商业街可行性研究报告 36页

'目录第一章总论21.1工程概况21.2编制依据21.3项目效益与主要技术指标21.4主要结论3第二章市场分析与预测52.1投资环境分析析52.2市场现状分析82.3市场供需预测122.3.1市场需求分析122.3.2市场供给分析192.4SWOT分析202.4.1优势202.4.2劣势202.4.3机遇212.4.4威胁222.5项目初步定位22第三章项目选址与建设条件3.1厂址选择3.2建设条件第四章建设规模及内容4.1建设规模4.2建设内容第五章建筑方案与辅助工程5.1建筑方案5.2辅助方案第六章项目的实施进度安排256.1项目前期工作安排256.2项目建设阶段计划安排256.2.1项目进度安排的依据256.2.2进度安排原则256.2.3分阶段开发的原因与目的262 6.2.4项目实施的进度计划26第七章环境保护、安全消防与节能7.1环境影响与保护7.2劳动安全与消防7.3节能第八章项目总投资估算与资金筹措288.1项目总投资估算的依据288.2项目总投资估算的原则288.3项目总投资估算298.4资金筹措与融资方式31第九章项目组织管理9.1组织管理9.2建设项目的保障措施第十章工程招投标10.1编制依据10.2招标情况第十一章财务评价3411.1财务评价基础数据的测算3411.2盈利能力分析3411.2.1静态盈利能力分析3411.2.2动态盈利能力分析3511.3清偿能力分析3611.4评价结论36第十二章不确定分析3712.1盈亏平衡分析3712.2敏感性分析38第十三章结论及建议4113.1结论4113.2建议422 第一章总论1.1项目概况1、项目名称：X州X县X商业一条街建设项目2、项目主管部门：X经济和发展改革局3、项目性质：新建4、项目地点：青海省海北州祁连县5、项目负责人：1.2编制依据（一）法律、法规1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《中华人民共和国消防法》；3、《国家节能技术大纲》；4、《中华人民共和国招标投标法》；5、《建设项目环境保护管理办法》；6、《建设项目环境保护设计规定》；（二）其他1、《青海省藏区商业街建设规划》2、《投资项目可行性研究指南》；21 3、《建设项目选址意见书》；4、《建设工程规划许可证》；5、《关于申请X县X商业一条街建设项目用地预审的函》；6、祁连县发展改革局关于编制《X县X商业一条街项目可行性研究报告》委托书；7、国家及青海省有关技术规范和标准；8、项目业主提供的有关资料。1.3主要技术指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表(见下页)。表1.1主要财务数据及评价指标表序号名称单位值一财务数据1总投资万元151637.862总销售收入万元2345703销售税金及附加万元129014利润总额万元629945所得税万元157486税后利润万元47245二财务评价指标1项目财务净现值万元13244.842项目内部收益率20.72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4.4021 5资本金财务净现值万元13926.746资本金内部收益率21.79%7借款偿还期年2.718盈亏平衡点74%21 1.4主要结论结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表(见下页)。表1.1主要财务数据及评价指标表序号名称单位值一财务数据1总投资万元151637.862总销售收入万元2345703销售税金及附加万元129014利润总额万元629945所得税万元157486税后利润万元47245二财务评价指标1项目财务净现值万元13244.842项目内部收益率20.72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4.405资本金财务净现值万元13926.746资本金内部收益率21.79%7借款偿还期年2.718盈亏平衡点74%21 第二章市场分析与预测2.1投资环境分析（一）X县经济发展状况天峻县位于青海省X蒙古族藏族自治州境东北部，西北部与甘肃省交界。　青藏铁路和国道315横穿县境南部，铁路在县境内全长95公里，设有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五个火车站，国道315在境内全长70公里，交通十分便利。天峻县辖3个镇、7个乡：新源镇、木里镇、江河镇、苏里乡、龙门乡、舟群乡、智合玛乡、快尔玛乡、生格乡、阳康乡。全县下辖12个乡，62个牧委会全县国民生产总值3690万元，牧业产值3357万元，工业产值1488万元，乡镇企业产值468万元。X县商业街一览表（19个）名称功能特色地址备注电子专业街IT类、电子类、音像类产品雁塔路区域型综合商业街综合商业东大街区域型咖啡休闲专业街休闲、饮食、娱乐德福巷社区型古玩字画专业街文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品书院门社区型电子城步行专业街休闲、娱乐、饮食、购物电子城社区型餐饮专业街饮食、娱乐、南二环区域型通讯产品一条街手机、通讯产品和器材尚朴路区域型清真食品专业街清真特色食品、干果、糕点北院门区域型图书专业街书籍、文化用品东六路社区型水产品专业街海味、水产、特色食品炭市街社区型21 纺织品专业街服装、布匹、床上用品、家居装饰用品文艺路区域型精品购物步行街服装、鞋帽、皮具骡马市区域型纸制品专业街各类纸品后宰门区域型电子科技专业街电脑、电脑配件、打印机等电子产品兴庆路区域型餐饮娱乐专业街餐饮、娱乐东二环区域型康复路服装专业街服装、日用品康复路社区型古玩民俗商品专业街古玩、旅游商品八仙庵社区型建材专业街建筑材料、家装材料太华路社区型体育用品专业街体育服装、运动用品体育场北社区型2.2市场现状2.2.1商业市场发展现状（1）商业中心分布现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，××商业街人气旺盛，是X县的商业核心，但商业环境差，业态组合、功能结构不合理。新兴的××交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单一，业态组合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统一规划，故人气不旺。（2）经营模式X县一直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区为主，临街商铺一直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平的提高，商业步行街作为一种全新的商业模式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的一个新趋势，直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。（3）高端消费方式X21 县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。（4）商业形态分析商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商、临街商铺、社区小卖店成主流业态和消费模式。（5）缺乏真正的购物中心X县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。结论：商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。2.3.1市场需求分析为了了解市场需求现状进行了针对现X县的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定位。调查的内容有客户购买商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论：（1）商铺类型21 商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺74.71%12.3%0.95%10.95%由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。因此，在本项目的规划设计中一方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺、底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的；另一方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。商业街商铺：办公楼底商住宅底商26.92%71.08%经统计，有12.3%的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到71.08%和26.92%，可见一部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。（2）希望商铺具有的功能产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住54.06%24.06%12.81%9.06%调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。（3）商铺面积50m2以下51-100m2101-200m2200m2以上69.32%21.59%4.55%4.55%21 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有一定差异，其中，需求面积在50-100平方米的被调查者最多，占到了46.19%；其次是100-200平方米，占到了总数的32.38%，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在50-200㎡。（4）商铺的最高单价和总价单价：4000—5000元/m25000—6000元/m26000—7000元/m27000元/m2以上82.86%13.81%2.86%0.48%总价：30万元以下31—40万元40—50万元50—60万元60—70万元70万元以上57.62%25.24%10.00%1.90%3.81%1.43%商铺可承受的最高单价集中在4000—5000元/m2，比例达到82.86%；可承受的总价在30万元以下的比例高达57.62%。这种调查结果出现的原因包括两个方面：一方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价位不高；另一方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。（5）付款方式按揭贷款一次性付款68.10%31.90%多数商户认为一次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式购买商铺。因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。（6）商铺周边的配套设施21 金融机构酒店餐饮休闲娱乐场所超市便利店物流中心服饰广场其他17.45%11.54%23.89%13.42%13.15%4.43%12.21%3.62%0.27其中对酒店的具体需求：快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店60.47%27.91%11.63%对餐饮的具体需求：快餐特色小吃中档饭店高档饭店33.71%29.21%32.02%5.06%对休闲娱乐场所的具体需求：洗浴中心康乐中心美容美发健身中心34%12%15%39%数据显示，商户对餐饮、金融机构、休闲娱乐场所、超市、物流中心和酒店需求较大，达到90%以上。其中餐饮的需求主要集中在快餐、特色小吃和中档饭店；酒店则偏向于快捷式和三星级酒店；休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活、工作的需要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。（7）购买车位是否53.81%46.19%选择会购买车位的比例为53.81%，因此在规划设计中应考虑业主对车位的需求。21 2.3.2市场供给分析　全县国民生产总值3690万元，牧业产值3357万元，工业产值1488万元，乡镇企业产值468万元。随着西部大开发，区域发展迅速。目前的商业县周边聚集了银行，数码专业店和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。以后的发展空间相当大，经开区的发展前景好。2.4项目swot分析2.4.1优势（1）道路交通　青藏铁路和国道315横穿县境南部，铁路在县境内全长95公里，设有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五个火车站，国道315在境内全长70公里，交通十分便利。（2）消费人群按照惯例，一个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础，才能保证正常的客流量。在本项目的辐射区域内，包括了发展成熟的商业、经济技术开发区、这些都构成了一定的消费人群。（3）原有市场本项目的建设是为了构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。2.4.2劣势（1）商业氛围不浓21 X县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。该区域的商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。（2）资金用量大本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。（3）离城区较远本项目离城区较远，因此主要消费对象不广泛。2.4.3机遇（1）国民经济迅速发展全县国民生产总值3690万元，牧业产值3357万元，工业产值1488万元，乡镇企业产值468万元。X县经济持续快速增长的趋势和国民经济总量规模的进一步扩大，为发展本项目奠定了坚实的基础。（2）现代物流业互补作用增强现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起到了良好的互补作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面积，降低了运营成本，经济效益明显提高。大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场的用地规模大幅减小，营业面积相应增大，管理将更加科学、交易手段将更加多样化，交易效率将更加提高。（3）政府高度重视21 政府高度重视商业街的发展，把其作为城市发展的重要内容，对商业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。2.4.4威胁近年来，X县周边地区都加快了大中型批发市场的发展。周边地区的大中型批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低、交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的竞争力，无疑对西安大中型批发市场的发展构成有力的竞争。2.5项目初步定位2.5.1项目定位①功能丰富、特色鲜明、集购物、休闲、文化、商务、餐饮、旅游等多功能为一体的商业街。②紧邻主干道的商铺作酒店、娱乐休闲中心和大型的购物广场等，最好能引进知名超市、购物中心进驻；③根据不同产品或服务的特点，将项目整体划分为多个功能区，主要业态可分为：建材类分区（内部可分为家具区、洁具区、装饰建材区等）、餐饮娱乐区、购物广场。2.5.2盈利模式定位项目采用整体销售的盈利模式，以便尽快收回投资，减少商业风险。2.5.3客户群体定位本项目开发目标为变革落后商业格局，重塑现代中心商圈，提升X县城市品位的标志性、代表性项目。本项目的客户群体面向政府机关工作人员，游客、教师、医生、私营业主、企业管理人员以及周边县市。21 第三章项目选址和建设条件3.1场址选择3.1.1地点与地理位置本项目位于3.1.2场址优势（1）地理位置便捷商业街具有良好的交通地理位置，接近交通枢纽的区域，居民可以借助各种交通工具便捷到达，具备很强的可达性和地段优势。（2）区位条件优越城市商业街的区位条件是其能够带来效率和效能最大化的基本依据。区位条件影响城市功能、相知的确立和城市总体布局的规划设计，更深层的说也影响城市商业街的客源市场和辐射能力。项目位于X县交通主干道，具有优越的人流、交通流优势。3.2建设条件3.2.1区域概况天峻县位于青海省东北部祁连山南麓，青海省X蒙古族藏族自治州境东北部，青海湖西北侧，西北部与甘肃省交界，属青海省X蒙古族藏族自治州管辖，是X州主要的牧业县之一。地理位置介于东经96°49′42″—99°41′48″之间，北纬36°53′—48°39′12″之间，全县总面积2.57万平方公里，占全省总面积的3.5%，其中天然草场和宜建人工草场2355.73万亩，占总面积的61.05%；退化黑土滩和风沙地143.65万亩，占总面积的3.73%；冰川和水域78.34万亩，占总面积的2.03%。全县最高海拔5826.8米，最低海拔2850米，相对高差近3000米。县城新源镇海拔3406米。全年无绝对无霜期，农作物不宜成熟，畜牧业是全县的主导产业。总面积2万平方千米。2003年末总人口1.8万人。以藏族为主，占总人口的80％，还有汉、蒙古、回等民族。县人民政府驻新源镇，距州府驻地223千米。邮编：817200。代码：632823。区号：0977。拼音：TianjunXian。　　地处青藏高原东北端的祁连山中段南部地区，高山纵横，山脉呈东南西北走向，以山地为主，高山、中低山、山谷和山间盆地相间分布。布哈河自西北向东南流经县境南部，疏勒河自东南向西北流经县境北部。属高原寒带气候，年均温-1.5℃，年降水量360毫米。　　天峻县辖3个镇、7个乡：新源镇、木里镇、江河镇、苏里乡、龙门乡、舟群乡、智合玛乡、快尔玛乡、生格乡、阳康乡。全县下辖12个乡，62个牧委会。21 3.2.2地理条件　天峻，地域辽阔，草原广袤，地上地下蕴藏着丰富的矿产资源和野生动植物资源。矿产资源有煤、硫磺、石灰石、石棉、云母、石膏、冰洲石、芒硝、岩盐、高岭土、铅锌、铜、黄铁、金等。除煤、铅锌小规模开采外，其他尚未开采利用；野生动物有百余种，具有各种经济价值及药用价值的22科、37种。主要珍稀动物有牦牛、鹿、麝、雪鸡、猞猁、雪豹、野驴、岩羊、黄羊、羚羊、熊、盘羊等；境内可入药的野生植物有193种，常用的有80余种，资源大部分储量大、品位高、易开采。　　天峻县位于青海省东北部祁连山南麓，青海湖西北侧，属青海省X蒙古族藏族自治州管辖。是X州主要的牧业县之一。地理位置介于东经96°49′42″—99°41′48″之间，北纬36°53′—48°39′12″之间，全县总面积2.57万平方公里，占全省总面积的3.5%，其中天然草场和宜建人工草场2355.73万亩，占总面积的61.05%；退化黑土滩和风沙地143.65万亩，占总面积的3.73%；冰川和水域78.34万亩，占总面积的2.03%。全县最高海拔5826.8米，最低海拔2850米，相对高差近3000米。县城新源镇海拔3406米。全年无绝对无霜期，农作物不宜成熟，畜牧业是全县的主导产业。3.2.3交通条件青藏铁路和国道315横穿县境南部，铁路在县境内全长95公里，设有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五个火车站，国道315在境内全长70公里，交通十分便利。3.2.4公共设施条件周围3000米范围内的公共配套设施相对完善，城市基础设施齐全，基本能满足本项目建设的需要.第四章建设规模及内容4.1建设规模3.1.1规模确定的原则及参考依据商业街最主要的服务功能出来购物以外，还要有旅游、娱乐、展示、和商务等功能，以满足现代人的购、吃、住、行等的生活需要。商业步行街建设在考虑完善上述功能的同时，必须具备适度规模。规模太小会导致功能欠缺，商业引力减弱；规模过大将导致购买力分流，弱化商业聚集力。功能布局：商业街建筑功能应包括购物、休闲、餐饮、娱乐、休闲、观光，比较科学的设计模式是商业、商务、配套各占1/3的比例。21 营业面积：商业街的营业面积也不宜过大，从一般消费者的反映看，一条商业街有20万平方米的营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值。长度：一般来说商业街的“有效长度”大多为300米至600米，真正能的商业繁华段落一般不超过600米。高度：商业街的建筑物高度不宜过高，因为过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛街的心情。商业主街的建筑一般为两层楼高，个别大商场可到4层。宽度：商业街的宽度应根据客流量决定，但注意不要过宽。商业街的宽度应在20m至30m之间。4.2建设内容建设内容包括商业、商务、酒店、住宅、广场及停车场所等公用配套设施，以商业街为核心的，集酒店、商务办公大楼、公寓、大型购物中心，特色商铺等多业种、多业态为一体的尝试综合体。名称面积（㎡）地上建筑商务公寓写字楼住宅酒店大型超市商业铺面地下建筑负一层商铺负一层仓库负一二层车库合计第五章建筑方案和辅助工程3.1项目前期工作安排目前本项目土地尚未达到三通一平的要求，项目21 前期准备阶段的工作计划安排如下：（1）对项目所在地的居民进行安置，原有房屋拆迁；（2）实施三通一平，满足开工条件；（3）委托设计单位，对设计方案进行进一步修改、确定；（4）与城市规划管理部门协商，办理有关建筑工程施工许可证等；（5）安排短期或长期信贷，确定与落实建设资金；（6）对市场状况进一步的进行分析，初步确定销售价格；（7）组织招投标活动，并与承包商谈判，签订建设工程承包合同。3.2项目建设阶段计划安排3.2.1项目进度安排的依据根据房地产开发前期工作的一般规律结合项目内各类建筑物、构筑物的实际情况，依据《全国统一建筑安装工程工期定额》，对工期定额进行适当调整，初步确定各施工阶段的开发期，编制项目小区建设各项工作的进度计划。3.2.2进度安排原则进度安排力求合理，最大程度减少开发商的资金压力，同时考虑采取滚动开发的模式，利用前一阶段的销售收入资金开发下一阶段工程。3.2.3分阶段开发的原因与目的实施项目分阶段开发，可以通过前一阶段预收收入实现资金的回收，给项目后期的开发提供足够的资金来源，保证本项目的顺利实施。从而降低开发商的资金压力，实现利益的最大化。在市场竞争压力较大、市场需求状况的变动不确定的条件下，分阶段开发可以试探市场反应，根据市场变化情况及时调整后期的开发建设，随机应变，充分适应市场需求。21 3.2.4项目实施的进度计划本项目建设的横道图如下所示：21 时间工程名称第一年第二年第三年第四年1234123412341234一期前期工程第一阶段基础工程主体及安装装修第二阶段基础工程主体及安装装修室外工程二期前期工程第一阶段基础工程主体及安装装修第二阶段基础工程主体及安装装修室外工程21 第四章项目总投资估算与资金筹措4.1项目总投资估算的依据（1）陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；（2）陕西省建设工程其他费用定额；（3）项目总体规划设计方案；（4）相关概算指标；（5）国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；（6）西安市建设委员会关于印发《〈西安市建设项目城建费用统一征收办法〉实施细则》的通知（市建发[2000]418号）；（7）陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》；（8）国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号）；（9）西安市城市建设拆迁安置实施细则；（10）西安市城中村改造管理办法；（11）类似工程的相关造价费用水平；（12）其他的有关房屋开发建设的相关收费标准。4.2项目总投资估算的原则（1）项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；（2）项目总投资尽量符合节约和安全的原则；（3）项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在不可预见费中考虑。21 4.3项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、工程前期费用、建安工程费用、城建费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期利息等项。（1）土地费用项目占地面积为450亩，其中有100亩地用来安置村民，根据《西安市城中村改造管理办法》的相关规定，城中村改造综合用地以划拨方式供给，不需要缴纳土地出让金。拆迁补偿费：其中拆迁面积为40万平方米，每平方米的拆迁补偿费用按600元考虑，合计24000万元；过渡费：按照每人1万元考虑，共2100人，合计2100万元。用于开发建设的土地为350亩，结合未央区的土地价格，同时考虑城中村拆迁的优惠政策，综合确定每亩为15.9万元，合计5565万元。因此本项目土地费用为：24000+2100+5565=31665万元。（2）建安工程费用依据《陕西省建筑工程综合概预算定额》（99），结合西安市类似工程的实际造价，考虑实际物价的上涨，确定本项目的建安造价如下表：表4.1建安工程费用估算表项目建筑面积估算指标小计（万元）1.居民安置用房182188㎡26645.71.1安置住宅1365001450（元/㎡）19792.51.2安置商业用房456881500（元/㎡）6853.22.商品住宅1973061600（元/㎡）31568.963.商铺3310261100（元/㎡）36412.86合计710520㎡94627.52（3）工程前期费用工程前期费用包括项目勘察设计费、前期工程咨询费用以及其他费用等。21 依据国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）及国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号），综合考虑工程复杂程度以及市场行情，工程前期费用总额约为3666.93万元。（4）城建费用根据《西安市建设项目城建费用统一征收标准》，以及《西安市城中村改造管理办法》，结合项目实际情况，具体收费见下表：表4.2城建费用统一征收一览表单位：万元收费项目计算基数收费指标安置房商品房商业小计商业住宅1城市基础设施配套费总建筑面积150元/㎡免征免征1134.511903.403037.912工程定额测定费建安总造价1.3‰免征免征免征03工程质量监督费总建筑面积2元/㎡免征免征免征04劳保统筹基金建安总造价3.55%811.17789.441380.713311.965新型墙体材料专项费用总建筑面积6元/㎡免征免征免征06散装水泥专项资金总建筑面积6元/㎡免征免征免征07工程勘察设计资格审查发证费次数甲乙级300，丙丁级250；申报费20免征免征免征0城建费用（合计）6349.87故城建费用总计6349.87万元。（5）室外工程费室外工程包括小区道路、管网和绿化以及小区内各项构筑物等内容，分项估算如下：商业区按建筑面积80元/㎡，安置房按建筑面积100元/㎡，商品房按建筑面积120元/㎡，合计本项目的室外工程费用为6837.76。（6）建设监理费根据国家发改委、建设部《建设工程监理与相关服务收费标准》（发改价格[2007]670号），该项目的监理费用为757.02万元。（7）建设单位管理费21 根据项目的不同，商业和商品房的建设单位管理费按工程费用的3%，安置房的建设单位管理费按工程费用的1%，共计2754.76万元。（8）预备费综合考虑项目的基本特点和项目所处的市场环境，再结合不同项目的风险情况，商业按2～7项之和的7%取，商品房按2～7项之和的4%取，安置房按2～7项之和的1%取，共计4125.37万元。（9）建设期利息一到三年期的银行贷款利率为5.40%，计算建设期利息为853.64万元。（10）项目总投资综合一至九项的费用，总计为151637.86万元。表4.3项目总投资估算表单位：万元序号项目费用安置房住宅商业合计1土地费用11235.0020430.0031665.002建安工程费26645.7031568.9636412.8694627.523前期工程费1007.511167.711491.703666.934城建费969.042278.883237.436349.875室外工程费1821.882367.672648.216837.766建设监理费用213.17252.55291.30757.027建设单位管理费用306.571129.071322.452754.768预备费309.641550.592270.204125.379建设期利息853.6410总投资151637.864.4资金筹措与融资方式本项目总投资的资金来源主要有：（1）资本金本项目建设投入的资本金为52824.84万元，第一期为28960.58万元，第二期为23813.90万元。（2）银行借款本项目银行借款11771.84万元，21 融资利率为5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度。（3）净销售收入本项目其余资金缺口由（预）售净收入补足。本项目的投资使用计划及资金筹措表（如下表）。21 表4.4投资使用计划及资金筹措表单位：万元序号季度项目第1年第2年第3年第4年合计12341234123412341总投资134106514651411192331101273586178618861185617226716971694064406440641516381.1建设投资134106514651411168330421261284568456845684567169716971694064406440641507841.2建设期利息2468123160162155104578542资金筹措134106514651411192331101273586178618861185617226716971694064406440641516382.1资本金1341065144619441723814527742.2银行借款本金359129095029242117722.3净销售收入再投入18963159631975828214845684568456716971697169406440644064862382.4建设期利息246812316016215510457854 第五章财务评价项目财务评价主要是对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力两个方面进行分析，最终确定项目在财务上是否可行。5.1财务评价基础数据的测算（1）基准收益率的确定基准收益率根据《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》的有关内容，同时考虑到资金成本，机会成本，风险报酬率，通货膨胀率等影响因素，综合确定为12%，则每季基准收益率为3%。（2）计算期的确定本项目从前期工作开始，到整个项目销售完毕时结束，计算期为20个季度。（3）利率的确定根据央行规定一至三年贷款利率为5.40%,则每季实际利率为1.35%。（4）销售收入和税金及附加估算表见附表1。5.2盈利能力分析5.2.1静态盈利能力分析静态投资回收期静态投资回收期=[累计净现金流量出现正值期数-1]+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量=（17-1）+1273.67/22716.66=16.06季合4.01年。(数据来源:附表5项目投资财务现金流量表) 5.2.2动态盈利能力分析（1）财务净现值1）项目财务净现值取季度基准收益率3%，根据项目财务现金流量表（附表5）可计算得到项目的财务净现值分别为22451.20万元（税前）和13244.84万元（税后）。均大于零，因此本项目在财务上可行。2）资本金财务净现值取季度基准收益率3%，根据项目资本金财务现金流量表（附表6）可计算得到资本金的财务净现值为13926.74（税后）万元。大于零，因此本项目在财务上可行。（2）财务内部收益率1）项目财务内部收益率根据项目财务现金流量表可以计算得到本项目季度的内部收益率分别为和5.83%（税前）和4.81%（税后）。换算成年内部收益率为25.44%(税前)和20.72%(税后),均大于14%，因此本项目在财务上可行。2）资本金财务内部收益率根据资本金财务现金流量表可以计算得到资本金内部收益率为5.04%。换算成年内部收益率为21.79%(税后)大于14%，因此本项目在财务上可行。（3）动态投资回收期动态投资回收期=[累计折现值出现正值的期数-1]+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值=18-1+5122.86/8673.37=17.59季合4.40年。（数据来源：附表5项目财务现金流量表）通过对盈利能力指标的计算可以得出结论，本项目具有较强的盈利能力，在财务上是可行的。 5.3清偿能力分析根据借款偿还计划表（附表2）可以计算得到本项目的借款偿还期为：11-1+4296.92/5139.68=10.84季，合2.71年。通过对清偿能力指标的计算可以得出如下结论：本项目具有较强的清偿能力。5.4评价结论通过对本项目的盈利能力和清偿能力分别进行分析可以得出结论：本项目具有较强的盈利能力和清偿能力，在财务上是可行的。 第六章不确定分析6.1盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会导致方案的损益情况发生质变。进行盈亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。根据线性盈亏平衡分析基本公式：销售收入方程：R=P×Q支出方程：C=V×Q+T×Q+F式中：R--实现销售收入P—销售收入Q--销售收入实现率C—总成本费用V—单位可变成本F—总成本T—单位销售税金令B=R-C=0，便可求出Q的值。从损益表（附表3）得出：销售收入=234570万元总成本=建设投资+建设期利息+财务费用+销售费用=158675万元。因此：234570×Q=158675+234570×Q×(5.5%+3%)解得Q=74%故销售收入实现率f=Q=74%是该项目的销售实现率的盈亏平衡点。即当销售收入实现74%时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。由于我们对项目的成本和销售收入估计是比较保守的，考虑到市场上钢材等材料价格有降低趋势，同时房价仍有上涨的趋势，并且该项目所处地区升值潜力较大，所以本项目产品的售价还有一定的提升空间。综合考虑本项目的风险还是可以接受的。 6.2敏感性分析本项目主要进行建设投资、销售面积以及销售价格对内部收益率和财务净现值的单因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。（1）建设投资变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.1建设投资变化表变化幅度-15%-10%-5%05%10%15%IRR35.26%29.88%25.05%20.66%16.67%13.01%9.64%FNPV31684.7825511.5219338.2513153.566991.72818.46-5354.81通过上表，计算出建设投资变动的临界点为：818.46/（818.46+5354.81）×5%+10%=10.66%上式说明建设投资的最大增加幅度为10.66%，此时项目从财务上分析仍可接受。提醒建设单位在保证质量的前提下，在项目开发过程中与监理单位密切配合，搞好投资控制。（2）销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析1）商业销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.2商铺销售面积变化表变化幅度-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR11.60%13.98%16.27%18.50%20.66%22.18%24.83%26.84%FNPV-1447.152217.115867.179517.2413153.5616817.3120467.4424117.50通过上表，计算出商业的销售面积变动的临界点为:-2217.11/（2217.11+1447.15）×5%-15%=-18.03%上式说明商业的销售面积的最大下降幅度为18.03%，此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业的销售 面积变化幅度最好不低于18.03%。2）商品住宅销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.3商品住宅销售面积变化表变化幅度-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR（%）11.8513.1614.3115.5016.7318.0019.3120.6622.0723.5225.03FNPV-910109931085117714791541116113154151741718119188通过上表，计算出住宅的销售面积变动的临界点为:-910/（910+1099）×5%-30%=-32.26%上式说明商品住宅的销售面积的最大下降幅度为32.26%，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅的销售面积敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本的销售收入的同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目的顺利开发运行。（3）销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析1）商业销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.4商业销售价格变化表变化幅度-20%-15%-10%-5%0%IRR11.60%13.97%16.27%18.49%18.49%FNPV-1447.152203.035853.209503.389503.38通过上表，计算出商业的销售价格变动的临界点为:-2203.03/（2203.03+1447.15）×5%-15%=-16.98%上式说明商业的销售价格的最大下降幅度为16.98%，此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业的销售价格变化幅度最好不低于18.03%。2）商品住宅销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.5商品住宅销售价格变化表变化幅度-40%-30%-20%-10%0%IRR10.98%13.16%15.50%17.99%20.66%FNPV-2919.171099.025117.29135.3813153.56 通过上表，计算出住宅的销售价格变动的临界点为:-2919.17/（2919.17+1099.02）×5%-30%=-33.63%上式说明住宅的销售价格的最大下降幅度为33.63%，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅的销售价格敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本的销售收入的同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目的顺利开发运行。综上分析，建设投资、销售价格、销售面积都是较敏感的因素，其中建设投资的敏感性最大，因此在项目的实施过程中应当对这部分进行很好的控制。而且，从前面建设投资估算的情况和商业地产市场未来发展趋势来看，建设投资未来增加和销售收入未来减少的可能性不大，因此，该项目的风险也不大。 第七章结论及建议7.1结论（1）市场分析结论通过第二章对本项目进行的SWOT分析可知，项目的优势和机会相对较多，同时，项目的建设又能够增加西安市商业地产市场有效供给的需要，满足西安市建设的需要，改善项目所在地区的周围环境，因此，项目的开发建设具有较好的发展前景。（2）技术分析结论本项目的资源供给及外部协作条件能保证项目的顺利开发。同时，本项目是基于市场研究的基础上，本着合理的规划方案原则，对项目的各项内容进行适当的规划，经初步论证，项目的规划方案是可行的。因此，从技术角度分析，该项目是可行的。（3）财务指标分析结论表7.1项目的财务指标表财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后20.72%13244.84万元4.01年4.40年税前25.44%22451.20万元——从上表的财务评价指标可以看出，本项目的盈利水平比行业的收益水平略高，项目是可行的。（4）风险分析结论通过对项目盈亏平衡分析，该项目的盈亏平衡点为74%，可以看出，本项目具有一定的抗风险能力。通过对项目的敏感性分析，认为项目的内部收益率对建设投资及销售价格和销售面积较敏感，其中对建设投资的敏感性更强些，但是本次可行性研究对建设投资和销售价格和销售面积的预测均比较保守，综合分析认为建设投资和销售 价格、销售面积的突破临界点的可能性不大，项目具有一定的抗风险能力。7.2建议（1）合理控制开发进度及销售进度本项目所在区域成熟度不高，生活配套设施匮乏，便利度不足，建议开发及销售进度要紧密结合项目周边配套设施的完善，把握好开发时机的选择及销售节奏的合理安排。（2）突出项目特色，加强营销宣传工作为了保证销售收入的顺利实现，建设开发商加强营销宣传工作，体现项目优势。（3）积极做好内外部协作关系由于项目地处郊区，周边配套匮乏，建议开发商应积极同公交部门等部门协商，尽早完善项目区的交通（增设公交线路及站点）、城市基础配套等。（4）加强施工管理项目在工程实施进程中，要加强施工管理，合理地安排工期，降低客观条件对项目带来的不利影响，并且实行工程监理制保证项目的质量。同时，还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。（5）有效实施成本控制建议开发商积极做好政府相关部门的公关工作，在政策允许的前提下，尽量减免前期的相关费用。同时充分发挥先行建筑公司的内部资源优势，降低项目实施过程中的交易成本、变更及索赔。（6）规避风险建立完善的风险管理系统，对不确定性因素及时进行跟踪分析并制定一套针对突发事件的应急措施，加大事前控制的力度，对于风险大的因素要采取规避对策，使其风险降到最小，以保证项目的稳步开发。'