房地产可研报告 51页

'房地产可研报告51 第一章概述1.1项目建设背景据XXX房管局统计显示，2006年全市共启动住房建设25万平方米，完成投资2.314亿元，竣工11.425万平方米。但由于住房供应结构的不尽合理，仍使得许多中、低收入家庭的住房困难问题没有得到改变。依照《XXX十一五住房建设规划》，落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，根据市委、市政府的指示精神，要求在市区尽快启动建设一定规模的廉租住房，逐步解决低收入家庭住房困难，有效解决XXX区住房紧张局面。对完善城市功能，优化发展环境，改善人居环境，维护社会稳定都具有十分重要的意义。陕西XXX炳林化工有限公司是2009年由XXX集团兼并原商洛栲胶厂后新组建的具有独立法人的新企业。现有职工和离退休人员397人，XXX51 集团兼并前商洛栲胶厂多年处于停产状态，经营停滞，职工生活无着落，自谋生路，职工及离退休人员大都住在五十年代建设的危楼和平房内，由于住房紧张，院内利用各种材料搭建的临时棚不但占地，且零乱和不安全。由于企业长期处于经营困难，职工收入得不到保障，绝大多数处于贫困状态，根本谈不上改善住房条件和购买商品房。2008年职工居住的四层1958年建设的职工楼发生严重危裂，商洛城建局及政府相关部门多次要求职工搬迁，拆除危楼。为了不发生重大安全事故，我们将已停产的车间和能利用的平房全部安置危楼职工暂住，对危楼进行拆除，这样更加重了职工的住房困难和住房紧张的局面，职工因住房问题同企业矛盾突出，多次寻找上级部门，在XXX集团兼并企业时，职工最大的意见就是解决住房困难。XXX集团成功兼并栲胶厂后，充分利用自身优势，通过详实的市场考察和产品考察，拟充分利用新技术、新工艺、新产品，对企业进行技术、产品的升级，实施技术改造，彻底改变栲胶厂历来设备落后、产品僵化、工艺落后的局面。由于在旧址改造不符合我市当前的城市规划，不利于美化城市环境，提高城市品位。XXX炳林化工公司拟实行异地搬迁改造，投资1.5亿元51 ，建设年产销1.2亿元的栲胶及油田助剂化工产品，原厂旧址进行商业和住宅开发，使原厂土地资产最大升值，促进工业生产和技改的顺利完成。为改善职工、特别是低收入住房困难家庭的住房条件，在XXX商品房开发中提出拟在原厂址建设“XXX炳林廉租房”项目，建设廉租房4774平方米，届时将有效满足96户特困职工的住房需求，对改善居住环境、维护社会稳定具有重要的意义。1.2项目建设意义1、彻底改善员工住宿条件，稳定职工队伍，为创建和谐社会作出XXX应有的贡献。2、提升员工士气，使职工一心一意投入新企业的建设和发展事业上来，重新打造商洛化工的新形象，为社会创造财富，为员工谋求幸福和安康。3、响应创卫和棚户区改造的宏观要求，美化城市环境，提高城市品味。4、以安全第一为宗旨，促使员工尽早撤离危房，为员工谋求安全、稳定、祥和、优雅的人居环境。1.3项目概况1、项目名称XXX炳林廉租房项目2、项目建设单位51 陕西XXX集团炳林化工有限公司3、工程概况该项目规划建设廉租住房建筑面积为4774平方米，用地面积为807.5平方米。规划容积率为3.01，经估算，工程总投资额约为624万元。4、资金来源：本项目总投资为624万元。资金来源：企业资金投入624万元。1.4可行性研究的编制依据、范围与原则1.4.1可行性研究的编制依据1、《中华人民共和国建筑法》（中华人民共和国国家主席令第91号）2、《中华人民共和国招投标法》（中华人民共和国国家主席令第21号）3、《中华人民共和国环境影响评价法》（中华人民共和国国家主席令第77号）4、《建设项目经济评价方法与参数》（教发司[2005]97号）5、《工程项目可行性研究报告编写指南》（国家发改委编制）6、《陕西省建设工程费用定额》（1999年）51 7、《陕西省建筑工程综合预算定额》（1999年）8、XXX炳林廉租房项目规划9、《陕西省人民政府关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（陕西发[2007]62号）10、《XXX人民政府关于印发XXX十一五住房建设规划的通知》（商政发[2007]47号）1.4.2可行性研究的范围根据建设单位的委托和有关规定、规范的要求以及该项目的设计文件，对项目涉及的以下问题进行了重点研究论证：1、研究项目建设的必要性和可行性（市场分析与营销策略）2、研究项目建设标准及建设规模3、研究项目的总体规划布局及方案设计4、研究项目的节能和节水方案5、研究项目的消防设计方案6、研究项目的环境保护方案7、研究项目的组织机构与运行管理方案8、研究项目的投资估算与资金筹措方案9、分析项目的经济效益和社会效益51 10、研究项目的实施进度计划1.4.3可行性研究的原则1、建设中根据实际情况，坚持充分利用各种有利条件，兼顾长远，适度超前的原则。2、坚持节地、节能和统一规划、合理布局、因地制宜、综合配套建设相结合的原则。3、本着适用、经济、美观、方便使用的原则考虑设计方案。4、建设中坚持尽可能采用新材料、新技术，以节约投资，降低建设和使用成本。5、建设中同时考虑环境保护与节能。1.5主要经济数据及评价指标——XXX炳林廉租房项目主要经济数据及评价指标（表1—1）序号名称单位数据备注一设计规模1廉租住房建设面积平方米4774.00二经济数据1总投资万元624.0051 2开发产品投资万元624.00其中：财务投资万元624.003资金筹措万元624.00其中：借款万元624.004经营收入万元12.00年平均5总成本费用万元6246利润总额万元无年平均三财务评价指标1投资利润率%以年计2投资利税率%6.51以年计3全部投资投资回收期年2.654长期借款偿还期年3.00建设期起1.6研究结论符合国家倡导的支持项目，51 具有重大的社会效益，项目可行。1.7问题与建议通过对本项目的研究，为保证项目的顺利实施，提出如下建议：1、项目建设工期紧、投资大，在项目建设前，应落实好资金来源，确保项目能够如期顺利完成，尽早发挥其社会效益。2、项目建设，落实了国家及地方的住房政策，强化了规划调控手段，完善了城市在房保障体系，改善了人民群众的居住条件，对城市发展起到了积极地推动作用，因此建议有关部门能够给予大力支持，加快实施进度。3、项目建设应当通过招标确定施工企业，实施监理制度。加强工程在质量、进度、安全和投资方面的管理与监督，提高项目的综合效益。第二章项目建设的必要性和可行性2.1项目建设的必要性：51 陕西炳林化工有限公司（原地区栲胶厂）曾在上世纪七八十年代为商洛地方经济的发展做出较大贡献，但随后未能紧跟市场经济的改革步伐，导致企业市场丧失，工厂停产，员工收入得不到保障，常年生活在追求温饱的贫困线上。职工目前的居所为上世纪五六十年代建设的筒子楼里，由于设计不合理，加之年久失修，缺乏管理，楼体开裂、渗水等现象严重，部分职工无家可归，流离失所，有的搭棚、有的住车间，安全隐患极为突出，广大员工怨声不断，行成了一定的不稳定隐患。2009年在XXX国有资产监督管理委员会的通力协调下，由陕西XXX药业集团有限公司出资，以承债的方式完成了两家企业的合并，在采取自愿的基础上，以灵活的方式对原企业职工进行了分流安置，在一定程度上缓解了目前的困难局面，但职工的住房改善却不能实现立即改观。2010年在我集团对炳林化工的开产情况做好各项布置以后，就立即意识到只有安居才能乐业。因此，住房问题不仅牵扯到员工士气，更是一个企业勇担社会责任的重要体现，所以，我集团决定自筹资金建设该XXX炳林廉租房小区，以稳定职工队伍、提升员工信心，配套老厂区的扩产重建，重振商洛化工的“二次雄风”。2.2 项目建设的可行性该项目的51 建设符合国家相关政策的要求，与XXX“十一五”住房建设规划相适应。建设廉租房，具有很好的社会保障功能，为商洛社会的稳定发展，构建社会主义和谐社会提供坚实的物质基础，因此项目具有较高的社会效益。项目能够充分享受国家、省、市的相关优惠政策，XXX良好的市场前景以及具备充分实力的开发企业联合，都为项目的建设提供了充分的经济保障。项目建设用地条件满足建设要求，符合城市规划的规定，基础设施建设较为完善，具备建设条件。因此，项目建设具有可行性。第三章项目建设选址及建设规模3.1建设项目选址该项目选址地点，即北新街东段16号，属与商洛城区东西拓展的重点发展区域，随着商丹循环经济工业园的建设，该地段势必成为工业园区绝佳居住选择，该小区距市体育场100米，距城关中学400米，东靠商洛学院，附近超市林立，使得小区“人文关怀”的主旨得以充分体现，也使得小区的选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。项目51 规划选址位于市区北新街东段16号（原炳林公司院内），北邻本企业家属院，南对商州二职中，西为区财政局。占地面积807.5平方米。现状条件为自然地貌，地势平整，区位优势明显。3.2建设规模依据本项目修建性详细规划，建设规模如下：规划建设用地为807.5平方米，总建筑面积4774平方米。3.3功能设施标准1、廉租住房：1）内墙饰面：厨房、卫生间为釉面砖墙面，高1.5米，其余为乳胶漆墙面，品种由甲方自理。2）楼面：楼梯间、门厅为水泥砂浆地面，其余为铺地砖楼面，品种由甲方自理。普通木楼梯扶手。3）顶棚均为乳胶漆顶棚，品种由甲方自理。4）分户门为钢质进户，内门为普通夹板门，颜色由甲方确定。窗为塑钢窗，单层玻璃。5）厨房设不锈钢台盆一处，卫生间安装普通坐便器，洗面台盆。6）每户卧室设插座两处。照明为普通灯具。51 第四章项目设计4.1场地概况商洛地属大陆性湿润气候，冬无严寒、夏无酷暑，雨量充沛，年平均气温12.9℃，极端最高气温39.8℃，极端最低气温-14.8℃。多年平均降雨量为550-1104mm。地形起伏在，岭谷相间，峰峦叠嶂，地势总体西北高，东南低，最高处牛背梁海拔2802.1m，最低处丹江谷地的商南县梳洗楼附近，海拔215.4m；山势向东北和东南延伸，北部有秦岭主脊，南部有蟒岭、流岭、鹃岭等秦岭支脉，期间分布有洛南、商丹、山阳等小型盆地。建设基现状条件为自然地貌，地势平整。根据《中国地震参数区划图》（GB18396—2001）和《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001），本工程按XXX地区标准，设防烈度要求为7度。4.2规划设计依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180——93）3、《城市用地分类与建设用地标准》（GB137——90）51 4、《陕西省城市规划管理技术规定》（试行）5、《XXX城市总体规划》（2001——2020）6、“XXX炳林廉租房”项目规划及建筑方案设计任务书7、规划地块地形图8、业主单位委托书4.3规划原则与指导思想4.3.1规划原则1、依据城市总体规划要求，同时参照市政府关于城市建设的意见，结合项目地形特点，合理进行规划。2、遵守统一规划、合理布局的原则，划分不同的功能片区，利于建设时序的要求。3、注重土地开发的综合效益，重视与城市环境的有机联系，构建和谐的城市环境。4、突出以人为本的设计理念，充分研究人的居住行为与居住心理，营造尺度适腚的空间环境，形成具有特色和凝聚力的人文环境。4.3.2指导思想1、生态化的社区理念51 现代生态城市的观点是要“重建城市与自然的平衡”。从社区的角度讲，就是要建立起完善的自然生态体系，并与城市的生态体系紧密联系，充分保护和利用城市的蓝带和绿带空间，形成和谐共生的城市生态环境。该小区在设计中贯彻生态朱则、文化原则与效益原则，结合适宜技术力求塑造一个具有文化内涵、环境幽雅、经济效益和鲜明个性的园林式的现代化生活居住空间。2、人文主义的社区精神体现以人为本的设计思想，在规划设计中充分研究人的居住行为和居住心理，力图营造空间尺度适宜、居住舒适、方便并具有良好的私密感、安全感、颇具人气的居住环境，形成具有凝聚力和特色的社区人文环境，树立XXX炳林廉租房小区的品牌形象。3、通好性的设计理念紧凑的社区形态有助于形成亲切、和谐的居住氛围，适宜的密度也体现了社区的可持续发展的原则。社区的均质空间和均好的景观体现了人人平等的原则，符合和谐共生的可持续发展的理念。4.4总体布局说明51 4.4.1总体构思充分利用北部依山以及商洛学院、体育场等整体环境因素，将小区环境融入其间，一方面，结合本地块的地形现状，在保证建筑最好朝向的同时，使其最大程度地利用周边自然风光。4.4.2结构布局结合周围良好的外部条件及总体规划的要求，尽可能利用土地解决困难住户。4.4.3道路交通组织规划小区道路为4米宽，连接了所有入户的小路。区内还设有环形散步道，方便居民使用。4.4.4停车小区设有自行车和摩托车车棚。4.4.5无障碍设计建筑物入口部分均要求设有无障碍通道，满足使用要求，体现人文关怀。4.4.6公共服务设施规划垃圾处理以“垃圾袋装转运”的方式处理。主要道路旁设置废物箱。废物箱的形式应与小区的建筑风格相协调。4.4.7绿化景观规划本方案设计采用周边分散的庭院绿地51 景观布局方式。通过小区主干道的绿化，将绿地过渡渗透到庭院绿地的放射式绿化系统。体现均好性的原则，尽量使每套住宅都能融入到绿色的环境中去。通过设置草坪、铺装、花架、等精美小品点缀，为小区居民提供一个丰富的生活休息场所。院落庭院环境充分考虑老人和儿童的活动特征精心安排设计，使小区公共空间层次更加丰富，收放相得益彰，提高居住质量。4.5建筑方案设计4.5.1设计指导思想和原则1）具有地方特征以及鲜明风格的建筑形象2）功能完善、空间丰富、尺度宜人的建筑空间环境3）与环境有机结合，丰富完善城市功能与品质4）环境友好，满足节能、环保要求4.5.2方案设计1、执行的主要设计规范1）《建筑设计防火规范》（GBJ16——87）2）《民用建筑设计通则》（GB50352——2005）51 3）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26——95）4）《住宅建筑规范》（GB50368——2005）5）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045——95）2、方案说明1）建筑朝向XXX在全国气候划分图中属于寒冷地区，夏天较为炎热，南北向的房间便于通风；冬天干冷，南北向房间利于争取日照。区内建筑结合基地现状与道路走向，布局形态与正南向呈31度的夹角布置。这样的布局较好地满足了日照间距的要求，节约土地。同时，也使整个小区具有了较为完善的空间形态与特色肌理，个性清晰，有较好的识别性。2）建筑形象建筑设计注重体块造型和色彩处理，以插片、飘窗和曲线阳台的穿插组合，运用光影和色块来丰富建筑立面，创造明快、简洁的建筑形象。3）小区主要建筑项目规划根据规模和功能要求，区内建一栋多层廉租房。详见表4—151 ——主要建筑项目规划表（表4—1）项目名称栋数层数结构形式建筑面积（m2）备注廉租住房16砖混4774.004.5.3户型设计与套型比例廉租住房为六层建筑，建筑面积严格控制在50平方米以内，套型标准为两室一厅，标准厨、卫，达到国家“入住即可使用”的标准。详见表4—2。——户型面积、套型指标（表4—2）户型面积（m2）套型套数（套）备注LZ-A49.2两室一厅48LZ——廉租房LZ-B49.54两室一厅LZ——廉租房LZ-C49.94两室一厅LZ——廉租房第五章配套设施规划5.1给水工程规划5.1.1规划依据51 1、《城市规划法》（中华人民共和国）2、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》及相关的法律法规文件和技术规范3、《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）5、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）6、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）7、《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331-2002）5.1.2用水量指标1、居民生活：最高日200升/人·日2、绿地、道路、广场等市政用水：6m3/ha·d5.1.3用水量计算1、居民生活用水量居民生活用水量按生活用水定额估算，人口规模210人。最高日居民生活用水量为：210×200/1000=42m3/日2、浇洒道路和绿化用水1.73×6=10.30m3/日51 3、消防用水量消防用水量按同一时间内火灾次数为1次，一次灭火用水量10L/S确定，火灾持续时间2小时，用水量为72m3。4、未预见用水量按总用水量的10%计（42+10.30）×10%=5.23m3/日5、用水量合计——用水理合计表（表5—2）用水量项目（m3/日）居民生活用水42市政及其它用水10.30未预见用水5.23总用水量57.53时变化系数取2.5最高日用水量：57.53（m3/日）最高日最高时用水量：57.53×2.5=143.82（m3/日）5.1.4供水水源：本建筑用水从原小区管网接入。5.1.5管网规划：51 规划采用生活饮用水、消防用水合用的给水系统，主干管位于区内干道西侧，枝状布置。5.2雨水工程规划5.2.1规划依据1、《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）2、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）5.2.2规划原则及排水体制1、排水管的规划原则：利用重力流，顺城敷设管道。2、排水体制：规划区内雨、污水分流。5.2.3暴雨强度公式及计算参数雨水按如下公式计算：Q=q·F·ψ式中：Q—雨水量（L/S）Q—暴雨强度（L/S·ha）ψ—径流系数，取0.6F—汇水面积其中暴雨强度公式采用XXX暴雨强度公式计算，公式为：6.8(1+0.941LgP)i=(t+9.556)0.731其中：i—暴雨强度（mm）；P——重现期，一般取1年；t——径流时间（分钟）。t=t1+mt251 t1——起点集水时间，取15~20分钟，本次规划取t1=15分钟；m——管渠延缓系数，暗管取2.0；t2——管内雨水流行时间（分钟）；5.2.4雨水管道规划规划设计流量为235L/S，雨水排向南侧规划路城市雨水主管。居住小区雨水管道沿南北向道路布置，管径为DN200。5.3污水工程规划5.3.1规划设计依据1、《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）2、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）5.3.2污水管渠的设计原则1、污水管道利用重力流，顺城敷设管渠。2、污水最短距离排入城市市政管道。5.3.3污水量计算城市污水量按供水量的90%计，规划区内污水量为：474×0.9=426.7（m3/d）5.3.4污水管网污水经化烘池处理，排入原厂区管网。廉租房内规划化粪池1个，有效容积各为51 30立方米。5.4电力工程规划5.4.1规划依据1、中华人民共和国《城市规划法》2、《城市电力规划规范》（GB50282—98）5.4.2综合用电指标1、电力设施是该区域重要的基础设施之一，应能满足用电负荷的需要，确保供电的可靠性、合理性，同时用电指标要考虑发展，适当提高。本规划采用负荷密度法进行负荷预测，同时系数取0.8。需用系数取0.5。2、廉租房用电指标：6（KW/户）5.4.3用电负荷计算——规划用电负荷预测表序号建筑名称用电规模用电负荷指标同时系数需用系数用电负荷（KW）1廉租房96户6KW/户0.80.80.5230.002绿化、照明1.85ha1W/m20.70.810.36合计240.36总计算负荷按300.00KW规划。51 5.4.4电源规划10KV电源由城市公网接入，共规划了1个10KV变电站，变电站容量为1000KW，服务范围为所有建筑。5.4.5供电线路规划1、线路规划供电线路沿南北向道路规划布置，路灯由就近变电站引入。2、供电线路敷设方式电缆根数少于2根采用直埋形式，电缆根数大于2根采用电缆排管敷设形式，埋设深度在当地冰冻线以下。5.5电讯工程规划5.5.1规划依据1、中华人民共和国《城市规划法》2、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》及相关的法律法规文件和技术规范5.5.2规划原则1、以电缆、光缆形式到用户。2、通信线路集成化、地下化。3、做到电话、电脑、电视信息传输“三网合一”。5.5.3电信系统固定电话40部。51 5.6供热工程规划5.6.1供热负荷预测表（表5—4）建筑名称建筑面积（M2）热指标（W/M2）热负荷（KW）廉租房4774.0045214.83合计214.83（供热负荷按300KW规划）5.6.2供热介质供热介质为热水，供、回水温度为55/45℃。5.6.3热源规划区采暖为集中供热，由小区北侧规划路引入。5.6.4供热管网1、管网敷设方式：供热管网采用直埋敷设。2、管网布置：城市供热沿区内干道布置。5.7燃气工程规划5.7.1规划依据1、中华人民共和国《城市规划法》2、《城市规划编编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》及相关的法律法规文件和技术规范。51 3、《城市燃气工程规划规范》（GB50028-93）5.7.2气源燃气气源为天然气，由规划区北侧接入。5.7.3用气指标居民生活日最大用气量为：0.26M3/人·日；未预见气量占总用气量的10%。5.7.4天然气用气量计算1、居民用气量根据规划区域内人口的发展规模、户均用气量指标，居民气化率按100%计，由此计算出居民用气量为：0.26×210=54.6(M3/日)。2、采暖空调用户采暖用户利用城市集中供热，空调用户利用城市电力设施，本规划不考虑采暖空调用气量。3、未预见占总用气量的10%：用气量为：54.60×0.10=5.46(M3/日)。4、总用气量：54.60+5.46=60.06(M3/日)。5.7.5管网规划燃气由规划区东侧进入，主管沿小区东侧布置，管径为DN100。采用中——51 低压两级压力系统，中压燃气经调压箱调压后向各用户供气。5.8管线综合工程规划5.8.1规划设计依据1、规划及其他专业提供设计资料2、《城市工程管线综合规划规范》5.8.2设计原则1、符合国家现行有关规范的规定。2、不影响环境美观、利于窨的合理利用。5.8.3综合设计综合设计是对雨水、污水、给水、电力、通讯、燃气、热力等管线进行综合设计，符合国家现行有关规范规定并满足各专业的规范要求。1、管线综合平面设计（1）规划区的管线位置排列具有一定的规律性。（2）管道带的布置与楼平行。2、管线综合竖向设计雨水管网：管顶最小覆土0.6米。污水管网：管顶最小覆土0.9米。给水管网：管顶最小覆土1.2米。电力管网：管顶最小覆土1.0米。通讯管网：管顶最小覆土0.7米。51 第六章节能和节水6.1编制目的和依据1、编制目的为了贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》，充分有效地利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展相协调。根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的结构及墙体、体型、采暖、通风、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。2、编制依据1）国家计委、经委、建设部计交能（1997）2542号文《关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》。2）《中华人民共和国节约能源法》（国家主席90号令，1997年）3）《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）（JGJ26——95）6.2节能设计51 根据《中国节能技术政策在纲》和《陕西省节能实施细则》，对该工程设计时应用相应的节能措施，以保证该项目满足国家节能的有关要求。1、建筑节能1）建筑造型在美观、适用的前提下，体型尽可能规整，以减少外墙传热面积。2）建筑外围护结构，建筑采用370多空砖外墙结构，门窗采用塑钢中空玻璃，屋面保温形式采用倒置式保温，整体节能要求达到国家关于三步节能的相关指标。3）不同朝向的窗墙面积比符合节能标准要求。2、暖能系统节能1）在设计采暖供热系统时，应详细进行热负荷的调查和计算，确定系统的合理规模和供热半径。在室内采暖系统设计时，考虑按户热表计量和分室控制室温的可能性。2）采暖供热管道保温厚度应按国家标准《设备及管道保温设计导则》（GB8175）中经济厚度的计算公式确定。采暖方式采用低温地板辐射采暖，复合胶管敷设于地面整浇层内。6.3节水设计51 1、根据《中华人民共和国水法》及《建设项目水资源论证管理办法》，在方案设计中采用高效节水型新工艺、新技术、新设备和新材料，提高水资源的利用率，保证水资源得到充分利用，使节水达到国家要求的标准。2、分户计量，划小核算单位，鼓励节约用水。3、工程选用节水型设备，节水型阀门以及节水型五金零件。4、提高区内的水利用率。6.4电气节能1、根据区内不同地段的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能的目的。2、电器产品选用以节能为主，照明光源选节能高效型灯具，变压器选用低耗节能型变压器。3、采用不产生眩光的高效节能灯具，提高照明质量。4、选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯光电器件、灯具、配线器材。第七章消防设计7.1建筑消防设计1、建筑物耐火等级三级2、设计标准51 1）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）2）《住宅建筑规范》（GB50386——2005）3）《城市居住区规划设计规范》（GB50180——93）7.2设备消防设计依据《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）的要求，区内设室外消火栓。1、室外消火栓用水量15升/秒。2）室外消火栓给水系统与生活给水系统合用，室外消火栓按照规范要求设置，每组消火栓给水独立接自室外给水环网。3）室外消火栓系统设计消防水池，储水要求108M3。2、室内消火栓给水系统1）室内消火栓用水量15升/秒。2）室内消火栓给水系统消防水池，储水要求108M3。3）室内消火栓系统设计为环状管网。4）消火栓口径为φ65mm，动压超过0.5Mpa处采用减压栓口，配置25m水龙带，配置消防卷盘。5）多层建筑室内消火栓系统设置室外水泵接全器。3、灭火器配置51 1）设计依据为《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140——2005），区内灭火器配置按照中危险A类火灾设计，配置基准为75M2/A。2）每个组合式消火栓箱内设置2组手提式磷酸铵盐（MF/ABC3）干粉灭火器。7.3电器消防设计1）应急、疏散照明电源二级负荷，疏散照明的安全出口灯、疏散指示灯加EPS供电，连续供电时间不小于30min,疏散照明亮度不小于0.5Lx。2）公共部位应急照明设置不小于一般照度的10%。3）应急、疏散照明系统管路干线采用NH-YJV-1KV耐火型交联聚乙烯绝缘铜芯电缆，敷于密闭防火型电缆桥架内，支线采用NH-BV-750V耐火聚乙烯绝缘铜芯导线，穿镀锌管暗敷。第八章环境影响评价8.1场地周边环境对项目的影响项目周边树种多样，水资源丰富，阳光充足，交通方便，为本51 项目的建设提供了良好的生态环境，有利于项目的开发建设。8.2项目建成后对周围环境的评价项目在自然生态环境保护方面，具备无污染、绿色、生态、环保型的特点。小区建成后，将会丰富原有生态环境，并对原有的生态资源起到保护与合理利用的效用，使得原有生态与新建生态和谐共生。项目在建设环境保护方面，采用低污染，无污染的先进技术和设备，推广环保新技术，“节能减排”，使污染排放量达到国家标准要求。按国家有关环境质量区域的分类，项目建成后整体环境应达到下述标准，大气环境达到二级标准，区域环境噪声达到二级标准，地面环境达到三类标准，废水排放达到国家污水综合排放三级标准。废弃物进行无害化处理。周边环境完全能够满足项目的要求。8.3环境设计根据《中华人民共和国环境保护法》和《建设项目环境保护管理条例》，在环境保护方面，技术方案设计中，严格遵守各类设计规范，采用低污染和无污染的先进技术与设备，推广环保新技术，减少“三废排放量”，使污染排放达到国家标准要求，废水的排放满足环评报告的要求。51 8.4施工期间环境保护措施在项目的施工过程中，严格按陕西省建设行政主管部门及环保部门要求，进行施工现场的扬尘、污染处理。废水排放、噪音的治理执行相关的标准达到文明工地的要求。1、噪音污染防治措施合理安排施工时段，减少夜间施工量，避免扰民。合理布局施工现场，选用低噪音、低振动的动力设备，并采取隔音、防震措施，避免同时使用大量噪音设备。在施工工作面铺设草袋等减少车辆与路面摩擦产生的噪音，适当限制大型载重汽车的车速，尤其在噪音敏感区。2、扬尘防治措施对易起扬尘的物料加盖覆盖物，施工场地必须采取围档、覆盖、地面硬化、简易绿经等有效措施防止扬尘。施工现场定时洒水，在大风日应加大洒水量和洒水次数，以防止浮尘的产生。运输车辆进入施工现场应当低速驾驶，出场应冲洗轮胎。3、废水、废气、固体废弃物的防治措施51 施工期间，废水应注意收集，经过沉淀池处理后排入下水道。生活污水均应排入城市污水管网，禁止以渗坑、渗井或漫流形式排放。现场施工的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路、居民较多等的方向。在施工现场禁止使用燃煤等对环境产生有害气体比较多的燃料。施工阶段应设立指定的建筑垃圾与生活垃圾堆放点，由专人管理，设置专车定清理，生活垃圾集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。8.5使用期内环境保护措施1、建筑设计1）建筑总平面布局应使得建筑主要朝向有良了的日照和通风效果。2）建筑平面布局具有良好的朝向和自然通风效果，具备较好的功能分区。3）设备用房采用隔音门及有效的减震措施，减少对环境的噪声影响。2、废气的防止措施对于有废气产生的房间，需由工艺配合选用相应处理设备及设施，消减大气污染物的产生。3、废水的防止措施51 1）本工程的排水对象，主要为卫生间、厨房的生活污水和屋面与室外场地的雨水，无特殊的污染物排出。设计上采用雨污分流的排水体制，对上述对象分别组织排放，污水经化烘池处理后废水一并排入城市污水管网。2）生活给水系统，采用聚丙烯塑料给水管（PP-R）和聚乙烯塑料给水管（PE）、铜质阀门、陶瓷阀芯龙头等材料。防止因管道、阀门等可能对水质的污染。4、固体废弃物的防止措施固体废弃物主要是居民的生活垃圾，在区内设置分类垃圾桶，方便居民就近投放，由物业负责及时地回收、运输与处置，达到无害化处理的目的，美化小区的生活环境。5、噪音处理项目的动力设施均选用低噪音设备，设备安装均采用减震、消音措施，电梯机房、水泵机房等产生噪音的房间均采取隔音、吸音处理，使地界噪音低于国家标准。同时应设置明显标志，禁止机动车鸣放喇叭。第九章劳动、安全、卫生9.1设计依据及国家相关标准1、《中华人民共和国安全生产法》51 2、《建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（中华人民共和国劳动部）3、《职业安全健康管理体系指导意见书》（国家经贸委）4、《职业安全健康管理体系审核规范》（国家经贸委）9.2劳动、安全、卫生措施本项目为居住区，依据国家及各部委颁布的各项法律、法规，在劳动、安全、卫生等方面不会产生有害气全、无易燃、易爆物品，无辐射、无粉尘、无职业病产生。在总体方案设计中，严格执行国家相关标准、规范。在施工期间，采取安全、卫生、劳动保障措施，保证安全、卫生符合国家标准。对于施工过程中的高空作业、临时用电、边坡支护等的作业中，严格执行劳动安全规范及规程，采取隔音、降温、安全网防护、消毒等卫生措施。减少各种振动噪声，防止食品卫生可能参人体造成的危害，确保工作人员的人身安全和卫生安全。在日常使用中，对区内的卫生、安全、劳动等各方面加强管理，责任明确，责任到人。采取必要的安全保护措施，确保区内的安全、卫生，正常运行。51 第十章建设期组织机构与运行管理10.1项目建设组织机构设置为了降低工程成本，提高工程质量，并确保工程的顺利实施。在项目建设期应建立强有力的组织机构，对项目的实施，计划组织起协调和指挥作用。积极配合设计、监理和质检部门，对项目实施过程中的投资、进度和质量进行监督和检查。项目管理方式及机构组织按职能部门，拟设计划供应部、工程技术部、工程预算部、财务部、行政事业部等。具体设置如下所示，详见表（10—1）。廉租房建设项目部计划供应处工程技术处工程预算处财务部行政事业处表（10—1）10.2工程建设管理工程建设是本项目的中心工作，项目建设规模较51 大、工期短，管理工作的好坏直接影响项目的成败。因此，从工程的前期规划设计到竣工的全过程，必须对工程设计、建筑材料、建设质量、施工进度、造价控制等方面严格把关，保证工程质量与工期，提高投资效益，尽早发挥社会效益。10.3项目建成后运行管理该项目的建设，由政府投入一定补贴，建成后产权归XXX房地产公司，由经政府评审符合要求的低收入家庭申请租住。由XXX物业负责小区的日常管理。第十一章项目实施进度计划依据项目的不同性质以及工程建设工期的需要，总体建设时序思路是：一次规划到位，道路绿化同步进行。11.1工程进度计划根据建设单位对工程的统一安排和工程建设工期的需要，经过部门协商，初步拟订如下项目实施计划：1、项目可行性研究阶段：包括调研、编制、审核以及小区详规设计，完成时间2010年8月10日。2、工程地质勘察阶段：2010年5月10日—2010年5月15日51 3、工程设计及审批阶段：2010年8月01日—2010年8月30日4、工程招标阶段：2010年9月20日—2010年10月10日5、开工日期：2010年10月15日6、竣工日期：2012年4月20日第十二章招标方案的原则、依据、条件依据《中华人民共和国招标投标法》的规定，制定本项目的招投标方案、程序及办法。12.1招投标方案的原则1、公开原则2、公平原则3、公正原则4、诚实信用原则5、独立原则6、接受行政监督原则12.2招投标方案的依据51 为保障本项目的市场平等竞争秩序，制定本项目投标方案的依据将严格按照2000年1月1日实施的《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》的有关规定作为依据。12.3招投标方案的组织与实施本项目的招标投标工作拟采用公开招标的方式，由XXX炳林廉租房建设管理处组织上报，XXX招标办具体实施，活动程序拟采用下列流程进行：1、策划招标方案：工程设计完成并取得行政许可后，申请XXX招标办公开向社会发标，结合市场情况，制定招标方案，包括工程的招标方式、招标范围、总分包范围等内容。2、实施招投标活动：由XXX招标办或委托中介机构组织实施本项目全过程的招投标活动，根据项目招标方式发布招标信息公告，编制、发放资格预审文件和递交资格预审申请书，对投标人进行资格审查，确定合格的投标申请人。编制工程量清单、编制预算控制价、发布招标文件（包括规范要求、拟采用的合同条件）、现场踏勘、答疑、接受投标等。3、制定评标标准：根据招标文件规定的评标方法，拟定具体的评标原则和标准。4、开标、评标、中标：51 组建评标委员会，进行评标活动，确定中标人，发出中标通知书。5、签定合同：与中标人进行合同谈判，对合同中需要约定的具体细节问题逐一落实，签定施工合同。12.4项目招标的范围、组织形式、方式1、勘察、设计单位招标方式：依据建筑法及有关建设规定，项目采用公开招标方式，在3—4家具备丙级以上设计资质的设计单位在进行招标，最终选择方案合理、质量可靠的设计单位委托设计。2、施工单位招标：根据国家有关建筑法规，选择3—4家信誉好、资质高、技术力量强的具有一级以上房屋建筑施工资质的企业，采用公开招标的方式进行招标。3、监理招标方式：监理单位的选择，采用公开招标的方式，选择技术力量强的监理单位，实施工程监理。第十三章投资估算与资金筹措51 13.1投资估算13.1.1投资估算编制依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（二版）（国家计委、建设部）2、《建设项目进行可行性研究的试行管理办法》（国家计委）3、《陕西省建设工程费用定额》（1999年）、《陕西省建筑工程综合预算定额》等费用标准4、《房地产开发项目经济评价方法》（建设部，2000.09）5、《工程勘察设计收费标准》（国家计委、建设部，2002）6、《工程建设监理收费标准》（1192价费字479号）7、《XXX炳林廉租房小区修建性详细规划》8、审图费依据陕西省建设厅有关文件9、城市配套费及其他行政事业性收费的收取与减免标准，依据XXX建设委员会的有关文件执行。10、XXX炳林廉租房小区建设管理处提供的有关基础资料和数据11、质检费依据陕西省建设厅文件（陕价行发[2005]208号）51 13.1.2投资估算范围根据“XXX炳林廉租房小区修建性详细规划”及XXX炳林廉租房小区建设管理处提供的设计要求，本项目投资估算范围如下，区内：除部分由政府和相关部门承建之外的，基础设施工程项目、全部的居住建筑及其配套建筑的工程项目。上述工程项目建设所需的建设用地的全部征用和拆迁。13.1.3估算金额及说明1、前期工程费本项目的前期工程费主要包括可研报告的编制、地质勘探，施工图设计、审查以及三通一平等阶段的费用支出。本项目前期费估算为16.00万元。详见表13—1——前期工程费估算表（表13—1）序号项目名称估算金额（万元）估算说明1可研报告编制2.00实际支出2地质勘探2.603000元/点3设计费8.00建筑面积×17元/m24图审费0.50建筑面积×51 1元/m25水增容费0.90建筑面积×2元/m26修建施工道路2.00合计16.002、建筑安装工程费建筑安装工程费，包括小区建设项目所需的建筑工程费用和安装工程费用。本项目的建筑安装工程费经估算为550万元。详见表13-2——建筑安装工程费用表（13—2）序号项目名称单位建筑面积估算金额（万元）1廉租住房土建工程m24774.00441.372廉租房给排水工程m24774.0020.053廉租房电气工程m24774.0043.084附属工程45.70①围墙及院内硬化工程45.70合计550.251 3、管理费用管理费用是指开发周期内的管理所发生的各种费用，项目的管理估算为10万元。4、其他费用主要包括临监理费、招标代理费、专项评估及相关规定的费用等，估算金额为20.8万元。5、预备费项目的预备费为27万元，用以弥补开发建设中所遇到的建筑材料涨价的差价和在项目可行性研究阶段尚难以预测因素造成的投资缺口。经估算，项目总投资为624万元。详见表13-4——项目总投资估算表表（13-4）序号项目名称总投资（万元）估算说明一开发建设投资6241）前期工程费162）建筑安装工程费550.23）管理费用104）其他费用20.85）预备费27.0051 二项目总投资624三开发产品成本62413.2筹措资金本项目总投资为624万元。资金来源：开发企业资金投入624万元。第十四章社会效益分析1、XXXXXX炳林廉租房小区的建设，加快了XXX廉租住房建设的步伐，将会有效地解决XXX低收入家庭的住房困难，落实国家的政策，造福地方人民。将构建“和谐社会”的理念，充分体现在具体工作中。2、小区建成后，为城市中低收入家庭提供了相对低廉的经济适用住房；不仅为居民提供了一个优美、舒适的生活环境，也可为建筑业、建材、装饰、服务等相关行业的发展创造良好的机遇。3、项目的建设能够提高该地区的土地价值，为城市的全面发展，创造新的增长空间。51 4、小区良好的设计，形成了一个环境优美、设施齐全、注重生态效益的居住区。同时完善的设计，也有效地避免了居住空间隔离现象的出现，促进了社会融合与居住融合的统一，是“和谐社会”理念在城市社会生活的实质体现。5、项目的建设，充分地体现了XXX政府及各职能部门的制度能力。有利于改善XXX的城市形象，提升城市品质，促进XXX的社会、经济发展，改善投资环境，为构建山、水、园林一体化的城市，实现商洛“山水园林生态旅游城市”的建设目标奠定良好的基础。因此，XXXXXX炳林廉租房小区的社会效益巨大。第十五章研究结论与建议16.1研究结论经过经济效益、社会效益、环境效益的综合分析，可以得出本项目可行性研究结论：XXXXXX炳林廉租房小区建设具有重大的社会、经济、环境效益，项目的建设是必要的和可行的。16.2项目建议1、本项目为51 廉租住房。因此，在积极落实国家、省、市的相关政策的同时，应当在有关政策允许的范围内，争取更为优惠的开发条件。如，税收退还，相关配套费用的减免等等。为项目的整体开发建设创造有利条件。2、项目工程量较小，但施工周期较长，工程建设中应多方面听取有关专家的建议和意见，集思广益。3、设计、施工、监理等各个部门应当紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应采取科学的方法进行分析、比较、论证。同时，要积极吸取国内外居住区的建设经验，采用合理、有效、可行的技术手段，确保工程万无一失。4、施工单位应当认真搞好现场管理，严格质量管理，保证工程质量，合理科学地控制建设成本，努力降低造价，确保工程建设按期完成。第十六章附件、附图1、附件XXX城乡建设局商政建规发[2010]86号《关于市房产局建设“3330”廉租住房小区的选址批复》51 2、附图1）XXXXXX炳林廉租房小区总平面规划图2）XXXXXX炳林廉租房小区户型平面图3）XXX炳林廉租房定点批复51'