小区基础设施建设工程可行性研究报告 64页

'小区基础设施建设工程可行性研究报告（代项目建议书） 目录第一章概述………………………………………………………11.1项目基本情况…………………………………………………11.2可行性研究报告编制依据……………………………………11.3可行性研究报告编制范围……………………………………31.4可行性研究报告编制内容……………………………………31.5城市概况………………………………………………………31.6项目建设的必要性……………………………………………91.7建设单位………………………………………………………12第二章建设规模及建设内容…………………………………………132.1X市X小区总体布局…………………………………132.2建设规模及建设内容…………………………………………13第三章建设条件………………………………………………………153.1地理位置………………………………………………………153.2工程材料………………………………………………………153.3供电、供水条件………………………………………………153.4气象条件………………………………………………………15第四章工程地质及水文地质条件……………………………………174.1地形地貌………………………………………………………174.2地层结构………………………………………………………17 4.3地下水…………………………………………………………194.4区域稳定性与地震……………………………………………194.5工程地质建议…………………………………………………19第五章工程设计方案…………………………………………………215.1设计依据及标准………………………………………………215.2设计标准………………………………………………………215.3设计原则………………………………………………………215.4改河工程………………………………………………………225.5排洪（污）暗涵工程…………………………………………255.6平场工程………………………………………………………265.7道路工程………………………………………………………26第六章环境保护和结构………………………………………………296.1环境影响………………………………………………………296.2环境保护………………………………………………………296.3节能……………………………………………………………31第七章建设进度计划…………………………………………………327.1建设进度设想…………………………………………………327.2项目实施计划…………………………………………………327.3项目实施进度计划表…………………………………………33第八章投资估算与资金筹措…………………………………………348.1估算依据………………………………………………………348.2投资估算………………………………………………………35 8.3资金筹措………………………………………………………35第九章财务评价………………………………………………………389.1基本数据………………………………………………………389.2财务评价………………………………………………………399.3不确定性分析…………………………………………………42第十章经济和社会效益………………………………………………4510.1经济效益………………………………………………………4510.2社会效益………………………………………………………45第十一章结论………………………………………………………47附件：附表附件附图 第一章概述1.1项目基本情况1.1.1项目名称：X市X小区基础设施建设工程1.1.2建设单位：单位名称：企业类型：注册资本：2000万元法定代表人：法定地址经营范围：从事开发区内城市基础设施建设开发投资、土地征用、出让、储备、整理、开发利用及新产品开发投资。1.1.3可行性研究报告（代项目建设书）编制单位本项目可行性研究由X市工程咨询公司组织进行，并负责可行性研究报告的编制工作，X市经济开发区管委会提供相关资料并协助可研报告（代项目建议书）的编制。1.2可行性研究报告编制依据1、X市经济技术开发区管委委会建设投资有限公司X市工程咨询公司签订的编制项目可行性研究报告（代项目建议书）协议。2、X市城市总体规划及X市城市总体规划修订方案。 3、X市国民经济和社会事业发展“十五”计划。4、X市城市道路规划。6、四川省人民政府川府函（1998）267号《四川省人民政府关于X市经济技术开发区整治西河工程补办征用土地的批复》。7、X市人民政府南府函（1999）95号《X市人民政府关于X市经济技术开发区管委会补助征用土地手续的批复》。8、四川省公明会计师事务所川公会验字（2002）051号《验资报告》。9、重庆建筑大学建筑城规学院、重庆建筑大学城市规划研究院、X市经济技术开发区管委会编《X市X——舞凤山公园详细规划》。10、四川X水利电力建筑勘察设计院编《X市桓子河X河段截弯取直后对行洪影响的分析》。11、四川X水利电力建筑勘察设计院《X市X开发区地质勘探报告》。12、X市环境科学研究所编《X小区开发建设项目环境影响报告书》。13、X市国土局南市土价（2001）56号《关于确认顺庆区X——舞凤山公园国有土地使用权标定地价评估结果的批复》。14、X市水利水电勘查设计院作X改河及暗涵工程布置图。15、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》，建设部《房地产开发项目经济评价方法》。16、国这妥展计划委员会《投资项目可行性研究指南》编写组编《投资项目可行性研究指南》。17、X 市人民政府南府函（2001）126号、120号关于出让土地的批复文件。18、X市国土资源局南市土资建（2001）21、112、197号关于出让土地的批复文件。19、中共X市委会议纪要南委纪（2002）8号。20、X市经济技术开发区管委会提供的其他相关资料。1.3可行性报告（代项目建议书）编制范围根据协议及X市城市总体规划和X小区详细规划要求，本可行性研究报告（代项目建议书）编制范围为：桓子河（西河）X河道改道工程、排洪（污）暗涵工程、X小区道路及场地平整工程。1.4可行性研究报告（代项目建议书）编制内容本可行性研究报告（代项目建议书）根据X市城市总体规划及X市社会经济发展趋势对该项目建设的必要性，项目建设规模、主要建设标准、设计方案、投资估算和资金筹措，经济效益和社会效益等进行分析研究，并提出研究结论。1.5城市概况1.5.1X市城市概况X市系一九九三年七月经国务院批准，由原X 地区部分县（市）组成的地级市。位于四川盆地东北部，川中盆田地腹心、嘉陵江中游，地处浅丘低山过渡地带，东邻广安、南屏重庆、西去成都、北去剑门，是川北交通、通讯枢纽，被四川省政府确定为川北中心城市。全市下辖三区五县一市，共400个乡、镇，总面积124943平方公里，总人口709.85万人（其中非农业人口88.09万人），人口密度567人/平方公里。地下资源有盐卤、石油、天然气等，水能资源理论蕴藏量127千瓦，生物资源丰富，盛产多种粮食和经济作物，是全国四大蚕桑生产基地和丝绸生产、出口基地之一。自古以来，X就是川东北的商品集散地，西门市场、川北批发市场、川北建材市场、丝绸大世界、家具市场等闻名川东北，鑫峰、万福来、X药业集团等飒企业辐射川东北。因此，X计划在“十五”期间建成川东北的商贸中心。X现已成为门类较齐、优势产品众多的工业基地，已形成丝绸、编织、机械、食品、电力、石油、化工、电子、医药、服装、旅游等为支柱的多门类、多层次协调发展的地方工业体系。2001年全市国内生产总值200.09亿元，其中第一产为70.22亿元，第二产业54.40亿元，第三产业75.48亿元，工农业总产值284.95亿元，其中：工业总产值169.69亿元，农业总产值115.26亿元。全社会固定投资额58.7亿元。城乡居民储蓄社会余额187.53亿元。城镇居民人均生活费5928元，农民人均纯收入1766元。X，历史悠久，人杰地灵，胜景众多，文化璀璨，气候温和，物华天宝；教育事业兴盛，科技实力雄厚；X是川北地区政治、经济、文化、科技中心；是四川省内陆地区交通、通讯枢纽和对外开放的重要口岸；是闻名遐迩的“丝绸之乡”和盛产柑橘的“果城”。X市城区辖顺庆、高坪、嘉陵三区，至2001年底X市城市人口为180.64万人，其中：非农业人口45.56万人，城市建成区面积31.91 平方公里。按照1993年四川省城乡规划设计研究院所作的《X市城市总体规划》，X市近期规划城市人口50万人，城市建设用地37.6平方公里，人均用75.2平方米；远期规划人口50万人，城市建设用地62.5平方公里，人均用地89.3平方米；远影城市人口控制在100万人，城市建设用地控制在100平方公里以内。按省政府的最新规划，到2005年，X将与攀枝花、自贡等城市一道，建成为四川省内的大城市和川东北地区的中心城市，届时X市城市建成区面积将达到60平方公里，城市人口将超过60万人。由于居于“西通蜀都，东向鄂楚，北引三秦，南联重庆”的特殊地理位置，X成为四川东北部的交通、通讯枢纽和该地区最大的商品集散地，长江三峡经济区的重要组成部分，国家对外开放的重要口岸。按九三年规划，X城区沿嘉陵江南岸布置，将形成“沿江、分片、大分散、小集中”的布局结构，市区共分为市中心、都尉坝、高坪、小龙、龙门、搬罾、荆溪等七个片区，最大片区人口规模27万人，最小片区6万人，既不过分分散，又不过分集中。城市发展以嘉陵江为轴，318国道、达成铁路为次轴，212国道、南前省道、南卢县道为一般轴，形成以X城市为中心，向7个方向发展的放射状城镇结构。位于嘉陵江以西、西河以北的市中心和荆溪河以北的搬罾、荆溪三片区属顺庆区；位于嘉陵江以东的高坪、小龙、龙门三片区属高坪区；位于嘉陵江以西、西河以南的都尉坝片区属嘉陵区。顺庆城区为X市党政机关所在地，是全市政治、经济、文化商贸、金融及水陆交通中心。高坪城区与顺庆城区仅一江之隔，X嘉陵江大桥和X 大桥将两城区联为一体，经国道318线及省道仪北路、南前路可达巴中、广安、达州、万县等地，是X市的东大门。嘉陵城区西河大桥和拟建的桓子河大桥与顺庆城枢连为一体，经国道212线和318及成南高速公路可达重庆、成都，是X市的西大门和南大门。顺庆区经国道212线可达绵阳、广元等地，是X的北大门。1.5.2X市城市总规修编说明为适应把X市建设成为川东北的中心城市和四川省八大城市的需要，X市人民政府对X市城市总体规模作了第六次修订。X市第六次总体规划修编由具有国家甲级规划设计资质的四川省城乡规划设计研究院编制。此次城市总体规划修编的重点是：1、城市发展方向和用地选择；2、城市功能的优化调整；3、城市对内对外道路交通体系研究；4、城市形象与生态环境研究。1、城市性质：川东北地区中心城市和交通信息枢纽，省级历史文化名城，是以发展商贸、文教科研为主的综合性生态型园林城市。2、城市规模：规划近期（2005年）城市人口为60万人，城市用地规模18平方公里；中期（2010年）城市人口为70万人，城市用地规模60平方公里；远期（2020年）城市人口为90万人，城市用地规模80平方公里；远景（2050年）城市人口为100万人，城市用地规模95平方公里。3、城市结构：未来城市结构形成“一核一心，两轴三环，八条廊道”⑴、一核：即一个城市核心，由旧城商业区和商坪商业区组成一个“拥江”的中央商务区，是城市重要功能区和城市景观重点区；⑵、一心：以嘉陵江中坝为绿心，形成以生态、休闲为主的城市生态绿地；⑶ 、两轴：两条城市发展轴线。东进轴：以东西交通干道（大东街至高坪东方大道）构成；南北轴线：即果州大道（北干道、人民南北中路、南干道）、滨江大道、江东大道；⑷、三环：三条城市一线。内环：以玉带路、滨江大道构成，围绕旧城顺庆区和南门坝，主要缓解中心区的交通压力；中环：以小龙电航桥、嘉陵江三桥及西山环路组成城市中环线，构成三区便捷的交通联系；外环：以绕城高速围合而成的大外环境，作为城市的快速线沟通城市外围的产业环；⑸、八条生态廊道：利用城市内外部自然山水环境资源，全面开发城市绿化、美化、亮化，规划及嘉陵江为主“四横四纵”八条生态廊道。4、城市功能分区：城市功能分为四大功能区。⑴、中心商务心：顺庆旧城中心商业区，高坪江东商务区；⑵、工业区：以制造业和化工为主的二、三类工业主要布置在嘉陵区都蔚坝；⑶、高教、高新技术园区：以科学城、大学城、会展中心为主，主要布置在白土坝、华风、燕儿窝；⑷、物流园区，以铁路货运站为中心的小龙片区规划内全市的物流中心。5、城市对外交通体系规划：⑴、铁路：规划兰渝铁路从西充方向进入X市编组站，与现状的达成铁路共线，由东站出线到重庆方向。规划远期的铁路客站北移；⑵、318国道和212国道均移出城区。212国道从西边通过，在二洞桥与成南高速立交。规划在南家沟与原318国道盯接在南面城市边缘通过，在西山与原318国道相联，形成一条318的复线；⑶、客运站：在城南嘉陵区、城北马市铺、城东各设置一个客运站；⑷、桥梁：近期实施大东街嘉陵江三桥、小龙电航桥、中坝步行桥。远期实施都京坝张爷庙桥、龙门大桥；⑸ 、航空：规划机场位于南坪区的黄连场，在机场与城市之间规划快速干道相联系。1.5.3X市经济技术开发区概况X市经济技术开发区创办于1992年6月，四川省人民政府1993年5月正式批准成立，是X市人民政府的派出机构，负责在经济技术开发区管辖范围内行使行政、经济管理职权。管委会下设办公室、财务科、经济发展（招商）科、规划建设管理科、征地拆迁安置科等5个职能科室，职工人数17人，另设有管委会领导下的物业管理中心。规划总开发面积6.8平方公里。经过几年建设，开发区在基础设施、功能定位、体制创新、开发方式、建设环境等方面奠定了加快发展的廊基础。2001年全年共完成基本建设投资8065万元，比2000年增长12.3%，工业产值实现1.6亿元，税收入库1600万元，比2000年翻了一番，初步形成了花园坝商贸小区、周家坝工业小区。X生态居住小区规划方案已通过评审，启动在即，燕儿窝工业小区正进行综合开发的前期准备工作。开发区在开发方式上突出特色，具有良好的管理体制，优惠的政策支持。区内各功能区定位准确，布局合理，基础设施建设的高投资、高起点、高质量、高速度，进一步优化了开发欧的投资环境，确定了开发区的比较优势，吸引了更多的投资者。X市定位为省内8大城市，近几年X市城市建设将会快速发展。按规划，X城区将向北发展，X小区位于城市的西北方向，属于规划的高教及高新技术开发区，是X市近几年开发建设的主要地区，因此，X市经济开发区所储备的土地已成为不可多得的城市发展开发用地。 1.6项目建设的必要性1.6.1城市防洪的需要X市经济技术开发区大部分都处在西河沿岸的I级阶地上，地势较低，常遭受洪水威胁。随着X市经济技术开发区经济建设的快速发展，城市化建设步伐的加快，洪水所造成的经济损失将会成倍的增长。城市防洪是一项涉及城市建设，国民经济发展，城乡人民生命安全的系统工程。它涉及地理、气象、河流等诸多学科。由于其直接体现的是社会效益，经济效益是间接甚至是陷性的而往往被人们所忽略。但是，随着我国改革开放进程的不断深入发展，在充分体现社会效益的同时，如何更大程度的提出和发掘其相关的经济效益亦是任何一项市政建设工程都必须考虑与重视的问题。洪水的侵袭不仅使人民群众的生活、国家的财产受到损害，更为严重的是，它制约了地方经济的发展，大量的土地不能开发利用周而复始的破坏，侵袭给国家和人民群众带来无穷的灾难，城镇的规划发展更是难以实现。如何有效地开发利用这些土地，完整地实施规划的开发区建设，以带动整个开发的发展是十分迫切而重要的课题。良好的投资环境，丰富的土地资源是招商引资城市腾飞的基础。1.6.2加快X市城市化进程的需要随着改革开放的不断深入和国民经济持续发展，城市化的进程将大大加快，目前，我省城市化水平在20%左右，低于全国平均水平，而X 市更低。从国家经济建设向中西部地区倾斜的方针和国民经济、社会发展规划来看，未来10年，城市化进程将处于较快发展时期，城市的数量将不断增多，规模将不断扩大。预计到2005年，全省城市化水平要达到22-24%，到2010年将达到30-32%，人口和经济越来越向城市集中，经济社会活动日趋集约化和社会化，城市的地位和作用更加突出。目前，X市城内拥有人口46万人，按照人口与城市面积与空间折算已饱和。按照新修订的城市总体规划和省政府城镇发展规划，到2005年，X市将成为大城市，城市人口将达到60万人，城市建成区面积将达到48平方公里，亦即在目前的基础上，今后4年时间，城区人口将在现有基础上增加14万人，建成区面积将要增加16平方公里。由此可见，X市人口增长和发展空间的矛盾和压力相当大，这要求X市拓展城市发展空间，增大城市面积，解决城市增容，从而加快城市化进程。本项目的实施将为有效扩大城区面积，加快城市化进程起到积极的作用。同时，X小区的开发将使白土坝四川师范学院教学新区与X市连成整体，有利于城区北部的发展。1.6.3城市房地产市场发展的需要随着住房改革的逐步深化、细化，将会有越来越多的市民从城市房地产市场上购买适合自己的住宅。经济收入水平的提高，城市人口的增长以及人均居住面积的扩大，都对商品房的供应提出了持续不断的需求，作为一个正在向大城市发展的城市，X市的房地产市场前景光明。随着经济的发展，人民生活水平的不断提高，人们的消费观念发生了很大的变化，愈来愈讲求生活质量，对住房的需求也发生了很大的变化，从原来的有房住，发展到住面积大，环境好，配套服务完善、功能完备的住房。据有关专家预测，二十一世纪我国住宅发展将“ 绿化趋势，规划趋势，郊区化趋势，智能化趋势，全能化趋势，附层分离趋势，多元化趋势”等七大趋势。现代城市人关注健康，希望拥有一份花香鸟语、云淡风清的恬静与悠然，蓝天、白云、碧水、绿树、鸟语、花香，美好家园，人人向往。目前，X市缺乏较高档次的房地产项目，随着城市的不断扩大，现有城区可供开发的存量土地日渐减少，房地产开发活动已逐渐向郊区转移，尤其是环境质量好，交通方便的滨水和近山地区，周围没有大的污染源，是开发商品房的理想场地。按《X市X——舞凤山公园详细规划》，X小区为X市的高档别墅和花园住宅小区及文体娱乐和生态公园，本项目的建设必将使这一地区的土地迅速实现开发，土地价值将有较大上升空间，其将会成为房地产开发商竞相争夺的风水宝地。1.6.4完善城市干道网络化近年来X城市道路发展较快，已完成改扩建道路有北干道、人民路、西河路、西河大道、铁昌路、和平路、滨江大道等城市道路，本项目所新建的城市道路与现有城市道路网络相连接，使城市规划区内交通网络更加完善合理。1.6.5促进城市文化设施建设X市居民随着生活水平的提高，对精神生活的要求就越来越迫切，需要有一个条件好的文化娱乐休闲场所。目前，X市区仅有一个小型公园，规模与设施已经不能适应城市发展的需要。X-舞凤山位于X市东北角，紧靠市区，具有较好的区位优势，规划的公园用地有山有水，还有大面积的浅丘平地，地形地貌丰富，植被条件较好。建设一个休闲、娱乐为一体的城市公园具有较好的条件。 1.6.6加快城市经济发展本项目所涉及的城市道路建设、西河改道及区内的土地开发，必将带动全市房地产、建筑、金融、环保、商贸及文化教育等相关产业的发展，对全市加大基础建设，推动经济发展，增加说法业机会，具有较好的社会效益。综上所述，该项目对拓展城市空间，增加城市防洪能力，加快城市化进程，改善投资环境，加快城市经济发展具有重要的意义。因此，项目建设是必要的。1.7建设单位该项目由X市经济技术开发区建设投资有限公司负责实施，该公司是X市经济技术开发区管委会控股（控股90%）的有限责任公司，成立于二00一年。注册资金2000万元，董事兼法人代表王海波，公司现有职工36人。下设行政部、计财部、投资部、征地拆迁部等四个部门，公司主要以人事开发区内的土地储备、开发整治、基础设施建设及新产品的开发等业务为主。 南充市望天坝小区基础设施建设工程建设条件第二章建设规模及建设内容2.1X市X小区总体布局按《X市X-舞凤山公园详细规划》，X-舞凤山的总体布局，根据用地的地形条件和土地的使用性质，规划按功能要求，X调整功能的需要，结合城市道路的穿越等方面因素，划分为三个功能不同的功能区，三个功能区内再划分为28个景区。1、东区：娱乐、休闲、度假活动区东区为X-舞凤山公园的主景区，具有保护生态、休闲娱乐、会议度假及玩耍的功能，是公园的主体部分。该区规划有生态植物园、会议度假区、大型娱乐园等18个景区。本项目拟开发土地有一部份为东区土地，土地面积约143亩。2、中区：商贸及居住区中区具有商贸、居住等功能，规划有中心绿地、文化商贸区、花园住宅区及商业服务建筑区等。3、西区：居住休闲区区内布置有高级别墅及多层住宅，以及环境优美的小游园，包括游园别墅区、商业办公区、小游园及住宅小区。区内道路规划，按园林布局的艺术要求和功能需要，结合景点布置与出入口位置，道路结合地形，顺应自然，采用自由式的环状形式。区内道路与城市道路相连，在小区西面沿人工河道修建24米宽的南北向滨河道路与城市道路迎风路相连。 南充市望天坝小区基础设施建设工程建设条件2.2建设规模及建设内容X小区位于城市东北角，达成铁路以北，西面为西山风景区，西北面为白土坝，南面为花园坝，东面为舞凤山，舞凤山以东为周家坝。X被西河由西向东转向南再向西环绕，三面环水，用地基本上是农田和农房；整个场地西南东低，南北低，中间高，常受洪水威胁，很大一部分用地20年一遇洪水淹没。小区地势平坦，适于开发建设。为了使X小区更好地得到开发，消除洪水的威胁，本项目拟以截弯取直方式实施西河改道工程，从小区西面开凿一条长440米，河床宽35米的人工河，缩短河道；西河改道后，原有河道除部分作为公园景点建设用地外，大部分填筑以后用作开发建设用。为了使舞凤山的雨水和炼油厂污水排放不受影响，在实施西河改道工程的同时，在场地南面原有河道基础上建设排洪（污）暗涵，结合防洪要求和汇水面积及排污需要，本项目拟建长1380米，内孔尺寸为5.0米×4.5米，过水截面为22.5平方米的钢筋混凝土排水暗涵一道；沿人工河新建滨河路，在靠近原城区至白土坝的两桥一路新建长胜路，拟建道路均为城三级道路，道路宽24米，总长1100米（其中：滨河路长610米，长胜路长490米），配套建设给排水、污水、燃气、照明等基础设施工程。为加快X小区的开发进程，实施整个小区场地平整工程。 南充市望天坝小区基础设施建设工程建设条件第三章建设条件3.1地理位置X小区位于X市城区西北方向，西山以东，舞凤山以西，北接长城、燎原厂区，南邻铁路X客站及拟建中的迎凤路与玉带路连接段，小区地形狭长，西高东低，嘉陵江支流西河（又名桓子河）绕X北、东、南三面流过。小区总占地面积1.033平方公里。3.2工程材料该项目所需工程材料主要是河沙、卵石、料石及水泥钢材。河沙、卵石由顺庆、高坪沙石场供应；水泥由溪口、渠县等地水泥厂供应，钢材由重钢、达钢供应，工程物资有可靠保证。3.3供电、供水条件X电网通过二回220KV、一回110KV线路与重庆电网相连，是四川电网的一个重要部分，X电业局现有110KV主变容量27KVA。X市城区附近有220KV一座，河东、西山、龙门等三座110KV变电站。市政道路建设和房地产开发用电有可靠保障。X市现有自来水厂四座，日供水能力达18万吨/日，完全能满足项目工程施工用水。3.4气象条件 南充市望天坝小区基础设施建设工程建设条件X地处四川盆地中部，嘉陵江中游，属中亚热带湿润季节气候，四季分明，冬暖无严寒，夏热无酷署。多年平均气温17.6℃，最冷月平均气温6.5℃，最热月平均气温27.9℃，大多数年份月极端最高气温37-39℃，日极端最低气温-2.8℃。全年有霜日数14天，无霜期300天，年降雨量1020mm，日最大降水量161.7mm，年平均相对湿度79%，全年日照时数1354.7小时，年平均风速10m/s，瞬间最大风速27m/s，年最多风向N（北风），风向频率8%。 南充市望天坝小区基础设施建设工程工程地质及水文地质条件第四章工程地质及水文地质条件X小区地质环境勘探工作由四川省X水利电力建筑勘察设计研究院进行。该院结合场地地形，地貌差异大的特点，布置了一条纵断面，同时每50米布置一条横断面，纵断面上每40-50米布置一个钻孔，共布置了纵横断面12条，36个钻孔，实测纵断面700米/米、横端面2525米/12条，勘探进尺107.76米/36孔。本次勘察所采用高程系统为城建高程，里程桩号以至长城燎原厂原公路东侧路边起算，起点桩号为0+000，向场地南侧延伸。经过详细勘探，提出了地质勘探报告。4.1地形地貌场地位于西河弯曲段所包围的范围内，地貌单元有山脊、西河I级阶地与河漫滩，地面起伏差很大，场地内山脊顶上一带的高程一般为306.00-276.70米，0+000—0+145一带较低，高程为276.00-290.00米，山脊两侧为陵坡与陡岩，坡度45度-90度，坡高22.0-26.0米。I级阶地位于山脊两侧的陡岩或陡坎下，高程为260.0-278.0米，顺河向的岸边为缓坡，坡高为5.0-10.0米，坡度为10-25度；河床最低，高程为259.10-259.50米。4.2土层结构沿线根据水流条件，其地貌形态可划分为冲刷型与堆积型。根据勘探与地表地质调查，沿线出露地层为如下层次： 南充市望天坝小区基础设施建设工程工程地质及水文地质条件1、杂填土：杂色，湿、结构松散-稍密，物质组成为炉灰、生活垃圾、条石、砼、粘性土等。主要颁在村民建筑区及周围的表层，其次分布在乡村公路一带，厚度为0.4-0.6米。2、碎块石：浅灰色、结构松散，物质组成为细粒的砂岩，块径大小为5×10×20-20×40×60立方厘米，其间夹约20-35%的粘土，厚度一般为4.5-5.5米，主要分布在轴线0+215－0+350的南侧山坡上。3、粘土黄褐色，褐灰色，上部为软塑状，中-下部为可偏硬塑状，土质不均一，下部含粉粒重，表层0.3-0.5米深度内为耕植土，结构松散；在山脊坡脚一带粘土层还夹有大量的砂岩块石，该层厚度为0.5-7.5米，主要颁在山脊台地、山脊斜坡与坡脚一带。4、岩石勘探范围揭露的岩石为砂质泥岩与砂岩，强风化厚度为1.50-2.50米，弱风化厚度为3.0-5.0米，地处西山向斜近轴部地带，岩层产状平缓，无大的断裂构造存在。⑴砂质泥岩紫红色，紫色、性软，粉砂泥质结构，层状构造，岩性不均匀，夹灰绿色砂质条带，与泥质粉砂岩。该层分布于山脊一带。⑵砂岩 南充市望天坝小区基础设施建设工程工程地质及水文地质条件灰黄色、浅灰色，性较硬，细粒结构，中-巨厚层状构造；该层夹于砂质泥岩层中，分布于桩号0+142-0+615一带，厚度为5.7-6.5米，顶界高程为291.0-295.50米，底界高程为285.0-290.0米。4.3地下水场地内地下水主要为基岩裂隙水与孔隙潜水，前者分布砂质泥岩与砂岩表层的强风化带内，水量小，受大气降水影响；孔隙潜水分布于I级阶地的粘土层中，水量大，接受大气降水与基岩裂隙水的补给，向西河排泄。4.4区域稳定性与地震4.4.1区域稳定性勘察区段位于杨子准地台西北隅，四川台拗中部。据《四川省卫星像片主要构造解释图》及《四川省构造林系略图》可知：区域内无大断裂及大型陡倾褶皱存在。通过工程地质调绘、钻探和收集的物探资料亦表明，测区地层完整，岩层产状平缓，无断裂构造迹象，区域稳定性良好。4.4.2地震基本烈度根据国家地震1：400《中国地震区划图（1990）》，X地区地震基本烈度小于VI度。根据《公路工程抗震设计规划》规定，公路建筑物不需设防。4.5工程地质建议 南充市望天坝小区基础设施建设工程工程地质及水文地质条件1、沿线一带的杂填土层结构松散，物质组成混杂，不宜作为持力层，建议清除。2.沿线一带的素填土层除为条石，砂卵石护岸段可利用外，对成份为砂质泥岩碎块屑不宜作为持力层。3、区内的地下水，有轻度的腐蚀性，设计与施工时应采取措施，防止地下水泥混凝土的侵蚀性。 南充市望天坝小区基础设施建设工程工程设计方案第五章工程设计方案5.1设计依据及标准5.1.1设计依据1、《城市道路设计规范》（CJJ37-92）；2、《公路桥涵设计规范》（合订本）；3、《室外排水设计规范》（GBJL4-87）；4、《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）；5、《城市防洪工程设计规范》（CJJ50-92）；6、《中华人民共和国防洪法》；7、《防洪标准》（GB50201-94）。8、中华人民共和国行业标准《堤防工程设计规范》GB50286-98；5.2设计标准1、道路等级城市干道III级2、计算行车速度：40km/n3、最小停车视距：60m4、最大纵坡：1.5%5、防洪标准：二十年一遇（远期五十年一遇）6、设计排洪流量：五十年一遇5.3设计原则 南充市望天坝小区基础设施建设工程工程设计方案1、服从城市总体规划，满足城市发展需要，服务城市建设。2、满足城市交通功能要求，便于各类市政管线敷设布置。3、建治并举，改善美化环境，以人为本，服务于民。4、统盘考虑，综合治理，一次设计分项实施。5、安全可靠，经济实用，美观大方。6、突出城市小区特点，远近结合，适度超前。留有余地，兼顾现实，充分体现时代风貌与现代城市建筑风格。5.1改河工程5.4.1流域概况桓子河古名西溪，是嘉陵江的一级支流。发源于西流县青狮乡苦竹垭，自北向南流经仁和、双凤、车龙坡乡（镇），进入顺庆、嘉陵区界、经双桂、石楼、华凤、新建等乡，于X市南门坝注入嘉陵江，全长97公里，流域面积769平方公里，河床平均比降1.2‰。5.4.2设计洪水流域内无水文资料，故采用暴雨洪水途径推求设计洪水。对西充站1954-1998年雨量资料，通过整理作频率分析，并换算为24小时暴雨量，西充、X年最大24小时暴雨参数建表5-1。 南充市望天坝小区基础设施建设工程工程设计方案桓子河流域最大24小时暴雨参数表表5-1站名H24(mm)CVCS/CV西充1040.423.5南充1000.383.5流域内雨量站点稀少，且具有较长系列的西充站、X站，基本反映了流域内的降雨分布。综合分析确定桓子河流域设计24小时暴雨量如表5-2。桓子河流域设计24小时暴雨量表表5-2H24(mm)CVCS/CVP=5%1000.43.5178设计洪水采用水科所推理公式计算，即：Qm=0.278ψ（s/τn）F式中暴雨指数N，产流参数U，汇流参数M，采用《四川省暴雨手册》的参数，计算成果如表5-3。桓子河设计洪峰流量表表5-3重现期（年）二十年十年洪峰（m3/s）1830设计洪水位：采用水力学原理，利用能量方程忽略压能与动能后，天然河道水面差可写为： 南充市望天坝小区基础设施建设工程工程设计方案△Z=Q21/2（1/K12+1/K22）按上式将回水推至人工河道出口处。桓子河取二十年一遇洪水位，逐段向上游演算，推至人工河道出口处二十年一遇洪水位为274.05米（黄海）。5.4.3平面布置为了充分利用土地，改善城市布局和城市生态环境，在流经X区域的西河（又名桓子河）的变曲河段截弯取直，并将X区域分为东、中、西三区进行开发建设。根据该河段的地形地貌条件，人工河轴线选择布置在上、下游河道流线比较顺直，开挖土石方量相对较少的山垭地段。截弯的原河段长度约为1600米，取直后的人工河长440米，人工河下游设一弯道，转弯半径310米。5.4.4纵、横断面1、纵断面西河河床平均比降1.25%，改河道后的天然高差为1.96米左右。人工河道的设计比降取4.3‰，改造河道纵断面布置长440米。桩号从河上游1+000向河下游老河床顺接0+440。2、横断面横断面设计按本河段P=5%的过流量为1830米3/S经水力计算，设成梯形过水断面河床底宽为35米，经水力计算，设计梯形过水断面，河床底宽为35米，两边的边坡1：0.75，每8米设一马道，第一级马道宽2米，第二级马道及以上宽4米。一级马道边坡及河床底采取厚30厘米 南充市望天坝小区基础设施建设工程工程设计方案C15砼衬护（详见布置图）。5.5排洪（污）暗涵工程5.5.1平面布置为了营造X及火车客站周边约3平方公里土地的开发建设，就必须改造流经该区域内的天然排水溪沟。溪沟承担着上游8.71平方公里集雨面积所形成的洪水排泄。火车客站段的溪沟改造采取排洪隧洞方式。本段溪沟改造采用暗涵型式，其轴线布置在X老河道下游，靠左岸一侧，以便利用有利地形连结原河道上分支小溪沟。暗涵轴线下段顺直，上段设转变半径为800米的弯道。暗涵从人工河0+395为起点。至火车站排洪隧洞出口为止点，全长1380米。5.5.2纵横断面1、纵坡暗涵的纵坡由改河工程下游河床底高程为控制起点，反推至火车客站排洪隧洞出口底板处，算得高差为2.1米，推算比降为1.521‰，取设计纵坡为1.5‰。2、横断面排洪暗涵上接火车客站排洪隧洞，下排入人工河道出口处，设计流量为50年一遇洪水76.1m2/s，经水力计算过水横断面为5米×4.5米矩形过水断面，断面面积为22.5m2（详见断面图）。由于西河常受嘉陵江洪水倒灌的影响，故本涵洞设计为有压涵洞。 南充市望天坝小区基础设施建设工程工程设计方案5.6平场工程5.6.1平整范围X区域开发规划分为东、中、西三个小区。三个小区占地面积分别为585002平方米、217001平方米和231001平方米。按总体规范将分别建设成公园区、会展文娱与花园住宅区和休闲别墅区。三小区总占地面积1033004平方米（1549.5亩）。本次设计规划场地平整的范围是三小区内老河道与改河道所围绕的约700亩土地）。5.6.2分块高程，坡度设计按地形、地貌及开发配套工程的需要，平场工程共分A、B、C、D、E、F、G、H8个块段（详见分块高程坡度设计平面图），其中：H、G块高改河工程开挖放坡区，A、B、C、D块段为土地开发利用区，E、F块段为开发配套景区。分块高程以B区276.9米为控制点，分别向A、G区放坡递减为273.3米，I=6.8‰。横向不设坡度。5.7道路工程5.7.1平面定线X开发小区内，根据城市总体规划，应新布设两条城市道路。两条道路的平面位置设在小区的东西两边，中间已有过境道路。西边滨河路长610米，东边长胜路长490米，总长1100米，道路线形顺直，满足城市行车要求。5.7.2纵断面为有利于排出道面雨水，两条道路均3%纵坡。 南充市望天坝小区基础设施建设工程工程设计方案5.7.3横断面两道路均采取中心为车行道，两边设人行道，人行道两边设不对称路灯和行道树，以美化环境。道路红线宽24米，断面设计为5.0米（人行道）+14.0米（车行道）+5.0米（人行道）。5.7.4道面结构滨河路、长胜路均采用δs4.5水泥砼路面，厚24厘米，基层和垫层总厚不超过55厘米。以道路纵向中心线向两边人行道方向设1.5%的横坡，以利排水。5.7.5人行道两条道路的两边各级5.0米人行道。人行道路采用6cm厚预制砼彩砖，向车行道方向设2.0%的横坡以利排水。人行道基层采用石灰土垫层，水泥砂浆抹平层总厚不超过20厘米。两边人行道栽种不对称小叶榕树，以绿化环境。5.7.6道路照明在两条道路的两边人行道上，设单排长短臂海欧灯照明，路灯供电电源接入城市公共变压器。路灯控制采用时控与手控相结合方式。路灯用电量单独计量。5.7.7给、排水及市政管线1、给水在两条道路的人行道一侧，各设DN500供水管一根，与市政供水管网联通，供水水原由市政供水厂供给。两条道路上分别各设市政消火栓两处。各设阀门井一座。 南充市望天坝小区基础设施建设工程工程设计方案2、雨、污排放两条道路均采取雨、污分流方式排放。生活、生产污水排放采用D800mm砼干管，雨水排放采用D600mm砼干管，两种管道均与市政排污干管联通。雨、污干管均布设在行车道靠人行道路各一侧，各设两处检查井。3、燃气两条道路均设D198mm燃气干管一条，承担生活及商业用气。干管预留三通共8处，各设检修井一处。 南充市望天坝小区基础设施建设工程环境保护和节能第六章环境保护和节能6.1环境影响保护好生态环境，维护生态平稳是我国的一项基本国策，是保护人民健康，造福后代的长久之计。按照X市环境科学研究所所作的《X小区开发建设项目环境影响报告书》的评价结果，本工程的实施，对城市环境的影响主要是开挖新河道、旧河道填埋、区域场地平整、道路建设造成的永久占地、地貌改变，并可能造成的土壤流失、产生的建筑垃圾、污水、噪声的影响，以及道路建成后车辆通行产生的噪音、废气、振动等。6.2环境保护1、施工期间水土流失、建筑垃圾、污水、噪声的控制。开凿新河道的施工开挖工程不宜选在河水流量较大的季节进行，即不宜的6-10月降雨集中且可能发生洪水的季节进行，即不宜在6-10月降雨集中且可能发生洪水的季节进行。为减轻水土流失，开工前应先规划设置好土方临时堆放场所和建筑材料料场，建筑施工弃渣场。避免河水直接冲刷松土或弃渣的情况发生。先开挖新河道两端入、出口之间的部分，后开挖出口尤其是入口位置；入、出口之间的河道完成挖掘后应及时进行其底板、边坡工程，避免入口挖开后河水冲走新河道两边土壤。 南充市望天坝小区基础设施建设工程环境保护和节能在新河道未使用、河水仍从旧河道通过之际，边开挖边填埋可能冲走的土壤。故尽可能作到边开挖边填埋。新河道必须作好底板、边坡工程，既防止建成后冲走土壤，也防止两岸塌陷。新河道入口不仅要作好底板、边坡，而且要符合水利学要求，防止渗漏和渗透。由于西河改道和平场工程的土石方量较大，对植被破坏也较大，主要施工机械产生的噪声（66-79db）对周围有一定影响，因此必须采取措施加以控制。⑴作好施工的组织协调工作，文明施工，不随地抛弃建筑垃圾，排放污水。⑵做好施工期间的临时防洪及排水设施。⑶选择合理的取土、弃土场地，做好场地的排水工作。⑷完善道路排水系统，作好边坡防护加固措施。⑸科学管理，做好道路沿线的土石方调配平衡工作。⑹水泥混凝土搅拌有较多的水泥粉尘和噪声，采取利用散装水泥集中搅拌，减少粉尘和噪声污染。通过上述措施，可大大减少对环境的影响，而这种暂时的影响将随工程竣工而消失。2、交通噪声、废气、振动的污染与控制总体来讲，城市道路修建后将改善行车条件，减少车辆启动、刹车而引起的废气、噪音、振动污染，但由于交通干道网络的完善吸引车流量增加，还是会引起交通噪声、废气振动污染的加剧。因此，可采取下述措施予以控制。⑴ 南充市望天坝小区基础设施建设工程环境保护和节能增加道路绿化，既可吸声降噪，又使人民对噪声心理感觉上有良好效果。⑵加强交通管理，疏导分流和交通，使车辆有适度的流量和速度，尽可能地匀速、畅通、减少因加速、减速、刹车、启动带来的污染。⑶规范管理机动车辆，禁止报废车、带病车、拖拉机等驶入。⑷按照建筑用途的需要安静程度，进行合理区域规划。⑸严格执行施工规范与质量检验评定标准，提高道路的平整度，减少车辆振动影响。从道路的断面布置图可知，机动车道两则均布置有较宽绿化带，使其行人、住所隔开，交通噪声、废气、振动污染较小。6.3节能该项目建成后，道路标准高，坡度小，道路平直，转弯半径大，可使营运车辆消耗燃油明显减少，节能效果显著。 南充市望天坝小区基础设施建设工程环境保护和节能第七章建设进度计划7.1建设进度设想X市经济技术开发区建设投资有限公司已完成土地征用等工作，截2002年4月，已完成投资2000余万元。按照X市经济技术开发区建设投资有限公司的要求，结合本项目实际，本工程预计建设工期为一年半。本项目全部工程预计于2002年6月完成立项、可行性研究、初步设计以及招投标等前期工作。2002年7月开工，2003年12月竣工，施工期18个月，建设周期为24个月。项目建设按单项工程独立组织。改河工程预计工期为6个月，平场工程预计工期7个月（分两标段同时开工）；暗涵工程预计工期为7个月（分两标段同时开工）；道路工程预计工期为6个月（分两标段同时开工）。7.2项目实施计划各项工作实施期限如下：前期工作6个月2002年1月-2002年6月房屋拆迁安置6个月2002年6月-2002年11月改河工程6个月2002年11月-2003年4月平场工程7个月2002年7月-2003年1月、暗涵工程7个月2002年12月-2003年6月道路工程6个月2003年7月-2003年12月 南充市望天坝小区基础设施建设工程环境保护和节能7.3项目实施进度计划表项目实施进度计划表见7-1。表7-1序号时间（季）项目123412341前期工程☆☆2房屋拆迁安置☆☆3改河工程☆☆4平场工程☆☆☆5暗涵工程☆☆☆6道路工程☆☆ 南充市望天坝小区基础设施建设工程投资估算与资金筹措第八章投资估算与资金筹措8．1估算依据1、建设部1996年颁发试行的《全国市政工程投资估算指标》及类似工程技术经济指标。2、X市经济技术开发区建设投资有限公司提供的X小区基础设施建设规划设计图纸资料。3、各项费用计算方法及标准，各项费用费率按《四川省建设工程费用定额》有关规定执行。4、建筑工程主要材料价格及人工费按X市现行价格标准进行调整。5、其他费用根据建设部建标（1996）628号文件发布的“市政工程可行性研究投资估算编制办法”的有关规定和X市有关资料计算。6、土地征用费按X市经济技术开发区建设投资有限公司提供的资料，本项目建设需新征用土地761.64亩，征用费平均每亩3.101万元，其中：青苗补偿费0.0923万元，林木补偿费0.0748万元，其它补偿费0.0489万元，人员安置补偿费2.894万元。7、拆迁安置费，本项目需拆迁农户321户，拆迁房屋总面积50241平方米，拆迁安置费平均每平方米600元。8、建设单位管理费按工程费用的0.90%计算。9、工程监理费按工程费用的1.20%计算。10、前期工作费按工程费用的3%计算。11、基本预备费按工程费用、其他费用之和的8.0%计算。 南充市望天坝小区基础设施建设工程投资估算与资金筹措12、根据国家计委的最新文件规定，物价上涨指数为0%，故涨价预备费不列入造价。13、银行借款按3-5年期长期贷款考虑，名义年利率按5.58%计算。8.2投资估算本工程项目建设工程包括西河改道工程、排洪（污）暗涵工程、X小区平场工程和滨河路、长胜路道路工程及给水、排水（污）、燃气、照明、绿化等各类设施配套建设。经估算，本项目总投资11314万元，其中：工程费用4074万元，其他费用5667万元，预备费用779万元，财务费用794万元。投资估算见表8-1。开发投资估算及计划进度见附表1。8.3资金筹措X市X小区基础设施工程总投资11314万元，所需资金筹措方案如下：1、X市经济技术开发区建设开发投资有限自筹4779万元，其中：X市经济技术开发区建设投资有限公司资本金2000万元，征用土地已投入2369万元，公司资本公积及所属土地出让收入410万元。2、X小区土地出让预收收入2735万元。3、申请银行贷款3800万元。投资使用计划及资金筹措见附表2。X小区基础设施工程投资总估算表表8-1 南充市望天坝小区基础设施建设工程投资估算与资金筹措估算书编号工程和费用名称单位工程量单价(元)总价(万元)1第一部分工程费用4074.001-1改河工程579.761-1-1挖土方1000m310.1238853.931-1-2爆破石方1000m3193.888325.40161.411-1-3石渣回填碾压1000m361.113636.9022.231-1-4C15砼护面1000m312.08245600.00301.111-1-5机械转运土方1000m3139.46533.5091.081-2排洪（污）暗涵工程1461.461-2-1挖土方1000m342.003885.5416.321-2-2爆破石方1000m38.008325.406.661-2-3C20现浇砼1000m325.20381518.00961.421-2-4钢筋制安T15503077.83477.061-3道路工程337.321-3-1路基平整土石方1000m311.18241.010.271-3-2机动车道（δ4,5）100m2154.008826.05135.921-3-3人行道100m2110.003021.633.241-3-4路沿石制运10m36.603126.862.061-3-5路沿石安砌100m44.00179.940.791-3-6行道树10m27.50200.000.551-3-7雨水排放工程10m220.002101.0046.221-3-8污水排放工程10m110.002606.0028.671-3-9给水工程10m110.00145.0015.951-3-10道路照明工程10m110.005681.2362.491-3-11燃气工程10m110.001015.1811.161-4平场工程1722.461-4-1挖运土方1000m325.287073.3753.321-4-2爆破石方1000m31055.398325.40878.651-4-3机械转运土石方1000m31209.96533.50790.49 南充市望天坝小区基础设施建设工程投资估算与资金筹措2第二部分其他费用5667.002-1征地费亩761.6431100.002369.002-2拆迁、安置、补偿等m2502416003014.002-3建设单位管理费1×0.9%37.002-4前期费1×3%122.002-5工程监理费1×1.2%49.002-6勘察设计费1×1.4%56.002-7销售费用20.003基本预备费（I+II）×8%779.004财务费用794.005不含财务费用投资10520.006开发投资估算11314.00 南充市望天坝小区基础设施建设工程财务评价第九章财务评价9.1基本数据9.1.1评价方法本项目按照国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和《房地产开发项目经济评价方法》的有关要求进行财务评价。9.1.2项目计算期按照X市经济技术开发区建设投资有限公司提供的有关资料和X市城市建设的发展速度，并结合本项目的特点，本项目计算期确定为6年，其中：建设期2年，经营期4年。9.1.3基准财务内部收益率本项目基准财务内部收益率确定为10%。9.1.4可供开发的土地情况按照《X市X-舞凤山公园详细规划》和X市经济技术开发区建设投资有限公司提供的有关资料，整个规划区占地约1549.5亩，共分三个区域，其中：东区为舞凤山公园，占地877.5亩，中区为花园住宅区，占地325.5亩，西区为高档别墅及花园住宅区，占地346.5亩。本项目拟开发面积为761.64亩，主要分布在中区和西区，约有143亩位于东区，东区所占土地规划为娱乐及商业用地。本项目道路及改河等工程占地约65.64亩，可供出让的土地约696亩。根据本项目的实际情况，考虑到X 南充市望天坝小区基础设施建设工程财务评价市近几年城市发展情况及至2005年的发展规划，本项目建成后，将使该地区的土地迅速增值，可加快该区域的开发，预计在本项目建成后的5年内，完成全部土地的开发。按照X市人民政府及X市经济技术开发区管委会有关文件精神，该地区土地开发由X市经济技术开发区建设投资有限责任公司负责，区内土地增值收益用于区内基础设施建设。因此，本项目建成后的土地开发、出让等的增值收益可作为业主的收益，其土地增值收益可偿还银行贷款本息，并用于小区的开发建设和基础设施建设。5、项目长期借款按3-5年长期借款，名义年利率按5.58%计算。6、本项目的收入为土地增值收益，按有关文件规定，主要用于开发区的基础设施建设，不缴纳土地增值税和所得税，营业税率为5%，城建维护税7%，教育费附加3%。7、法定盈余公积金提取比率10%，公益金提取比率5%。9.2财务评价9.2.1土地出让收入该项目为城市基础设施建设项目，没有直接的财务收入，其主要收入为小区内可开发土地出让的增值收入。随着城市化进程的加快和X市向大城市转变的步伐加快，到2005年要实现省政府的规划和X市城市总体规划目标，在今后4年中，X市平均每年要建成城区4平方公里，由于X小区位于现城区与白土坝之间，具有较好的区位优势。由此可见，X市X小区的开发建设具有非常好的前景本项目在计算期内实现696亩土地的出让和开发是可行的。X市顺庆城区的土地出让（出让）价格测算，X 南充市望天坝小区基础设施建设工程财务评价市现有建成区内的土地在40-60万元/亩之间，市中心局部地区的土地价格已超过100万元/亩，根据X市国土局南市土价（2001）56号《关于确认顺庆区X-舞凤山公园国有土地使用权标定地价评估结果的批复》有关精神，本地区土地平均出让价格为25万元/亩。靠近X的迎凤路两边的土地实际出让价已达到40万元/亩（见X市人民政府南府函（2001）120、126号出让国有土地使用权的批复）。因此，本项目确定的土地出让平均价格是合理的，根据本地区所处的地位位置，拟定的平均价格略显偏低。预计自项目计算期的第二年起平均每年出让土地139.2亩。项目计算期土地出让总收入为17400万元。计算期内各年土地出让面积、出让比例及经营税金及附加，详见出让土地收入与经营税金及附加估算表9-1及附表3。项目收入估算见表9-1。收入估算表表9-1单位：万元年份项目建设期经营期合计123456出让土地面积(亩)139.2139.2139.2139.2139.2696土地出让价(万元/亩)2525252525土地出让收入34803480348034803480174009.2.2土地征用成本费用根据X市经济技术开发区建设投资有限责任公司提供的有关资料，X2小区单位土地征地拆迁安置成本费用为7.068 南充市望天坝小区基础设施建设工程财务评价万元/亩。耕地占用税及相关税费全免。计算期内建设及出让土地成本费用为5383万元。本项目土地开发总成本为11314万元。9.2.3损益及利润分配项目损益及利润分配预测见损益表（附表7）。投资利润率=45.33%投资利税率=53.79%资本金净利润率=14.38%项目总利润情况如下：利润总额5129万元，经营期年平均利润总额1026万元；税后利润3435万元，经营期年平均税后利润687万元，以上指标表明本项目静态投资利润指标较好。9.2.4财务评价指标全部投资财务现金流量表见附表4，资本金财务现金流量表见附表5。1、财务内部收益率全部投资财务内部收益率（所得税后）：IRR=13.77%全部投资财务内部收益率（所得税前）：IRR=18.9%自有资金财务内部收益率：IRR=18.1%2、财务净现值（I=10%）；全部投资财务净现值（所得税后）：NPV=833万元全部投资财务净现值（所得税前）：NPV=2000万元自有资金财务净现值：NPV=1083万元3、投资回收期（含建设期）投资回收期所得税后（Pt）=4.20年 南充市望天坝小区基础设施建设工程财务评价投资回收期所得税前（Pt）=4.57年以上分析表明，项目具有较强的盈利能力。9.2.5清偿能力分析从附表6交错来源与运用表可以看出，项目计算期各年收支平衡，并有盈余。资产负债表见表附表8。资产负债率先增后减，且逐年下降，第5年起长期借款偿还完，资产负债率为零，表明项目的净资产能够抵补负债。银行借款还本付息计算见附表9，银行借款偿不期开始借款年算起为5年（按年等额还本付息估算，含两年宽限期），能满足银行要求的期限。通过以上分析可知项目具有清偿能力。9.3不确定性分析9.3.1敏感性分析考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对X基础设施建设总投资提高10%、土地出让价格下降10%的间因素变化作敏感性分析，敏感分析结果见附表10，敏感性分析图见附表11。敏感性分析表明：开发土地出让价格和项目总投资（包括土地开发转让期间的土地征用成本）两个因素的变化对项目全部投资内部收益率的影响都较明显。当土地出让价格降低10%时，项目的内部收益率（所得税前）降至13.92%，财务净现值为866万元；当项目开发总投资增加10%时，项目的全部投资内部收益率（所得税前）14.38%，财务净现值为1066万元；由此可见，土地出让价格的变化对项目影响最为敏感。 南充市望天坝小区基础设施建设工程财务评价9.3.2临界点分析1、最低出让价和最低出让面积最低出让价是指项目所开发土地下降到预定可接受的最低盈利水平时的价格，出让价低于这一价格时，项目盈利水平将不能满足预定的要求，经测算，为保证本项目最低内部收益率达到10%，本项目能够承受的土地最低平均出让价为20.59万元/亩，在预测的平均出让价基础上可下降17.64%。最低出让量是指在预定的土地出让价下，要达到预定的最低盈利水平，所必须达到的土地出让量。经测算，在预测的土地平均出让价25万元/亩的情况下，要达到预定的盈利水平，本项目最低必须出让土地573亩，在原定的计划出让土地面积亩的基础上可减少17.64%。1、最高出让价和最高出让面积土地费用是影响项目盈利性的重要因素，也是重要的不确定性因素。最高土地价格是指在项目销售额和其费用不变的情况下，保持预测收益水平所能承受的最高土地费用。经测算，在销售额和费用不变的情况下，本项目能够承受的最高土地价格为7638万元，土地费用的最大增幅为41.9%。3、最高工程费用最高工程费用是指在预定销售额下，满足预期的项目收益要求所能承受的最高工程费用。经测算，本项目最高所能承受的开发投资总额为13738万元，最大可增长21.42%。临界点分析见附表12。 南充市望天坝小区基础设施建设工程财务评价通过以上分析可以看出，本项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目财务评价指标较好，具有一定的财务盈利能力和债务清偿能力，本项目在财务上是可行的。主要经济数据及评价指标见附表13。 南充市望天坝小区基础设施建设工程经济和社会效益第十章经济和社会效益10.1经济效益本工程建成后将促进的土地开发，使该区域的1000余亩土地由“生地”变为“熟地”，将会带来巨大的土地增值效益。由于城市基础设施的建设会带动道路周围经济的发展（如修建住宅、商业用房及发展第三产业等），将会使土地的级差收益增加，带来土地增值收入。同时，该项目的建设，改善了经济技术开发区城市基础设施供应状况，改善了开发区的招商引资环境，将加快经济技术开发区的发展，促进X市城市经济的发展。10.2社会效益1、防止水体深度污染，较少疫病流行。该项目的建设实施将有效地防止西河及嘉陵江水体的深度污染，减少因洪水淹没造成的流行疫病，提高人们居住环境质量和人身健康。2、增加行车安全，减少事故。交通事故特别是恶性交通事故，其损失和影响是不能用金钱来衡量的，该项目的建成，不但能提高行车效益，同时将会大大减少事故频率，增加行车的安全系数，从而减少由交通事故带来的经济损失和不利社会影响。3、带动了城市建设，完善了城市功能。该项目将城市道路，给水、燃气、城市绿化、城市排污，排水、供电、电讯等紧密结合在一起，将大大改善城市环境，加快了城市化进程。 南充市望天坝小区基础设施建设工程经济和社会效益4、美化城市环境，大大增加了城市绿化面积。该项目的道路绿化与公园景区绿化有机结合在一起，整个项目完成后，将为市民提供一个高品位的文化和休闲娱乐场所，对X旅游业的发展将起到积极的促进作用。5、改善城市居民居住水平。X小区属城郊型高档居住区。规划有商业、住宅等功能分区。在居住区中既有普通住宅，又有别墅和花园住宅等高档住宅区，由于该区地理位置优越，环境优美，随着本项目的实施，提高城市居民的居住水平。6、项目的建设对解决下岗再就业起着重要作用。项目建设投资大、周期长、需大量的钢材、水泥、木材、沥青、砂卵石等材料的劳动力，对当地的相关行业具有巨大的带动作用。同时对解决下岗职工再就业和农村剩余劳动力增加农民收入都具有重要的作用。7、扩大城市面积约1平方公里，改善了投资环境，为广大投资者创造了更为有利的生产经营环境和发展空间。8、有利于城市经济规模的进一步扩大，区域经济结构得到进一步优化，对区域经济和社会发展将起到极大的推动作用。 南充市望天坝小区基础设施建设工程经济和社会效益第十一章结论X市X小区基础设施工程符合国家产业政策和X市城市建设总体规划及X-舞凤山公园详细规划，项目的实施加快了城市基础建设。提高了城市防洪能力，完善了城市道路网络的建设，改善了经济技术开发区的投资环境。增加城市绿化面积，美化城市环境，节约能源，减少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投资环境，促进X市城市经济的快速发展，加快了X的城市化进程，具有较好的经济和社会效益，同时，项目拟建的人工河道、排洪（污）暗涵阴及道路设计标准高、技术方案设计科学，因此建设本项目是必要的，工程建设方案可行。同时，本项目具有较强的财务盈利能力和抗风险能力，财务评价指标较好，故项目建设可行。 南充市望天坝小区基础设施建设工程www.3722.cn大量管理资料下载经济和社会效益附表1X小区基础设施工程房地产开发产品投资投资估算表及计划进度单位：万元项目开发产品投资分期计划进度20022003200420052006200700土地开发投资合计113147875296622915984-0土地费用53835383-0000000前期工程费用1781780000000基础设施建设费用337337000000建筑安装工程费373717372000000000公共配套设施建设费0000000开发间接费00000000管理费用3737000销售费用205555000开发期税费00000000其它费用4949-000000不可预见费779379400000000财务费用79411222422415479-000其中：不含财务费用投资土地开发成本出租土地开发成本10520113140776327425550 南充市望天坝小区基础设施建设工程www.3722.cn大量管理资料下载经济和社会效益附表2X小区基础设施工程投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计200220320042005200620071总投资113147875296622915984-01.1土地开发投资113147875296622915984-0其中：不含财务费用10520776327425550财务费用79411222422415479-02资金筹措11314787529662291598402.1资本金4779407870400002.2预售收入2735022632291598402.3预租收入02.4其它收入02.5长期借款3800380000000土地储备开发投资人民币借款3800380000土地开发投资外币借款0000 南充市望天坝小区基础设施建设工程www.3722.cn大量管理资料下载经济和社会效益附表3X小区基础设施工程土地出让收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计200220032042005200620071土地出让收入174000348034803480348034801.1可出让面积（亩）69601391391391391391.2平均售价（元/亩）02500002500002500002500002500001.3销售比例（%）100%0%20%20%20%20%20%2经营税金及附加95701911911911911912.1营业税87001741741741741742.2城市维护建设税61012121212122.3教育费附加260555553土地增值税00000004土地出让净收入16443032893289X小区基础设施工程租房收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计200220032042005200620071租房收入00000001.1可租面积（m2）0000001.2单方租金（元/m2）0000001.3出租率（%）0%0%0%0%0%0%2经营税金及附加00000002.1营业税00000002.2城市维护建设税00000002.3教育费附加00000003租金净收入00000004净转售收入0000000 南充市望天坝小区基础设施建设工程www.3722.cn大量管理资料下载经济和社会效益附表4基本1X小区基础设施工程全部投资财务现金流量表单位：万元序号项目合计200220032042005200620071现金流入174000348034803480348034801.1土地出让收入174000348034803480348034801.2土地出租收入00000001.3净转售收入00000001.4其它收入00000002现金流出13169776332725355355355352.1开发产品投资（不含财务费用）105207763274255552.2出租房经营费用00000002.3经营税金及附加95701911911911911912.4土地增值税00000002.5所得税169303393393393393393净现金流量累计净现金流量4231-7763-7763208-75552945-46102945-166429451280295042314所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量5923-7763-7763547-72163284-39333284-6493283263432895923 南充市望天坝小区基础设施建设工程www.3722.cn大量管理资料下载经济和社会效益附表5基本2X小区基础设施工程资本金财务现金流量表单位：万元序号项目合计200220032042005200620071现金流入174000348034803480348034801.1土地出让收入174000348034803480348034801.2土地出租收入00000001.3净转售收入00000001.4其它收入00000002现金流出13964407534961954195419545302.1资本金4779407570400002.2预售（租）收入用于开发产品投资2735022632291598402.3出租房经营费用00000002.4经营税金及附加95701911911911911912.5土地增值税00000002.6所得税169303393393393393392.7长期借款本金偿还3800001195126513401912.9短期借款本金偿还00000002.10借款利息支付00000002.1100000003净现金流量3436-4075-1615261526152629504累计净现金流量-4075-4091-2665-10394863436计算指标：财务内部收益率（IRR）18.1%责备净现值（NPV）1083Ic10.0% 南充市望天坝小区基础设施建设工程www.3722.cn大量管理资料下载经济和社会效益附表6基本4X小区基础设施工程资金来源与运用表单位：万元序号项目合计200220032042005200620071资金来源259797875418434803480348034801.1土地出让收入174000348034803480348034801.2土地租金收入00000001.3土地储备开发投资借款38003800000001.4短期借款00000001.5资本金4779407570400001.6其它00000001.7出租房回收价值00000002资金运用206857875349619542129213031002.1土地开发投资（含财务费用）113147875296622915984-02.2出租房经营费用00000002.3经营税金及附加957001911911911912.4土地增值税00000002.5所得税169303393393393393392.6应付利润292100017517525702.7土地储备开发长期借款本金38000011951265134002.8偿还其它应付款02.9短期借款本金偿还0000002.1000000003盈余资金529406871526135113503804累计盈余资金06872213356449155294 南充市望天坝小区基础设施建设工程www.3722.cn大量管理资料下载经济和社会效益附表7基本5X小区基础设施工程损益表单位：万元序号项目合计200220032042005200620071经营收入174000348034803480348034801.1土地出让收入174000348034803480348034801.2土地租金收入00000002经营成本113140226322632263226322632.1土地开发经营成本113140226322632263226322632.2土地出租经营成本（摊销）00000003土地出租经营费用00000004财务费用（短期借款利息）00000005经营税金及附加95701911911911911916土地增值税00000007利润总额51290102610261026102610268弥补前年度亏损00000009应纳税所得额512901026102610261026102610所得税16930339339339339339税后利润34360687687687687687公益金17203434343434法定盈余公积金34406969696969任意盈余公积金00058411681577198612加：年初未分配利润0584116817532161257013可供投资者分配的利润0001751752570应付利润2921000000A方0000000B方0000000C方000000014年末未分配利润05841168157719860 南充市望天坝小区基础设施建设工程www.3722.cn大量管理资料下载经济和社会效益附表8基本6X小区基础设施工程资产负债表单位：万元序号项目200220032042005200620071资产7875926687598005717752941.1流动资产总额7875926687598005717752941.1.1应收账款0000001.1.2存货7875857965454441226301.1.3其中：在建开发产品7875857965450001.1.4现金0000001.1.5累计盈余资金068722133564491552941.2在建工程0000001.3固定资产净值0000001.4无形及递延资产净值0000002负债及所有者权益7875926687598005717752942.1流动负债总额0000002.1.1应付账款0000002.1.2短期借款0000002.2借款3800380026051340-0-02.2.1经营资金借款0000002.2.2固定资产投资借款0000002.2.3开发产品投资借款3800380026051340-0-0负债小计3800380026051340-0-02.3所有者权益4075546661536665717752942.3.1资本金4075477947794779477947792.3.2资本公积金0000002.3.3法定盈余公积金01032063094125152.3.4任意盈余公积金0000002.3.5累计未分配利润05841168157719860比率指标：资产负债率（%）48413017-0-0流动比率（%）000000速动比率（%）000000 南充市望天坝小区基础设施建设工程www.3722.cn大量管理资料下载经济和社会效益附表9X小区基础设施工程长期借款还本付息估算表单位：万元、万美元序号项目合计200220032042005200620071长期借款偿还1.1年初借款本息累计0000000本金0000000建设期利息00000001.2本年借款38003800380038003800380038001.3本年应计利息1121121121121121121121.4本年还未付息112112112112112112112还本0000000付息1121121121121121121121.5年未借款本息累计38003800380038003800380038002土地储备开发投资个人民币借款2.1年初借款本息累计利率000000本金5.91%000000建设期利息0000002.2本年借款38003800380038003800380038002.3本年应计利息7941121121121121121122.4本年按约定还本付息112112112112112112还本3800付息7941121121121121121122.5年末借款本息累计3800380038003800380038003土地开发投资外币借款3.1年初借款本息累计利率000000本金5.91%000000建设期利息0000003.2本年借款0000003.3本年应计利息0000003.4本年按约定还本付息000000还本000000付息0000003.5年末借款本息累计0000004还本资金来源0002618261826184.1上年余额0000004.2利润0005845845844.3可利用商品房租售收入0002033203320334.4其他0000005偿还等额偿还本金0001125112511256偿还长期贷款一本金能力000142314231423 南充市望天坝小区基础设施建设工程www.3722.cn大量管理资料下载经济和社会效益'