中药材交易中心市场可行性研究报告 36页

'中药材交易中心可行性研究报告36 目录第一章项目概况................................41.1项目所在地X市概况..........................41.2X中药材交易中心介绍................51.3市场改造的社会经济背景........................8第二章新项目选址情况..........................112.1区位介绍......................................112.2项目地块商业价值评价..........................12第三章改造思路——改、扩、迁交易中心..........173.1收购旧的交易中心..............................173.2建新的交易中心，扩大交易功能..................173.3旧市场原地开发商住项目........................19第四章经营方案.......................................204.1X中药材交易中心经营方案....................214.1.1具体步骤................................214.1.2项目设施的组织与运营....................214.1.2.1组织机构........................214.1.2.2项目的织与运营..................224.1.3招商策略和经营方式.......................24第五章项目投入、产出分析及资本运营方案........275.1项目投入预算..................................275.2项目产出预测..................................2836 5.3资本运营方案...................................30第六章项目S、W、O、T分析.....................326.1优势分析......................................326.2劣势分析......................................336.3机遇分析......................................336.4风险分析......................................33第七章与项目相关的政策建设依据................35第八章项目前期准备工作的进展情况..............36附录........................................3736 第一章项目概况1.1项目所在地X市概况X省X市是经国务院2000年6月批准成立的地级市，位于X西北部，苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄淮平原腹地。总面积8522.58平方公里，辖涡阳、蒙城、利辛三县和谯城区，全市总人口534万人，市辖区面积2226平方公里，人口130万。2008年全年实现生产总值400亿元，增长12%，人均生产总值7800元。居民收入稳定增加，城镇居民人均可支配收入8972元，增长15.9%，农民人均现金收入3736元，增长25.5%，全市在岗职工平均工资12558元，增长20.5%。居民人均储蓄达到4976元。为推动中药材产业的发展，X市以项目为抓手，全面推进中药材产业发展，加快中药材产业基地和重点项目建设。X交通便捷，北倚欧亚大陆桥，距离商丘机场60公里，阜阳机场120公里；京九铁路、徐阜铁路；311、105国道，0908国防公路，202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路穿插而过；涡河航运、茨淮新河航运可直通上海、杭州。从上海至X全程高速公路，车程6个小时。36 1.2X中药材交易中心介绍1．历史地位：X是中国中医药文化的发祥地，位居全国四大药都之首，具有3700多年的中药材种植历史。作为神医华佗的故乡，X有药材加工专业户，有药材经销专业人员，有专营中药材的公司、行、栈等等，中药材产业链齐备、完整。X中药材交易中心，是我国最大的中药材专业市场。全市中药材种植面积达百万亩，药材加工大企业数家。尤其是中药材资源极为丰富，有中药资源170科，400多个36 品种，常年种植面积占全国种植的十分之一强，达到四万多公顷。特别有特产中药材如白芍、菊花、半夏、桔梗等。《中国药典》中冠以|“亳”字的中药就有亳芍、亳菊、亳花粉、亳桑皮四种。2．市场目前的运作状况：具有数千年历史传统的老市场，于1994年重新改造后开张，被命名为“X中药材交易中心”，成为国家级专业交易市场。1995年，江泽民总书记亲自赴X考察中药材市场，欣然为X命笔“华佗故里，药材之乡”，极大地提高了X作为“药都”的知名度和影响力，推动X中药材产业踏上了百亿级台阶。目前，全市已初步形成了从中药材种植、加工到中药材物流贸易，再到中成药生产、研发的较完整的比较现代的产业链。全市药材种植面积近百万亩，按GAP标准建设的中药材示范区基地10个。X拥有全国最大的中药饮片产业集群，新建和在建的饮片加工企业四家，总产量占全国的近三分之一。X现有药商营销人员十余万，中药材日上市量6000吨，上市品种2600余种，仅目前传统的交易市场日客流量就达5-6万人之多，中药材年交易额约100亿元。由中药材交易中心链接的中药材企业集群，是X市最重要的经济支柱，亦是最具核心竞争力、最具可持续发展能力的产业。2008年，药业经济更得到了长足发展，全市产值超亿元的中药企业发展到21家，规模以上药业工业总产值达30亿元，中药材进出口总额跻身全国前三强，中国(X36 )中药材交易中心年成交额近150亿元，继续保持国内规模最大、品种最多、设施最好、功能最全的市场地位。日前，国家火炬计划中药特色产业基地已通过专家评审，省政府也明确提出将X现代中药高新技术产业规划上升到省级规划层面，中医药产业已经成为特色支柱产业和极具潜力的经济增长点。3．存在的问题：——号称三个一百的中药材产业现状，也即百万亩种植规模、百万人就业与药业关联、百亿元交易规模，致富牵引力却非常有限。据统计资料，截止2008年，X市人均GDP仅1142美元，而同期全国水平已超过3000美元，全省平均水平2120美元；X市人均财政收入449元，远低于同期全国水平4718元和全省平均水平1084元；城乡居民人均可支配收入8856元，亦低于全国人均15781元，全省人均12990元。总之一句话，旺丁不旺财。——规模虽大，等级不高。一是从管理能级上评价，缺乏交易过程中的身份、资质验证与监管措施；不具备交易产品的质量验证与责任可溯源流程。二是从现场卫生环境、店面、铺位形象上评价，用脏、乱二字概括，绝不夸张。沿用了上千年的就地设摊、档口式陈列的经营布局方式，至今仍未改变。三是从商流、物流、信息流运营体系评价，专业分工水平低下，导致经营效率不高。百万人搞药、百亿元规模、人均一万元，决不能成为沾沾自喜的资本。——缺乏可持续发展的能力，或者说，发展后劲不足。目前的经营环境“脏”、经营秩序“乱”、品质控制水平“差”的现状36 ，一是制约X中药材产业向国际贸易领域的拓展，境外采购队伍进不来、跨国采购通路不畅；二是难以与大企业、大品牌产销对接，或者说，在责任可溯源体制缺乏的情况下，影响了大企业的程式化、制度化、流程化的大批量采购运作；三是难以与以信息化为特征的现代管理流程对接，直接影响交易平台整体效能、效率的提高。1.3市场改造的社会经济背景经过十五年的发展，X中药材交易中心原有硬件设施和管理平台，已不堪负累，必须及早扩大改造：1．按照《X市现代中药高新技术产业基地发展规划》的总体要求、《X市谯城区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出的中药材产业振兴规划，按照X市“1468”战略布局，以及积极加快涡河经济文化带的配套建设构想，围绕X中药材交易中心项目，项目筹备组先后召开了多次有政府领导、国内有关专家、市场人士参加的研讨会。前期多次研讨、论证会的基本共识是：X中药材交易中心符合国家产业政策和中药市场规律；尤其是作为全国四大药材集散地之一，是我国最大的中药材专业并在国内外市场上享有盛誉，具有跃上新台阶的基础条件。2．《中医药创新发展规划纲要（2006——2020年）》经国务院同意于2007年1月发布。把中医药传承与创新发展，提升到“满足国家经济社会发展和人民健康的需求，建设小康社会，实现中华民族的伟大复兴”、“建设创新型国家”的高度。作为落实纲要的具体步骤，36 国家发改委有意向开设国家级中药材期货市场。以进一步引导合理生产；深化、延长加工流程，增加附加值；刺激消费，平衡供求关系。3．加入WTO后，我国的加工业出口量迅速增长。但中药材出口步子不快，渠道不畅。据2007年7月上海港统计报告，同期茯苓、薄荷、板蓝根、白芍在X市场的批发价，与上海港交付的离岸价，有着30%—50%的差价，国际交易前景可观。因此，上海跨国采购中心特地在X设立了分会场。并计划加入承担新市场建设的项目公司，参与新市场的建设和长期运营。4．医改后的新医疗体制，为中药材进入基本药物目录，创造了有利的社会大环境。基本药物消费量的增加，将极大地促进中药材的生产和流通，是中药材行业空前的发展机遇。5.近年来，市委、市政府始终把发展药业经济作为振兴当地经济的战略重点，高度重视中药材产业集群的培育和技术创新工作，在资金、技术、人才、项目、管理等方面持续加大投入和扶持力度，优化发展环境，使当地的中药材产业呈现出强大的创新潜力和广阔的市场前景，是当地最重要的支柱产业和国民经济中发展最快的行业之一。目前，当地的中药材规范化种植蓬勃发展，中药材加工业呈现集群发展态势，现代中药科技创新蔚然成风，中药材现代物流业将成长迅速。6.在跨越式发展征途中，X中药材产业振兴得到了X省政府的全力支持。在《关于进一步加快发展农业产业化经营的实施意见》（皖政〔2003〕53号）和省计委在《X省“十五”现代中药产业发展规划》中，明确将工作重点摆在规范X36 中药材专业市场，完善中药材市场功能，建设现代中药营销网络，形成辐射全国、面向世界的中药材物流中心，继而开展中药材期货贸易；开展电子商务信息系统的建设，建成具有权威意义的X中药材经济指数；充分发挥市场在产业化中的重要作用，将X建成全球植物药交易功能最齐全的交流平台；并将中药材交易中心列入“861”行动计划，并采取一系列支持政策和措施，不断完善中药材产业政策，优化中药材产业发展环境。争取到2010年，X中药材种植面积超过100万亩，规范化种植面积30万亩，全市制药企业总数超过10家，现代中药高新技术企业达到10家，高新技术产品达到15个，中药制造业信息化示范企业2-3家，中药工业总产值超过20亿元，税收超过1.4亿元，销售收入亿元以上企业达到10户，中药高新技术产业实现年技工贸总收入8亿元以上。建成5000平方米X市高新技术创业服务中心（科技企业孵化器）。在生物医药、现代中药等领域形成一批拥有自主知识产权的核心技术，建成一个省级工程技术研究中心。力争在较快的时间内将X中药材产业推向千亿级的规模。7.目前，上海跨国采购中心已在X开设跨国采购分会场，积极参与新市场的改造、迁移和扩建。一旦新的中药材交易中心建成，将定期进行中中药材国际交易采购会。36 第二章新项目选址情况2.1区位介绍筹建中的X中药材交易中心新场馆，位于XX开发区内，具体位于希夷大道和南一环交口，占地1000亩。距离长途汽车站及火车站，直线距离在3.8公里，紧靠火车货运中心，交通便利。开发区的基础设施已经全面开工，主要的交通干道都已经进入启动的实质阶段。整个开发区内的基本规划已经完成，各项基础设施的建设资金也已到位，同时作为一个省级开发区的全面建设已经成为X市政府的重要工作，常务副市长为目前开发区的主任。36 2.2项目地块商业价值评价按国际商业学会通行的商业设施商业价值评价标准，七项目、五分法，对X中药材交易中心新地作如下评价：级别好较好一般较差差分值10864270分为最优，42分为及格（1）聚集能力：a.本项目乃旧市场整体搬迁。旧市场的字号为X中药材交易中心，是由国家工商行政管理总局直接批准的“国”字号市场，行业公信力强，权威性高。b.江泽民主席曾亲自赴原市场考察，亲笔题词“华佗故里，中华药都”，在国内外同行业都有较大影响力。c.X中药材市场已有几千年的历史，原市场亦是1994年重新改造。从行商角度看，是先有市、后有场，依市建场，事半功倍。而且，是X唯一的一家中药材专业市场，具有排他性。d.自改革开放以来，X中药材市场始终处于旺盛发展阶段。药业多元化经营格局形成后，更使中药材市场获得空前的发展机遇。“全国药材聚X，X药材销全国”。e.将于2009年9月21日施行的国家基本药物目录，中药材占三分之一。X中药材全国性集散地的功能将更为重要，行业聚集能力亦更为显著。综上所述，本市场的行业聚集能力评级为：好。分值：10分。36 （2）可达性：a.新市场选址X市南部新区，交通条件优越：铁路：京九线、徐阜线穿越；公路：距京景高速和界阜蚌高速出入口仅300米，并有311、105国道，0908国防公路，202、305、307省道连接；航空：距离商丘机场60公里、阜阳机场120公里；水运：境内涡河航运可直达上海、杭州。b.市内交通南北向临希夷大道主干道，东西临南一环主干道，距X火车站3.8公里，交通十分便捷。c.新建市场将按市场铺面数1：1安排停车位。老市场停车难、搬运难、人员进出难的状况将彻底解决。可达性评价：好。分值：10分。（3）人流量：a.本市场为面向全国服务的中药材专业批发市场，有定向服务人流。而且，由于是整体搬迁，市场迁址后，人流必定跟随而至。b.新区开发周期至少十年，目前刚刚启动。对于零售消费服务而言，市场新址属行商“生地”，人气有待积累。人流量评价：中。价值：6分。（4）昭示性：a.新市场西临希夷大道占沿街1000米长度；南临南一环，占据沿街面667米长度。b.新市场在X市南部新区控制性详规中的定性为“次商业中心”36 （相对于老区步行街而言），处于新区最中心的地段，如图：见第11页。昭示性评价：好。分值10分。（5）总体规模：a.X中药材交易中心，现在的经营规模已达营业面积超过20万、年交易额超过150亿、日物流量6000吨的水平。居于全国第一。b.老市场是1994年落成的，至今才15年，已不堪负累，新市场将按20年不落后的规划理念规划，设定总经营规模为：市场营业用房建筑面积不低于70万平方米，十年内年交易规模跃上1000亿元的台阶，日物流量3万吨。扩建后的中药材专业新市场规模不仅是全国第一，亦是亚洲第一、世界第一。总体规模评价：好。分值：10分。（6）硬件等级：正由于原市场硬件等级低、形象差、服务功能弱，不堪负累，拖了中药材跨越式发展的后腿，才必须创建新市场。因此，新市场将在硬件设施上大展宏图：a.提高建筑等级。b.调动国内外最优秀的规划设计资源，招标设计能成为X地标、中国中药材业行业标志的建筑物。c.提高机械化水平。d.配备全流程、全要素的电子信息管理设施。附：图一：新市场参考效果图136 附：图二：新市场参考效果图2硬件等级评价：好，分值：10分。（7）经营业态适配性：a.新市场可根据经营业态规划量身定制，适配性当然很高。b.新市场的新业态规划：——物流园区,从源头控制交易的质量，减少客户物流成本。36 ——药农直销区，以产销无缝对接，拉动药材地产上台阶。——跨国采购区，导入跨国直销功能，扩大外贸。——会展区，搭建国际交易平台，使X走向世界。——中药材期货市场，引导生产、扩大流通。都充满创意，并能利用新建平台一一加以落实。经营业套适配性：好，分值：10分。新地块商业价值评价分值汇总：聚集能力可达性人流量昭示性总体规模硬件等级经营业态适配性合计分值101061010101066地块商业价值评价分总值66分，是优秀级项目。36 第三章改造思路——改、扩、迁交易中心3.1收购旧的交易中心整体收购旧的“X中药材交易中心”。3.2建新的交易中心，扩大交易功能拟设立四大功能板块：1．商流园区，总规划面积30万平方米。园区内再分：（1）药农直销区。中药材市场振兴的基础在于生产规模的扩大和缩短产销对接流程。因此，新市场应在布局安排上，突出重点，扶持药农入场交易。经营地段上，选择最优铺面；各项管理措施上，给予便捷的服务；租金条件上，落实最优惠措施。重点扶植X一市三县的药农，直接在市场设点销售自产药材。租金第一年减半、第二年7.5折优惠、第三年8.5折优惠，让X行政辖区药农，成为新市场最直接的受益者。（2）按中药材品类划分的专业分区。（3）有专门字号的药材店铺，设立专门的街区，批发、零售、团购皆相宜。（4）跨国采购专营区。与上海跨国采购中心合作，配备外语翻译服务，营造中英文双语言经营氛围，推动国际贸易。36 2．会展区，总规划面积3万平方米。会展区采用开发商、X市政府、上海专业会展公司三方合作的形式。开发商负责场馆开发建设与日常物业管理，X市政府定期组织以政府平台运作的中药材专业会展活动。会展收入由政府与开发商按比例分成。上海专业会展公司负责常年会展活动的组织与筹划，按会展收入的比例与开发商分成。3．物流园区，总建筑规模30万平方米。物流园区设专业库区、中转配载中心与第三方物流托管仓库三个组成部分。专业库区主要为本地药农与本地大企业、跨国采购中心、国内大采购单位服务，按药材品类划区管理。中转配载中心为市场成交客户提供托运、配载、中转储存服务。第三方物流托管仓库主要为外地中间商提供代储托管服务。物流园区的重要职能之一，是强制性入库检验和出库登记。把好“病从口入”关、建立责任可追溯通路。曾几何时，一个三鹿奶粉事件，损害了整个“中国制造”的信誉，给中国奶业更造成了上百亿元的有形损失和无可计量的无形损失。X中药材市场要做强做大，必须从确保中药材品质安全可靠开始，做到万无一失，防患于未然。4．服务园区，规划建筑面积7万平方米。服务园区内的配套服务，应按照三个方向来配置：36 第一，为每天5-6万客流提供餐饮、住宿、交通服务，配置旅馆、饭店、中巴车站。第二，为跨国采购提供全流程服务，配置宾馆、酒楼、娱乐中心和电子商务服务。第三，银行结算、汇兑服务。中药材期货市场的预留问题，可在会展区设计时一并考虑。3.3旧市场原址开发商住项目原市场紧靠火车站，属旧城区。人气旺，商业价值较高。拟按上盖住宅方式，开发商住两用项目。底商部分，规划2万平方米，以欧式风情街布局；住宅开发16万平方米，形成空中立体交通和景观布置。36 第四章经营方案X中药材交易中心建设运营应遵循五大宗旨：政府满意：开发出代表城市主导产业形象的名片；打造出体现城市主导产业的广阔舞台；整合和提升城市商业业态水平和功能；提升土地经营价值；股东满意：降低投资风险；良好的投资价值和利润空间；当地药农满意：为当地农民创造出一条符合当地实际的致富之路；为相关中药材从业人员提供较好的发展空间；入场经销商满意：让经销商能够采购到各自放心、安全、优质、可靠的中药材；让经销商在中药材交易的同时享受到交易中心提供的多种人性化的便利服务；跨国采购外商满意：尤其是双语言的服务，为跨国采购外商扫除了语言障碍；所配置的宾馆、酒楼、娱乐中心和电子商务服务等为外商们提供了优良的采购环境。36 4.1X中药材交易中心经营方案4.1.1具体步骤1、整体收购“X中药材交易中心”现有场地设施及字号、证照、手续，为实现新老市场的平稳过渡、整体迁移奠定基础。2、在南部新区置地1000亩，分二期开发，第一期先开发500亩，建设商流园区一期20万平方米，物流园区一期10万平方米和会展、服务一期5万平方米。3、对目前处于X中药材交易中心四周的药商药铺，按拆一还一、适当补偿的原则，列入整体搬迁范围。这部分商户的迁移，特别需要政府的全力支持。一旦漏网，很可能形成新、老市场僵持、内部恶斗的局面。4、新市场建设周期与市相关管理部门监管流程、制度的研讨与确立周期保持同步；迁移过程与新流程、新制度的贯彻过程保持同步；新市场开业时间与新流程、新制度的执行时间保持同步。5、在原市场搬迁完成、新市场开张以后，着手原市场的商住项目开发建设。6、待新市场首期运营平台的荷载率达到80%以上时，开始进行新市场的第二期开发建设。4.1.2项目设施的组织与运营4.1.2.1组织机构36 X中草药交易中心由投资方指定财务总监，组建独立的法人机构，成立董事会，是公司最高权力机构。公司下设X本部和各地分部，具体有财务部、业务拓展部、人力资源部、物流事业部、市场监管部、办公室、物业管理部、中药材基地开发与服务公司、。各部门职能如下：1．财务部：负责公司的财务管理、费用收支及成本核算等会计业务工作。2．业务拓展部：负责收集行业动态和市场信息；制定和实施公司销售战略和营销策略；负责场地租赁业务；负责与跨国采购中心的外联合作；负责与会展组织者的对接。3．人力资源部:组织拟定并执行公司人力资源中短期计划；改革、完善公司人事管理制度，负责员工聘任、考评、培训、奖惩的实施工作；负责公司总部员工考勤、工资、福利等费用的发放和“四金”管理；受理公司范围内的劳动纠纷；负责管理公司总部员工和下属公司部分员工的人事档案。4．物流事业部:负责储存业务、运输业务、中转配载业务，以及配合质管部对实物质量的检验与监管。5．市场监管部:36 掌握市场智能化设备；负责监管入场交易者身份；出入库商品质量；畅通交易责任追溯通路，是市场的“保姆”和“质量卫士”。6．办公室：负责公司的文件起草、人事管理、劳资管理、档案管理、接待联络和上传下达等事务性工作。7．物业管理部：负责市场设备设施的维护与运转；负责消防；负责场地治安和停车场秩序维护；负责场地保洁服务与管理。8．中药材基地开发与服务公司：负责以公司加农户模式在X及周边地区建立20种道地中药材种植基地，制定种植技术规程，指导农户进行优质中药材种植。与10家以上中药材深加工企业进行生产要素合作；负责期货市场的前期筹建工作。4.1.2.2项目的组织与运营1．建立统一的销售管理制度，包括身份验证、质量公示、铺面形象管理等；2．销售过程中，监督管理药材、药品按照实际情况介绍药材、药品的性能、用途、禁忌及注意事项等；3．销售手续管理：应开具合法票据、建立销售记录，做到票、账、货相符，票据、记录统一管理；4．销售物流管理：建立完善的中药材出入库登记制度；36 5．加强库存管理，与销售、采购部门协调，确立库存管理计划，建立入货、出货质量检测与验收制度，建立仓库养护制度，定期对库存商品进行检测与质量维护；6．对新进入行业的从业人员统一进行思想教育，按业务的需要进行专业知识和专业技能的培训；7．定期对从业人员进行专业知识的学习和考核；8．配合会展活动和跨国采购组织活动；9．根据不同季度推出市场促销活动。4.1.3．招商策略和经营方式一．全方位配置服务于市场招商活动的社会资源：1．目前已经与X工商、税务机构进行协商，并达成共识，在项目立项后，将与工商、税务共同设定企业进驻交易中心的模式和优惠政策。所有进驻项目的公司或个人，在工商登记以及税收优惠上给予特殊优惠政策，这个政策比较目前任何形式的招商优惠政策都有更大的优惠幅度。2．与开发区商务发展局达成了意向。目前在X内的所有中草药生产机构都将由其负责安排进驻本项目。本项目是个交易平台，而所有中草药产品或是半成品的生产厂商本身就需要一定的交易平台。因此，这些生产厂家，都将是交易中心的优质客源，招商合作，水到渠成。3．目前已经与拥有“中国开张网”招商服务平台的深圳金砖四国投资服务公司达成合作意向。该企业将为本项目面向全国招商。36 4．结合跨国采购中心的全球采购商平台，将中药材交易中心与跨国采购中心接轨，率先在跨国采购大会上以X中草药物流交易中心的名义开设中药材供货平台。为即将启动的项目提供供货以及采购商知名度。5．目前，上海跨国采购中心已在X开设跨国采购分会场，一旦新的中药材交易中心建成，将定期进行中中药材国际交易采购会。二．制定合适的招商政策与各业务分支的经营方式：1．商流园区主要采用场地租赁方式，对进场自产直销的药农和主力大厂家给予优惠政策扶持。其中，与跨国采购中心的合作，可采用按营业收入一定比例计算场地费用的过渡办法，1-2年后，再确定租金标准。2．物流园区中的储存仓库部分，采用按使用面积计租金的招商政策，配载中心采用与入驻专业物流企业联营分成的办法。3．会展区与政府、专业会展公司三方合作，根据会展收入按比例分成。4．服务区面向全社会招商，以场地租赁为主，以保底联营方式为辅，原则上不自营。36 5．分阶段推进公司加药农、公司加中药材深加工企业的合作模式，加大对中药材生产流通过程的介入深度，为中药材期货市场的问世，创造充分的前置条件。36 第五章项目投入、产出分析及资本运营方案5.1项目投入预算：（1）购置老市场，1亿元。（2）新市场土地出让费，参考工业用地标准：10万元/亩×1000亩=1亿元（3）建按成本：a.市场营业用房：30万平方米×1200元/平方米=3.6亿元b.物流园区用房：30万平方米×800元/平方米=2.4亿元c.会展区、服务区营业用房：10万平方米×2000元/平方米=2亿元d.老市场商住项目开发：①商业铺面：2万平方米×2000元/平方米=4000万元②上盖住宅：14万平方米×1500元/平方米=2.1亿元直接开发成本：1亿+1亿+3.6亿+2.4+2亿+0.4亿+2.1亿=12.5亿(4)管理费用和推广费用，按总成本的3.5%和1.5%计算，为：12.5亿元×(3.5%+1.5%)=0.625亿元（5）财务成本：36 按启动资金3亿元，分期投入、分期回收、滚动开发，开发期5年计算：3亿元×6%×3=0.54亿元。项目总投入合计：直接成本12.5亿+管理推广0.625亿+财务成本0.54亿=13.665亿5.2项目产出预测：（1）租金收入：a.市场交易区：老市场平均租价：15平方米，年租金6万元，平均每平方米0.4万元/年；新市场按半价计算，得：30万平方米×50%（实际得铺率）=15万平方米，15万平方米×90%（散铺进退场时间差需扣除10%）=13.5万平方米，13.5万平方米×0.4万元/年×50%(半价)=2.7亿元。全部建成后，市场出租年收入2.7亿元。b.物流园区：按有效出租面积95%、出租率90%、租金标准100元/平方米.年计算，得出：36 30万×95%×90%×100元/平方米.年=2565万元c.服务区：服务区规划7万平方米，完全按出租计算，租金按240元/平方米.年，得出：7万平方米×240元/平方米.年=1680万元d.会展区：会展区规划3万平方米，按每年两次展会，年租金收益200元/平方米计算：3万平方米×200元/平方米.年=600万元在交易中心70万平方米场地长期持有的情况下，每年的租金收益为：2.7亿+0.2565亿+0.168亿+0.06亿=3.18亿按资产评估静态条件下12年租金收益换算物业价值，应为：3.18亿×12=38.16亿（2）商品房销售收入：a.老市场商住项目开发中商业铺面2万平方米，按5000元/平方米计算：20000平方米×5000元/平方米=1亿元b.商铺上盖住宅：14万平方米×2500元/平方米=3.5亿元合计商品房销售收入4.5亿元。36 剔除税费后净收益4.5亿元×（1-8.5%）-2.5亿元≈1.5亿元（3）投入产出比较：a.滚存投入累计：13.665亿元；b.商品房销售净收入：1.5亿元；c.长期占压的开发资金为9.665亿元；d.年租金收入3.18亿元，在静态条件下，投资回报率为：3.18亿元÷9.665亿元=32.9%是投入多，回报率也很高的“双高项目”。5.3资本运营方案：总体上，应按照物业性质来设计资本运营方案。老市场地块重新开发的商品房，快进快出，加速资本回流，减少风险。而新建的国字号商流、物流、信息流齐备的专业交易中心——X中药材交易中心，应考虑长期持有，不宜分割出售。可选择的资本运营方案有：（1）银行融资方案：a.筹集启动资本3亿元，1亿元用于购买老市场全部物业及经营软件（各种许可手续、证照）、以及土地使用权。新市场用地第一期先用200亩，投入2000万元；建12万平方米营业用房，3万平方米物流用房，投入约1.8亿元。b.以租金收入水平12年累计值换算市场物业价值，再按50%融资，则可得：营业用房：1.08亿/年×12年×50%=6.48亿；36 物流用房：256.5万/年×12年×50%=1539万元；合计：可获融资授信额度6.63亿元。c.老市场以土地使用权抵押融资开发，至少可获：60亩×200万/亩×50%=6000万元，首期市场开发后，获得的银行授信额度，即使启动资本收回，也足以进入下一期滚动开发。（2）融入上市公司运营：按租赁收入业绩换算物业价值进入上市公司，增值空间至少是：38.16亿÷（12.5亿-2.5亿）=3.81倍而且，老市场商品房开发的1.5亿净利润，不必打包进入上市公司。36 第六章项目SWOT分析6.1优势分析1．X中药材交易中心目前仍居四大药都交易规模之首，行业优势地位明显，在全国中药材界聚集能力强。在市场仍处于旺盛发展阶段时主动求变创新，行业导向作用力事半功倍。2．中药材交易中心改、扩、迁方案搭载沪徽政府间合作平台，可获取的行政资源充足，有利于破解和消弭各种障碍与阻力。3．参与项目投资的发展商有国资背景、社会责任感强，以“城市运营”为己任，目光远大，不图眼前利益，与中药药业振兴的目标吻合。同时，发展商人才集聚优势明显、经营理念前卫，可动用的智力资源延展国内外。4．发展商谋划的项目运作模式与中药材市场需要在中长期发展阶段中获利的行业特点吻合，有利于项目的长期可持续发展。5．上海跨国采购中心是发展商的合作团队组成单位，有利于交易中心扩大国际贸易，使X走出X、迈出国门、面向全球。6．发展商资金实力雄厚，可携自有资金入X投资，助推X投融资能力上台阶。7．发展商具有与国家发改委对接国家级中药材期货市场的雄心和能力。36 6.2劣势分析1．新区缺人气，新市场培育周期长，属“生地行商”。2．投资回收效率与惠农政策有两难选择。3．外地企业投资，需要一段时间融入本地社会。6.3机遇分析1．X市政府的《X市现代中药高新技术产业基地规划》要求大力发展与中药材相关的产业。2．X省861计划明确指出将X建成全球植物药交易功能最齐全的交流平台。3．作为上海市政府对外合作、督办项目。4．与X南部新区开发步伐一致。5．与中央政府保增长、扩内需、保民生目标一致，是医疗改革大业中的一部分。6．与国家振兴中药材业计划不谋而合。6.4风险分析1．老市场物业主成分复杂、动迁难度大、投入难以估量，是项目成败的最大隐患。2．行业规范管理的力度，直接影响项目成败，对发展商而言，是非可控因素。3．36 老市场迁移后，开发收益能否弥补拆迁损失，关键在于政策的连续性和用地指标的设定是否优惠。综上所述，本项目具有既有市场占有率较高、政府支持、发展商融资能力强、运营团队规范化、国际化水平高、市场发展方向明确等诸多优势，可形成核心竞争力，项目可行。但要注意依靠当地政府、药农和市场建设参与者，化解市场迁移过程中的矛盾隐患和不和谐因素，排除规范管理中的各种障碍，确保打造“现代化、集约化、国际化中药材交易平台”目标能如期实现。36 第七章与项目相关的政策建设依据1．《X省中药材产业化发展规划》（2003—2007年）；2．《X省中药材市场管理办法》；3．《X市谯城区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；4．《X市城市总体规划》；5．X省人民政府《关于进一步加快发展农业产业化经营的实施意见》（皖政〔2003〕52号）；6．《X市中医药教育办学模式实施方案》；7．《中医药创新发展规划纲要（2006—2020年）》，国科发社字〔2007〕77号；8.《X市现代中药高新技术产业基地发展规划》。详见附录。36 第八章项目前期准备工作的进展情况1．目前已经与X工商、税务机构进行协商，并达成共识，在项目立项后，将与工商、税务共同设定企业进驻交易中心的模式和优惠政策。所有进驻项目的公司或个人，在工商登记以及税收优惠上给予特殊优惠政策，这个政策比较目前任何形式的招商优惠政策都有更大的优惠幅度。2．与开发区商务发展局达成了意向。目前在X内的所有中草药生产机构都将由其负责安排进驻本项目。本项目是个交易平台，而所有中草药产品或是半成品的生产厂商本身就需要一定的交易平台。因此，这些生产厂家，都将是交易中心的优质客源，招商合作，水到渠成。3．目前已经与拥有“中国开张网”招商服务平台的深圳金砖四国投资服务公司达成合作意向。该企业将为本项目面向全国招商。4．结合跨国采购中心的全球采购商平台，将中药材交易中心与跨国采购中心接轨，率先在跨国采购大会上以X中草药物流交易中心的名义开设中药材供货平台。为即将启动的项目提供供货以及采购商知名度。36'