大酒店建设项目可行性研究报告 47页

'X县X大酒店项目建议书目录第一章总论4一、项目概况4二、项目提出的背景及建设必要性6三、项目建设的可行性14第二章市场调研及前景预测19一、市场形势分析19二、本项目前景预测38第三章项目定位38一、主题定位38二、功能定位38三、市场定位39四、项目建设方案及规划设计定位41五、价格定位44第四章投资估算和资金筹措44一、投资估算44二、资金筹措4447 第五章财务评价与社会效益分析46一、客房经营收入46二、经营管理成本46三、盈亏平衡分析47四、社会效益分析48第六章结论4847 第一章总论一、项目概况本报告所陈述的对象为X县X大酒店，以下简称本项目。项目选址：本项目位于X县著名的旅游胜地X。项目投资人：主要技术经济指标总建设投资3415.6万元固定资产投资3178万元（其中土地成本130万元）流动资金投资220万元资金筹措自筹资金：2016万（用于土地成本、前期及土建）银行贷款：1400万元规划用地面积：13333.4平方米建设用地面积：13333.4平方米总建筑面积：13766.95平方米建筑基底面积：1700平方米停车位：60辆绿地总面积：4931.2平方米建筑密度：12.75%容积率：1.0347 绿化率：36.98%广场道路面积：6702.2平方米X镇位于X县西北部，距县城36公里，国道212线纵贯全境。X，是当年红军长征经过的重要集镇。1935年9月18日，红军第一方面军突破天险腊子口后，越岷山，过施窝、大草滩，于20日到达XX。红一方面军约14000多人，在这里休整了两天。毛泽东主席当时住在“义和昌”药店后面的瓦房里，并在这里召开了党中央负责人会议，根据全国的斗争形势，作出了向陕北进发的决策。为从组织上保证这一伟大决策的实现，就地整编了部队，组成了中国工农红军北上抗日先遣支队（陕甘支队），下设3个纵队。支队政委由毛主席兼任，支队司令员彭德怀同志。并在X关帝庙院内召开了团以上干部会议，毛主席就部队整编、挺进陕北等问题。在会上作了重要报告。然后从X出发，粉碎敌人的追击，于9月20日占领榜罗镇。当年毛主席在X的住地。已辟为纪念馆。周恩来同志住所及红军司令部——城门桥南侧的“同善社”，现为文物的陈列保存之地。X是红军北上的里程碑，万里长征即将胜利完成的转折点，它将以特殊的地位名载中国革命的光辉史册。全镇辖29个行政村，127个村民小组，总户数5885户，总人口28603人。总面积140.6平方公里，耕地面积39555亩，森林覆盖率24.05%，最高海拔2473米，最低海拔2283米，年均气温6.3℃,47 年均降雨量534毫米，无霜期131天。粮食作物以马铃薯、蚕豆、小麦等为主，经济作物以当归、大黄、黄芪、党参、柴胡、油科等为主，是“岷归”的中心产区。辖区内有中小学校32所，卫生院（所）3个，交通、电力、通讯等基础设施完善，旅游、劳务、药材、马铃薯和紫皮大蒜是该镇的优势主导产业。当前正在建设中的兰渝铁路和成兰铁路以X为交汇点，X站成为兰渝铁路和成兰铁路的枢纽，这里将成为临近地区外出的窗口，其辐射范围将涉及陇南、甘南、定西等地市，人流量的增大使得住宿接待能力需要大幅度的提升。本项目建设是发展地方经济的必要举措，是提升X革命旅游胜地品位的有力改革。施工进度计划1．5．12012年3月1日破土动工1．5．22012年5月2日结构达到正负零1．5．32013年9月2日结构封顶1．5．42013年11月30日交付使用二、项目提出的背景及建设必要性在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，X县的旅游业步步升温。47 X镇位于X县西北部，国道212线纵贯全镇，距县城37公里，地域开阔，交通便利，人口稠密，集市繁荣。全镇总面积141平方公里，耕地面积3.96万亩。全镇辖29个行政村，5880户27747人，农作物以洋芋、小麦、蚕豆为主，盛产黄芪、红芪、大黄、当归、柴胡等60多种中药材，尤以“岷归”享誉国内外，支柱产业主要有中药材加工、畜牧养殖、淀粉加工、旅游业等。　　X，是当年红军长征经过的重要集镇。1935年9月18日，红军第一方面军突破天险腊子口后，越岷山，过施窝、大草滩，于20日到达XX。红一方面军约14000多人，在这里休整了两天。毛泽东主席当时住在“义和昌”药店后面的瓦房里，并在这里召开了党中央负责人会议，根据全国的斗争形势，作出了向陕北进发的决策。为从组织上保证这一伟大决策的实现，就地整编了部队，组成了中国工农红军北上抗日先遣支队（陕甘支队），下设3个纵队。支队政委由毛主席兼任，支队司令员彭德怀同志。并在X关帝庙院内召开了团以上干部会议，毛主席就部队整编、挺进陕北等问题。在会上作了重要报告。然后从X出发，粉碎敌人的追击，于9月20日占领榜罗镇。　　当年毛主席在X的住地。已辟为纪念馆。周恩来同志住所及红军司令部——城门桥南侧的“同善社”，现为文物的陈列保存之地。X是红军北上的里程碑，万里长征即将胜利完成的转折点，它将以特殊的地位名载中国革命的光辉史册。　　——————红军长征加油站——XX红军长征纪念馆47 　　      47   X红军长征纪念馆  47   X红军长征纪念馆位于X县X镇，地处国道212线的交通要道上，南距县城35公里，北距岷县县城35公里，西距迭部腊子口70公里。中国工农红军一、二、四方面军三大主力长征，都经过X。1935年9月18日，党中央率领红一方面军突破天险腊子口，占领X。20日下午，毛泽东、周恩来等中央领导到达X。从当地邮政代办所国民党报纸上获得陕北有红军和根据地的消息，做出了把红军长征的落脚点放在陕北的重大决策。9月23日，中央率陕甘支队离开X北上。1936年8月9日，红四方面军第30军通过腊子口后占领X；25日红二方面军六军进驻X。9月1日，红二方面军总指挥部及二军到达X。到10月4日，相继北上。在国务院公布全国重点文物保护单位时称“X是决定中国工农红军长征命运的重要决策地”。　　X47 红军长征纪念馆筹建于1978年，1981年10月被甘肃省人民政府公布为省级重点文物保护单位。1984以来，对几处主要旧址按原貌先后进行了恢复和维修。1985年10月正式建馆。1994年12月，X长征纪念馆被中共甘肃省委命名为全省爱国主义教育示范基地，2000年5月被甘肃省国防教育委员会命名为甘肃省国防教育基地，2001年6月被中共中央宣传部命名为全国爱国主义教育示范基地，2001年6月被国务院公布为全国重点文物保护单位。　　现存最重要的旅游资源为X红军长征旧址，由毛泽东、张闻天住过的“义和昌”药铺，红一方面军司令部及周恩来住过的小院“同善社”，一方面军团以上干部会议会址“关帝庙”，二方面军总指挥部及贺龙、任弼时住过的“张家大院”，原X“邮政代办所”五处旧址组成，总占地面积4800多平方米，建筑面积1700多平方米。另有“X苏维埃政府”、“苏维埃X游击队司令部”两处遗址占地面积420平方米，房屋18问，216平方米。　　X红军长征旧址座落在由382家店铺组成的一条长约1200多米的街道上，这是红军在长征途中走过的最长、保留当年原貌最完整的一条街。《经济日报》常务副总编辑罗开富在“党必须指挥枪”一文中称这条街为“中国工农红军长征第一街”。“义和昌”药铺地处上街，该药铺由三间北房和十一间南面临街铺面组成，均为平瓦房。北房为原建筑，中间正厅是当时中共中央办公室，左间是毛泽东住室，右间是张问天住室。房门中央上方悬挂着中共中央原总书记胡耀邦题写的“X纪念馆”匾额。临街铺面是按原貌修建的，当年为药铺。“邮政代办所”在西距47 “义和昌”药铺约10米的斜对面，有两间临街铺面。“同善社”在“义和昌”药铺东南200多米处的下街，是一座紧凑的小四合院，北房是三间土木结构的二层楼房，楼下是红一方面军司令部和周恩来住室，东西厢房红军警卫和通信兵居住。所有房屋均为原有建筑。“关帝庙”在离“同善社”东面约200多米之外的下街，旧建筑毁于“文革”，现大殿、左右偏殿及过厅均为1989年按原貌恢复重建。“关帝庙”东南约100米即“张家大院”，东、西、南三面房屋均是原有建筑，北房是按原貌恢复的三间二层木结构楼房，楼上是贺龙住室，楼下是任弼时、刘伯承、肖克、关向应住室；东厢房是李达住室；西厢房由警卫员居住。大门上挂着原红二万面军副总指挥肖克将军1995年题写的“红二方面军总指挥部旧址”匾额。X是红军长征北上的里程碑，万里长征即将胜利完成的转折点，它以其特殊的地位，名载中国革命的光辉史册，被杨成武将军称为红军长征的“加油站”。　　X是红军在甘肃省长征途中革命文物陈列最多，原貌保存最完整的一处故址。现馆内存有文物52件，其中国家一级文物1件，国家二级文物8件，国家三级文物14件。收藏胡耀邦、张震、肖克、杨成武、杨得志、张爱萍等7位上将、22位中将、77位少将为纪念馆题词手迹116幅，省军级领导题词30多件，国内知名人士题词100多幅，将军简历106篇，照片80多幅，X47 游击烈士生平简历20多篇。建馆以来，先后接待了来自美国、英国、德国、日本等国际友人，港澳台同胞，国内各级党、政、军领导，解放军、武警部队，大中专院校和中小学学生，各种社会团体及各界来此参观旅游的人士共20多万人次。老红军作家陈靖、著名作家魏巍、美国著名作家索乐等很多作家、艺术家、画家、摄影家都曾到X进行过长征路上的实地考察、采访。全国20多家电影、电视、报刊都相继播放（映）、刊登了有关X纪念馆的纪录片、电视专题片和论文、专题文章。X纪念馆己成为全国人民群众和青少年接受爱国主义教育和革命传统教育、全民国防教育的课堂，是精神文明建设的重要窗口之一。　　肖华将军有诗赞云：“红军越岷山，哈达大整编。万里云和月，精兵存六千。导师指陕北，军行道花妍。革命靠路线，红星飞满天。”X已成为中国革命历史文化名镇，史称“红军长征，X报纸定方向”。可以说，提长征，基本上就会提及X，X已成全国著名的地方，也是X旅游最知名的一个品牌。对于一个已经形成的旅游品牌需要高质量的服务与之相配套，而酒店业恰恰是亟待提升的服务项目，而兰渝铁路及成兰铁路的建设在交通方面解决了历史道路难的问题，宾馆服务则迫切需要上一个新的台阶。在X目前尚无一家高档次的酒店，在未来几年内将远远难以满足市场的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的X大酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的服务，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。47 三、项目建设的可行性（一）丰富的自然资源是项目建设的基础X具有丰富的自然资源及旅游资源，农产品资源是X的基础产业，农业产值占全县国民总产值的80%以上。农产品资源十分丰富，盛产小麦、玉米、洋芋、大豆等粮食作物和花椒、核桃、苹果等各类经济林果。境内有野生中药材636种，特别是当归、党参、大黄、红芪四大药材种植面积大，产量高，质量优。农副产品种类繁多，“大红袍”花椒、大白蚕豆、早熟薄皮核桃、松花蜜、花牛苹果、巨蜂葡萄、天然食品荞麦、燕麦已成生产规模，羊肚菌、蕨菜、刺龙芽、龙爪、刺五加等山菜产量大、质量优，深受中外客商青睐，是实现加工增值的良好资源。水能资源十分丰富，境内有白龙江、岷江、良恭河等大小河流10多条，其中河流极端最枯流量大于0.015立方/秒。水能理论蕴藏量26.29万千瓦，可开发量6.6万千瓦，现仅开发4129千瓦，占可开发量的6.3%。现有小水电站5座，装机3514千瓦，其中引进外资已建成2座，装机150千瓦。X县地跨西秦岭铅锌、汞锑两个成矿带上。东有厂坝、崖湾大型铅锌矿床，西有岷县小寨铅锌矿床，历来被认为是成矿有利地段。矿产资源种类多，储量大。初步探明的有金、锑、铜、铅、锌、锰、铁等金属矿和石膏、石灰岩、泥炭、绿松石、重晶石、冰洲石、玛瑙等非金属矿，因技术、资金等原因，还没有很好的开发利用。据初步勘探，全县境内已发现的金属矿产有锑、铜、铅、锌、金、锰、铁等；非金属矿产47 有泥炭、石膏、重晶石、石灰岩、煤、粘土等。尤以锑矿点星罗棋布，为县内的优势矿种。资源是吸引外商投资的基础条件，是商业繁荣的根本，酒店业的发展是以商业发展为基础的。（二）兰渝铁路及成兰铁路枢纽的战略地位兰渝铁路项目估算总投资774亿元，其中甘肃境内段投资约430亿元，由铁道部与甘肃省、四川省、重庆市合资建设。　国铁I级，双线电气化，客车速度目标值160公里/小时。全长820公里（另外修建南充经广安至华蓥高兴镇单线铁路95公里）。规划输送能力：客车50对/日、货运5000万吨/年。但是为了提高重庆到西安的速度，兰渝铁路重庆到广元已提高到250公里/小时。重庆到广元全程运行速度控制在1.5小时。这是为了实现兰渝铁路渝广段与成西铁路、渝黔铁路的无缝对接。兰渝铁路，北起甘肃省兰州市枢纽兰州东站，经榆中县、渭源县、岷县、X县、陇南市（武都区），然后向东经四川省的广元市、苍溪县、阆中市、南部县到南充市（顺庆区），在南充分线（高坪区），一条经武胜县到重庆47 市，另一条经岳池县、广安市（广安区），在华蓥市高兴镇接入襄渝铁路到重庆市。2008年9月26日在兰州开工，预计2013年4月广元至重庆段先期开通，2014年全线通车，通车后，从兰州到重庆只需要6小时。成兰铁路起于成都市青白江区，经什邡市、绵竹市、安县、茂县、九寨沟县、松潘县，在甘肃省内接正在建设的兰渝铁路X站，X至兰州段与兰渝铁路共线。  成兰铁路47 成兰铁路为Ⅰ级双线电气化铁路，成都至兰州铁路运营总长730.549公里，设计旅客列车目标速度为200公里每小时，成都站至九寨沟站设计时速为174公里，旅客列车从成都出发，预计2个小时可到达九寨沟站，4小时可到达兰州站，工程总投资为619.39亿元，建设总工期为6年，将于2014年建成。采用无缝线路设计，以铺设有砟轨道为主，长度6公里以上的隧道铺设无砟轨道　　2009年2月21日，成兰铁路在松潘举行开工典礼，建设工期6年。成兰铁路是一条重要的成都北向出川通道，将结束川西北地区没有铁路的历史。　　根据现有规划，成兰铁路将新建、改建20个车站，其中新建三星堆、什邡、绵竹、安县、柿子园、茂县、叠溪、镇江关、松潘、川主寺、黄胜关、热摩柯、九寨沟、代古寺、上漳湾车站共15个，改建大弯、成都北、成都、青白江东、青白江站。其中什邡、绵竹、安县、叠溪和川主寺5个车站为客运中间站，可办理客运业务；茂县、松潘、九寨沟三个车站为客货运中间站，可同时办理客、货运业务。甘肃境内的车站不包含在新建或改建车站中。运行在成兰铁路上的列车分别为动车、普速、货车三类列车，动车将采用CRH-2型，主要采用8辆短编组动车以及16辆编组的长编组动车，年输送旅客25万至28万人，旅游客流将占总客流的60%以上。本线建成后，向北连通兰渝铁路，与既有的宝成铁路、拟建兰渝线及规划的川青线、川藏线47 共同构建沟通西北与西南及华南沿海的区际干线铁路通道。  成兰铁路项目地处四川西北部和甘肃南部的龙门山、岷江、秦岭三大断裂带，发生地质灾害的风险较大。为此中铁二院设计时选择相应的地震动参数进行抗震设计和验算。绕避了严重不良地质区域和较大的地质断裂带，工程抗震标准也按照新的区域地震烈度等级划分，并加强构造物抗震设计，采用了众多抗震工程措施，能够抵御各种中小型规模的地质灾害，较其他运输方式的抗震能力显著提高，能够为灾后救援提供强大的运输保障，是地震等特大自然灾害发生时不可缺少的生命救援通道。成都至兰州铁路线路将穿越大九寨地区，还将穿越“国宝”大熊猫栖息地，四川省为红白至茂县、弓杠岭段，甘肃省47 为多儿至阿夏段。虽然多修隧道和桥梁会大幅度增加投入，但会把对大熊猫的影响降到最低。穿越大熊猫栖息地的成兰铁路90%以上将采用深埋山体中的隧道和桥梁，以隧道加桥梁通过，远离大熊猫核心生活区。在设计中，留好了大熊猫的迁徙通道，沿线不修筑高路堑和高路堤，尽量以隧道穿越，采取桥梁工程，而少设路基工程。此外，在施工期间对铁路两侧的植物将做细致的养护，同时铁路运行也将少安排在夜间运行，确保栖息在核心区的大熊猫不受到影响。X作为成兰铁路与兰渝铁路的枢纽站点，是很特殊且重要的地理位置，这给X发展带来巨大机遇，这里将成为西南与西北连接的重要枢纽，旅游、商业往来都成为核心的要道，这同时对当地的酒店等服务业提供更多商机。从而项目建设成为可能。（三）项目建设单位项目建设单位拥有雄厚的经济实力，有能力把握机遇修建高标准高质量的酒店。第二章市场调研及前景预测一、市场形势分析（一）客观区域市场分析X大酒店的定位是：X县三星级宾馆。酒店是旅游产业链中的重要环节，项目所处的市场形势利好。1．从X县来看，是甘肃近年来旅游业发展较迅速的县城之一。47 在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，X县的旅游业步步升温。以X红军长征遗址为龙头，官鹅沟、大河坝森林公园风景区、牛头寺公园、八力草原、南河沟自然风景区等旅游资源吸引了大量的游客，兰州甚至西安等全国各地的游客都纷纷来到X一睹革命圣地及优美的自然风光。X县有着天生丽质的自然美。  美丽的X县城官鹅沟　　官鹅沟紧靠县城，全长32公里，总面积约17637公顷，森林覆盖率为75.1%，沟内前　　47   X县自然冰雕14公里为13个色彩斑斓的湖泊，后18公里为松柏茂密的原始森林，有9道高耸入云的险峻峡谷，有11处从山顶或半山悬崖上直泻而小的大小瀑布，有60余处令人赞叹的景点，最深处为高山草甸和终年不化的雪山。　　官鹅沟水美。13个大小不等、形态各异的湖泊，尤如一串绿色的珍珠镶嵌在沟内，湖水清澈透底，随湖底地貌高低呈不同颜色，那些倒映在湖中的古树象一条条巨龙卧在湖底。蓝天白云和青山古树，映入湖中，使天地浑然一体，没有界限。47 　　官鹅沟雄伟。在海拨1760米——4150米之间，群山错落，绿水环绕，古树差天，气象万千，秀丽处山体你拉我牵，婀娜多姿；雄伟处绝壁悬崖直插云霄，气势恢宏，蔚为壮观，处处都是山水画。　　官鹅沟奇险。在湖泊和雪山之间，9道险峻深幽的峡谷让人惊叹不已。在长数百米、高数百米、宽仅十米的各种形态峡谷中，河水震耳欲聋，凉风扑面而来，悬崖古松掩日，瀑布飞泻直下，游人至此，胆小者害怕至极，有身处绝境之感，如此鬼斧神工的自然奇观，实属国内之罕见。一诗人欣然赋诗：　　揽胜偏怜日月长，鹅沟炎夏水风凉。奇峰叠翠通幽谷，雪浪喷珠泻石梁。　　万木欣荣青带玉，重崖森迥瀑飞先，绿荫满抱姿游兴，珠粉岩边野卉香。　　官鹅沟北起岷江林业总场，南与舟曲具接壤。区内主要景点有庙滩（张爷伺）、佛光满洞、通天门、尖山、幽谷洞天、峡中卧虎、罗汉峰、龙洞流泉、石壁泻珠、瀑布云烟、虎口瀑、水帘瀑、五瀑峡、猿人壁、九天飞瀑、珍珠落九天、青天一线、小路峡、莲花峰、梯子崖、金刚峰、五指峰、枕头峰、望郎峰、老人峰、雪山雾罩、山盘冰柱、石出积宝、三界峰、群峰迭嶂、紫槽潭、大湾杜鹃、森林浴场等33处。通天门（一岸门）顺官鹅沟由张爷洞南行不远，就到了通天门。这里蓝天白云、青山绿水，再加上清脆的鸟鸣，让人仿佛觉得进入了陶渊明笔下的世外桃园！关于通天门名称的由来，有两种说法：其一相传在大明洪武47 年间，官鹅沟住着木龙大王，木龙大王雄心勃勃，欲创大业、因发现此处山势如登天之梯，故而时常在此处祈求天神的保佑，以助他霸业有成，后来人们便唤此处曰“通天门”；其二，此处沿着沟势有左右两山对峙，从远处看山形优美，宛如凌空飞燕，直往云天，又因其左右两山紧靠形成一个天然的山门，故取名曰“通天门”。古老的传说和优美的景色，给通天门更增添了她永恒的魁力。　　幽谷洞天（二岸门）在通天门以南、罗汉峰以北的这一段沟内，有一处令人神往的好去　　  X县奇峰秀山处，这就是“幽谷洞天”。这里东西两山形成一个峡谷，一边山势险峻、峭壁千仞，另一边则山势平缓、秀丽宜人。峡谷中怪石嶙峋，并有潺潺溪流萦绕其间。人花其中行进，更觉大自然的宏伟壮丽，人类自身渺小。有诗曰：“山嶂青松含晚翠，激流清湍乱石间”，用于此处，不为过也。47 　　罗汉峰因其独当一面，傲视群雄的气势而得名，山势陡峭而不失刚毅，与周围群山具有截然不同的风格。它就像一个隐居世外的高人，冷跟旁观世间的沧桑，纵使天地轮回，星移斗转，他却岿然不动、思而不语，只把一世的风霜化作青云朵朵，随风而去。莲花峰与罗汉峰遥遥相望，山峰酷似一朵盛开的莲花，峰顶白云朵朵，让人不由怀疑是不是住着神仙。　　虎口瀑、水帘瀑绝对没有猛虎般的残忍，却又一点也未失去兽中之王的威严，虎口瀑从悬崖的高处流下，一泻千里，蔚为壮观。大自然过千百年的水流冲刷，让悬崖高处有了这样一个缺口，从沟底仰望，形似虎口，故名虎口瀑。瀑布如一道白练，映衬在绿草之间，给人以心旷神怡的感觉。水帘瀑的奇特在于：岩壁在高处向外凸起，宛若大厦之将倾，水流从高处落下，就像一道轻纱的帘幕在空中悬挂，洁白而又轻柔，其水流细腻，溅出串串水珠，生出阵阵水雾，绮丽多姿，而其水声潺潺，则似一位多情的少女，把不尽的柔情慢慢诉说。　　五瀑峡（三岸门）五瀑峡长约1800米，因其峡内有五处瀑布，故名。诗赞“白云悠悠天碧蓝，意秀千峰鳞次立。哈达万丈迎风落，好似银河降人间。”该峡谷蜿蜒曲折，其最窄处只有5一6米，峡上方被茂密的的树木所遮盖，从沟底仰望，蓝天白云映着绿树红花，让人伴着悦耳的水声，和着清脆的鸟鸣，是大自然谱就的华美乐章。47 　　猿人壁由水帘瀑向南行进，可见一处悬崖绝壁，大自然的鬼斧神工常常出乎人们的意料，不知是经历了多少个地质年代的变化，也不知是有什么神奇力量的作用，此处岩壁竟天然形成一个酷似古猿人头像图案，从壁下向上望去，可见猿人两目前视，神态安祥，给人们一种与世无争的宽宏。　　珍珠落九天峡以深显其幽远，山因陡而添其险峻，水由高而增其气势。从山顶泻下的水流，宛如串串珍珠，从空而下，是大自然的馈赠。此处山势虽然险峻，但由于绿树的点缀而不失秀丽，而哗哗的流水声则向人们宣示瀑布才是这里的精灵所在，有山有树有水，这峡谷才显现出她真正卓而不凡。47 　　青天一线（四岸门）、龙洞流泉、石壁泻珠如果坐井观天，天当然是井口般的圆，而如果在四岸门沟底看天，本来蓝蓝的天空则被奇特的山形遮掩着成了一道蓝色的飘带。蓝色的飘带浮在空中，是大自然在尽情的舞蹈！这里因此得名“青天一线”。此处峡谷险峻雄浑，那流水声声则向人们诉说着最纯最真的似水柔情。官鹅沟中水的一个共同特点就是清澈，清得让你无论何时何地都可以毫不费力地数清水底五色的石子，掬一口水放在嘴里，清凉而甘甜，绝对的“大自然味道”！而各处的水仍有着不同于另处的特点：“龙洞流泉”的水丰满而轻柔、含蓄而高雅，象一个多愁善感的少女，你总猜不透她的心思。“石壁泻珠”的水则如颗颗珍珠，从石壁洒下，让人禁不住要伸手去捡，谁知却忽而不见，让你感叹小精灵的机敏和灵动。五指峰、枕头峰、老人峰五指峰就像《西游记》中如来佛的五个手指，让人在折服于山的神奇的同时不由想到那泼猴的“齐天大圣到此一游”的字迹今日是否依然留存。官鹅沟中另外还有形似枕头的枕头峰，形如一位饱经沧桑的老者的老人峰，无不向人们展示着大自然精妙绝伦的创造力。　　山盘冰柱如果说夏日的水以其柔弱让人心生怜惜，那么严冬的冰则显现出一种男人般的刚强。每到冬季，高处的水流下落时因寒冷而不断冻结，形成一个个冰柱，倚偎在大山的身旁。这时，大山穿着积雪的袍子，拄着冰柱拐仗，宛如在童话世界里漫游。一阵大雪过后，天气放晴，便可见漫山的丛林都挂上晶莹洁白的雪花，这真是“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，怎能不令人陶醉！　　九天飞瀑、瀑布云烟一条溪水从万丈悬崖口直落而下，势不可挡！唐代大诗人李白的干古绝句“飞流直下三千尺，疑是银河落九天”正是对“九天飞瀑”的真实写照。坐落于“石壁泻珠”与“猿人壁”之间的“瀑布云烟”，则因其随风而起的水雾而显得异常别致和秀美。这里的瀑布恰似一白色蛟龙踏石而上，因而才有了“石洞幽隐飘云烟，清风起处飞玉龙”的美誉。大河坝森林公园风景区　　大河坝森林公园风景区位于X47 县西南部的峨江林业总场境内，东西长17.8公里，南北宽19.2公里，总面积17637公顷，森林覆盖率为65.1%。北界白浪滚滚的岷江，南靠林海莽莽的迭山，风光奇峻而不乏秀美，羌族风情神秘古朴，素有陇上“小九寨沟”之美称。地理位置优越，地处X城郊，距县城9公里。并处在兰州——X——大河坝森林公园——武都万象洞——四川九寨沟组成的黄金旅游线路上。另一条条旅游热线：兰州——拉卜楞寺——合作——大河坝——武都——麦积山——西安也经过公园。　　大河坝森林公园环境优美，空气清新，风景如画。这里山岭重迭、幽谷纵横、青山碧水、奇峰怪石、瀑布飞溅、草甸雪山、古木参天，四季色彩变幻，春有花，夏有荫，秋有果，冬有青，游人置身其间，野趣横生，心旷神怡。既有九寨沟之秀丽，又有雪山峡峪之壮姿。被称为“小九寨沟”。有诗云：“青山不墨千秋画，绿水无弦万古琴”。垂直高差大，形成“一山有四季，十里不同天”的景象。在海拔三干五百米以上，是皑皑积雪；海拔三干米五百米以下至三千米处，是纯冷杉林，沉沉的深绿色；海拔三千米至二干五百米处，是色彩斑斓的针阔混交林，深绿的云杉和冷杉，金黄色的落叶松，浅绿紫红的红桦竞展风姿。再往下，则是以栎槭为主的阔叶树，霜叶火红，间有少量的云杉直刺青天，桦木、落叶松摇曳其中。　　森林公园的自然景观可以用“翠峰秀立、幽谷清溪、奇瀑错落、花拥古木”十六　　47   大河坝森林公园字来概括。山、水、石以自然之手组合构图，以花草树木为背景，随季节变幻着色彩、渲染成一幅风格各异的的自然风景画。置身其间，给人以全身心的洗礼。春季林木新绿，万物复苏，那白色的连翘花、小檗和高山坡上的杜鹃花竞相开放，朴素争妍，为春日的大地增添了靓丽的景色。盛夏，草木翠绿，花儿这时大多都已开过，唯有山坡上和沟旁的珍珠梅此时进入大河坝森林公园风景区47 　　盛花期，象朵朵白云围绕在山坡、沟旁。秋季，百果飘香，华山松的果球松塔让人爱不释手，还有山核桃、榛子、树莓(悬钩子的浆果)和一串一串的五味子让您驻足品尝，路边、山坡上，蔷薇、小檗、忍冬、沙棘、枸子满枝都挂上了各种色彩的果实，而那一片一片象红云一样的是成熟了的浆果，深秋时节层林尽染，满山红叶，多彩多姿。冬天来临了，雪山巍峨，小河和小溪压上了厚厚的冰层，水从厚厚的冰层下流出，鸟鸣山更静，只有常绿的松柏和杜鹃守望着静静的绿色。　　整个园区奇峰异石、青山碧水构成了多达93处的秀美景点，大河坝自然景观及民俗风情区，面积为6817.2公顷，以窟窿沟，十八公里，芝麻河，鸭子滩和草地坪等自然景观为主，以“奇、秀、古”为特点，奇峰奇石，天地造化；秀山灵水，珠联璧合；羌风羌情，神秘古远。主要景点有马氏山庄、松崖山房、草坪烟云、石门天堑、窟窿洞天、金樽瀑、五棵奇松、滴水飞泉、朝冈步苏、山盘冰柱、雷古寒冰、石猴把关、柳林卧龟、和尚崖、白浪峡、草坪峡、一线天、一线瀑、水云涧、赛马滩等30余处。主要民俗风情有古羌寨建筑，白马藏族舞，牛头马面舞及藏回少数民族婚礼习俗、民族服饰表演会等。牛头寺公园　　牛头寺公园位于韩院乡境内，总面积约1万亩。地形地貌奇特，如数根巨大裸露石笋矗立在山中。为本县及周边地县难得的地貌景观，又有牛头寺而闻名陕陇。牛头寺始建于唐玄宗时。座落在巍峨险峻的牛头山之巅，石径从山脚下蜿蜒而上，时有悬梯续径，寺房3间，正殿塑菩萨像，后殿塑送子娘娘像。当地诗云“南阳风光看八景，八景最先牛头寺”。何光第诗“雨阳初感”曰：“翻越毛羽别有天，　　47   牛头寺公园南阳景观属韩院。神牛独卧笔架山，五指峰下九眼泉。鱼跃滑关盘流水，龙腾四山望平川。自古人道天然美，只缘胜景在陇南。”石勤选诗“登牛头寺”写道：“石径逶迤上牛山，俯首下望心惊颤。一寺翼然来天外，五峰峻秀入霄汉。壁画佛像栩栩生，炉插香烛袅袅烟。云霞缥缈钟声遥，乘风直上九重天。”现公园古寺重新修复，满山植树造林，已绿树成荫，绿草如茵，又建有六角享两座，一处以寺庙为主的综合公园已基本建成。八力草原　　八力草原位于X县八力乡，面积达98294亩，与岷县闾井草原相连，形成了一个广袤的牧场。牛羊成群，野旷天低，置身其中，令人留连忘返，心旷神怡。角新公路贯穿其间，交通便利，是避暑旅游的好去处。南河沟自然风景区47 　　南河沟自然风景区境内有岷江林业总场所属的黄家路和池沟两个林场，有丰富的植物资源、动物资源和林副产品。境内原始森林和人工林构成了几十个旅游景点，是一个美丽的天然森林公园。每年有30多万的游客赴X县休闲度假，居住养生。X更是成为人们来X县旅游的必到之处。2．X县有着丰富的自然资源农产品资源农业是X的基础产业，农业产值占全县国民总产值的80%以上。农产品资源十分丰富，盛产小麦、玉米、洋芋、大豆等粮食作物和花椒、核桃、苹果等各类经济林果。境内有野生中药材636种，特别是当归、党参、大黄、红芪四大药材种植面积大，产量高，质量优。荣获国家经贸部《荣誉证书》，畅销国内外。全县有森林面积127万亩，草地面积126万亩，森林资源涵养了鹿、麝、山鸡等许多野生动物，具有良好的特种养殖环境；天然草场为发展畜牧业和畜产品加工业提供了良好条件。农副产品种类繁多，“大红袍”花椒、大白蚕豆、早熟薄皮核桃、松花蜜、花牛苹果、巨蜂葡萄、天然食品荞麦、燕麦已成生产规模，羊肚菌、蕨菜、刺龙芽、龙爪、刺五加等山菜产量大、质量优，深受中外客商青睐，是实现加工增值的良好资源。　　龙芽葱木俗称刺嫩芽，是一种珍贵的山野菜，是出口创汇的AA级森林绿色食品，在我县的各个乡镇均有大量的刺嫩芽。47 　　羊肚菌Morchellaesculcnta为子囊菌亚门(Ascomycotina)盘菌目(Pezizales)，羊肚菌科(Morchellaceae)，羊肚菌属(Morchella)真菌。菌盖部象蜂窝状，园椎形，呈褐色。菌柄近柱形，白色或污白色，内部空心。表面常有浅色粉末。子囊园筒形，有8个孢子，孢子椭园形、光滑、无色。侧丝细长。分布广泛，主要在林区。价贵，该属全世界15种，大多是味美的野生食用菌，在我县的林区地带均有出产。　　花椒为芸香料的落叶灌木，是我国北方有名的麻辣味的调味品及油料作物，也是我国的特产和传统出口商品。花椒除了作为调味品，还具有级高的药用价值，在我县南部沙湾、新寨、化马、秦峪等乡镇盛产的“大红袍”等好几种质量上乘、风味独特的花椒，享誉海内外，是其他地方的花椒无与毗美的。　　木耳又名黑木耳，为木耳科木耳的子实体，形似人耳，内面暗褐色平滑，外面淡褐色，  蚕豆47 密生柔软短毛，湿润时胶质，干燥时革质。原为野生食用菌类。木耳的食用部分为子实体，含有丰富的营养和矿物质，因木耳富含大量人体所需的成分因而具有极高的药用价值，越来越受到医学界的关注，在我县林区盛产优质黑木耳，是天然的绿色食品。　　蚕豆原产于中国，据推算，中国种植蚕豆已有4700多年的历史。大豆富含蛋白质和油，是重要的战略物资。在统计口径上，国际上蚕豆被定义为一种油籽作物，而我国把它定义为一种粮食作物。豆油主要用于直接食用和工业用，而豆粕则主要用来作为富含蛋白质的饲料，在我县的北部乡镇均有出产，品质优良，仔大饱满，色泽光亮，具有良好的发展前景。　　大蒜是百合科多年生宿根草本植物,学名AlliumSativum。大蒜的蒜头、蒜苗、蒜苔均作蔬菜，在我国的培植极为广泛。自近年来，经过许多国际研究机构的研究证实，大蒜中含有抗癌、杀菌、防痢疾、冠状动脉硬化、心脏病、杀死结核杆菌、消除体内淤血等奇效的大蒜素及其降解物，我县出产的紫皮大蒜具有瓣大、味浓、质密、不易出芽、不失水、耐存储等特点。　　核桃又名胡桃，在国际市场上它与扁桃、腰果、榛子一起，并列为世界四大干果。其产量除美国外，即推中国。核桃在国外，人称“大力士食品”、“营养丰富的坚果”、“益智果”；在国内享有“万岁子”、“长寿果”、“养人之宝”的美称。其卓著的健脑效果和丰富的营养价值，已经为越来越多的人所推崇，我县的南阳等乡镇出产的核桃具有粒大壳薄，肉质香、脆、酥，蛋白质含量高，是人们喜爱的干果之一。水资源47 水能资源十分丰富，境内有白龙江、岷江、良恭河等大小河流10多条，其中河流极端最枯流量大于0.015立方/秒。水能理论蕴藏量26.29万千瓦，可开发量6.6万千瓦，现仅开发4129千瓦，占可开发量的6.3%。现有小水电站5座，装机3514千瓦，其中引进外资已建成2座，装机150千瓦。矿产资源X县地跨西秦岭铅锌、汞锑两个成矿带上。东有厂坝、崖湾大型铅锌矿床，西有岷县小寨铅锌矿床，历来被认为是成矿有利地段。矿产资源种类多，储量大。初步探明的有金、锑、铜、铅、锌、锰、铁等金属矿和石膏、石灰岩、泥炭、绿松石、重晶石、冰洲石、玛瑙等非金属矿，因技术、资金等原因，还没有很好的开发利用。据初步勘探，全县境内已发现的金属矿产有锑、铜、铅、锌、金、锰、铁等；非金属矿产有泥炭、石膏、重晶石、石灰岩、煤、粘土等。尤以锑矿点星罗棋布，为县内的优势矿种。其中浅而富的锑矿点已为乡镇开采，产生了明显的经济效益。石膏、泥炭规模大质量好，易于开采和深加工，具有极大的潜在经济价值，新发现的绿松石矿虽属矿点，但其价格昂贵，市场走俏，值得引起重视。另外全县共发现有黄金异常点13处，其中兴化、新城子、南河、官鹅、竹院五个点可采性最大，特别是锑、锰、泥炭、石膏等矿有一定的储量，开采前景广阔。　　锑是我县境内的优势矿种，也是开采利用获得经济效益最佳的矿种。已发现和探47 控明小型矿床一处，矿点6处，矿化点4处。其中水眼头小型矿床及四头山、瓦窑沟、银洞梁、大草滩、袁家湾等矿点和矿化点已被县乡镇企业开采利用。　　水眼头锑矿：矿区分为南北两个矿化层：其中南矿化层有矿体2个，矿化体4个，北矿化层有矿体6个，矿化体7个，以1—4个矿体最好，长49.8——328.4米，厚1.5—3.87米，形态呈似层状及透镜状，产状与地层基本一致。表内D级锑金属储量5604.14吨，表外锑金属储量491.05吨，属小型工业矿床。　瓦窑沟锑矿点：矿区共有10个小矿体，其中地表6个，平硐中4个。矿体长15——34米，平均厚度0.2—0.8米，形态呈扁豆状及脉状。产状为走向2950——3200倾向北东，倾角530—890。　　银洞锑矿点：矿区共有3个矿化层，其中1号矿化层长850米，厚3.69—28.96米，有6个矿体。矿体长91——136米，厚1.56—5.48米，其余矿体长25米—50.5米，厚0.48—1.11米，矿体形态呈似层状，透镜状。产状20—400<23—600。D级表内锑金属储量1204吨，表外7吨。　大草滩锑矿点：矿区共有矿体7个，矿化体6个，长6.5—15米，厚一般0.28——0.95米，最厚2.2米。形态呈脉状，产状以150—1750<53—750为主，次为3050<450。　　47 四头山锑矿点：辉锑矿主要见于破碎带中，矿点内共发现有4条矿化破碎带。主要的一处金矿破碎带长50—150米，宽2—6米，多呈脉状产出，最大脉长可达1—2米，宽0.2米。其它三个破碎带不具规模，矿化不均匀，以脉状和块状辉锑矿为主。　　沈家锑矿点：矿区仅见一个矿体和矿化体。矿化体长60米，宽10米。矿体位于矿化体中心，长40米，呈脉状产出。　　三岔沟锑矿体：矿区见体2个，矿化体4个，形态呈脉状产出，产状以50—570<43—600为主，均分布于断裂破碎带中及其西南侧。　袁家湾、关殿下、茅刺滩和罗家均属矿化点。　铜在县境内已发现铜矿点1处，铜矿化点6处。　　马盘山铜矿点:矿区共见2条矿带。其中南矿带矿长约1000米，宽1—5米，由7个矿体组成，形态呈脉状，走向北北西，倾向北东东，倾角70—800。北矿带断续长800米，宽0.5—3米，由3个矿体组成，形态呈脉状，产状2400<850，部分倾向北东。铜金属储量3535.24吨。　　赵家沟、铜厂、槽子里、孙家山、林家山和成家山均属矿化点，在此略。　　铅、锌在县内仅发现铅锌矿点1处，铅锌矿化点1处。　　兴化铅锌矿点:矿区共有3个铅锌矿体，均呈透镜状产出。Ⅰ号矿体长40米，厚3.3米，产状3470<790。Ⅱ、Ⅲ号矿体长20—36米，厚3.1—3.6米，产状分别为3450<250和3470<350。铅金属储量449吨，锌金属储量757吨。　　张家沟铅锌矿化点，在此略。47 　　多金属矿在县内仅见4处。　　堡子梁多金属矿点:矿区共有13个矿体，其中铜矿体2个，铅锌矿体6个，锌矿体5个。Ⅰ、Ⅱ号矿化带均产于F2断裂构造中，Ⅲ号矿化带产于F1断裂构造中。求得表内D级金属锌142.36吨，金属铅74.45吨，表外金属锌325.37吨，金属铅5.48吨，金属铜7.82吨。　代家庄多金属矿点:目前由省第五勘探院进行地质勘探，资料暂缺。　　老家山和鱼鳞沟多金属矿化点。丰富的资源需要外运，过去道路难，现在随着兰渝铁路及成兰铁路的通车，资源外销已经不再成为问题，随着往来客商、旅游人群的增加，宾馆酒店业有着巨大的市场，而作为兰渝铁路及成兰铁路枢纽的X更需要高档次、高品位的酒店形成更加良好的服务。综上所述，X大酒店的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。（二）市场供求分析从目前X现状来看，宾馆住宿业，尤其是高档次、高品位的酒店目前为零，市场一片空白，乃至X县城，仍然有巨大的市场空间亟待开发。（三）本项目优劣势分析项目有着极大的市场潜力。47 二、本项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着X整个经济环境的逐步改善和旅游产业的快速、稳定发展，宾馆业的繁荣也是指日可待。X县X作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于旅游目的地的X大酒店，更会为X县旅游房地产业增添新的亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。第三章项目定位一、主题定位X大酒店—重游革命圣地，一睹自然风光二、功能定位三星级宾馆，满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。（一）开发该项目目的定位：1．投资收益的最大化2．提升X大酒店的品牌形象；47 3．为X成为省内旅游重点区域做出贡献；4．增强在市场竞争力；5．增强客户满意度，提升客户重复入住率；（二）项目开发的市场需求定位1．总体接待能力的需求，尤其是满足节假日的客房需求；2．对多功能厅和现代化会议设施的需求；3．需求更多的独家休闲和VIP空间；4．需求更多的文化活动和短程旅行活动。（三）行业发展趋势项目影响通过项目建设，创造更完美、更能迎合市场需求的度假酒店：1．规划、设计大面积的客房和可灵活组合的套房；2．高质量的建筑、漂亮的外立面和更精细的室内装饰；3．体现与其它酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源的吸引力，提高市场竞争力；4．招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准；5．增加康体和健康设施；（四）公共的配套条件建立完善的公共配套设施。三、市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。国内外游客、以收入中高层为服务对象、包括旅游者、47 往来高收入客商。（一）注重生活质素的成熟家庭行为及性格特征该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。家庭拥有一定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期，具有一定的社会地位，容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生购买行为。日常酒店管理a.酒店的客房、餐饮、康乐、会务、培训等日常营业；b.酒店各项设施、设备的日常维护、维修及其改造；c.酒店的宣传广告及公关促销活动；d.酒店人力资源管理；e.酒店的安全防护；47 f.培训、服务水准提升。客房物品配置当酒店竣工开业后，除客房家具、电器及布草外，经营管理公司将为每间客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信纸、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉签、沐浴液、香皂、洗头液、浴帽、润肤露、洗衣袋、垃圾袋、卫生纸等。（自用型客房仅作一次性配备）（二）财力雄厚人群行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。回复年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。节奏缓慢．配套服务细意周到、环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。经济实力及消费习惯虽然逐步进入“无收入”的阶段，但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子。期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻一族要多，拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。四、项目建设方案及规划设计定位（一）总体规划设计特色本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士、有一定经济实力的往来客商提供一个高档的休闲度假酒店。本项目设计为一幢“一”47 型分布的建筑物，楼高十三层，“一”型建筑物围合部分，组成中心园林，周围有停车场及绿化带，形成良好的园林式酒店。（二）建筑设计与规划定位1．标高大多数的建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面积高以上；2．景观与朝向酒店坐北朝南，顺应夏季主导风向。3．地形利用地形平坦，无障碍，充分利用。4．规模与设计（参见《技术经济指标表》）项目酒店主楼12层，框剪结构，酒店裙楼4层，职工宿舍3层，框架结构，客房建筑面积7006.95平方米，会议中心1280平方米，餐饮中心1280平方米，综合服务、行政办公及商务中心1280平方米，职工宿舍1300平方米，门卫40平方米，设备层、锅炉房及浴室300平方米。可房间数108间，接待人数198人，其中：标准客房90间，豪华套房18套。要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。5．建设与装修高标准建设。针对X大酒店项目特点，充分利用资源优势，将其建成X三星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。建筑采用框架结构，户型以标准间为主，配以少量套房47 ，以适用不同客户的需求。户型面积从26m2到60m2不等。装修：全部按三星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备的设施、用品。6．设计意图和要求：a.充分利用阳光，与自然风光结合，创造舒适宜人的荫凉环境；　b．创造一个有自然园林气息的室内外空间，提供高质量的、令人身心舒畅的停居环境；c.建筑风格、园林风格统一并相互陪衬，相得益彩，符合地方个性和气候特征；d.结合环保设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系统。　本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充分体现自然园林效果。（三）功能分类及房型设置定位1、功能分类本项目总建筑面积约13766.95平方米，其中：项目酒店主楼12层，框剪结构，酒店裙楼4层，职工宿舍3层，框架结构，客房建筑面积7006.95平方米，会议中心1280平方米，餐饮中心1280平方米，综合服务、行政办公及商务中心1280平方米，职工宿舍1300平方米，门卫40平方米，设备层、锅炉房及浴室300平方米。可房间数108间，接待人数198人，其中：标准客房90间，豪华套房18套。要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。2、房型设置47 标准客房90间，豪华套房18套。要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。五、价格定位该项目的价格策略建议应利于最大限度地吸纳客户。具体定价建议如下：标准客房140元/间；豪华套房198元/套第四章投资估算和资金筹措一、投资估算总建设投资3415.6万元固定资产投资3178万元（其中土地成本130万元）流动资金投资220万元总建设成本费用列项A、土地费用：130万（含过户）B、其他费用：202.1万（含规划设计、报建、勘探测量、水电配套）C、建安费用2031.59万元，D、装修费用642.64万元二、资金筹措●自筹资金：2016万（用于土地成本、前期及土建）47 ●银行贷款：1400万元固定资产总投资估算表工程名称：XX大酒店序号工程和费用名称估算价格（万元）合计技术经济指标（元）　　建筑工程安装费用设备费用其它费用单位数量单位造价　建设项目总投资　　　　3048　　　　固定资产投资　　　　2934　　　一建安工程费用20325.2052.000.002089　　　1主楼及附属楼（建安工程）1903　　　　　1376713831.1土建1702　　　　M21376712371.2给排水63　　　　M213767461.3消防50　　　　M213767361.4暖通33　　　　M213767241.5电气55　　　　M213767402主楼及附属楼（建筑设备）05.2052.000.0057.20M213767422.1电梯　3.0030.00　33.00部8412502.2空调　2.222　24.20台3207564附属设施1280.000.000.00128.31　　　　停车场及道路硬化40　　　40.21M2670260　绿化64　　　64.10M24931130　大门24　　　24.00座1240000二主楼及附属楼（装修）643　　　　M213767467三工程建设其他费　　　202.10202.10　　　1建设单位管理费　　　41.7841.78　　　2工程地质勘察费(0.7%)　　　12.0012.00　　　3工程设计费　　　41.3041.30　　　4预决算编制审查费　　　8.368.36　　　5施工图审查费　　　3.443.44　　　47 6工程监理费　　　73.1173.11　　　7招投标交易费　　　2.402.40　　　8工程审计费　　　8.368.36　　　9工程保险费　　　6.276.27　　　10咨询服务费　　　3.443.44　　　11施工安全技术服务费　　　1.651.65　　　四预备费　　　114.54114.54　　　1基本预备费　　　114.54114.54　　　五建设项目总投资　　　　3048　　　第五章财务评价与社会效益分析一、客房经营收入开房率=酒店客房年实际出租总房间数÷（自然营业天数×可出租房间数）×100%；年平均房价=酒店年客房经营收入÷年实际出租总房间数；酒店年客房经营收入=年开房率×年平均房价×可出租房间数×年自然营业天数。二、经营管理成本经营管理成本包括“1、营业费用16%2、营业税金及附加5.5%3、管理费用4%47 4、财务费用1%5、其他6%基本运行管理费：基本运行管理费用＊管理人员、保安员、园艺工、清洁工及其他服务人员的工资、住房、医疗、社会保险、奖金、津贴和福利；＊园林等公共场所及设施的保养和维修；＊公共场所的用水、用电；＊公共场所、公共设施购买保险的费用；＊为提供管理而产生的运输交通、通讯和邮资费用；＊办公费；＊工作制服及其清洁费用；三、盈亏平衡分析本项目正常年份客房收入501万元，餐饮收入430万元，其他收入180万元，三项合计年1111万。由前分析得知本项目总建设费用为3415万元，固定成本费用362万元，故此，本项目盈亏平衡点为：盈亏平衡点=总建设费用/总销售收入46%就是说本项目如果实现了46%的销售率就可以保证本项目的总投资成本全部回收。47 四、社会效益分析本项目的成功开发，可以改善X县X的综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及房地产消费起到双重积极的作用，同时也为X县市旅游房地产的开发和运作提供了宝贵的经验，为X县房地产开创了一条新的发展思路。这也是本项目的社会效益所在。第六章结论通过以上的分析和策略，我们发现，项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。47'