家居广场建设工程可行性研究报告 58页

'XX家具有限公建设工程可行性研究报告 目录第一章总论第二章项目建设与发展慨况第三章市场分析与预测第四章选址及建设条件第五章建设规模及功能标准第六章建设方案第七章环境保护、绿化及节能第八章项目管理、物业管理与实施进度安排第九章投资估算与资金筹措第十章项目投资效益分析第十一章风险分析及对策 第一章总论一、项目概况1、项目名称XX家居广场建设工程2、项目承办单位X希豪房地产开发有限公司创建于1992年11月，系国家认可的房地产综合开发资质企业，公司设立在X洞庭大道中段“希豪嘉苑”小区内，注册资本2100万元。公司以房地产开发和装饰为主业，兼营其它产业，公司拥有一支爱岗敬业、团结务实、纪律严明、开拓进取的高素质员工队伍。现有员工24人，其中具有中、高级技术职称的管理人员15人。为应对入世挑战，进一步提高管理水平，公司正积极进行ISQ9002国际质量体系的认证工作。公司以“开发房产、建设X、回报社会、服务人民”为宗旨，秉承“团结务实、高效创新”的企业精神。以质量求生存，以优质创品牌，现已累计完成投资20000多万元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、丽都名居三个大型商居小区和慈利商贸城，建筑面积20万平方米。公司在2000年、2001年、2002年分别获得X政府颁发的“房产开发与销售”二等奖和三等奖，在2002年被湖南省房产协会、开发协会评为“房地产开发诚信单位”。公司经过近十年艰苦努力和快速发展，目前已成为X房地产开发市场上的一支生力军。X希豪房地产开发有限公司为了适应市场需要，经研究决定在X 南坪路以南，皂果路以西建设XX家居广场。X家居广场是X人民政府的重点工程，该项目也是X家具产业园的一个重要组成部分，是一个集家具、室内装饰为一体的建设项目。同时该项目又位于X火车站商业圈的最佳位置，南临南坪三星路、北临207国道、东临皂果路、西临市场路，是湘西北地区最大的家居大市场之一。3、研究范围与研究依据本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面内容。研究依据是根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：（1）《X国民经济和社会发展第十个五年计划》；（2）《X城市总体规划1999－2020》；（3）场址所在地1：1000现状地形图；（4）X规划局发出的《地块规划设计条件》；（5）《投资项目可行性研究指南（试用版）》，国家计委计办投资[2002]15号审定；（6）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；（7）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》；（8）其他有关专业设计规范；（9）X统计局、房产局等政府部门发布的数据；（10）建设方提供的其它相关资料。 4、项目提出的理由2001年以来，X改革开放不断深入，国民经济稳步增长，社会事业长足发展，城市面貌焕然一新，城市基础设施日益完善。根据《X城市总体规划1999-2020》，城市范围将由1998年底的48.25平方公里扩大至2005年的60平方公里和2020年的95平方公里；城市人口将由1998年底的47.25万人增加至2005年的60万人和2020年的100万人；江北城区近期发展重心将向西向北发展及适当向东发展。而本项目位置正处于城市发展框架之内。本项目地处X家具产业园之内，位于皂果路和南坪路交汇处的西南侧。该项目已基本上建成，预计2005年12月底可试营业，该项目具有现代建筑风格的家具大市场，既能满足X民21世纪新的住房要求，又扩大了X家居产业园的经营面积，提升X城市品味。此研究报告旨在通过对有关情况详细调查的基础上进行可行性分析，作为本项目投资开发的决策依据及项目招商、融资的参考依据。二、项目概况1、建设地点本项目位于X西北部，南坪路以南，皂果路以西。该区域地段优越，是X家具产业园的最佳地段，经济活跃，交通便利。（与X火车站，汽车总站毗邻）2、项目建设规模与目标 规划占地25346平方米（含公用道路、绿化用地），实际建设用地19459.81，总建筑面积约45865平方米，其中：家居经营商铺29355㎡，住宅16510㎡，该项目总投资为6105万元。（1）建设期限：2003年12月—2005年12月。（2）建设目标：本项目主要是为了顺应X城市发展战略的需要，以市场化的运作方式建设一个环境优美、功能完善的家居市场，满足湘西北消费群体的家居购物需求，为家居产业园经营户提供住宅服务，同时扩大家居产业园的经营范围。（3）项目总投资项目总投资：6105万元。项目建设资金来源：企业自筹、银行贷款。（4）项目经济效益项目建成后，实现收入10409万元，实际收入为9977万元，净利润1506万元，投资利润率达到25.6%，投资利税率达到37.5%，税后财务内部收益率13.15%，投资回收期5.7年。（5）项目社会效益a、项目可提供2.9万平方米市场铺位和1.6万平方米住宅，满足消费者需求；b、项目是X家具产业园的一个重要组成部分，对发展X的家具产业的一个重要的促进作用。c 、带动相关产业发展，直接、间接带动建材、冶金、机械等60多个部门和行业发展，每增加投入1亿元带动相关产业增加1.479亿元的投入；三、主要经济技术指标主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1总用地面积m219459.81实际建设用地2总建筑面积m245865家具经营用房29355m2，住宅16510m23住宅户数户1364建筑密度%49.55容积率2.36绿化系数%157建设总工期年2.08总投资万元61059总收入万元1040910财务费用万元30011销售税金万元57212所得税万元50013利润总额万元343214税后利润万元293215投资利润率%59.616投资利税率%81.3四、问题与建议本项目的开发与X人民政府《X鼓励发展家具产业的若干政策》常政办发（2000）14号的文件精神是一致的，其总体方向符合政策导向。通过对市场需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题： 1、重视建筑细节。尽管一个经营商铺项目地成功开发很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档楼盘并列的情况也不乏实例，就其原因无非是建筑产品细节上的差异。在规划设计应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵丰富、经济效益和鲜明个性的人性化生活康居空间。2、贯彻“以人为本”、自然与“可持续发展”思想，以建设生态型经营环境空间为规划目标，满足家具商铺的安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、环境优美的现代家具广场。第二章项目建设的必要性一、项目建设符合国家产业政策 近期我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规模，调整投资结构。国家要求房地产开发持续健康的发展，提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活的基本需要，保持国民经济健康发展。党的十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，而康居是小康社会最核心的主体。二、项目建设是满足X和湘西北地区家具广场的实际需求X人民政府为了发展家具产业，采取“商贸起步，产业跟进”的开发思路。而X希豪房地产开发有限公司力争打造一个X最完美的家居广场，X目前的家居广场比较分散，主要有：一是火车站附近的家具产业园。该项目建筑面积为60000㎡，属二层临时建筑，主要建筑结构为轻纲建筑材料组成。而火车站广场前应为X的示范工程和标志性的建筑用地，也就是说如果该地区有其他项目开发，则火车站的家居广场可能就会被拆除。二是金钻广场真优美家居广场，经营面积约10000㎡，该家居商铺开业不到半年。由于金钻广场占地面积比较大，商铺比较多，许多商铺闲置，开发商为了搞活广场，采取一个临时措施，将部分商铺开发为经营家具。而该家居商铺不符合规划的要求，也属临时家居商铺。而X家居广场是一座永久性的家居商铺，从设计到施工，从总体布置到细部构造，从总图到消防均是按照家居商铺来进行建设的。三、项目建设能满足X家具产业广场的需要根据《X城市总体规划1999-2010》，X城市范围将由1998年底的48.25平方公里扩大至2005年的60平方公里和2020年的95平方公里；城市人口将由1998年底的47.25万人增加至2005年60万人和2020年的100万人。从1998年底到2002年末，X净增城市人口8.75万人（含自然增长和机械增长），每年平均增长1.75 万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，X每年因人口增长而拉动住房需求将达到50万平方米（按日前我市人均居住建筑面积28.27平方米计算）。实际上2002年X净增城市人口1.94万人，这一理想需求将达到55万平方米。另外城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计，X目前外来人口购房的比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。X住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，“终极置业者”不断涌现，X人均居住水平迅速提高。根据这一需要，同样也会带动X本地区的家居产业。根据初步测算，X城区一年仅家具的销售量到2020年预计可达15亿。四、项目建设是促进城市建设，完善城市规划的需要随着城市建设步伐的加快和X城市发展重心的转移，X城市发展日新月异。项目周边的商业与居住氛围也在逐渐增强，学校、银行、集市已经形成，购物、上学、通讯、储蓄、就医也较为方便。在此修建家居产业广场具有得天独厚的环境优势。对完善家居产业园片区城市规划，促进城市建设有重大意义。 第三章项目市场分析营销方案一、X经济及家具流通市场发展情况（一）X经济发展概况根据X统计局发布的《2004年X国民经济和社会发展统计公报》，2004年全市实现地区生产总值583．37亿元，同比增长l2．5％，增幅比上年提高1.2个百分点。按常住人口计算，人均GDP1l064元。2004年房地产开发完成投资额为23．97亿元，增速高达63．3％。全市商品房屋销售面积达116．77万平方米，比上年增长43．3％；商品房屋销售额达11．2亿元，比上年增长16．5％。2004年全市居民储蓄存款263.25亿元，比上年增长11．4％。2004年全市人口自然增长率持续下降。年末总人口601．05万人， 全年出生人口10779人，全年净增人口5908人，人口自然增长率1%。全市城镇化水平为31．8％。2004年全市人民生活继续得到改善。城乡居民收入增长迅猛，消费升级步伐加快。市区城镇居民可支配收入8871．67元，比上年增长12．3％，居民人均消费性支出6958．86元，比上年增长7．7％，市区城镇居民恩格尔系数36．1％。农民人均纯收入2953元，比上年增长15．8％，农民人均生活消费支出2564元，比上年增长16％，农村居民恩格尔系数53.7%。据2005年前三个季度的统计数据分析，2005年X国民经济和社会发展在国家宏观经济调控的大背景中，仍然保持较高的发展速度，步入可持续的健康的发展轨道。（二）X家居流通市场发展状况商品流通市场是连接生产与消费的纽带，是生产—流通—消费链条的中间环节。根据X家具工业协会的统计调查，2004年X最大家具的两个流通市场销售额为2亿元，其中外地家具产品销售额达1．4亿元，本地产品销售额达0．6亿元。外地家具产品70％通过家具流通市场销售，本地家具产品的30％通过家具流通市场销售。如果加上外地采购和单位团购，X每年家具销售量近4.8亿元至5.8亿元。而加上家饰、灯饰以及卫生洁具、厨具等家居销售量，X每年的家居销售量过10亿元。外地家具产品与本地家具产品在生产发展和消费品味上相互影响、相互作用、相互渗透。由于X流通市场构成特点，因此X 家具流通市场潜力和发展前景与整个家具生产现状和发展，整个消费者构成的现状与变化密不可分。1、2004年全国家具产业发展现状据中国轻工业信息中心统计，2004年全国家具行业调整产业结构，努力开拓国内外市场，取得了优异的成绩，生产、内销、出口均呈现出高速发展的态势，为未来的发展打下了良好的基础。国有及规模以上企业全年完成产值952．92亿元，同比增长34．15％，产销率为98．15％，销售收入增长32．28％，利税总额增长29．79％。2004年度全行业实现总产值2650亿元。据海关统计，全年出口总额突破100亿美元大关，达到103．53亿美元，同比增长39．3％；全年进口7．26亿美元，增长26．28％。家居行业的高速发展是由于国民经济持续高速发展、人民生活水平不断提高和国际市场需求旺盛的大好形势推动的结果。全年家居行业发展有如下几个特点：一是生产规模不断扩大。二是产品质量不断提高，花色品种不断增加，多功能性产品不断涌现，产品更加丰富多彩。三是产业集群和特色区域逐步形成。四是家具城的建设方兴未艾。规模越来越大，水平越来越高。同时一批经销商的队伍已经形成，对促进家居产品流通和销售起了重要的作用。五是家具出口增势强劲。尽管受到美国木制卧房家具反倾销的影响，但出口仍呈高速增长。 2004年1—10月出口80．47亿美元，增速37．83％。美国商务部终裁后，11月份超高速增长，月增10．57亿美元；12月份出口12．49亿美元，创出新高。总体上说美国终裁修改后的平均6．65％的税率对多数对美出口企业有利。目前对美出口平稳增长。六是在高速发展中也存在不少问题：主要是有一些地区和产品盲目发展，造成与国民经济和人民生活需求不够协调，高档产品不足，中低档产能过剩，竞争激烈；人才缺乏，管理水平不高，劳动生产率还处于较低水平；资源缺乏，土地供给不足，能源紧张也将制约家具行业发展。2．X家居产业现状一是家居产业初具规模。2000年，X委、市政府为了培育X新的经济增长点，发展家居产业、出台了一系列的优惠政策，把家具产业确定为X经济增长总量的重要工程项目和支柱产业。现有家具生产企业100余家，其中机械设备现代化生产企业10余家，年产值2亿余元。二是市场占有率上升。2000年，家具市场规模小，不成气候，销售品种几乎全部是外地产品，生产企业也只能生产简单的实木家具。2004年，经过五年的时间，培育了火车站家居城、真优美家居广场两个大型家居市场，经营户由50余户发展到330余户，2004年（仅指两个市场）销售额达2亿元，本地产品市场占有率升至30％。税费从原来的低税赋、免收费到2004年年收税费200余万元。三是家居产业凸显优势。(1)家居产品种类逐渐丰富。(2)生产成本低，销售价格低。(3)X 有丰富的竹木资源，为发展特色、环保家具产品奠定了基础。(4)质量逐步上升。质量由原来的粗放型发展到现在的精细化。(5)外销产品占比上升。2004年外销产品占本地生产量的10％。四是存在的问题：(1)知名企业不多，家庭式小家具企业占主体。(2)产品开发滞后。(3)外地产品市场占有率高。⑷家饰、灯饰、厨、卫等产品，几乎是外来产品。3、X家具流通市场发展现状X成气候、成规模的专业家具流通市场仅有火车站家具城和真优美家居广场两个市场。火车站家具城经营面积约6万平方米，经营客户约300户，经营形式为租赁经营，属场地局限，经营户达到饱和。火车站家具城经营场址是以21层高楼批地，将来是X国道口的标志性建筑。2000年X委、市政府在家具产业园正式启动前，为带动家具产业园的全面开发和建设，以2年期临时建筑作为首期工程，建成家具、家饰城，吸引经营者入场经营，经营形式为租赁经营。火车站家具城建设初期，因规划的原因，存在消防隐患。虽然火车站家具城按照政府要求2年一批继续经营，但是火车站家具城因政府计划用地内容不变和消防因素会适时取消，迁址经营。真优美家居广场经营面积约1万平方米，经营户约30户，经营形式为租赁经营，因场地局限，经营户达到饱和。而且市场内均无仓储中心，造成了仓储与销售脱节的弊端。二、X家具流通市场的发展趋势㈠、全国家具产业发展趋势 中国家具行业正处于生命周期的第二阶段即成长期。近十年来中国家具行业经历了第一个高速发展期，主要是以量的扩张为主，初步建立起了门类齐全、与国际接轨的完整的工业体系，产品能基本满足经济发展和人民生活需要以及国际市场出口的需要。未来五到十年，在国内经济高速发展、人民生活水平稳步提高和国际市场需求旺盛、国际家具产业转移的大背景下，中国家具行业迎来第二个高速发展期。这个时期主要不是在量的扩张，而是质的提高。用高新技术改造传统产业，转变增长方式，提高产品质量，实现第二次飞跃，基本实现由家具生产大国向强国跨越的目标。(1)家具企业向规模化、专业化、品牌化的趋势发展。(2)家具企业向集群化、特色产业区域不断形成的趋势发展。(3)家具产品向功能化、多元化、时尚化趋势发展。(4)国际家具产业结构调整，加速向中国转移的趋势。我国良好的投资环境和产业配套水平以及低廉的劳动力将继续吸引大量外资注入。欧元升值，美元贬值，使欧洲家具企业原辅材料涨价，出口受阻，将加速向中国转移。美国、日本、韩国亦是如此。(5)家具市场向国际化的趋势发展。世界家具商把目光集聚中国，今年家具零关税，进口家具将进一步扩大。国际上大的经销商也看中中国巨大的潜在的发展中的市场。(6)家具流通向专业化、梯度化的趋势发展。面对洋家具商的进攻，我们家具流通企业必须改造目前无限扩大场地的做法，要有特色，专业细分，大中城市、中小城镇梯度化经营。 (7)出口国家和地区多元化，出口产品多样化的趋势。美国对中国木制卧房家具反倾销使中国全行业受到了教育，同时也促进了我国家具出口国家和地区多元化及产品多元化趋势的形成。目前我国出口国家增加到100多个，但近期仍以美国为主，欧洲和其他地区会增长很快。(8)家具会展国际化、专业化、大型化趋势。目前上海、广东几大家具展展位供不应求，国外采购商持续增长。几大展会将成为世界级的展会，与很多专业展会相结合，中国将成为世界家具的采购中心．(9)全国家具行业协会结合“十五”期间家具行业发展态势，结合2020年国家发展规划，认为“十一五”期间，按GDP增幅7％左右，家具行业增长15％，出口增长20％为宜。从九个方面充分表明，家具行业的发展空间大。㈡、X家具产业发展趋势2000年以来，X委、市政府一直把家具产业作为X的支柱产业，在政策上给予扶植，专门出台了《X鼓励发展家具产业的若干政策》，在207国道饶城线的皂果路以西两侧建立1平方公里的家具产业园，争取3年完成，5年成为X的支柱产业之一。为进入园区的生产、经营者提供场地和配套服务，专门成立了由市长(副市长)为组长的发展家具产业指导协调小组。X家具市场占据了天时、地利、人和的优势，X的家具市场以创立X的特色家具产业为契机将会得到更大的发展。(1)紧跟国家家具市场发展大趋势，抓住机遇，大力发展X的特色、环保家具产业。 (2)根据消费群体的特点，走规模效益之路，整合产业链，创造特色产品。(3)根据X竹木资源丰富的特点，引进品牌家具企业，带动整个家具产业的发展。(4)根据本地家具产品多而杂的特点，提高设计水平，加大市场宣传，树立品牌，以品牌创效益，扩大X家具产业的知名度，带动整个家具产业发展。2004年（两个市场）家具销售额达到2亿元，比2000年的销售额1亿元翻了一番，复合增长率达20％。按照中国家具行业协会“十一五”的建议，家具增长率15％较为适宜，X家具产业受政府政策扶持，处在成长期，可以以此作为估算依据，在“十一五”期间，以2004年X家具产业产值2亿元基数计算，2010年X家具产值可达4.6亿元。2020年可达15亿元，家具市场前景十分可观。㈢、X家具流通市场的发展趋势除家具产业发展趋势影响X家具流通市场外，还从消费者，房地产、区域和交通影响X家具流通市场四个主要因素着手，全面分析X家具流通市场的发展趋势。(1)从消费者收入和恩格尔系数分析：根据国家统计局的城市社会经济调查总队2000年调查文献资料《我国居民收入群体与消费结构研究》结论：①处于金字塔顶端的高收入阶层，人口接近 4500万，占城市人口的10％左右，占全体人口的3．5％左右．他们的人均可支配收入接近20000元，这个阶层的消费倾向最低，恩格尔系数已降至15％以下，达到了发达国家的平均水平，其所进行的消费是一种富裕型消费。②处于金字塔中部的中等收入阶层，总人口在4．5亿左右。其人均可支配收入或人均纯收入在6000至7000元之间，这个阶层的边际消费倾向居中，恩格尔系数在35％左右，其消费正在从小康型向富裕型、从数量追求型向质量追求型转变。③处于收入”金字塔”底部的低收入阶层，总人口在7亿上下。他们的人均可支配收入或纯收入低于2000元，这个阶层的边际消费倾向最高但收入增长缓慢，恩格尔系数在50％左右，其消费尚处于温饱有余的阶段。在这个阶层中，还有8000万左右人均纯收入低于700元的农村人口，其恩格尔系数在60％以上。2000年至2005年，我国GDP每年平均按8％的速度增长，居民的收入以两位数增长，扣除物价增长因素，收入增长率仍然接近10％。通过几年的积累，思格尔系数在15％左右的消费人群，积累了庞大的金融资产，为了资产保值、增值的需要，这部分人群会加大投资力度。几年来股市跌跌不休，至今风险仍然没有释放殆尽，债市收益太低，由于对中国的发展保有信心，这部分人群往往会把金融资产适时地、有选择地投资到风险相对较低、升值潜力大的住宅和铺面上去。思格尔系数在35％左右的消费人群从小康型步入富裕型，生活从数量追求型向质量追求型转变。这个群体约为4．5亿人，从市场角度看，对于家具市场而言是现在的目标消费群体，数量可观。恩格尔系数在50％左右的消费人群从温 饱型步入小康型，生活品质发生变化，开始关注用、住的品味。这个群体约为7亿人以下，从市场角度看，对于家具市场而言是潜在的消费群体，数量庞大。由此可见，低、中、高档家具市场蕴藏着巨大的商机和潜力。(2)从房地产发展状况分析：①1986年至2004年房地产投资年均增长速度为35．9％。销售量2004年达到32231．64万子方米，比2003年增加4514万平方米，比1997年至2003年年平均销售量4118万平方米多396万平方米，其中住宅部分占比达90％，商铺占比达10％。住宅和商铺的增长有力地拉动了住家家具和办公家具的需求，带动了家具市场的发展。②工业化、城镇化建设，人口的净增长，一会增加城镇人口数量，二会提高人民的生活水平，与此相应会拉动居民房地产市场的有效增长，必然拉动家具产业的发展。(3)从X的地理位置和交通状况分析X位于焦柳铁路、石长铁路、207、319国道、湘北干线以及常长高速公路交汇处。根据《国家重点干线公路网X过境方案规划报告》和《X公路规划网》(1991-2020年)战略目标，在三十年规划期要建成由国道、省道组成的“四纵四横四联线”高等级公路主骨架，形成干支相联的现代公路网络。其中有X至长沙、X至张家界、X至荆沙、X至吉首、X至岳阳、X至邵阳高等级公路共6条线路经过X区，与城区内的主干道及市区外的干支公路相连通，从而构成了X区与周边地区的四通八达的公路交通网。X以其优越的位置和交通条件，被列入全国60个交通主枢纽之一。X至张家界高速公路即将于 2005年12月26日通车。随着6个高速公路的逐步贯通，X家具市场辐射力可达周边200—300公里，辐射范围比2000年100公里扩展了2—3倍，为X家具市场带来了更多的潜在的消费群体。根据X政府的《X1999年-2020年城市总体规划方案》的远景规划，到2020年X中心城区人口发展到近100万。2004年X城区面积55．9平方公里，人口53．76万，城镇面积的持续、有序地发展扩大，人口的增长，从理论上计算，意味着全市在16年中平均每年将新增城市人口2．89余万人，按3口人家粗略计算，新增住房需求近1万余户，按新增住房住户1万余户。从1998年末至2002年末，X净增城市人口8．75万人(含自然增长和机械增长)，每年平均增长1．75万人，而2002年X净增城市人口1．94万人，超过平均增长数，从一个侧面充分佐证了城市人口净增长已成不可逆转的趋势，带动X房地产业的强劲发展，相应地拉动了家具产业的蓬勃发展。根据X房地产管理局发布的《X房地产预警预报系统2004年度市场形势分析报告》资料显示，实有房屋建筑面积2837．2万平方米，15．85万栋，其中住宅建筑面积l519．8万平方米，人均住宅建筑面积28．27平方米。X人均居住面积按家庭住宅面积120平方米小康标准相差近100平方米，预示着房屋更新量大。全国家具产业的发展趋势，昭示着将来会有更多的企业参与到X流通市场来，更多、更新的家具产品会通过X家具流通市场展示给消费者，销售给消费者。以X家具流通市场2004年销售额2亿元为基数，取中国家具行业协会的预测家具产业增长率保守数字15％，产销率 98％计算，2010年，通过家具流通市场的流通量达到4．6亿元，比2004年增加流通量2.6亿元。随着国民经济的发展，居民收入的不断提高而变化，中、小城市消费结构和消费升级步伐加快，外地家具产业不会轻易放弃X家具流通市场，本地家具产业也会加大占领X家具流通市场的份额，通过X流通市场扩大产值，增加销售量。可以预见，2010年，家具流通市场实际流通量要大于4．6亿元，增加量大于2．6亿元。消费群体的扩大，一方面会吸引更多企业参与到X家具流通市场来，另一方面会增加流通量。消费群体构成和消费品味变化，缩短了消费周期，增加消费频率，增加购买次数，家具产品的更新换代步伐加快，同样会吸引更多企业参与到X家具流通市场来，也会加大家具流通市场的流通量。通过四个方面分析，X家具流通市场蕴涵较大的发展空间和升值潜力。由于现有两个最大的家具流通市场几乎饱和，增量部分必须通过增加新的流通市场来消化。通过火车站家具城和真优美家居广场两个专业市场的销售额和面积对比测算，需要3个“X家居广场”才能消化家具新增流通量。从严谨的角度出发，考虑到高档家具的价格因素，则至少需要2个“X家居广场”才能消化家具新增流通量。由于家具销售系展示性销售，经营场地要求较大，受土地调控的限制，在“X家居广场”未形成气候前，不可能产生新的家具流通市场，因此昭示着“X家居广场”具有明确的市场前景。只要“X家居广场” 市场定位准确，受家具生产和消费的强力带动，具有大的升值空间。“X家居广场”市场定位准确，还可以扩大项目销售的目标群体，有利项目的销售．三、项目市场分析顺应X家具市场的发展潜力、资源和交通方面的优势，“X家居广场”应时而生，具有如下特点：㈠“X家居广场”规模“X家居广场’’占地面积29亩，总建筑面积45865平方米，框架结构，共六层。其中一、二层为市场部分，整体框架结构，未分栋，一至四区为家具经营场所，五区为市场主入口、水电及消防配套设施和商品集中展示场所。市场部分总建筑面积29355平方米。三至六层为住宅部分，分10栋，每层四层，一至四区上各有5栋住宅，共有136套住宅。住宅部分总建筑面积16510平方米。㈡、位置及交通“X家居广场”坐落于X家具产业园内，北临207国道，南临三星路，东临皂果路，西临市场路，与天下粮仓，水果市场、钢材及建材市市场、服装市场、糖酒副食品市场、火车站、汽车总站、短途汽车站毗邻、通过207国道、皂果路、三星路城区主干道，可通往全市的各个方向。㈢、项目的设计优势1、项目四面临街，其中207国道网聚周边各市县人流、皂果路接纳X区人流，三星路接纳项目附近人流。 2、项目多入口的设计带来多重的人流系统，整体四周均匀设置八个出入口，既利于分散消费者人流，又避免了边角位的出现。3、项目主入口设计有近600平方米的中庭大厅，一方面便于消费者购物休闲，另一方面可以尽显项目形象，有利于日后经营场地的宣传活动的开展和物业管理。4、项目铺面实用率高达70％以上，为业主提供实惠。5、项目商铺的分割最小只有6平方米，可以任意组合，有利于经有利于投资，降低风险。6、项目发达的交通系统设计有利于消费者的流动。7、项目功能分区明确，有利于经营和消费，提升项目形象和档次。㈣、政府服务和管理X政府2000年就把家具产业作为支柱产业来发展，制订一系列优惠政策鼓励家具市场的开发、家具产业的生产和经营。专门成立X发展家具产业指导协调小组。由市长(副市长)任组长，各职能部门负责人和副负责人为小组成员。指导协调小组负责产业园总体规划的审定；建设中重大问题的协调；产业园投资，生产机关内应优惠政策的制定和落实；协助开发商组织重大的招商活动。指导协调小组下设办公室，负责指导协调小组日常工作。产业园形成一定的规模后，成立X家具产业园管理办公室，管理园区的行政社会事务、实行“多家事一家管，多家费一家收”。在管理办公室未组建之前，由市家具产业办公室代行管理办公室职能。X 各级政府、各有关部门和单位，积极支持家具产业园的建设和发展，对涉及到产业园的事宜，明确一名领导分管，指定相关科室承办。应由市直有关部门为产业园提供的配套与服务，有关部门要根据产业园的统一规划与开发建设要求，纳入各自的工作计划，与产业园的建设发展同步。㈤、预售情况截止2005年7月31日，住宅预售率达100％，铺面认购率达6．97％。铺面预租率达49．79％。2005年7月11日，联邦家私、艾迪尔家私、兴利万家私、全友家私与该公司签订租赁合同，租赁面积4000多平方米。四、项目营销方案和销售计划分析(一)、产品方案及价格设计“X家居广场”项目分住宅部分和市场部分两个部分，住宅部分10栋，每栋4层，共136套住宅，销售均价889元／平方米；市场部分二层，共分铺面1760个，一层铺面806个，二层铺面954个。市场部分一层建筑面积12183平方米，销售均价5200元／平方米，夹层建筑面积3847平方米，销售均价1500元／平方米，二层建筑面积13325平方米，销售均价2738元／平方米。一、二层销售总均价为3969元／平方米，根据项目的销售策略，投资者购买商铺可获得一次性返还租金24％(年回报率8％)，即折合销售均价为3016元／平方米，就其价格方面在X具有明显的吸引力。（二）、市场定位为促进销售工作的推开开发商将“X家居广场“ 商铺划分较小且价格较低，一般百姓均有能力购买。80％的铺面面积为8.59平方米—17．22平方米，对应的铺面单价为2378元／平方米—5200元／平方米，以银行五成按揭计算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之间，资金压力小，投资获利简单。因此目标客户群体可以覆盖X绝大部分市民。1、从职业划分客户群体：(1)经营群体：经营群体锁定在中小经营户上，是项目的主要投资者。这部分投资者对行业较为熟悉，所以投资较为理性，有自己的思维和想法，但是也敢于投资和承担风险。虽然数量不多，但是是“X家居广场“的强化拓展的客户群体。(2)、其他职业：锁定在中高级管理人员、公务员、政府官员的基础上，向老师、企业员工、其他行业的中小个体户等方面扩散。2、从年龄上划分客户群体：在考虑巩固中年人目标消费主体的同时，可考虑向两端拓展，挖掘年轻人和老年人等被竞争对手遗忘的客户。主要通过低风险、低首付和高回报来降低置业门槛和打消疑虑。3、从性别上划分客户群体：在把男性作为投资决策土体的基础上，挖掘一些经济独立、有投资意识的女性投资者。（三）、项目销售策略与收益分析1、销售策略与投资者收益分析：、(1)、销售策略：①投资低风险。所有商铺带12年租金发售，年回报率8％。12年后投资者如续租，年回报率将超出12 ％。第10年投资者还可以选择由开发商原价回购。②投资低门槛。投资者在购买商铺时，开发商一次性返还销售价款的24％(年回报率8％)。80％的铺面面积为8．59平方米—17．22平方米，对应的铺面单价为2378元／平方米—5200元／平方米，以银行五成按揭计算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之间。随机抽取两个样本进行定量分析(具体见第2点投资者收益分析)：①投资者按揭贷款36000元购买17．22平方米商铺，根据测算，投资者第一年，月租金抵月供盈余为-48元，第二年，月租金抵月供盈余为-23元，第三年，月租金抵月供盈余为2元。十年本益和为118396元(扣除按揭贷款利息后余额)，十年净收益为44600元(扣除按揭贷款利息后余额)，年复合收益率为5．39％。②投资者按揭贷款7000元购买8．59平方米的商铺，根据测算，投资者第一年，租金抵月供盈余为6元，第二年，租金抵月供盈余为11元，第三年，租金抵月供盈余为102元。十年本益和为27l77元(扣除按揭贷款利息后余额)，十年净收益为10512元(扣除按揭贷款利息后余额)，年复合收益率为5．58％。无论是定性还是定量分析，投资者即使是按揭投资本项目，也有投资价值。而且选择合适的按揭成数，从按揭的第一年开始，月租金抵月供后盈余大于零。因此不论是个人全额投资，还是按揭贷款投资，本项目均有实实在在的投资价值，适合全民投资。③高回报率，高升值潜力。一开发商对投资者按8％I~I报率返还租金。二随着家具产业生产与消费的强力带动，对“X家居广场”的市场定价而言，具有高的升值潜力。 2、投资者的收益分析：随机抽样分析表单位：面积：平方米，单价：元/平方米，金额：元单元面积单价价值五成十年按揭贷款应交首付月租金收入抵扣三年租金额实际首付B108217．2244187607838039380395071825819781B25288．5920001718085908590114.54123.24466.8第一年按揭月供盈余第二年按揭月供盈余第三年按揭月供盈余十年按揭利息十年投资本益和十年净收益复合年收益率540－48515－23490214440118396446005．39%10561001195．46102280827177105125．58%注：1、本例中月供为五年十成按揭递减法第一，二、三年中的最大月供数．2、盈余为租金抵月供后的余额．3、十年净收益为总租金收入—投资额—总的按揭贷款利息．（四）、项目营销策略的可行性分析由于我国计划国民收入2020年达到小康水平，CDP则将以年平均7％的速度增长。随着城乡居民收入的不断提高，受人类追求生活品质的天然动力的推动，家具产业前景十分可观。对一个新兴的市场而言，一般会经历一个市场培育期。在培育期间，政府和开发商会以各种优惠手段搞活市场，一但成功后，则或取消优惠或按市场发展状况适当减少优惠政策程度。“X家居广场”2006年7月8日开业，计划培育期二年，铺面投资者签约租期12年，12年后可续租。 商铺经营户租赁租金标准：市场楼层X家居广场开业起租之日起第一、二年月租金标准第三年月租金标准第四、五年月租金标准一层17元/月22元/月26元/月夹层4元/月7元/月12元/月二层10元/月14元/月18元/月商铺经营户优惠措施：项目X家居广场开业后首年租赁期内第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金优惠期限前3个月3个月3个月3个月租金收取比例免收租金按正常标准30%收取按正常标准60%收取按正常标准80%收取按正常标准收取备注租金优惠期间，租户必须交纳管理费；租金折扣优惠属一次性享受，不做累加。根据“X家居广场”的租赁租金标准和优惠措施测算，开发商收益情况如下：2006年7月至2006年12月市场经营租赁租金收入：(12183×17+13325×10+3847×4)×6×15％=32(万元)2007年1月至2007年12月市场经营租赁租金收入：(12183×17+13325×10+3847×4)×12×85％=362．87(万元)2008年1月至2008年12月市场经营租赁租金收入：(12183×17+13325×10+3847×4)×6+(12183×22+13325×14+3847×7)=502．35(万元)2009年1月至2009年12月市场经营租赁租金收入：(12183×22+13325×14+3847×7)×6+(12183×26+13325×18+3847×12)=650．57(万元)2010年1月至2010年12月市场经营租赁租金收入： (12183×26+13325×18+3847×12)×12=723．33万元从“X家居广场”租赁政策来看：家具产业园及周边市场市场经营租赁收入为20元／平方米～30元／平方米，“X家居广场”的月租对比最低租金20元／平方米要低3元，租赁标准起步较低，然后随着市场的逐步走旺，渐次走高，符合家具产业的宏、微观发展趋势。从定量分析表明：对开发商而言，虽然在销售时一次性返还租金24％(年回报率8％)，但是2006年7月至2008年获得租金收入897万元。2010年经营租金收入723万元，扣除营业税及附加40万元(723．33×5．5％=39．78万元)为683万元，与按年回报率8％计算给予投资者的总投资收益681万元相抵略有盈余。开发商实施一系列的销售、经营策略，不仅销售出了所有的铺面，而且还获得了超过销售预期的长期收益。（五）、项目销售计划销售计划共分五个阶段：第一阶段：2004年12月—2004年12月，住宅预售率50％：第二阶段：2005年1月—2005年12月，住宅预售率100％铺面预售率20％．铺面预租率50％：第三阶段：2006年1月一一2006年12月，铺面销售率40％铺面预租率100％第四阶段：2007年1月——2007年12月，铺面销售率70％第五阶段：2008年1月——2008年12月，铺面销售率100％ （六）、项目销售计划的调查结论截止2005年7月31日，按住户数统计，预售率为100％，铺面认购率14％，预租率49．79％。结合宏观政策、开发商具体营销策略和经营思路，通过调查和分析：预计该项目销售计划和租赁计划可以实现。第四章项目选址及建设条件一、项目选址 项目选址于X江北城区南坪路以南，皂果路以西。该项目的地块属新城区，用地性质为商住用地，用地区域内交通便捷，城市基础设施及居民生活配套设施较完善。该区域虽是X的新城区，但随着城市建设步伐的加快，现在人气很旺，购物、就医、上学、储蓄投资都非常方便。二、建设条件1、位置优越本项目建设地段位于南坪路以南，地处家居产业园片区，该区域是城市发展经济重心。通过南坪路、皂果路可通往城区的各个方向，周边商业银行、学校、农贸市场应有尽有。因此开发建设X家居广场，具有得天独厚的环境优势。2、交通方便本项目地段交通优势明显，北面紧邻南坪路，市内有多条公交线路经过此地，并通往市区各个方向。其四通八达的交通优势，为本项目的开发建设提供良好的交通环境。3、建设场区“五通”条件具备小区周边市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。供水：城市自来水管网供水。供电：项目区域紧邻供电线路，电源直接从城市供电系统引入。煤气：可以直接从邻近城市燃气管道预留口接入。 通讯：直接由X电信局通信网接入。场地：场地平整。第五章建设规模、功能标准及建设进度一、建筑面积和内容X家居广场建设总用地面积19459.81m2，初步规划总建筑面积45865m2，其中家具经营商铺29355㎡，住宅16510㎡。 该家具广场的建设规划考虑到周边的实际情况，建议以多层房屋为主，主出入口设在皂果路，以确保交通畅通。二、功能设施标准1、建筑使用功能X家居广场总建筑面积为45856㎡，其中家具经营商铺29355㎡。该商铺为全框架结构，分为一、二、三、四、五区。家具经营商铺为二层，一、二、三、四区为家具经营场所，五区临皂果路，为市场主出入口和水、电、消防配套设施及商品集中展示区。三至六层为住宅区，共10栋，住宅部分的建筑面积为16510㎡，计136套。最近商居小区的发展趋势是空间功能要求更加明确，设备和装修上更加体现个性，其人性化，配套和环境协调是发展的趋势。商铺的灵活性和适应性要求更高。并使商铺的空间有可能再划分，同时也必须达到国家规定的目标。根据这一趋势，X家居广场商铺建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计，特别要注重与家具市场的经营风格融为一体。2、设施标准商铺的室内环境，设备与设施以及消防、安全防护等基本要求符合国家的有关规范。（1）商铺装饰及设施标准：商铺初装修。①外墙：高级外墙漆和瓷砖；②内墙：仿瓷“888”涂料；③顶棚：“888”仿瓷涂料；④地面：毛地面；⑤门窗：高级铝合金窗；防盗门； （2）园区配套设施：园区设有院内花坛、草地、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、广播及通信系统以及保安监视系统等。3、建设进度该项目自2003年9月动工建设以来，目前主体工程已基本完成，住宅部分已经全部销售完毕，商铺部分正在热销之中，预计2005年12月28日可试营业。第六章建设方案一、建设场地环境1、地形本项目建设场地呈长方形形状，地形较平坦，地块高程约32米左右。2、场地自然条件 ①地貌：场地位于X江北城区，地貌上属平原岗地类型，为河流岗地冲积平原，其地貌单元属沅江北岸Ⅰ级阶地范畴。②气象资料：（1）历年平均气温16.7℃（2）历年最高气温40.1℃（3）历年最低气温-13.2℃（4）历年平均降雨量1373mm（5）历年最大降雨量2020mm（6）历年最小降雨量927mm（7）历年平均气压1011.8毫巴（8）历年最高气压7032.6毫巴（9）历年最低气压1032.6毫巴（10）历年平均相对湿度81%（11）历年最大绝对湿度42.8%（12）历年最小绝对湿度1.9%（13）历年平均蒸发量1173.5mm（14）历年月平均最大蒸发量202.4mm（15）历年月平均最小蒸发量36.0mm（16）历年平均风速2.1m/s（17）历年最大风速22m/s（18）历年主导风向NNE（19）历年最大积雪深度200mm （20）历年土壤最大冻结深度20mm③水文地质拟建的工程项目场地内有赋存于杂填土中的滞水及赋存于圆砾-卵石层的孔隙潜水两种。滞水赋存于杂填土中，以地表水入渗为主要补给源，潜水赋存于圆砾卵石层中，具有承压性质，水量大，为场地内主要地下水类型。但场地内地下水对混凝土及其中钢筋无腐蚀。④地震烈度：根据建设部建抗（1993）13号《关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知》和省建抗（1993）44号《关于抗震设施烈度有关规定的通知》，本工程按X地区标准，设防烈度要求为7度。⑤地基土工程地质评价：依据《岩土工程勘察规范》（GB50021-94）、《建设地基基础设施规范》（GBJ7-89）、《建筑抗震设计规范》（GBJ11-89）、《土的分类标准》（GBJ145-90）。根据邻近地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积（沼）相堆积层组成，地质物理力学性质较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。二、总体规划布局规划布局总的思想：坚持以人为本，注重生态环境，坚持经济效益、环境效益、社会效益相结合的原则。1、片区规划X规划局已对该地块用地性质进行了规定，以商居楼为主。目前，该片区市政配套设施较齐全。 2、家具广场整体规划设计原则①根据地形现状综合考虑经济效益和社会效益；②综合服务配套设施齐全；③体现小区独特的整体建筑风格，增加识别性；④充分利用地块优势，考虑到该地块为家居产业园的一部分，其一、二层均为商业用房，以增强开发商经济利益。3、总平面布局本项目区呈长方形的用地现状，在进行总平面布局时，建议广场出入口设在皂果路，在用地范围内设两个组团，两个组团中是设置中型花园和公共建筑。一、二层均为商业用房，三至六层为住宅，其间距满足规划要求。总平面布置建议定位为注重环境效益、户型多样、布局灵活、设计新颖、便于管理的较高标准的家具广场。4、交通组织家具市场四周均临城市主干道，可以形成环形通道，环形通道兼消防通道和回车场用，满足消防补救宽度，对外直接与皂果路、南坪路相连。为了保证二楼商铺的交通便捷，在五区设置主要楼梯和自动扶梯，另外设置六个出入口。机动车集中停放在停车场内，这样既满足总平面布置规范要求，又满足消防安全要求。而住宅的人行通道设在四周。5、规划指标根据X家居广场初步方案及建设规模，规划指标见表6-1。三、建筑方案设计 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。表6-1建筑技术经济指标表序号项目名称指标备注1总用地面积19459.81m2实际建设用地2总建筑面积45000m2商业用房29000m2，住宅16000m23建筑层数2-6层4建筑总高度8-19.5米5建筑层高3-5米6建筑密度49.5%7建筑容积率1.958绿化率15%9居住户数136户1、建筑方案总体构思建设地块属家居产业园片区，位于南坪路以南，皂果路以西地段，由于处于家居产业园区内，其位置很特殊。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧定位在家具展销和批发零售这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑，与周边建筑环境要协调统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，家居广场的建筑风格和形式还应注重不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的家居广场的理念。2、平面设计 （1）主体工程。根据使用功能，一、二层为商铺，而三至六层住宅以三室二厅为基本户型。住宅屋面为弧形坡屋面，构成连续波浪，具有较强的识别性。家居广场的平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。（2）交通组织。人流主出入口设在小区西侧临规划的巷道内（与南坪路相通），停车位为室外设部分集中停车位，紧靠环形车道。绿化方案要高起点、高标准，以创造优良的人居栖息环境为目标，点、线、面相结合。利用三层屋面区空闲绿地建筑小品设施，体现环保及城市生态规划理念，将花园引入自然、融入自然。3、立面设计立面造型设计突出现代商业建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黄、白色为基调，考虑与周边建筑和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使该项目建筑轮廊线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。四、结构设计根据邻近工程地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：1、基础选型及处理采用桩基础。2、上部结构多层住宅建议采用框架结构，设计要求：（1）建筑物及建筑结构安全等级均为一级。（2）本工程抗震设防烈度：七度。 （3）建筑物抗震重要性类别：丙类。五、公用设施方案1、供水排水水源为城市自来水管网，进水管由2根DN100给水管供水，分别由南坪路和皂果路市政给水管网接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：（1）用水标准和用水量住宅生活用水：300公斤/人.日，K=1.4；初步估算，生活用水及消防用水每天约360立方米。（2）给水城市自来水进水管规格为DN100，设2组水表装置。（3）室内给水和消防给水系统。1）室内生活给水：多层住宅由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。2）普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管级成水平和立环供水系统。（4）室内外排水。排水采用清、污分流制，排水分别接入城市市政清、污排水管网。1）室内污水排放量按供水量的80%-90%估算，每天约290立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排水管网。2）室外雨水由有组织排水排入城市排水管网系统，雨水量按X城区暴雨强度公式计算。 2、供电（1）供配电系统。1）供电电源及电压：供电电压为10KV电源，从城市供电网接出。2）主要电力供应指标：计算负荷为1280KW（住宅按每户6KW计，商业80W/m2计，同时用电系数取0.7），拟设置2台600KVA箱式变压器，变压器平均负荷率为91.2%，管线埋地敷设。3）计算方式：10KV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。（2）照明及电力设计。1）配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，至末端配电箱后对其供电；二级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按6KW/户计算。2）照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB133-90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。3、燃气采用城市管道煤气供气方式。主要用气量为住宅区。煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算（每户每月40-50立方米），从城市燃气管道预留口接入。4、通风空调 由住户自行购置。在临南坪路和皂果路设计时要注意室外机隐避性，主机外挂集中统一考虑，并做外遮栏装饰设计，以免影响市容。5、弱电设计（1）园区通信线路由X电信局统筹安排，项目单位协助办理。（2）园区内设保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。（3）园区内电视系统由X光纤电视网引入，每用户设2-3个电视用户盒。（4）园区内设火灾自动报警、消防联动系统。六、消防家具广场的消防是非常重要的，由于家居广场内易燃的物质比较多，因此消防方案必须精心设计并审查后才能组织施工。1、一、二层商场必须设置喷淋设备，因水池放在第五区地下室部分，考虑到该项目的特殊性，在第五区地下室自备一台小型发电机组，当停电时，可由该发电机组及时向重要部位供电。2、园区内设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。3、园区室外按规范设消火栓。 第七章环境保护、绿化及节能一、环境保护环境保护是我国一项基本国策，该项目应严格按照《中华人民共和国环境保护法》有关规定制订具体的环保方案，并报环保管理部门审定。1、施工中的环境保护本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染。因此施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置，对粉尘拟采用喷水除尘。2、项目建成后的环境保护考虑到本项目是住宅楼小区，既要消防生活垃圾和生活污水对环境造成的影响，又要处理好与周边环境的相互影响。同时，应做好以下几个方面的环保措施：A、严格控制商业污染源的产生。B、防止超强度噪音和大气污染。C、搞好园林绿化，保护自然环境。D、实现小区垃圾袋装化，防止二次污染。小区内的垃圾采用定点堆放，专人及时清理，保证整个小区环境清洁卫生。二、绿化 根据地形将所有临街道路全部绿化，本项目绿化率可达15%，但是要实现本住宅小区为绿化住宅园区，单靠临街绿化是不够的。本项目坚持“以人为本”的基础，在设计中处理好自然、建筑和人三者之间的和谐统一，充分利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境。在三层屋面设置大型人造景观。三、节能充分提高能源利用率是每个工程项目都应积极遵循的准则，在设计和施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率。1、屋面采用红瓦坡屋面，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。2、变配电加装电容补偿器，提高用电质量，提高电力功率因素，减少因无功损失，节约电能。3、敷设线路时，其导线截面积的设计选用，充分考虑其机械强度、电压降、发热等因素，防止超负荷运行。4、电表、变压器、水泵以及用电设备尽可能选用节能型，节约电能。第八章项目管理、物业管理与实施进度安排 一、项目管理根据国家招投标法有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，开发单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建设的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员。二、物业管理物业管理是家具产业园经营中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。目前已经联合组建了XX家居经营管理发展有限公司，并聘请原广东省家具协会会长刘介元、原广州天河城商业广场总经理杨军艇为商业经营管理顾问，该公司江勇（X家具工业协会秘书长）负责。配备专业工作人员，保证管理及时，服务热情周到；充分吸引国内外各地的先进管理经验，制订出详细的物业管理条例，物业管理的收费标准，亦在充分征求各方面的意见的基础上，报物价部门批准。搞好绿化，美化环境，同时，建设一些便民服务措施，以保证小区的安静、安全、文明、合适和方便。三、建设进度为了加快工程建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编好施工组织设计，搞好安全施工，本工程工期为二年零五个月。即从破土动工至交付使用时间为二年零五个月。现将实施进度大体安排如下： 1、2003年9月-2003年12月完成施工前期准备工作，包括项目可研、勘探、设计、报建等。2、2003年12月至2005年9月完成一期主体工程。3、2004年8月至2005年12月完成二期工程。4、2005年8月至2005年12月完成配套附属工程。5、2005年12月竣工交付。第九章投资估算与资金筹措一、投资估算1、投资概况本投资估算为X 家居广场项目的建设投资，估算内容包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套建设费用、管理费用、销售费用及预备费等。项目总投资为6150万元。开发建设投资估算详见表9-1。2、编制依据(1)土建工程：参照目前X同类建筑单位工程造价。(2)安装工程参照X目前类似工程概算指标估算。(3)土地取得费用包括征地、补偿、出让金及其它税费。二、资金筹措企业自筹和银行贷款。其中由企业自筹3000万元，房屋销售和银行按揭605万元，向银行或投资公司申请贷款2500万元。表9-1开发建设总投资估算表单位：万元序号工程项目或费用名称建筑面积（m2）建筑工程设备费安装工程其他费用合计一建筑安装工程费用1建筑工程4500039092道路工程353室外供配电及照明1204室外给排水及消防340 5通讯、有线电视等管线预埋206通风、广播、监控系统等807绿化费130小计4634二其他费用1征地及拆迁费8308302建设单位管理费90903勘察设计费32324城市配套费及各种报建费1611615工程监理费1818小计1131三预备费160160四销售费用180180合计6105第十章项目投资效益分析1、项目销售收入预测。本项目的收益来源于住宅销售收入、商业铺面销售收入和租金收入。X2005年已进入X房地产预警预报系统楼盘总览表显示，X 家具产业家饰城门面价格4000元/平方米。根据本项目销售策略，购买门面的投资者一次性按24%返还三年的租金（年回报率8%），即相当于降价24%。降价前，商铺销售均价为3789元/平方米，降价后，销售均价为2880元/平方米，降价后的销售均价与X家具产业产业园销售均价处于下限。本项目一层商铺降价前的销售均价为5200元/平方米，降价后的销售均价为3952元/平方米。降价后的销售均价与本市预警预报系统报盘价4000元/平方米对比，售均价下降了3%。二层销售均价为2378元/平方米，降价24%，销售均价为1807元/平方米。夹层1500元/平方米，降价24%，销售均价为1140元/平方米。可见项目具有明显的价格优势，因此销售价格优势，因此销售价格有其合理性。本项目商铺实行产权式商铺。家具产业园及周边市场市场经营租赁收入为20元/平方米~30元/平方米，“X家居广场”的月租对比最低租金20元/平方米要低3元，租赁标准起步较低，然后随着市场的逐步走旺，渐次走高，符合家具产业的宏、微观发展趋势。因此租金标准有其合理性。⑴住宅销售收入：住宅销售收入=16510/㎡×900元/㎡=1486万元⑵商业铺门面销售收入：10560万元一层商铺面销售收入=12183㎡×5200元/㎡=6335.16万元二层商铺面销售收入=13325㎡×2738元/㎡=3648.38万元夹层商铺面销售收入=3847㎡×1500元/㎡=577万元⑶商业铺门面实际销售收入：8026万元根据本项目的销售策略，投资者购买商铺，按24%一次性向投资者返还租金，即相当于销售均价降价24%，实际销售收入： 一层商铺面销售收入=0.76×12183㎡×5200元/㎡=4814.72万元二层商铺面销售收入=0.76×13325㎡×2738元/㎡=2772.76万元夹层商铺面销售收入=0.76×3847㎡×1500元/㎡=438.52万元⑷租金收入(见第四章第四节第三点项目营销策略的可行性分析):根据“X家居广场”租赁政策,租金收入:897万元2006年租金收入=32万元2007年租金收入=363万元2008年租金收入=502万元⑴+⑵合计总销售收入12046.54万元⑴+⑶合计总销售收入9512万元⑴+⑶+⑷合计总收入10409万元2、开发成本5835万元3、项目计算期销售费用约为180万元4、项目计算期管理费用约为90万元5、项目计算期销售期间财务费用300万元.6、经营税金及附加：本项目营业税及附加按经营收入5.5%计算,约为572万元。7、利润测算总成本费用=开发成本（5835）+管理费用（90）+销售费用（180）=6105万元项目按实现销售收入10409万元，总成本费用6105万元，营业税金及附加570万元，计算可实现利润总额3432万元。 9、所得税500万元。10、净利润测算为2932万元项目现金流量和财务指标分析（1）投资净利润率=税后利润/投资总额×100%=59.6%（2）投资利税率=利税总额/投资总额×100%=81.3%（3）投资回收期:静态投资回收期5.21年动态投资回收期5.78年（4）贷款偿还期=贷款偿还完后出现盈余的年份－贷款开始支付的年份+当年还贷款数额/当年可用于还款的资金=3.25年(二)、不确定性分析1、盈亏平衡分析项目盈亏衡点BEP=固定成本/（实际总收入－可变成本－税金及附加）×100%=70.56%即销售率达到70.56%时,本项目可保本,或者按成本价1285元/平方米实现全部销售,项目可保本.2、敏感性分析X2005年已进入X房地产预警预报系统楼盘总览表显示，X 家具产业家饰城门面价格4000元/平方米。由于本项目是产权式商铺，开发商采取了一次性返租24%的销售策略，购买门面的投资者一次性按24%返还三年的租金（年回报率8%），即相当于降价24%。降价前，商铺销售均价为3597.3元/平方米，降价后，销售均价为2733.9元/平方米，降价后的销售均价与X家具产业产业园销售均价2000元/平方米～2500/平方米相比，处于下限位置。在做敏感性分析时，如果继续考虑下降10%的话，销售均价为1983元/平方米，低于X家具产业园的最低销售均价2000元/平方米，与X家具产业园的销售事实不符。根据本项目的销售收入已经下降10%以下的特点，我们选用销售收入上升10%，开发成本上升10%、对项目进行敏感性分析。①当开发成本上升10%时，投资利润率为33.73%,财务净现值为121万元,财务内部收益率为11.54,动态投资回收期为5.89年.②当销售收入上升10%时,投资利润率为49.40%,财务净现值为516万元,财务内部收益率为16.57,动态投资回收期为5.56年。由此可见，无论是销售收入下降24%，销售收入下降24%同时成本上升10%时，销售收入上升10%，项目计算期内净现金流量大于0，财务内部收益率都高于基准折现率，收入比费用敏感，项目可行且有一定的抗风险能力。 第十一章风险分析及对策一、市场风险分析2003年，X房地产仍呈繁荣发展的良好格局，上年新开工商品房126万平方米，竣工99万平方米，实际完成投资15.2亿元。据市城市社会经济调查队抽样调查，与上年同期比，除房屋租赁价格略降0.6%外，各类房屋销售价格稳中攀升1.63%，土地交易价格上涨2.33%。1、市场活跃、价格上扬随着X经济的迅速发展、旧城改造的稳步推进与金钻广场的通街开市，X商业用房、普通住房、别墅、高档公寓价格依然呈上涨之势，其中普通住宅上涨3.3%，别墅和高档公寓分别上涨6.3%和4.9%，商业用房价格在下半年涨势较为明显，涨幅达5.5%。在几类房屋销售价格中，经济适用住房价格趋于平缓。目前，其价格区间在600-800多元/平方米之间，全年涨幅仅为0.3%。由于各项土地政策的逐步到位、土地级别的调整和积极招商引资战略实施的影响，土地价格全面上升。与去年同期比，全年土地交易价格上升2.3%。其中，商业用地、旅游、娱乐用地价格升幅较大，上涨2.1%，居民住宅用地上升1.95%。2、价格持续走高的深层原因 一是国民经济快速发展提供的良好经济环境和市政府对房地产业的大力支持，以及广大市民的日益增长的购买需求所致。今年，X政府对房屋土地交易及时出台了优惠政策，同时出台了城市住宅区物业移交验收管理办法、X城市拆迁等管理办法，使房地产市场的交易环境逐步得到改善，居民购房有了保障，乐意登记，积极进行房屋变更交易。另外，居民的钱袋逐渐鼓起来，2002年X城镇居民人均可支配收入7901.16元，比上年增长了5.9%。收入的增加增强了部分居民换购更好房屋的住房消费信心。二是穿紫河综合治理、城市管道的架设、公路不断兴建等城市基础设施建设的提速，大片旧城区房屋改造和房屋拆迁，创造了大量性需求，为房地产市场的发展提供了不竭的内动力。去年，X旧城区改造投资8亿元，其中1.1亿元用于完成拆迁腾地，其中腾地200亩，拆迁房屋20万平方米。大片旧城区房屋改造，拆迁户求购房屋增多。3、今年房地地产市场价格预测今年，X实施“千亿工程，建设工业X”宏伟目标，房地产业将会围绕这一目标把X创建为最佳人居环境城市。随着房地产市场交易环境的进一步改善，居民购房有了保障，百姓买房信心不断增强。尤其是居民收入的不断增长，提高了住房消费能力，这些因素都将有力地促进本市房地产的持续发展。目前，X商品房的购买主体仍然是居民，个人购买理性消费程度更大，特别是中低收入居民对价格非常敏感。这是一个大的消费群体，激烈的市场竞争将使开发商降低消费“门槛”，会考虑向低价房屋倾斜，以满足大众需要，从而将潜在的住房需求转化为现实购房需求。 因此，2004年商品房价格将继续小幅上扬，土地交易价格则涨势不衰，土地资源的有限性和不可再生性，其增值潜力是巨大的，尽管国家取消了相当部分的收费项目，但土地价格仍将呈上升趋势。另外，房屋租赁价格将受政策性调节和需求等因素影响保持平衡发展趋势。4、从X目前房地产市场来看，施工量年年攀升，2002年全市商品房施工面积达239.3平方米，比上年增加67.8万平方米，增幅达39.5%，其中商品房新开工面积164.5万平方米，比上年增加68.2万平方米，增幅达70.8%。2003年全市商品房竣工面积103.4万平方米，比上年增加31.1万平方米，增幅达43%。房地产开发的过热行为，给本项目的开发带来一定的风险。5、2002年X商品房实际销售面积达81.5万平方米，比上年增加10.5万平方米，增幅达14.8%。2003年X商品房销售额9.61亿元，比上年增加0.35亿元，增幅3.8%。2003年X商品房空置面积18.4万平方米，比上年增加8000平方米，增幅4.5%。而空置的商品房主要是往年开发的住宅，主要原因是设计不科学，小区环境差等因素。但本项目设计合理、环境优良、价格较低，应该说销售风险不是很大。虽然目前X房地产市场总的趋势是供大于求，但价格平稳，销售也相对稳定，随着国家采取的宏观调控政策的初见成效。居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。 6、做好方案规划。项目市场定位是建立在小区合理的规划基础上，包括小区总体规划，配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。二、经营管理风险分析1、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。2、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1%，将比基本方案增加利润总额58万元，增长1.63%；反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。3、做好物业管理和售后服务工作。三、金融财务风险分析本项目资金完全自筹，但可采取按揭的方式付款。但从自有资金使用成本和开发回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：1、一次性付款方式；2、分期付款方式；3、五成银行按揭方式；4、建筑分期付款+银行按揭； 5、特惠免息分期付款；6、全部按揭限期分期付款等多种付款方式。使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。'