规范物业费使用完善物业管理市场 2页

'旅游管理TourismToday当一代旅游规范物业费使用完善物业管理市场席华洁(中国人民银行海口中心支行，海南海口570105)摘要：随着房地产市场的不断发展，物业管理行业已深入到人们的生活当中。物业管理收费矛盾也日益激增，收费不合理，服务不到位等矛盾已层出不穷，或将随着房地产市场发展而成为一个长期存在的矛盾。追究其产生的原因，归根结底利益与收费标准是产生如此现象的直接动因。在物业管理与收费纠纷频发的态势之下，该如何管理并规范物业费的使用已成为大家急于探究的问题。关键词：物业费；问题；管理；建议随着我国房地产市场发展的不断白热化，与之相配套的物的物业管理公司很少公布物业公司的职务以及相关管理制度，业管理行业也已深入到人们的生活当中，与此同时物业管理收从而造成业主对物业管理部门的相关职能的了解甚少，对物业费矛盾也在日益激增，甚至出现社会不和谐的声音。总结经验管理者的收费行为产生怀疑，并因此产生矛盾。教训，所有的矛盾症结都归咎于利益与收费标准两者不和谐，2．业主委员会行使《物权法》赋予的权力有限。按照我国这也是物业收费矛盾产生的直接动因。物业管理关乎千家万户2007年修改《物业管理条例》的规定，物业管理是受物业所有人群众的生活和切身利益，如何规范物业收费和完善物业管理工委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市作，成为广大市民普遍关注的焦点。在物业管理收费纠纷频发政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进的态势之下，物价部门面临巨大的压力，疲于奔命，企业不满、行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用有提供综合性的业主不满、只收费无报务等问题的不断发生，使规范物业收费有偿服务。从此规定上看，物业管理涉及物业公司和业主双方，成为一个迫在眉睫的问题，物业部门该如何管理急需深人进行属于民事范畴，政府价格主管部门尽量不要干预，职能定位为探究。“指导”，努力方向为推进物业收费市场化。在解决物业公司一、当前物业收费中存在的问题与业主之间的矛盾时，寄希望于业主的物权能够通过业主委员1．物业管理配套法律法规不够完善。由于法律法规的配套会得以体现和保证。而根据相关统计，目前大多数的物业区都实施细则和政策滞后，致使物业管理纷争不止。一是业主委员没有成立业主管理委员会。追究业主委员会筹建难，普及率低会行使权利的途径没有立法来保障，法律赋予的权利等于空有原因：～是物业区业主不熟悉相关法规政策，因此对是否建谈，业主对物业管理中的不合理收费诉求无门；二是因为产权立业主委员会没有一个主观的概念，认为这是一个可有可无的不明晰发生大量的物业纠纷，如小区公共地方停车问题，停车组织，对其职能及作用没有相关的了解：二是没有合法的运作费收入如何分配，以及公共面积使用收费规定不祥等长期积累经费及筹措形式。在物业区成立业主委员会并不会得到相关政的一系列问题；三是『}I于物业管理企业提供了某些服务，但由府组织的支持，也没有任何法规规定是否成立业主委员会，业于服务本身是隐性的，造成了业主对它的忽视。由于业主没有主委员会的相关管理制度也没有特定的规定；三是业主委员会因此得到很直观的利益，所以很难感受到物业管理公司的工有关人员有时还需面列暴力的人身伤害或财产损失。由以上原作，从而造成了业主认为物业公司乱收费的错觉；四是大部分因可以看出，物业区无人积极组织成立业主委员会；使其行使作者简介：席华洁(1980一)，女，山西运城人，本科，从事经济研究。一31— TourismToday当一代一旅榔掰游旅游管理权利之路充满艰辛。国家和我国港、澳、台地区物业管理发展的经验，加强业主组织3．收费方式不规范、收费难度大。价格主管部门规定的物业的地位、实现业主自治是解决业主内部纠纷、业主与物业管理服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，向业主所公司纠纷和维护业主权益的有效途径。必须用法律的形式对业收取的费用。目前主要采用上门催收的方式，收费物业管理人主(或住户)自治组织加以规范、扶持和制约，出台一些具有较员与业主正面接触，收费的效果很大程度取决于业主与小区物强的可操作性的法规，对于收费标准的相关规定，各物业公司业管理的相互理解和配合程度，实际操作难度较大，从而导致以及相关管理部门要制度统一的指标，并对各项指标的收费金收费难，收费率低，企业资金缺口大，严重出现亏损。面对这种额做出标准的规定，使收费合理化、透明化。局面，物业管理企业又缺少必要的、行之有效的制约手段，而有2．尝试物业管理新模式。就是试行居委会、物业公司、业主部分居民有偿服务的意识不强，他们在享受物业管理企业提供委员会三方共同管理小区，由社区居委会牵头成立社区物业服的各项服务的同时，总希望少交费，甚至于不交费，因此双方往务站，对小区实施全新的物业管理。社区物业服务站这一全新往产生矛盾甚至发生冲突。模式，首要目的不是追求盈利，而是保障小区居民能享有满意4．开发商遗留问题造成的矛盾也是问题之一。大部分物业的物业服务。凡是小区内的重大问题，都必须通过三方联席会小区的房产开发商与物业服务公司为父子关系。为了促销楼议的形式协商解决。参加会议的人员，涵盖了社区居委会、业主盘，开发商在售楼时以较低的物业服务费或送首年甚至承诺送委员会、物管企业等各方代表，会议由街道办事处指定专人负若干年的物业服务费来吸引购房者，在售楼期内的1—2年内，责召集和主持。此模式可以形成一个好的管理体制，在社区当开发商从售楼款中补贴部分款项给物业服务公司作经营费用，中形成少数人服从大多数人的总体管理思想和要求，从而达到过后就由物业服务公司自负盈亏。物业服务公司需要提高收费社区和谐。才能维持运作，但业主对提高收费没有心理准备或不能接受。3．妥善解决老小区(安全文明小区)管理问题。老小区的症造成物业服务公司服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，经营结在于：配套设施不全，收费标准低、收费难，房屋安全隐患大，难、提高收费难的两难局面。另外，由于开发商在小区工程未完小区管委会年年亏损。所以，现阶段解决老小区的根本问题在全竣工时提前交房，一些配套设施工程不配套，遗留费用分摊于解决亏损问题。出台文件、提高收费标准、政府补贴等都是现问题，也会影响到物业服务质量。阶段可供参考的行之有效的方法。二、解决物业管理收费存在问题的建议化解物业管理收费纠纷，规范物业收费程序，是物业管理小区物业管理公司与业主间的尖锐矛盾是无法回避的。因在市场化进程中必须解决的迫切问题，希望经过不断发展完善此，使物业管理收费走出困境，是当前各物业管理公司及相关和市场的洗礼，逐步完善和规范物业管理，逐步营造出一个安管理部门急待解决的一个重要问题。全、舒适、和谐的居住环境或工作环境。1．完善相关的法律法规制度，使各项收费透明化。根据发达参考文献：【1]曾超．浅谈我市物业服务收费存在的主要问题及解决建议【N／oL】．武陵城集团网，2009．9．[2】郭智芳．物业管理收费存在的问题及建议【N／oL】．价格视窗网，2009．9．【3】刘锐金，郭道初．凌云．杨志坚．卢坤华．邱剑．何杰锋．当前物业管理收费改革中的问题和对策[N／OL]撵庆价格信息网，2009．9—32—'