮子"工程己得到长足发展，但由于市场建设和管理的滞后，已经影响了农副产品的生产和流通，进而也在一定程度上影响了居民‘‘菜篮子”的稳定。虽然当前部分农产品生产初步形成了区域化、基地化生产格局，但生产与市场的矛盾仍没有从根本上得到解决。由于受信息的制约，生产盲目性大，科技含量低，形不成规模生产和集约上市。同时，也导致不能及时准确地发布行情信息。另外，农副产品作为居民生活中每天必不可少的消费品，事关居民的身体健康和生命安全。近年来，随着农村产业结构的调整，农副产品作为农村经济中的一个产业得到了持续健康发展，农副产品供应基本上摆脱了长期以来的短缺状况，呈现出数量足、品种丰富，少数地方甚至出现了季节性、结构性过剩。但由于主客观的因素，农副产品的质量安全却有不同程度的下降。主要由于一些农副产品的产区生产者安全意识差，对蔬菜、果品等施肥和病虫害防治不规范，或由于生产基地的生态环境遭受污染等原因，导致农副产品中含有大量的药物残留、重金属残留、硝酸盐和亚硝酸盐残留和各种有害生物(微生物、病毒、细菌等)的残留等，造成对人民身体健康和生命安全的极大威胁。因此，这就使未来的市场要有更完善的管理体制以及先进、安全的物流体系。106 根据商务部、农业部、国家税务总局和国家标准委联合印发的《关于开展农产品批发市场标准化工作通知》要求：农副产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场；积极发展连锁超市、直销配送等新型流通组织，建立多层次、多业态、多种经营方式的农产品市场体系；加快农产品的储藏、加工、运输、配送等物流设施建设，建立现代化的农产品物流服务体系；改革现行农产品批发市场为核心，以连锁超市等其它流通方式为补充，以现代物流服务体系为依托，以现代交易、结算、信息、检测、储藏、物流等技术为支撑，以良好的企业经营和资金投入机制为保证，以稳定、有序、规模化的农产品经销商队伍为主体的现代化的农产品市场流通体系。河南供销物流园建成后，除了能够发挥其吞吐调剂的市场功能外，还能够刺激生产的发展，合理调整生产布局、种植结构，提高农民收入，加快农民奔小康的步伐。物流中心的建设是郑州市农副产品物流市场由传统批发交易为主体的市场向现代化信息化、标准化的农产品物流中心方向进行升级改造的重要标志。2．3．5项目的建设为郑州农产品物流配送和交易提供良好的发展平台106 本项目的建设可以为农副产品提供集散的交易场地，为现代网络物流业的发展打下良好的基础，为农副产品仓储加工开辟一片新天地，为入场交易者提供宽松、整洁的交易环境。同时对市场内的交易品种、质量进行检测，为进场商户提供生活服务，使郑州乃至河南的农产品交易集约化、专业化、规模化。综上所述，尽快在郑州建一个功能完备、辐射力强的大型农副产品物流交易平台---河南供销物流园项目是十分必要的。它将被列为着力打造中原农副产品物流交易园的政府重点扶持单位。公司将利用这一契机，加大投资力度，形成依拖企业目前的管理经验和成熟的人才队伍，运用现代投资理念，引进资金和技术搞好资本运作，盘活资产，打造具有核心竞争力的经营项目，加快技术改造和信息化步伐，开拓经营，抢占市场份额，把企业做大做强，并能持续稳步发展，以提高企业经济效益，同时为促进郑州农副产品物流和交易业的发展和建设做出贡献。2.3.6项目建设是河南省供销社系统发展的需要河南省供销合作社“十二五”发展规划明确了总体目标，到“十二五”末，全省供销合作社系统年购销总额达到10000亿元左右，建设各类农村超市、连锁店6万个左右,年销售额100亿元以上的涉农骨干龙头企业50家,50亿元以上的100家,106 建成年交易额30亿元以上的大型物流园区（中心）10个，年交易额5亿元以上的农产品综合批发市场10个，各类农村超市、连锁店总数达到60000个左右，发展农村综合服务社（中心）总数达到50000个，领办农民专业合作社数量达到5000个，带动农民专业合作社20000个。一方面要按照目标任务加快建设，一方面要争取各级党委政府的重视和支持，与发改委、财政、农业、水利、土地、商务、工商、税务、科技、信息、技术监督、金融等相关部门搞好协调配合，争取各方面资金、项目、政策等扶持。项目建设将加快供销合作社改革发展，树立供销合作社参与新农村和服务中原经济区建设的良好社会形象。第三章项目市场分析3．1市场分析3。1．1农产品市场需求和发展趋势农业是国民经济的基础，农副产品是关系国计民生的大事。我国人口基数大，且增长速度较快，平均年增加约l200万人。满足人民群众“吃，，的需求，历来是我国政府各项工作的重中之重。可见，大力发展农副产业，提供丰富的农副产品，市场容量极大，也是社会稳定的必要条件。随着城乡居民生活水平的日益提高，不仅对农产品的需求不断增加，对品种、质量、档次的要求也越来越高。要求农副产业提供数量充足、品种丰富的产品是一个不变的大趋势。在西方经济发达国家，农产品加工产值大多占农业产值的三倍，我国还不到80％；发达国家加工食品约占食物消费的80％，我国还不到30％。所以，农副产品批发市场应与不断变化的市场要求相适应，大力发展农产品新加工，实现转化增值。3．1．2发展农副产品市场，河南省具有不可比拟的优势20世纪80年代末，由国务院授权国家计委批准的“菜篮子”工程陆续在全国组织实施，主要目的在于解决城市居民的吃菜难问题。十几年供、销的全面放开，以及农业产业结构的不断调整，又给“菜篮子”106 工程建设提出了新的课题，如大基地、大生产与小市场、小流通之问的矛盾。因此，国家提出今后十年“菜篮子”工程要实现两个转变，由重视生产向熏视流通转变，国家已经组织实施了新一轮的“菜篮子”工程建设，并以市场体系建设为重点，在全国范围内建设一些大型的中心批发市场，以此来促进农副产品“大流通、大市场”新格局的形成。只有农副产品流通的产业化、组织化、集约化，才会推动农村经济产业化的发展。地理优势：郑州地处中原腹地，地理位置适中，处于全国大市场的中心，交通便利、通讯发达，商品集散方便快捷，在商品流通方面起着承东启西、连接南北的重要作用。全国的商品信息大都要在郑州汇集、交流。京广、陇海铁路干线在此交汇。郑州铁路北站是亚洲最大的货运编组站，东站为全国最大的货运站，郑州车站是全国特等车站。公路交通四通八达，310和107国道、京珠与连霍高速公路穿越郑州，郑州航空港区可与国内外30多个大中城市通航，开办有直飞香港、新加坡，日本等六条包机业务。邮政电信通讯业务量居全国前列，可与世界200多个国家和地区及国内各市县直拨通话。目前，己开辟铁路二类口岸2个、公路和航空一类口岸各一个，货物在郑州可联检封关、直达国外。郑欧国际铁路货运班列80861次于7月18日首次发车，这标志着郑州沟通世界的国际铁路物流大通道由此打通，河南省将成为我国中部、西北、华北、东北地区货物的主要集散地和中转站。如此好的基础条件，十分有利于物流、人流、信息流、资金流的集散，是开拓国际市场特别是开拓广阔的国内市场的最佳地点之一。106 根据郑州市独特的自然条件、地理位置和交通、通讯优势，新建的河南供销物流园完全可以集产地、销地、集散地三种市场功能为一体，把生产、经营与消费连接起来，组织和引导本省及中部地区商品的集散。调剂市场供求，提供信息、指导生产、服务经营、引导消费、实现总供给与总需求挂钩，实现农户小生产与大市场的衔接，起到引导产销、均衡供求、稳定市场、平抑物价的作用。保障产、供、销三者的利益，实现交易功能、结算功能、价格形成功能、融资功能、储运功能、加工功能、信息功能、服务功能、咨询功能、配送功能。农副产品资源优势：“十二五’’以来，我省围绕优质小麦和畜产品生产基地建设，大力调整种植、养殖结构，优化产业布局，农产品生产优质化、专业化和区域化的特征更加明显，优质小麦、油料、生猪、肉牛、肉鸡、水禽等产量大幅度提高。“十二五”期间，积极贯彻落实《全国新增500亿公斤粮食生产能力规划(2009—2020年)》,认真组织实施《河南粮食生产核心区建设规划(2008—2020年)》,进一步稳定提高粮食综合生产能力,我省将继续实施国家优质粮食产业工程，抓好大型商品粮生产基地建设，确保全省粮食播种面积稳定在1.45亿亩以上。集中支持95个粮食生产大县，打造我省粮食生产核心区。同时，106 优化畜禽养殖结构和生产布局,重点提高生猪产业竞争力,扩大奶牛、肉牛等优势产品的规模。大力发展优质安全畜禽产品生产基地和加工企业集群。巩固提高京广铁路沿线、南阳盆地和豫东平原的传统生猪产区生产能力,扩大豫西、豫南浅山丘陵区的生猪养殖规模。继续抓好沿黄地区和豫东、豫西南“一带两片”奶业基地建设,加快良种奶牛推广改良步伐,鼓励发展牧场式生态养殖,建设奶牛专用牧草生产基地。支持建设良种肉牛规模养殖场,重点发展豫西南和豫东平原两大肉牛生产基地。大力发展豫北、豫东肉禽和豫南水禽生产基地,重点发展集约化规模养殖场。实施畜禽良种繁育推广工程、标准化规模养殖场改造工程和动物防疫体系、无规定动物疫病区、畜产品质量监测检验和追溯体系建设项目,提高畜产品质量安全水平和市场竞争力。重点打造优质肉类产品4000亿元产业链条和优质乳品500亿元产业链条。到2015年,全省肉、蛋、奶产量分别达到840万吨、460万吨和620万吨以上,确立我省全国优质畜产品生产核心区的地位,推动我省由畜牧大省向畜牧强省跨越。水果、蔬菜、油料、食用菌、烟叶等特色农产品生产基地化建设继续加快，优质产品比例进一步提高。这一切为河南供销物流园的建设提供有力的资源保证。3．1．3郑州市专业批发市场现状分析。经过多年的发展，郑州专业批发市场进入发展的新阶段，批发市场建设出现了投资多元化、建设规模化、设施配套化等特点，涌现出了郑州银基商贸城、河南科技市场、郑州东建材、郑州国产汽配市场、郑州鞋城、郑州信基调味品城、郑州中博家具城、郑州凤凰名优建材城、纺织大世界、水产大世界、陈砦蔬菜批发市场等大型交易市场，奠定了郑州在全国内陆商贸流通格局的“诸候”106 地位。截止到2007年年底，郑州I全市共有专业批发市场l38个，市场交易总额达641亿元，交易额超亿元的市场有40个。基本上形成了除火车站地区、文化路科技市场地区外，以城市环线为主的批发市场带，为城市商品交易市场的集约化发展、优化布局、调整结构奠定了较好的基础。郑州市分类批发市场统计表市场类别数量(户)占地面积(亩)总交易额(亿元)交易额所占比重建材、装饰、家居类29602753,17.6％服装类1630447,76.8％小商品类93717,21．O％lT类2352,90.4％汽车汽配类13237612918.4％箱包、鞋、皮具类101802.20.3％钢材及生产资料类15161510314.7％纺织品类496920.3％食品副食类17137025436.3％农资类7517415.9％农产品类577953.87.7％其它118743.80.5％合计13815417699,7100.0％106 随着经济社会的不断发展，城市规模逐步扩大，郑州市各批发市场分布较为分散，大部分是在原有市场或集贸市场的基础上改扩建发展起来的，存在设施落后、配套功能不完善、交通受阻等特点。郑卅市政府出台《郑州市商品交易市建设规划纲要》后，对现有批发市场进行整改，并对新市场建设提出规划要求。目前郑州专业市场已初步形成几大块功能布局。东区：以郑汴路、郑尉路、东新区为核心的建材、装饰、家居批发中心区域。中心区：以火车站为核心的服装、小商品批发市场。南区：以万客来、鞋城为核心的批发市场。’北区：以农产品、食品为主的信基、水产大世界、毛庄、刘庄、调味食品城等，以及汽配和汽贸市场。年交易额超过亿元的批发市场主要分布在以上几个主要区域，共有40家，年总交易额310亿元，占郑州批发市场交易总额的45％。管城区共有各类批发市场32家，其中包括集贸市场8家，共占地面积3900亩，年交易总额95亿元，占郑州各类批发市场年交易额的13。6％。郑州市涉农、食品类批发市场共有29家，占各类市场总数的21％，年交易额347亿元，占郑州市各类批发市场交易总额的48％，详见下郑州市农副产品批发市场统计表市场类别数量(4-)总占地面积(亩)总交易额(亿元)交易额食品副食类17137025436.3％农资类7517。415.9％农产品类577953.87.7％合计292666348.849.9％3。1．4郑州市农产品批发市场分析106 1、区域分布主要分布区域：南环路、北环长兴路、南航海路，毛庄、刘庄等，从各批发市场位置分布上，相对分散，不利于集中交易行为的实现，2、市场经营模式郑州市涉农、食品类批发市场共有29家，占各类市场总数的21％，据了解，各市场的用地性质均采取的是租赁方式，这决定了市场内用于经营的商铺只能采用租赁的方式。郑州市各市场经营情况十分火爆，呈现出一铺难求的局面，部分市场的转租金已经达到几十万，市场情景十分看好。3．2影响因素分析随着农业生产、流通和运输条件的进一步改善，绝大多数农产品不仅实现了全年供应，而且形成了全国性大市场大流通的格局。但是，随着农产品生产规模的不断扩大、国外商业资本的不断渗透，使农产品交易市场的竞争局面更为激烈，对现有体制及管理模式下的农产品交易市场构成了较大的威胁，农产品交易市场要想在竞争中求得生存和发展，就必须打破传统体制和模式，努力寻找能为自身带来希望的经营环境，重塑自身的形象。目前，我国农产品交易市场网络和市场体系已基本建立了起来，我国农产品交易市场己具备了一定规模，对解决农产品“卖难”106 问题，满足城乡人们生活，发挥了重要作用。从市场发育上来看：以农产品批发市场为中心的市场体系初步形成。从市场结构来看，初步形成了综合批发市场、专业批发市场、集市贸易、大型超市和零售的市场流通体系，其参与主体以政府组织和农民个体为主。从市场运作形式上看，一方面是政府行政经营，市场化程度低；另一方面是完全市场化，在流通领域形成了一个由农民组成的，以追求利润为目的的贩卖大军。这种“两极”化运作在实践中造成产需脱节严重，并且造成了在市场建设、管理运作上的诸多问题。1、产品交易市场基础设施差，整体建设水平不高，区域间差别较大。在整个农产品市场建设上，大多仅局限在场地的硬化，简易的交易大棚和门店建设上，少数市场有储藏保鲜及加工设施，大多数市场缺乏相应的配套设施，如冷库、信息设施、加工储藏设备等，更谈不上商品检疫、农药残留检测、电子结算等设备了。而且市场之间设施建设水平差异也很大，尤其是农村产地市场条件最差，管理比较混乱。信息服务业、物流配送业不配套，许多农产品批发市场缺少收集和公布信息的设施。106 2、市场的开放程度高，没有严格的准入制度，批零兼营同时进行，市场的整体功能难以发挥。目前我国的农产品市场基本上都是批零兼营，完整意义上的批发市场几乎不存在，小宗批发较多，大宗订单较少。在市场准入方面没有严格的制度，一般农民、小贩、零售商、采购商都可以进入市场交易，交易采取自由协商定价，对于交易的方式。同时，市场管理、服务手段落后，很多市场只是简单地提供交易场所，收取管理费，并不重视市场的管理与服务。这种情况只能适应初期的市场发育，完全不符合已经加入WT0参与竞争的国际化、现代化、市场化要求，严重限制了批发市场功能的实现3、我国的农产品市场大多是由农民自发聚集交易，政府加以规范管理形成的，而由政府主持建立的市场一方面是为了本区产品流通，带动地方经济发展，一方面是为了多收税费。因此存在着不顾实际地大兴市场，造成各地交易市场发展不平衡、布局不合理、管理不规范等问题。流通市场只是为了产品交换，也就是说只起到了一个销售存量产品的作用，而没有形成对农户生产行为的影响，盲目发展、恶性竞争经常发生，造成“空壳市场”有场无市。同时，市场法规制度建设滞后，市场秩序混乱。缺乏有效的市场交易规则，加之市场参与主体众多，成分复杂以至于欺行霸市、哄抬物价、缺斤短两、掺杂使假行为时有发生。经纪人之间互相倾轧、互相拆台的现象使客商避而远之，这是一些市场衰落的重要原因。3．3发展措施1、加快配套设施建设和市场信息网络体系建设，完善市场服务功能加快市场的硬件配套设施建设，在市场内建立农产品的化肥农药残留检验和农产品质量检测中心。加强信息网络体系建设，建立信息化的交易系统，采用先进的电脑系统进行管理和运作，实现主要农产品批发市场网络的互联互通以及各市场之间的信息交流和共享，形成高度集成的农产品批发市场信息网络，发展网上农产品在线拍卖、订货和其他交易服务。同时，不断加强市场对农产品分级整理、加工包装、质量检验、结算服务、委托购销、代理储运、信息提供、代办险等配套服务功能建设。106 2、积极培育市场主体，构建农产品经纪人制度，提高农户入市的组织化程度培育和塑造成熟的市场主体是充分发挥市场机制作用的关键。首先，要使农户尽快成长为成熟的市场主体，使其生产经营完全以市场为导向。其次，发展市场中介组织，提高农户参与流通的组织化程度。再次，进一步深化与“三农”有密切联系的农村供销合作社体制改革。3、延伸批发市场企业经营服务价值链和产业链，拓展批发市场内涵和外延，进一步加强生产基地和加工配送中心一体化建设，开办连锁经营网点，实行产加销一体化经营。在批发市场及物流系统基础上建立农副产品配送中心，与大型连锁超市、仓储式商场和便利店等现代商业业态实行联合，为其配送商品；或者批发市场企业组织自己发展连锁超市，以扩大商品流通规模，减少流通环节，降低流通成本；发展仓储和加工业，实现产品的保鲜和加工增值；作为WT0成员通过与国内国际两个市场接轨的“平台”，有效实现国内国外两种资源的有机结合，拓展农产品国际贸易，参与农产品大流通。综上所述，为了解决目前农产品交易市场存在的问题，建立起完全意义上的现代化农产品交易市场，探索现代化农产品交易市场的管理及运行方法，是壮大我国农产品生产、物流、交易领域的实力，积极应对国外商业资本的不断渗透，参与国际竞争的必然选择。3．4前景分析“十二五"以来，全省上下围绕建设全国重要的优质小麦和畜产106 品生产加工基地的战略目标，坚持市场主导和政府引导相结合，积极调整产品结构，拉长产业链条，做大做强龙头企业，食品工业取得了长足的进步，形成了加快发展的良好基础。我省在每年调出商品粮50多亿公斤的同时，还有50多亿公斤的粮食制成品供应省外市场，已成为全国最大的面粉、面制品和肉制品加工基地。“十二五"期间，我省农副产品要按照基地化、规模化、品牌化、国际化的“四化"发展原则，充分发挥比较优势，强力推进扩大开放，抓好优质安全、精深加工、市场营销、集约发展4个关键环节，促进结构升级。提升粮食和畜禽加工两大基地，做大做强面制品、肉制品、淀粉和奶制品四个精深加工产品链，培育壮大果蔬、油脂、调味品和添加剂等高成长性行业，大力推进优势企业和产业密集区规模快速扩张，形成以名牌产品为主导、大型骨干企业为支撑、上下游产业配套、竞争优势明显的产业格局。1、果蔬行业：创新流通方式，提高果蔬产品精深加工能力，加快地方名优果蔬、加工专用菜、食用菌等原料基地建设，使资源岱势转化为产业优势。支持湖滨、开封汇源、众品、奥星等骨干企业加快规模扩张，重点发展果蔬饮料、速冻蔬菜、脱水蔬菜、果蔬罐头和特色果蔬制品等主导产品。2、油脂行业：发挥我省大豆和花生、棉籽、油菜籽、芝麻等油料资源优势，重点发展精制油、专用油、大豆蛋白和大豆异黄酮、皂甙等精深加工产品，推进行业整合。支持周口益海、爱厨、阳光、山花、万富等骨干企业扩大生产规模，提高综合加工水平。中固郑州农副产晶物流交易中心建改琐H106 3、调味料和食品添加剂行业：依托双汇、十三香、立达、丹尼斯克等骨干企业，重点发展复合香辛料、方便汤料、骨素、木糖醇等产品，扩大优势产品规模。以上农副产品是政府支持的高成长性行业，它们的发展将会使农副产品市场更加丰富和壮大。本项目建设是以河南省农业和农村经济发展“十二五”规划为政策依托，以河南省物流十二五规划为指导，以立足郑州航空港，服务河南省，对接国际市场为背景，以现代物流园“供应链”为背景概念为理论指导，以重新优化郑州市农产品等资源配置为目标，从具体项目上支持河南省物流体系规模化、产业化、网络化发展，实现把郑州航空区建成为中原与国际物流基地的战略目标。综上所述，我们可以得出以下结论：◇郑州市专业市场众多，市场集群板块初具规模。◆郑州城市不断发展，城市框架扩大，专业市场布局面临调整。◆郑州市专业市场产权式商铺专业市场尚显空白，今后专业市场的商铺开发经营将会由“纯租赁”模式向“租售并举”模式方面转变。◆郑州市专业市场需要升级改造，市场需要更新换代。◆郑州市农产品专业市场的交易份额比重高，经营状况火爆，市场前景十分看好。依托郑州专业市场、特别是农产品类专业市场运营的良好状况和106 庞大的交易额以及丰富的经营商家资源，本项目作为一个高起点、高规格、功能完善、配套齐全的大型农副产品专业市场，具有坚实的市场基础。第四章建设规模与产品方案4。1功能定位多元化综合定位，高品质专业市场：项目建成后将会成为一个立足郑州、覆盖全省、．辐射全国的以农副产品商贸批发为主，集物流、仓储、加工、商务办公、休闲娱乐、生活配套等多功能于一体的高品质多元化的商贸平台。106 现代化的农副产品物流交易体系是与国际化大都市的发展相适应的现代体系的重要组成部分，随着中国经济的飞速发展和现代科学技术的进步，农副产品物流交易产业作为国民经济中的一个新兴的服务行业，正在全国各地迅速发展。郑州市作为中国经济向内地纵深发展的枢纽城市，有着独特的地理和地位优势。通过对郑州市农副产品物流交易产业市场潜力分析，本项目主要功能是：建设现代化农副产品物流交易中心，使之成为技术先进、门类齐全、管理统一、服务优质的物流中心。按照现代物流业的特征要求，规范化创立现代物流企业，以农副产品交易为主线，建设集仓储配送、集装箱中转、货物配载转送、物流商务和信息处理及相关配套设施于一体的现代化一流辐射型农副产品物流交易中心。项目建成后将成为国内最大的农副产品物流交易、转运配送和货物信息服务中心，形成对郑州市及周边城市迅速、高效的配送能力，力争使其辐射能力畅达省内外200多公里经济圈内10余座大中型城市，涵盖人口达1.5亿，同时创业孵化，投融资和服务三位一体的创新创业平台，人性化服务中心区，一个“低成本、高效率、零距离的投资发展服务环境。1、商贸功能：成为全国范围内最高规格、最具市场统治力的农副产品批发交易市场。产品交易区：为商户提供产品展示、电子商务、信息交易平台。农产品类：粮油、肉类、禽蛋、饲料、蔬菜、果品、花卉；副食品类：干货、水产、糖烟酒、’茶叶、休闲食品、冷冻食品、调味品、各类包装食品、饮品、保健食品、食品包装机械、酒店用品等；农资类：农机、农化、种子等等。2、物流功能：成为全国农副产品物流集散、中转配送的重要基地。仓储加工配送区：包括仓库冷库、产品加工、物流配送等功能。(1)仓储主要是为物流中心区内除去蔬菜、果品以外的各大业态提供货物储存服务；冷库中心主要包括保鲜库、低温冷藏库。保鲜库为温度设定在0。0以上的仓库，主要用于储存水果、茶叶、蔬菜类食品。低温冷藏库为温度设定在0。0以下的仓库，主要用于储存荤食类、水产类产品。低温冷藏库的功能主要包括冷冻加工、冷冻贮藏、冷藏运输三个方面。106 冷冻加工：包括肉禽类、鱼类和蛋类的冷却与冻结，以及在低温状态下的加工作业过程；也包括果蔬的预冷；各种速冻食品和奶制品的低温加工等。冷冻贮藏：包括食品的冷却储藏和冻结储藏，以及水果蔬菜等食品的气调贮藏，它是保证食品在储存和加工过程中的低温保鲜环境。冷藏运输：包括食品的中、长途运输及短途配送等物流环节的低温状态。它主要涉及铁路冷藏车、冷藏汽车、冷藏船、冷藏集装箱等低温运输工具。在冷藏运输过程中，温度波动是引起食品品质下降的主要原因之一，所以运输工具应具有良好性能，在保持规定低温的同时，更要保持稳定的温度，远途运输尤其重要。(2)物流区主要功能在于合理运用科学的车流动线规划设计现代化的操作流程，提高反应速度，降低营运操作成本。物流区分为四大区域，即“专线区”、“信息配载中心”、“停车区”、“物流公司办事处”。专线区：开辟到某地、某地的运输专线，比如郑州一宁波、郑州一青岛等等，具有固定的线路安排。信息配载中心：即信息交流中心，中心内可以提供大量的物流交易信息。停车区：就是大型停车场，包括各类运输工具及冷藏运输工具。各大物流公司办事处：为物流公司提供办公、洽谈业务的场所。3、配套功能：成为农副产品一站式采购基地，为市场经营商家及各地采购商家提供各种完善周全的配套服务，包括餐饮、购物、休闲、娱乐等。106 (1)商务中心区：商务中心区包括商务写字楼和商务酒店，功能主要体现在办公、居住方面。(2)信息中心：构件市场信息化服务平台，实现品牌联营，提供现代化买卖对接服务，打造网络与实地相结合的购销服务平台。(3)变配电所、水泵房、消防控制中心等为物流中心区提供服务的公用工程。4、生活服务：开发商品住宅，包括多层和高层住宅，学校、幼儿园、超市、银行、娱乐和健身等公用服务场所，为商户提供全方位的完善的生活服务体系。4．2战略目标认真落实郑州航空港区管理委员会的发展战略，依托河南省会城市的区位和机制优势，积极推进农副产品现代化流通管理，科学构筑郑州市农副产品物流中心区的物流配送体系，严格把住农副产品的卫生验、检疫关，将郑州农副产品物流中心区建设成为中国中原地带重要的区域性农副产品物流中心。物流中心区设施齐备、功能俱全，以农副产品现代化流通管理作为主要手段，进行粮、油、鱼、肉、果、蔬、副分区交易管理，形成批发中转、分拨配送、集中采购、跨区域贸易综合业务。实现网络、资源要素配置，确立新的管理模式。建立食品安全循环仓储，实现平时和预防突发事件“鲜货与滚动储备合二为一”的经营模式，全面带动区域农副产品产业结构调整和产业升级工作务，打造具有国际一流水平的区域农副产品交易中心，形成辐射郑州各区及周边城市的农副产品供应网络体系。106 4．3发展模式。。建设具有农副产品和粮食交易、仓储、加工、信息、检测、物流配送等功能于一体的交易中心，不仅要发展成为城市农副产品流通的中心亮点，更要反映城市现代化的一个侧面，成为加快现代农业发展、加强食品安全保障的典范。按照现代化交易中心的要求，本着高起点、现代化、信息化的理念进行规划、设计和开发，通过建设和培育使之成为城区食品安全的准入口、河南乃至国内重要的农副产品集散中心。以交易信息为基础，建立强有力的交易系统，形成全国农副产品标准价格的流通信息，及时提供农副产品信息，不仅调节销售和采购数量，更使市场价格保持稳定，使生产者、消费者均获得利益的保．障。以安全卫生为准则。集中检验检疫，确保农副产品食品安全、质量合格、原产地清晰。不但在质量上把住“入口关"，更在日常供应和预防突发事件方面实现“鲜货与滚动储备合二为一”，保证供应数量上的安全。以产品配送为手段。经营以顾客为中心，流通以配送为特征，保证城市农副产品供应网络的日常供应，满足不断增长的客户需求。4．4建设规模与内容项目总占地面积33.3万平方米(合500亩)，总建筑面积47万平方米。根据使用功能的要求，拟建项目主要划分为产品交易区、仓储加工配送区、商务中心、生活服务区等四大功能区。(1)产品交易区：占地面积13.32万平方米(合200亩)，建筑面积15万平方米，包括交易大厅、交易大棚。106 (2)仓储加工配送区：占地面积16万平方米(合240亩)，建筑面积20万平方米，包括物流配送、仓储中转、产品加工、泠库等等。(3)商务中心区：占地面积2.67万平方米(合40亩)，建筑面积3.3万平方米，包括商务写字楼和商务酒店、会所、变配电所、水泵房、消防控制中心等公用设施。(4)生活服务区：占地面积1.34万平方米(合20亩)，建筑面积1.65万平方米，包括小高层和高层住宅、、商店、银行、娱乐和健身等生活服务设施和场所。第五章项目建设条件5．1场址现状5．1．1地理位置河南供销物流园建设项目拟建场址位于航空物流港区域四港联动大道西，中原路北，口张村土地详见项目总体规划图。5。1。2场地权属类别该地为郑州航空港已规划的建设用地，项目规划建设用地面积500亩.5．2自然条件1、气候条件郑州市属暖温带大陆性气候，春季温暖多风，夏季炎热多雨，秋季湿润凉爽，冬季寒冷干燥，四季分明。主要气候数据如下：最冷月平均温度．6．3℃最冷月相对湿度65％106 最热月平均温度27．3℃最热月相对湿度77％极端最高气温40℃极端最低气温-14。C年平均气温14．2℃年平均降水量655毫米最大冻土深度250毫米主导风向东北风基本风压0．4千牛／平方米最大积雪深度230毫米基本雪压0．25千牛／平方米2、工程地质条件郑州市西部属黄河冲击平原的一部分，地势平坦，无较大起伏，平均海拔95米。总的地势为南高北低，平均地形坡度约1．5％左右。该区地质构造上位于嵩山隆起与盆地间的边坡，其地表类型为第四纪洪冲积和淤积物，地基承载力在1-1．5千克／平方厘米之间。北部连霍高速附近有断裂构造分布，该断层为中生代断层，新生代以来未发现有任何活动迹象。3、水文地质条件郑州航空港紧邻新郑州市境内地面水系有双洎河（古洧水）、黄水河（古溱水）、潩水河、梅河、莲河、暖泉河106 、高路河等14条河流，河道总长度223.82千米，除潩水河属颍河水系外，其余河流均属贾鲁河支流。这些河流均属淮河水系，流向多为西南至东北流向，且为季节河流。河流两岸缺乏堤防，雨季较易形成内涝和积水。河南供销物流园所在地地下水均属第四纪孔隙潜水，地下水位埋藏较浅，其稳定水位埋深约为l0米左右；地下水受大气降水影响明显，其补给来源是大气降水和地表水，水量较小，枯水季节浅水层地下水时常枯竭。4、地震烈度根据国标《建筑抗震设计规范》(GB50011。2001)，该区域抗震设防裂度为Ⅶ，地震动峰值加速度分区为0．15g。5．3基础设施条件1、道路交通本项目拟建场址具备道路交通的巨大优势。无论是在铁路、航空和高速公路方面，还是在市内交通方面，其交通条件都十分便捷。2、给排水拟建场址周围城市给水管网配套完善，供水量充足，可以保证项目用水需要。拟建场址周边道路均有完善的城市排水管网，场区内污水经化粪池处理后，可达标排入城市管网。3、供电场址周围具有完善的电力供应系统，经有关部门办理增容手续，协调供给，能够保证项目的用电需求。106 4、供热、供气场址四周热力及天然气供给管网已经形成，可满足本项目使用需求。5、电讯本项目建设场址已被有线、无线网络所覆盖，各类通讯信号质量优良，可保证项目对电讯方面的需求。5.4社会经济条件郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。辖13个县(市)、区，其中县l个、县级市5个、区7个。据2012年的统计资料，年末全市总人口903.1万人，其中女性438.5万人；城镇人口598.6万人；非农业人口304.5万人。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。全市国民经济持续健康快速发展。2012年完成生产总值5547亿元，比上年增长12％；人均生产总值63328元，增长9.6％。其中:第一产业增加值142.4亿元，增长4．％；第二产业增加值3208.4亿元，增长14.8％；第三产业增加值2196.2亿元，增长8.4％。产业结构出现新的变化，由上年的2.6：57.7：39.7调整为2.6：57.8：39.6。非公有制经济完成增加值3426.1亿元，增长15％，占生产总值的61.8％，比上年提高0.7个百分点。106 积极推进城镇化战略，城镇化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强，年末全市城镇化水平达到66．3％，比上年提高1．5个百分点。郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，l07、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各l个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。．将来，在郑州航空港地区内，将云集航空、城际轨道、高速公路、公交、社会车流等多种交通方式，实现各种交通方式之间的零换乘，打造一个综合交通体系。城际轨道：郑州至许昌城际轨道线经过郑州新郑国际机场，兼有郑州主城区至航空港地区的市域轨道快线功能，规划设5个站点，分别是机场航站楼枢纽站，北部片区航城中心站、会展中心站，南部片区梅河站、牛村站。对外道路交通打造“三纵四横”路网：包括京珠高速公路、机场高速公路、“四港联动”快速路、龙中公路、登封—机场—商丘高速公路和机场迎宾大道及延伸线等。内部道路形成规则方格网：除现有的两座互通式立交外，将来，航空港地区将在高速公路、快速路、主干道106 交叉处再规划新建18座立交桥；在航空港地区北部片区和南部片区各规划一个长途客运站，可安排建设临时汽车客运站。郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。5．5项目建设的优势条件5．5．1建设材料运输条件本工程项目建设所需各类建材均可由郑州市建材市场获得。由于项目建设场址便捷的交通条件，各类建材的运输将十分通畅。5．5．2交通组织从项目停车需求预测结果可知，项目配建的机动车停车泊位能完全满足项目的停车需求。同时各大建筑物周围空间营造良好的停车环境，抑制了车辆停放对道路通行能力的影响，从而提高了路网的服务水平。5．5．3区域位置条件郑州市及航空港区具有优越的区位、便利的交通、丰富的人才储备等诸多的优势资源。郑州市经济发展日新月异，正在加快建设的郑东新区、经济技术开发区，具有较强的辐射带动作用。拟建场址辖区与新郑国际机场接壤。京广铁路、l07国道、机场高速三面环绕，交通非常便利。106 5．5．4施工条件建设场地地势平坦，“三通一平”投资成本低；场地工程地质条件简单，无需做特殊处理，工程施工条件良好。5．5．5商贸优势．郑州航空港是航空港区东临国际机场，北距郑州市区20公里，是围绕郑州新郑国际机场开发建设起来的一个重要的经济发展区域。航空港区作为郑州新区总体规划的一个重要组成部分，是全省经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区之一，也是河南省对外开放的重要窗口和基地。106 将成为郑州乃至中原地区农产品市场集聚地。大型农副产品批发市场3个，年交易额达100亿元。郑州毛庄农产品批发市场是国家农业部定点市场，河南省农业产业化重点龙头企业，郑州市唯一一家无公害农产品销售市场，市场与全国20多个省(市)区建立有贸易往来，具有货源足、品种全、销量大、价格稳等显著特点。年实现交易量约为150万吨，交易额近20亿元；河南亚宏水产品批发市场(简称水产大世界)，以经营冷冻海产品、水产品为主的大型水产批发市场，共有商户300户。产品辐射周边几十个省市和地区，日吞吐量达5万吨。市场内建有300个摊位，年交易额30亿元，交易量30万吨，上缴国地两税总计300多万元；郑州调味食品城，主要经营调料和肉制品、豆制品、罐头、海鲜、于果、干菜等上万个品种，是东北、华北、西北、华东、中南名优特产的集散地。该市场己成为各地批发商在商场、超市的进货基地，成为名副其实的仓储式调味调料专营批发市场。辐射中原地带的晋、冀、鲁、豫、甘、陕、川、鄂等十多个省市和上千个地市区。市场交易红火，年交易额50亿。稳步发展的农产品市场流通体系，一定程度上为项目的实施运营创造了条件。5．5．6人力资源优势商贸从业人员3万多人，其中在三大农产品市场从事蔬菜、水产品、干调等经商人口达3000多人，有一支庞大的农产品经销队伍，在商海中享有盛名。5．5．7产业资源优势蔬菜生产是郑州市的支柱产业，是农民增收的主要来源。郑州市管城区常年蔬菜种植面积6万余亩，另有黄河滩区芦笋生产基地9437亩；经河南省无公害农产品认定委员会认证的无公害蔬菜生产基地7个，总面积为7．73万亩。22个“毛庄绿园”无公害农产品和696公顷无公害蔬菜基地已通过认证，08年新建2万吨绿色蔬菜生产基地。同时，为提高蔬菜产品出口的产业化程度，拟建设供港蔬菜出口基地及配套服务体系建设项目，培育建立起具有较高技术含量的供港蔬菜生产基地。另外，管城区有郑州农业高新技术产业示范区，以高新农业技术试验、开发、推广、辐射于一体的开发区，建区以来已实施项目近30个，被誉为中原地区的农业硅谷，高新农产产业化龙头，农业观光胜地，最终成为中原地区的现代化农业公园。郑州南部的樱桃、葡萄，中牟的西瓜，新郑的大枣以及郑州周边的苹果、梨等瓜果，货源丰富。106 并继续致力于大力发展名、特、，优、新品种，积极培植蔬菜、芦笋、鲤鱼、奶牛、填鸭等主要农产品的深加工，形成农业产业化体系。5．5．8旅游优势郑州市旅游资源丰富，国家4A级景区一一黄河风景名胜区和花园口景区、富景生态游乐世界、大河庄园、国家级重点文物保护单位黄帝故里、嫘祖故里、裴李岗遗址、郑国车马坑、郑韩故城、具茨山景区、郑风苑景区、黄帝古枣园等景点星罗棋布；历史文化璀璨，中华第一城一一西山古城和古汉冶铁遗址、纪信庙、花园口扒堵口、惠济长桥遗迹等古文化遗存首尾相连；黄河迎宾馆、思念果岭山水、丰乐农庄、四季同达生态园代表了省内会议服务与接待的最高水平，“黄河风情、生态休闲、古汉文化”三位一体的近郊游产业发展迅猛。背靠郑州300余万市民人群，依托丰富的邙岭和黄河滩地资源，以乡村游为特色的环城游憩带发展方兴未艾，每年来旅游的客人络绎不绝，也是项目的建设一大商业优势。5.5．8市场外迁大方向优势随着郑州市城市建设的东移北扩，现有的农产品市场已从原来的城区边缘逐渐成为城市中心区。《郑州市城市建设总体规划》已经将部分市场所在位置列入了城市高级住宅规划用地。受此影响，部分市场面临搬迁，像金水区的柳林水产市场、二环道果品市场、刘庄蔬菜市场、中原区的陈砦市场及管城区环道内的水产大世界、毛庄农副产品都有外迁意向。同时，按照郑州市制订下发的《关于加快城区商贸流通业发展的意见》精神，‘‘106 要积极引导主城区内已不适宜经营批发业务的商品交易市场，适应城市建设发展要求，尽快向三环以外迁移，在我市三环以外形成3-5个以经营汽车整车及配件、农资、钢材及农产品等为主的商品交易市场集群，进一步提升我市商品交易市场的辐射能力。机遇就在眼前，凭此强大的综合优势，审时度势，加大开发，专项招商，建农副产品批发市场势在必行。综上所述，我们可以看出，在郑州航空港区建立一个高起点、高规格、功能完善、配套齐全的农副产品商贸平台定位准确，符合政策导向、顺应城市规划要求，市场前景十分看好。第六章市场规范标准及物业管理方案6．1市场规范标准6．1．1范围本标准规定了农副产品交易市场管理使用的术语和应遵循的原则，以及对农副产品绿色批发市场场地环境、设施设备、商品质量、商品管理、交易管理、市场管理、市场信用的要求。6．1．2规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。GBl8406．1农产品安全质量无公害蔬菜安全要求；GBl8406．2农产品安全质量无公害水果安全要求；GBl8406。3农产品安全质量无公害畜禽肉安全要求；GBl8406。4农产品安全质量无公害水产品安全要求；GB50072冷库设计规范；GB8978污水综合排放标准。6．1。3场地环境106 1、场址以市场外墙为界，直线距离1公里以内，不应有下列情况：。(1)有产生有害气体、烟雾、粉尘等污染源：(2)有生产或储存易燃、易爆、有毒危险品的场地。2、场内环境(1)设施应明确标识，人流物流畅通。(2)绿化面积应不少于整个批发市场总面积的6％，环境美观。中国郑州农副产品物流交易中心建设项目(3)地面清洁卫生、不应有形成影响环境卫生的污染源。(4)设有电子屏幕和产品索证查询系统。6．1。4交易大厅内环境1、空间应宽敞明亮、通风、不拥挤，不应有蚊蝇等虫害：2、通道应设有标识，保持畅通，不堆放与经营商品无关物品：3、空气应清新、无异味。6．1．5设施设备，．1、交易棚(厅)(1)、交易棚采用大跨度、大空间的轻钢结构，柱距不小于6米，净高不低于4．5米；(2)、有良好的采光、通风、排水、防尘、防蝇、防鼠等设施；(3)、地面坚固、平整、清洁、防滑；(4)、商品按大类设置经营区域，明确标识，并配备适宜的展陈销售设施。106 2、冷藏设施设备(1)、生鲜蔬菜、水果储藏应配备保鲜冷库。库容应不小于年交易量的0。5％；(2)、肉类、水产品储藏配备低温冷库或冷藏设施。库容不小于年交易量的1％1(3)、冷库设计符合GB50072的要求；(4)、冷冻食品交易应使用陈列冷柜；(5)、冷冻食品运输应使用冷藏车；(6)、所有设施设备应保持良好的技术状况，及时清沽、维护和保养。3、检测设施设备(1)设置具有快速检测农药残留能力的检测室；(2)检测室配备能快速检测农药残留、微生物等检测仪器，并保证设备检定合格；(3)蔬菜、水果检测配备能快速检测有机磷类和氨基甲酸酶类农药残留含量的检测仪器；．(4)肉类产品检测配备能快速检测水分含量及微生物含量的检测仪器。4、污物处理设施(1)有污水处理设施，污水排放符合GB8978的要求；(2)设有垃圾分类收集及处理设施。6．1．6商品质量106 入市商品实行市场准入制度。入市交易商品至少符合以下要求之一：1、经国家认可机构认可的认证机构认证的农副产品；2、符合GBl8406.1-18406.4的农副产品；3、符合GBl8406.1-18406。4的规定，并特别注明的转基因食品。4．1．7商品管理1、进货管理(1)进货索证，应向经销商索取入市农副产品的来源地证明、质量认证证书或质量检测部门验发的证明等。(2)实行“场地挂钩”、“场厂挂钩”，鼓励经销商与产地签订合同，建立稳固安全的食品货源基地，保证食品安全问题可追溯。2、商品入市检验检测(1)市场质检部门应对各种农副产品的产品质量证明进行验证。对初次入场的经销商提供的产品质量证书原件，进行真伪和有效期限的检验，并对检验过程进行书面记录，留存证书的复印件。(2)应对未经过产品质量认证的各种农副产品按GBl8406的试验方法和检测规则进行抽检。a)。至少应对蔬菜、水果有机磷类和氨基甲酸酶类农药残留含量进行．快速检测。检测结果不符合GB符合l8406．1—18406．2农药最大残留限量要求的不得入市交易。b)应对肉类产品水分含量及微生物含量进行快速检测。检测结果不符合GB106 l8406.3-18406．4农药最大残留限量要求的，不得入市交易.3、商品分区销售(1)鲜活与冷冻商品应分区销售：蔬菜、水果、肉类、水产、畜禽等应分区销售。(2)应单独设立经认证的产品及转基因食品销售专区，明确标示，并在专区内按商品种类分区或分柜(架)陈列。(3)应单独设立净菜、包装蔬菜销售专区，推广净菜上市。(4)应单独设立冷却肉、分割肉、小包装肉销售专区，鼓励销售冷却肉、分割肉、小包装肉。。4、商品陈列(1)商品应陈列整齐，明码标价；(2)商品应挂牌销售，标明商品产地和质量等级：4．3生鲜肉类应吊挂销售。6．1．8交易管理1、鼓励推行拍卖交易、网络电子交易；2、进行统一电子结算；3、经销商要建立台账制度；4、运用计算机建立数据库，加强各种交易数据管理；5、通过电子屏幕及时公示市场的交易情况、经销商的违规行为。和处理结果，以及食品安全的法规、知识等。6．1．9．市场管理1、经销商管理措施106 (1)运用计算机系统建立经销商档案，加强对经销商资质、信誉及交易行为的管理；(2)建立经销商食品卫生和业务培训制度；(3)建立经销商违规处罚和违规退出制度；(4)无欺诈顾客、违规经营等情况。．2、市场最高管理者为农副产品质量安全管理的第一责任人。3、建立商品质量管理部门，配备专业、专职检测人员，加强农副产品质量安全的监督管理。4、建立市场管理人员的食品卫生和业务培训制度。5、编制《市场管理工作手册)》，内容包括市场管理工作流程、各部门管理制度、市场硬件设施管理、商品质量管理、商品检测管理、经销商管理、工作人员培训Il管理、环境卫生管理等。6、建立服务监督制度，定期对入场的经销商、采购商、消费者进行顾客满意度抽样调查，征询对绿色批发市场服务的意见，记录在案，并制定解决办法。7、设立投诉办公室，在市场显著位置设置投诉信箱，公布投诉电话。处理投诉应制度化，责任到人，限定时间，对处理结果和投诉者满意度进行详细记录。6．1．10市场信用．农副产品交易市场应诚信经营，具有良好的社会信誉度。1、应无欺诈、违规经营、偷税、漏税、欠税等情况。2、在司法部门、行政执法机构三年内应无违法记录。106 3、对商品的质量承担管理责任：承诺严格按照本标准要求准入商品，禁止假冒伪劣商品入场，及时清退过期、变质、破损的商品，及时处理客质问题的量投诉。4、公开、公正、公平地管理经销商。6．2物业管理内容常规性的公共服务是物业管理企业面向所有商户提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和美化环境，’使物业内所有商户每天都能享受到的服务。基本内容如下：1、房屋修缮及其管理、外装修管理等；92、房屋各类设施的日常运营、修养，维修与更新：3、环境卫生管理；4、绿化管理；5、治安管理；6、消防管理；7、车辆道路管理；8、为商户代缴水电费等。6。3物业管理措施在中国郑州农副产品物流中心建设竣工后，其物业管理部门就应根据农副产品物流中心的规模和结构，设计一整套管理方案，建议如下：106 1、对整个市场的招商、招租活动和经营定位做出整体策划。在策划中要注意物业的地理位置、周边环境和商圈的调查，尽量在专业化经营或填补空白上做文章。围绕招商、招租活动进行宣传。宣传要把握好动机、选准诉求点，使之产生较大的反响，提高河南供销物流园的知名度和辐射范围。2、选好进驻的商家，可产生名物业加名店的优叠加的“名牌效应”，为创造骄人的经营业绩奠定坚实的基础。若选择不好，不仅给商户带来经济上的许多麻烦，还会给农副产品物流中心的物业管理公司带来负面影响。3、明确物业管理公司与收益性商户的责任划分。作为物业公司，其责任主要是提供较完善的后勤保障，提供场地及室内外环境、治安、秩序的维护等，无权过问和干涉经营者的经营活动。而作为商户，其责任是在经营中树立形象并充分享受自己的经营成果，经营过程中经营者不得破坏物业的原有结构、功能和使用寿命，不得对物业进行恶意使用和违章滥用。4、实行“阳光作业”。全面推行服务公开制，将服务内容、办事程序、收费标准等上墙公布，自觉接受业户监督，并通过印发明白纸和宣传单等形式，让商户对办事程序一白了然，增强工作透明度。5、物业管理的工作琐碎、枯燥，要使各方方面面工作做到井井有条、疏而不漏，也非易事。因此管理公司要励精图治，不断总结，不断完善，创立出有自己特色的管理模式和管理方法，塑造出品牌风格和品牌形象。106 6、管理公司会不会理财是商户评判管理公司好差的重要标准。管理公司要赢得商户们满意，就应用最少的钱办最好的事情。多花钱的管理，水平虽高，但商户难以接受。可见管理规范，服务优质，善于理财勤俭管”家”的公司在竞争中最具有优势。7、物业管理投入不是资本，而是人才及经验。管理公司的实力不是资本的实力，而是人才的实力。有一支素质高，能力强，口风好，口行正的人才队伍，是管理公司生存与发展的根本条件，因此管理公司不光要注重引才，注重用才，更应重育才。6．4物韭管理品牌物业管理品牌是物业的品牌跟管理品牌共同构成的，怎么能够使这两者之间有机的结合起来，使物业带动整个管理公司在社会声望的提升，亦或通过管理公司提升这个物业，使两者结合交互。品牌首先是个知名度。当然这里存在一个群体指向问题，就是只让该知道的知道，那么在该知道的这个目标群体中，指向你的履盖率越高越好，这是要达到的第一步，就是要把知名度做好。品牌的第二个构成：美誉度，通俗地说就是需要人家知道什么。在美誉度的问题上仍然有一个群体指向的问题，也就是内涵指向的问题。美誉度构成了认可度，如果能把这知名度和美誉度所构成的这几个要件很准确、很清晰地说出的话，品牌就形成。根据农副产品物流中心的外部环境，分析其品牌支撑点如下：6．4．1硬件106 1、设施，设施跟档次无关，功能匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准；2、环境，环境不仅就是绿化，而且任何一个绿化的环境仍然都存在公用性，同样绿化，是装饰性的，还是功用性的一定要明确，因此分析环境包括美观、品味、格调，处理环境艺术应由专业的设计师去完成；3、质量，质量问题有通常意义上看得见的，另外还有我们看不见的，这些都是要强调它的专业性的。6,4．2软件软件就是在管理所有的构成中，是否有研究发展，研究物业、客户需求，物业定位、市场定位，也就是一个管理公司具备不具备对物业发展的预见性和指导性，当具备这个能力的时候，所有的工作有方向有目标，那么需要做的两件事情就是管理和服务设计及管理和服务的执行。6,4．3客户品质客户品质是构成物业和物业管理企业，是能不能构成品牌非常关键的要点，客户品质就必须是某一具有共通性的群体，当在这个物业中需求是趋同的时候，使这个群体在其需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致。例如农副产品物流中心出租分析：在市场压力不是最大的情况下，首先要做好瓢选工作，制定优先原则，既选定一批客户驻进这个物业和这个物业提供的服务是相匹的。当客户已经入驻进来的时候，要善于调整这些客户群体，引导客户的需求，趋向最终集聚。使物业管理工作专业化，物业商户专业化。106 其次是宣传单位的目标选择，要提农副产品物流中心的知名度，就离不开传播行为，因此在服从以上这些原则的情况下，首先进行选择目标客户和媒体的受众。媒体很多：电视台，电台报纸、刊物，互联网、甚至包括一些活动的1：3碑传达，都是选择的范围。选择的同时要考虑成本，也就是经济性分析，使企业所做一切的成本和其所取得的效益应该一致。6．4．4星级市场星级服务为尊贵客户保驾护航，解决后顾之忧，提供周到、贴心、全方位立体式全程服务，电子监控系统，24小时保安待命，杜绝一切安全隐患.LED电子显示系统，市场行情一览无遗。在市场入口处设置LED电子显示系统，用于实施播放各类水产品的市场行情、交易信息等，同时附带天气预报、市场信息等，为各类客户提供方便、快捷、丰富、准备的信息源。工商、税务、融资一条龙服务当遇到资金瓶颈的时候，市场可以为经营户提供各类融资服务；代办…4系列于续；同时本市场中心竭诚提供各类航班、火车、汽车等服务。竭诚为客户提供销售渠道，使产、销、供完全融合有经验丰富的策划经营管理团队，不仅是经营物业，同时借助本市场强大的资源库中心，为经营户网罗各类销售渠道，使产、销、供无缝衔接，为客户保驾护航，解决后顾之忧。第七章工程技术方案106 7．1总平面规划7。．l．．l指导思想河南供销物流园项目应是具有综合性、专业性的建筑，应是功能齐全、技术先进、各种交易设备完善的现代化交易市场。该市场项目应满足城市整体规划的要求，与周围环境相协调，建设成一座信息化的批发市场，以适应现代化管理和推进市场信息化进程的需要。项目的建设既要从长远出发，也要考虑郑州市现时情况。要保证各种设备先进性的要求，对永久性设施要从长远考虑，具有较长期的先进性，非永久性设施标准要适度。6．1．2基本原则建筑设计依照适用、经济、美观的原则，以满足农产品批发市场的主要功能为前提，结合实地环境、使用要求，采用现代化的设计手法，力求创造具有个性及富有艺术效果和时代气息的建筑群体。农副产品物流中心属大型公众活动场所，车流、人流多，搞好交通组织，解决好车流、人流疏散和车辆停放是规划工作的重要部分，设计应符合国家有关建设的规范和法规。1、交易帚场建筑物内容应根据消费者的生活习惯、平均购买力和服务范围，以及商业点之间距离的远近等因素决定。2、项目建设既要根据自然条件的限制，选择合适的建筑密度和建筑特色，又要把环境建设成轻松、幽雅的景观式市场，以做到二者完美有机的结合。106 3、设计吸取近年来国内、国外大型农产品批发市场建设的先进经验，4、规划上为持续发展留有余地，建筑设计要有适应性和灵活性。7．．l．3总图布置河南供销物流园位于河南省郑州航空港港区境内，总占地面积33.3万平方米(合500亩)，地域形状不规则，南北最长？？？米，东西最宽？？？米，总建筑面积47万平方米。物流中心以功能分区进行总平面规划方案如下：1、产品交易区：占地面积13.32万平方米(合200亩)，建筑面积15万平方米。产品交易区位于物流中心中部，包括展示交易区和大棚交易区。展厅交易区占地90亩，建筑面积9万平方米，位于产品交易区的中西部。大棚交易区占地110亩，建筑面积6万平方米，位于产品交易区的中南部和西部，产品交易区按专业分为六大区块：(1)粮油综合区：包括粮油交易市场、大米加工仓储区、面粉及油脂加工储存区、装卸作业区等，占地面积37亩。(2)肉类区：冷冻品批发交易市场、鲜肉批发交易市场等，占地面积30亩。(3)水产区：内设水产批发交易市场，包括鲜活高档海鲜、河鲜、冰鲜海产品、水产干制品及各类贝类产品等，占地面积18亩。(4)果品区：内设各类水果批发交易市场、展示配送中心及大型电子交易结算系统等，占地面积30亩。106 (5)蔬菜区：内设蔬菜批发交易市场等，占地面积45亩。(6)副食品区：内设副食品批发交易市场、展示中心等，占地面积40亩。2、仓储加工配送区：主要为入驻中心的企业提供较长时间、大批量的货物储藏、产品加工、货物中转和配送功能。；(1)仓储加工区：占地面积12.26万平方米(合184亩)，建筑面积11.6万平方米，包括产品加工车间、大型仓储等等。仓储加工区位于物流园的南部和东北部两块，净化包装和精深加工和交易。(2)物流配送区：占地面积1.87万平方米(合28亩)，建筑面积3.72万平方米，物流配送区位于物流园的东南部区域。(3)冷库区：占地28亩，建筑面积4.68万平方米，冷库位于物流园中部，便于商品的流通。3、商务中心区：占地面积2.66万平方米(合40亩)，建筑面积8万平方米，包括商务写字楼和商务酒店、会所、变配电所、水泵房、消防控制中心等公用设施。商务中心区位于物流园的中东部，并设于主要出入口。商务写字楼和商务酒店是物流园的标志性建筑，展现物流中心的外部形象，提供行政、商务、信息、物业等系列综合服务。。。4、生活服务区：占地面积1.33万平方米(合20亩)，建筑面积4万平方米。包括小高层和高层住宅、幼儿园、学校、超市、银行、娱乐和健身等生活服务设施和场所。生活服务区位于物流园的中北106 部，配套商业街为外来客商和居民提供金融、餐饮、休闲娱乐、商务洽谈、公交等服务。7．1．4道路物流园内围绕不同的功能区域形成井字形道路网，周边形成环形道路，物流园内部主干道宽30米，次干道宽20米，环形通道宽12米，充分满足车辆通行及消防疏散的要求。7．．l．5绿化物流园内的绿化主要布置在各分区之间和道路两边，面积适中，既起到美化环境的作用，又起到隔离带的作用，在可利用的位置见缝插绿，形成尽可能多的绿化。详见总平面布置图。7．1．6消防物流中心消防用水由郑州市城市供水管网供给，物流中心内建设一座储水池，以满足消防供水需求。按照国标《建筑设计防火规范》GB50016-2006的要求，在物流园内主干道路边按间隔要求设置室外消火栓；在建筑物内按面积要求分隔防火分区，并设置室内消防设施。7.1．7停车场物流园内集中设置停车场，停车场建设与周围环境协调，停车场按东西方向分别设置小车区、货车区，停车场周围种植绿化树与草皮，地面铺设嵌草砖，敷设喷淋、喷灌等设施，同时在停车场建造夜景灯，进行夜景工程，美化整个商贸城。整个停车场的绿化面积设计达到15％左右。除集中停车场外，在商务楼、交易大厅、仓储加工等建筑物前和周围空间均设置停车场。7。2土建工程106 7.2.1设计依据1、《民用建筑设计通则》GB50352—2006；2、《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》2002年版；3、《建筑结构荷载规范》GB50009—2001(2006年版)；4、《建筑抗震设计规范》GB50010-2001(2008年版)；5、《混凝土结构设计规范》GB50010—2002；6、《建筑地基基础设计规范》GB50007．2002；7、《砌体结构设计规范》GB50003-2001。7。2。2建筑方案概述本方案采用简洁大方、现代典雅的建筑形式和建筑风格。石材幕墙与玻璃幕墙的同构，使简约的现代风格跃然眼前。综合庭院绿化、立体露天健身设施、生态仓都成为健康空间的关键元素，阳光、空气及资源的充分与高效利用，作为生态节约型建筑的典范，为创建可持续发展的节约型社会做出建筑表达形式。建筑与场地整合设计，以完整的建筑体量，简洁的现代手法，创建轻松愉悦的人性化氛围。各建筑物在立面造型上，尽量与周围其它建筑协调统一，以形成完美的视觉空间。建筑造型稳重大方，注重建筑布局的肌理效果和体量的高低错落，构图有机而不失理性，突出建筑的群体气势。建筑形态既充满个性又积极配合整体环境秩序的要求，虚实形体比例关系的推敲使之优雅宜人。主体建筑以统_的主题和尺度彼此协调，建筑群’整体统一又不失变化，表现出了传统文化与现代精神相结合的韵味。力求将中心的建筑物打造成为区域性的新地标。106 产品交易区内经营蔬菜、果品业态的主要采用大棚式设计，有利于其交易，其他经营业态均采用标准两层、局部三层连排式建筑格局，提升外观形象，打造高品质专业市场。7。2．3结构设计本项目土建工程主要有产品交易区、仓储加工区、综合服务区等功能区建筑楼群。产品交易区采用轻钢结构和砖混结构、仓储加工区主要建筑采用框架结构，辅助用房为砖混结构。具体如下：1、钢筋混凝土、砖混承重结构的楼房均采用钢筋混凝土楼板，墙体采用砖混承重结构。框架结构柱基础采用钢筋险杯形基础，砖混结构采用带型基础。2、各商户采用统一的卷闸门，塑纲窗，地面为混凝土浇注，水泥砂地面。3、交易中心内建筑物的内墙面采用米黄色的饰面材料装修，天棚及其它墙面采用臼色饰面材料装修。墙裙采用颜色较深、易于清洁的冷色涂料装修，建筑内部装修根据商户使用要求自行进行装修。4、防火等级与设防烈度按照建筑设计防火规范规定，该项目建筑防火等级Il级。按照河南省地震区资料郑州为V11度地震区，根据《工业与民用建筑抗震设计规范GBJIl-S9规定))，本项目建筑抗震烈度设防等级按V11度设计。7．2．4建筑面积一览表物流园建(构)筑物详见下表：106 物流园建(构)筑物表序号名称规划占地面积万平方米建筑面积万平方米结构形式基础性是备注一产品交易区13.32151交易大厅69框架钢筋砼柱下独基2交易大棚6.326二仓储加工配送区16201仓储加工12.2611.6框架钢筋砼柱下独基2物流配送1.873.723冷库1.874.68框架钢筋砼柱下独基三商务中心2.678四综合服务区1.3441住宅框架钢筋砼柱下独基2公用设施砖混合计33.334773公用工程7．3．1给排水工程1、编制依据(1)《建筑给水排水设计规范》(GB50015_2003)。(2)《建筑设计防火规范》(GBJ--87)(2001年版)。(3)建设单位提供的有关技术资料和要求。(4)建筑专业提供的工程技术方案和技术数据。106 2、编制原则根据该项目生产、生活的功能要求，合理预测需求量，以满足用水量和永压的需求。供排水工程的设备材料选型以先进、节省为。基准，供排水系统合理设计，在满足使用功能的前提下，尽可能缩短管网的配置长度，减少能源和材料的消耗。‘3、编制内容(1)用水量估算生活用水量按管理人员200人，客流量按30000人计算。根据河南省城市主要工业产品及生活用水定额，管理人员用水标准为150升，人·天，交易人员生活用水标准为20升／人·天，总用水量为0.063万立方米／天，全年总用水量为23万立方米。根据《建筑设计防火规范》要求，本工程应设消防灭火系统，喷淋系统按中危险Il级设计，消防用水量按同一时间内发生火灾次数一次，按消防需水量最大的一座建筑物计算：详见“用水量估算表”。用水量估算表序号用水类别数量用水定额用水时间(小时)时变化系统数最高日甩水量（立方米）最大小时用水量（立方米）产品交易区72000人20升/人天10214428.8仓储加工区500人60升/人天122305综合服务区25000200升/人天1225000833四绿化及其它202小计5194868.8五消防用水1室内25106 消火栓30升/秒380自动喷淋28升/秒1302室外30消火栓。15升/秒350小计215(2)供水水源及供水系统供水水源由城市供水管网引入，当地水质优良，水量丰富，满足国家生活水饮用标准，各用水点供水管道出水压力不小于O．3兆帕。为保证消防用水需要，物流园中心区域内设消防水水泵房和消防储水池，容积400立方米，并建造消防水泵房，配置消防水泵及消防供水管网。室外消防供水管网环状布置，并设置地上式消火栓灭火系统。商务楼和交易大厅设置自动喷水灭火系统，并按中危险级Il级设计。供水管道采用PPR塑料管，消火栓管道采用焊接钢管，自喷淋系统采用热镀锌钢管。(3)排水系统+物流园每日排出0.5万立方米生活污水，经化粪池处理后，排入城市总污水管网。雨水经雨水口排入城市雨水管网。(4)供排水设备供排水设备及构筑物一览表序号设备名称规格与型号单位数量备注1消防水池V=600立方米座12消防水泵台23消火栓个106 4自动喷淋套5供水管网DNl00米6化粪池座7排水管网米7．4．2电气工程1、编制依据(1)《供配电系统设计规范》(GB50052．1995)。(2)《低压配电设计规范》(GB50054．1995)。(3)《建筑物防雷设计规范》(GB50057—94)(2000年版)。2、编制原则(1)依据建筑规模与使用功能，严格按照工业建筑设计防火规范和承建方提出的各项具体要求，选择合理的供配电方案。(2)设计绿化照明工程，详细估算用电负荷，选择合理的用电设备，变配电室的布置尽可能靠近负荷中心，以减少工程管线，节约能源。(3)根据防火规范的要求，消防电气设备及电气配置所用材料均选用阻燃材料及耐火防护材料，以保证电气设备的可靠性及安全性。3、编制内容(1)负荷性质及类别该项目为河南供销物流园，根据建筑设计防火规范要求，该项目按二级负荷供电，采用双回路电源供电。106 (2)用电负荷估算该项目采用需要系数法进行负荷计算，总用电量为9933KW，全年总耗电能8700万度电。详见“用电负荷估算表”。用电负荷表序号名称实用面积(平方米)估算指标瓦平方米需要系数估算负荷(千瓦)备注1展示交易区81000500,832402大棚交易区5400060.8259.23仓储加工区133200100.81065.64冷库46800600.92527.25商务中心区72000500.828806生活服务区333套8Kw／套0.41065.6小计11037.6同时系数0,9合计9933.84(3)供电电源按照功能分区，分别在产品交易区、仓储加工区、商务区、综合服务区各设计变配电所l-2座。变配电所尽量设置于负荷集中的区域，以缩短供电距离，减少配电等级，方便管理。变配电内设高压配电柜、变压器、低压配电柜、电容器柜等供配电设备，以完成将高压电压变为380/220伏低压，并通过低压配电柜向各用电负荷点低压配电。通过电容器柜进行补偿，使功率因数达到O。9及以上。106 (4)低压配电系统物流交易中心区域内配电电压为380／220伏，配电系统采用放射式与树干式相结合的配电方式，在负荷较集中的加工车间、交易市场，由动力配电箱进行放射式二次配电。设备容量较小，较集中的区域采用树干式配电，导线敷设方式：主要车间采用电缆桥架明敷或电缆沟暗敷两种方式，仓储加工等其它辅助用房，采取导线穿钢管或塑料管沿墙、柱、板暗敷的方式。(5)照明建筑照明选用不同型式的节能灯具。根据《建筑照明设计标准》规定，节省能源，实施绿色照明。商业建筑照明，照度不大于300勒克司，仓储照度不大于l00勒克司。按相应的照度标准设计，并选择高效节能灯具。(6)防雷接地变电所高压侧设避雷保护，厂区内高于20米的建构筑物均应设置避雷保护。各种电气设备做好接地保护，接地系统采用联合接地方式，接地电阻不大于1欧姆。(7)电气设备电气设备见下表。电气设备材料表序号电气设备名称规格与型号单位数量备注1电力变压器SGBl0-l250台2高压配电器KYN-10台106 3低压配电屏GCS台4静电电容器屏GCS台5动力配电箱Xl-51台6照明配电箱XRM01台7电力电缆YJV--lKV千米8绝缘电线BV-500米9虹具套7．4．3弱电系统1、火灾自动报警及联动控制系统。(1)商务大楼和交易大厅需装设火灾报警系统，在产品交易区并设置消防控制中心，内设台式集中式报警系统一套，由火灾报警控制器，联动控制装置，外控电源，消防广播控制器，消防电话总机，计算机监控系统组成。系统的主电源由双电源供电系统引入，备用电源采用控制柜专用蓄电池，火灾自动报警及联动控制系统采用区域一一集中方式的报警系统，即每个防火分区设一台区域报警器。区域报警器与集中报警控制器问二总线连接，各区域均有自己独立的电源，完整的中央处理器电路及火灾报警功能。探测器选用智能型感烟、感温探测器。(2)消防控制中心设置火灾事故广播，火灾事故广播的扬声器106 按防火分区设置，输出分路按疏散顺序控制。火灾广播系统可与建筑物内的背景音乐、语音播放合用扬声器系统。但发生火灾时，能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播音响扩音机强制转入火灾事故广播状态。2、安全防范系统该建筑内设置安全防范系统，安全防范系统的主要监控功能包括防盗报警与监听监控、出入口监控、闭路电视监控、紧急报警、巡更管理和周围防卫等功能，它是建筑智能化系统的一个子系统。这个子系统对于确保物流交易中心内人身及信息资源安全是必不可少的。该系统包括：(1)防盗报警环节；(2)紧急求助系统；(3)保安巡更管理环节；。‘(4)闭路电视监控系统；(5)可视对讲环节；(6)IC卡门禁控制；(7)车库出入口控制系统。3、通信网络系统该系统包括：电话通信网；计算机局域网；有线电视系统。(1)电话网：根据建筑物功能的实际需求，采用程控交换机作为电话系统的主要设备，由市政电缆直接引入建筑物内。交易大厅、商务楼和综合服务区均设置电话通讯系统。106 (2)计算机通信网：将建筑物内分布在不同地理位置的计算机和各种终端通过通信线路互相连接，并进行数据处理与数据传输(包括交换)(3)有线电视系统在综合服务区内配置有线电视网络系统。7．4．4信息系统1、信息系统现状及本次建设概况随着互联网的普及，电子商务已成为一种新型的商品交易手段，河南供销物流园属商流型，是按照一定的规则，组织交易双方签订交易合同，并为交易双方提供信息、交易、结算、交割、履约监督等服务的市场。需要建立电子商务交易平台、信息采集与发布系统、综合管理系统、物流配送系统、信息基础平台和数据交换系统等现代交易手段，以促进市场的发展。根据市场定位，需要建设信息系统，对内以电子交易应用业务系统为核心，为用户接入和业务发展提供统一的管理平台，体现集中管理，灵活经营的思想，有利于业务和市场空间的拓展，着力发展电子交易，对外与互联网接驳，积极宣传河南供销物流园形象，提升市场知名度，及时发布农产品供求信息，促成区域性农产品市场的形成。因此，本项目在商务楼内建设河南供销物流园信息系统，为整个市场提供一个全方位的信息平台。2、系统设计原则106 河南供销物流园信息系统有三个非常重要的特征：它出现在电子交易网络中数据交换最集中的地方，是数据存储的中心和数据流通的中心：系统应具备十分丰富的带宽资源、安全可靠的机房设施、高水平的网络管理、十分完备的增值服务：系统主要服务于电子商务，安全性是首要考虑的问题。根据信息系统的具体特点及建设经验，提出以下设计原则：(1)市场需求为前提原则坚持以批发交易市场具体需求为信息系统方案设计的根本和前提，同时注重源于需求又高于需求的原则，用专业化的技术思想来帮助市场进行信息系统的规划与设计，确保信息系统的实用性、先进性和扩展性。(2)品质与成本匹配原则选择品质最好的设备不一定是最佳方案，成本因素也是一个不容忽视的问题，只有将品质与成本实现最佳匹配，才是一个最优方案。(3)设备选型兼顾原则‘。满足市场对现代交易手段的要求，满足信息系统内部网络及互联网的要求，所选设备在国际上保持技术先进性，供应商具有良好的商业信誉和优质的国内、国际的售后服务。(4)技术应用全面原则在技术应用方面，全面考虑其实用性、先进性、开放性、可扩充性、可靠性、健壮性、安全保密性及友好性。106 (5)安全性安全性是电子商务用户最为关注的问题，也是系统建设中的关键，它包括物理空间的安全控制及网络的安全控制，应有完整的安全策略控制体系以实现安全控制。3、系统功能信息系统的功能主要包括电子商务交易平台、信息采集与发布系统、综合管理系统、物流配送系统、信息基础平台和数据交换系统。(1)电子商务交易平台建立集网上磋商系统、网上竞价系统、网上交易系统、支付与结算系统、会员管理与认证系统、交易分析和监控系统为一体的电子商务交易平台，依托互联网技术，实现安全、便捷、公平、成本低廉的现代交易系统。-----网上磋商系统供求双方通过互联网商务交易平台在网上进行农产品价格、交易数量的多次不见面的商谈，既能实现如借助多媒体技术的网上聊天方式的实时交谈，也可以实现如电子邮件或BBS等非实时磋商。----网上竞价系统借助Internet实现网上发布农产品竞价公告一购买商连续网上竞网上开标这一完整过程，开拓了一条全新的农产品销售采购渠道。----网上交易系统106 提供了一种快捷、低成本的交易方式，商户可以申请用户证书，结合用户个人证书、帐号和交易密码，与信息系统建立安全的交易通道，商户通过客户端程序进行农产品买卖查询等功能操作。----支付与结算系统用来解决网上电子离务活动中的资金结算问题，该系统建立了互联网与金融专用网之间的连接通道，同时也是两个网络之间的安全屏障。在充分利用金卡工程已建成的银行卡跨行信息交换系统成熟经验的基础上，市场建立安全可靠、符合国际标准和我国金融业务规范的网上业务支付体系，能为电子商务交易的双方提供身份验证、支付授权和提供资金清算渠道。----会员管理与认证系统商户可以申请用户证书，结合用户个人证书、帐号和交易密码，与信息系统建立安全的交易通道，用户的每个资金帐号对应一个唯一的证书，用户必须使用自己证书，否则无法登录。认证系统满足口令动态变化，保证一次一密，抗攻击性强，有多种产生动态口令的认证令牌供选择，以满足不同的需求。系统能够完整记录用户的操作日志和认证日志，供审核使用。认证系统的设计既满足安全性符合有关标准，兼容性强，适合不同的远程访问协议、防火墙、VPN等环境，又以人为本，适合用户使用习惯，操作方便。----交易分析和监控系统106 交易分析通过对交易数据的处理得到市场分析结果，基本分析方法侧重于对影响某类品种粮食供应量和需求量变化的诸多因素进行综合分析,在此基础上形成对该品种价格走势的宏观看法，对农产品市场走势的长期趋势的较好效果预测，以帮助农产品交易市场实现业务工作的全面管理，并能规范业务流程，提高市场营销能力，准确分析决策，达到全面提升市场核心竞争力的目的。对于网上交易系统来说，交易的安全性是系统首要的目标，要保证交易的安全就要考虑到系统对交易的监控，该系统能够实现对网上交易系统所有链路进行监控、用户交易数据的统计、打印以及分析等强大功能的监控统计分析系统，为交易双方提供更安全的网上交易解决方案。‘(2)信息采集与发布系统通过门户网站、lED显示屏等多种信息发布渠道，及时将电子交易平台的信息发布给市场相关的涉农企业、农产品经营者和生产者，方便不同阶层的用户了解市场政策、行情及发展趋势。(3)综合管理系统实现交易市场的人、财、物集成化管理，提高市场自身的工作质量和效率。(4)物流配送系统建立农产品物流配送系统，以信息流为载体，满足供需双方用户的交易需要。(5)信息基础平台建立网络系统的安全架构、网络管理和网络基础设旋。(6)数据交换系统106 数据交换是本系统的核心，各系统之间通过数据交换中心进行信息与数据的交流。该系统按规定格式从结算系统中自动采集上报数据，数据交换软件由数据交换中心统一规定格式，系统交换的内容可以随时增减和扩展。4、系统组成信息系统主要由数据交换中心、电子交易系统、信息采集与发布系统、综合管理系统、物流配送系统、信息基础平台等组成。(1)数据交换中心数据中心完成数据的存储、格式转换和数据交换，它由一系列中间件、服务、功能接口以及中心数据仓库组成。其核心组件包括数据交换引擎、安全管理、系统管理、功能服务管理以及功能接口。(2)电子商务交易平台电子商务交易平台系统包括电子交易结算主处理服务器系统、网络管理系统、前台交易终端系统、网络系统和综合布线系统等。电子交易结算主处理服务器系统：主要存放交易处理数据和实旋处理交易数据，系统由2台HP小型服务器、5块热插拔硬盘组成的RAlD磁盘阵列、Windows2000Server网络操作系统、Oracal数据库软件和电子交易结算处理应用软件组成。该服务器组构造成双机热备系统，不仅同时提高了系统的硬件和软件的可靠性与稳定性，同时通过数据备份也提高了数据的安全性。网络管理系统：负责完成网络监控和管理功能，由HP5726工作站和惠普0penView网络管理软件组成。106 前台和客户交易终端系统：前台交易终端是指位于交易中心供商户交易使用的操作平台，客户交易终端是指商户在任何一个可以接入Internet的地方使用安装交易系统的计算机。主要由DELLSmartPC400D微机、lC卡读写器、电子秤、打印机和交易结算客户端软件组成。网络系统：主要构建信息流动的高速、可靠、安全的快速以太网通道和由交换机组成网络的交换核心。综合布线系统：其核心是在超5类综合布线系统的基础上组建主干1000米bps，用户端l00米bps的快速以太网，并可轻松扩展为千兆到户。主要包括5E72绞线、5E模块、RJ45水晶头和PVC塑管。(3)信息采集与发布系统。：包括信息采集与发布软件、LED显示屏。信息发布以两种形式进行，场内主要依靠显示屏，场外远程依靠网络，信息采集包括自制信息和网络信息的编辑制作。通过信息基础平台与INTERNET网的无缝、安全、高速连接，经过门户网站或虚拟主机、主机托管等方式进行信息发布。为保证交易市场业务的安全性，市场网站与农产品交易结算业务局域网物理隔断，以保证内部信息安全。显示系统由显示单元和显示控制主机组成。显示单元采用室外电视视频全彩色(三基色)LED显示屏，像素直径应小于或等于l9毫米。显示控制主机实现把图象、文字、视频等信号转换为LED显示屏接受的信息格式，输出到显示屏的驱动单元，以实现信号的正确显示，通过视频显示卡接收视频信号输入的视频信号，并能实现显示信息的覆106 盖、合拢、开帘、色彩交替、放大、缩小等操作。‘(4)综合管理系统该系统不仅包括内部管理规范化的职能，同时包括信息制作，信息管理职能。通过信息基础平台实现信息采集与发布系统的数据资料交换，该系统包括媒体PC工作站、HPLasterJetllOOA激光打印机、米ICROTEKAv820C扫描仪、视频设备等。(5)物流配送系统通过建立物流配送系统，沟通仓储、运输、供应需求等各方的紧密联系。建立调配货物的快速响应机制，并对各地点的存货量、存货分布、补货时机、配送策略等方面进行自动决策，支持虚拟配送模式，从而有效降低库存，并与主业务系统高度集成，以最快的速度满足客户的请求。此系统通过数据交换中心与电子交易系统、信息采集发布系统连接，在两台HP服务器安装物流配送仓库，一台做为主服务器，另一台做为备份服务器。(6)信息基础平台包括网络中心建设和防火墙的建设。建立互联网信息中心，信息中心通过宽带业务综合网接入intemet，实现与国际互联网的连通。内部各系统与信息中心互联，形成统一的信息网络管理。为保证内部网络的安全性，由防火墙与外部网络隔离。7．4．4主要设备本项目需购置设备见下表：主要设备明细表106 序号设备名称单价备注1变配电室设备2信息系统设备3安防系统设备4消防系统设备5叉车6运输车7液压升降台合计2600万元第八章环境保护8．1建设地点环境现状河南供销物流园建设项目拟建场址位于河南省郑州航空港区内，距郑州市20公里，西临京广铁路，紧邻机场高速、京珠高速，。项目周围没有污染企业和其它污染源，环境条件较好。8环境保护执行的质量标准和排放标准8．2．1环境质量标准1、GB3096-93《城市区域环境噪声标准》2、GB3838-2002《地表水环境质量标准》3、GB3095．1996《环境空气质量标准》4、TJ36-79《居住区大气中有害物质的最高容许浓度》106 8．2．2污染物排放标准1、GBl2348-90《工业企业厂界噪声标准》2、GB8979-1996《污水综合排放标准》3、GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》8．3施工期环境影响及治理措施．8．3．1噪声’本项目施工期间施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。工程拟采取的噪声防治措施有：限制高噪声施工时间、夜晚停止施工；选用低噪声性能的施工机械，并对施工机械进行润滑和保养，安装消声、减振设备，在工地周围设立临时的声障装置，使施工噪声对噪声源40米区域以外的人群不会造成影响。符合《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523-90)的要求。8．3．2废水施工区的生活污水、施工中开挖的土方堆放的建筑材料被雨水冲刷形成的废水，会对环境造成一定污染。施工地生活污水经化粪池预处理后，集中排放。对施工开挖的土方及建筑材料堆放，采取防治水土流失措施。8．3．3大气影响建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。采取措施：在施工路段和施工场地定期洒水，定期清理施工场地及运输路面上散落的土、石方，运输车辆车厢密闭。106 8．3．4废弃物影响施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土方及部分建筑垃圾回填后多余部分，将建筑垃圾运至垃圾处理场妥善堆放，对周围环境影响较小。8.4运营期环境影响及治理8．4。1生活垃圾处理本项目产生的生活垃圾由城市环卫部门统一处理，生活垃圾在区域内采取垃圾袋包装，集中后由物业管理部门统一送至城市垃圾转运站。8．4．2生活污水处理项目产生的废水主要为生活废水，经化粪池处理达标后排至城市污水管网。8．4．3噪音处理项目公用工程设备会产生部分噪音，在设备选型时要选择符合国家环保标准要求的设备，设备噪音采取减振、吸音、消声、隔离措施，处理后可以达到环保要求标准。8．4．4绿化在总图布局中应考虑充足的绿化区，围绕各功能区营造乔木和灌木相结合的立体绿色防护体系，以最大限度地隔绝项目内的噪音，保持良好的生态环境和卫生环境。106 在商务中心区及生活服务区高层建筑物之间，以环形道路为骨架分隔形成集中绿地，种植草坪和各种绿色植物，美化环境，建立立体绿化格局。在建筑物沿街广场布置花坛和观赏树木，形成优美的建筑群周边景观，营造出一个适宜的绿色生态、可持续发展的优美环境。8.5环境影响评价环境监测的主要任务是监测地下水的卫生标准和环境的卫生标准，以确保周围环境不被污染。项目建立专项环保机构，负责环境保护工作，并建立严格的管理制度，使项目环境保护工作有效运行，可以确保项目建设的同时不产生环境污染。本项目实施后，不会产生新的污染，项目产生的废水、垃圾、噪声均可以得到有效的控制和治理，所有排放可以做到按国家规定的排放标准达标排放。第九章消防安全及地震安全性评价9．1消防9．1．1设计依据及标准规范1、中华人民共和国公安部令第30号《建筑工程消防监督审核管理规定》。2、《建筑设计防火规范》(GBJl6-87)3、《建筑灭火配置设计规范》(GB50166-92)9．1．2消防措旌1、各建筑物之间应保证足够的防火间距，并形成环形消防通道；2、消防通道上严禁堆放杂物，以保持畅通；106 3、在物流贸易中心设水泵房、消防水池。交易大厅、仓储和商务楼内设置消火栓灭火系统和自喷淋灭火系统。4、易起火的部位要设置防火警示装置，杜绝火种靠近；5、消防用电设备的配电线路应穿管保护，不允许私自走线，乱接电器。9.2安全卫生9．2．1安全卫生原则。为了贯彻“安全第一，预防为主”的方针，确保本项目建成以后符合安全卫生的要求，保障中心区的正常运转和人员在劳动中的安全和健康，本工程设计遵循职业安全卫生设施和主体工程同时考虑的原则，并执行中华人民共和国劳动部令(第3号)《建设项目(工程)劳动卫生监察规定》的要求。9．2.2安全及卫生措施1、总图布置时，区域划分合理、明确，人流、物流畅通，避免重复往返、交叉和迂回，并尽量安排移动量大的生产和仓储物品靠近通道，建筑物的安全距离、采暖通风、日照等均按有关规定设计。2、中心区内应保持整齐、清洁、卫生，无废物、无垃圾积存、无虫害、无有害动物。各种垃圾应分类集中、定点堆放，专人负责清理9．3地震安全性评价9．3．1工作依据1、河南省政府令第l20号《实施地震安全性评价条例》；106 2、国家标准《工程场地地震安全性评价》(GBl7741—2005)；3、国家标准《建筑抗震设计规范》(GB50011--2001)；4、国家标准《中国地震动参数区划图》(GBl8306-2001)。9．3．2主要研究内容1、区域及近场区域地震活动性进行评价；2、区域及近场区域地震构造环境进行评价；3、近场区主要断裂活动性及其对工程影响的评价；4、地震危险性概率分析计算；5、工程场地地面设计地震动参数的确定。9．3。3技术思路1、近场区主要断裂活动性评价技术思路通过对断裂活动性资料的收集及实地考察，根据地质地貌证据等综合判定断裂的最新活动时代以及对工程的影响评价。2、工程场地地震危险性分析技术思路通过区域及近场区的地震与地质构造特征的分析，划分地震区带及潜在震源区，并确定其地震活动性参数；选择合理的地震动衰减关系；进行地震危险性分析。3、场地设计地震动参数确定技术思路进行场地地震工程地质条件勘测与土动力学参数确定；人工地震动时程合成；建立场地土层模型；进行场地土层地震反应分析计算；确定场地设计地震动参数。收入表106 序号名称单位数量单价（元）(万园)l产品交易区交易大厅套2030每摊位月租金700元1705.22_交易大棚出租套6000每摊位月租金300元21603商务楼办公平方米2000每天每平方米1,5元108宾馆套200每套每天l60元1152仓储加工区平方米60680每天每平方米1,2元2621交易管理费亿元100300小计年出租收入8046四综合服务区平方米85000200017000主要设备明细表序号设备名称单价备注1变配电室设备2信息系统设备3安防系统设备_4消防系统设备5叉车6运输车106 7液压升降台合计1000万元第十章节能10．1必要性能源是社会发展的基础，节约能源是我国一项长期的战略任务，是我国能源政策的重要组成部分，是提高企业经济效益的一个重要方面。现在我国能源利用率低，能源消耗指标高，节约能源显得十分重要。因此，项目采用新技术、新设备、新材料以达到最少的能源消耗。．10.2节能原则能源消耗于建筑的每个部位，在工程设计中制定各专业设计方案时，应遵守以下原则：1、认真贯彻国家和行业节能规范，做到合理利用和节约使用能源；2、采用先进的节能新技术、新设备、新材料；3、设置能源检测仪表，加强企业对能源的计量和管理；4、建筑布局合理紧凑，尽量减少各货物周转的距离，降低能耗。10。3建筑节能106 随着我国经济建设地快速发展，能源问题倍受关注，我国人口多，资源相对不足，主要矿产资源人均占有量不到世界平均水平的一半：同时，我国能源利用率较低，国内生产总值万元能耗为世界平均值3．3倍，主要用能产品能耗比发达国家高40％，其中建筑用能已达全社会能源消耗的27。6％，建筑节能已成为国家发展战略的重大问题。根据本项目的实际情况，从以下方面采取节能。10.3.1适当控制建筑体形系数建筑体形系数即建筑物外表面积与其所包围的体积的比值，建筑物的外型尽可能减少凹凸变化，选择比较规整的，这样可以减少围护结构的散热。同时围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少墙壁外表面获得热量向房间内传递。10．3．2加强墙体的保温适当增加外墙保温隔热效能，提高热阻；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可减缓热量进入墙体；用空心砖、加气混凝土等新型墙体材料代替实心粘土砖；提高建筑物的气密性，墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果，用密封材料填实穿墙管线连接处裂隙。10．3．3加强门窗的保温建筑门窗和建筑幕墙全周边采用高性能密封技术，采用单框双玻塑钢窗或中空双玻塑钢窗、铝合金窗及喷塑彩板钢窗；采用保温窗框：窗墙比宜适当控制；安排好门窗相对位置及开启方式；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，以便夏季减少太阳辐射热，冬季又得到日照。106 10．3．4加强屋顶、地面的保温由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，应加强隔热层并有架空通风层，还可在空气间层内贴热反射膜，它能阻止80％以上的可见光，可以阻断或减少热桥的热损失，设倒置式屋面并有利于保护防水层使之耐久；采用坡屋顶，利用阁楼通风散热。10.4设备节能本项目设备的选用应以节水、节电为基本原则。1、采暖空调系统(1)空调系统电机及控制采用变频电机控制系统。(2)通过对供暖系数进行全面的水力热力平衡计算，实现管网流量的合理分配。装设温控阀，以避免各项因素可能引起的室温偏高或偏低现象。(3)加强保温，管道保温层厚度应按国标《设备及管道保温设计导则》(GB8175)5b的经济厚度计算公式确定。(4)安装空调废热回收装置。2、电气工程(1)合理选择照度标准、照明方式、控制方式，充分利用自然光，降低照明电耗，提高照明质量。(2)选用节能型变压器。(3)办公室、公共走廊、楼梯内等部位，应当安装使用普通节能灯具。门厅、会议室根据需要采用节能装饰灯具。3、给排水系统106 (1)应选用节能指标先进的水泵。(2)卫生洁具采用新型节能效果好的卫生洁具。(3)采取必要措施，减少剩余水压，如竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板等。(4)严格控制管材、附件和施工质量，防止跑冒滴漏。(5)控制管道架设长度。(6)空调系统使用的冷却水采用循环冷却水，可以大大节约用水量，循环冷却水的外排水可以用于绿化用水。10.5能源管理1、建立有效的能源管理制度，安设用电分项计量装置，并明确管理责任，防止跑、冒、滴、漏，提高节能效率，达到合理用能、均衡用能、节约用能。2、提高工作人员节能意识，利用节能宣传周广泛宣传节能工作，开展节能活动。3、工作人员在日常工作中，做好设备的使用和管理工作，造成损坏的部位，应当及时修复。第十一章项目管理与实施进度11．1项目管理本项目承办单位为河南新中金投资有限公司，由公司总经理具体负责该项目组织、协调与经营管理工作。．1、项目实施严格按照“项目法人制、施工招标制和质量管理责任制”的原则进行管理。106 2、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。3、严格执行工程监理制度。建设单位应委托(或招标)有资质的工程监理机构，全面负责工程监理，并实行工程监理工程师负责制以确保项目工程质量和建设工期要求。4、严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定实行严格的竣工验收。5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。11.2项目实施计划本项目建设拟分两个阶段进行，第一阶段为勘查设计阶段；第二阶段为建设阶段。为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。如在施工图设计阶段，进行技术培训、设备考察与订货工作，土建施工末期提前开始设备安装工作。本项目实施计划主要依据项目各阶段实施过程中所必须的时间和应具备的条件，并考虑项目在实施过程中不可预见因素所造成的对进度的影响，使实施计划的编制尽量接近实际情况，较为合理科学。1、项目批准后，依据项目资金落实情况、项目启动先后安排、合理计划各单项工程开工时间。2、按照各单体工程的功能特点，安排各单项工程开工时间，合理穿插实施，防止开工面过大出现人力、材料不足或开工面过小，造106 成窝工现象影响工期，保证项目进度均衡开展。3、土建工程必须由相应的专业施工单位承担，以保证工程质量和建设进度。4、设备安装与调试，应有设计、施工、设备制造厂家及建设单位的专业技术人员参加，以便在建设过程中及时发现和协调解决出现的问题，确保建设周期和顺利投产。本项目前期工作约6个月，建设期5年。11.3建设时序项目建设的总体目标是“一次规划、分期建设、五年建成”。2014年初完成前期规划和项目申报，启动征地拆迁和基础设施建设，实现整个区块开工建设，2014年底前，完成大棚交易区建设，并于2015年投入出租招商运营。2017年完成展示交易区建设，并于2018年投入销售，至2019年底完善有形交易市场，构建物流信息、电子商务系统，拓展无形市场，年交易额翻番，力争通过3年时间的建设，形成具有国际竞争力的现代农产品交易中心和具有较强集聚辐射能力的农产品物流基地。11．4项目实施进度表本项目严格按照国家有关建设项目程序进行，项目承办单位应按项目建设的总体目标实施。为加速建设进度，缩短建设周期，各子项可交叉进行，具体各阶段建设进度计划安排见下表：项目实施进度表106 第十二章企业组织与劳动定员12．1公司组织机构根据市场功能和工作的需要，公司设置若干职能服务机构。公司下设办公室、市场管理部、业务部、财务部、信息中心等若干部门，实施对全公司的生产、经营、行政、后勤等各部门进行管理和指挥，公司实行董事会领导下的总经理负责制。其组织隶属关系如下：106 12.2生产班制及定员12-2-1生产班制划分根据本项目工艺特点，仓储加工及车间实行一天三班工作制，每班工作8小时，行政管理部门和物流管理人员实行一天一班工作制，本项目每年按350个工作日计算。12．2-2劳动定员根据国家《劳动法》有关规定，生产岗位定员按工艺生产过程需要设置，管理人员及工程技术人员按设计的组织机构配置，生产岗位工人按二班制配备。本项目劳动定员1500人，其中管理及技术人员600人，工人900人。12.3人员来源及培训12．3．1人员来源106 由于本项目所需劳动定员均需由社会招聘而来。从事各种管理和技术工作的人员应具有大专以上的文化程度，生产操作人员应具备高中文化水平，高级管理人员由董事长(总经理)委任。3．2人员培训参加培训的人员要有一定的技术基础，即是有一定的理论基础及实践经验。生产中的技术骨干人员应到同行业生产装置上进行培训，培训办法主要是请设备供应厂家的专家到公司讲课，进行技术培训及现场演示。对一些重要岗位的人员，还应送往有关院校或科研单位重点培养，确保项目建成后顺利投产。对于已有一定生产经验的管理人员，稍加培训后即可上岗，但对于刚到新岗位的部分调剂人员，应集中学习，进行专业知识培训，并经考试合格后持证上岗。商贸物流是一个兼有知识密集和技术密集、资本密集和劳动密集特点的外向型和增值性的服务行业，其涉及的领域十分广阔。在运作过程中，商流、信息流、资金流贯穿其中，物流管理和营运工作需要各种知识和技术水平的劳动者。具有系统化和一体化以及跨行业、跨部门、跨地域运作的特点，同时企业面临降低成本的压力而增加对岗位多面手的需求，故需要具有较为广博的知识面和具备较高综合素质的复合型人才。因此，本项目投入使用前要对物流管理人员进行国际贸易和相关知识、仓储运输专业知识、财务成本管理知识、外语知识、安全管理知识、法律知识及其他等六大方面知识的学习和掌握，使其在工作中能够发挥更好的作用。第十三章招投标方案106 13．1招标原则为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、招标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》及《河南省招标投标管理办法》，编制本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。13．2招标范围本项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备采购。13.3招投标程序13．3．1招标鉴于本项目单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，本项目招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得标准后委托招标代理机构进行公开招标。‘2、招标人在国家指定媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。106 3、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟鉴定合同的主要条款。(1)勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公开招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求在甲级。(2)施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求必须在甲级以上。(3)施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求资助在一级，公开选择投标人。(4)设备采购招标依据项目的需要，面向全国公开选择设备和材料生产厂家，投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。13．3．2投标1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等.106 2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于3个的，招标人应当依据本办法重新招标。3、投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标。或者以其他方式弄虚作假、骗取中标。“13．3．3开标、评标和中标1、开标由招标代理机构主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由5人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满8年并具有高级职称或具有同等专业水平。3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中。标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出30日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。第十四章投姿估算14．1估算范围106 本项目投资估算范围包括一类工程费用：新建建筑物的土建、设备、安装、室外工程；二类工程费用、基本预备费、流动资金等等。14.2编制依据．1、《投资项目可行性研究指南》计办投资[2002]15号；2、《投资项目经济咨询评估指南》咨经[1998]11号；3、《河南省建筑工程工程量清单综合单价》豫建设标(2008)50号；4、《郑州市建设工程材料价格信息》。14.3编制方法1、建筑工程费用，根据当地同类型建筑的决算价格、现行建材价格及费用水平，按照不同类型的建筑结构形式，按指标估算；2、设备参照同类工程设备价格或具体询价进行估算；3、安装工程费用，根据有关行业规定按设备价格的百分比计取；4、其它工程费用，按照有关规定计算，其中：建设单位管理费参照豫财建[2002]125号文件规定计入；工程设计费参照计价格[2002]10号文件规定计入；工程勘察费参照计价格[2002110号文件规定计入；工程监理费参照价费计[1992]479号文件规定计入；招投标费参照计价格[2002]1980号文件规定计入；其它前期工作费按工程费用的1．O％计入；5、预备费取工程费用及其它费用之和的3％；14.4总投资本项目总投资8.5787亿元，按项目费用构成比例如下：106 按费用构成总投资估算表单位：亿元序号项目名称合计占投资(％)备注1第一部分工程费用小计6.6913882第二部分工程费用小计0.38744.53预备费0.55.84流动资金111.75总投资8.5787100详见后附“投资估算表”。14.5资金筹措本项目总投资8.5787亿元，由企业采取多种融资渠道，多种融资方式自筹解决。14.6资金运筹计划项目建设期为五年，第一年投入资金的40％，第二年投入资金的30％，第三、四年各年投入资金的l0％，第五年投入资金的10％。第十五章财务评价15.1编制依据1、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；2、类似工程有关财务数据；3、当前市场价格为基础，并预测到经营期。15,2产品成本估算106 1、本项目劳动定员1500人，技术管理人员600人，工资福利年人均按30000元计，经营期年工资总额为1800万元，工人900人，工资福利年人均按20000元计，经营期年工资总额为1800万元，两相合计3600万元。2、其它费用：包括销售费用及管理费用，以销售收入为基础计算。3、财务费用：运营期贷款利息。4、建设成本费用：根据房地产项目的特点，售出建筑物的成本费用即为该建筑物的土地成本及建设成本。5、固定资产折旧：固定资产折旧按直线折旧法计算，房层建筑按20年计，设备按l5年计，残值率均取5％。场地使用权按50年计，无形资产和其它资产按l0年计，详见后附表《固定资产折旧及递延摊销估算表》。总成本估算见后附表《总成本估算表》。15.3经营收入物流园经营收入主要来于四大部分：交易区可售商铺销售收入；仓储加工区、冷库的出租收入；商务办公、商务酒店的租金及营业收入；住宅区销售收入。经营收入一览表序号名称规划面积(平方米)单价总额(亿元)备注一产品交易区6.48展厅交易区9万每平方米6000元5.4销售大棚交易区6万每年每平方米1.08/年出租106 180元二仓储加工配送区1.45仓储加工区14.8万432元／平方米／年0.64/年出租冷库5.2万720元／平方米/年0.37／年出租三商务中心区2.73商务写字楼5万每平方米5000元2.5销售商务酒店3万每平方米每年780元0.23／年出租四生活服务区住宅4万每平方米5000元2销售注：销售收入9.9亿元，年出租收入1.24亿元。第十六章结论16．1社会效益分析该项目建设可以为郑州农副产品提供集散的交易场地，为现代网络物流业的发展打下良好的基础，为农副产品仓储加工开辟一片新天地，为入场交易者提供现代化的、良好的交易环境。同时对市场内的交易品种、质量进行检测，为迸场商户提供生活服务，以带动郑州乃至河南的农产品交易集约化、专业化、规模化发展。本项目建成后社会效益比较明显，主要表现在以下几点：1、加快郑州及周边地区农产品贸易和资金流通，促进城乡经济106 的繁荣，为人民提供更加充足的购物品种，进一步丰富大家的生活。2、增强郑州和郑州航空港区的辐射吸引力，进一步拉动郑州经济发展。3、物流园的建成，可为下岗工人和农村待业人员提供一部分就业机会。4、该项目的建设实施将对提高河南省及周边地区居民农副产品供应水平、促进河南省大农业发展、加速市场升级换代起到积极的促进作用。随着市场的启动，不仅能有效的增加地方收入，实现农副产品的加工升值，还将进一步推动农业产业化的发展，加速传统农业向现代商品农业转变和全面提高农业的经济效益，增加农民收入，并可直接带动相关行业和就业人员，对于减轻政府负担，促进社会稳定，都将起到一定的作用。16．2研究结论1、管城区地理位置优越，交通便利，基础设施完善，工业产品、商品流通率及社会消费品总量较大，农产品资源丰富。商品经济的日趋繁荣和发达，使大中心区、大流通成为了必然与可能。结合郑州市规划发展和配套设施建设的需要，建设规模化、现代化综合物流中心，完全适应中原崛起、郑州市场经济发展的需要，也符合国家的产业政策和郑州市、郑州航空港区总体规划。项目的实施将有力地推动郑州市及我省周边地市现代化农业及经济社会的快速发展。2、项目选址恰当，外部建设协作条件良好，交通条件优越，xiX位优势明显，水、电等各种配套设施完善，项目建设具备较好条件。106 3、本项目是一个规模大、起点高、档次高、交易量大、服务功能全、服务范围广的大型农产品综合物流中心，可适应现代工农业产品交易业务活动的需要。4、根据投资估算和财务分析结果，项目的抗风险能力较强，经济效益良好。综上所述，项目的建设条件具备、具有良好的经济和社会效益，与传统的交易批发市场相比，本批发市场配备先进的电子交易、结帐系统，使交易更快捷、安全；完善的农药残余检测手段，保证产品的安全；快捷的配送服务，具有统一品牌效应的包装风格，高素质的人才资源，保证交易服务周到、快捷、独特；采用保鲜、冷藏技术保证了产品质量；是一个集交易集散中心、主流价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、运输、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。该项目社会、生态效益明显；是个关联带动性强、紧密切和发挥当地优势、国家产业政策一直倡导扶持，非常必要、切实可行的好项目。建议各级主管部门及有关各方给予支持协作，促使项目顺利实施，并示范推广，为解决“三农”发展和中原崛起做出贡献。投资估算表(一)单位：万元序号jl：程名称建筑工程设备购置安装工程其它费用合计面积(平米)建设投资106 1第一部分工程费用36006691347万1.1产品交易区1590015万1.1.1展厅交易区1500135009万1.1.2大棚交易区40024006万1.2仓储加工配送区3040020万1.2,1仓储加工l0001480014.8万1.2.2冷库3000156005.2万1.3商务中心区120008万1.3-1商务写字楼150075005万1.3.2商务酒店l50045003万1.4生活服务区44004万住宅110044004万1.5总图6131.5.1围墙大门、道路硬化3071.5.2场区给排水及消防1001.5.3场区电气1151.5.4绿化及其它911,6设备36002第二部分：工程费用38742.1.1建设单位管理费3732.1.2工程设计费691投资估算表(二)单位：万元工程名称建筑工程设备购置安装jt程其它费用合计面积2.1.3地质勘探费579106 2.1,4工程质量监督费4352.1.5工程监理费6182.1,6招投标费1802。l。7办公机具购置费162.1,8培训费222.1,9项目前期工作费960第一、二部分工程费用合计707873预备费5000流动资金10000总投资合计85787106'