开发建设CBD房地产项目可行性研究报告 59页

'开发建设CBD房地产项目可行性研究报告59 目录（一）总论-1-1.1建设项目概要-1-1.1.1项目名称-1-1.1.2项目建设性质-1-1.1.3项目负责人-1-1.1.4项目建设地点-1-1.1.5项目建设规模及内容-1-1.1.6项目建设期限-2-1.1.7项目投资规模-2-1.1.8资金筹措-2-1.2研究依据-2-1.3编制范围-2-1.4编制原则-3-1.5综合评价-3-1.5.1主要技术经济指标表-3-1.5.2可行性研究结论-4-1.6结论-5-（二）项目背景及必要性-6-2.1项目背景-6-2.2项目必要性-6-（三）市场分析-8-3.1建设项目市场调查-8-3.2建设项目市场预测-10-3.3建设项目市场战略-11-（四）建设条件-12-4.1地理位置-12-4.2自然环境-12-4.2.1气候条件-12-4.2.2气象参数-12-4.2.3地质条件-12-4.2.4其他自然条件-13-4.3经济状况-13-（五）项目总体建设方案研究-14-5.1项目的建设规模与产品方案-14-5.1.1平面布置方案-14-5.1.2道路及地面停车场方案-14-5.1.3绿化方案-14-5.2进行工程选址-15-5.3确定工艺技术方案和主要设备方案-17-5.5确定项目构成-18-5.6公用、辅助工程方案-18-5.6.1建筑电气系统-18-59 5.7节能、节水措施并分析能耗、水耗指标。-22-5.7.1节水措施-22-5.7.2节能措施-23-5.8研究环境影响问题-23-5.8.1项目建成后的主要污染物有以下几种：-23-5.8.2污染物的治理方法-24-5.8.3物业公司对环境的保护-24-5.9劳动安全卫生与消防措施方案-24-5.9.1消防措施-24-（六）项目投资估算-27-6.1投资估算-27-6.1.1编制依据-27-6.1.2费率计取-27-6.1.3投资估算说明-28-6.1.4建设投资构成-28-（七）融资方案-30-7.1投资计划与资金筹措-30-7.1.1投资计划-30-7.1.2资金筹措-30-（八）财务分析-31-8.1销售收入-31-8.1.1销售收入及销售税金计算-31-8.1.2利润的计算-31-8.2投资回收及贷款偿还-32-8.1.1投资回收-32-8.1.2贷款偿还-32-8.3财务报表及相关指标-33-8.3.1经济评价指标汇总表-33-8.3.2主要技术经济指标表-34-8.4基本能力分析-35-8.4.1项目的财务可行性结论-35-（九）经济分析（国民经济评价）-37-9.1影响法-37-9.2"有无法"和"前后法"-37-（十）经济影响分析-38-10.1长春建设CBD的宏观环境-38-10.2建设CBD使长春主城区城市功能更加完善-38-（十一）资源利用分析-40-11.1水资源利用分析-40-11.2节能资源利用分析-40-11.2.1建筑墙体-40-11.2.2采暖-41-11.2.3电气-41-11.2.4设计依据-41-59 11.2.5执行的环保质量标准-41-11.2.6设计原则-41-11.3主要污染物及其治理-41-11.3.1主要污染物-41-11.3.2污染物的治理方法-42-11.4物业公司对环境的保护-42-(十二)社会评价-43-12.1社会影响分析-43-12.2互适性分析-44-12.3社会风险分析-44-（十三）不确定性分析-45-13.1不确定性分析-45-13.1.1盈亏平衡分析-45-13.2.2敏感性分析-49-（十四）风险分析-51-14.1项目主要风险因素识别及分析-51-14.1.1项目的政策性风险-51-14.1.2项目市场风险-51-14.1.3项目财务风险-51-14.1.4项目工程建设风险-52-14.1.5项目自然风险-52-14.1.6项目社会风险-52-14.2防范和降低风险措施-52-14.2.1认清政策，看准市场，搞好销售-52-14.2.2加强项目施工管理，提高工程质量-53-14.2.3加大环保力度，减少社会危害-53-（十五）结论与建议-54-15.1评价与结论-54-59 （一）总论1.1建设项目概要本房地产项目开发承建单位“xx”成立于21世纪初，最初在通化市取得成果，几次成功运作后，2005年登陆长春并打开了市场。目前，宏基置业仅在通化已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过2亿元，近年来在通化投资达2.5亿元之巨，连续两年被当地政府授予“纳税明星企业”。05年公司进军长春市场向大城市过渡，实施了“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在当年6月至2006年10月与吉报集团合作开发“xx日报报业集团新闻大厦”，让同行刮目相看。1.1.1项目名称xx开发建设《长春市CBD房地产项目》1.1.2项目建设性质新建1.1.3项目负责人xx1.1.4项目建设地点本项目地处长春市市区中心，为原长春税务学院旧址，位于南关区与朝阳区交界处，地块北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到岳阳街，是一规则的长方形地块，总面积3.5万平方米。周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市基础设施良好，交通便捷，是一块难得的商业宝地。1.1.5项目建设规模及内容本项目是以写字楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目，总建筑面积27万平方米，其中地下车库3万平方米、商铺6.3万平方米（地下一层1.5万平方米，地上裙楼4.8万平方米）、写字楼和商住楼各8.85万平方米。建筑物中间为1.04万平方米的花园。项目欲构建长春市“CBD”59 1.1.6项目建设期限根据总体规划的安排，确定本建设项目周期为四年，即2007年1月至2010年年末1.1.7项目投资规模该项目总投资101543.2万元1.1.8资金筹措拟由以下三个渠道解决：1、由“xx”自筹资金32000万元；2、申请银行贷款10646.9万元，贷款年利率人民银行年利率8%计算，建设期利息计入工程投资；3、预售收入再投资资金58896.3万元。1.2研究依据从长春市房地产市场的需求看，2003年～2006年长春市房地产市场需求稳中有升，房地产开发投资平均增长率为28.04%，高于长春市GDP13%的平均增长率，特别是写字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，体现出了长春市适度超前的房地产发展速度。目前，长春市房地产市场已步入买方市场阶段，市场竞争日趋激烈，房地产市场细分化趋势明显。建设项目开发单位为了适应市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。1.3编制范围1、长春市住房建设规划（2006-2010）文本；2、开发公司立项报告；3、国家相关法律法规政策；4、化学工业出版社《可行性研究辞典》；5、中国电力出版社《工程建设项目可行性研究实务手册》；59 6、国计委和建设部发布《建设项目经济评价方法与参数》。1.4编制原则本次项目秉承科学性、客观性、公平性的原则1.5综合评价1.5.1主要技术经济指标表序号项目单位指标备注一建设规模1总占地面积m2350001.1中心花园m2104001.2商住一体楼m2246002建筑物占地面积m2247522.1中心花园m2104002.2商住一体楼m2143523总建筑面积m22700003.1地下车库（-3、-2）m2300003.2地下商铺（-1）m2150003.3裙楼商铺m2480003.4写字楼m2885003.5商住楼m2885004建筑容积率%6005建筑系数%92.7二开发周期年41施工周期年22销售周期年3预售期1年三项目投入总资金万元101543.21自筹资金万元320002银行贷款万元10646.959 3预售资金万元58896.3四收入及支出1销售总收入万元212941.02总投资支出万元13947.6含各种税金3总盈余万元65291.6税后五财务评价指标1全部投资财务净现值万元462052全投资内部收益率%74.63资本金内部收益率%84.344投资利润率%245资本金利润率%76.16动态投资回收期年2.2含建设期2年7借款偿还期年1.758借款年11.5.2可行性研究结论1、本项目的建设宗旨明确，就是为了适应长春市经济发展的需要，以市场为导向，根据南关区至2020年规划要求，培育一个大型的商业中心，拉动南关区乃至长春市的消费水平。该项目建设起点高，规模大，建造写字楼、商住楼、商铺、地下车库和休闲式花园为一体的多功能综合楼，有着广阔的市场前景。2、从财务评价指标也可以看出，财务内部收益率74.6%，远远大于行业基准财务内部收益率12%，全部投资财务净现值为46205万元，符合相关规定，所以项目建设从经济上看是可行的。3、从项目的盈亏平衡分析和单因素敏感性分析中可以看出，本项目利润空间很大，抗风险能力很强。以目前拟定的方案为基本方案，写字楼、商住楼、商铺和地下车库的产量即建筑面积可分别降低12%、14.6%、17.5%、19.3%;平均销售价格可分别降低25.8%、7.9%、76.1%、17.8%；单位可变成本（含建安费）可分别上升66.9%、59 17.5%、586.6%、45.1%；固定成本（不含建安费）可分别上升72.5%、17%、700%、41.5%。销售价格在±10%内变化时，全部投资内部收益率在60.091%至89.15%之间变化；总成本（总投资）在±10%内变化时，全部投资内部收益率在60.84%至91.47%之间变化；销售期两年时，全部投资内部收益率为108.19%，4年时74.59%。1.6结论综上所述，项目的建设符合国家“振兴东北”的大政策；符合长春市十一五规划的要求，是社会经济发展的需要，也是长春市日益火爆的消费市场所需。同时项目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必要的、可行的59 （二）项目背景及必要性2.1项目背景本房地产项目开发承建单位“xx”成立于21世纪初，最初在通化市取得成果，几次成功运作后，2005年登陆长春并打开了市场。目前，宏基置业仅在通化已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过2亿元，近年来在通化投资达2.5亿元之巨，连续两年被当地政府授予“纳税明星企业”。05年公司进军长春市场向大城市过渡，实施了“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在当年6月至2006年10月与吉报集团合作开发“xx日报报业集团新闻大厦”，让同行刮目相看。2.2项目必要性房地产业是国民经济的重要组成部分，国民经济中投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系。作为第三产业龙头的房地产业，发展非常迅速，其基础是众多产业构成的整体经济，与整体经济密切相关，在带动相关产业发展及拉动国民经济增长方面发挥着重要作用。表1－1是2000年至2003年三产业总量一览表。表2－1三产业总量一览表年份比较项目2000200120022003第一产业（亿元）120.9135.9146.8157.3第二产业（亿元）356.0443.6522.3630.3第三产业（亿元）338.1423.5480.9550.4第三产业所占比重（%）41.542.241.841.1产业结构的逐年改善，必将带动房地产业及相关产业的发展，为长春市房地产市场提供了良好的发展机遇，推动其健康运行。尤其是第三产业的迅速发展，增加了对写字楼和公寓类物业（商务公寓、酒店式公寓）的需求，为房地产业发展带来新的市场机遇。随着200559 年“振兴东北老工业基地”战略的进一步实施，以及长春市招商引资力度的加大，将进一步加快国民经济相关行业的发展速度，为房地产市场带来巨大的发展空间。从长春市房地产市场的需求看，2003年～2006年长春市房地产市场需求稳中有升，房地产开发投资平均增长率为28.04%，高于长春市GDP13%的平均增长率，特别是写字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，体现出了长春市适度超前的房地产发展速度。目前，长春市房地产市场已步入买方市场阶段，市场竞争日趋激烈，房地产市场细分化趋势明显。建设项目开发单位为了适应市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。59 （三）市场分析3.1建设项目市场调查作为被振兴的老工业城市---长春，房地产投资从2000年以来，在国家政策的良好氛围和长春经济的拉动下，一直保持着稳定的发展，尤其是自2005年以来，房地产投资高速增长，商品房售价逐年上升，呈现出良好的发展势头。特点总结如下：1、房地产开发趋于稳定，市场整体均价走出低谷2002年以来，长春房地产市场呈现稳定增长势头，商品房开发面积保持在480万㎡至510万㎡之间。02至04年由于土地政策、金融政策的不利影响，以及消费者的观望态度，致使商品房市场销售均价逐年下滑；自2005年开始，国家“振兴东北”战略效应显现，房地产市场走出低迷状态，商品房价格快速上涨，06年的售价已由04年的2194.6元/㎡增至2671元/㎡。根据长春市房地产管理局公布的有关数据，2006年房地产交易量突破了500万㎡大关。07年一季度房地产业继续走火，长春累计可售商品房506万平方米，同比增长104％，其中住宅343万平方米，同比增长76％。今年长春市还将有45个新盘上市，比2006年多25个，而且大都是大体量。2、楼市供应结构进一步调整，中低价位楼盘呈现主流趋势，小户型、酒店式公寓等产品受宠过去几年中，随着一些中低价位楼盘项目的相继开发，中低价位楼盘在市场中的位置逐步凸显出来，初步呈现供销两旺的局面。据长春某专业房地产代理机构数据显示，2006年长春小户型、产权商铺、酒店式公寓等项目取得了较好的销售成绩。小户型、酒店式公寓因投资少、风险小而回报又相对较高，使得许多人为投资而购买。由于市场前景光明，为满足普通收入消费者的需求，政府在《长春市住房建设规划（2006-2010）文本》中明确规定了应重点建设满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房。3、房地产二、三级市场联动效应明显，三级市场对二级市场繁荣发挥重要作用59 近年来，长春市的二手房市场不断呈现上升的繁荣趋势，各主要指标都保持了持续增长的喜人势头。2005长春二手房成交面积为180.8万平方米，增量房成交面积为270万平方米，存量房与增量房之比达到历史最高的0.669：1；2006年1-11月份，二手房成交套数为20406套，成交面积为192.4万平方米，同比增长14.3%；增量房屋成交套数为27615套，成交面积为290.6万平方米，同比增长48.2%；06年全年成交比达到了0.8：1。二手房和租赁市场的渐趋活跃，将促进一级市场的快速发展。4、长春市西部、北部异军突起成热点开发区域2006年长春的西部和北部是长春楼盘数量增长最快的区域。西部的宜居和北部的价格优势吸引了大批的购房者，从而带动了这两个区域的楼市快速升温，房价也整体上涨。在北部，随着长春市改造大铁北工程的全面启动，长春棚户区改造的加大力度，众多利好政策的影响使铁北居民的生活水平快速提高，而北部楼市也在今年迎来了大发展的转折年，以潜力无限的姿态吸引开发商纷纷进驻，成为2006年区域关注的热点。5、房地产细分产品迭出，市场有效需求持续释放在日趋激烈的市场竞争环境下，一旦产品陷入同质化的境地，则会加大楼盘的销售阻力，竞争的压力迫使开发商们不断开辟新的细分市场，并努力开发出具有差异性特色的产品，创新产品的出现进一步激发了购房者的购买欲望，促进了市场需求的持续释放。6、市场竞争加剧，产品创新和资本运作能力成为竞争核心近年来，国家对金融政策进行了改革，目标直指房地产业，上调存款储备金、提升利率等政策均加大了房地产企业的融资难度。作为资本密集型企业的房地产开发商，如何以市场途径获取开发所需的大量的资金，已成为制约其发展的关键因素之一，而融资能力则成为衡量房地产企业核心竞争力的标准。中国的房地产市场正逐步走向市场化和合理化，市场的竞争激烈程度也不断加大，产品的创新能力已成为其核心的决定因素。面对众多房产产品，购房者所选择的是在科技、设计、服务理念等细节上更富有创新意识的楼盘。因此，在未来的很长一段时期内，产品创新能力已然是构成房地产企业核心竞争力的重要组成部分。59 7、中、高档办公物业供给大量增加，销售呈良好态势，但市场竞争日趋激烈2006年来，长春市的写字楼市场一片繁荣。在供应区域上，打破了长春市旧有的市场格局---以西安大路从人民广场至安达街沿线为主要集中区域。呈现出百花齐放的景象。8、商业管理和商业规划日益成为商业地产运作的核心从沃尔玛进驻长春市开始，长春市的商业地产便开始了一系列的激烈竞争。沃尔玛在长春市连续开了三家分店，这在国内都是少有的，再加上长江路商业步行街的开街，中东龙兴商贸园的开业，亚泰富苑、亚泰豪苑、百脑汇大厦的招商等等，让长春市的商业地产迅速呈现出繁荣景象。商业地产的高风险迫使开发商不得不愈加重视产品本身的素质，对项目的形态与功能进行定位与规划，有些项目还有针对性的组建了专门的商业管理队伍。商业管理和商业规划正逐步成为其策划的核心。9、形式多样的房屋团购已悄然兴起，实现了买卖共赢目前，房屋团购在长春形式多样：单位组织职工组团购房、网络联络“团购”等，其中单位组织职工组团的方式比较多见。团购这种新兴购房方式的兴起，不但使购房者获得价格上的实惠，也使开发商减少了广告与销售费用的支出，迅速实现了销售，回笼了资金。期中省下的成本支出就可以作为团购者的让利，因此，团购可以说是一种资源的最大利用，实现了买卖双方的共赢。3.2建设项目市场预测从前面的市场调研结果可以看出，本项目周边人群包括以下几大人群：1、驻地居民。即居住在项目地周边的居住人群。由于本项目周边是长春市居住人口密集的区域，这部分居民的生活需求和消费能力是保证该区域商业繁荣的主要支撑。2、上班一族。即工作在项目地周边的从业人员。由于本项目紧邻长春市最集中的商务区和商业区，从业人员的密度居长春首位，这一部分人群的购买能力十分可观，他们的住房需求直接促使该区域的二手房租售市场异常火爆。359 、从商业主。由于临近长春市最大的商业区，周边从商人员的密度很大，尤其是在各百货商场的从商人员，数量居长春首位。这部分人群的商业投资潜力巨大。4、企业、机构。解放大路和人民大街两侧汇集了长春市数量较多的企业机构。3.3建设项目市场战略“长春市CBD”主要销售方向有三方面：（1）商铺部分：可实现销售价格存在着弹性极强的空间，关键在于卖场的定位是否符合市场需求，未来的商业氛围能否吸引广大的经营者及投资商。（2）产权式办公楼：以中高档户型设计为主，能够满足各种企业、机构对于办公场所改善的需求，市场可承接面相对较宽，销售前景较好。（3）商住一体楼：主要是针对项目周边区域庞大的商业客户群体个性，重点面向高层次的客户群体。一是本身有需求的在长春市工作的白领阶层或企业高管人员，由于CBD项目服务配套设施齐全，适合商务人员居住，以满足其便捷的需要；二是长春市庞大的投资人群，在租赁市场行情稳定且逐年增长的情况下，住房投资是一个回报稳定、利益丰厚的长远投资，尤其是在项目投资门槛较低的情况下，更有利于释放市民手中的储蓄潜能。此外，不排除有客户将商住楼转变为办公、居住一体的办事处功能。综上，需求主要来自三个方面，分别为居住需求、办公需求、商业经营需求三个方面。从产品类型分，分别是居住型房产、办公型房产、商业经营型房产。此三方面需求正是本项目的目标市场所在。59 （四）建设条件4.1地理位置地块东面临近岳阳路处有一“水务集团”，占地2247㎡，4栋民用住宅楼，占地3140㎡，目前还没有拆迁完毕。剩下的29613㎡为原“长春税务学院”校区，校区已搬。4.2自然环境4.2.1气候条件南关区区属大陆性气候，年平均气温4．8度，平均降雨量为619．4毫米，平均日照2532．6小时，无霜期为136天，盛行西南风，春风较大。受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。4.2.2气象参数年平均气压：98.6pa绝对最高气温：36.4℃绝对最低气温：-36.5℃年平均气温：4.5℃采暖室外设计温度：-23.0℃年平均相对湿度：68%年平均降雨量：650mmm年最大冻结深度：169cm主导风向：冬季西北、夏季西南年平均风速：3.6m/s最大风速：25.7m/s4.2.3地质条件土层分布：一层：地表耕作土，厚度1.0米二层：粉质粘土，褐黄色可塑性，厚度2.0米，地耐力fk=160KPa59 三层：有机质粘土，黑色软塑，厚度3.5米，地耐力fk=100Kpa四层：粗砂，灰色密实，上部中砂，底部砾砂和卵石，厚度3.0米，地耐力fk=300Kpa五层：强风化砂页岩，可塑，厚度1.0米，地耐力fk=220Kpa六层：强风化砂页岩，低压塑性厚度4.5米，地耐力fk=450Kpa七层：中风化砂页岩，致密，厚度1.0米，地耐力fk=600Kpa4.2.4其他自然条件风压值：55KN/㎡；雪压值：35KN/m2；地震烈度：7度。4.3经济状况本项目位于长春市中心，地理环境优越，周边经济较发达，居民消费能力强，市政与生活娱乐设施齐全，且周围约2到3公里内没有大型商业中心和写字楼，因此本项目具有良好的经济发展潜力。4.4项目建设地点选择地块儿位于南关区与朝阳区交界处，北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到岳阳街，向四周以3公里左右辐射，周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市基础设施良好，具体如下：人民大街方向有网通大厦、xx省财政厅、省商务厅、省电力设计院、省森工集团、省人大办公楼、中国人民银行、金海湾饭店、桐林商务宾馆、北苑宾馆、名门饭店、xx出版社、省外文书店、东北师大、省文化活动中心、工人文化宫和区人民医院等；解放大路方向主要有移动xx公司、长春国税、省交通厅、中吉大厦、园东宾馆、白邦高丽酒店、汇丰酒店、吉祥饭店、光大银行、农业发展银行、中国邮政、哮喘病医院、一大医院、中国人寿、xx大学附中、解放大路小学、省展览馆，附近有文化广场、儿童公园、牡丹园与动植物公园。59 （五）项目总体建设方案研究5.1项目的建设规模与产品方案项目的建设规模与产品方案对项目建设规模进行比选，推荐适宜的建设规模方案；研究制定主产品和副产品的组合方案，通过比选优化推荐最佳方案。建设地块为原长春税务学院旧址，总规划用地面积为35000m2，其中，建设用地面积为28704m2。规划地块呈矩形，南北长约138m，东西宽约254m。地块东面临近岳阳路处有一“水务集团”，占地2247㎡，4栋民用住宅楼，占地3140㎡，目前还没有拆迁完毕。剩下的31760㎡为校区，已搬迁。5.1.1平面布置方案整体平面布局成“四合院”形式，为争取最大的商业空间和延展面，拟平行于地块宽度方向——人民大街布置写字楼，南北角各一栋；商住楼布置在岳阳路一侧，南北各一栋；商场裙房布置在写字楼与商住楼两两之间，地上4层。“四合院”内为一中央特色花园，景观优美，富有高品味。5.1.2道路及地面停车场方案建设地块被城市道路包围，结合地形，场区道路和停车场可拓宽，与已有道路接壤，人民大街一侧退后“道路中心线”31m布置停车位，至善路一侧停车位与道路连接。建筑物东西南三面中部、北面两侧设计“商贸中心入口”，其中，东西为“商贸中心次入口”，南北为“商贸中心主入口”，各入口处铺设优美花纹地砖，广场铺设集中硬化路面，最大程度的利用该区域的沿街道面汇集起商业人流。硬化路面采用石材及步道砖结构。5.1.3绿化方案绿化设计由解放大路一侧绿化带和“中央花园”两部分组成。集中绿地布置在地块的解放大路一侧，退后“道路红线”6m布置，采用草坪、树木形式，形成了建筑与道路之间的天然屏障，阻隔了城市干道噪音对小环境的干扰。“中央花园”的绿化，采用草坪、树池栽培的树木、花草形式，同时结合场地环形设计的流水水体景观，还有凉亭、台阶等，这形成了绿地、阳光、水中倒影效果，考虑到花园面积高达1040059 ㎡，可布置一些休闲设施（如沙滩、休息椅），为顾客和用户提供一个生态、自然、和谐、优美的空间。5.2进行工程选址进行工程选址考虑到本项目还未建设，规模之大，07年动工，08年开办预售，主要竞争对手拟定为竣工正销售的“亚泰鼎盛国际、世纪鸿源”，还未竣工的“长春盛世城、兆丰国际”，各个楼盘的分析如下：表3—7鼎盛国际与世纪鸿源基本情况基本内容世纪鸿源亚泰·鼎盛国际开发商xx省金鹤房地产开发有限责任公司xx亚泰房地产开发有限公司物业管理香港四嘉亚泰物业物业费2．45元/㎡/天1．5元/㎡/天地理位置西安大路与同志街交汇处，周边有卓展，沃尔玛，香格里拉，苏宁电器，国际大厦，光明大厦等重庆路，周边有国贸，长百，国美电器，新华书店，各服装品牌专卖店。楼体层数29层28层总套数644套396套销售价格（元/㎡）南向房源均价在7500左右,东西两面均价在6500左右,北面房源均价5500左右,4700-6900，均价6000左右车位情况地上有临时车位，地下三层都有车位，后侧还有一个楼体停车场地下二、三层为车位交房情况现房，今年8月末交工现房交房标准装修房毛坯房出售比率约70%60%左右59 表3—8长春盛世城与兆丰国际基本情况基本内容长春盛世城兆丰国际开发商xx省盛世房地产开发有限责任公司长春长裕房地产开发有限公司物业管理香港港连物业费4元/㎡/天地理位置工农大路与新民广场交汇处，周边有欧亚、时代、亚细亚、百脑汇与南湖公园等朝阳区人民大街与明德路交汇处。与此CBD项目临近楼体层数7层26层总套数办公面积20388.84㎡；商业130998.19㎡400套销售价格（元/㎡）均价初步定6000起价4800，朝向好的地方高达7000车位情况地上有临时车位20个，地下A区-3、-2层，B区-3层有车位495个地下车位300个，部分出售，部分出租交房情况现房，今年8月一期交工现房，08年5月入住交房标准装修房公共部分精装，办公部分为毛坯房出售比率未预售登记中上表中可以看出，“亚泰鼎盛国际、世纪鸿源”销售形势一片大好，因其地理位置为长春市商业发展的黄金地段，现已经分别销售了60%、70%左右，地段周围潜在的客户已得到了满足。本“长春市CBD项目”按进度计划0859 年开始预售，此时以上两个楼盘已近尾盘，如果开发商提出优惠销售活动，加上所处地段升值潜力巨大，写字楼市场会受到冲击。从未来销售市场来看，最强大的竞争对手就是“长春盛世城、兆丰国际”。其中，“兆丰国际”地处人民大街上，与本CBD项目间隔不到600米，楼盘推出的是国际化写字间与公寓式酒店，最吸引客户的是“2至6层射中西餐厅、咖啡厅、茶艺厅、多功能国际性会议室、商务中心、健身馆等VIP专属设施”。而“长春盛世城”地理位置优越，开发的一期项目为商铺和写字办公的具有商业风格的标志性现代建筑，建筑面积高达160245.87㎡，是一集休闲购物、文化娱乐、特色餐厅、办公等多功能于一体的综合性项目，最大的优势是“靠近南湖与欧亚，建筑的层数不高，且引进了沃尔玛这一大型商团”，二期开发的是高层商住楼，刚好其楼盘构想与本CBD项目相近。这两大楼盘08年初处于销售旺季，将对楼盘周边乃至长春市的写字楼、商铺与商住楼带来非常大的冲击。因此，本项目应提前做好品牌宣传，按初步计划引进大型商团，来提高地段的商业氛围，建设特色中心花园，加强物业管理，来吸引客户，并吸取以上楼盘的销售经验，力争开盘达到火爆。5.3确定工艺技术方案和主要设备方案确定工艺技术方案和主要设备方案，对生产方法、主体和辅助工艺流程进行比选，论证工艺技术来源的可靠性及可得性，并绘制工艺流程图，物料平衡图，确定物料消耗定额等。同时，对主要设备进行最后选型比较，提出主要设备清单、采购方式、报价，其深度要达到招投标的要求。5.4主要原材料、辅助材料和燃料的供应方案基础采用桩基加筏基，裙房商场采用框架结构，写字楼与商住楼采用框架剪力墙结构。剪力墙、梁、板柱均采用钢筋混凝土现浇，维护结构采用新型建筑物材料的砌块和粘土空心砖。墙体采用节能墙体，并达到建筑节能50％要求。对大楼外部进行整体装修，1～4层采用石材及玻璃幕装修，4～29层采用中档外墙涂料。外门采用合金门，内门暂时不安装，由用户根据需求自行安装。建筑物内部喷刷内墙涂料，用户可根据需求另行装修。59 裙房商场设中央空调，并采用全空气低速送风系统。写字楼与商住楼采用分体空调，由用户自理，设计预留电源及插座。 5.5确定项目构成本项目由2座写字楼（各21层）、2座商住楼（各24层）及商业裙房（地下-1、地上1至4层）和地下车库（地下-3至-2层）组成综合楼一座，总建筑面积27万m2。项目组成一览表序号工程名称单位数量备注1长春市CBD项目㎡27万地下3层，地上21、24层1.1地下建筑（车库与商铺）㎡4.5万-3至-2层为车库，-1层为商铺1.2商场裙房㎡4.8万4层1.3写字楼㎡8.85万2座25层（含商场4层）1.4商住楼㎡8.85万2座29层（含商场4层）1.5中央花园㎡104002公用工程　　2.1地下蓄水池m3700消防450m3，生活250m33道路、广场等硬化路面㎡4766水泥砼、石材及人行步道砖结构3.1人民大街一侧广场㎡3726场区地面主要停车场3.2至善路一侧㎡1040靠近人民大街一侧作停车场4绿化㎡14352　4.1中央花园㎡10400含草坪、树木、水体景观等4.2建筑周边绿化㎡3952花草及树木绿化5.6公用、辅助工程方案59 5.6.1建筑电气系统本工程设置十二座500KVA的箱式变配电站。5.6.2变、配、发电系统（1）负荷等级：消防水泵、火灾自动报警、排烟设备、防火卷帘、应急照明、电梯、生活泵等为二级负荷，其他为三级负荷。（2）负荷容量：常用电源用电容量表用电场所数量单位安装容量小计（kw）配套公建照明及插座4098平方米30w/平方米123空调4098平方米50w/平方米205小计328地下车库照明4486平方米5w/平方米23动力4486平方米20w/平方米90小计113住宅住户131423平方米70w/平方米9200高层公用照明9单元10Kw/单元90电梯9台15Kw/台135小计9425总计9866备用电源用电容量表用电场所数量单位安装容量（w/平方米）小计（kw）地下车库90住宅高层公用照明9单元10Kw/单元90电梯9台15Kw/台135小计225总计315（3）供电电源：高压电源由区内IOKV开关站引来，低压电源由小区电业变配电站引来，埋深为室外地坪下0.7米。（4）电压等级：10KV、220／380V。（5）变、配，发电站数量及位置：设置十二座500KVA的箱式变配电站。变配电站具体位置应能满足低压供电半径不大于150米的要求。（6）电容补偿：采用在电业变配电站集中低压补偿，补偿后功率因数不应低于0.9。（7）配线系统：采用树干式及放射式相结合的方式配线，消防电源专线敷设，且消防水泵、消防电梯、排烟风机等消防电源均采取末端自切。（8）导线敷设：配电干线采用YJV59 交联聚乙烯绝缘电缆沿电缆桥架敷设，配电支线采用BV-450／750V聚氯乙烯绝缘导线穿氧指数为27以上的难燃型塑料管暗敷，消防设备及应急照明采用耐火型电缆或导线，沿桥架敷设的电缆均采用阻燃型电缆，阻燃级别为8级。所有导线绝缘层颜色应一致，接地线为黄绿色。5.6.3保护接地及等电位联结(1)保护接地形式：TT系统。(2)接地极：利用建筑物基础内钢筋作接地极，采用联合接地体形式。(3)等电位联结：建筑物内的保护接地干线、金属水管、金属门架、电缆桥架等均应作等电位联结。配电间设总等电位联结箱，强、弱电管井、电梯机房、卫生间、水泵房、风机房、电信间设局部等电位联结箱。5.6.4建筑物防雷保护(1)防雷等级：三类防雷建筑物。(2)接闪器：利用25*4热镀锌扁钢作防雷带，并在屋面形成不大于20*20米或24.6米的网格，防雷带高出支撑物0.15米，支撑点间距1米，转弯处间距0.3米，所有突出屋面的金属管道均应与防雷带电气连接。(3)引下线：利用建筑物外墙柱内四根不小于中10主筋作引下线，上端与防雷带焊接，下端与基础钢筋焊接。在室外地坪上0.5米处焊接120*60*6热镀锌钢板作连接板，再用Φ10热镀锌圆钢焊接后引出作接地测试点，在室外地坪下0.8米出焊接120*60*6热镀锌钢板作连接板，再用40*4热镀锌扁钢焊接后引出墙面1米，以便在测试达不到设计要求时补打人工接地极。引下线间距不大干25米。(4)接地装置：利用建筑物基础内钢筋作接地极，采用联合接地体形式。(5)接地电阻：不大于1欧姆。(6)防电涌保护：配电箱设置电涌保护开关，弱电进线处设置信号电涌保护器。5.6.5通信系统(1)设置电信机房一间，电信机房面积不小于30平方米。(2)电信容量：房间或场所数量单位容量小计住宅1306户2对/户2612对配套公建4098平方米1对/80平方米52对总计2664对5.6.6有线电视系统电视系统规模房间或场所数量单位容量小计住宅1306户2对/户2612个配套公建4098平方米1对/100平方米41个总计2653个5.6.7安全防范系统住宅楼设置门禁对讲系统，住宅主卧室、起居室设置紧急报警按钮。小区主要出入口、住宅楼入户处设置电视监控系统，小区四周设置周界报警系统及巡更系统。地下车库设置车库管理系统。59 5.6.8消防报警系统(1)地下车库设消防自动报警及联动控制系统，保护等级为二级，系统形式采用集中报警系统，设消防控制室。(2)消防报警系统采用阻燃导线穿金属管敷设在不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不小于30mm。(3)地下车库的排烟风机、消防泵、喷淋泵、消防广播均联动控制，且在消防控制室能直接手动起动。(4)地下车库设烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮(带消防电话)、消防警铃、消防广播，配电间、风机房，消防水泵房设消防电话。(5)联动控制：当火灾探测器动作后，应切断非消防电源、启动消防水泵、排烟风机，同时启动消防报警装置。疏散通道上的防火卷帘，当感烟探测器动作后，卷帘下降至距地面1.8米；温探测器动作后，卷帘下降到底。用作防火分隔的防火卷帘，火灾探测器动作后，卷帘应下降到底。5.6.9电气节能(1)照度标准：房间或场所参考平面及高度照度标准值（Lx）照明功率密度（w/m2）UGRRa配电间0.75m水平面2007-60办公0.75m水平面3009-80住宅地面75-1506-80地下车库地面754-60(2)灯具及光源选用：荧光灯采用显色指数不小干80的三基色T8直管型荧光光源，不采用节能自熄开关控制的其他灯具均采用紧凑型荧光光源，疏散照明灯具采用LED光源，与节能自熄开关配套的光源采用白炽灯光源。(3)所有灯具均选用高效率节能灯具，荧光灯效率不应低于下表规定。灯具出光口形式开敞式保护罩（玻璃或塑料）隔栅透明磨砂、棱镜灯具效率75%65%55%60%(40镇流器选用：采用电子镇流器或节能型电感镇流器，当设置电容补偿时，其功率因数不应低子0.9。（5）电能计量：所有公共部位照明及动力用电在满足供电部门要求的情况下均分项计量。5.6.10给排水设计（1）设计依据①《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003②《室外绐水设计规范》GB50013-2006③《室外排水设计规范》GB50014-2006（2）设计范围多层及高层住宅及地下车库室内给排水系统、燃气系统设计及室外给排水总体。（3）给水系统59 ①水源：该小区给水由市政管网供水，拟由纬三路、纬四路市政给水管网供给。②用水量：最大日用水量为Qd=914.2T／d。③给水系统：本设计多层住宅给水采用水、变频泵组供水，高层住宅给水系统采用水、分区变频供水系统，泵房设于地下车库内。④管材：给水管除水泵压力管、表前管采用内衬塑钢管外，表后冷水管采用PPR管材及配件。⑤热水系统：每单元热水由燃气热水器制作。热水管采用PPR聚丙烯热水管材及配件，热熔连接。5.6.11排水系统（1）污水量：污水排水量最大日为822.78m3/d。（2）雨水量：暴雨强度q=3600(1+0.761gP)／(t+14)0.84升／秒•公顷重现期P=1年径流系数W=0.6汇水面积F=99073m2雨水量Q=1483L／s（3）排水系统：根据当地排水体制，室外排水系统采用雨、污水分流。雨水分别排入纬三路、纬四路、纬五路、世纪大道市政雨水总管，污水分别排入化粪，上清液排至纬三路、纬四路、纬五路、世纪大道市政污水总管。室内排水采用污、废水分流，住宅排水设专用透气立管。（4）雨水系统：包括屋面雨水、阳台雨水、空调排水及室外地面排水组成，分别经沿墙立管，明沟雨水井和道路雨水井汇集至雨水总管。（5）管材：室内排水管及雨水管采用UPVC管，粘接。室外埋地雨，污水总管，采用HDPE双壁波纹管。5.6.12天然气系统（1）气源：采用管道天然气，由市政管网供给。（2）天然气用量：住宅使用总量893.3m3/h住宅每户设双眼煤气灶一只，煤气表容量为4m3/h。5.7节能、节水措施并分析能耗、水耗指标。5.7.1节水措施1、项目开发过程中实施新建项目节水、再生水利用设施同时设计、同时施工、同时使用“三同时”制度，达到节约用水的目的。2、商住楼、写字楼及商铺中普遍安装经过国家质量监督部门认证的质量好、节水量高的节水器具。如：59 厨房和洗手间采用“洁具品牌”推出的“自动充电感应水龙头”，或者使用经检验合格的“全自动节水龙头”，利用了红外线感应器来自动限制水的流量，达到节水目的。商住楼中，淋浴系统采用一台“恒温混水阀”带动多套淋浴喷头同时工作，使冷热水自动混合为恒温用水，并可单路供水，从而节水节能。3、安装废水回收装置，让商住楼中洗脸洗菜的水排到一积水装置并并进行过滤，作为冲洗厕所的水源。4、给水采用PVC管材热融连接，无结垢和漏水之虑，室内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音。5.7.2节能措施1.建筑墙体外围护结构墙体采用符合国家节能标准的新型复合墙体，这一构造措施能实现墙体的全面保温，消除了热桥，并实现墙体的全面保温。有利于保温层的通风散湿。避免保温层与外饰交界面处可能出现的冷凝水，使之具有保温、隔热性能。2.采暖为分环控制阀出户的系统形式，控制阀和热能表设在管井中，商场室内为水平跨越式采暖系统，其散热器前设温控阀进行温度控制，以利节能。商住楼与写字楼中采用分户计量采暖系统，采用复合地板辐射供热热。3.电气采用计量表出室，控制箱入户形式，控制箱内设一个照明回路四个带漏电保护的插坐回路，分别为空调、卫生间、写字楼（或商住楼）和裙楼商铺专用。照明使用白光色镝灯，合理分置照明设备的安装位置与高度，尽量做到一灯多用；楼梯间和走廊均采用声控照明，以利节省电能5.8研究环境影响问题研究环境影响问题，调查项目所在地自然、生态、社会等环境条件及环境保护区现状；分析污染环境因素及危害程度和破坏环境因素及危害程度；提出环境保护措施；估算环境保护措施所需费用；对环境治理方案进行优化评价。5.8.1项目建成后的主要污染物有以下几种：1.污水：主要是生活污水；2.垃圾:主要是生活垃圾；3.噪声：主要是由车辆与人群产生；59 4.灰尘：主要是由车辆与人群产生。5.8.2污染物的治理方法1.废气项目冬季采暖依靠城市集中供热，无废气产生。2.废水项目产生的废水主要是日常生活盥洗污水，符合城市污水排放标准，可通过地下管网与城市排污管网相连接排放。3.垃圾商住楼与写字楼内生活垃圾由市政部门统一外运处理；裙楼商铺内产生的垃圾，能回收二次利用的由物业管理部门统一回收，不能再利用的由市政部门统一外运处理。4.噪音主要来自项目周围的交通噪音和项目施工中的噪声。项目开发中加强建筑施工管理和控制施工机械噪声，机械噪声扰民的应尽量避开休息时间施工。长期的交通噪声采取在项目四周临街处种植常青树木绿化带，并合理建设布局以阻隔、降低噪音传播。5.灰尘来往人群和车辆将产生大量灰尘，本项目在地块中央开发一个花园，种植一些花草和常青树，吸收灰尘，净化空气。5.8.3物业公司对环境的保护项目运营后，委托伊物业管理公司进行小区管理，全面负责小区绿化，回收可再利用的垃圾，保持小区清洁卫生，营造一个良好生态环境。5.9劳动安全卫生与消防措施方案劳动安全卫生与消防措施方案。分析危害因素及危害程度，制定安全卫生措施方案；以及消防设施方案。5.9.1消防措施59 本项目建筑物耐火等级为一、二级，危险等级为中危险级，火灾主要隐患是房屋起火和商场起火。为了保护广大员工、顾客的生命及车辆的安全，设计中，遵守“预防为主，消防结合”的方针，严格执行《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）及国家有关规定，确定建筑方案，以防止和减少火灾的危害，防患于未然。方案：在项目总平面布置上，按《建筑设计防火规范》规定，满足防火间距、防爆、消防的要求，小区内设有环形消防通道，消防车可以靠近每一个建筑物，能在火灾发生时及时扑救。本工程地下三层为人防，平时为车库，战时为二等人员掩蔽所，总人防面积为25000m2。为方便车库的使用贯通，人防区和非人防区之间设防爆墙。防爆墙上开一个防护密闭门，战时关闭防护密闭门进行封墙。进风井道为平时结合，战时排风利用楼梯作为排风口。战时厕所排风亦通过楼梯排出。人防区内预留了男女干厕，战时风机房、配电间、水泵及水池用房以及战时物资库等。具体方案见初步设计。5.10研究项目建成投产及生产运营的组织机构与人力资源配置研究项目建成投产及生产运营的组织机构与人力资源配置。研究组织机构设置方案及其适应性分析，研究人力资源配置构成、人数、技能素质要求；并编制员工培训计划。 项目公司的组织形式本房地产项目公司由“xxxx”组织机构中选拔人员组成，董事会仍为公司董事会，董事会下设立各部门，共同参与管理，使本项目健康稳定发展。项目公司职能项目开发过程中，董事会作为最高权力机构，需设下属管理部门，各部门工作人员必须由房地产相关专业知识人员组成并由项目公司董事会负责招聘。项目公司实行董事会负责制，各部门要建立严格的岗位责任制、经济责任制和产品质量保证体系，提高工作效率，加强生产组织和科学管理，保证产品质量，降低成本，提高公司经济效益。在项目公司董事会的领导与监督之下，各部门主要进行以下工作：策划部：负责项目的策划与定位，对项目市场作一定调查，针对项目的销售与运营方面的问题提出调整方案，并参与项目的重大决策。59 工程部：负责项目的立项、报批、设计、施工和监理等建设的全过程，保证项目产品的质量。销售部：负责项目的预售、项目建成之后的销售与出租。财务部：负责项目的财务结算，并定期向董事会上交财务报表。培训部：有针对性地聘请专家对职员（特别是项目现场管理人员）进行培训，提高他们的技能。新聘员工要达到考试合格后方可上岗。物业管理部：负责项目建成后的物业管理工作。公司定期召开董事会和全体管理人员大会，了解项目开发中出现的问题并研究解决的方案。公司董事会应提前做好人员流动安排，尽早寻求缺口人员的解决途径5.11制定项目进度计划制定项目进度计划。确定建设工期，编制项目计划进度表，对大型项目还要编制项目主要单项工程的时序表。根据总体规划的安排，确定本建设项目周期为四年，即2007年1月至2010年年末，获得银行贷款后合作各方签订开发合同，并用一个季度完成开工准备，两年内完成开发，根据当前形势分析预售开盘后两年内可以售完，但为了确保资金流动，拟定销售期为三年。2007年1月完成项目的立项、可研编制等；2007年2月-2007年3月完成征地、拆迁和设计施工招标等前期工作；2007年4月-2007年12月完成地下土建工程；2008年1月-2008年06月完成裙楼及相应高度的写字楼和商住楼的土建工程；2008年7月-2008年12月完成写字楼和商住楼的土建工程及裙楼高度的所有装饰工程；2009年1月-2009年3月完成写字楼和商住楼的装饰工程；2008年1月-2010年年末完成销售工作。项目进度计划表项目进度计划表年份2007年2007年2008年2009年09-10年59 月工作内容12-34-121-67-121-34--10年年末编可研、项目立项项目招标等前期工作地下土建及装修工程裙楼及相应高度的写字楼商住楼土建工程写字楼和商住楼的土建工程及裙楼高度的所有装饰工程；写字楼和商住楼的装饰工程房屋销售（含预售）（六）项目投资估算6.1投资估算6.1.1编制依据1、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）；2、《房地产开发项目经济评价方法》；3、国家及地方颁布的工程建设相关取费标准。59 6.1.2费率计取1、前期工程费按建筑安装工程费的5%计取；2、基础设施建设费用（含开发期税费）按建筑面积的360元/㎡计取；3、不可预见费按工程开发成本投资的5%计取；4、建设单位管理费按工程开发成本的3%计取；5、销售费用按销售收入的4%计取；6、工程监理费按建筑面积的15元/㎡计取；7、招标代理费按建筑安装工程费的0.05%计取；8、工程保险费按建筑安装工程费的0.2%计取；9、工程质量监督费按建筑安装工程费的0.25%计取；10、施工图预算或标底编制费按建筑安装工程费的0.1%计取；11、竣工图编制费按建筑安装工程费的0.1%计取。6.1.3投资估算说明1、“长春市CBD项目”建设写字楼2栋、商住楼2栋，总建筑面积为27万㎡，其中地下车库3万平方米、商铺6.3万平方米（地下一层1.5万平方米，地上裙楼4.8万平方米）、写字楼和商住楼各8.85万平方米。2、项目建设期为4年。6.1.4建设投资构成项目总投资由开发建设投资和经营资金构成。开发建设投资主要由土地费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发期税费、不可预见费、其他费、管理费、财务费（指融资成本费）、销售费用等组成。本项目经营资金忽略。1、土地费本项目占地35000㎡，土地费由出让金及拆迁安置费和土地契税构成，为2.5亿元。59 2、建筑安装工程费考虑本项目规模之大，需要结构设备复杂，为方便计算，根据《民用建筑可行性研究与快报价》中的建筑工程造价参考指标，并参考类似项目，各类产品的单位建筑安装工程费如下：地下车库1500元/㎡，商铺2000元/㎡，写字楼1800元/㎡，商住楼1600元/㎡。其估算总额为47190万元。3、前期工程费主要包括规划设计、水文地质勘察、筹建开办与可研编制等费用，其中，按照取费标准规划及设计费取建筑安装工程费的3%，水文地质勘察费取建筑安装工程费的0.5%，筹建开办与可研编制费取总投资的0.2%～1%。本项目综合各项取费标准，按建筑安装工程费的5%计算得出前期工程费用为2359.5万元。4、基础设施建设费与开发期税费参考类似项目，基础设施建设费用（含开发期税费）按建筑面积的360元/㎡计算得9720万元。5、不可预见费按照土地费用、建筑安装工程费用、前期工程费用、基础设施建设费及公共配套设施费之和的5%计取，为4213.5万元。6、其它费用估算总额为735.4万元，详见附表17、管理费管理费按工程开发成本（即前六项和公共配套设施费）的3%计取，为2676.6万元。8、销售费用按销售收入的4%计取，为8517.6万元。其中广告宣传及市场推广费占2%，销售代理费占1.5%，其他销售费占0.5%。9、财务费用主要由建设期贷款利息组成，按年利率8%计算，共1130.6万元。10、建设投资费用该项目的建设投资为101543.2万元。其构成详见附表259 （七）融资方案7.1投资计划与资金筹措7.1.1投资计划为节约开发成本，有效控制现金流动，现拟定6个月为一个开发小期，投资计划影响每期的现金流，影响资金筹措，从而总投资中的财务费用。为更准确地安排投资计划，每项投资费用分别进行。根据合理的原则分配到每一期。本项目遵循下述原则：1、土地费用在项目第1计算期期初支付完毕。2、前期工程费用在项目开发第1计算期期初支付。3、基础设施费、开发期税费、其他工程费、不可预见费用，从项目开工至竣工验收，平均投入。4、管理费用，从项目开工至最后一笔售房款收到为止，均匀用款。5、销售费用，项目产品开盘销售的第一年按50%支出，第二、三年分别按25%支出（即以后的销售期平均投入）。6、财务费用，主要由贷款利息组成，按年利率8%，根据期中余额计算。7.1.2资金筹措该项目的投入总资金为101543.2万元，拟由以下三个渠道解决：1、申请银行贷款10646.9万元，贷款年利率人民银行年利率8%计算，建设期利息计入工程投资；2、建设单位自筹32000万元;3、预售收入再投资资金69543.2万元。59 （八）财务分析8.1销售收入8.1.1销售收入及销售税金计算1、销售及收款计划本项目投资额巨大，为解决资金的流动问题，决定在2008年1月开始预售，销售时间一直持续到2010年。目前的房地产销售市场行情属于卖方市场，开盘后两年内可售完。本项目采用常规做法，适当留有余地，安排在开始预售后三年内销售完毕。由于产品从开盘开始至全部产品售完为止每年销售比例和数量呈递减规律，故拟按如下销售比例销售，分别为50%、33.3%、16.7%本项目平均定价如下：商住楼定价为4200元/㎡，写字楼5500元/㎡，商铺18000元/㎡，地下车库售价16万/个。购房者付款采取直接支付现金或者以按揭贷款方式支付。2、销售收入及税金计算营业税率5%，城建税、教育附加分别按营业税金的7%、4%征收。根据目前土地增值税按收入1%预征的方法，为简化计算将1%的土地增值税并入销售税金及附加，综合税率为6.55%。本项目销售计算结果见：（附录3销售收入与经营税金及附加估算表）8.1.2利润的计算所得税税率为33%。本项目利润总额97450.2万元，所得税32158.6万元，税后利润65291.6万元，投资利润率24%，资本金利润率76.1%，其中盈余公积金按税后利润的10%提取为6529.2万元，公益金按税后利润的5%提取为3264.6万元。59 8.2投资回收及贷款偿还8.1.1投资回收用“项目财务现金流量表”计算的静态投资回收期为2年，动态投资回收期为2.6年（含建设期2年）。静态投资回收期Pt=（T-1）+第（T-1）年的累积净现金流量的绝对值/第T年的净现金流量=（3-1）+718/42077.5=2年式中T为项目各年累积净现金流量首次为正值的年份。动态投资回收期P′t=（累积折现值出现正值的年数）-1+（上年累积折现值的绝对值）/（当年净现金流量的折现值）=3-1+4627.1/29950.8=2.2年社会折现率拟定为i=12%，计算所需数值见附表3由附表3可知项目的投资回收期短，风险性较小。8.1.2贷款偿还该项目建设投资贷款10646.9万元，项目投入运营后，用每年节余偿还贷款，经计算，该项目贷款偿还期为1.75年（含建设期1年3个月）。在计算时以6个月为一个周期，借款都在每期期中支用，借款当期按半期计息，其余各期安全期计息，年利率定为8%。59 8.3财务报表及相关指标8.3.1经济评价指标汇总表序号指标名称单位数量1项目总投资万元101543.22资金筹措万元112190.12.1资本金万元32000.02.2长期借款万元10646.92.3预售收入万元69543.22.4短期借款万元3销售收入万元212941.04销售税金及附加万元13947.65土地增值税万元含于4中6利润总额万元97450.27所得税万元32158.68税后利润万元65291.69全部投资财务净现值万元4620510全投资内部收益率%74.611资本金内部收益率%84.3412投资利润率%2413资本金利润率%76.114动态投资回收期年2.214借款偿还期年1.7514.1借款年159 8.3.2主要技术经济指标表序号项目单位指标备注一建设规模1总占地面积m2350001.1中心花园m2104001.2商住一体楼m2246002建筑物占地面积m2247522.1中心花园m2104002.2商住一体楼m2143523总建筑面积m22700003.1地下车库（-3、-2）m2300003.2地下商铺（-1）m2150003.3裙楼商铺m2480003.4写字楼m2885003.5商住楼m2885004建筑容积率%6005建筑系数%92.7二开发周期年41施工周期年22销售周期年3预售期1年三项目投入总资金万元101543.21自筹资金万元320002银行贷款万元10646.93预售资金万元58896.3四收入及支出1销售总收入万元212941.02总投资支出万元13947.6含各种税金59 3总盈余万元65291.6税后五财务评价指标1全部投资财务净现值万元462052全投资内部收益率%74.63资本金内部收益率%84.344投资利润率%245资本金利润率%76.16动态投资回收期年2.2含建设期2年7借款偿还期年1.758借款年18.4基本能力分析经分析，项目总投资101543.2万元，利润总额97450.2万元，税后利润65291.6万元。基准折现率i=12%，求得全部投资财务净现值为46205万元，资本金财务净现值为万元;全部投资内部收益率为74.6%，资本金内部收益率为84.34％,都远远大于基准折现率12%。经济效益较好。8.4.1项目的财务可行性结论1、从财务评价指标也可以看出，财务内部收益率74.6%，远远大于行业基准财务内部收益率12%，全部投资财务净现值为46205万元，符合相关规定，所以项目建设从经济上看是可行的。2、从项目的盈亏平衡分析和单因素敏感性分析中可以看出，本项目利润空间很大，抗风险能力很强。3、以目前拟定的方案为基本方案，写字楼、商住楼、商铺和地下车库的产量即建筑面积可分别降低42%、14.6%、87.5%、29.3%;平均销售价格可分别降低25.8%、7.9%、76.1%、17.8%；单位可变成本（含建安费）可分别上升66.9%、17.5%、586.6%、45.1%；固定成本（不含建安费）可分别上升72.5%、17%、700%、41.5%。销售价格在±10%内变化时，全部投资内部收益率在60.091%至89.15%59 之间变化；总成本（总投资）在±10%内变化时，全部投资内部收益率在60.84%至91.47%之间变化；销售期两年时，全部投资内部收益率为108.19%，4年时74.59%。综上所述，项目的建设符合国家“振兴东北”的大政策；符合长春市十一五规划的要求，是社会经济发展的需要，也是长春市日益火爆的消费市场所需。同时项目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必要的、可行的。59 （九）经济分析（国民经济评价）9.1影响法　　影响法是以项目对国民经济的影响来评价项目的经济合理性。基本思路：分析项目的投入产出，对国民经济的初次影响和二次影响，计算出项目引起的国内增加产值。初次影响：指由于项目的上马，引起的对于投入物的需求增加对国民经济的影响。二次影响：指项目产出的国产经济净增值的分配和使用对国民经济的影响。局限性：投入、产出因素的分类不够清晰、计算时容易造成重复或者遗漏、部分因素量化困难。9.2"有无法"和"前后法"　“有无法”是指根据“有项目”和“无项目”的费用，效益差异分析项目的经济合理性。“前后法”是指根据“建成项目前”和“建成项目后”的费用，效益差异分析项目的经济合理性。在分析新建项目时，两者是一致的，但在分析改扩建项目时"前后法"会存在一些问题，故一般情况不要用"前后法"。9.3费用效益分析法　　是指从国家宏观利益出发，通过识别项目的经济效益和经济费用，求得项目的经济净收益，判断项目经济可行性的过程。费用效益分析的关键：①准确划分项目造成的经济效益和经济费用。②确定影子价格等国民经济评价的重要参数。国民经济评价与财务评价的区别：（1）评估的角度不同。财务评价是站在企业的角度，评价项目的盈利能力及借款偿还能力；国民经济评价是站在国家整体角度，评价项目对国民经济所作的贡献。（2）效益与费用的构成及范围不同。财务评价采用直接收益与直接成本，可计量；国民经济评价采用直接或间接收益与成本。（3）采用的参数不同。财务评价采用现行市场价格、行业基准收益率、官方汇率；国民经济评价采用影子价格、社会折现率、影子汇率。（4）评估方法不同。财务评价采用盈亏分析法，国民经济评价采用费用效益分析法、综合分析法。（5）决策依据不同。财务评价为企业决策依据，国民经济评价为国家决策依据。59 （十）经济影响分析10.1长春建设CBD的宏观环境国际背景：经济全球化，经济全球化是当今世界发展的大趋势，它意味着国际资本流动加速，信息跨国界传播，全球范围内生产资料优化配置，社会生产力高效化。经济全球化对世界政治、经济、社会等各个方面都产生了广泛、深远的影响。中国已加入WTO，融入经济全球化，是世界各国和地区的必然选择。中国加入WTO，市场开放将使国内绝大部分产业在国内外市场面临来自国外产品和外资企业的激烈竞争。建设中央商务区对于长春，可以加速其适应过程和提高其应变能力。国内背景：开发战略，长春要实现大发展。世纪之交，党中央、国务院作出了实施城市的开发，加城市地区发展的重大战略决策，长春要在城市开发中实现大发展，需要充分利用“两个市场、两种资源”，以大开放促大开发，以大开发促大发展，一方面要大力引进人才、资金、技术和管理经验，借助外资、外脑、外力，另一方面要实施“走出去”的战略。中央商务区是世界了解长春的窗口和长春走向世界的跳板，是内外交流和发展的桥梁。10.2建设CBD使长春主城区城市功能更加完善一是长春城市功能分区不明显的问题早就存在，政府机关遍布全城、商贸中心星罗棋布、工业企业遍地开花，布局过于分散且很不合理。长春不乏商务活动集中的地区，但它们都还没有形成CBD应有的规模，缺乏吸引力，从长远看将阻碍重庆经济的发展。美国纽约、英国伦敦、日本东京之所以称得上国际化大都市，是因为它们有曼哈顿、拉德方斯、新宿，这些地区吸引了大量著名跨国公司和金融机构入驻，给城市带来了极高的经济效益和社会效益。而长春如果不能提供这样一个区域，对其国际化进程将造成极为不利的影响。建设一个以国际经济交往为主要内容的商务中心区，将使长春主城区功能更加完善，空间布局更加合理，使城市的内涵更加丰富。二是建设CBD59 是长春构筑都市发达经济圈的重要举措。构筑都市发达经济圈。在实施城市开发战略中，长春要加快构筑都市发达经济圈，在长春都市圈范围内，以建设商贸中心、金融中心、科教文化信息中心，交通和通信枢纽，高新技术产业基地为核心内容，充分发挥都市圈战略支撑、对外窗口、辐射带动功能。如果比较一下中央商务区和都市发达经济圈的内容，可以得出这样一个结论，中央商务区是都市发达经济圈的集中体现。长春在现有较好的经济基础上，尽快规划建设中央商务区，对于长春都市发达经济圈的形成具有非常重要的现实意义和历史意义。三是建设CBD是发展长春主城区第三产业的支撑点。长春的内涵与其他城市有一些不同，二元经济结构的特点决定了只能走以大城市带动大农村的发展路子。因此，对于长春来说，城市经济的快速、健康发展至关重要。过去把经济简单地理解为工业，发展经济就是无限制地摆工业项目，结果导致城市环境恶化，严重影响主城区发展环境的改善和人民生活质量的提高。城市经济特别是主城区经济究竟该如何发展呢?“知识经济”、“新经济”概念的提出，使我们对经济的理解更深化了。所以，主城区经济发展的重点应该是“退二进三”，大力发展第三产业，这是具有长远眼光的政府的明智之举。从这种意义上说，建设中央商务区，就是按照上述方向发展主城区第三产业的支撑点。它不仅可以扩展主城区的经济规模，更重要的是可以大力提升主城区经济的整体质量，促进长春经济结构的优化调整。四是建设CBD有利于减缓入世后长春工业受到的冲击。中国入世，机遇大于挑战。长春作为国内六大老工业基地之一，比其他省区市面临的挑战更为严重。因此，在历史性的关键时刻，建设中央商务区，完全符合时代的需要。现在外国公司为了在中国入世后不错过大好业务机会，已经有很多赶早来华进行调研试探。在中央商务区中，外国公司就可以比较全面地了解中国入世后的实际情况，制订同中国市场发展现实相符合的发展规划，同中国企业能够接受程度相配合，与此同时，长春企业也可以尽快熟悉世贸的游戏规则，增强参与竞争的素质和能力，从而减缓新情况、新形势对自身的冲击。长春中央商务区的建设也将给普通老百姓带来极大的好处。良好的生态环境，完善的基础设施，将给人们带来更加方便快捷的服务，可以提高人们的生活质量。另外，中央商务区的存在，肯定会给人们带来更多的就业机会和增加各种培训机会。59 （十一）资源利用分析我国正处在经济飞速增长的时期，水作为重要战略资源，必须从粗放型转变为集约型的管理模式，多渠道加强有限水资源统筹管理，提高水的利用效率，实现水资源优化配置，以水资源的可持续利用支撑经济社会的可持续发展。同时能源问题是关系到国家安全、经济可持续发展的大问题，针对目前我国现有建筑建造和使用中能源消耗高、利用效率低的问题、推广与实施建筑节能具有十分重要的意义。因此，本项目在方案研究过程中拟采取有效措施，以降低能耗，节水节能，提高其利用率。11.1水资源利用分析1、项目开发过程中实施新建项目节水、再生水利用设施同时设计、同时施工、同时使用“三同时”制度，达到节约用水的目的。2、商住楼、写字楼及商铺中普遍安装经过国家质量监督部门认证的质量好、节水量高的节水器具。如：厨房和洗手间采用“洁具品牌”推出的“自动充电感应水龙头”，或者使用经检验合格的“全自动节水龙头”，利用了红外线感应器来自动限制水的流量，达到节水目的。商住楼中，淋浴系统采用一台“恒温混水阀”带动多套淋浴喷头同时工作，使冷热水自动混合为恒温用水，并可单路供水，从而节水节能。3、安装废水回收装置，让商住楼中洗脸洗菜的水排到一积水装置并并进行过滤，作为冲洗厕所的水源。4、给水采用PVC管材热融连接，无结垢和漏水之虑，室内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音。11.2节能资源利用分析11.2.1建筑墙体外围护结构墙体采用符合国家节能标准的新型复合墙体，这一构造措施能实现墙体的全面保温，消除了热桥，并实现墙体的全面保温。有利于保温层的通风散湿。避免保温层与外饰交界面处可能出现的冷凝水，使之具有保温、隔热性能。59 11.2.2采暖为分环控制阀出户的系统形式，控制阀和热能表设在管井中，商场室内为水平跨越式采暖系统，其散热器前设温控阀进行温度控制，以利节能。商住楼与写字楼中采用分户计量采暖系统，采用复合地板辐射供热热。11.2.3电气采用计量表出室，控制箱入户形式，控制箱内设一个照明回路四个带漏电保护的插坐回路，分别为空调、卫生间、写字楼（或商住楼）和裙楼商铺专用。照明使用白光色镝灯，合理分置照明设备的安装位置与高度，尽量做到一灯多用；楼梯间和走廊均采用声控照明，以利节省电能。本项目属商业设施建设，不产生工业垃圾，无烟尘及异味产生，主要污染物来自生活污水及垃圾。11.2.4设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国水法》11.2.5执行的环保质量标准1、《污水综合排放标准》GB8978-19962、《城市区域环境噪声标准》GB3096-9311.2.6设计原则1、符合国家环境保护法律﹑法规和环境功能规划的要求；2、坚持污染物排放总量和达标排放的要求；3、坚持“三同时”的原则，即环境治理设施与项目的主体工程同时设计﹑同时施工﹑同时投入使用。11.3主要污染物及其治理11.3.1主要污染物项目建成后的主要污染物有以下几种：1、污水：主要是生活污水；2、垃圾:主要是生活垃圾；59 3、噪声：主要是由车辆与人群产生；4、灰尘：主要是由车辆与人群产生。11.3.2污染物的治理方法1、废气项目冬季采暖依靠城市集中供热，无废气产生。2、废水项目产生的废水主要是日常生活盥洗污水，符合城市污水排放标准，可通过地下管网与城市排污管网相连接排放。3、垃圾商住楼与写字楼内生活垃圾由市政部门统一外运处理；裙楼商铺内产生的垃圾，能回收二次利用的由物业管理部门统一回收，不能再利用的由市政部门统一外运处理。4、噪音主要来自项目周围的交通噪音和项目施工中的噪声。项目开发中加强建筑施工管理和控制施工机械噪声，机械噪声扰民的应尽量避开休息时间施工。长期的交通噪声采取在项目四周临街处种植常青树木绿化带，并合理建设布局以阻隔、降低噪音传播。5、灰尘来往人群和车辆将产生大量灰尘，本项目在地块中央开发一个花园，种植一些花草和常青树，吸收灰尘，净化空气。11.4物业公司对环境的保护项目运营后，委托伊物业管理公司进行小区管理，全面负责小区绿化，回收可再利用的垃圾，保持小区清洁卫生，营造一个良好生态环境。59 (十二)社会评价12.1社会影响分析房地产业是国民经济的重要组成部分，因其基础性、先导性产业的地位和特征对经济增长发挥着巨大的促进作用。房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中投入产出部门中绝大多数与其有直接关联关系；它是中央与地方政府财政收入的重要来源，且带动了住房、建材和耐用品的消费，特别是农民工的日常消费，拉动了内需，缓解了人口增长所带来的就业压力。“振兴东北老工业基地”是新时期国家经济发展的战略举措，振兴东北、恢复老工业基地，促进地区经济发展是其主要目标和未来的发展方向。如今，振兴老工业基地政策效应已经显现，一是东北地区经济发展逐年加快，期中从投资结构来看,东北地区固定资产投资主要集中在国家鼓励发展的产业和基础设施建设，较好地贯彻了国家产业政策。二是东北地区对外开放步伐明显加快，利用外资迅猛增长。三是人们生活水平得到提高。长春市“振兴东北老工业基地”的宏伟蓝图正在逐步实现，作为带动经济发展的第三产业的前沿产业——房地产业，与经济建设的发展紧密相关。为实现长春的跨越式发展，2007市政府将加大招商引资力度，做强引资平台，创新招商方式，利用产业优势招商引资，并把投资环境建设放在首位，一季度，全市新增外商投资企业33户，目前世界500强企业在长落户已达45家。实际利用外资实现4.8亿美元，同比增长44.7%；其中直接利用外商投资近2亿美元，同比增长30%，高于全国平均值18.5个百分点。大量外资的引进将全面拉动长春增长，为房地产市场创造巨大的发展空间。本项目是南关区乃至长春市的一个重点城市建设规划项目，开发大面积的商铺、写字楼、商住一体楼和地下车库，拉动周边商业发展，逐步营造一个“CBD”，符合当地经济建设与宏观发展方向，对长春市、南关区、解放大路商务及周边其它商贸街网都具有促进与互补作用，可以改善该区域社会服务容量，对区域经济的可持续发展起推动作用。从社会环境和经济环境角度看，项目建设可为xx省经济技术建设、城市化进程和社会发展起促进和推动作用。59 可满足更多内地及外埠投资者对商用、办公、居住用房的需求，满足当地居民购物的需求，项目建设对社会各个行业的发展都具有良好的促进作用，是深受人民群众欢迎的好项目，具有稳定的市场和良好的经济效益、社会效益。12.2互适性分析互适性主要是指项目建设能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度、项目与当地社会环境的互相适应关系。本项目是为了振兴长春市经济而实施的房地产项目，规模之大，且能为南关区创建一个“新型CBD”，为投资者提供良好的投资环境，为当地居民提供新的购物点，同时项目投入运营后，还可增加新的就业岗位。因此，当地政府、居民支持项目存在与发展的程度非常高，其互适性是非常好的。12.3社会风险分析　　本项目是综合建筑，经营过程中不产生有害物质，对周围居民及环境没有危害，基本上无社会风险。综上分析，本项目建设，符合国家房地产开发政策，对当前振兴东北老工业基地建设、对地方商贸经济发展、对南关区的整体开发建设都将起到促进作用，是深受当地人民群众欢迎的好项目，其社会效益是较大的。59 （十三）不确定性分析13.1不确定性分析13.1.1盈亏平衡分析首先我们认为此项目符合线性盈亏平衡分析的“函数线性关系”这一前提，在做分析时假定以下条件：1、产品的产量即开发建筑面积等于销售量，即销售率达到100%；2、单位产品的可变成本、单位产品的固定成本、单位产品的销售单价和产品的产量中，若求其中一项的盈亏平衡点时，其余各项保持不变；3、生产的产品可以换算为单一产品计算（本项目以写字楼、商住楼、商铺和车库分别计算）；4、本项目的建筑总投资中除建筑安装工程费以外，按建筑面积平均摊销于各类产品中。此项目拟定固定成本由土地使用费、基础和配套设施建设费用、前期费用、财务费用、管理费用和销售费用构成，为49404.3万元；可变成本由建筑安装工程费用（47190万元）、其他工程费用和不可预见费用（共4948.9万元）构成。本项目总建筑面积27万㎡，各类产品的单位建筑安装工程费如下：地下车库1500元/㎡，商铺2000元/㎡，写字楼1800元/㎡，商住楼1600元/㎡。计算得出单位建筑面积固定成本为1829.8元/㎡，不包括建安费的可变成本按183.3元/㎡摊入计算。1、写字楼的盈亏平衡分析由投资估算表和销售收入与经营税金及附加估算表等我们获得以下数据：写字楼开发建筑面积88500㎡，销售平均价格为5500元/㎡，写字楼固定成本为16193.7万元，可变成本为17552.2万元，单位建筑面积可变成本为1983.3元/㎡，扣除销售税金及附加（按综合税率6.55%计算，其中提取了土地增值税）后，销售收入为45486.8万元。盈亏平衡时，项目税后销售收入与总成本相等，具体分析计算过程如下：59 （1）计算盈亏平衡点：产量即建筑面积建立成本与产量，销售收入与产量之间的函数关系：C=C(Q)=CF+CqQ;S1=S1(Q)=(1-r1)PQ由C=S1得出BEP(产量)=QBEP=CF/(P-Cq-r)其中r=r1*P上述计算式中C表示总成本，CF表示总固定成本，Cq表示单位产量的可变成本，Q表示总产量（建筑面积），S1表示扣除税金的销售收入，r1表示销售税率，P表示产品的销售单价，r表示单位产品销售税金。同理我们可得出单位产品的可变成本、产品的总固定成本、单位产品的销售单价的盈亏平衡公式：BEP(总固定成本)=CFBEP=Q(P-Cq-r)BEP(单位可变成本)=CqBEP=P-r-CF/QBEP(单位产品售价)=PBEP=（CF/Q+Cq）/（1-r1）上述所得各盈亏平衡点及允许降低（增加）率列于附表5中详见附表5由附表5可见，当其他条件保持不变时，写字楼产量即建筑面积可允许降低到51303.6㎡，若开发数量低于此数，项目会发生亏损，即产量可减少42%。同样在售价上也可降低25.8%而不致于亏损。单位产品的可变成本允许上升到3310.0元/㎡，即比原来的1983.3元/㎡上升66.9%，总固定成本最高允许达到27934.6万元，比原来可上升72.5%。盈亏平衡产量即建筑面积分析图如下：亏损区盈利区平衡点51303.6㎡59 2、商住楼的盈亏平衡分析由投资估算表和销售收入与经营税金及附加估算表等我们获得以下数据：商住楼开发建筑面积88500㎡，销售平均价格为4200元/㎡，商住楼固定成本为16193.7万元，可变成本为15782.2万元，单位建筑面积可变成本为1783.3元/㎡，扣除销售税金及附加（按综合税率6.55%计算，其中提取了土地增值税）后，销售收入为34735.4万元。同上写字楼的盈亏平衡分析，各种表示形式的盈亏平衡点及允许降低（增加）率列于下附表4详见附表4。由附表四可见，当其他条件保持不变时，商住楼产量即建筑面积可允许降低到75615.1㎡，若开发数量低于此数，项目会发生亏损，即产量可减少14.6%。同样在售价上也可降低7.9%而不致于亏损。单位产品的可变成本允许上升到2095.1元/㎡，即比原来的1783.3元/㎡上升17.5%，总固定成本最高允许达到18953.2万元，比原来可上升17%。亏损区盈利区平衡点51303.6㎡盈亏平衡产量即建筑面积分析图如下：59 3、商铺的盈亏平衡分析分析方法同上所述。商铺开发建筑面积63000㎡，销售平均价格为18000元/㎡，商铺固定成本为11527.7万元，可变成本为13754.8万元，单位建筑面积可变成本为2183.3元/㎡，扣除销售税金及附加（按综合税率6.55%计算，其中提取了土地增值税）后，销售收入为105972.3万元。详见附表7.由附表7可见，当其他条件保持不变时，商铺产量即建筑面积可允许降低到7875.4㎡，即产量可减少87.5%；同样在售价上也可降低76.1%而不致于亏损。单位产品的可变成本允许上升到14991.2元/㎡，即比原来的2183.3元/㎡上升586.6%，总固定成本最高允许达到92217.5万元，比原来可上升700%。盈亏平衡分析图（产量即建筑面积）如下：亏损区盈利区平衡点7875.4㎡4、地下车库的盈亏平衡分析地下车库开发建筑面积30000㎡，销售平均价格为4572元/㎡即16万元/个，地下车库固定成本为5489.4万元，可变成本为5049.9万元，单位建筑面积可变成本为1683.3元/㎡，扣除销售税金及附加（按综合税率6.55%计算，其中提取了土地增值税）后，销售收入为12798.9万元。各平衡点及允许降低（增加）率列于附表8中，详见附表8。由附表8可见，当其他条件保持不变时，地下车库产量即建筑面积可允许降低到21200.9㎡，即产量可减少29.3%；在售价上也可降低17.8%而不致于亏损。单位产品的可变成本允许上升到2442.7元/㎡，即比原来的16183.3元/㎡上升59 45.1%，总固定成本最高允许达到7767.7万元，比原来可上升41.5%。盈亏平衡分析图如下：亏损区盈利区平衡点21200.9㎡13.2.2敏感性分析为了进一步考察该项目承担风险的能力，将影响该项目的三个主要因素即单位产品销售价格、成本和销售期作一些变化，利用单因素敏感性分析方法求出各自的临界点，进而判断项目的抗风险能力。以此项目之前所作的投资估算作为基本方案的参数值，三个不确定因素中，单位产品销售价格和成本的变化范围为±10%和±5%，销售期按2年和4年来变化考虑，一个因素变化时，其他所有相关因素都保持不变。根据各财务现金流量表，计算不确定性因素的变化对内部收益率的影响，结果见附表9。由附表9可知，不确定因素变化时其财务内部收益率仍远远高于行业基准收益率（12%），可见该项目有很大的抗风险的能力。关于内部收益率的敏感性分析图如下：59 现令项目财务净现值NPV(ic=12%)=0，依据基本方案各项数据，考虑到各年的成本、销售收入不均，难于折现计算其临界值敏感系数，于是将此项目的总成本、销售收入折现到2007年年初分别为116699.7万元，157950.7万元。即有41251万元的浮动空间，可见项目的抗风险能力很强。59 （十四）风险分析投资项目的风险就是指由于各种不确定因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果损失的可能性。在项目的实施过程中各种风险在质和量上随着项目的进展不断变化，有些风险得到控制，每一阶段都可能产生新的风险，在项目的全寿命周期内，风险无处不在、无时没有。风险的大小既与损失发生的可能性（概率）成正比，也与损失的严重性成正比。14.1项目主要风险因素识别及分析14.1.1项目的政策性风险由于房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此房地产成为国家宏观调控的重点,特别是07年以来，国家中央银行较大幅度提高存款储备金和年利率，其中存款储备金共提高6次，这充分显示了国家的引导市场发展的作用。此项目施工周期2年，销售周期3年，时间较长，在这期间，国家可能实施宏观调控政策，如银行利率提高，带来房地产价格的降低，房地产投资利息支出增大，使房地产业相应出现回落，导致金融风险。14.1.2项目市场风险本项目面临的市场风险主要来源于现实的竞争对手与竞争楼盘以及潜在的竞争对手与竞争楼盘，目前现实中主要在售楼盘为“世纪鸿源、百脑汇科技大厦、鼎盛国际、长春盛世城、兆丰国际等”；竞争对手主要为亚泰地产与万达地产。14.1.3项目财务风险1、销售风险本项目开发持续到2010年，按照中国房地产发展周期性（5年一个周期），2008年奥运会结束后房地产可能出现销售低迷期，而此项目的销售刚好赶上，可能影响销售进度，出现大量空置现象。2、资金风险本项目总占地35000平方米，开发建筑面积为27万平方米，需要投入的资金多。而本项目开发单位“xx59 ”规模很小，分公司较多，资金链长，项目前期开始启动所需资金紧张，另外在项目中后期开发过程中，投入资金全部来源于预售，如果预售出现问题，资金运转难度太大，施工将无法进行。14.1.4项目工程建设风险工程造价和工期是本项目的工程建设风险之一。工程中招投标实施的成功与否，将直接关系到工程建设的质量和造价，工程如果延期，将影响项目的资金回收。14.1.5项目自然风险本项目在施工过程中应考虑长春寒冷天气、基础冻张及风雨等自然灾害的风险。14.1.6项目社会风险本项目的建设可能带来噪声污染，影响周围文化机构和居民的不满，从而影响到本项目的开发进度。14.2防范和降低风险措施根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已经明确，针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策。14.2.1认清政策，看准市场，搞好销售从三种产品类型的销售预期看，市场销售阻力主要来自于商铺部分，应对销售阻力拟采用如下措施：1、投资者对市场的把握度面对经济的高速发展所带来的房地产业过热趋势，政府会随时引导和调节房地产业健康发展，06年以来国家8次提高了“存款储备率”这已经充分体现这一点。公司应时刻关注国家政策，把握好市场的动向，制定相应的解决方案。2、投资者对项目品牌的信任度本项目开发单位“xx”，虽然其在社会的影响力较大，但仍须进行“品牌宣传”，如果不注重项目品牌的营造，后期销售阻力必然更大，所以在项目建设中，宣传先行的策略必须遵守，充分预热和蓄势是项目能否成功的关键。3、投资者对商场经营能力的信任59 专业的管理团队对项目影响十分关键，为了获取更高的利润，建议建设单位在全国招标专业管理团队加盟，有必要引进品牌商场的经营团队。4、投资者对商场经营前景的预期对于有长远投资意识的买家，对商场长远经营前景必然十分关注，为了树立他们对商场经营前景的预期，可能引进国际或全国性品牌连锁机构进入（主要可以考虑家电，连锁性超市等），以其作为保障商场客源的重要手段，营造一个“商业中心”，带动楼盘升值。14.2.2加强项目施工管理，提高工程质量可采取风险控制和风险转移两种形式。从内部的技术、工程、管理方面制定相应措施控制风险发生；外部可采取分散、转移方式减少项目承担的风险，如：可采取工程保险将风险损失转嫁给保险公司承担，设备采购和工程施工合同中加入转嫁风险条款等。在项目建设上要注意以下几个问题：1、协调同相关方面的关系，尽早办理开工、销售等手续，工程建设顺利实施；2、认真贯彻建设基建程序，保证工程质量；3、注意关键工程的进度，安排好每一影响工程进度的关键环节；4、选择好设计、施工、监理单位，认真把好设备、材料订货关，是保证工程质量和进度的关键。14.2.3加大环保力度，减少社会危害虽然本项目建设及运营中对环境影响较小，但按照相关规定要求，也应对项目进行环境影响评价工作，满足项目建设程序要求，并按照环境影响评价部门对项目建设及运营中需采用的环保措施认真执行，减少项目建设及运营期间的污染物可能对环境的影响，采取有效措施并做到达标排放，将危害降低到最低程度，与周围环境长期协调发展。59 （十五）结论与建议15.1评价与结论编制本可研报告，一是为了项目开发各类产品的定位和论证项目的可行性提供依据，为贷款机构的项目评估提供基础；二是为投资方有效控制项目现金流动和合理选定开发建设方案提供科学依据。经过市场研究、项目方案研究、经济分析等得出以下结论：1、长春市的房地产自03年以来，商住楼和写字楼的开发量日益剧增。商铺开发量也逐年增加，且价格快速上升，目前长春市商铺最低售价为1.2万元/㎡，最高已经达到6万/㎡。其中第三产业和外来投资是“商住楼和写字楼”客户的主要来源，截止2004年末，长春市有中小型20000余家，外资企业2300余家，世界500强企业40余家，且其仍然在以年10%的速度增长。就目前市场来看，长春市写字楼（包括商住楼）与私企的比例约为34平方米：1家，面临长春已逐渐成为东北亚贸易圈的核心城市，第三产业将更大的拉动写字楼和商住楼的开发；同时急剧增长的商业需求着实把长春商业地产烧得火旺，促进了商铺的增加。在此商业氛围之中，开发本项目，07年动工，08年预售，09年初竣工，10年末清盘，时机正合适。2、经过市场分析及项目竞争能力分析，认为本项目地处长春市中心，地理环境优越，周边经济较发达，居民消费能力强，市政与生活娱乐设施齐全，交通便达，具有良好的经济发展潜力。本项目是以写字楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目。规模上的超大型使商品和服务功能有更大的组合空间，可赢得国内外商家看好，能满足市场更广泛的服务需求，有较大的竞争力。依据目前市场销售情况，按目前价格发展趋势，结合本项目升值潜力与销售周期，商住楼定价为4200元/㎡，写字楼5500元/㎡，商铺18000元/㎡，地下车库售价16万/个。3、项目的可行性项目总投资101543.2万元。总建筑面积27万平方米，其中地下车库3万平方米、商铺6.3万平方米（地下一层1.5万平方米，地上裙楼4.859 万平方米）、写字楼和商住楼各8.85万平方米。建筑物中间为1.04万平方米的花园。经济评价指标计算结果表明，本项目的全部投资财务净现值为46205万元，全部投资内部收益率为74.6%，资本金内部收益率为84.34%，投资利润率为24%，资本金利润率为76.1%，动态投资回收期2.2年。依据目前银行贷款利率及房地产行业经济效益水平，项目是可行的。盈亏平衡分析也表明，以目前拟定的方案为基本方案，写字楼、商住楼、商铺和地下车库的产量即建筑面积可分别降低42%、14.6%、87.5%、29.3%;平均销售价格可分别降低25.8%、7.9%、76.1%、17.8%；单位可变成本（含建安费）可分别上升66.9%、17.5%、586.6%、45.1%；固定成本（不含建安费）可分别上升72.5%、17%、700%、41.5%。如此看来，本项目效益较好，有较好的抗风险能力。单因素敏感性分析也表明，销售价格在±10%内变化时，全部投资内部收益率在60.091%至89.15%之间变化；总成本（总投资）在±10%内变化时，全部投资内部收益率在60.84%至91.47%之间变化；销售期两年时，全部投资内部收益率为108.19%，4年时74.59%。如此，本项目利润空间很大，抗风险能力很强。59'