快递行业和物业管理行业评估模型、指标及风险管理 10页

'快递行业和物业管理行业评估模型及指标一、物业管理行业评估模型及指标（一）、物业管理企业收入模型物业管理企业计算总收入，计算公式如下：X=∑Xi×服务费总收缴率（i=1，2，3，4，5）其中：X=物业管理企业收入之和，单位为元Xi=各分项收入，单位为元i=分项项数∑=各项收入算术求和服务费总收缴率区间设为（0，1]各项收费标准参照当地物价局制定的物业管理收费标准或实际收费合同。物业管理企业的收入由物业管理费收入、停车费收入、商业用房经营性收入、电梯及墙面等出租广告投放场地收入、其他服务经营性收入等。1、物业管理费物业管理费收入（X1）=∑建筑面积×管理费收费标准×管理费收缴率2、停车费收入停车费收入（X2）=∑车位数×车位收费标准×停车费收缴率3、商业用房出租收入商业用房出租收入（X3）=商业用房面积×出租收费标准×收缴率 4、出租广告投放场地收入出租广告投放场地收入（X4）=出租广告投放场地面积×出租广告收费标准5、其他服务经营性收入（X5）（二）、物业管理企业费用成本模型物业管理企业计算物业管理费用成本，计算公式如下：Y=∑Yi（i=1，2，3，……，6）其中：Y=物业管理企业费用成本之和，单位为元Yi=各分项费用，单位为元i=分项项数∑=各项费用算术求和各项费用标准，对比同行业各项费用支出，或参照该企业上年度费用支出情况。物业管理企业的费用成本由人员费用、公共设施设备日常运行维护及公共能耗费、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费、办公费、固定资产折旧以及不可预见性开支。1、人员费用①、物业管理基本工资成本物业管理基本工资成本分为，管理层与作业层两类。管理层包括主任、副主任、主住助理、财务管理、社区文化、工程维护等。作业层包括安保员、安防监控员、消防维护员、工程维护员、保洁员、绿化员、其它等。 则物业管理基本工资成本（工资总额）=管理层工资标准×管理层人数+作业层工资标准×作业层人数②、人工福利费人工工资福利费包括福利费、工会经费、教育经费、社会保险、服务费等。福利费=工资总额×15％；工会经费=工资总额×2％；教育经费=工资总额×1％；社会保险=工资总额×2％；服务费=工资总额×0.5％以上两项成本合计，人员费（Y1）=工资总额×120.5％。管理层工资区间设[2000，5000]为正常范围；作业层工资区间设[1000，3000]为正常范围。2、公共设施设备日常运行维护及公共能耗费公共设施设备日常运行维护及公共能耗费（Y2）=电梯维护费+安保维护费+车库维护费=建筑面积×维护费用标准（元/㎡）每台电梯维护费用区间设[30000，150000]为正常范围3、绿化养护费绿化养护费用（Y3）=绿化工具费+劳保用品费+绿化用水费+农药化肥费=建筑面积×绿化养护费用标准（元/㎡）4、清洁卫生费（含大理石晶面处理、外墙清洗费）清洁卫生费（Y4）=工具购置费+劳保用品费+机具折旧费+消杀费+污池清洁费=建筑面积×清洁卫生费用标准（元/㎡）5、其他费用支出 其他费用支出（Y5）=∑建筑面积×其他费用标准（元/㎡）6、不可预见性开支：Y6=∑Yi（i=1，2，3，4，5）×不可预见性开支系数（三）、纳税评估分析指标1、营业税占纳税总额比重变化趋势对比分析：由于物业管理公司的经营特点，其取得的收入相对稳定，本年度与上年度、本年内各月的营业税占纳税总额比重也基本稳定。如果出现幅度较大的增减，列为异常。2、资产负债表中“预收帐款”科目变化趋势对比分析：存在较大数额长期挂帐，或与上年对比增减变化较大的列为异常。3、资产负债表中“其他应付款”科目变化趋势对比分析：该科目记载除应付票据、应付账款、应付工资等以外的应付、暂收其他单位的款项，通过与上年对比，根据变化趋势进行分析，变化幅度过大的视为可能存在异常。4、成本费用利润率与行业平均值对比分析：如果成本费用利润率与行业平均成本费用利润率存在很大差距，可判断为存在异常。5、“管理费用”和“营业费用”变动趋势对比分析：由于物业管理公司的经营特点，其工资支出也相对稳定，本年度与上年度、本年内各月的差异不大。如果“管理费用”与“营业费用” 科目中的工资支出出现幅度较大的增减，应关注是否存在支付临时工工资的问题，同时关注个人所得税计算问题。二、快递行业评估指标通过剖析从业人员、运输车辆、收费标准、经营场所面积等经营指标，运用数学模型，得出营业收入预警模型，结合快递业不同品牌效应的个体差异，评定纳税人营业收入。　　基本思路是：分从业人员、运输车辆、收费标准、经营场所面积等四类项目制定收入标准　　分从业人员：市区内送货人员、市区外送货人员　　分运输车辆：根据车辆种类，将运输工具分自行车、电动车、摩托车、四轮小货车　　分收费标准：较低、一般、较高分经营场所面积：10平方米，10-20平方米，20-50平方米，50平方米以上具体计算方法：1.各类型单位产出标准=项目单位产出标准×挂钩系数（一般挂钩系数为1）。2.每月单项预警收入=∑各类型单位产出×单位数量×各自权重（权重之和为100%）如：每月从业人员项目预警收入=市区内从业人员单位产出标准×单位数量×权重1+市区外从业人员单位产出标准×单位数量×权重2（权重1+权重2=100%）3.每月预警收入=∑该收入项目不同的预警收入× 各自权重=从业人员项目的预警收入×权重1（50%）+运输车辆项目的预警收入×权重2（20%）+收费标准项目的预警收入×权重3（10%）+经营场所面积项目的预警收入×权重4（20%）（不同项目的权重1、权重2、权重3和权重4也可以根据实际情况进行调整，权重之和为100%）。 三、风险管理与物业管理行业评估模型及指标相结合，实行税收风险管理。物业管理企业信息采集表（纳税人填写）所属年　　　　　　　　单位:元企业名称（盖章）:企业编码:企业所得税隶属关系：□国税□地税　　年工资总额：年生产经营额：年度地税发票开具额：收入应收费建筑面积收费标准收缴率实际已收取收入成本、费用实际发生额数量(如人数电梯数车库、绿化等面积…)备注物业管理费1　　　——基本工资成本(经理层)　　　物业管理费3　　　　基本工资成本(一般管理层)　　　物业管理费3　　　　基本工资成本(作业层)　　　物业管理费4　　　　基本工资成本()　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小计　　　　小计(工资成本)　　　停车费1　　　　福利费　　　 停车费2　　　　福利基金　　　停车费3　　　　教育经费　　　停车费4　　　　社会保险费　　　　　　　　服务费　　　　　　　　　　　　小计　　　　小计(人工福利费)　　　商业用房出租收入1　　　　电梯维护费　　　商业用房出租收入2　　　　安保维护费　　　商业用房出租收入3　　　　车库维护费　　　商业用房出租收入4　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小计　　　　小计(日常运行维护能耗)　　　出租广告投放场地收入1　　　　绿化养护费　　　 出租广告投放场地收入2　　　　清洁卫生费　　　出租广告投放场地收入3　　　　其他费用　　　出租广告投放场地收入4　　　　不可预见性开支()　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小计　　　　　　　　其他收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小计　　　　　　　　合计　　　　合计　　　　发票等扣除凭证核对情况①账面扣除金额②已取得合法凭证的扣除金额③未取得合法凭证的扣除金额④自查调整金额备注列支的成本、费用凭证是否符合规定　　　　　 物业管理企业信息分析表（税务部门填写）所属年单位：元企业名称（盖章）:企业编码:年工资总额：企业所得税隶属关系：□国税□地税年生产经营额：年度地税发票开具额：涉税事项测算收入、成本、费用实际收入、成本、费用风险系数风险等级行业参数1行业参数2行业参数3　备注物业管理费　　　　　　　　　停车费　　　　　　　　　商业用房出租收入　　　　　　　　　出租广告投放场地收入　　　　　　　　　其他收入　　　　　　　　　收入合计　　　　　　　　　基本工资成本　　　　　　　　　人工福利费　　　　　　　　　日常运行维护能耗费　　　　　　　　　绿化养护费　　　　　　　　　清洁卫生费　　　　　　　　　其他费用支出　　　　　　　　　不可预见性开支　　　　　　　　　成本、费用合计　　　　　　　　　备注：１、风险系数＝∑实际收入或成本、费用／测算收入或成本、费用×对应的权数，风险等级根据风险系数进行评估　　　　２、行业参数指行业的管理费收缴率、停车费收缴率、工资标准、单位费用标准等温州市地税局鹿城税务分局二0一0年十月二十九日'