大厦建设可行性研究报告 53页

'“利得尔大厦”开发项目可行性研究报告书重庆大学建筑设计研究院2002年3月31日54 前言受利得尔实业有限公司的委托，重庆大学建筑设计研究院组织了由高工、专家组成的研究小组，对“利得尔大厦”项目进行了可行性研究。重庆大学建筑设计研究院（原重庆建筑大学建筑设计研究院）拥有很强的专业队伍，人才力量雄厚。可行性研究小组通过对“利得尔大厦”项目所在区域严密的市场调查工作，获得了该项目所在区域内的竞争楼盘、行业分析、居民状况以及目标客户的第一手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销的角度分析了“利得尔大厦”项目建设的必要性及可行性，最后形成了本报告。报告的编制基于以下假设：1、本报告编制过程中所遵循的有关法律、法规及政策无重大变化。2、项目所在地——重庆市的社会经济发展战略不发生重大调整。3、本报告财务预测期内有关信贷利率、税率、汇率在正常范围内波动。4、无其他人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成的重大影响。本报告在编制过程中，参阅了有关部门提供或审定的资料，同时得到了有关部门、相关单位的大力协助，在此深表谢意。54 报告编制组成员名单姓名职务、职能张仕廉重庆大学建设管理与房地产学院副院长副教授国家注册监理工程师重庆市技术咨询专家闫瑞娟重庆大学管理经济学硕士54 目录第一章总论5一、项目名称、项目概况及发展商5二、建设场址及外部条件5第二章市场需求分析5一、重庆市房地产市场环境5（一）重庆市房地产市场环境5（二）重庆市房地产开发的主要政策环境5（三）重庆市房地产现状5二、重庆市沙坪坝区房地产状况及特征5(一)重庆市沙坪坝区概况5（二）沙坪坝区房地产市场现状5（三）周边楼盘个案调研分析：5三、项目综合分析5（一）项目背景分析5（二）项目优势分析5（三）项目劣势分析5（四）对本项目的建议及结论5第三章项目设计方案5一、规划依据5二、设计原则及指导思想5三、建筑设计5四、结构设计5第四章公用设施设计方案5一、给排水设计5二、供电设计5三、通讯及电视设计5四、采暖通风及空气调节5五、天然气设计5六、监控、防盗系统设计5七、动力设计5第五章消防、环保及绿化5一、消防设计5二、环境保护5三、绿化设计554 四、安全与卫生5五、节能5二、运行机制5第七章项目招投标错误！未定义书签。一、招标形式及资质要求错误！未定义书签。二、招投标工作组织错误！未定义书签。第八章项目建设进度计划与销售计划错误！未定义书签。一、项目建设进度安排错误！未定义书签。二、项目销售计划错误！未定义书签。第九章投资估算及资金筹措错误！未定义书签。一、投资估算错误！未定义书签。二、资金筹措错误！未定义书签。第十章经济效益评价错误！未定义书签。一、经济评价依据、原则及方法错误！未定义书签。二、基础数据错误！未定义书签。三、财务评价错误！未定义书签。第十四章不确定性分析错误！未定义书签。一、盈亏平衡分析错误！未定义书签。二、敏感性分析错误！未定义书签。第十五章结论与建议错误！未定义书签。54 第一章总论一、项目名称、项目概况及发展商1、项目名称：“利得尔大厦”2、项目概况“利得尔大厦”位于重庆沙坪坝区渝碚路街道电台村，重庆火车北站以东，紧邻华宇广场，南面为32米城市主干道——站东路，与沙区中心三角碑遥相对望，场地交通条件良好车行系统自成循环，地理位置十分优越，是沙坪坝区重点建设及改造的黄金繁华口岸地段，地理位置优越。“利得尔大厦”规划用地为不规则多边形，东西宽62米，南北长96米，场地内最高海拔标高263.09米，最低海拔标高256.37米，高差6.72米。基地现为一块平地，占地面积5104.4平方米。大厦规划布局遵循以人为本，最大限度地提升环境品质。建设内容和建设规模为：主体分为A、B两个塔楼，消防车道环通自成系统，建筑地下三层，地上四层商业裙房，A栋塔楼为29+1层住宿楼，B栋塔楼为16+1层住宿楼。总建筑高度为99.0米，总建筑面积48369.8平方米，为商住楼。整个建筑分为A栋住宅区与B栋住宅区，总投资人民币8642.31万元。3、项目开发商简介本项目开发商重庆利得尔实业有限公司成立于1986年，注册资金2000万元人民币，是一家具有二级房地产开发资质，集房地产开发、物业管理和商贸为一体的大型综合实体。至今为止，房地产开发累计建筑面积达40万平方米，总产值超过10亿元。目前正处在开发过程中的项目有：重庆·利得尔大厦、利得尔·文星大厦、利得尔·北碚国际商业城、利得尔·合川商业城。二、项目可行性研究的依据1、重庆市规划局重规设（2001）沙字第0031号《重庆市建设工程设计条件、要求通知书》。2、重庆市规划局重规设（2000）沙字第0044号《关于拆迁还建房工程的选址意见通知书》。54 3、重庆市建设委员会渝建函[2002]68号《重庆市建设委员会关于利得尔等两个项目列入危旧房改造工程的批复》。4、渝府发[2001]41号《重庆市人民政府批转市建委关于主城区危旧房改造工程实施意见的通知》。5、重庆市利得尔实业发展有限公司提供的红线地形图。6、重庆市利得尔实业发展有限公司关于“利得尔大厦”项目的有关文件。7、重庆市利得尔实业发展有限公司提供的可行性研究委托书。8、重庆市利得尔实业发展有限公司提供的红线地形图。9、国家相关的建筑、消防、环保等法规、规范。10、国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范和有关规定。54 第二章市场需求分析一、重庆市房地产市场环境（一）重庆市房地产市场环境重庆是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。近几年重庆在中国西部地区的迅猛发展使之成为长江上游的经济中心，她的独特的作用决定了它在中国跨世纪的地区发展中占据着越来越重要的地位。重庆市按区域划分为渝中、渝北、南岸、江北、沙坪坝等13个区，而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域。加之受长江、嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通、环境等几大因素直接影响着楼盘的投资与收益。1997年3月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，重庆成为新一轮投资的热点地区，大量的国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气，为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。国际、国内实力雄厚的财团、公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，都成为推动重庆房地产产业发展的强大动力。此外，随着国家增发国债和西部大开发战略的正式启动，我市继续加大投资力度。2001年全市累计完成固定资产投资801.82亿元，比上年净增146.01亿元，增长22.3%。其中基本建设完成投资328.32亿元，比上年增长24.9%，占全市总投资的比重达40.9%；更新改造投资108.04亿元，增长17.4%；房地产开发投资196.67亿元，增长40.9%；其他投资168.79亿元，增长21.1%。由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设的顺利进行。经济增长和企业效益的明显改善，促进了财政收入持续增长。2001年完成地方预算内财政收入126.41亿元，比上年增长21.0%。综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，重庆市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大环境。54 据统计资料，2001年1至9月我市累计完成房地产开发投资107.26亿元，比上年同期增长43.1%，其中住宅为65.28亿元，比上年同期增长57.1%，投资增长迅速，住宅投资更为热点。商业营业用房在竣工面积（42.84万平方米）同比下降了19.88%的情况下，施工面积达到510.81万平方米，同比激增62.35%。9月重庆商品住宅新开工面积66.25万平方米，施工面积新增83.27万平方米，竣工面积27.39万平方米，销售面积38.91万平方米，超过竣工面积11.52万平方米。前3季度，商品房销售面积为256.35万平方米，比上年同期增长26.43%，其中住宅销售215.89万平方米，占商品房总销售面积的84.22%。据统计资料，2001年1至9月我市累计完成房地产开发投资107.26亿元，比上年同期增长43.1%，其中住宅为65.28亿元，比上年同期增长57.1%，投资增长迅速，住宅投资更为热点。商业营业用房在竣工面积（42.84万平方米）同比下降了19.88%的情况下，施工面积达到510.81万平方米，同比激增62.35%。9月重庆商品住宅新开工面积66.25万平方米，施工面积新增83.27万平方米，竣工面积27.39万平方米，销售面积38.91万平方米，超过竣工面积11.52万平方米。2001年我市商品住宅建设投资累计达110.71亿元，比上年增长52.1%，占全市房地产开发投资的比重由上年的52.1%提高到56.3%。全市累计销售商品房住宅面积635.04万平方米，较上年增加143.95万平方米，增长29.3%。由此可以得出如下结论，重庆市近几年房地产开发量呈上升态势，且增幅较大。开发商对我市房地产市场前景依然看好，特别是加大了住宅的投入，开发资金充裕，为我市进一步改善住房条件创造了良好的条件。近年来，房地产开发由渝中区向周边地区扩散，南岸区、九龙坡区、沙区近年来成为开发热土。渝中区、江北区多年以来一直是我市房地产开发的重心，近年来开发格局发生了较为明显的变化。1998年，我市房地产开发投资量位居前6位的依次是渝中区(31.66亿元)、江北区（9.29亿元）、九龙坡区（8.83亿元）、南岸区（8.20亿元）、渝北区（7.79亿元）、沙坪坝区（5.71亿元）。至2000年，这种投资排序被打乱，房地产开发由渝中区向周边地区扩散过程中，重心开始偏向九龙坡区、南岸区与沙坪坝区。2000年，开发投资量位居前6位的依次是渝中区（28.64亿元）、九龙坡区（15.22亿元）、南岸区（14.03亿元）、沙区（13.71亿元）、渝北区（13.41亿元）、江北区（13.23亿元）。九龙坡区、南岸区、沙坪坝区投资量已跃居至第二位、第三位、第四位，今年这种开发投资格局继续维持。这种开发格局的转变是实施本项目开发的一个有利条件。主城区各区商品房的销售状况对比如下图2-1(a.b.c)所示。54 图2-1.（a）主城区各区商品房的销售件数对比54 图2-1.(b)主城区各区商品房的销售面积对比54 图2-1.(c)主城区各区商品房的交易金额对比54 （二）重庆市房地产开发的主要政策环境房地产开发还应该有一个良好的政策环境支持，简略地说，重庆市地方政府为支持重庆房地产的开发出台了如下几条主要政策措施：1.加大住房制度改革，进一步完善住房公积金制度。为加大住房公积金个人住房贷款的发放力度，在保证资金安全的前提下，用好、用活住房公积金。同时也为进一步加大住房公积金对住房公积金缴存职工的个人住房信贷支持，充分发挥住房公积金社会效益，让广大职工更多的享受到建立住房公积金制度给他们带来的实惠，经市房改领导小组批准（渝住改发[2001］3号文），重庆市住房制度改革办公室、重庆市住房资金管理中心决定在2001年适度调整住房公积金个人住房贷款最高限额、可贷比例、最长期限，主要是：坚决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款的最高限额，延长公积金贷款的贷款期限。允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。具体为：a、公积金个人住房贷款最高限额由原6万元调整为7万。b、住房公积金个人住房贷款可贷比例由原不超过购房价款总额的50%调整为70%。c、住房公积金个人住房贷款最长期限由原15年调整为20年。2.调整税收政策，鼓励住房消费。3.清理收费项目，降低住宅开发成本。4.拓宽空置商品住宅的消化渠道。5.加强管理，完善配套设施。包括：⑴加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。⑵加强对房地产开发项目的综合验收工作，凡综合验收不合格者一律不得交付使用。⑶建立完善房地产交易有形市场，实行“一站式”服务，凡房屋交易所需办理的一切手续，均可在市场内一次完成。⑷强化开放企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。⑸各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施，方便新开发区居民的生活。⑹本年初国家再次降低存贷利率。⑺同时重庆市也减少了商品房屋买卖的交易费用。以上的一些政策措施虽然与房地产的具体开发关联不大，但是这些政策的实施却极大地刺激了我市的住房消费，从而拉动了房地产业的发展。（三）重庆市房地产现状重庆市房地产的市场发育程度和价格水平与沿海城市相比存在着较大的差距，但发展速度较快，特别是97年3月设立直辖市以来，持续增长的需求极大地刺激了重庆市房地产的发展。中房指数显示，1997-2001年重庆市保持了最大的涨幅，从分类物业指数看，重庆市也显现了较大的涨幅。54 重庆市的房地产现在处于一个转型时期，她已具有相当厚实的基础，但是房地产开发商的实力及水平，楼盘的品质，居民的消费水平一直影响和制约本产业的发展。近两年国家取消住房实物分配转为货币化分配后，重庆市房地产业发生了根本的变化，从而开发企业性质及市民的住宅消费观念都随之改变。按目前重庆市楼价指数分析，重庆市住宅价格分三个层次，以下列出沙坪坝区住宅价格与渝中区、江北区相比表，以便作为本报告待分析楼盘的定价参照，如表2-2所示。另据市地房局信息，按“十五”规划，今后10年重庆市人均居住面积将由目前的9平方米上升14平方米，换算之，每年竣工的住宅应该有700万平方米，且同时消化，因而投资资金量将超过70亿元。这说明重庆市房地产市场需求量较大，且潜力可挖，每年可消费的商品房屋面积900万平方米,按重庆市现行的市场均价1800元/m2估算，销售总量应在162亿元。根据重庆市目前的居住条件和环境及政治经济环境，住房的潜在需求在未来5-10年内将保持强劲的势头。在重庆市政府进一步加快改革和发展的步伐的同时，确定要完善城市功能，不断提高城市品位，在开发大西部的大形势下，争取树立“龙头”形象地位，因而加大城市基础设施的建设，深化住房制度和土地使用制度改革，促进城市建设管理的全面发展，充分提升房地产业在重庆各物业的突出地位，这一切都给重庆市的房地产业创造了好的时机和环境。表2-2重庆市住宅价格层次表（以沙坪坝、渝中区、江北区为例）地区项目名称面积（m2）起价（元/m2）位置沙坪坝华宇广场37-2402600小新街29号学林雅园95-2702400学府路榕湖国际花园105-2202200沙坪公园千竹景苑32-1261500上土湾隆庆楼30-1261350小龙坎正街渝中区帝王广场名仕阁131-2287000民族路天伦华苑120-1603800大同路巴渝世家60-1383300民生路重庆森林30-672700民生路华富大厦52-1231900人和街江北区龙湖花园西苑120-2302500龙溪镇黄金堡·芷苑105-1572100松树桥岭秀锦园91-2401980红金路阳光丽景85．2-150．621450黄泥磅54 二、重庆市沙坪坝区房地产状况及特征(一)重庆市沙坪坝区概况沙坪坝区地处重庆主城区西部，是重庆主城区的重要组成部分。沙区下辖13个街道办事处、12个镇和1个经济园区，全区总面积383平方公里，其中城区面积35平方公里。2000年末总人口66.45万人，其中城市人口41万人。由于历史等原因，沙区遗留了众多的人文景观，如渣滓洞、白公馆等，成为了全国人民忆苦思甜、教育子孙后代的基地之一。同时，重庆绝大多数的高等学府、重点中学、小学也坐落于此，文化气氛十分浓厚，故此，新的《重庆市城市总体规划》将沙区定位为全市科教文化中心。跨入二十一世纪，沙坪坝人正抓住西部大开发的历史机遇，坚持“改善城市形象，增加财政收入、加快经济发展”的工作思路，大搞城市建设，城市焕然一新：现代化的住宅小区、宽阔明亮的步行街、环境优美的名人广场、四通发达的交通网络。如此大好的形势吸引了众多的商家来此投资，成为各商家的必争之地。目前区内正出现勃勃生机、人生鼎沸、车流川息的景象。全区人民正在区委、区政府的领导下、团结奋进、加快发展，力争早日把沙区建成主城中心区、中心商务区、风景旅游区和对外开发之“窗”。力争在二十一世纪之初跨入中国中西部先进区行列。下面是对其经济和人文环境的一些介绍，从中我们可以获得对本项目开发有用的讯息。1.经济建设建国以来，特别是改革开放以来，沙坪坝区经济建设有了长足的发展。2000年全区国内生产总值完成83.7亿元，其中第一产业增加值3.9亿元、第二产业增加值48.5亿元、第三产业增加值30.6亿元。固定资产投资完成32.99亿元，社会消费品零售总额完成54.17亿元，地方预算内财政收入达到4.06亿元，城市居民人均可支配收入6421元，农民人均纯收入2861元。2.城市建设近几年来，沙坪坝新区建设和旧城改造规模不断扩大。城市综合能力日益增强，城市形象和投资环境不断改善。“九五”54 期间，共建成车行道51.56万平方米，人行道9.12万平方米，下水道5970米，安装路灯610盏，新建、改建公共厕所12座，垃圾站10座，新增和更新环卫专用车30辆；人均公共绿化现以达到3.97平方米，建城区绿化覆盖率36%。城市交通事业稳步发展，新批一条旅游专线，改造、延伸公交路线21条、新增和更新公共交通运营车辆220辆。城市供水、电、气能力进一步提高，2000年月供水能力43.87万吨，全年用电量16.33亿千瓦时，城市用天然气人口38.58人。并强化环境监督管理和执法力度，加快了老污染源治理步伐，严格控制新污染源产生。到2000年底，改造、关停燃煤锅炉、茶水炉309台，51家重点污染源基本作到达标排放，22家医院建成污水治理设施，五年来否决不利于环境保的新建项目40余件，取缔关停“十五小”污染企业17家。3.工业工业在沙坪坝区经济中起着支撑作用，工业门类齐全，基础雄厚。工业生产继续快速增长，民营和个体私营工业企业规模不断壮大。2000年完成工业增加值39.13亿元，按可比价计算增长10.05%，其中民营和个体私营企业完成工业增加值12.35亿元，增长36.24%，占区属工业增加值的58%，占区域工业增加值的31.57%。工业产品出口大幅增加，全年出口11.86亿元，增长82.12%。工业经济效益明显好转。按区报市口径，工业整体减亏4.37亿元，亏损企业亏损额下降54.62%。工业经济效益综合指数9.45亿元，上升24.83个百分点。4.交通沙区实施建设年发展战略，狠抓城市道路等基础设施建设，打开了交通“颈瓶”。全区形成了以三角碑为中心、以三条国道、两条高速公路为骨架、乡镇为接点、辐射城乡、四通发达的交通网络。近几年来，沙区多渠道筹集资金23亿元，新建了滨江路、风天路、龙泉路、磁童路；拓宽改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙杨路、天陈路、沙梨路、烈歌路；乡村公路建设同时也加快，1997年实现了镇、村通公路的目标，到2000年有70%的社通公路，2000年底全区公路总里程966.82公里，比95年增长53.71%。目前，沙区是主城区交通条件最好，最不堵车的地区。为进一步发挥交通枢纽作用，沙区已形成了较为完善的交通运输网络，便利的交通极大地吸引着外来客商、居民落户沙区。5.金融保险   沙区自身环境的改善，吸引了众多的客商来投资。同时也带动了金融保险业的发展。目前，沙区已形成了以国有商业银行为主体，其他商业银行、非银行金融机构相结合的金融组织体系。金融网络遍及城乡。工、农、中、交、建五家专业银行机构并肩发展；光大、招商、上海浦东发展等银行设置分支机构参与竞争；华夏证券公司、东北证券公司等分别在沙区设立经营部、开展证券交易业务；中国人民保险公司、中国人寿保险公司、太平洋保险公司、平安保险公司分别在沙区设立支公司和办事处，积极拓展保险业务，增加险种，规范运作。2000年末，全区金融机构网点200个，金融机构贷款余额75.41亿元，金融机构存款余额114.41亿元；保险业务发展迅速，2000年保险承保额突破百亿元大关，保险费收入1.22亿元，赔款给付0.29亿元。6.商业九五”期间，沙坪坝区着眼于“发展大商贸、建设大市场、搞好大流通”。54 在已有重庆大酒店、沙坪坝百货总公司、南开步行街等金融商贸业的基础上，构建中心商贸区，先后建成绿色艺术广场、商业文化广场和历史文化名人广场，引进重百沙坪商场、明日百货、恒鑫观景餐厅、芬斯特大酒楼等商贸企业，带动了周边商业零售、餐饮、酒店的发展，形成了重庆市最有特色的商业文化街区。2000年，结合“结构调整年”，大力进行商贸结构调整，引进了肯德基快餐、国美家电城等新型商贸企业，继金诚服装广场，新世纪超市和融信商店街开业，马家岩装饰建材市场等五大专业市场也渐成规模。3月，商业文化广场被国家六部委评为“百城万店无假货”示范街，重百沙坪商场、明日百货、银贸商厦被评为市级示范店。年底，商业文化广场又被国家质量技术监督局评为“全国首批购物放心一条街”。全区社会消费品零售总额五年累计突破120亿元，比“八五”增长了1.33倍。商贸销售总额2000年达到53.20亿元（二）沙坪坝区房地产市场现状自重庆直辖以来，一方面由于国家政策的倾斜，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，继续实行扩大内需刺激消费的政策，西部开发战略亦进入实施阶段。另一方面由于市政府出台了相关的优惠政策支持本地区房地产业的发展，所以重庆市房地产近几年持续升温，呈现购销两旺的良好势头，并且经过了近几年的摸索和发展，重庆市的房地产业已经逐步走向成熟和规范，并慢慢地形成了自己的特色，营造出一个良好的房地产开发和发展的氛围。在这个阶段实施房地产开发具有天时、地利、人气旺的三大优越条件，胜数较大，这是在其他城市做房地产开发不可具有的优越条件。沙坪坝区作为重庆市的经济和旅游重点区域，房地产发展甚为迅猛，固定资产投资继续在国家增加投资、扩大内需政策的支持下保持增长。全年完成全社会固定资产投资32.99亿元，增长23.51%。其中，基本建设投资8.8亿元，下降14.49%；更新改造投资3.80亿元，增长9.84%；房地产开发投资13.64亿元，增长146.48%；其他投资6.74亿元，增长9.14%。新增固定资产13.20亿元，增长30.73%；竣工房屋面积98.76万平方米，增长21.38%。沙坪坝区成为重庆市住宅建设和消费的热点区域，在2001年重庆市房地产交易会上交易成绩跃升第二位。下表2-3给出各个区位的房地产价格的对比情况，以获得对重庆沙坪坝区房地产在重庆中的地位及其发展势头有一个直观的了解。从此图可以看出：虽然沙区住宅销售均价有起有落，但从总的趋势来看是上升的。到2001年年底达到最高水平1895元/平方米。为了获得沙坪坝区的行情更为确切、详实的资料，我们还对沙坪坝区的楼盘进行了抽样调查，抽样调查楼盘共16个，并制成了下表2-4。表中所列是沙坪坝区各个区位房地产的价格对比，从中可以获得我们在对拟建楼盘进行定价时一些有用的数据，并以此为依据。54 表2-3主城区2001年上半年房价对比表（单位：元/m2）区位今年1-6月商品房去年1-6月商品房今年1-6月商品房住宅去年1-6月商品房住宅同期房价涨落所有商品房商品住宅均价2056.731923.891679.071510.61涨幅6.90%11.15%渝中3248.143117.682264.401966.09130.46298.31江北2033.262528.591905.202268.38—495.33—363.18沙坪坝1479.972346.841346.971300.83—866.8746.14大渡口1107.00921.781057.42849.34185.22208.08九龙坡1646.641701.241238.681470.87—54.60—232.19南岸1737.551483.221466.281330.65254.33135.65北碚1072.58962.04734.30746.01110.54—11.71渝北2053.132050.181947.441992.792.95—45.35（注：表列数据来源于市统计局有关资料）（三）周边楼盘个案调研分析：1.沙龙广场（l）开发商：重庆勇智实业有限开发公司（2）位置：沙区政府旧址（3）道路与交通：沙龙广场位于沙坪坝小龙坎新街与北站东路交汇处，其对面为四路公交车站，通往牛角沱与石桥铺、中梁山的中巴车均经过于此，交通十分方便。（4）社区环境及配套：地处成熟社区，附近有各种商场、大中小学、医院、图书馆、文化馆、广场。54 表2-4沙坪坝区楼盘2001年抽样调查表楼盘名物业地址面积起价（元/平方米）华宇·龙泉大厦小龙坎143-190m21410华宇·都市家园天星桥88.91-144.23m21450鑫源大厦渝碚路50-120m21790芳草地凤天路55.94-326m21980融信商务公寓双巷子9号129-244m21999金港大厦沙南街4号104-109m22100知联大厦正街37号90-150m22020紫荆花园天陈路31号38-231m21800龙泉新苑小龙坎龙泉路62-130m21400兴宇花园天马支路1号40-203m21450千竹景苑上土湾32-125m21500天鑫花园天星桥都市花园D区53-108m21350隆庆楼小龙坎正街2-28号大公巷1-35号30-126m21350雾都大厦小龙坎正街139号94-163m22000三凌大厦教院路26号70-250m21600榕湖国际花园沙坪公园105-220m22200（5）规模：项目占地10189平方米，建筑面积9236平方米，由九层群楼和三层塔楼组成，停车位多达245个。（6）工程进度：目前已修建到群楼以上9层，交房时间为2003年3月。（7）起价：2100元/m2均价：2700元/m2（8）物业定位中青年人士，成功人士，二次置业者（9）户型结构：一房一厅（61.62m2）二房二厅（86.62m2、99.30m2）、二房三厅（113.93m2）三卧一房三厅（143.46m2）（10）项目特色：1）地段具有决定性的竞争优势2）对文化进行了重点炒作，较为符合本区域消费者心态54 3）价格优势及所体现的性价比较为明显（11）项目抗性1）目标客户群不够明确2）周边楼盘众多，竞争激烈，客户分流严重3）开发商实力及操作经验有限。（12）项目简评沙坪坝区的房地产有个特别的现象，单体住宅一般都比小区的销售业绩要好，而且单体住宅中的小户型销售尤其好卖。主要原因是沙坪坝是全市的文化重地，在沙坪坝区购房可以获得当地户口，为孩子就读重庆的一流学校创造条件；同时，还有众多的在沙坪坝读书毕业后留在重庆工作的学子，这些学子很多都具有一种“母校情结”，希望在沙坪坝区域内置业购房。这些现象的存在，造成了沙坪坝的单体住宅销售情况较好。沙龙广场是沙坪坝区众多单体住宅的代表，也着力打文化牌吸引具有“沙区情结”购房者，而且沙龙广场优越的地理位置是吸引这些潜在客户最有力的武器，加上对文化氛围着力宣传和较高的性价比，使沙龙广场的销售朝者良好的方向发展。2.学林雅园（1）开发商：重庆同创置业有限公司。（2）位置：沙坪坝学府路（3）道路与交通：位于沙坪坝区步行街与千年古镇磁器口之间，上有学府路，下有319国道，交通方便。（4）社区环境及配套：学林雅园位居重庆大学国家大学科技园区，毗邻重庆大学、重庆七中，周边有银行、邮局、农贸市场、商场、酒店娱乐、餐饮。（5）规模：占地面积70000m2，总建筑面积209799m2，绿化率42.07%，容积率3。小区依山而建，共分三大台阶、四个组团，由34栋9至18层小高层建筑组成。（6）工程进度及销售状况：一期交房时间为2002年8月，二期交房时间2003年3月，三期交房时间为2003年8月。一、二期销售业绩较佳，现三期也销售过半，销售率达到总建筑面积的70%。（7）价格起价：2150元/平方米（8）物业定位成功人士，二次置业者，主要针对沙区大学的教师群体。（9）户型结构：户型类型较多，有一般的平层，有跃层，错层。面积从77.82-191.08平方米。54 （10）项目特色：1）全板式结构，户型设计新颖。2）聘请品牌的规划设计公司、品牌的景观设计公司、品牌的物业管理顾问公司打造品牌物业形象。3）浓厚的文化氛围。4）样板间和现场包装较好。（11）项目抗性：1）单价相对偏高，总价偏高，消费群体范围受到一定限制。2）容积率偏高，房屋较密。（12）项目简评学林雅园自2001年春交会推出以来，一期、二期迅速取得理想的销售业绩，现三期也销售过半，是沙坪坝区最成功的房地产项目之一，销售率达到总建筑面积的70%。随着学林雅园项目的成功，开发商同创集团迅速成为重庆房地产界的新贵。学林雅园的成功首先是产品定位的成功，主要针对沙坪坝区众多学校教师，推出“琴、棋、书、画”等具有浓厚文化色彩的主题景观和针对教师所选定的地段，开盘时既迅速吸引重大、建院、西政、川外等有较强购买力的教师购房，形成良好的社会影响。在这些教师的带动下，学林雅园销售迅速取得成功。其次，学林雅园在入市时机上也把握较好，在天骄年华还没有正式开盘销售之前既迅速推出，抢占市场先机。3、华宇广场（1）开发商：重庆华宇物业（集团）有限公司（2）位置：小龙坎新街（3）道路与交通华宇广场东连沙坪坝区交通咽喉三角碑转盘，南隔32米宽的城市次干道站东路与重庆火车北站为邻，北面跨48米宽城市主干道渝碚路与双巷子相对。在时代星空大门西侧是规划中的市地铁沙坪坝站。地理位置优越，交通顺畅便捷。（4）社区环境及配套华宇广场独享周边成熟社区，宽阔的商业步行街、名人文化广场、重百、新世纪超市、明日百货、邮局、银行、学校等星罗棋布分布在其周围，西南医院等知名医院更可便捷到达。（5）规模华宇广场总用地面积46332平方米，总建筑面积40万平方米，绿地率26.61%，容积率6.55，建筑覆盖率34.1%，停车位856个。由11栋高层建筑（时代星空、世纪银河、逸景楼、尔雅楼、三味楼、诗韵楼、五文楼、巴雨楼等）围合大型中央广场而成的超大型建筑群体。（6）工程进度及销售情况54 一期工程交房时间为2002年7月，二期交房时间为2003年6月。一期基本已售完，二期销售也过半。（7）价格：2500元/平方米-3430元/平方米。（8）户型从一室一厅到去七室二厅四卫，从37平方米到252平方米以中小型为主，以适应多样化的要求（9）特点：1）地段具有决定性的竞争优势2）户型多样，采光、通风俱佳3）规划设计先进，小区整体环境处理较好（10）简评：由于该项目独一无二的地理优势，户型多样，很好的抓住了沙区的消费群体。加上开发商雄厚的实力和大力的宣传。自开盘以来销售一直呈上升趋势，销售业绩较好。4．天骄年华（1）开发商：重庆协信城市建设发展公司（2）位置：沙坪坝南部新城凤天路（3）道路与交通：该项目处于凤天路与天马路交会处，交通较为方便。（4）社区环境及配套：社区配套设施较为齐全，沙区政府、西南医院、第三医大就在其附近，其周围也即将建成一座小学和大型农贸市场。（5）规模：占地面积160亩，总建筑面积27万平方米，容积率2.53，绿化率58.8%，先期建设A区，占地面积100亩，建筑面积17万平方米。（6）工程进度：一期梅园、兰园交房时间为2002年4月到6月，二期松园、竹园交房时间为2003年3月到4月。（7）价格：起价2180元/平方米（8）物业定位：成功人士、二次置业者（9）户型结构：主要户型为二房二厅、三房二厅（10）项目特色：1）规划设计先进，小区整体环境处理较好2）户型选择多样，采光、通风俱佳3）开发商实力雄厚，给业主以信心4）品牌物业，物管较完善（10）项目抗性：1）小区所在地凤天路属新兴开发区域，还不成熟，居家生活略有不便。2）单价相对偏高，使部分消费者望而止步。54 3）周边楼盘众多，竞争激烈。（11）简评：从品质上讲，天骄年华是沙坪坝区南部新城凤天路的第一楼盘，而且，天骄年华的户型配比（二室、三室为主）也符合现在市场上的需求主流。在广告推广上，天骄年华借助协信集团建立的天骄系列品牌迅速建立物业品牌。但是，为什么天骄年华的销售业绩迟迟没有起色呢？主要是由于凤天路整个大环境不景气的原因造成的，当然天骄年华偏高的单价也对销售造成一定的影响，但不是最主要的决定因素。同时，沙坪坝区的另一个高品质楼盘—学林雅园的竞争也对天骄年华的销售带来影响。2002年春节前，由于上客量得不到保证，天骄年华的销售推广速度很慢。A区自2001年4月1日开盘销售以来，销售率为30%-40%左右。春节后，随着项目工程形象的初步确立和广大购房者对凤天路认知度的加深，天骄年华的销售进度有加快的趋势。三、项目综合分析（一）项目背景分析由于沙坪坝是重庆市的行政、经济、金融商贸、文化、信息、高科技中心及交通枢纽，再加上自身环境的改善，目前沙坪坝区的房地产以成为全市的热点，据调查统计，欲购区域在北部新城的比例最大，占总量的31%，其次为沙坪坝区占22%，再次为渝中区占20%。因此，沙坪坝房地产市场潜力巨大。项目所在地为沙坪坝区渝碚路街道电台村，场地位于火车北站以东，紧邻华宇广场与沙区中心三角碑遥相对望，地理位置十分优越。是沙坪坝区重点建设及改造的黄金口岸地段，具有得天独厚的优势：一.附近商圈成熟，有重百、新世纪超市、明日百货等知名商场，购物极其方便；二.商业步行街、名人文化广场、绿色艺术广场和正在修建的三峡广场进在咫尺，必将带来巨大的人气；三.沙坪坝作为全国知名的科技文化区，重大、师院、西政、川外、三军医大等知名大学，全市1/3的科研机构和国家新批建设面积为2.2平方公里的重大科技圆区都集中于此，科研工作者逾5万，具有稳定强劲的消费市场；四.为鼓励中外商家来本区投资，重庆市政府、沙区政府制定了一系列相关的财政税收、工商登记、金融信贷、土地房产等诸多方面的优惠政策，为投资者创造了制胜优势。54 但我们同时也应该看到，近年来沙区出现了不少有名的楼盘：学林雅园、华宇广场、天骄年华、芳草地等。且随着沙区政府的迁移，从而引起的沙区南部新城的热潮，必将抢夺该盘的市场份额。生产市场的激增和消费市场的有限让沙区市场争夺战在所难免。竞争肯定也不会停留在价格的层面，那将是来自品质、特色、细节等全面的竞争。所以，对沙区房地产严峻形式有所了解的房地产商也应该感受到，要想本相目开发成功不仅仅要有前期成功的策划，还要有后续建设的控制、管理与协调，并且跟随市场及时的变化作出反馈，规避风险，不断调整，只有这样本项目所作的种种预测才能充分为项目发挥作用，才更贴近实际。（二）项目优势分析1.本项目位于重庆市火车北站以东，侧紧华宇广场，南面为32米城市主干道——站东路，地理位置优越，交通方便。2.本项目处于沙坪坝中心区，社会环境比较成熟，附近有商业步行街、名人文化广场、山峡广场（正在修建）、重百沙坪商场、新世纪超市、明日百货、邮局、银行、重点大、中、小学等。3项目周边环境较好，紧临华宇小区，与沙龙广场对望，环境较好。4.设计户型多样化，能满足城市不同消费层次的需要。价格定位适中，易于为中青年这一主要购买群体所接受。5．好地段+好产品=优秀的单体楼盘（三）项目劣势分析1．由于沙区房地产近年来非常红火，同时竞争也非常激烈，就其周围销售良好的华宇小区与单体楼——沙龙广场就会对其销售带来极大的对抗。2.三峡广场的修建可能会分走一部分人流。（四）对本项目的建议及结论1.消费者群体走访调查结论据近期对沙区主要地段实地走访居民及楼盘走访调查分析总结以下几点：（1）沙坪坝区家庭人口数量和结构特点是：“以3人（占70%）或4人（占20%）为主的夫妻二人居住（占60%）”；因此，反映在该区的消费市场对于户型的需求上面，同样是着重与80-125的二室二厅或三室二厅（占被访者的73.34%）；（2）沙坪坝区家庭年收入上同样呈现出“中档约偏高”的水平，即，在3-5万元的占被访者的90%，在5-7万元的占被访者的3.33%，但该区消费群体对住宅均价的接受却呈现出偏高的态势，即，能承受2000元-2200元的占被访者的13.3%，能承受2200-2500元的占被访者的50%，能承受2500-3000元的占被访者的26。67%，能承受3000元以上的占被访者的10%。形成这一现象的主要原因是：第一，该区住宅供市场因为土地成本构成等诸多因素定价相对偏高；第二，该区消费市场多以收入具有相对稳定的国家机关和凄事业工作人员、教师等构成，对支付价位较高但可实行银行按揭的项目有相对较强的承受能力。（3）沙坪坝区的消费者在对于购房目的的选择上面，与其他各区最具差别性的就是：该区消费群体具有明显的多元化倾向：其中，对于“54 解决人口增加的居住问题”、“追求更为宽松的居住面积”、“追求更好的居住环境”、“对目前的午夜管理不满意”、“为解决子女的入学问题”、“投资”、和“其他目的”等，均有从4%-20%不等的选择率；这一方面表明该区正在日益成为一个以教育为核心、以商贸为资助的复合性区域发展趋势，另一方面也表明该区的房地产消费市场构成多元性和复杂性；因此可以看出该区进行房地产综合项目的开发有一定的市场前景的。（4）沙坪坝房地产消费市场对住宅建筑类型的取向具有两个明显的特点：其一就是对“高层”和“小高层”表现出相对其他各区较大的兴趣，分别有23.33%和25.42%的被访者选择这两类住宅；其二就是对住宅建筑类型的不关注程度相对其他各区较高，有26.67%的被访者选择“无所谓”；造成这种原因是该区消费市场尚未完全激活，住宅项目的发展并未进入高峰阶段，并且在该区房地产市场占主要地位的住宅项目多以高层为主，因此形成上述消费市场特点；该区在消费市场多元化发展方面具有进一步挖掘潜力的趋势。2.户型定位及建议根据本项目组对市场的调查并分析后可以得到如下数据：客户的购房面积主要集中在70-150m2这个范围内，其中面积在80-125m2的住房成为客户关注的热点，占总体的73.34%，这说明客户还是比较注重实用型因此，本报告建议本拟建项目的户型定位如下：80-125m2（两室两厅或三室两厅）为主占75%；80以下（一室一厅）占10%；125以上（四室两厅及跃层）占15%。3.转换层功能定位在裙楼与住宅转换处设置休闲区或物管，以供居民休憩，成为一个亮点，以吸引消费者。4.根据以上数据的综合分析，并考虑到区位的因素，结合本项目作为优秀单体楼盘的项目定位，确定市场对本项目可接受的价格均价在2000-3000元/m2左右，在后面的经济测算时取2600元/m2。另外，停车位现行的市场价格是5～8万元/个，本报告采用8万元/个进行测算。5．销售建议：应该充分的认识到该项目所在地区的特点，打出教育和文化特色。54 54 第三章项目设计方案一、规划依据1、重庆市沙坪坝区建设委员会沙建委初审（2001）第46号文。2、重庆市规划局重规建审（2001）沙字第0088号文。3、重庆市公安局消防局重公消审（2001）（高）（初）字第（147）号。4、业主提供的设计委托书和有关地形、地质钻探和管网等资料。5、国家和重庆市现行的有关标准规范及条例。二、设计原则及指导思想（一）设计原则在满足消防、环保等现行的规范、规定的前提下，充分尊重自然现状条件，文脉特征，充分发挥环境优势，营造人居与商业环境相互适应，相互协调的优美环境，达到社会、环境、经济效益的和谐统一。（二）指导思想1、以批准的方案为基础，依据地方各主管部门及业主要求，严格遵守建设部及地方政府制定的相关法律、法规及规范。2、该设计合理组织城市空间，做到布局合理，节约用地；内外交通组织顺畅便利，减少了人流、车流的相对干扰，减轻城市交通压力，激活地域人气，充分发挥了地块价值，设置了地面、屋面为一体的绿化体系。在关键的防火部位均满足了消防规范，可在紧急情况下避免重大损失，充分采用自然通风，采光这一有利布置，节省了能源。设计考虑在人口较集中的场地内部采用垃圾袋装后统一集中于专设的垃圾收集点，既满足了业主要求，又有益环境保护，在满足上述要求的同时，各专业设计尽量做到了技术先进，经济合理。使该项目做到环境效益，社会效益和投资收益的有机统一。三、建筑设计1、建筑物的使用功能、层数、层高建筑物的使用功能、层数、层高详见下表：54 序号建筑物建筑面积（m2）层数总高度工程等级使用功能备注1A栋32610.326HF/-3F90m二级住宅商业2B栋11484.513+1F/-3F51m二级住宅商业2、平面设计利得尔大厦共分为二栋塔式高层住宅，其中A栋为26+1层一梯八户，户型均为三室二厅与二室二厅。顶部设计为跃层，满足了城市主流户型的需求；中间筒体设计为两部消防电梯及一部消防剪刀梯，满足消防要求。B栋为13+1层一梯六户住宅，其中一室一厅为二户，二室二厅二户，四室二厅两卫二户，满足了城市不同消费层次的需求，筒体内设置两部消防电梯及一部消防剪刀梯。顶部跃层均设置露天晒台。大厦裙楼一至四层为商场，底楼设有自动扶梯，商场大空间灵活划分，符合现代商业的需求。负一层为地下商场，负三层及负二层为地下停车库及设备用房，设置两个不同方向不同的车辆出入口，满足消防要求及使用功能。主体住宅户型平面紧凑，布局合理，客厅及卧室空间独立，采光通风较好，明厨明厕互不干扰，每户均设有放置空调的位置。3、立面说明设计追求城市现代文化的风采，紧密结合周边原有的城市景观，采用现代建筑设计手法，着重轮廓线的起伏韵律，运用金属、玻璃、石材等现代建筑材料，营造出具有全新时代感的都市新形象。主要房间主动采用符合环保要求的塑钢阳光凸窗，并结合空调室外机的放置位置，挑板等统一设计，使整个建筑洋溢着美妙的现代气息。4、剖面设计合理利用建筑竖向交通空间，较好地解决了商业与居住交通的分流，并利用裙房顶部架空布置绿化景观，满足了居住建筑的环境要求。四、结构设计（一）设计依据1、建设方提供的《工程地质勘察报告》2、各专业提供的资料3、国家现行的有关标准及规范《建筑结构设计统一标准》GBJ68—84《建筑结构荷载规范》GBJ9—87《建筑抗震设计规范》GBJ11—8954 《混凝土结构设计规范》GBJ10—89《建筑地基基础设计规范》GBJ7—89《建筑桩基技术规范》JGJ94—94《钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程》JGJ3—91（二）活荷载标准值根据《建筑结构荷载规范（GBJ9-87）》住宅1.5KN/M2商场3.5KN/M2车道25KN/M2停车库4.0KN/M2卫生间、阳台2.5KN/M2（三）自然条件1、地震设防烈度按国家地震局建设部颁发的震发办[1992]160号文件和地方有关文件规定，本工程设防烈度为6度。2、基本风压值基本风压值1.1w0=0.33KN/M2（四）结构设计本工程地下三层，地上裙房四层，两幢塔楼，总高度90米，结构形式为框支剪力墙结构。变形缝宽100毫米。抗震等级框架为二级。剪力墙为二级。54 第四章公用设施设计方案一、给排水设计（一）设计依据1、《室外给水设计规范》GBJ13—862、《室外排水设计规范》GBJ14—873、业主提供的资料和要求4、建筑专业提供的平、立、剖面图（二）给水1、用水量（见下表）序号用水名称用水数量计算水量备注最高日（m3/d）最大小时（m3/h）1住宅250L/人.d75618919.7Kh=2.52商场3L/人.次20006.0/3车库地面冲洗水3L/m2.次529216/4道路、绿化用水2L/m2.次25005.0/5空调冷却水补水168/按循环水量2%计小计38419.7未预见水392按小时10%考虑合计423222、给水水源本工程采用城市自来水，由市政给水管接入，接入管管径为DN150mm。3、给水方式（1）本建筑室外给水采用消防、生活合一制、管网布置成环状，管径为DN150mm。（2）建筑室内采用分区供水，四层及四层以下裙房直接由市政管网供水，五层以上采用加压供水，其中19—27层采用屋顶水箱直接供水，6—18层采用减压阀减压后供水。（3）建筑于负三层设成品玻璃钢生活水池一座，水池有效容积V=70m3。54 （三）排水1、排水制度为生活污水及雨水分流制，污水经生化处理达到国家一级排放标准后接入市政管网，雨水直接排入市政雨水管网。2、排水量按给水量的90％计，每天约排放污水250m3/。二、供电设计（一）设计依据1、《建筑电气设计技术规程》JGJ16—832、《供配电系统设计规范》GB50054—953、《民用建筑电气设计规范》GB50054—944、《民用建筑照明设计标准》GBJ133—905、《工业与民用建筑电力接地设计规范》GBJ65—836、《重庆地区住宅电气设计标准》DBJ65—837、业主提供的资料和要求（二）本建筑采用一回10KV电源供电，10KV电源由就近降压站提供，供电电源电缆沿城市电缆沟敷设至大厦前，再埋地引入大厦配变电所。在大厦负三楼设置变配电房，内设两台变压器。另在大楼的负一楼设置一台475KW柴油发电机组作为消防负荷的备用电源。大楼内动力、照明负荷采用380/220V电压供电。1、用电标准用电标准住宅按住户计算，商场、设备用房、车库等按单位面积估算，动力设备按实耗计算，其各项指标如下：住宅：普通5kW/户跃层8kW/户商场：40W／m2车库设备用房：10W／m2设备用房照明：20W／m2其他设施：按实际计算消防设备未计入2、用电装机容量A、B栋住宅：1122kWA、B栋电梯：60KW商场照明：540kW室外照明：15kW54 其他设施：按实际计算，预计60kW合计：1797kW3、负荷计算本项目按照有关电气设计规范，负荷计算采用需要系数法。4、供电系统（1）高压供电系统在10KV变配电所中，高压系统采用单母线分段系统。10KV市电引入变配电室，经过计量、防雷保护，再以放射方式向两台变压器供电。（2）低压供电系统变电所内设两台变压器，变压器B1容量为1250KVA，主要供大楼的生活用电；变压器B2容量为1000KVA，主要供大楼的商业用电。发电机出线与B1出线相切换，变压器B1系统和B2系统之间相互联络，以满足消防设备供电要求。变电所低压侧均为AC220/380V，TNS制系统供电。变压器B1、B2系统采用放射方式分别为消防负荷供电。其他负荷采用放射式和树干式相结合的方式供电。无功补偿以电力电容集中补偿，在变电所各变压器出线侧分别设置无功自动补偿屏，电容容量分别为：500KVAR，250KVAR。5、配电动力设备配电采用放射式与树干式相结合的方式，电梯、水泵等大容量的用电设备采用放射式供电，其余设备均采用树干式配电。消防负荷采用双电源末级切换配电，切换箱采用备用电源自投自复装置。各楼树干式、放射式配电主干线采用VV-1KV型电缆；支干线及支线采用BV-500型电缆。配电主干线均采用竖向桥架沿电气井敷设，配电支干线和支线均穿钢管或阻燃PVC管在顶、墙、地内敷设。消防设备线路均采用阻燃型电缆或导线。6、照明照明系统采用树干式供电，商场和住宅照明主干线采用插接母线接至各楼层照明配电箱。照明支干线及支线采用BV-500型电线穿阻燃PVC管敷设。商场照明以节能日光灯为主，设备用房及停车库以防水防尘灯为主。商场照明灯具选型及布置由二次装修确定，这里只考虑预留配电箱。除车库、商场采用照明集中控制外，其余照明均采用就地控制。在各楼梯口、楼梯平台、电梯前室、商业出入口、各种设备用房出入口及地下车库各疏散口，设带应急电源事故照明灯。应急照明线采用ZR-BV-500导线穿PVC管在墙、棚内敷设。三、通讯及电视设计（一）设计依据1、邮电部《工业企业通信设计规范》54 2、业主提供的资料和要求（二）通讯及电视设计1、通讯电话交换站设在大楼负一层的弱电控制室内。电话设置按：商业：1对/20M2，住宅：2对/户设置，设备用房按需要设置。本工程需800对电话，在弱电控制室内设800门电话交接箱。楼内线路沿弱电竖井进入各层分线箱。2、电视大楼电缆电视主要为后端分配系统，信号由市网引来，用户点按商业：1~2/100M2、住宅：1个/户设置，大楼共有800个用户点，供各楼层使用。四、采暖通风及空气调节（一）空调设计1、空调冷负荷根据计算，本工程空调系统的冷负荷约为3042KW；冷负荷指标为230W/m2。2、空调冷源空调冷源采用离心式冷水机组二台，置于地下三层制冷机房。3、空调水系统（1）空调水系统采用二管制，整个大楼为一个水系统。膨胀水箱为开式，位于架空层。（2）整个大楼水系统采用异程式。空调供回水总管上设压差旁通阀。空调末端回水管上设温控电动阀，以实现水系统的变水量运行。4、调风系统（1）地下一层商场采用新风加吊式空调器系统，气流组织拟上送上回。（2）地上裙房商场采用全空气系统，气流组织拟上送下回。新风通过新风管引进。（二）通风设计1、本工程的地下三层汽车库分一个防烟分区，地下二层分为二个防烟分区，每个区设一个排风（兼排烟）系统，风量按6次/时换气计算。补风量按排风量的70%计算。2、各设备的通风量根据以下原则确定：（1）变电间、柴油发电机房，按设备发热量；柴油发电机房进风采用自然进风。（2）高、低压配电间，6次/时换气；54 （3）水泵房、制冷机房，4次/时。五、天然气设计（一）设计依据1、《城镇燃气设计规范》GB50028—932、《燃气规划设计手册》3、业主提供的资料和要求（二）天然气设计方案1、用气标准按照本项目工程建设内容，大厦内天然气用气范围主要是居民住宅区，其他只有商业餐饮有小部份用气。居民住宅1.5M3/户·天2、气源及供应范围天然气由城市天然气管道供应，小区总住宅户数为216户，考虑5％不可预见用气量，天然气总耗量为341M3/天。3、设计原则室外天然气管道采用树枝状系统。每幢住宅天然气入口设调压箱，室内外中压天然气经调压箱调压后送至住宅用户使用。室外天然气管道应埋地0.6—0.8米敷设，管道用玻璃纤维包裹后并涂上沥青玛蹄脂作加强绝缘防腐，管材采用无缝钢管。住宅用户设流量计单独计量。六、监控、防盗系统设计在大楼的一层监控室内设置监控装置。分别在建筑主要出入口、商场主要出入口以及重要位置设置摄像头，监控整个大楼的实时状况。为了住宅的安全，设置了可视对讲系统。在一层入口处设置摄像头，住户可直接观察到来访者，从而决定是否打开大门，达到防盗的目的。七、动力设计设计中没有做动力设计。54 第五章消防、环保及绿化一、消防设计（一）设计依据1、高层民用建筑设计防火规范2、各相关专业所提供的资料3、重庆市公安局消防局重公消审（2001）（高）（方）字第（066）号关于同意利得尔大厦工程方案设计消防设计的审核意见。（二）设计范围及原则1、本设计是对该项目用地红线范围内进行的消防设计。2、本工程由A栋B栋及裙房组成，分为地下车库、商业裙房、住宅主楼三个使用功能，均按高层防火设计规范考虑。（三）建筑消防1、利得尔大厦为双塔式高层住宅楼，按一类一级防火等级设计，负三层负二层为车库，负一层为地下商场，一~四层为商场，均设置自动报警和灭火系统，均小于单个防火分区所需面积，五层为架空屋顶花园，六层以上为住宅，筒体部分均设置自动报警和联动设备以及自动喷淋系统。2、建筑安全疏散A栋B栋设一个闭风楼梯间及两部消防电梯，通道及楼梯间采用自然与机械通风排烟，局部采用机械加压送风系统。3、耐火构造建筑结构梁、板、柱均为现浇钢筋砼结构按一级耐火等级进行设计，隔墙采用复合砼空心砖、太空板等不燃材料，防火卷帘为耐火极限≥3h的复合钢质卷帘，防火门则根据不同类型分别采用甲、乙、丙级防火门。（四）化学消防1、发电机房设置SDE气体灭火系统，气体灭火剂用量为42kg。2、车库、商场按一只/220m2设置MF5型干粉灭火器。3、住宅每层设MF5型干粉灭火器。4、配电间按一只/30m2标准，配置MT27型CO2灭火器。5、车库增设MF70型推车式干粉灭火器。（五）暖通消防54 防烟楼梯间及合用前室设机械加压送风系统，由于塔楼防烟楼梯间为剪刀梯，加压送风量按两独立楼梯间计；风口分别设置，每隔三层设一个自垂百叶风口。合用前室每层设一个多叶送风口，加压风机均置于架空层。裙楼防烟楼梯只对楼梯间送风，每隔一层设一个自垂百叶风口。裙楼消防电梯前室设独立送风系统。地下三层汽车库设一个排烟系统，地下二层车库分二个防烟分区，设二个排烟系统，排烟量按6次/时换气计算。补风量按排烟量的70%计算。地下一层商场分为八个防烟分区，设二个排烟系统，对商场进行排烟。商场最大防烟分区以不超过500m2计，每个系统的排烟量按其所负担最大防烟分区每平方米120m2/h排烟量计。进出空调机房的送回风管上均设70。C熔断的防火调节阀。二、环境保护（一）设计范围及原则本工程环保设计是对项目红线范围内按建筑物及环保设施进行设计。（二）主要污染源、污染物及防治措施1、废水、污水（1）工程的污废水来源于住宅的卫生间、厨房等。由于地块内户数较多，户型相对复杂，因此排水量较大，排水管道较多。排水方式为排水管排入室外污水检查井，汇集后排入生化池。污水排放量为350m3/天。（2）地内设置一个生化池，污（废）水与雨水分流汇集排入生化池，进行统一处理达标后，再排入市政排污管道。2、噪声控制设计所选用的设备满足环保要求，对设备进行吸声减噪措施，最大限度地降低噪声污染。（三）环境美化与绿化加强对绿化植被的培植，养护及管理，采用大于本地区生长的绿化植物，以提高其成活率，使之真正起到净化空气，美化环境的作用。三、绿化设计54 以设计花园式住宅美化居住环境为宗旨，从点、线、面相结合的布置方式入手，居住部分重点突出，以居住空间为主体的庭院绿化，将周边布置的点状树丛与庭院式精品绿化串联成一个有机整体，充分利用裙房屋顶绿化进行景观设计，使地块内有地面、空中不同层次的绿化生态景观，为居民创造出心旷神怡的生活空间。建筑周边街道全采用广玉兰树种。庭院绿化以四季花卉灌水为主。配植棕榈，屋顶花园以草坪为主，点缀铁树，剑兰等，使地块内四季充满花香，景色怡人。工程总用地5104.4绿地率15%，应加强庭院绿化的精品意识，加强建筑的垂直绿化和住户的屋顶绿化，加强绿化管理，使其成为沙区闹市区优美的一景。四、安全与卫生1、安全（1）防火、防暴该工程建筑按一级防火等级设防。地块内，建筑之间防火间距及消防车道均满足防火规范要求。建筑物楼板、梁、柱等，按一级耐火等级考虑，吊顶采用不燃材料，管道井每隔1~2层在楼板处用不燃材料作防火分隔。地块内A、B栋均采用封闭、防烟楼梯间，建筑疏散楼梯的布置满足规范要求，首层与地下室的入口处设置耐火极限不低于2小时的隔墙和乙级防火门，并设明显标志；消防前室采用自然排烟与机械加压送风系统；车库、商场设自动报警装置，自动喷淋灭火系统。室内还采用消防栓灭火设备等。加强物业管理，每户均设防盗门，住宅入口门厅处设值班人员。（2）电气安全本工程内变压器均在高、低压侧各装设避雷器作过压保护，在屋顶电梯、风机等配电箱处装设过压保护器。住宅卫生间做等电位接地。根据重庆雷电日数和建筑物高度，确定本工程的建筑为一类防雷建筑。本工程采用综合接地系统，即工作接地、防雷接地、保护接地、屏蔽接地共用一组接地极，系统工频电阻小于1欧姆。2、卫生（1）总平面图合理布局总平面图合理布局，建筑物间距充分，采光良好，地块内设置一个污废水生化处理池及一个袋装垃圾收集站，污废水汇集于生化池，处理达标后排入市政管道。提倡垃圾袋装化。（2）建筑及装饰材料建筑墙体及室内装饰材料严格按国家规定的卫生标准，均不选用散发污染物的材料。（3）室内气流组织地下室采用机械送风，确保了室内空气质量。各住宅楼层，室外清洁空气可先进入卧室及客厅，有效地防止了厨、厕的排气回流，厨房采用管道集中排烟，高空统一排放。54 五、节能1、设计范围及主要原则（1）依据用地红线范围内的建筑总平面布局，对建筑材料和装饰及公用工程进行节能设计。（2）合理选用国家已颁布的节能型设备，做到了不使用淘汰型节能设备。2、主要节能措施（1）总平面布置地块内各高层建筑沿街排列，各建筑之间干扰较小，有较好的采光及自然通风。（2）建筑物建筑形体在结构上合理设计，使之既丰富了立面景观，又控制建筑结构部分的耗材起到了较好的节能效果，门窗采用塑钢透明玻璃，提高了门窗的气密性及控制了雨水的渗透。（3）公用设施电气：配电所紧靠高层建筑筒体部分，减少了能量损失，节约了有色金属。室内外灯具的自控及室内灯具开发均选用节能型产品。暖通：推行夏季自然通风，间歇机械通风合理布置，提高功效。给排水：选用节能型供水设备，器材以及节水型洁具，合理使用供水。54 第六章运作机制与机构一、机构框架重庆利得尔实业有限公司成立于1986年，为城市二级房地产开发企业。公司实行董事会领导下的总经理负责制，为保证本项目的顺利实施，该业主专门成立一个项目办，负责项目有关事宜。具体见下图6-1所示：监理单位咨询机构利得尔公司设计单位施工单位材料设备供应单位咨询合同监理合同设计合同施工合同供应合同监理与被监理关系图6-1项目机构关系图二、运行机制项目具体的设计、施工、监理任务及材设供应通过签定合同交由各承包商完成。项目办主要负责：1、建设资金的筹措与运作以及日常财务工作，保证项目资金的有效使用，做成本控制工作。2、协调各方关系，包括与各职能部门的联系以及设计、监理、施工等单位之间的关系，并协助监理公司进行工程管理。3、负责本项目的营销，即负责项目营销人员的培训管理，对外宣传包装，制定营销计划及实施，并负责对客户的接洽活动。54 第七章项目招投标依据《中华人民共和国招标投标法》，国家发展计划委员会第3号令及重庆市有关工程招标文件的规定，本项目建设应进行招投标。推荐招投标方案如下：一、招标形式及资质要求1、由业主按国家招标投标法及有关规定采用公开或邀请招标形式确定施工单位、勘察设计单位和监理单位。2、资质要求建议：勘察单位资质：乙级以上设计单位资质：乙级以上施工单位资质：二级以上监理单位资质：甲级二、招投标工作组织由业主自行或委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。按照招投标的有关规定，公开招标的投标单位不宜少于5家，邀请招标的投标单位不宜少于3家，鉴于本项目为二级高层建筑，建议业主单位按照国家的规定进行公开招标。54 第八章项目建设进度计划与销售计划一、项目建设进度安排本项目建筑面积48369.8平方米，根据项目建设特点及现有工程施工技术水平，从规划设计到项目建设完成，本项目设计建设周期为2年。具体实施时间安排：2001年8月完成方案设计报批，初步设计报建审批，及初步可行性报告。2001年12月施工图设计及施工招、投标工作并作施工准备。。2002年3月进一步完善可行性研究，并开工。2003年8月全部竣工。进度详见表8－1表8-1项目建设进度表序号246810121416182022241可行性研究及项目审批2初步设计及施工图设计3七通一平4基础施工5主体工程及装饰工程6安装工程7环境绿化8收尾及验收54 二、项目销售计划根据国家规定，高层建筑完成主体1／3层数即可预售，即本项目在建至第10层时，根据项目建设进度计划，预计项目的销售可在建设计算期的第二年第一季度下旬（2002年10月）开始。由目前对购房者心态的分析可作出如下预测：销售期为2年：销售第一年40%，其中第一季度5%，第二季度10%，第三季度10%，第四季度15%；销售第二年60%，其中第一季度（工程主体竣工阶段，准现房）25%，第二季度20%，第三季度10%，第四季度5%。具体分布见下图：54 第九章投资估算及资金筹措一、投资估算（一）投资估算范围“利得尔”是以居住为主，配以商场、门面、地下车库等公用建筑用房，功能完善的居住小区。本报告投资估算范围包括征地拆迁费、全部房屋的建安工程费、设备购置费以及与房屋配套的环境、绿化、给排水、电气和天然气、智能化等相关设备、设施的费用。（二）投资估算编制依据◆1999年《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表》◆1999年《重庆市市政工程预算定额》◆1999年《重庆市建设工程费用定额》◆2000年《重庆市安装工程单位基价表》◆2000年《重庆市安装工程费用定额》◆2001年l－12期及2002年1——3期《重庆市建筑工程造价信息》◆重庆市建设综合开发办出版的《房地产综合开发文件汇编》中的有关文件◆建设工程配套使用的取费标准和相关文件◆建设单位提供的有关费用的实际资料◆建设单位提供的有关设计及政府部门批复资料◆重庆市颁发的有关建设方面的税费文件◆机械工业第三设计研究院提供的基础资料◆重庆市建设委员会渝建函（2002）68号《重庆市建设委员会关于利得尔大厦等两个项目列入主城区危旧房改造工程的批复》◆其他相关资料（三）投资估算内容本估算是在重庆市有关建设项目定额、费用、规定的基础上，结合市场实际造价水平编制的。项目总投资由以下内容组成：1、工程费用：包括所建房屋的建筑工程费、平基土石方工程、小区道路及广场、变压器等变配电设备、通风空调工程、给排水工程、弱电、天然气、环保和绿化等。54 2、其他费用：其他费用主要包括土地出让金、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、标底编制费、工程质量监督费、市建设配套费及其他税费等。3、预备费：包括基本预备费和涨价预备费。4、建设期利息。（四）投资估算结果项目拟建建筑面积48369.8平方米，建设总投资8642.31万元，工程费用5786.18万元，其他费用2254.04万元，预备费482.41元，建设期利息119.68万元，总投资估算金额及各部分比例详见附表2。（五）关于投资估算的说明1、本投资估算中有关工程量的内容，来自于利得尔大厦相关的设计文件。2、建筑安装工程费用是根据已建成的同类项目的建筑安装费用，结合现行的定额及有关的市场信息，按比例综合估算得出。3、设备购置设备购置费用（包括运杂费）根据设备制造厂或供货商提供的询价，计列费用中未包括设备安装费用。4、土地费用土地费用，主要根据土地价格的相关因素：（1）土地类别：本开发项目为商业兼有住宅，因此土地用地类别为综合用地。（2）土地级别：就沙坪坝而言，地处中心繁华地带，属最高级别。（3）容积率：本地段规划设计容积率较高。综合考虑这三项因素，并结合重庆市主城区危旧房改造工程实施的通知中的有关土地出让金的规定及目前重庆市土地综合市场价格，本项目土地费用估算为250万元/亩。5、城市建设配套费按重庆市人民政府令（2001）规定的110元／m2进行计算。又根据渝府发（2001）41号《重庆市人民政府批转市建委关于主城区危旧房改造工程实施意见的通知》中的收费政策，拆除面积冲抵新建面积部分免收，按照相关资料，本项费用为87.55万元。6、其他费用其他费用主要包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、标底编制费、工程质量监督费及其他税费，分项目说明如下：（1）建设单位管理费：按重财城（1992）081号文规定计算，按工程费用的1．5%计。（2）勘察设计费：参照国家物价局和建设部的价费字（1992）375号文的有关规定进行估算，结合本项目实际情况，该费用为72.55万元。54 （3）工程监理费：根据价费字（1992）479号文的有关规定，按工程费用的1.2%计取。（4）标底编制费：按渝建发（2000）352号文的有关规定计列。本项目为5.23万元（5）工程质量监督费：按重价费（1996）100号文规定计列，按工程费用的0.3%计。由于本工程为危旧房改造项目，按照渝府发（2001）41号文的有关规定减半征收，为9.83万元。（6）其他收费：按渝府发（2001）41号文的有关政策减半或免征估算。7、预备费基本预备费根据机械计（1995）1041号文中《工程建设其它费用概算指标》的规定进行估算，即按工程费用与其他费用之和乘以预备费率，本项目预备费率为6%。由于这两年经济形势良好，物价趋于稳定，所以本项目暂不考虑涨价预备费。8、建设期利息项目建设期的银行借款利息，按中国人民银行现行规定的一年至三年期贷款年利率即5.94%进行估算。二、资金筹措房屋开发项目一般都是边投入边售房的滚动开发性项目，从《投资计划与资金筹措表》（附表2）可知，项目第1年主要靠业主资本金和银行贷款投入，第2年开始就可以主要靠销售收益和银行贷款投入建设，第3年开始便可偿还贷款。因此项目总投资达8642.31万元，需向银行借款3000万元，其余资金由公司注册资金和项目开发收益投入。因此总的筹资方案如下：1、业主资本金投入3000万元2、房屋销售收益投入2642.31万元3、银行贷款3000万元详细的资金筹措方案见附表3。根据以上筹资方式，银行借款资金占总投资的34.71%，企业自筹资金占34.71%，符合国家有关资本金的要求。54 第十章经济效益评价一、经济评价依据、原则及方法（一）评价依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部颁布，1993年7月1日，第二版）。2、《房地产开发项目经济评价方法》（建标［20001205号］。3、本项目各项成本及效益核算以财政部颁发的《房地产企业会计制度》、《房地产企业财务制度》的有关规定为依据。4、中华人民共和国建设部建标（2000）205号关于发布《房地产开发项目经济评价方法》的通知。5、本项目税金测算，按财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税字1994第001号）和《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（材税字1999第210号）的有关精神执行。（二）评价原则1、本项目经济评价遵循以静态分析为主，动态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的基本原则。2、本项目经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内销售价格及成本均不考虑通货膨胀因素。3、为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎原则。（三）评价方法1、假设条件假设项目在2年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，房屋市场销售与预测基本一致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。2、评价方法本项目经济评价是在市场研究和技术研究的基础上进行的，主要是利用有关的基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价指标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。本项目是按房地产开发项目进行经济评价。二、基础数据54 （一）成本费用估算本项目计算期限为3年，其中建设期2年，经营期3年。l、开发成本费用开发成本主要有建安工程、公用配套设施和项目前期费用等静态投入组成。2、销售费用及管理费用在销售过程中发生的广告宣传费、销售部门人员工资、办公费等费用，本项目其费用按销售收入的5%计列。3、财务费用指企业为项目建设筹集资金而发生的利息支出，金融机构手续等费用，考虑工程建设和经营时间可交替进行，当年借款在次年可以还清的特殊性，所以在预计支付借款利息时，均按一年期归还考虑各年的成本费用。（二）销售收入及税金估算1、销售收入估算的基础数据根据对目前重庆房地产以及沙坪坝区房地产市场的分析（详见本报告第二章）以及对本项目单方成本的估算（见附表3《总成本费用估算表》），参考临近项目销售价格及各特殊因素分析，预计本项目的销售单价及总销售收入如下表：序号楼层用途建筑面积（m2）单位价格（万元/m2）小计（万元）备注1负二、三层车库82个车位8万元/个6562负一层商场34920.62095.23一层商场2586.652.05173.304二层商场2586.651.02586.655三层商场2586.650.51293.336四层商场2586.650.41034.667六层及以上住宅27544.20.256886.058合计19725.192、经营税金及附加本项目的经营税金及附加包括销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育费附加、交通重点建设附加费。3、土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。54 4、所得税：按33%计。三、财务评价（一）评价基准参数本项目计算期为三年，投资期为2年。本项目为房地产行业，基准收益率取为8%。（二）财务评价分析1、现金流量分析本项目全部投资现金流量表附表6（1），预测累计净现金流量为6185.36万元、全部投资财务净现值为4582.29万元，全部资金财务内部收益率为80.88%，投资回收期为2.19年。自有资金现金流量表见附表6（2），预计累计净现金流量为8403.89万元，自有资金财务净现值为6368.59万元，内部收益率为185%，投资回收期为1.43年。项目内部收益率大于8%，净现值大于零。且投资利润率：33.86%（详见附表5）；税后投资利润率为22.68%；资本金利润率：117.04%（详见附表5）；税后资本金利润率：78.42%（详见附表5）。2、资金平衡分析表银行借款偿还表见附表8。经测算，本项目贷款3000万元投入该项目，贷款偿还期为2.26年。其他财务评价中的具体数据及计算详见下列附表：附表2投资估算表附表3投资计划与资金筹措表附表4总成本费用估算表附表5损益表附表6（1）全部投资财务现金流量表附表6（2）自有资金现金流量表附表7资金来源与运用表附表8借款还本付息估算表3、财务评价结论通过以上财务分析表明：该项目投资效果明显，经济效益较好，贷款款偿款能力较强。在当前房地产商品房价格稳中有升的大好形势下，本项目在财务上可行。54 第十一章不确定性分析房地产项目不确定性分析是分析不确定因素对项目可能造成的应响，并进而分析可能出现的风险。它房地产项目决策成败的关键因素，主要包括敏感性分析、临界分析等。一、平衡分析8642.31/4.836981-6.75%=平均物业单位造价（1-销售税金及附加费率）平均售房价格盈亏平衡点=对于房地产开发项目，盈亏平衡分析通常是计算商品房销售价格保本点（即盈亏平衡点），它给出了物业销售在任何时候都不能再下调的价格，供警戒用。对本项目，在本报告的假设条件下，盈亏平衡点计算如下：=1916.05元/平方米由以上计算可得，项目平均售房价格盈亏平衡点与预测的销售均价相差较多，这说明该房地产项目的抗市场风险的能力较强。二、敏感性分析1、不确定性因素由于房地产项目不确定因素较多，尤其是单方工程费用、销售收入、经营周期对项目的效益影响更为敏感，故本分析着重就上述三因素进行分析。2、敏感性分析的经济评价指标54 本项目所选取敏感性分析的经济评价指标与前面的基准方案的经济评价指标相同，为全部投资的财务内部收益率，投资回收期，财务净现值，投资利润率等，详见附表1。3、不确定性因素的变动范围根据项目所处的环境及地理位置，结合当前的经济发展形势，不确定性因素的最大变动范围为10%，不同因素的变动范围不同。为遵循稳健性原则，本项目的不确定性分析还考虑了销售面积为75%的情况，从分析情况来看，在这种情况下，其财务净现值仍远远大于零，这说明本项目具有很强的抗风险能力。详细的敏感性分析见附表1。从表中可看出，销售收入、销售状况、经营周期对本项目的影响相对较大，但均在可行范围内，这表明项目具有相当的抗风险能力。54 第十二章结论与建议从以上预测分析结果可以得出，该项目具有良好的投资环境和经营条件。从项目的选址、功能布局以及相应的市场要求状况来看，该项目经济效益好，财务内部收益率高，投资偿还能力较强，相应财务指标较好。只要操作得当，就能用较少的资金投入来完成本项目的建设。该项目的设计务实，设施配备完善，再加上交通等位置优势，势必得到广大购房者的青睐。综上所述，该项目有着可观的社会效益和环境效益，不仅改善了城市面貌，也对促进经济开发区的发展有着不可抵估的作用，因此，该工程是可行的。为使本项目的开发能获得更好的经济效益，现提出有关对策建议如下：l、本项目市场预测主要是从总量分析，研究其总的发展趋势，而市场总是变化莫测的，因此建设单位应尽快实施该项目的建设施工，将该决策落于实处。2、充分考虑本项目的分析本项目的风险点主要在以下方面：（l）资金运作风险项目投资达8642.31万元，需根据工程项目的进程落实资金来源，切勿搞成：“胡子”工程，否则，即使工程最终完工也会给项目的后期销售带来不利影响，同时也可能会失去潜在的市场份额；（2）能否如期将楼盘销售出去鉴于房地产市场竞争的加剧，以及重庆市民购买力的不足，能否如期将楼盘销售出去也是本项目的一大风险点，但如若运作得当，化不利为有利，利用本项目旁边的“华宇广场”所造成的声势，利用人们爱屋及乌的心理，一定可以销售顺畅。因此建议业主加强经营销售力量，成立专门的营销决策机构，全力进行销售；（3）建材及设备市场价格变动带来的风险建材设备价格变动将直接影响到项目的造价，从而影响收益，因此建议业主在与施工单位、材料设备供应单位签定合同时充分考虑这一因素，同时一定要早争取早日进行销售。3、业主应处理好外部关系的协调问题。诸如水电气、邮电通讯、交通、电视等，使“利得尔”真正成为居家休想的场所。54'