地产开发有限公司可行性研究报告 107页

'目录第1章总论41.1.项目背景41.2.项目概况81.3.结论与建议13第2章项目投资环境与市场研究152.1.投资环境分析152.2.房地产现状分析192.3.市场预测262.4.项目SWOT分析362.5.项目市场定位40第3章建设规模与内容433.1.建设规模433.2.建设内容44第4章场址选择与建设条件454.1.场址现状454.2.建设条件48第5章建筑方案与辅助工程535.1.建筑方案535.2.辅助工程56第6章节水节能措施626.1.设计依据626.2.节水与节能措施62第7章环境保护与安全消防667.1.环境保护措施667.2.劳动安全与消防、安防66第8章组织机构与人力资源配置69107 8.1.组织机构698.2.人力资源配置698.3.人员培训70第9章项目实施进度719.1.项目开发期719.2.项目实施进度安排719.3.项目实施进度表（横道图）729.4.项目实施过程控制措施72第10章项目招投标7410.1.招标范围7410.2.招标组织形式7410.3.招标方式7410.4.招标公告发布74第11章投资估算与资金筹措7611.1.投资估算的范围7611.2.投资估算的依据7611.3.投资成本费用估算7711.4.资金来源与运用分析78第12章财务评价8012.1.项目评估依据8012.2.财务评价基础数据的选择8012.3.财务评价81第13章风险分析8513.1.风险因素识别8513.2.风险评估方法8513.3.风险防范对策87第14章结论与建议8814.1.结论8814.2.建议89107 附表：附表1项目总投资估算明细表附表2投资计划与资金筹措表附表3销售收入与经营税金及附加估算表附表4损益表附表5全部投资财务现金流量表附表6资金来源与运用表附表7资产负债表附表8敏感性分析表附图：项目总平面图107 第1章总论1.1.项目背景1.1.1.项目名称“百合御都”建设项目1.1.2.承办单位概况单位名称：XX房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：800万人民币实收资本：800万人民币法定代表人：单位住所：X九华经济区响水乡星沙村工商注册号：经营范围：房地产开发和经营（凭有效资质证经营）。承办单位简介：公司成立于2009年10月26日，自成立以来，恪守“自信、自立、自强”的经营理念，精心打造X品牌，使企业不断发展壮大。公司员工平均年龄在25-35岁之间，文化程度绝大多数在大专以上，拥有一支具有雄厚实力和较强操盘能力的专业团队，建立了较为健全的法人治理结构和经营管理体系，并逐步走向ISO9000质量管理体系，实现了办公自动化、管理规范化、经营市场化。1.1.3.可行性研究报告编制依据107 ⑴与委托方签订的咨询协议；⑵国家及地方有关行业规范、规程、标准；⑶国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；⑷国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；⑸建设部2000年9月18日发布的《房地产开发项目经济评价方法（2000年版）》；⑹X市城市总体发展规划；⑺九华工业园总体规划；⑻其它相关文件、规范、规程及强制性条文。1.1.1.编制范围依据国家有关政策、法律、法规，对项目建设的概况、项目的市场状况、项目建设规模及建设内容、场址选择、工程方案、节能节水、环境影响评价、劳动安全卫生、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务评价等方面进行全面论证。1.1.2.项目发展背景及理由X九华经济区是以汽车及零部件和IT产业为主导的特色产业区，位于长株潭城市群中心腹地，是X市“两型社会”建设的先行区，东临湘江生态经济风光带，西靠X大学，南距X107 市中心区5公里，北距长沙市中心区27公里，境内上瑞高速公路横贯东西，长潭西线高速公路连接南北，湘江黄金水运通江达海，其得天独厚的区位和交通优势引得X市各大开发商纷纷竞逐这块投资热土。近年来，随着大批项目和企业进驻九华工业园，工业园道路、天然气、自来水、电力、电信等基础设施不断完善，超市、专业市场、医院、学校等各类生活配套和商业配套已初具规模，社区环境不断成熟，人口密度不断增加，也无形中为园区房地产业发展提供了良好的基础，同时地价也在不断攀升。作为X市新崛起的经济园区，九华示范区保持高速增长并领跑X经济，从2003年11月成立以来，九华已迅速成长为X最具活力、最具发展潜力的园区，成为X经济新的增长极。今年1-5月示范区内房地产销售总额达5.98亿元，比去年同期增长70%，收取各项规费307.5万元，同比增长325%，代征房产契税471.1万元，同比增长236%，发放各类房产证1012宗，同比增长84%。九华示范区总体规划范围为响水乡所辖范围，规划区总面积138平方公里，2015年城市人口将达到25万人，远期预计达60万人。随着城市人口增长及高品质居住的需要，区域内房地产市场的刚性需求日益凸显，目前多家房地产开发企业都在九华开发立项，九华正朝着产业新区、滨江新城的目标阔步迈进。在此背景下，位于本地地产开发公司，XX房地产开发有限公司抓住机遇，希望为家乡经济建设开发做出一份贡献，特提出建设九华“百合御都”项目。本项目集居住、商务、观光于一体，项目的实施将为推动城市化地建设步伐，促进房地产等配套服务业的快速发展，展示107 “两型”理念，提升城市形象做出贡献。1.1.项目概况1.1.1.拟建地点项目位于X九华示范区规划中的富洲路以东，奥迪路以北，乐塘路以西的范围内。1.1.2.建设规模与目标本项目主要建筑为住宅、商铺和公共服务配套用房，总用地面积103,083.00㎡（154.62亩），总建筑面积390,489.40㎡，其中计算容积率面积308,411.80㎡，包括：住宅建筑面积277,751.80㎡，商铺建筑面积27,392.00㎡，会所建筑面积764.00㎡，幼儿园建筑面积2,504.00㎡；不计算容积率地下室面积82,077.60㎡，包括：地下车库建筑面积76,058.00㎡，公共服务配套用房4,390.40㎡，加空花园面积1,629.20㎡。项目建设是为推动九华示范区新型城市化地建设步伐配套开发的，最大程度优化利用景观资源集居住、商务、观光为一体的综合性生态住宅项目。1.1.3.主要建设条件⑴符合城市总体规划本项目符合X市城市建设总体规划和土地利用规划，贯彻了X市“城市中心东移，沿江向北发展”，加快九华示范区发展，促进长株潭“两型社会”建设的城市发展战略。⑵消费基础和市场条件成熟107 评价房地产项目的消费基础和市场条件，主要评价目标消费群的人均可支配收入和人口规模。2010年X市城镇居民人均可支配收入为18059元，2011年上半年，居民收入稳步增长，全市城镇居民人均可支配收入达10338元，农村居民人均现金收入为5572元，分别增长13.7%和22.3%，位居全省第三，预计2011年X城镇居民人均可支配收入将达到2.5万元。随着九华示范区基础设施和生活配套设施的改善，入驻园区的企业和学校不断增加，示范区人口规模不断扩大。另外，随着交通条件的不断改善以及长株潭城市群“两型社会”建设进程的加快，九华与长株潭三个城市的距离将不断缩短，为长株潭城市居民到本项目区购房提供了良好条件。本项目建设所需的市场条件和消费基础已经具备。⑴区位和市政条件优越项目位于九华组团南部住宅用地规划区。九华示范区既是X市最重要的工业园区，也是X联系长沙的“桥头堡”。项目场址经富洲路和长潭西线使得九华到长沙近在咫尺，富洲路直接与X市区相连，区位和市政条件优越。⑵社会效益显著本项目贯彻了X市政府关于“城市中心东移，沿江向北发展”的城市发展战略，加快了长株潭城市群中心腹地——107 九华地区的建设步伐，提升了示范区的整体配套水平，是打造九华宜居新城，提升九华的城市品位和现代化程度的需要，为市民创造了舒适、环境优美、设施完善的精品绿色居住小区，创造了新的城市景观，大大提高了九华乃至长株潭城市群的居住品质。本项目的实施并能为国家及地方增加税收，带动建材、商业服务、交通运输等相关行业经济的发展，商铺开发可提供新的就业岗位，减轻政府安置城镇待业人员及下岗职工的就业压力。本项目建设对促进城市经济繁荣，维护社会稳定具有积极意义，社会效益显著。1.1.1.投资估算与资金筹措经估算，该项目总投资为168,506.08万元，其中土地费用23,947.89万元、前期工程费用16,435.59万元、房屋开发费109,618.31万元、不可预见费6,774.82万元、其它费用3,310.09万元、项目开发费用8,419.38万元（销售费用3,066.24、管理费用3,066.24）。本项目建设所需资金168,506.08万元，来源为自筹资金47,012.73万元、银行贷款23,000万元、销售回款98,493.35万元。1.1.2.项目开发计划本项目计划分4期开发，每期销售周期3年，交叉进行，从项目前期拿地开始，整个开发周期从2011年8月到2017年10月结束，整个项目开发销售历时5年3个月。具体每期开发计划安排如下：⑴一期工程进度计划(2011年8月-2012年10月)总用地面积29,985.00㎡，其中：建筑占地面积4,538.10㎡、绿地占地面积12,264.00㎡、道路占地面积9,164.00㎡、其他设施占地面积4,018.90㎡；总建筑面积49,664.00㎡，其中：住宅23,520.00㎡、商铺14,988.00㎡、地下车库建筑面积11,156.00㎡。⑵二期工程进度计划(2012年8月-2013年10月)总用地面积56,713.00㎡，其中：建筑占地面积14,960.00㎡107 、绿地占地面积23,196.00㎡、道路占地面积6,890.00㎡,其他设施占地面积11,667.00㎡；总建筑面积263,964.00㎡，其中：住宅160,049.00㎡、商铺28,000㎡，地下室建筑面积75,915.00㎡。⑴三期工程进度计划(2014年8月-2016年1月)总用地面积86,644.00㎡，其中：建筑占地面积23,080.00㎡、绿地占地面积35,438.00㎡、道路占地面积8,262.00㎡、其他设施占地面积19,684.00㎡；总建筑面积402,423.00㎡，其中：住宅267,508.00㎡、商铺8,030.00㎡、地下室车库建筑面积126,885.00㎡。⑵四期工程进度计划(2015年11月-2017年10月)总用地面积92,747.00㎡，其中：建筑占地面积21,060.00㎡、绿地占地面积37,934.00㎡、道路占地面积11,746.00㎡、其他设施占地面积22,007.00㎡；总建筑面积420,165.00㎡，其中：住宅278,206.00㎡、商铺10,000.00㎡、地下室车库面积131,959.00㎡。表1-1每期开工面积、开工竣工及销售时间计划表项目分期开工面积㎡开工时间竣工时间开盘时间售罄时间一期29,9852011年8月2012年10月2012年2014年二期56,7132012年8月2013年10月2013年2015年三期86,6442014年8月2016年1月2014年2016年四期92,7472015年11月2017年10月2015年2017年合计266,0891.1.1.主要技术经济指标107 表1-2项目主要技术指标序号项目单位合计1期2期3期4期一主要技术指标1总用地面积㎡266,089.0029,985.0056,713.0086,644.0092,747.001.1建筑物占地面积㎡63,638.104,538.1014,960.0023,080.0021,060.001.2绿地占地面积㎡108,832.0012,264.0023,196.0035,438.0037,934.001.3道路占地面积㎡36,062.009,164.006,890.008,262.0011,746.001.4其他设施占地面积㎡57,556.904,018.9011,667.0019,864.0022,007.002总建筑面积㎡1,136,216.0049,664.00263,964.00402,423.00420,165.002.1计算容积率建筑面积㎡790,301.0038,508.00188,049.00275,538.00288,206.002.2.1其中：住宅（高层）㎡729,283.0023,520.00160,049.00267,508.00278,206.00商铺（多层）㎡61,018.0014,988.0028,000.008,030.0010,000.002.2.2不计算容积率面积㎡345,915.0011,156.0075,915.00126,885.00131,959.00其中：地下车库建筑面积㎡345,915.0011,156.0075,915.00126,885.00131,959.003总停车位（个）个8,880.001,070.001,716.003,118.002,976.00其中：地上停车位个232.0068.0050.0060.0054.00地下车库停车位个8,648.001,002.001,666.003,058.002,922.004居住户数户5,356.00620.001,032.001,894.001,810.00居住人数人17,140.001,984.003,303.006,061.005,792.005容积率2.971.283.323.183.116绿地率%40.90%40.90%40.90%40.90%40.90%7建筑密度%23.9%15.1%26.4%26.6%22.7%表1-3项目主要经济指标序号项目单位合计1期2期3期4期一财务数据指标1项目总投资万元168,506.0832,126.7234,653.5050,172.7151,553.162资金筹措万元2.1自有资金万元145,506.0829,12724,65340,17351,553自有资金率86.35%90.66%71.14%80.07%100.00%2.2银行融资万元23,0003,00010,00010,000银行融资率13.65%9.34%28.86%19.93%0.00%3年平均收入万元44,114.364,683.0018,753.7926,704.2022,227.624年平均税金及附加万元2,459.384,683.001,045.521,488.761,239.195年平均利润总额万元16,638.22-178.157,779.1810,643.548,697.856年平均所得税万元4,159.55-44.541,944.792,660.882,174.467年平均税后利润万元12,478.66-133.615,834.387,982.656,523.39二财务评价指标1项目财务内部收益率%42.94%107 2项目财务净现值万元39,054.303项目投资回收期年4.094投资利润率%9.87%5资本金利润率%11.43%1.1.结论与建议1.1.1.结论本项目作为九华示范区完善居住配套的综合性地产开发项目，各项基础条件已经具备，市场进入时机已经成熟，符合城市整体规划和国家相关法规、政策规定。项目能推动城市化建设，提高九华工业园的居住水平，提升九华乃至长株潭城市群的品位和形象，具备较强的市场竞争力，社会效益和经济效益明显，是一个效益好风险低的地产开发项目。经充分的比选论证，本项目无重大工程技术问题，经济、财务、社会、环境均可行。1.1.2.建议⑴项目主办方应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。引入竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业、监理单位等，以保证工程项目的质量和进度，使投资按预期计划进行，并满足可研报告中预期的目标。⑵制定系统化的运行管理制度，保证项目有序运行。⑶项目实施方应拓展其融资渠道，确保项目的顺利实施。107 第1章项目投资环境与市场研究1.1.投资环境分析1.1.1.X市社会经济发展状况1)主要经济指标①X市在行政区划上为中国的一个实质二级行政区划单位，即地级市，总面积5015平方千米，总人口283万。X市区限于岳塘、雨湖2市区，面积280k㎡，其中建成区面积78k㎡。2010年X市区人口96万，为湖南省第4大城市。与长沙、株洲两市实际城区直线距离均在20公里以内，是长株潭城市群的组成部分。②2010年X市全年实现地区生产总值894.01亿元，人均地区生产总值25876元。经济结构继续改善，三次产业结构为10.7:55.9:33.4。全市全年完成财政总收入75.67亿元。全年城市建设投资59.91亿元，城镇化率达65.9%。全年完成全社会固定资产投资633.26亿元，其中城镇以上固定资产投资576.37亿元。③X市园区经济不断做大做强。目前全市拥有国家级高新区1个，省级园区和“两型”建设示范区5个，入园企业达841家。2010年，全市园区规模工业企业实现工业增加值185.89亿元，占全市规模工业增加值比重达41.2%。全年共实现进出口总额21.59亿美元，同比增长51.1%。其中出口总额7.77亿美元，增长47.6%；进口总额13.82亿美元，增长53.1%；107 共接待国内外旅游者1634.65万人次，实现旅游综合收入94.79亿元，同比分别增长31.4%、50.7%，园区正成为X工业的最大亮点和重要支撑。1)X市人文、地理、交通状况①气候宜居，环境优美X市属“大陆型中亚热带季风性湿润气候”，雨量丰沛，光、热、水基本同季，非常宜居。市区拥有和平公园、雨湖公园、菊花塘公园、岳塘公园等多个生态公园，白石广场、东方红广场环境优美，是市民休闲娱乐的城市客厅。②文化底蕴深厚,人文资源丰富韶山是红色旅游的重要景区。乌石镇是彭德怀的故居所在地。隐山是尚未开发的文化景点，周敦颐、胡安国胡宏父子都曾定居于此，被称为湖湘文化的发源地。市区的雨湖公园、白石公园、东方红广场是市民休闲及户外娱乐运动的主要场所,其他历史古迹还有关圣殿、鲁班殿、望衡亭以及湘乡云门寺等。③教育配套良好X市是湖南省高等教育的次中心，共有综合性国家重点大学——X大学，以及湖南科技大学、湖南工程学院、X职业技术学院、湖南城建职业技术学院等5所全日制高等学校。④水陆空立体交通网络，非常便捷公路方面，X107 处于107与320两条国道及京珠、上瑞两条高速公路的交汇点。长潭西线高速、潭邵高速已经开通。全市公路路网密度为45.4公里/百平方公里，平均每万人占有8.3公里，大大高于全国平均水平，居湖南省第一位。铁路方面，湘黔铁路通过，京广铁路掠过市境东北，与枢纽株洲站（铁路30公里）以及湖南省会长沙站（铁路50公里）很近，所以火车客运一般需要到株洲站或长沙站转乘。市行政中心离规划中的湖南铁路客运枢纽新长沙站直线距离37公里，离新株洲站直线距离12公里。航空和航运方面，X通过上瑞、京珠、长沙机场三段高速公路连接长沙黄花国际机场，距离仅50公里。水运发达，湘江具有千吨级货轮通行能力。1)长株潭一体化和“两型社会”建设在长株潭一体化建设中，X定位为中南部城镇群的中心城市，为湖南省的科教副中心，生态式的现代工业城市。属于长株潭规划的一级开发轴，随着长潭西线的拉通，城市轻轨和湘江风光带的规划，长株潭30分钟经济圈已基本形成，X的区位优势更加明显，辐射面更大。长株潭城市群是“两型社会”建设综合配套改革试验区，将成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，成为湖南省经济发展的核心增长极、高新技术产业集聚区。X区域位置优势、产业发展良好，发展潜力巨大。在今后，长株潭“两型社会”建设将倾向于居住设施齐全等大型开发项目，这意味着土地将得到更大化地利用，环境配套将会更加优美。长株潭城市群快速发展的新契机，也将带来房地产行业全新发展机会。107 1)X市社会经济环境对本项目投资的影响①X具有良好的经济基础，经济增长的质量和效益稳步提升，是房地产业健康发展的重要保障；X的人均可支配收入比较高，为房地产发展奠定了良好的市场基础。②X具有良好的居住环境和人文资源，是许多湘籍外地人士回乡置业的主要原因。③X凭借良好的教育基础，使一部分湘籍外地人士考虑到小孩的教育在X投资置业。④便捷的交通系统，缩短了长株潭之间的距离，同时使长沙和株洲客户来X投资置业更为方便。⑤长株潭一体化成为X未来的城市发展主题。与长沙、株洲实现交接，接受长沙和株洲的带动效应将越来越大，必将扩展到各个产业链，作为热门产业的房地产业必将进入融城战略，未来X房地产更多带有长株潭金三角整体发展特色。⑥建设宜居城市、文明城市和生态园林城市，成为X城市发展目标，对于提升人居环境是一大利好，将促进住宅产业的发展。⑦沿江风光带的实施将带动房地产市场发展。纵观各水畔城市，临水地产价值均高于其他版块。湘江沿江地产依托风光带成熟，有利于带动房地产市场的价格走势和开发品质。1.1.1.房地产市场发展现状1)中国房地产市场现状107 2011年上半年，中国政府对房地产市场的调控政策频出，本轮调控属于结构性调整，“有保有压”，重点在于使房价涨幅可控。上半年的调控政策，对于居民的刚性需求影响不会太大。上半年中国房地产市场表现为：面对消费者，品牌是提供优质产品、履行服务承诺的信心；面对政府，品牌是承担社会责任、提升城市价值的信心；面对投资者，品牌是具有良好经营业绩和获得较高投资回报的信心。因此品牌铸就了企业的独特竞争力，成为中国房地产企业在这一轮深度调整中获胜的关键。对于土地市场而言，由于土地财政的重要性依然不减，为实现供地计划的完成率，相对而言，二线发展中城市的市场表现较为稳定，优于发达城市，下半年各地有望迎来土地供应的增加。1)X市房地产市场现状2010年上半年，X市房地产开发投资、房屋施工面积、新开工面积和房屋竣工面积等较同期有较快增长。2011年上半年，X市房地产市场始终保持健康的发展态势，商品房供应充足，销量稳健。国家不断出台的房地产宏观调控政策，促使开发商从一线城市向二、三线城市转移，促进了我市房地产市场繁荣。九华房地产市场十分活跃，成为市民购房置业新的热点。1.1.房地产现状分析1.1.1.住宅市场整体运行情况1)住宅开发投资增长较快2010年，107 全市房地产开发投资59.91亿元，增长24.3%。商品房屋施工面积、竣工面积、销售面积分别为907.62万平方米、145.21万平方米、201.64万平方米，分别增长35.6%、7.8%、14.3%。由此可见，X市住宅投资增长速度较快，其原因在于住宅刚性需求的支撑。2)住宅市场供求基本平衡2010年上半年，X市商品房供销比为0.93:1，商品住房供销比为0.88:1，供求基本平衡，供应量小于销售量。从数据中可以发现，住宅产品相对于其他房地产产品而言，供销比相对更小。说明住宅产品的供给与市场需求的差距相对较大，住宅开发的市场空间比其他房地产产品更大。3)商品房供应和销售同比均为增长的态势从下图可见，今年上半年X市商品房批准预售面积为145.08万平方米，登记销售面积为93.44万平方米，供需比为1.55:1，供应量大于需求量；在1-6月期间，1月和4月尤为明显，供需比分别为2.59:1和1.98:1。而在2010年底，X市商品房供小于求，供需比为0.96:1。图2-1X市上半年商品房供应情况107 数据显示，上半年X市商品房供应和销售同比均为增长的态势，但供应增长的幅度远远大于销售增长的幅度，广大消费者面对供应充足的市场，购房热情并未出现高涨，究其原因是频频出台的楼市新政，抑制了刚性消费，抬高了投资门槛，不断上调的存款准备金率冻结了大量的银行资金，增加了融资难度。4)商品住房供应量较大，住房消费者受契税政策调整，十分理性。受国家不断出台的房地产宏观调控政策及不断上调的存款准备金率影响，上半年X市商品住宅房成交量在2月份出现下降，但3月份以后逐渐上扬。商品住房成交量则呈现平稳的上升趋势。说明尽管房地产市场处于楼市调控政策背景下，但居民对住宅产品的刚性需求依然坚挺，这种需求刚性将长期支撑住宅市场的发展。图2-2X市上半年商品住宅房供应情况2011年1-5月，X市商品房销售均价为3341.45元/㎡，其中商品住房销售均价为3134.61元/㎡，与去年全年均价（2853元/㎡）相比，同比增长9.87%。5月，X市商品住房销售均价为3451.8元/㎡。107 住宅价格的稳步上升体现了X房地产市场稳健发展。X房价虽然是有所上升，但相对其它同类型城市，房价还是很低的，这说明X房地产市场有着潜在的发展空间。分户型价格来看，2011年上半年，X市共销售商品住宅7418套，销售主力价位段为3000-3500元/平方米，共售2494套，占总量的33.62%；其次是3500-4000元/平方米以下的价位区间，共售2199套，占总量的29.65%。图2-3X市上半年商品住宅房户型价格供应情况从户型来看，在2011年上半年间，90-144平方米面积段的商品住宅共销售4850套，占65%；其次，60-90平方米的小户型也逐渐"升温"，共售1154套，占15%；60平方米以下的超小户型也"浮出水面"，共售636套，占9%；144-180平方米的中大户型，售583套，占8%；而180平方米以上的超大户型，仅售195套，占3%。总体来讲，从户型的销量及库存量来看，最畅销的户型面积库存最多，在一定程度上保障了下半年的供应，有利于下半年商品住房市场的健康发展。107 图2-4X市上半年商品住宅房不同户型销售走势图5)大部分区域新开盘住宅产品销售量“势均力敌”，九华房地产市场十分活跃，成为市民购房置业新的热点。从三个区域的商品房销售数据可看出，九华区商品房市场活跃度明显增加。2011年上半年，九华区商品房批准预售面积达到43.09万平方米，其中，商品住宅批准预售面积为34.74万平方米；商品房登记销售面积达到26.63万平方米，其中，商品住宅登记销售面积为25.38万平方米。从数据显示，九华房地产市场已经成为我市广大市民的消费热点，由于长潭西线的连接，该区域的别墅类项目，如百嘉信·富遥天下、逸墅庄园成为长沙市民投资消费的首选，此外九华管委会推出的鼓励房地产开发的优惠政策吸引了大批开发商投资开发。表2-1商品房分区销售数据（单位：万平方米）107 结论：综合上述数据，X楼市没有泡沫，房价稳中有升，基本面良好，房地产产品特别是住宅产品的刚性需求由于受政策调控，买房者暂时较理性，但随着X经济的发展，刚性需求很大。另外X市楼市存在发展不平衡，无论从房价还是销售量来看，河东明显高于河西，这源于X市的城市中心东移的发展方略。1.1.1.X市住宅市场微观特征分析通过对X市房地产市场的调研和分析，发现其具有以下微观特征：1)产品供应和销售仍以大户型为主，但消费者选择小面积户型的趋势明显，说明消费者有一定的购买能力，但购房观念正在发生改变，由过去的重面积向重品质转变。从下图可以看出，随着房屋价格的提高，以及房地产产品品质的提升，X市近年来居民对于房屋套型面积的需求由大户型向中户型逐渐转变。图2-5X市2011上半年不同套型新建商品住房供求图107 2)住宅供给类型逐步多样化，高层建筑得到市场广泛青睐，以板、塔结合的带电梯公寓为主流。高层住宅的开发量所占比例的增长，促使开发成本提高，拉升了整体房价，也使得X房地产开发的整体素质有所提高，同时也拉动房价提升。3)住宅项目的产品类型以中、大户型的二居、三居产品为主流。4)住宅项目依据产品力定价，楼盘营销较为理性，以产品力为核心竞争力，区域房地产项目属于原始营销阶段，缺乏感性诉求。5)市场放量增速放缓，主流产品同质化现象严重。6)开发商未能重视产品的整体规划设计、户型设计等产品因素和有效目标消费群体需求。随着人口的快速增长和城镇化水平的提高，存在较大的刚性需求空间。7)外地购房者成购房主力，长沙、株洲来X置业的客户增多。随着长株潭三市融城步伐的稳步推进，城际交通的不断完善，30分钟经济圈已逐步形成，X市商品住宅以交通便利、性价比高、生态宜居等特点不仅引起了长、株等周边城市居民的关注，还吸引了省外一线城市的消费者来潭投资置业。2011年上半年，本省居民在潭购买商品住宅占X商品住宅销量的94.06%，长株潭范围内，本市居民在潭购买商品住宅占X商品住宅销量的54.97%，X县占20.45%，湘乡市和韶山市分别占4.65%、0.98%，长沙市占3.25%，株洲占1.21%；外省居民在潭购买商品住宅占X商品住宅销量的5.94%，其中，广东省占量较高，为1.32%，湖北省为0.61%，浙江省0.46%。107 图2-42011上半年X市商品不同地区购买力分析图8)随着长株潭城市群建设和高速交通网络的形成，城市中心向北、向东移动的趋势明显，住宅郊区化进程正在加快。9)河东河西发展不平衡，河东作为市场热点高度活跃，将集中X市的主体的开发销售供求量，同时沿江地产带将形成新兴的特殊地产板块，成为X品质楼盘和中高档地产的集中区域。10)高档楼盘尤其是别墅的发展将有所限制，中档楼盘成为供应主体，中高档楼盘市场成为各开发商的利益实现点和市场热点，竞争最为激烈；中低和低档次楼盘由于价格优势和客户层面广，供不应求成为必然。1.1.市场预测1.1.1.中国房地产市场宏观预测1)经济后续增长依然存在风险107 当前我国经济势头依然良好，但一些不确定因素越来越影响到对未来经济发展的预期。从外围经济来看，次贷危机的影响还未完全消除，欧洲主权债务危机又冲击欧洲经济及欧元价值，使欧盟经济体复苏面临着巨大的不确定性，对我国经济的负面影响亦不容忽视。人民币对欧元大幅升值，给产品出口欧洲造成较大的成本压力，加之欧洲进口商获得贸易信贷能力下降等因素影响，都将对中国出口的持续恢复构成阻力。统计局最新发布的经济数据显示，2010年第二季度全国GDP增速为10.3%，较第一季度的11.9%出现下滑；同时公布的6月份CPI、PPI、工业增加值等各项经济指标均出现同比回落。除受到欧洲债务危机拖累的外贸出口外，国内经济结构调整，淘汰落后产能必将在短期内直接影响经济增长；而在上一轮抵抗经济危机中功不可没的固定资产投资也极有可能在房地产调控中伴随房地产行业投资增速的减缓而下降。在各方因素的影响下，国内通货膨胀压力以及经济增长放缓的风险依然存在。2)后续政策调控将着眼于楼市中长期的发展外围环境再度出现波动让正如火如荼推进的中国经济结构调整面临考验，而更考验的似乎还是楼市调控的决心和智慧。尽管第二季度经济增速有所放缓，但依然保持在较高水平，消除了此前担忧此轮严厉的房地产调控政策或会对经济增长造成威胁的疑问；同时，目前政策对楼市的调控效应已经初步显现，楼市正在朝着调控的预期转变。因此，为达到调控的预期结果，调控政策不会马上放松，但是进一步推出更加严厉的房地产调控政策的可能性也不大。107 5月国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》的发布、国务院批转发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中明确“逐步推进房产税改革”，都成为了楼市调控持续的有力佐证。但稍加留意，不难发现此番提出的虽然是此前最令房地产行业色变的“土地增值税清算”和“房产税”，但政策的出台并没有预想中来的猛烈：自从2006年国家税务总局强调对土地增值税进行清算后，具体执行层面始终存在空间，而各地执行力度也并未受到严格监督，《通知》的发布显然是对此前政策的补充说明，现阶段于市场而言是对持续调控决心的低调表态，而其长远意义则在于对现有税种执行标准的完善，但具体效果仍有赖于执行的力度。至于“房产税”，尽管全面展开还存在这样那样的问题和阻碍，但明确的纳入国家层面，令讨论多年的住房保有环节征税成为可能，其重要意义也在于中长期抑制房地产投机、投资需求从而规避房价大起大落，而另一方面也有望成为解决地方“土地财政”的突破口之一；其当下出台的积极作用仍在于表达政府调控楼市的决心并未因外围环境的变化而动摇，且对于市场中投资投机性需求的威慑也将不容小视。而针对此番调控中对市场影响最大的信贷政策是否有松动的疑问，7月12日住房和城乡建设部、银监会、国资委三部委分别重申将继续贯彻国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策措施，严格执行差别化的信贷政策。这也预示了在房价回落没有达到预期的情况下，调控政策将继续发挥对房地产市场的影响。107 如此看来，既要维持楼市调整的阶段性成果，又要避免用力过猛，那么着眼于楼市中长期健康稳定发展的政策措施或将成为后续调控的主流。由于继续出台临时性的打压政策可能性不大，而官方“坚决贯彻楼市调控”的一再表态也可以成为短期内政策不会放松的依据。至于纳入国家经济改革层面的“房产税”的重要意义也在于中长期抑制房地产投机、投资需求从而规避房价大起大落；保障性住房的推进短期内虽然不能快速有效的影响市场，但有利于房地产市场的长期稳定发展。3)价格有望继续调整引导需求释放随着调控政策的落实，当前市场土地供应的加大、楼市供不应求的情况将有望一定程度得到缓解，房价继续上涨预期受到遏制，投机性需求被有效抑制甚至离场。从这一层面上来说，调控政策已经呈现了其初步效果。当前市场的量跌价滞一方面表明了开发商在当前并没有面临大的资金压力，因而也没有降价销售的动力。从年中一手市场的反应来看，尽管多数开发商在资金状况允许的情况下少有对存量供应整体打折促销的情况，但新开楼盘已经纷纷调低价格预期，多数新推出的楼盘价格已经出现回落，二手房也出现了议价空间。另一方面，从购房者的角度来看，尽管不同地区已经呈现不同程度的价格调整，但由于仍然处于观望期的开发商放缓了推盘力度，市场上新盘推出体量较小，其价格调整并没有给到消费者整体价格明显下降感觉。由于房价下跌趋势没有形成，或者下跌预期不明朗，购房者持币观望的不在少数，导致当前市场需求释放缓慢。107 展望下半年的楼市走向，官方的明确表态否定了下半年楼市调控政策出现松动的可能性，也使得开发企业想维持较高价格水平度过此轮调整周期的预期落空。而从上半年整体房地产市场的状况来看，受经济增长的推动，房地产开发投资并没有因为楼市调控政策出现明显萎缩，而是继续保持高位运行，这也意味着后续供应将加大；另一方面，政府加大保障性住房供应的长期导向也将分流一部分的住房需求。在未来整体市场供应增加的情况下，开发商除了要面对由此而来的市场竞争和资金压力，还将面临前期的库存压力。因此预计下半年，开发企业将无法继续保持观望的态度，在目前住宅销售价格已出现松动的局面下，接下来开发企业进一步调整价格以加快存量供应消化将成为打破买卖市场低迷的局面的关键因素。已经开启的价格调整将会继续，新盘价格的下调的局面会更加明显。而在价格调整到位的情况下，刚性需求才有望再度活跃，届时市场买卖双方僵持的局面有望被打破。分析结论：未来一段时间，国内通货膨胀压力以及经济增长放缓的风险依然存在，房地产调控着眼于中长期持续健康发展，住宅需求的刚性，以及需求的进一步释放，将使房价保持温和上涨趋势。中国房地产市场“一荣俱荣一损俱损”，房地产业未来的大环境和大气候将对本项目的投资和销售产生极为重要的影响，只有把握并顺应国内房地产市场大环境，抓住良好时机切入，并控制好楼盘开发和销售的节奏，才能确保本项目获得成功。1.1.1.X市房地产市场中观预测从目前来看，房地产调控已取得初步效果，接下来，随着宏观政策继续深化，短期内，X市房地产市场成交量增长势头将在“金九银十”107 后有所放缓，但人口红利期和城市化建设将长期支撑住房需求增长。短期内房价在小幅度内可能出现松动，但空间十分有限，而从长期来看房价上涨是总的趋势。1)短期内成交量放缓难以避免，但人口红利期和城市化建设所产生的巨大住房需求，将成为房地产市场长期繁荣的支撑。随着房地产调控新政继续深化，银行放贷政策趋紧，普通购房者观望情绪变浓。X市的开发企业由于前期楼市持续热销，手中流动资金充足，并不急于调整销售策略，促进楼盘销售，而是期待楼市调控有所缓解，市场在供求双方的博弈观望中处于僵持阶段，成交量的上升势头将受到抑制。然而，未来十年是长株潭城市群“两型社会”建设的冲刺期，X市的城市化建设和城市化率增长的步伐将加快，城市人口处于红利期，由此带来的住房需求将快速增加，这种住宅刚性需求将长期支撑X市房地产业发展。2)房价在短期内可能下跌，但幅度很小，从长期看，房价稳中缓升的总趋势不会改变。①近几年X房价稳步上升，总体趋势明显从下表可以看出，近几年来，X市全市以及两区的商品房和商品住宅的销售均价一直稳步上升。可以看出，在城市化进程中和人口红利期，X市的住宅需求将逐渐扩大，房价特别是住宅价格持续上升的总体趋势明显。表2-22006-2010年度X市商品房、商品住房销售均价情况表单位：元/㎡·%项目全市商品房销售均价全市商品住房销售均价雨湖区商品住房销售均价岳塘区商品住房销售均价107 同比同比同比同比2006年184141557313226168752007年207012174512161822181172008年2375152151231897172311282009年2630112451.8142217.05172562.08112010年2946132778192320.62132890.6719②短期内房价可能小幅下跌，但长期来看房价稳中缓升趋势不会改变种种信号显示，政府本轮调控的决心非常大，在今年内房地产调控政策不可能改变，调控进一步深化，政策效力持续发生作用，进一步影响房地产市场预期。这使得X市的房价将可能在“金九银十”的短暂交易活跃后出现小幅度下降。然而，城市化进程和人口红利期，将使得X市的住宅需求保持刚性和长期性增长，加上X市房价并不虚高，甚至在同类城市房价中相对较低，所以X市房价稳中缓升的总趋势将不会改变。从X市的商品房和商品住房供求比可知，X市房地产品供应小于需求，这种趋势最近甚至有扩大的趋势。从中不难看出，X的住宅需求刚性较强，房地产品特别是住宅产品的供应尚有较大增长空间。这就为本项目的发展前景提供了非常有利的市场条件。3)房地产市场竞争加剧，竞争格局将会加速洗牌面对中央出台的严厉调控政策，一些房地产大鳄已经开始避开一线城市的锋芒，瞄准了风险较小、潜力更大的二三线城市，特别是长株潭这些具有巨大发展潜力和投资吸引力的二三线城市。可以预见，将会有越来越多的外地开发企业和资本进入X，甚至占到主导地位。外地开发企业将为X市房地产业带来新的开发理念，也将整体带动X107 市房地产产品品质的提升，同时也会对X市资金规模小、开发理念落后的本土企业造成压力和挑战，一些实力不强的企业将被淘汰，房地产市场竞争将更加激烈，竞争格局将加速洗牌。1.1.1.市场价格预测1)周边项目价格现状①金桥城金桥城物业类型为商住，项目总面积388522.5平米，首期工程规划建筑面积62892.64平米，由小高层、多层公寓建筑群组成，充分利用坡度、水资源等原生态自然景观，营造具有“地中海风情”特色的优雅居住环境。项目由金桥房产公司开发，建筑密度低，绿化率高。最新成交均价2500元/平方米。金桥城项目的开发商X市金桥房地产公司在X的实力较强，知名度高，项目主要为公寓，针对九华工业园的教师群体，定向性明确，与本项目的目标客户群体有一定重合，对本项目构成一定的竞争。九华工业园内学校不断聚集，教师群体日益扩大，本项目应在楼盘推广上，突出自身的湘江景观资源、绿色生态资源和隆平高科品牌资源的优势，彰显项目的感性诉求，凸显楼盘的清新脱俗的个性特质，引起教师这些知识分析群体的思想共鸣，吸引这一部分客户群体。②百嘉信·富瑶天下富瑶天下是“长株潭”107 目前规模最大的房地产项目之一、最大的低密度高尚住宅区，产品类型有别墅（独栋、联排）、洋房、小高层、高层。一期上市产品以独栋、联排为主，面积为180-450平方米，是升值空间最大的一期。该项目由广州百嘉信集团开发，由国际建筑设计名家AECOM担纲设计。房屋均价5000元/平方米。一期礼宾府：位于项目的西侧，占地440亩，以独栋、联排别墅的低密度建筑为主,周边分布为多层及高层洋房公寓。西班牙风情别墅：通过白墙丶红瓦的运用，带来明快的色彩组合；借助门廊丶中空客厅丶法式风情阳台的设计细节展现特色。地中海风情园林：以水景为主，创造多种亲水空间，营造和谐的小区滨水人居环境，让每栋建筑的前后都有庭园，每个庭园都有水可赏，有水可亲。多项先进技术打造绿色建筑：屋面保温隔热系统、保温外墙材料、节能双层隔音玻璃等节能技术和材料的大量应用，打造一个绿色节能的礼宾府。建筑细节体现设计精髓：户型多采用中空客厅、中空六角门廊、全落地景观窗的设计，同时结合环境特点，大量采用天然石材、木材等高档材料，营造一个精致的礼宾府；建筑主朝向选取南偏东15度左右，加之合理的建筑间距，保证良好的采光通风。富瑶天下楼盘为别墅盘，而别墅一般都位于郊外，所以从地段而言，该楼盘选址的风险较小，且开发商在地产界的知名度和实力具有优势。作为精品绿色楼盘，本项目与这种别墅盘有一定的竞争交集，本项目与之相比优势在于隆平高科的品牌公信度、项目的自然景观资源、绿色生态。①城郊•湘军源城郊·107 湘军源毗邻知名别墅楼盘逸墅庄园别墅区，占地约3.4万平米，总建筑面积约8.5万平方米，绿化率高达37.1%，容积率为2.5。在整体规划上，充分尊重X的人居习惯，完善空间层次，并逐渐展示，优雅气质自然流露；水系主题园林、篮球场、室内健身馆……在绿色萦绕中，畅享健康生活。户型设计上，以120-160平米为主。城郊•湘军源园林以水景为主题。城郊•湘军源是由城郊置业开发的驻潭部队指定团购社区。均价2300元/平方米。湘军源项目最大的特点就是驻潭部队指定团购社区，该项目以军队消费者为诉求，定向性很明显，本项目与其竞争性较小。①逸墅庄园逸墅庄园位于X市九华经济区富洲路九华大厦西侧，由X市华彩置业有限公司开发，物业类型为别墅，均价5000元/平方米。逸墅庄园项目是九华工业园的一个明星楼盘，知名度高，地理位置极佳，均价也高。作为九华工业园的行政中心板块，该项目依托九华大厦，形成难以复制的核心地段优势。②湖南省水利厅(X)公务员小区项目由千禧龙(X)房地产开公司开发，位于九华经济区九华大道以东，纬二路以南，物业类型为住宅，总建筑面积33626平方米，总户数367户，均价为1563元/平方米。湖南省水利厅(X)公务员小区定向性非常鲜明，开发规模较小，均价也很低，属于中低档住宅，与本项目定位差别很大，不构成竞争。表2-5本项目周边项目价格现状比较项目名称地址项目性质价格金桥城富洲中路旁，宝马路以南商住2500元/㎡107 富瑶天下宝马路以南丶九华大道以西住宅、别墅5000元/㎡湘军源富洲中路旁住宅2300元/㎡逸墅庄园富洲路九华大厦西侧别墅5000元/㎡水利厅公务员小区九华大道以东，纬二路以南住宅1563元/㎡结论：项目周边临近楼盘大致分为两种，一种为别墅，一种为单位的定向性开发楼盘，依托行政事业单位进行开发，客户群体固定。这两种楼盘定位差别大，价格差异大，现阶段这些商品住房总体平均销售价格为3000元/平米。1)项目价格预测随着九华工业园地位的日益突出、基础设施的完善、湘江风光带成熟以及本项目的中高档定位，本项目售价预测为3000元/㎡，商业铺面价格为4500元/㎡，车库定价为3万元/个。1.1.项目SWOT分析1.1.1.商业1)S优势①九华与昭山之间的湘江大桥建成后，本项目处于联系昭山和九华两大经济开发区的枢纽位置；湘江风光带及“隆平论坛”又为本项目带来更多的休闲观光价值，为商业带来人气和物流。②项目位于经济发达、发展迅速的九华工业园，地段价值优势将日益显著。③九华工业园和科技博览园集聚效应所产生的人流优势，为项目带来核心价值。④项目以商住一体化模式开发，住宅开发为商业提供固定消费群。107 ①隆平高科的品牌优势和深厚背景，对于项目招商具有更强的吸引力。1)W劣势①商业物业开发体量大，必须考虑消费力的支撑问题；②商业物业开发体量要求资金投入量大，这对开发商的融资能力要求相当高。③项目建设周期长，短期内还难以形成较高的人气。④九华示范区的企业和人口聚集区集中于宝马路、富洲路、九华大道两厢，与其他楼盘相比，本项目离聚集区距离相对较远。由下图可知，九华工业园其他楼盘都较为集中于富洲路两厢，而本项目则远离九华工业园的中心区和聚集区，在九华工业园这个局部区域来看，位置显得较偏。图2-5九华工业园各楼盘分布图2)O机会①X市“城市沿江向北发展”107 的发展战略的深入实施，长株潭一体化和两型社会建设进程的加快，九华工业园的战略地位将日益凸显，将成为人气和物流旺盛的热点新城区。①本项目位于湘江风光带，景观资源丰富，而九华工业园缺少集休闲、观光于一体的多功能购物场所，这为本项目的出现提供机遇。②随着九华工业园企业和人口的增加，也就为商业繁荣带来机遇。1)T威胁九华工业园的商业竞争将日益激烈，商住两用的楼盘将日益增多。综合分析：项目商业物业开发优势显著，市场机会明显，对项目开发形成良好条件。要确保本项目整体获利情况良好，则必须充分挖掘商业的价值，通过商业的销售来弥补住宅等的利润缺陷。因此必须增大项目商业物业的可售面积。1.1.1.住宅SWOT分析1)优势①位于九华工业园与昭山新城的枢纽连接位置，三城绿肺、湘江风光带、昭山等优良的景观资源。②九华工业园良好的商业环境和日渐成熟的生活配套设施，为本项目积累优势。③两型社会建设、城市化的快速推进、房价洼地效应、城市沿江向北发展，为本项目带来外部利好。④交通便捷，通过奔驰路、长潭西线与长沙形成半小时经济圈，通过跨江大桥沟通昭山新城区，通过富洲路连接X老城区。107 ①建设业主雄厚的经济实力和隆平高科的品牌知名度，成为项目开发和销售的强大支撑。②能够以相对较低的价格拿到土地。③为博览园进行居住配套，拥有固定的消费群体。④江景楼盘的价值比其他地块要高，这就为本项目成为精品绿色楼盘提供了市场支撑。1)劣势①商住混杂，噪音与空气污染严重。②建筑密度大，容积率高。③本地块目前仍为生地，地块升温尚待时日。④项目周期较长，面临的宏观环境和市场变数较大。2)机会在九华示范区总体规划中，本项目区位于旅游休闲服务区，规划将结合湘江风光带的景观节点“兴马洲”的建设，突出湘江风光带和昭山风景名胜区，发展高档次体育、休闲、娱乐性服务业，打造滨江乐园，从而形成无比优越的宜居环境。在经济快速发展、入园企业和人员的快速增加的九华工业园，尚没有一个拥有如此良好景观资源，休闲观光居住于一体的综合项目，本项目将成为九华房地产市场补缺者。3)威胁①107 市场竞争日渐激烈，竞争对手可能采取降价的营销策略，对本项目销售价格与销售速度会有很大的冲击。①国家的楼市宏观调控政策，短期内在一定程度上将会影响消费者的心理预期，观望气氛变得浓厚，消费需求受到抑制。综合分析：项目开发住宅优势显著，目前项目开发住宅的市场机会较大，而且地段和环境资源优势明显，对于住宅开发是十分有利的。但目前X的住宅市场竞争激烈，建设周期长，各种变数较大。1.1.项目市场定位1.1.1.项目定位项目功能定位：本项目定位为“隆平论坛”现代农业科研示范园和体育运动公园的配套开发项目，高雅、健康、尊贵、时尚，体验高品位艺术生活的集居住、商务、休闲、观光于一体的精品绿色住宅区。项目开发目标：提升博览园及“隆平论坛”的整体配套水平，保证景观资源的最优化利用，带来第三产业发展，提高九华乃至长株潭城市群的品质，成为X的标志性建筑群和性价比最高的长沙后花园。根据以上定位和开发目标，结合国内外园区高品质楼盘的基本规范和成功要素，产品定位为：1)以九华旅游服务区为依托，打造高尚江景住宅。2)整个小区的建筑整体布局呈一字形分布，各建筑高低错落有致，以确保最先限度的利用江景资源和对岸昭山绿心资源。3)商铺分布在小区北面主出入口三107 层，临规划大道，完善小区内的商业配套服务，同时也最大限度地利用景观资源，集休闲观光购物于一体。1)物管办公楼和花园作为小区的配套设施，分布在小区的中心位置，便于小区的各栋房屋的居民在最小半径内获得物业服务、观光以及各种生活服务。1.1.1.盈利模式定位项目采用整体销售的盈利模式，以便尽快收回投资，减少市场风险。1.1.2.客户群体定位1)X大学、湖南科技大学等高校教授、教师。2)九华示范区工业园区内企业中、高层管理人员、专业技术人员。3)九华地区本地人首次、二次置业人员。4)长沙、株洲及周边市、县具有生活品位人士。5)在外工作的X本地置业人员。1.1.3.项目市场总结分析整个项目的开发价值潜力巨大，位于九华工业园湘江风光带的良好地段，地块经市场分析和地块条件分析后具备相当的开发价值和开发潜力，利润收益前景是可预测的。1)商业铺面：商业铺面市场开发前景广阔，客户群体和人流量有保障，开发利润价值大。2)住宅开发：住宅物业开发具备住宅开发的良好条件，但住宅开发必须要注意到建设周期较长这个问题，要把握好楼盘产品入市时机和开发销售节奏。107 第1章建设规模与内容1.1.建设规模本项目是为“隆平论坛”107 博览园内现代农业科研示范园和体育运动公园配套开发的，最大程度优化利用景观资源的集居住、商务、休闲、观光为一体的综合性生态住宅项目。主要建筑为住宅、商铺和公共服务配套用房，总用地面积266,089㎡（399.13亩），其中：建筑占地面积63,638.10㎡、绿地面积108,832.00㎡、道路占地36,062.00㎡、其他设施占地57,556.90㎡；总建筑面积1,136,216.00㎡，其中：计算容积率面积790,301.00㎡，包括住宅建筑面积729,283.00㎡、商铺建筑面积61,018.00㎡；总户数为5,356户。各期建设规模如下表：表3-1项目主要技术指标序号项目单位合计1期2期3期4期一主要技术指标1总用地面积㎡266,089.0029,985.0056,713.0086,644.0092,747.001.1建筑物占地面积㎡63,638.104,538.1014,960.0023,080.0021,060.001.2绿地占地面积㎡108,832.0012,264.0023,196.0035,438.0037,934.001.3道路占地面积㎡36,062.009,164.006,890.008,262.0011,746.001.4其他设施㎡57,556.904,018.9011,667.0019,864.0022,007.00107 占地面积2总建筑面积㎡1,136,216.0049,664.00263,964.00402,423.00420,165.002.1计算容积率建筑面积㎡790,301.0038,508.00188,049.00275,538.00288,206.002.2.1其中：住宅（高层）㎡729,283.0023,520.00160,049.00267,508.00278,206.00商铺（多层）㎡61,018.0014,988.0028,000.008,030.0010,000.002.2.2不计算容积率面积㎡345,915.0011,156.0075,915.00126,885.00131,959.00其中：地下车库建筑面积㎡345,915.0011,156.0075,915.00126,885.00131,959.003总停车位（个）个8,880.001,070.001,716.003,118.002,976.00其中：地上停车位个232.0068.0050.0060.0054.00地下车库停车位个8,648.001,002.001,666.003,058.002,922.004居住户数户5,356.00620.001,032.001,894.001,810.00居住人数人17,140.001,984.003,303.006,061.005,792.005容积率2.971.283.323.183.116绿地率%40.90%40.90%40.90%40.90%40.90%7建筑密度%23.9%15.1%26.4%26.6%22.7%1.1.建设内容建设内容主要包括建安工程、供水工程、供电工程、排水工程、绿化工程、亮化工程、园林及小品工程等。第2章场址选择与建设条件2.1.场址现状2.1.1.地点与地理位置本项目位于X九华地区奔驰路以北，九昭路以南，红佳路以东，湘江风光带以西，地块形状呈一字型分布。107 图4-1本项目在九华工业园的位置示意图图4-2九华工业园在湖南以及全国的位置示意图107 1.1.1.场址优势1)地理位置便捷本项目位于九华工业园，通过奔驰路和长潭西线速达长沙，通过富洲路十分钟到达X主城区。靠近湘江，通过跨江大桥与昭山新城连接。湘江环东北角，四季通航，建有7个千吨级泊位的九华港。2)区位条件优越项目处于X市八大工业园区中最为活跃的九华工业园，是长株潭城市群绿心组团，是X联系长沙的桥头堡，与昭山新城隔江相望。项目具有优越的交通优势和自然景观资源优势，地理位置得天独厚，是开发房地产不可多得的黄金宝地。3)项目地质条件良好107 本项目地处湘中红色岩系丘间盆地，无喀斯特地貌和滑坡等现象，区内无地震断裂带，总体上不存在工程地质条件隐患。地层下部为红壤坚土、地层稳固、岩性坚硬，地耐力达40T/㎡，砂卵岩层富含地下水，水质为低硬度软质淡水，水质良好。1)项目周边环境较好①治安状况：较为良好，当地民风淳朴；②空气状况：空气清新，项目附近没有工业，特别是项目附近用地规划为体育运动区，负离子较多；③噪声状况：无工业，远离繁华市区和工业园繁华地段，远离汽车噪声和工业机器噪声；④周边景观：湘江风光一览无余，可以看到对岸优美的昭山风景区，山、水、城融为一体。2)市政配套成熟①道路现状及规划：区内采用网络式道路系统，5条主干道路幅宽40-62米，全部为黑色路面，两侧路灯、人行道、绿化带齐全。本项目四至的湘江风光带、奔驰路、红佳路、九昭路已经修通，与长沙、X市区、株洲市区直接联通。②供水：X市自来水公司1000mm供水管直达区内，可满足区内生产和生活用水需求。③107 通讯：九华区域内电话及宽带网络主线容量有6万号线，建有移动和联通发射基站。电话管网已经到达宗地附近，关于运营商需要业主建设单位自行选择。④供电：区内已建有双回路110KV变电站，且正在另外兴建220KV变电站。⑤燃气：新奥燃气输气管已直通区内。⑥雨污：区内全部建设为雨污分流，排放依附道路排水系统，可控制性集中排放。1.1.1.地块性质与现状场地类别为综合用地项目。本项目用地已经完成征地和拆迁工作，目前已经实现水通、路通、电通，场地平整也已经完成。1.2.建设条件1.2.1.区域概况1)X市概况X市，位于湖南省中部偏东湘江流域，在行政区划上为中国的一个实质二级行政区划单位，即地级市，总面积5015平方千米，总人口283万。X市区限于岳塘、雨湖2市区，面积280k㎡，其中建成区面积78k㎡。2009年X市区人口94万，为湖南省第4大城市。与长沙、株洲两市实际城区直线距离均在20公里以内，是长株潭城市群的组成部分。2)九华工业园概况X九华是以汽车及零部件和IT产业为主导的特色产业区，位于长株潭城市群中心腹地，是X市“两型社会”建设的先行区，东临湘江生态经济风光带，西靠X大学，南距X107 市中心区5公里，北距长沙市中心区27公里，境内上瑞高速公路横贯东西，长潭西线高速公路连接南北，湘江黄金水运通江达海，区位优势得天独厚。X九华远景规划面积138平方公里，中期规划面积39平方公里，正在开发建设面积约10平方公里，规划建设汽车产业区、IT产业区、高科技机电产业区以及现代工业物流和配套服务区，致力将九华打造为湖南轿车和IT产业基地、湖南对台经贸合作的重要窗口。目前，九华示范区入园企业达到137家，投产企业90家，2009年完成工业总产值90亿元，实现财税收入5亿元。预计2010年，九华示范区工业总产值将达到150亿元，财政收入过8亿元。计划到2015年，工业总产值达到1000亿元，财政收入过60亿元，达到再造一个X经济总量的目标。1.1.1.地形地貌地震X市处于湖南省中部偏东。东接株洲，南靠衡阳，西邻娄底，北界长沙，东西横宽108公里，南北纵长81公里，土地总面积5015平方公里。总的地貌轮廓是北、西、南地势较高，有韶峰、褒忠山、昌山、晓霞山为主体的中低山环绕；中、东部地势低平，有湘江、涟水、涓水为主体的水系分布，全市以“四山一江两水”为骨架组成了向湘江河谷开口的盆地。地貌类型多样，山地、丘陵、岗地、平原、水面俱备，其中。山地占12.12％、丘陵占19.25％、岗地占32.05％、平原占28.05％、水面占8.53％。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区（g）＜0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s107 ，对照地震基本烈度＜Ⅵ度，属弱震区。1.1.1.气候条件X地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季分明，光热充足，全年平均气温为16.7-17.4℃，日照时数1640-1700小时，无霜期长达273-283天，自然资源极为丰富。1)气温年平均气温17.8℃一月份气温4.8℃七月份气温28.9℃极端最低气温-12.1℃极端最高气温40.4℃2)降水量年平均降水量1360.4mm年降雨天数150天日最大降水量192.5mm3)湿度最冷月平均相对湿度81%最热月平均相对湿度75%4)风风速年平均值2.7m/s主导风向夏季NNW2.6m/s107 冬季NNW2.8m/s30年一遇最大风速23m/s1)最大积雪深度10cm2)最大冻土深度5cm3)全年日照时数1680h1.1.1.建设环境条件本项目地处湘中红色岩系丘间盆地，无喀斯特地貌和滑坡等现象，区内无地震断裂带，总体上不存在工程地质条件隐患。地层下部为红壤坚土、地层稳固、岩性坚硬，地耐力达40T/㎡,砂卵岩层富含地下水，水质为低硬度软质淡水，水质良好。1.1.2.交通条件1)X市交通条件X地理位置比较优越，公路交通便利。长潭高速是湖南省第一条高速公路。现处于107与320两条国道及京珠、上瑞两条高速公路的交汇点。长潭西线高速、潭韶高速与潭衡高速公路都已经通车。全市公路路网密度为45.4公里/百平方公里，平均每万人占有8.3公里，大大高于全国平均水平，居湖南省第一位。湘黔铁路通过，京广铁路掠过市境东北，但京广铁路在X境内未设客运站，加之与枢纽株洲站（铁路30公里）以及湖南省会长沙站（铁路50公里）很近，所以火车客运一般需要到株洲站或长沙站转乘。正在修建的武广客运专线铁路通过岳塘区与X107 县，但均不设客运站，市行政中心离规划中的湖南铁路客运枢纽新长沙站直线距离37公里，离新株洲站直线距离12公里。湘江具有千吨级货轮通行能力。现一般承担货运，客运已停开。航空：境内无机场，通过上瑞、京珠、长沙机场三段高速公路连接长沙黄花国际机场，距离50公里。2)九华工业园交通条件九华工业园位居湘江西岸，南距X市中心5公里，北距长沙市中心27公里。境内上瑞高速贯穿东西，长潭西线高速连接南北，湘江黄金水道通江达海，还有湘黔铁路及湘江生态经济风光带，九华经济区具有得天独厚的交通区位优势。第1章建筑方案与辅助工程1.1.建筑方案1.1.1.设计依据107 1)《X市城市规划行政技术准则》2)《城市用地竖向规划规范》GJJ83-993)《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）4)《民用建筑设计通则》JGJ37-875)《建筑结构可靠设计统一标准》GB50068-20016)《建筑设计防火规范》7)《高层民用建筑防火设计规范》GB50045-95（2005年版）8)《汽车库建筑设计规范》9)《X市建筑工程停车场（库）规划设置规则》10)X市规划部门提供的规划设计条件11)现行国家、省、市相关的规范、法规。1.1.1.设计理念和开发主体本项目集居住、商务、休闲、观光于一体，项目建筑造型采用动感流畅的设计，充分利用地形地势，辅以小品、雕塑、道路、广场，特色的花草、树木、院落、水系。注重绿化环境设计，更注重水系设计，小桥流水，不求雄伟壮观，只求亲民性、亲水性、实用性。1.1.2.建筑方案1)总平面布局本项目根据用地红线进行总平面图设计。本项目由39栋建筑组成；住宅建筑中，12层、14层和26层的高层住宅分别为4栋、8栋和20栋，31层的超高层住宅为7栋。商铺临道路布置于建筑物下三层，分布在小区107 绿心广场的14层住宅及31层住宅中。整个建筑群呈“一”字形分布，布置错落有致，美观大方，朝气蓬勃，在室外广场、地面停车场等处配合小品、雕塑做室外环境设计，区域内设健身步道和水体景观。小区的人流主入口设置在场址东北侧的绿心广场，在场址正北面的西侧及小区的北侧中心设有小区车行出入口和地下车库出入口。区内道路与周边城市道路相结合，形成流畅的消防环路。区内主要道路净宽7米，次一级道路为5米，并按照铺装路面设置，可环通内院，并可达到每一单体，道路承载按消防车到标准，以满足庭院景观道在紧急情况下成为消防车道。人行步道结合在景观带当中感受到城市公园绿化流淌进住宅区的无穷绿意，使居者置身“公园”中，参与生活，体验生活。住宅布局疏密有致，以确保满足城市规划要求的间距，满足通风采光，期间点缀零星的院落，通过环境主题的变化，成为小区场所精神的载体，形成几种多种风格的组团绿地，便于建筑与人、人与人的沟通融合。1)功能分区本项目由39栋建筑组成。每期根据不同客户开发不同面积大小的户型，每一户型内部布置都按照内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。住宅外观设计采用目前流行的古典风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品。2)工程方案结构选型：本项目高层及超107 高层住宅采用框架结构，多层住宅采用砖混结构，公共建筑采用框架结构，框架抗震等级为六级。所有建筑都采用现浇钢筋混凝土梁板。采用人工挖防孔桩基础，桩端持力层拟选微风或中风化泥质粉砂岩。①荷载作用基本风压：0.35KN/㎡，地面粗糙程度类别为B类。②抗震设防烈度抗震设防烈度6度(设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度为0.05g)。③楼地面均布活荷载人防顶板：6.0KN/㎡商场：3.5KN/㎡上人屋面：2.0KN/㎡不上人屋面：0.7KN/㎡设备用房：按实际计算住宅卧室、客厅：2.0KN/㎡住宅卫生间、厨房：2.0KN/㎡阳台：2.5KN/㎡1)道路工程该项目车行道路路网按环行道路设置。同时在小区的东南西北向设置进入小区的道路(宽7-20米)及与之配套的小区内部环境道路(宽4-7米)。107 1.1.辅助工程1.1.1.给排水工程1)给水工程小高层与高层建筑给水系统：①公共部分：为了充分利用市政水压，地下层采用市政水压直接供水，并独立设表计量。②住宅部分：高层建筑建筑的低区采用变频给水设备，下行上给供水。高区26-31F采用屋面水箱，上行下给供水，地下一层泵房设一套变频设备及两台高区生活供水泵。③公共场所卫生器具静水压力不大于0.4pma，住宅卫生器具静水压力不大于0.35pma。低层建筑和多层建筑采用市政水压直接供水，并独立设表计量。本小区按5356户计算，常住人口17140人，生活用水300L/人.日，综合考虑商业建筑用水、绿化用水、公共建筑等情况，小区总计最高日用水量6552.88m3/日。具体用水见下表：冷水用水量表名称用水量（标准）数量最高日用水量（m3/d）用水时间（h）时变化系数（Kn）最大时用水量（m3/h）生活用水300L/人17140人5142242.5533.75会展、商业用水8L/㎡61081㎡488.6681.591.62绿化用水3L/㎡108832㎡326.5012127.21107 小计5957.16652.58末预见用水量占总用水量10%595.7265.26总计6552.88717.84小区内水源接自奔驰路和滨江路的市政给水管网。管径为DN400的两路管道通过止回阀和水表后，与小区给水管网相连接，给水管在小区内布置成环状。1)排水工程室内外排水系统采用雨、污分流制，雨水排至室外雨水沟，经雨水沟汇集后排入雨水管道。①本项目生活污水排入化粪池处理后排入市政污水管道。②地下室及消防电梯基坑排水设潜污泵排除。排水系统采用雨、污分流制，污水管采用DN500-1000主管，分别连接城市污水干管和雨水干管。2)管材及敷设①生活给水管采用钢塑复合管，室内埋板敷设。消火栓及喷淋系统干管采用无缝钢管，配水支管采用热镀锌钢管。给水及消防干管均设金属软管伸缩节。②排水管采用PVC-U排水管。并按规范要求，在楼板贯穿部分设置阻火圈。③室外雨、污排水管采用混凝土管和钢筋混凝土管。④107 所有管道均做防腐处理，并根据管道类型在管道外刷上色标以备日后检修。1.1.1.电气方案1)电源本项目变配电所采用从市政电网引入一路30KV.50HZ高压供电电源埋地引入的高压配电间。4个变电房内共设18台1600KVA干式变压器和2台1250KVA干式变压器，低压母线采用分段并能联络的方式。另外，设置9台2000KW自启自闭式水冷柴油发电机组，市电中断时，机组应立即启动，并在15秒内能投入正常带负荷运行，柴油发电机在市电中断时，将供电给消防设备、生活水泵、电梯、保安设备、污水泵、通风机和应急照明的用电。2)配电及敷设方式①高压采用YJV-10KV交联聚乙烯绝缘电力电缆敷设，进户穿钢管保护引入，高压侧配电为单母线。②低压400/230V竖向干线采用YJV-1KV交联聚乙烯绝缘电力电缆或VV-1KV聚氯乙烯绝缘电力电缆在强电竖井内沿电缆桥架敷设。③消防用电设备采用专用的供电回路；消防水泵、消防电梯、防烟排烟风机、防火卷闸门的两回路线在最末一级配箱处自动切换。其配线均采用耐火电缆或电线沿防火桥架或穿钢管敷设，消防用电设备的配电线路采用穿钢管暗敷设时，其保护混凝土层的厚度不小于3厘米，采用明敷时，应穿金属钢管保护且采用涂防火涂料等保护措施，其耐火极限不小于1.5小时。107 ④各电度表箱，各分配电箱引入的分支回路均采用铜芯绝缘导线沿金属线槽在天棚内暗敷或穿钢管在混凝土楼板、地板及墙内敷设。⑤封闭式母线在穿过防火墙及防火楼板时，应采用防火隔离措施，做法按国际90SD180-10页。1)无功率补偿无功率补偿采用在低压侧集中补偿，补偿容量按最大负荷确定，为适应负荷的波动性，稳定功率因数选用带自动控制器的补偿柜，经补偿后，功率因数可达0.9以上。2)变电所变配电保护装置过流及速断保护、变压器过负荷及超温保护、高压10KV设二次接地故障信号及操作电源监视信号、事故信号和预告信号。3)电能计量10KV配电所进线设专用计量柜作总电度计量。在商业用房、公建和住宅各层的配电小间内均设按用户要求设电度表。4)防雷与接地本项目中高层、超高层建筑按二类防雷建筑进行防雷设计。防雷装置采用避雷带防直击雷，为防侧积累在30米以上每三层设均压环，九层以上的所有金属门窗、金属栏杆均应与均压环或防雷引下线可靠电气连接。利用建筑物柱内两根以上的主筋作引下线。接地装置利用桩基和底板内的主筋作接地装置，本工程将防雷接地，工作接地和保护接地共用一套接地装置，接地电阻不大于1欧姆。107 1)电气保安措施低压保护采用TN-S系统并专设PE保护线，低压配电系统以三相五线制配电，所有用电设备的金属外壳均与PE线相接。插座回路均加装漏电保护开关。2)电话通讯本工程住宅用户按2对/户，商业用房按实际3对/100平方米预留，从市政话网引入电缆至每栋交接箱，并从弱电竖井至各层电话分线箱，再配至各户用户终端。1.1.1.通风和中央空调设备方案1)有地下室的建筑物地下室设置通风排气系统，平时排风量按6次/h计，进风量按排风量的80%计，车库设置机械排烟系统，排烟风机的排烟量按不少于6次/h换气次数计算，送风量按不小于排烟量的50%计算。2)有地下室的建筑物在地下一层设备用房单独设置机械送排风系统，其中水泵房按换气次数6次/h，值班室、维修间按换气次数4次/h计，送风量按排风量的80%计。3)高低压配电房排风量按换气次数15次/h计算，卫生间设卫生间通风器，通风量按10次/h计算。卫生间通风器将废气送入通风井再由屋面抽出至室外排放。4)住宅内的卫生间设置卫生间通风器将废气排至通风竖井集中送至屋顶，再由屋面的屋顶通风机抽出排至屋面排放，厨房通风采用省标标准三孔竖井集中至高层屋面排放。107 2)楼梯间及其前室设置加压机械送风，其气流压力组织为楼梯间50Pa前室及合用前室25Pa走道8Pa，以保证消防安全扑救人员的疏散安全；加压送风机和排烟风机在消防专篇内叙述。3)小区内设置中央空调系统。采用集中送风方式。4)商业用房的中庭设置机械排烟系统。排烟量按期体积的6次/h换气次数计算。5)商业用房采用可开启式窗进行自然排烟。1.1.1.绿化、美化工程该项目在小区内设置有大面积景观绿化广场庭院，广场庭院以植物园、草坪为主，辅以雕塑、喷泉、石桥、建筑小品，突出都市闲情主题。整个小区的绿地率高达40.9%，凸显生态居住区以人为本、景观休闲一体、文化生态并重、品质高尚、环境优美的品牌意识。107 第1章节水节能措施1.1.设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准《全国民用建筑工程设计技术措施——节能专篇(2007)》制定的标准为依据。1.2.节水与节能措施2007年12月，长株潭城市群获批全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区，为长株潭城市群经济和社会发展带来了极好的发展机遇。因此，本项目的建设应坚持科学发展观，建立以节水节能为重点的节约型项目。1.2.1.节水措施1)按现行《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003选取给水用水定额为中等值。2)采用合理的供水系统充分利用市政供水压力：通过调查掌握准确的市政供水水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用市政供水压力提供依据；根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水的层数。3)107 节水器具、仪表：给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴；大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L；公共卫生间采用感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长流水的水嘴和器具；合理配置水表等计量装置，建筑的引入管及公用建筑需计量的水管上均设置了水表；水表的选择、安装等符合《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003有关条款的要求。1.1.1.节能措施1)电气节能设计电气节能是一项重要技术政策，又是一种能源开发，对国民经济的发展具有深远的影响。因此，电气设计应做到尽可能地减少电能损耗，本工程的电气节能主要采用供配电系统节能、配电线路节能、无功补偿以及照明节能设计，其具体措施如下：①供配电系统节能方面主要是根据用电设备特点等因素合理设计供配电系统，做到系统尽量简单可靠，操作方便。②配电线路节能方面主要是在电气设计过程中，主要是在满足规范而不影响供电质量的前提下，尽可能的选择最短的供电线路，以降低电量在线路上的损耗；对于供电较长的线路，采用增大导线截面积的方式，以降低电量在线路上的损耗。③提高供配电系统的功率因数，由于线路上不可避免的线路损耗以及各用电设备的感性负载使得系统的无功功率过大，从而影响供电的效率，因此，本工程在配电房内的低压系统中，设置专用的电容补偿柜，从而提高供电的效率，使得供电的节能更加节能。107 ①本工程照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能。本次项目设计的灯具均为低能耗性能优的光源用电附件，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器。对于灯具控制方式，本工程主要采用各种节能型开关或装置。根据照明使用特点采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。公共场所及室外照明采用程序控制或光电、声控开关，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关。1)外墙根据夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134—2001，政府强调建筑围护结构的热工性能，规定了建筑构件的最大U值（传热系数），外墙的U值要求达到1.5w/m2.K。外墙采用常用的保温隔热材料有泡沫板、聚氨酯—泡沫、矿棉、高压蒸汽养护的加气混凝土等具有坚固、耐火及低导热性新型建材，既能满足外墙在结构和保温隔热方面的双重要求，又能减轻重量（较之混凝土石材等）。用这些导热性能极低的保温板将结构墙体包裹起来，隔断热能交换途径，减少了空气、风及湿气侵入，稳定了内部环境，大大减少了外部气候对建筑物的冷热冲击。无论是酷暑严寒，始终有效保温隔热，达到年复一年的节能。2)门窗107 外墙窗采用阻热型材铝LOW-E双层中空玻璃窗，在双层玻璃之间充入惰性气体可以改善双层玻璃窗的U值，既增强保温性能又能隔绝噪音。影响门窗能效的关键问题是门窗框，既要保温隔热，又要有良好的气密性，在铝制和塑料型材的空腹内可以填充聚氨酯泡沫来进一步提高U值。1)通风冬季采暖或夏季制冷的另一个必不可少的措施是通风。密封性良好的建筑物，自然渗透风量减少。因此，机械通风是保证室内空气质量的前提。而带有热回收功能的可控机械通风系统既能满足节能要求又能确保室内的空气质量。在冬季通风系统利用从室内排出气体的热量预热从室外进来的冷空气，大大节约了能耗。而夏季，这一过程刚刚好相反。综上所述，建筑设备的能耗和围护结构密不可分，因此，在设计过程中应充分考虑本项目的建筑外围护结构（包括外墙和门窗的保温隔热、窗墙比、遮阳等）与建筑形态之间的合理关系。107 第1章环境保护与安全消防1.1.环境保护措施项目建设期可能对周边环境影响较小，主要是施工过程中的粉尘给周围造成的污染以及施工过程中产生的噪音给周边居民生活造成影响。生活污废水经室外钢筋砼消毒池和化粪池后进入城市污水管道排入河西污水处理厂进行深度处理。生态居住区内生活垃圾实行袋化收集，住宅装饰垃圾置于垃圾桶内，经物业管理人员搬运至收集间，再由城市环卫部门统一处理。本项目努力营造小区绿洲，设立绿化广场，屋顶花园、绿化带，辅以灌木、草坛、花坛、喷泉、雕塑等绿化景观，以保证与湘江生态经济风光带的环境和谐协调一致，提升现代农业科研示范园的整体配套水平。1.2.劳动安全与消防、安防1.2.1.劳动安全措施本项目包括低层建筑、多层建筑、小高层建筑、高层建筑，项目在工程施工、施工机械操作、施工车辆交通及设备运输过程中均有可能对施工人员和周围群众带来危害。因此，安全生产极为重要，必须要求施工单位严格按<<国家工程安全生产管理条例>>的有关规定，坚持以人为本，突出生命，进行安全管理和安全设防：①107 施工单位应成立安全领导小组，制定安全施工方案，设专职安全管理员，加强对职工的安全教育，做到不自伤、不伤害他人、不被他人伤害，确保施工安全。②在施工现场入口，工程施工危险区及电器设施等危险部位设置安全警示标志，对提升吊装设备施工更应严格按操作规程进行。③危险品仓库应远离施工现场，严格执行材料的保管使用制度，并设置消防水源。④在施工现场应严格执行用火、用电以及使用易燃易爆材料的消防安全管理制度。1.1.1.消防系统和安防系统本项目中的高层住宅楼，应严格按照<<建筑设计防火规范>>的要求进行设计和施工。①防火分区和消防设施高层住宅每栋均按消防要求设防火分区，每个防火分区设疏散楼梯。室内消防设消火栓系统。室外消防供水采用生活与消防分别供水系统，供水主管采用DN150沿建筑物四周呈环状布置，设不少于两处室外消火栓，室外消火栓间距不超过120米，由水泵房消火栓泵供水，以保证消防用水量及消防半径能覆盖整个建筑。②防雷设施本工程防雷等级全部按民用建筑二级防雷设计。为防止雷击引起电器起火，在屋面设避雷带，利用建筑物内主钢筋做引下线与基础内柱钢筋焊接成环形闭合接地装置，低压配电系统接地形式采用TNS系统防雷接地，消防控制室、设备机房均采用联合接地装置，接地电阻要求≦1欧姆。107 ③安全防盗系统在每单元住宅设一套可视-对讲-电门锁保安系统，每户分别设可视对讲分机和报警按钮，各单元住宅楼入口值班室设可视对讲主机。为安全防盗，在各单元住宅楼入口需设电视监控装置和防盗报警装置，电视监控及防盗报警终端机设在小区值班室。并使防盗报警系统与火灾报警系统联动。107 第1章组织机构与人力资源配置1.1.组织机构湖南隆平科技博览有限公司拟定子公司隆平九华房地产开发有限公司作为隆平生态居住区的项目单位。项目建设由隆平九华房地产开发公司负责管理与组织，组织机构设置实行董事长领导下的总经理负责，下设开发部、工程部、市场营销部、财务部、行政人事部、策划部、预决算部等部门。组织结构图如下：行政人事部董事长开开发部工程部市场营销部策策划部预决算部策财务部总经理图7-1项目组织结构图1.2.人力资源配置隆平九华房地产开发有限公司拥有员工38人，其中高级职称人员3人，中级职称人员22人。本项目人力资源配备24人，具体岗位分工设置如下：107 表8-1劳动定员表序号部门管理人员专业人员职员合计1董事长112总经理113行政人事部1124财务部1235市场营销部1236开发部1347工程部12258策划部11139预决算部112合计996241.1.人员培训项目管理人员由湖南隆平科技博览有限公司选派；普通员工全部从外部招聘。由于内部选派的管理人员都具备相关管理和实践操作能力，无需培训。从外部招聘普通员工人员必须经过培训和考核方能上岗。107 第1章项目实施进度1.1.项目开发期本项目总建设周期为63月，分4期开发，每期销售周期3年，交叉进行，从项目前期拿地开始，整个开发销售周期从2011年8月到2017年10月结束，整个项目开发销售历时5年3个月。1.2.项目实施进度安排⑴一期工程进度计划(2011年8月-2012年10月)总用地面积29,985.00㎡，其中：建筑占地面积4,538.10㎡、绿地占地面积12,264.00㎡、道路占地面积9,164.00㎡、其他设施占地面积4,018.90㎡；总建筑面积49,664.00㎡，其中：住宅23,520.00㎡、商铺14,988.00㎡、地下车库建筑面积11,156.00㎡。⑵二期工程进度计划(2012年8月-2013年10月)总用地面积56,713.00㎡，其中：建筑占地面积14,960.00㎡、绿地占地面积23,196.00㎡、道路占地面积6,890.00㎡,其他设施占地面积11,667.00㎡；总建筑面积263,964.00㎡，其中：住宅160,049.00㎡、商铺28,000㎡，地下室建筑面积75,915.00㎡。⑶三期工程进度计划(2014年8月-2016年1月)总用地面积86,644.00㎡，其中：建筑占地面积23,080.00㎡、绿地占地面积35,438.00㎡、道路占地面积8,262.00㎡、其他设施占地面积19,684.00㎡；总建筑面积402,423.00㎡，其中：住宅267,508.00㎡、107 商铺8,030.00㎡、地下室车库建筑面积126,885.00㎡。⑴四期工程进度计划(2015年11月-2017年10月)总用地面积92,747.00㎡，其中：建筑占地面积21,060.00㎡、绿地占地面积37,934.00㎡、道路占地面积11,746.00㎡、其他设施占地面积22,007.00㎡；总建筑面积420,165.00㎡，其中：住宅278,206.00㎡、商铺10,000.00㎡、地下室车库面积131,959.00㎡。表9-1每期开工面积、开工竣工及销售时间计划表项目分期开工面积㎡开工时间竣工时间开盘时间售罄时间一期29,9852011年8月2012年10月2012年2014年二期56,7132012年8月2013年10月2013年2015年三期86,6442014年8月2016年1月2014年2016年四期92,7472015年11月2017年10月2015年2017年合计266,0891.1.项目实施进度表（横道图）1.2.项目实施过程控制措施⑴项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:107 1)建立项目实施进度报表；2)派出常住人员，现场进行检查；3)定期召开现场会议。⑴项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。⑵项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。107 第1章项目招投标本项目建设本着公开、公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的设计单位、监理单位、施工单位等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。1.1.招标范围本项目设计、施工、监理以及水泥、钢材、办公用具、设备等大宗设备材料的采购均为招标的范围。1.2.招标组织形式对项目设计、施工、监理以及水泥、钢材、办公用具、设备等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的招标代理机构进行招标。1.3.招标方式根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别采用公开招标的方式，招标详细情况见《招标基本情况表》。1.4.招标公告发布根据国家招投标法及湖南省实施《中华人民共和国招投标法》办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。107 招标基本情况表项目名称：九华“隆平论坛”生态居住区项目项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√主要材料其他情况说明：（1）总投资：￥168,506.08万元（2）资金来源：自筹47,012.73万元贷款23,000.00万元销售回款98,493.35.89万元建设单位盖章年月日注：情况说明在表内填写不下，可附另页。107 第1章投资估算与资金筹措1.1.投资估算的范围投资估算范围包括：土地费用、前期工程费用、房屋开发费用、不可预见费用、其他费用、项目开发费用等。1.2.投资估算的依据⑴中华人民共和国建设部建标[2002]205号发布的《房地产项目经济评价方法》。⑵中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》。⑶土建工程：参照《湖南省建筑工程计价定额》、《湖南省建筑工程计价定额附录》所作同类工程概算，并参考本市建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据，设定各类建筑的造价。⑷土地费用：包括土地征用费，成本为60万元/亩。⑸不可预见费：按前期工程费、房屋开发费、其他费用、销售费用和管理费用之和的5%进行计算。⑹前期工程费用：工程勘测费：以房屋开发费用为基数，费率为0.8%；工程设计费：计价格[2002]10号；可行性研究费：计价格[1999]1283号；环境影响咨询费：计价格[2002]125号；107 招标代理费：计价格[2002]1980号；施工图审查费：湘价服[2008]94号；建设综合报建费：湘价费[2008]143号。1.1.投资成本费用估算房地产项目投资由开发成本和开发费用两部分组成，其中：开发成本也就是直接成本，包括土地费用、前期工程费用、房屋开发费用、不可预见费用以及其他费用等；项目开发费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发展现场组织管理所发生的各项费用，与企业经营管理销售相关的各项管理费用、财务费用等。该项目总投资为168,506.08万元，其中土地费用23,947.89万元、前期工程费用16,435.59万元、房屋开发费109,618.31万元、不可预见费6,774.82万元、其它费用3,310.09万元、项目开发费用8,419.38万元（销售费用3,066.24、管理费用3,066.24）（见表11-1和附表一投资估算表）。表11-1项目投资估算简表单位：万元序号工程或费用名称1期2期3期4期合计一项目开发成本30,648.5432,296.8847,476.5249,664.77160,086.701土地费用23,947.890.000.000.0023,947.892前期工程费用756.763,833.105,806.996,038.7416,435.593房屋开发费5,287.7226,163.5438,278.3939,888.67109,618.314不可预见费376.741,596.422,346.752,454.916,774.825开发期间税费0.000.000.000.000.006其他费用279.44703.821,044.391,282.443,310.09二项目开发费用1,478.172,356.622,696.191,888.398,419.387销售费用605.44614.01902.60944.203,066.248管理费用605.44614.01902.60944.203,066.249财务费用267.301,128.60891.000.002,286.90三合计32,126.7234,653.5050,172.7151,553.16168,506.08107 1.1.资金来源与运用分析1.1.1.资金来源经估算，该项目总投资为168,506.08万元，资金来源为：自筹47,012.73万元、占27.90%，银行贷款23,000.00万元、占13.65%，销售回款98,493.35万元、占58.45%。表11-2资金安排计划表单位：万元时间投入总额投资来源自筹银行贷款预售收入2011年25,375.7025,375.700.000.002012年16,831.486,258.677,000.003,572.812013年30,327.576,526.746,000.0017,800.832014年35,309.740.0010,000.0025,309.742015年37,904.388,851.620.0029,052.762016年22,757.210.000.0022,757.21合计168,506.0847,012.7323,000.0098,493.35时间投入总额投资来源第1期投资来源第2期投资来源第3期投资来源第4期投资来源自筹银行贷款预售收入自筹银行贷款预售收入自筹银行贷款预售收入自筹银行贷款预售收入自筹银行贷款预售收入2011年253762537600253762012年1683162597000357330003573625940002013年303286527600017801178060001780163492014年3531001000025310059410000247162015年37904885202905391088852199442016年22757002275722757合计168506470132300098493255543000357362591000018395634910000338248852042702107 1.1.1.资金运用表11-3资金来源与运用表单位:万元序号项目合计20112012201320142015201620171资金来源622461253762239867037126257172321124211848621.1销售收入30880109366450008528810579752735106141.2出租收入01.3自营收入01.4自有资金47013253766259652708852001.5长期借款23000070006000100000001.6短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收经营资金1.9净转售收入1.10未分配利润2436470-2279510309695767271476742482资金运用24939025376177534159961930680423269319972.1开发建设投资16850625376168313032835310379042275702.2经营资金02.3运营费用02.4修理费用02.5经营税金及附加17216052225094755589829405922.6土地增值税9264028113502559317415823182.7所得税291170-893818841610471541310872.8应付利润000002.9借款本金偿还230000030001000010000002.10借款利息支付22870208594891594003盈余资金3730710464425438643271042799151882864107 第1章财务评价1.1.项目评估依据⑴国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；⑵建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；⑶国家及本地现行的财税制度和有关法规；⑷工程规划方案及有关资料。1.2.财务评价基础数据的选择⑴测算方法本报告的财务效益测算是按照国家现行会计制度、结合X市房地产的供需现状及市场价格，得出将来的市场价格，。⑵项目计算期项目计算期为：2011年-2017年。⑶财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平、企业投资机会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为12%。⑷销售收入及税金本评估测算是以X市同类房地产的市场价格为参照，同时，结合本地经济发展速度，按照三年的销售比例分别是50%、40%、10%来确定计算期各年的收入。经测算，计算期内，年均可实现销售收入44,114.36万元/年。107 ⑴营业税根据现行税法，按照销售收入的5%计提营业税。⑵城市建设费及教育费附加本项目暂按按照营业税的7%计提城建税，按4.5％（基本教育费附加3％＋地方教育费附加1.5％）计提教育费附加。⑶利润及利润分配利润总额＝总收入-经营成本-营业税金及附加-土地增值税所得税率按利润总额的25%计算，为项目可分配利润。再按10%、5%、的比例，提取法定公积金、法定公益金后，剩余全部为可供分配利润。1.1.财务评价⑴基本报表1)收入与税金表见（附表三）；2)损益表（附表四）3)财务现金流量表（附表五）4)资本金财务现金流量表（附表六）5)资产负债表（附表七）⑵销售收入与税金估算项目于2012年开始销售，销售期限为2012-2017年，总销售收入为308,801万元，经营税金及附加17,216万元，其中营业税金15,440万元、城市维护建设税1081万元、教育费附加695万元，土地增值税9,264107 万元，销售净收入为282,321万元。⑴盈利能力分析1)税后财务内部收益率（FIRR）根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率（FIRR）为53.4%。2)财务净现值根据财务现金流量表，本项目静态现金净流入为56,225.53万元。在基准收益率为12%的前提下，可测算出其净现值为39,054.30万元。3)投资回收期根据财务现金流量表，从2011年8月开始计算，本项目投资回收期4.09年。4)投资利润率投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100%=9.87%5)资本金净利率资本金净利率=年平均净利润÷资本金×100%=11.43该项目建成投产后，项目营运能力的盈亏平衡计算公式如下：CFBEP(生产能力利用率)＝─────×100％S-CV-T107 ＝26235/（282321－142271-2459）×100％＝19.08%式中：CF─年平均固定总成本S─年销售净收入CV─年平均可变总成本T─年平均销售税金及附加计算结果表明达到运营能力的19.08％时，项目即可保本。⑴不确定性分析1)敏感性分析敏感性分析是不确定分析的重要内容。从本项目的情况来看，影响项目收益的主要因素有项目投资和产品销售价格。敏感性分析表给出了以上两个因素上下变动10%时，主要评估经济指标的变动情况。11-1敏感性分析序号项目变动幅度全部投资（所得税后）内部收益率净现值(万元)投资回收期(年)0基本方案　46.40%32463.635.091开发产品投资1036.20%23674.984.39-1057.70%41045.803.772售房价格1058.80%46893.223.74-1032.50%18034.065.52107 （2）概率分析根据市场调查结果及形势预测，评价期项目售价较基本方案高的机会较小，而投资增加的机会较大。由引判断，销售价格、建设投资（两者间相互独立）等不确定因素可能发生的变化及其发生的概率值见下表。11-2方案概率表较基准方案变化10%0-10%销售价格30%50%20%建设投资30%50%20%结论：销售价格和建设投资额发生变化的概率都较小，所以该项目可行度较高，抗风险能力较强。107 第1章风险分析1.1.风险因素识别风险因素主要分为以下几种：1)选址风险目前项目选址虽然较好，但项目离九华的楼盘集聚区相对较远，就九华的房地产项目布局而言，本项目显得孤立和偏僻，地块的升温、区位的成熟和人气的积聚尚需要一个过程。2)规划设计风险本项目作为精品绿色楼盘，力求最大化利用景观资源，需要考虑建筑风格、建筑形式和自然环境的相互协调，必须要有专业的建筑规划和市场顾问支持，才能有效降低规划设计风险。3)财务风险开发建设规模大，建设周期长，项目区成熟需要时间，投资回收期长，资金风险大。主要表现为资金来源中断或供应不足而对项目带来的风险。4)宏观环境带来的不确定因素目前国家的房地产宏观调控政策带来楼市的观望气氛浓厚，房价上涨势头暂时受阻，购房需求受到一定抑制。未来几年房地产宏观调控的总基调不会改变，由宏观政策带来的不确定因素影响本项目的销售。1.2.风险评估方法107 由于人的有限理性、信息的不完全性与不充分性以及未来事件发生的随机性，本项目可能会遇到来自项目本身和外部环境等方面的风险和不确定性，从而带来损失或额外成本。基于各种风险的客观存在，本项目将采用基于知识的分析方法，对本项目进行风险因素和风险程度分析。表13-1风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重较大一般很小一市场风险1市场需求量√2竞争能力√3价格√二选址风险1交通便捷√2人流聚集√三规划设计风险1风格协调√2功能互补√3配套完善√四工程风险1工程地质√2水文地质√3工程量√4工程进度√五财务风险1自有资金供应不足√2资金来源中断√六外部协作条件1交通运输√2供水√3供电√七宏观环境等不确定因素的风险1调控政策√2供求关系√107 1.1.风险防范对策1)对财务风险的防范对在建设与经营过程中可能出现的资金来源中断或供应不足等风险，适当调整投资结构，增加资本金比例，以防因银行借款无法正常到位的风险，千方百计落实资金来源。2)对工程进度风险的防范严格按照工程进度组织施工，对工期拖延现象及时分析原则，追究相关责任，对工程进度进行动态跟踪，确保项目如期完成。3)对规划布局风险的防范规划布局设计征询规划部门、设计单位、咨询机构的建议，规划布局的确定、修改必须召开专家论证会进行充分论证，并保证通过评审的规划设计得到较好实施。4)对市场风险的防范随着掌控市场动态，把握市场需求，瞄准市场价格，根市场情况变化，适当调整项目推向市场的时间节奏，确保项目获得最大经济效益。107 第1章结论与建议1.1.结论⑴市场分析结论通过对当前宏观经济形式、X市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益显著。项目建设符合X市总体规划和土地使用规划，以及九华示范区总体规划。本项目的实施贯彻了X市关于“城市中心东移，沿江向北发展”的城市发展战略，对长株潭城市群“两型社会”建设有积极的促进作用。本项目的实施提升了现代农业科研示范园的整体配套水平，保证了景观资源的最优化利用，为市民创造了舒适、环境优美、设施完善的精品绿色居住小区，改善了居住条件，满足了不同层次消费者的需求，并能为国家和地方增加税收，带动建材、商业服务、交通运输等相关行业经济的发展，商铺开发可提供新的就业岗位，减轻政府安置城镇待业人员及下岗职工的就业压力。本项目建设对促进城市经济繁荣和构建社会主义和谐社会有着十分重要的意义。⑵经济分析结论通过财务评价分析，项目财务内部收益率为42.9%，大于基准收益率12%；财务净现值为39,054.30万元，大于0；投资收回期为4.09107 年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，适宜投资开发建设。1.1.建议⑴本项目要严格执行国家计委关于工程招标的规定，优选工程设计方案，选好施工队伍，加强施工管理，确保工程质量和工程进度。要充分估计建设过程中可能出现的困难，准备好应急预案，确保项目建设顺利进行。⑵积极争取上级政府给予项目开发特殊优惠政策，通过政策扶持解决项目建设中的各种问题,确保工程尽快开工。⑶本项目建设采用的建筑产品应新颖、节能、和谐，能提升X市建筑产品的品位。⑷公司还应密切关注市场变化，加强市场调研，保障销售方案的顺利实施，加快销售款按期回笼。⑸重视项目营销，制定详细系统的营销策略，或者聘请专业机构代理销售。107 附表一：项目总投资估算明细表（汇总表）单位：万元序号工程或费用名称1期2期3期4期合计一项目开发成本30,648.5432,296.8847,476.5249,664.77160,086.701土地费用23,947.890.000.000.0023,947.892前期工程费用756.763,833.105,806.996,038.7416,435.592.1可行性研究费4.000.000.000.004.002.2环境影响咨询费8.0015.0015.008.0046.002.4工程勘测费42.30209.31306.23319.11876.952.5工程设计费69.53369.55563.39588.231,590.702.8招标代理费31.0040.0045.0031.00147.002.9施工图审查费5.9631.6848.2950.42136.352.10综合报建费595.973,167.574,829.085,041.9813,634.593房屋开发费5,287.7226,163.5438,278.3939,888.67109,618.313.1建安工程费3,893.4619,465.1528,088.3429,211.6380,658.583.1.1住宅(高层)2,469.6016,805.1528,088.3429,211.6376,574.723.1.2商铺(多层)1,423.862,660.000.000.004,083.863.1.4地下车库1,227.168,350.6513,957.3514,515.4938,050.653.2室外工程费1,394.266,698.3910,190.0510,677.0428,959.743.3.1供电工程248.321,319.822,012.122,100.835,681.083.3.2供水工程198.661,055.861,609.691,680.664,544.863.3.3燃气、有线电视及三网124.16659.911,006.061,050.412,840.543.3.4室外排水148.99791.891,207.271,260.503,408.653.3.5亮化工程148.99791.891,207.271,260.503,408.653.3.6园林绿化及小品工程297.981,583.782,414.542,520.996,817.303.3.7道路广场91.6468.9082.62117.46360.623.3.8绿化工程85.85162.37248.07265.54761.823.3.9室外零星工程49.66263.96402.42420.171,136.223.3其他0.000.000.000.000.004不可预见费376.741,596.422,346.752,454.916,774.824.1基本预备费376.741,596.422,346.752,454.916,774.824.2涨价预备费0.000.000.000.000.005开发期间税费0.000.000.000.000.005.1建安营业税0.000.000.000.000.005.2其他0.000.000.000.000.006其他费用279.44703.821,044.391,282.443,310.096.1工程保险费26.44130.82191.39199.44548.096.2工程监理费140.00140.00500.00600.001,380.006.3建设单位管理费113.00433.00353.00483.001,382.006.4其他0.000.000.000.000.00二项目开发费用1,478.172,356.622,696.191,888.398,419.387销售费用605.44614.01902.60944.203,066.248管理费用605.44614.01902.60944.203,066.249财务费用267.301,128.60891.000.002,286.90三合计32,126.7234,653.5050,172.7151,553.16168,506.08107 项目总投资估算明细表（1期）单位：万元序号工程或费用名称单位数量单价(元)合计(万元)备注一项目开发成本30,648.541土地费用亩399.1360000023,947.89每亩60万2前期工程费用756.762.1可行性研究费4.00按实际数2.2环境影响咨询费8.00计价格[2002]125号2.4工程勘测费42.30房屋开发费用*0.8%2.5工程设计费69.53计价格[2002]10号2.8招标代理费31.00计价格[2002]1980号2.9施工图审查费496641.25.96湘价服[2008]94号2.10综合报建费49664120595.97湘价费[2008]143号3房屋开发费5,287.723.1建安工程费3,893.463.1.1住宅(高层)m22352010502,469.603.1.2商铺(多层)m2149889501,423.863.1.4地下车库m21115611001,227.163.2室外工程费m21,394.263.3.1供电工程m24966450.0248.323.3.2供水工程m24966440.0198.663.3.3燃气、有线电视及三网m24966425.0124.163.3.4室外排水m24966430.0148.993.3.5亮化工程m24966430.0148.993.3.6园林绿化及小品工程m24966460.0297.983.3.7道路广场m29164100.091.643.3.8绿化工程m21226470.085.853.3.9室外零星工程m24966410.049.663.3其他4不可预见费376.744.1基本预备费376.74(2+3+6+7+8)*5%4.2涨价预备费5开发期间税费-5.1建安营业税5.2其他6其他费用279.446.1工程保险费26.44房屋开发费*0.5%6.2工程监理费140.00发改价格[2007]670号6.3建设单位管理费113.00财建[2002]394号6.4其他二项目开发费用1,478.177销售费用605.44[(1+2+3)+6]*2%8管理费用605.44[(1+2+3)+6]*2%9财务费用267.30按实际发生数三合计32,126.72107 项目总投资估算明细表（2期）单位：万元序号工程或费用名称单位数量单价(元)合计(万元)备注一项目开发成本32,296.881土地费用亩600000-每亩60万2前期工程费用3,833.102.1可行性研究费按实际数2.2环境影响咨询费15.00计价格[2002]125号2.4工程勘测费209.31房屋开发费用*0.8%2.5工程设计费369.55计价格[2002]10号2.8招标代理费40.00计价格[2002]1980号2.9施工图审查费2639641.231.68湘价服[2008]94号2.10综合报建费2639641203,167.57湘价费[2008]143号3房屋开发费26,163.543.1建安工程费19,465.153.1.1住宅(高层)m2160049105016,805.153.1.2商铺(多层)m2280009502,660.003.1.4地下车库m27591511008,350.653.2室外工程费m26,698.393.3.1供电工程m226396450.01,319.823.3.2供水工程m226396440.01,055.863.3.3燃气、有线电视及三网m226396425.0659.913.3.4室外排水m226396430.0791.893.3.5亮化工程m226396430.0791.893.3.6园林绿化及小品工程m226396460.01,583.783.3.7道路广场m26890100.068.903.3.8绿化工程m22319670.0162.373.3.9室外零星工程m226396410.0263.963.3其他4不可预见费1,596.424.1基本预备费1,596.42(2+3+6+7+8)*5%4.2涨价预备费5开发期间税费-5.1建安营业税5.2其他6其他费用703.826.1工程保险费130.82房屋开发费*0.5%6.2工程监理费140.00发改价格[2007]670号6.3建设单位管理费433.00财建[2002]394号6.4其他二项目开发费用2,356.627销售费用614.01[(1+2+3)+6]*2%8管理费用614.01[(1+2+3)+6]*2%9财务费用1,128.60按实际发生数三合计34,653.50107 项目总投资估算明细表（3期）单位：万元序号工程或费用名称单位数量单价(元)合计(万元)备注一项目开发成本47,476.521土地费用亩600000-每亩60万2前期工程费用5,806.992.1可行性研究费2.2环境影响咨询费15.00计价格[2002]125号2.4工程勘测费306.23房屋开发费用*0.8%2.5工程设计费563.39计价格[2002]10号2.8招标代理费45.00计价格[2002]1980号2.9施工图审查费4024231.248.29湘价服[2008]94号2.10综合报建费4024231204,829.08湘价费[2008]143号3房屋开发费38,278.393.1建安工程费28,088.343.1.1住宅(高层)m2267508105028,088.343.1.2商铺(多层)m2950-3.1.4地下车库m2126885110013,957.353.2室外工程费m210,190.053.3.1供电工程m240242350.02,012.123.3.2供水工程m240242340.01,609.693.3.3燃气、有线电视及三网m240242325.01,006.063.3.4室外排水m240242330.01,207.273.3.5亮化工程m240242330.01,207.273.3.6园林绿化及小品工程m240242360.02,414.543.3.7道路广场m28262100.082.623.3.8绿化工程m23543870.0248.073.3.9室外零星工程m240242310.0402.423.3其他4不可预见费2,346.754.1基本预备费2,346.75(2+3+6+7+8)*5%4.2涨价预备费5开发期间税费-5.1建安营业税5.2其他6其他费用1,044.396.1工程保险费191.39房屋开发费*0.5%6.2工程监理费500.00发改价格[2007]670号6.3建设单位管理费353.00财建[2002]394号6.4其他二项目开发费用2,696.197销售费用902.60[(1+2+3)+6]*2%8管理费用902.60[(1+2+3)+6]*2%9财务费用891.00按实际发生数三合计50,172.71107 项目总投资估算明细表（4期）单位：万元序号工程或费用名称单位数量单价(元)合计(万元)备注一项目开发成本49,664.771土地费用亩600000-每亩60万2前期工程费用6,038.742.1可行性研究费2.2环境影响咨询费8.00计价格[2002]125号2.4工程勘测费319.11房屋开发费用*0.8%2.5工程设计费588.23计价格[2002]10号2.8招标代理费31.00计价格[2002]1980号2.9施工图审查费4201651.250.42湘价服[2008]94号2.10综合报建费4201651205,041.98湘价费[2008]143号3房屋开发费39,888.673.1建安工程费29,211.633.1.1住宅(高层)m2278206105029,211.633.1.2商铺(多层)m2950-3.1.4地下车库m2131959110014,515.493.2室外工程费m210,677.043.3.1供电工程m242016550.02,100.833.3.2供水工程m242016540.01,680.663.3.3燃气、有线电视及三网m242016525.01,050.413.3.4室外排水m242016530.01,260.503.3.5亮化工程m242016530.01,260.503.3.6园林绿化及小品工程m242016560.02,520.993.3.7道路广场m211746100.0117.463.3.8绿化工程m23793470.0265.543.3.9室外零星工程m242016510.0420.173.3其他4不可预见费2,454.914.1基本预备费2,454.91(2+3+6+7+8)*5%4.2涨价预备费5开发期间税费-5.1建安营业税5.2其他6其他费用1,282.446.1工程保险费199.44房屋开发费*0.5%6.2工程监理费600.00发改价格[2007]670号6.3建设单位管理费483.00财建[2002]394号6.4其他二项目开发费用1,888.397销售费用944.20[(1+2+3)+6]*2%8管理费用944.20[(1+2+3)+6]*2%9财务费用按实际发生数三合计51,553.16107 附表二：投资计划与资金筹措表（汇总表）单位：万元序号项目合计2011年2012年2013年2014年2015年2016年1项目总投资168,506.0825,37616,83130,32835,31037,90422,7571.1土地费用23,947.8923,948-----1.2前期工程费用16,435.597573,8335,807-6,039-1.3房屋开发费109,618.31-10,52020,93130,62327,60019,9441.4不可预见费6,774.82386581,2771,8771,6971,2271.5开发期间税费-------1.6其他费用3,310.09283925638368506411.7销售费用3,066.243036106684515624721.8管理费用3,066.243036104886325624721.9财务费用2,286.90-208594891594-2资金筹措168,506.0825,37616,83130,32835,31037,90422,7572.1自有资金47,012.7325,3766,2596,527-8,852-2.2借贷资金23,000.00-7,0006,00010,000--2.3预售收入98,493.35-3,57317,80125,31029,05322,7572.4预租收入-2.5其他收入-投资计划与资金筹措表（1期）单位：万元序号项目合计2011年2012年2013年2014年2015年2016年1项目总投资32,126.7225,3766,573178-1.1土地费用23,947.8923,948---1.2前期工程费用756.76757---1.3房屋开发费5,287.725,288--1.4不可预见费376.7438339-1.5开发期间税费1.6其他费用279.4428251-1.7销售费用605.443033031.8管理费用605.443033031.9财务费用267.30-891782资金筹措32,12725,3766,573178-2.1自有资金25,55425,376178-2.2借贷资金3,000-3,000--2.3预售收入3,573-3,5732.4预租收入-2.5其他收入-107 投资计划与资金筹措表（2期）单位：万元序号项目合计2011年2012年2013年2014年2015年2016年1项目总投资34,653.50-10,25923,8015941.1土地费用-----1.2前期工程费用3,833.103,833--1.3房屋开发费26,163.545,23320,931-1.4不可预见费1,596.423191,2771.5开发期间税费-1.6其他费用703.821415631.7销售费用614.013073071.8管理费用614.013073071.9财务费用1,128.60-1194165942资金筹措34,653.50-10,25923,8015942.1自有资金6,259-6,259-2.2借贷资金10,000-4,0006,000-2.3预售收入18,395-17,8015942.4预租收入-2.5其他收入-投资计划与资金筹措表（3期）单位：万元序号项目合计2011年2012年2013年2014年2015年2016年1项目总投资50,172.71-6,34934,7169,1081.1土地费用---1.2前期工程费用5,806.995,807-1.3房屋开发费38,278.3930,6237,6561.4不可预见费2,346.751,8774691.5开发期间税费-1.6其他费用1,044.398362091.7销售费用902.60361451901.8管理费用902.60181632901.9财务费用297.00---2975942资金筹措50,172.71--6,34934,7169,1082.1自有资金6,349-6,349-2.2借贷资金10,000--10,0002.3预售收入33,824-24,7169,1082.4预租收入-2.5其他收入-107 投资计划与资金筹措表（4期）单位：万元序号项目合计2011年2012年2013年2014年2015年2016年1项目总投资51,553.16---28,79622,7571.1土地费用-----1.2前期工程费用6,038.74--6,0391.3房屋开发费39,888.67-19,94419,9441.4不可预见费2,454.911,2271,2271.5开发期间税费-1.6其他费用1,282.446416411.7销售费用944.204724721.8管理费用944.204724721.9财务费用-----2资金筹措51,553.16---28,79622,7572.1自有资金8,852--8,8522.2借贷资金---2.3预售收入42,702---19,94422,7572.4预租收入-2.5其他收入-107 附表三：销售收入与税金估算表（汇总表）单位：万元序号项目合计20112012201320142015201620171销售收入308,801-9,36645,00085,288105,79752,73510,6141.1住宅可售面积/m2729,283-11,76089,433200,126262,111138,03327,821平均售价/(元/m2)3,5003,5003,5003,5003,5003,500收入255,249-4,11631,30170,04491,73948,3129,7371.2商业-可售面积/m261,018-7,49419,99516,71411,0124,8031,000平均售价/(元/m2)5,0005,0005,0005,000收入27,608-3,7479,9988,3575,506--1.3车库可售/个8,648-5011,2342,2962,8511,475292平均售价/(元/个)333333收入25,9441,5033,7016,8878,5524,4248772经营税金及附加17,216-5222,5094,7555,8982,9405922.1营业税(5%)15,440-4682,2504,2645,2902,6375312.2城市维护建设税(7%)1,081-33158299370185372.3教育费附加(4.5%)695-21101192238119243土地增值税9,264-2811,3502,5593,1741,5823184销售净收入282,321-8,56341,14277,97496,72548,2139,704107 销售收入与税金估算表（1期）单位：万元序号项目合计20112012201320142015201620171销售收入18,732-9,3667,4931,8731.1住宅可售面积/m223,520-11,7609,4082,352平均售价/(元/m2)3,5003,5003,5003,500销售比例100%50%40%10%收入8,232-4,1163,2938231.2商业可售面积/m214,988-7,4945,9951,499平均售价/(元/m2)5,0005,0005,000销售比例(%)50%40%10%收入7,494-3,7472,9987491.3车库可售/个1,002-501401100平均售价/(万元/个)333销售比例(%)50%40%10%收入3,006-1,5031,2023012经营税金及附加1,044-5224181042.1营业税(5%)937-468375942.2城市维护建设税(7%)66-332672.3教育费附加(4.5%)42-211743土地增值税562-281225564销售净收入17,126-8,5636,8501,713107 销售收入与税金估算表（2期）单位：万元序号项目合计20112012201320142015201620171销售收入75,015--37,50830,0067,5021.1住宅可售面积/m2160,049--80,02564,02016,005平均售价/(元/m2)3,5003,5003,500销售比例100%50%40%10%收入56,017--28,00922,4075,6021.2商业可售面积/m228,000--14,00011,2002,800平均售价/(元/m2)5,0005,0005,000销售比例(%)50%40%10%收入14,000--7,0005,6001,4001.3车库可售/个1,666-833666167平均售价/(万元/个)333销售比例(%)50%40%10%收入4,998--2,4991,9995002经营税金及附加4,182--2,0911,6734182.1营业税(5%)3,751--1,8751,5003752.2城市维护建设税(7%)263--131105262.3教育费附加(4.5%)169--8468173土地增值税2,250--1,1259002254销售净收入68,583--34,29127,4336,858107 销售收入与税金估算表（3期）单位：万元序号项目合计20112012201320142015201620171销售收入106,817---53,40842,72710,6821.1住宅及办公可售面积/m2267,508---133,754107,00326,751平均售价/(元/m2)--3,5003,5003,500销售比例100%50%40%10%收入93,628---46,81437,4519,3631.2商业可售面积/m28,030---4,0153,212803平均售价/(元/m2)5,0005,0005,0005,000销售比例(%)50%40%10%收入13,030---2,0081,6064021.3车库可售/个3,058-15291223306平均售价/(元/个)333销售比例(%)50%40%10%收入9,174---4,5873,6709172经营税金及附加5,955---2,9782,3825962.1营业税(5%)5,341---2,6702,1365342.2城市维护建设税(7%)374---187150372.3教育费附加(4.5%)240---12096243土地增值税3,205---1,6021,2823204销售净收入97,657---48,82939,0639,766107 销售收入与税金估算表（4期）单位：万元序号项目合计20112012201320142015201620171销售收入111,138----55,56944,45511,1141.1住宅可售面积/m2278,206----139,103111,28227,821平均售价/(元/m2)--3,5003,5003,500销售比例100%50%40%10%收入97,372----48,68638,9499,7371.2商业可售面积/m210,000----5,0004,0001,000平均售价/(元/m2)-5,0005,0005,000销售比例(%)50%40%10%收入-----2,5002,0005001.3车库可售/个2,922-14611169292平均售价/(元/个)333销售比例(%)50%40%10%收入8,766----4,3833,5068772经营税金及附加6,196----3,0982,4786202.1营业税(5%)5,557----2,7782,2235562.2城市维护建设税(7%)389----194156392.3教育费附加(4.5%)250----125100253土地增值税3,334----1,6671,3343334销售净收入101,608----50,80440,64310,161107 附表四：损益表（汇总表）单位：万元序号项目合计20112012201320142015201620171经营收入311,702-9,36645,00085,288105,79755,13711,1141.1销售收入311,702-9,36645,00085,288105,79755,13711,1141.2出租收入1.3自营收入2经营成本168,506-8,91925,86844,31254,83928,7565,8122.1商品房经营成本168,506-8,91925,86844,31254,83928,7565,8122.2出租房经营成本3运营费用-4修理费用-5经营税金及附加17,377-5222,5094,7555,8983,0746206土地增值税9,351-2811,3502,5593,1741,6543337利润总额116,468--35615,27333,66341,88621,6534,3498弥补以前年度亏损-9应纳税所得额116,468--35615,27333,66341,88621,6534,34910所得税（25%）29,117--893,8188,41610,4715,4131,08711税后利润87,351--26711,45525,24731,41416,2403,26212减:盈余公积金（10%）8,735--271,1452,5253,1411,62432613公益金(5%)4,368-135731,2621,57181216314加:年初未分配利润--2279,51030,96957,67271,47615可供投资者分配利润--2279,51030,96957,67271,47674,24816应付利润17年末未分配利润--2279,51030,96957,67271,47674,248107 损益表（1期）单位：万元序号项目合计20112012201320142015201620171经营收入18,732-9,3667,4931,8731.1销售收入18,732-9,3667,4931,873---1.2出租收入1.3自营收入2经营成本-8,9197,1351,7842.1商品房经营成本17,8388,9197,1351,7842.2出租房经营成本3运营费用-4修理费用-5经营税金及附加1,044-522418104---6土地增值税562-28122556---7利润总额-713--356-285-718弥补以前年度亏损-9应纳税所得额-713--356-285-7110所得税（25%）-178--89-71-1811税后利润-534--267-214-5312减:盈余公积金（10%）-53--27-21-513公益金(5%)-27-13-11-314加:年初未分配利润--227-40915可供投资者分配利润--227-409-45416应付利润17年末未分配利润--227-409-454107 损益表（2期）单位：万元序号项目合计20112012201320142015201620171经营收入75,015--37,50830,0067,5021.1销售收入75,015--37,50830,0067,502--1.2出租收入1.3自营收入2经营成本--18,73314,9863,7472.1商品房经营成本37,466-18,73314,9863,7472.2出租房经营成本3运营费用-4修理费用-5经营税金及附加4,182--2,0911,673418--6土地增值税2,250--1,125900225--7利润总额31,117--15,55812,4473,1128弥补以前年度亏损-9应纳税所得额31,117--15,55812,4473,11210所得税（25%）7,779--3,8903,11277811税后利润23,338--11,6699,3352,33412减:盈余公积金（10%）2,334--1,16793423313公益金(5%)1,167-58346711714加:年初未分配利润27,772--9,91817,85315可供投资者分配利润--9,91817,85319,83716应付利润-17年末未分配利润--9,91817,85319,837107 损益表（3期）单位：万元序号项目合计20112012201320142015201620171经营收入106,817---53,40842,72710,6821.1销售收入106,817---53,40842,72710,682-1.2出租收入1.3自营收入2经营成本---27,54222,0335,5082.1商品房经营成本55,083--27,54222,0335,5082.2出租房经营成本3运营费用-4修理费用-5经营税金及附加5,955---2,9782,382596-6土地增值税3,205---1,6021,282320-7利润总额42,574---21,28717,0304,257-8弥补以前年度亏损-9应纳税所得额42,574---21,28717,0304,25710所得税（25%）10,644---5,3224,2571,06411税后利润31,931---15,96512,7723,193-12减:盈余公积金（10%）3,193---1,5971,277319-13公益金(5%)1,597--798639160-14加:年初未分配利润---13,57124,42715可供投资者分配利润---13,57124,42727,141-16应付利润17年末未分配利润---13,57124,42727,141-107 损益表（4期）单位：万元序号项目合计20112012201320142015201620171经营收入111,138----55,56944,45511,1141.1销售收入111,138----55,56944,45511,1141.2出租收入1.3自营收入2经营成本----29,05923,2485,8122.1商品房经营成本58,119---29,05923,2485,8122.2出租房经营成本3运营费用-4修理费用-5经营税金及附加6,196----3,0982,4786206土地增值税3,334----1,6671,3343337利润总额43,489----21,74517,3964,3498弥补以前年度亏损-9应纳税所得额43,489----21,74517,3964,34910所得税（25%）10,872----5,4364,3491,08711税后利润32,617----16,30813,0473,26212减:盈余公积金（10%）3,262----1,6311,30532613公益金(5%)1,631---81565216314加:年初未分配利润----13,86224,95215可供投资者分配利润----13,86224,95227,72416应付利润17年末未分配利润----13,86224,95227,724107 附表五：全部财务现金流量表（汇总表）单位：万元附表六：资金来源与运用表单位：万元附表七：资产负债表表单位：万元附表八：敏感性分析表单位：万元107 107'