某私募股权投资项目可行性研究报告 106页

'引言：立案伊始，摆在我们面前的是一串经济技术参数，市场竞争是无情的，优胜劣汰永远是唯一的游戏规则。顺利实现产品去化，快速完成资金回笼，那是建立在有“好房子”的前提下；而树立企业品牌形象，乃至做到将发展商对人居空间的理念诠释向市场最深层次推广，那就是建立在有“好家园”的前提下。也许具有“不是市场需要什么，我们就制造什么；而是我们制造什么，市场就需要什么”如此大气的企业才是市场的宠儿……本项目控制性经济技术参数：规划总用地10.7万平方米总建筑面积16.3万平方米容积率1.51总套数1190套我们的基地条件如何？我们的客源客层怎样?我们的产品定位在哪里？我们的产品有什么附加值？我们的产品力该怎样加强？我们的目标……106 第一步完成首要任务——成功去化产品，最大程度实现利润。第二步达成远景任务——让市场广泛接受属于企业自我的产品开发理念。以期求得市场真谛，实现企业——价值回归。价值回归模拟流程图：定位准确、完善的社区生活配套市场迅速认可、高附加值的产品注重实效的媒体攻势接受程度高扩良适大利好度再润的夸生盈升大产余值的潜宣力传资金回笼理想一期迅速去化受到市场追捧、达到预期目标期待二期投放“耳语传播”106 [——产品SWOT分析——]S优势点W劣势点城建集团品牌优势畅通的道路、交通优势低密度、高绿化的居住环境基地沿街面长，将成为浦兴路亮点浦东新区优质的企业与人才进驻道路噪音、安全问题区域缺商业气息及完善机能配套周边区域竞争压力巨大公交站点离小区较远社区受地块影响缺乏整体感难以集中绿化及拉开栋距O机会点T威胁点浦东最具升值潜力的地区之一景观道路、景观住宅，景观社区。入世后新兴客源层的选择政府利多政策支持公房补贴改制为货币补贴未来多项交通及捷运计划未来楼市持续供需两旺，“不动产”投资理念已开始兴起激烈的竞争市场，相同单价的个案量体大，客户选择性多竞争个案的规划品质提升本产品差异化方面的难度大未来区域竞争激烈绿化集中在二期不利于一期销售蓝印户口政策不明朗106 [——项目“立地条件”分析——]地块四至·本地块处于浦东金桥地区，具体位于张杨路北侧，长岛路以东，西侧至五莲路，属于浦东沪东新村地区。·基地形状呈狭长形，小区三面临街，南面紧临浦东新区交通要道——张杨路，北面为沪东新村的老式公房，与本案仅一墙之隔，目前基地已规划平整。交通动线基地出入的主要干道——浦兴路是一条贯穿浦东新区东西向的重要交通枢纽，由基地沿张杨路可直达浦东的金融商贸中心——陆家嘴商业中心。向东可至金桥外高桥保税区，向南到联洋生活园区。浦兴路与浦东的众多交通主干道如：张杨路、金桥路、罗山路相接，经过这些交通干道和相连的越江桥梁，可迅速到达浦西市中心人民广场、杨浦的北外滩地区、浦东金桥进口加工区等地。本地块周围常规公交线路分布众多，但站点普遍距基地较远，大多分布在长岛路，浦兴路，但班次的间隔较长。线路主要有776、785、716、774、791等，经过这些线路可迅速直达人民广场、外滩、淮海路、、陆家嘴金融贸易区等地区。另外，规划中轻轨PD—A、B线将紧临基地，为居民的出行提供现代化交通工具。106 生活机能就环境和生活配套来讲本地块目前在整个浦东地区显得相对较为落后，项目基地四周几乎没有象样的生活配套，虽已新建了大量居民住宅，但相关的生活配套、商业设施档次较低，不能较好的满足当地居民的需要。区域发展本地块所毗临的金桥地区（根据市政府的规划，金桥地区专门规划了毗邻工业园区的四平方公里国际社区）将在区域内建设：高档别墅和酒店式公寓、从幼儿园到研究生院的著名教学机构、五莲路上亚洲最大购物中心、医疗中心，以及高尔夫球场和橄榄球体育场等健身休闲中心，舒适、便捷的服务将会让这里的投资环境更趋完善。106 附：沪东地区主要交通线路及生活配套783路台儿庄路——淮海东路815路德州新村——外高桥638路东陆新村——周家渡716路凤城新村——张桥785路台儿庄路——上钢新村639路周浦镇——长岛路191路第一八百伴——榕桥774路崂山东路——外高桥776路永业路——泰东路85路博兴路——东昌路东周线东陆新村——周浦医院川歇线歇浦路——川沙购物生活家乐福超市、OBI建材超市、联华超市、农工商超市、家得利超市休闲生活金桥公园、名人苑花园医疗保健瑞东医院、华山医院浦东分院、金桥区段医院，公利医院教育培训中福会幼儿园、平和双语学校、协和国际学校、中欧国际工商学校、浦兴中学、金桥中学、杉达大学。106 [——项目“立地条件”优劣分析——]利多因素张杨路、浦兴路、金桥路、及与之相连的黄浦大桥、杨浦大桥共同构成了通畅便捷的交通网络，为本案业主出入市级商业中心区域提供了有利的条件，多条公交站点的设立，为业主乘车出行增添了多种选择。金桥地区为浦东新区发展重点区域，其购买力强，日益聚增的居住人气，使得当地的餐饮、农贸、金融等配套渐渐完善。基地附近的金桥公园、名人苑花园、以及金桥进出口区域内的橄榄球场，成为住户良好的就近休闲、娱乐、健身的理想场所。基地四周的文化教育和医疗卫生设施较为完善，附近分布了中福会幼儿园、浦兴中学、平和双语学校、金桥小学、金贸小学等众多教育培训学校。瑞东医院、华山医院浦东分院、金桥区段医院也为居民健康、就医提供保障。小区占地10.7万平方米，具有一定规模，建筑容积率较低，产品类型多样。加上规划良好的小区环境，优美的景观道路和较高的社区绿化率，让住户远离生活空间的压抑，完全感受大自然的意境。发展商以往塑造的成功案例，所创造的品牌效应，成为业主购房的信心保障。106 本项目房型较好（板式结构，南北通风，全明无暗间），建筑面积控制合理，总价较低，极符合该区域居民承受能力。利空因素基地南侧的浦兴路，作为重要的交通干道，在给居民出行带来方便的同时，也使得生活的安宁被其打破，噪音、尘土、交通安全成为产品最大的不利点。目前基地四周的商业配套相当不完善，即使现存的商业配套也存在消费档次较低，繁荣度不够的问题，这一切都阻碍了居住地的人气的进一步旺盛。基地相临的公交站点大多聚集在距基地较远的张杨路或长岛路上，居民出行，特别是夜间较有不便。基地处于浦兴路（张杨路的边缘地带），四周宽阔的道路阻碍了各社区人员的流动，夜间基地周边除了川流不息的车辆，毫无人影。项目周边近年来开发的大量新建住宅社区如：龙阳、塘东小区和万邦、东方都市社区，给本项目造成了极大的竞争压力。项目小区呈狭长形，分两期开发，一期与二期之间被博兴路“拦腰截断”，不利于本案整体布局规划，致使社区缺乏整体感。金桥作为浦东新区住宅发展的重点区域，区域周边竞争个案林立，且已逐渐向高品质、高标准的目标发展，使本案规划产品差异化难度加大。106 受技术经济指标的限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面的规划不甚理想，较小的浴室面积，使住户缺少空间享受。一期较小的绿化率，将使小区缺少庭园陪衬，也是本案另一点将有可能对未来销售去化产生影响的因素。小区总建筑面积达16.3万平方米，开发量大，区内居民户数相对较多，由此对未来物业管理的要求相对较高。106 项目产品“定位依据”（目标市场需求）——？1、周边竞争个案目标市场需求鉴于周边竞争个案客源客层的消费行为，推测其目标市场需求大致如下：出于对上下班和日常生活出行动线的考量，购房者普遍考虑到其目前或未来，在浦东生活办公的便捷性。有浦东主轴线——张杨路的依托，精明的购房者从市政规划、建设的倾斜中意识到这一“黄金道路”沿线物业有令人欣慰的升值空间。随着金桥楼市板块的日益崛起，广义范畴上响亮的“新金杨，新生活”概念愈发深入人心，从最大程度上吸引了来自本市乃至更大空间的关注目光。目前区域内的已建社区由于规模适中，且在产品力塑造和推广宣传方面均有着不俗表现，因而市场接受度普遍较高。对总价的关注程度较高，其中二房约40万元/套、三房50-55万元/套总价的房源市场去化最快。结合目前的市场行情均价，区域内客户多数青睐于100～110平方米的二房以及120～130平方米的三房。功能分割合理、设计新颖的房型，是绝大多数购房者所追求的。区域内大部分个案的建筑设计和庭园景观设计均聘请了专业的设计公司，各类风格迥异而立意新颖的社区建筑和庭院景观对应了不同心理消费者的追求。一梯二户、板式小高层的建筑规划普遍被区域内个案采用，市场反映良好随着区域内环境面貌和市政配套工程的日趋完善，又独具“全市唯一空气质量指标达到国家一级标准地区”的先天优势，目前区域内物业已受到越来越多带有投资、环保意识的购房者青睐。106 2、上海市场同质产品分析上海市房地产市场上与本项目价格、地段相似的同类产品众多，如：虹口区凉城新村附近的“中虹丽都苑”，长宁区天山路的“南洋新都”，杨浦区黄兴绿地周边的“文化佳园”，距离本案很近的“碧云新天地”等，其目标市场需求大致如下：·发展商都在一定程度上植根于本区域，深谙区域市场动态，所开发产品市场定位准确，去化良好。如：“文化佳园”、“南洋新都”。·拥有各自区域内独特的地理位置优势。如“南洋新都”，依托天山商圈、虹桥开发区并具有地铁2号线虹桥机场延伸段的便捷性；“文化佳园”则依托黄兴绿地的建设以及五角场的复兴计划。·在各自所在的区域内突出个性鲜明的社区主题风格与建筑外观。·项目周边拥有一般拥有配合大型生活社区的大型超市、卖场，如“大润发”、“家乐福”、“乐购”等。·完善的公交、地铁、轻轨网络及便利的出行道路动线。·良好的区域位优势。如虹口区的“中虹丽都苑”、位于广灵四路、凉城路上，交通便利，在拥有虹口优良人文传统的同时又坐享曲阳地区的便利及完善的商业生活机能，其售价创下这个区域的最高单价，自从开盘后价格不断走高。从4000元/m2～飚升至5000元/m2。累计涨幅超过25%。·一梯二户、南北通风、动静分离、观景阳台、落地窗等以人为本的房型设计规划。·大多为上海市智能化示范小区或“四高”小区。·国家康居工程示范小区；“无渗漏”、“无质量通病”示范小区申请；以及白玉兰施工质量奖的获得。106 [——项目产品“附加值”建议——]目的内容可行性加强可行性为了弥补周边暂时相对匮乏的生活机能现状公共事业项目（例如邮局、银行等）项目周边多为新建住宅区，人气较旺，具备一定招商引力建议与住宅建筑外观相协调，外观风格统一提升本项目地段居住品质商业服务项目（例如24H超市、餐厅等）商铺有相当升值空间建议灯光工程，避免客户有地偏人稀之感极力完善小区配套配合五莲路上即将兴建亚洲最大超市这一利好消息及时准备，推出社区巴士免费往返接送等服务小区浦兴路口直达五莲路仅3分钟车程借社区小巴车身达到流动广告效果由此提高与浦西的运行，做到真正意义上的交通便捷小区地铁巴士与各类交通工具连网方便业主出行之余，加大客户引流效果106 [——社区生活主题建议——]由于地段因素，本案及周边个案，毫无地段方面的吸引力，故周边个案，尤其“连城”、“碧云新天地”均在小区的小环境及产品的方面营造卖点，而本案由于受基地限制，较难在产品力方面发掘卖点，故建议脱离产品运用软体配套手段，提升产品附加值。[…提出新生活口号…]为了成功地将一、二期产品去化，因此在“一期”销售阶段，就要求在做足各方面文章，完成市场造势，提升产品品质，树立市场品牌形象，为“二期”销售打好良好的铺垫。建议提出新生活口号，用此在市场上突显本案特殊性。结合案名及面积配比，提出“可以居”，阐述可以居口号，以网络最大的客源客层。利用商业街，提出“完整社区，卫星社区”，显示本案在生活各方面的独立面，完整性。提出“新邻里关系”口号，显示发展商人性的一面，创办一些联谊活动，令小区生活充满人情味。106 […环境设计附加值…]针对本案地形特性及竞争个案卖点，本案需在景观设计部分加强，建议遵循“小而精，独具匠心”的原则一期销售利用间距空间，创造不同风格，小型点景造型，作到户户推窗见景“化零为整”把一期整个基地，作为一大型景观主题，建筑也成为景观中的一部分二期销售二期地形有较多空间表现景观，可进一步突出与一期的景观品质差距商业街灯光工程：建议店面设计工程，为本案镶嵌一条“金边”外立面：统一外立面，与小区协调统一，成为景观的点睛之笔106 [——项目“产品力加强”建议——]本案所属的沪东新区位于浦东新区近期发展迅速的金桥出口加工区，基地占地面积约10.7万平方米，总建筑面积为16.3万平方米。因此本案在产品的总体规划上应以“现代生活社区”为其特点，并结合未来交通规划优势，及居住人气和将产品塑造成为浦东新区内“具品质、品味和价值的景观社区”。建筑规划面砖方案：配合设计师的设计方案，定量定制面砖。在烧制的次数、时间段的长短、配色的选择、外形的设计等方面加以控制，提出我们的要求，极有可能烧制出世上独一无二的“立面”。这也可以成为本项目的一个卖点面砖对线对缝计划：在铺设面砖之前，必须有设计周密的施工方案，保障建筑外立面上的缝隙限定在一定的范围内结构：采用钢筋混凝土桩基、现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。底层大堂——花岗岩地面、大理石墙面到顶，另设艺术顶灯及豪华装饰吊顶，中央空调。各楼大门——智能“一卡通”、可视对讲、密码门禁系统、并配以高级彩色粉喷金属玻璃大门。各层大堂、走廊及电梯厅——大堂及电梯厅铺设花岗岩地面、大理石墙面到顶、另设艺术顶灯及装饰吊顶；各层走廊地面均铺砌高级防滑地砖、并配以高级乳胶漆墙；楼梯扶手采用高级硬木扶手。电梯——采用日立/三菱/OTIS/迅达/LG/其他品牌高级自动（3VF、800KG106 、1.60m/s）（小机房/无机房）电梯直达各层。信箱——各住宅大堂设华丽不锈钢信箱。消防装置——各层设置消防栓、火灾报警系统及公共部位自动烟感、消防喷淋系统。智能化配置建议未来数字生活的智能化环保小区：突破常规智能化小区一般仅有宽带网设置，本项目除应在安全防范系统、物业服务智能化水平真正落实、在家庭智能化上有所突破，且在环保上有建树。真正铺就未来数字生活之路，与目标客户的现代观、未来观融合起来。社区智能化应该同小区的生活相结合：a：宽带网络传送、浏览；b：通过社区的BBS增进住家的交流，增强业主沟通；c：网上点击物业服务；d：网络可视医疗；e：网络双向交流的科普讲座、电脑培训。负压楼道设备：在楼道里专门设计正负压装置，铺设独立管线，在遇到火灾时开启，可以使楼道成为无烟逃生道。宽带网络服务：106 通过小区INTRANET（内部局域网）与公共网连接，小区内采用光纤到楼（FTTB）内部，每户独享10MB配置。实现VOD点播、网上医疗、炒股、教育等功能。家庭智能化系统：每户住家安装智能化系统，实现家用电器远程控制。安全系统：完善的安保系统不仅给予业主安详生活的保障同时还可以让购房者对对本社区有一更加良好的印象。具体安保措施如下：周边红外微波双重报警：用美国原装安防主机，对小区周界实行专业布防，一旦某处有越入，对射探头自动感应，触发报警，主机显示报警部位提示值班人员。重要位置大门、车库、电梯轿厢、中庭重要位置闭路电视监控。a、每栋大楼密码门禁系统，每户可视对讲系统。b、信系统：实现住户之间，住户与物业之间的通讯。c、配有紧急按钮与保安中心相连；并连网110报警系统。d、进门、落地窗，一、二楼住家窗户配有门磁窗磁、红外线探测器并通过可视对讲主机接入安防中心，非法闯入时，与安防中心相连自动报警。e、巡更：小区内主要通道出入口及各大楼的主要部位设置，记录巡更路线及时间，保证安全。f、厨房防煤气泄露系统，并通过对讲主机接入安防中心。g、车库设置消防栓、火灾报警系统及公共部位自动感烟、消防喷淋系统。106 景观设计建议采用庭院式社区入口：采用主题公园布局的方式方法，营造出一片休闲天地,可供业主雨天观景、品茗、对弈等，别有一番风味。树种统一：以一、两种常绿乔木为主，大范围的种植在社区里。一则便于养护、二则整个社区的景观将会显得统一和谐、大气。树种可以考虑香樟、银杏。至于达标所需要的其他植物，可以专门把它们设计在另辟的“百花圃”里。空中花园：在屋顶设计花园可以增加社区的休闲娱乐空间。屋顶也可以是休憩的地方。中庭广场中心：可设计象征社区精神的标志物。社区细部：运用背景音乐塑造社区日间浪漫悠闲的情调，以起到画龙点睛的作用。建议庭园景观在建筑规划定案后即同时设计，并聘请境外较知名、较具影响的设计师，才能达到直接、有效的广告宣传效果。可以考虑用不同灯光效果、从不同的角度照映社区和建筑，呈现一种“新光景”。106 物业信息化管理建筑设备监控系统：采用先进电脑神经网络化智能控制技术，组成高效监控网络智能系统，对小区内大楼的水箱，水泵、电梯、供电设备进行监控，保证各类设备处在最佳运行状态。远程抄表系统：采用电子脉冲水、电煤表收集器，用户即时通过智能化控制器的液晶显示器查看三表读数，并同时传输给物业中心远端服务器，自动记费结算，减少上门抄表的干扰。IC卡一卡通系统：每户均配有IC智能卡，可用于小区内会所消费，物业管理等费用的结算及车辆进出的管理。车库管理系统：在停车场出入口各设有接近式读卡器，持IC智能卡接近读卡机时，在取得有效确认后，闸门臂会自动开启，允许车辆通过。社区环保建议A、能源系统进入住宅小区的能源一般为：电、燃气、煤。对这些常规能源要进行分析优化，以便从系统上采取优化方案，避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到50％以上。尽量采用新能源和绿色能源。·建议采用太阳能作为路灯等公共用电的能源。·楼梯过道采用声控延时开关。106 B、气环境系统住宅小区的气环境包括室外和室内两方面。室外空气质量要求达到二级标准。居室内做到自然通风，卫生间具备通风换气设施，厨房设有烟气集中排放系统，达到居室内的空气质量标准，保证居民的卫生和健康。建议厨卫预留排气管道，采用双止回式烟道、卫生间无暗卫设计C、声环境系统住宅小区的声环境系统包括室外、室内和对小区以外噪音的隔阻措施。室外声环境系统设计应满足：日间噪声小于50分贝、夜间小于40分贝。建筑设计中采用隔音降噪措施使室内声环境系统满足：日间噪音小于35分贝、夜间小于30分贝。对小区周边产生的噪音，如果影响了小区的声环境则应采取降噪措施。绿化采用更多的乔木。沿街住宅使用双层中空玻璃沿马路，高架，加油站位置设置绿化隔离带小区人车分流机动车库出入口，尽量位于小区出入口附近。D、光环境系统住宅小区的光环境一般着重强调满足日照要求，室内要尽量采用自然光。除此以外，还应注意居住区内防止光污染，如：强光广告、玻璃幕墙等。建议在室外公共场地采用节能灯具，提倡由太阳能提供的绿色照明。采用抗反光玻璃房型设计达到四明效果。106 E、热环境系统住宅小区的热环境系统要满足居民的热舒适度要求、建筑节能要求等。对住宅围护结构的热工性能和保温隔热提出要求，以保证室内热环境满足舒适性要求，冬季供暖室内适宜温度：20℃～24℃，夏季空调室内适宜温度：22℃～27℃。住宅的供暖、空调应该采用清洁能源，并因地制宜采用新能源和绿色能源。争取采用不破坏大气环境的循环系统。建议在卫生，厨房加设保温，隔热、防水层。玻璃为双层中空，加强隔热，保温性能。F、绿化系统生态环境功能：小区绿地是提供光和作用的绿色再生机制，它具有清洁空气、释放氧气、调节温度等功能。休闲活动功能：小区绿地提供户外活动交往场所，要求卫生整洁、适用安全、景色优美、设施齐全。并使设施无障碍化，电缆地下化，实现人车分流。景观文化功能：通过园林空间、植物配置、小品雕塑等提供视觉景观享受和文化品味欣赏。G、废弃物管理与处置系统住宅小区生活垃圾包括收集与处置两部分：收集应以“无害化、减量化、资源化”为原则。生活垃圾的收集要全部袋装，密闭容器存放，收集率应达到100％。垃圾应实行分类收集，分为有害类、无机物、有机物三类。106 I、绿色建筑材料系统在建设绿色生态住宅中，对于材料、部品的选用要强调两点：一是要提倡使用3R材料（可重复使用、可循环使用、可再生使用），二是要选用无毒、无害、不污染环境，有益人体健康的材料和产品。宜采用取得国家环境标志的材料、部件。建议采塑复铜管,铝塑管作为冷热水管。商业设施由于小区邻近的张杨路、浦兴路等主干道的人流、车流均较大，周边商业开发不足。为了便于小区居民的就近购物，解决的日常生活需要。建议本案的配套商业可以吸引一些超市、便利店、咖啡吧等设施的进入。健康概念社区建议与周边区级体育场馆、医疗中心合作，引入小区内部亲情化健康服务内容，如：每年两次社区居民体检建立私人健康小档案；专家定期医疗咨询、讲座；组织社区运动会。106 会所服务项目建议区现代化会所不仅仅要弥补和完善现有生活机能的不足，更重要在于走出日常生活的快节奏、高压力。进入健康、活力、环保的社区。鉴于本项目采用的是现代派建筑外观以及客户定位以中青年出发，因此会所内的休闲项目服务大致可分为三大主题。休闲：网球场、壁球室、桑拿浴场，茶艺、COFFEESHOP、棋牌室。服务：商务中心、美容美发中心、干洗店、家政服务、邮局银行、超市、24小时社区便利店。儿童：模型训练中心、亲子图书馆、幼托。106 [——项目“目标市场”分析——]本区域个案其目标市场大致为：区域客特性：对区域环境较为熟悉，生活习惯。估量百分比：约占客户总数的20%。金桥地区中青年白领阶层特性：有较高的经济收入,区域熟悉，交通方便。估量百分比：约占客户总数的40%。外来客特性：原租借在区域内或周边地域，预迁居本市，并借此取得蓝印户口。估量百分比：约占客户总数的20%。杨浦区域客特性：与本区域仅一江之隔，交通十分便捷，受杨浦区房价、区域规划等因素的影响，将购房区域选择在浦东。估量百分比：约占客户总数的10%。黄浦区域客特性：浦东日趋完善的生活机能及较为适中的房价成为吸引此类客源主要原因。估量百分比：约占客户总数的10%。106 如图所示：106 引言：“工欲善其事，必先利其器”。任何产品都是建立在市场的基础之上，在“点”上面深入剖析的同时，环顾我们的四周：区域情况、目前市场行情、最新竞争个案动态……在“面”上如果也同样深入则可达到“操千曲而后晓声，观千剑而后识器”的效果。我们的区域大环境怎样？我们的市场行情如何？我们的市场未来走势怎样？我们目前有怎样的竞争对手？我们有什么……106 浦东新区区域环境简介浦东新区简介地理位置浦东新区位于上海市东部，黄浦江东侧，南与南汇、闵行接壤，西北与黄浦、杨浦、宝山等区隔江相望。新区总面积522.75平方公里。地势呈东南高，西北低的特点。气候条件浦东新区属东亚热带季风气候，四季分明，全年气候温暖湿润，平均气温16.2度，年降水量1433毫米，年降雨日126天，全年无霜期约260天，日照充足，温度适宜，生态环境良好。历史沿革浦东之名最早出现于明嘉靖《上海县志》1292年元代设置上海县1725年浦东大部分设置为南汇县1815年划出浦东滨海之地，设置川沙县1958年上海市新设“浦东县”包括东昌、东郊西区1990年4月中共中央国务院作出开发开放浦东的决定1993年1月1日中共上海市原属上海市黄浦区，南市区和杨浦区的浦东部分，原川沙县全境和上海县三林乡。106 行政区划浦东新区下属11个街道，26个镇维坊新村街道浦兴路街道梅园新村街道周家渡街道南码头路街道塘桥街道沪东新村街道洋泾街道上钢新村街道金杨新村街道东明路街道人口总量浦东新区内人口约165.1万人，占全市总人口12.2%。位居上海各区之首。男性占人口的50.1%。女性占总人口的49.9%。人口迁入率7.3‰今后10年内，从浦西或外省市迁入的人口将控制在50万人。同时流动人口在10年内达到100万人。106 文化教育(附图)文化广场1）大型公园明珠公园（滨江大道）陆家嘴中心绿地（陆家嘴路）梅园公园（乳山路、福山路口）世纪公园（锦绣路、花木路口）浦东体育公园（源深路、羽山路口）106 2）电影院、俱乐部兰馨电影院国际体育俱乐部（明月路、东风路）浦东汤臣高尔夫俱乐部（罗山路、锦绣路东南）3）综合服务广场时代广场（浦东南路、张杨路口）世界广场（浦东南路世纪大道路口）环球广场（浦东大道民生路西北部）中达广场（浦电路东方路口）东方广场（浦东大道、罗山路）4）文化古迹崇福道院（今浦东三林乡丰村，建于北宋末年）庆宁寺（佛教寺院今浦东大道上川路136号）大圣教寺（今孙桥乡长元村）潮音庵（佛教堂）唐墓桥露德圣母堂（天主教堂）钱家圣母圣心堂（天主教堂，1981年重新开放）城厢镇耶稣圣心堂（天主教堂，1982年重新开放）浦东清真寺，又称浦东回教堂（坟山屋16号）太平天国烈士墓（位于浦东高桥乡屯粮巷，现为教育基地）交通环境:106 东西主干道（从北到南）南北主干道（从西到东）陆家嘴路——浦东大道张杨路——浦兴路浦电路——杨高中路龙阳路——龙东大道浦东南路东方路杨高南路上南路罗山路市区环线道路内环线——从浦西的中山南路通过南浦大桥接于本区龙东大道，经过罗山路，过杨浦大桥再回到浦西。内环线与黄浦江相对称，形成准正方形区域。外环线——自江湾机场北端越江，经大场机场向南由虹桥机场至莘庄后向东，在长桥南侧过黄浦江，到浦东孙桥附近向北，到外高桥过江。公共交通新区共有交通线路135条，其中公共交通线路93条；隧道专线8条；大桥专线4条；区内专线有25条；夜宵专线5条，其中包括隧宵线2条。106 轨道交通规划根据政府规划，本案所在区域将有一条地铁明珠线沿着张杨路通过，（三林地区——高桥地区）；另有一条地铁八号线沿着金桥路行驶，（共康新村——张江园区）。另外，本案客户可以间接利用的轨道规划：地铁七号线（沿浦东大道——庆宁寺和万科城市花园）；地铁二号线（沿龙东大道——浦东国际机场、张江和虹桥机场）。桥梁、隧道（内环线的组成部分，浦东浦西的连接端口）杨浦大桥——世界第一大斜拉索桥，连接罗山路与浦西的宁国路、中山北路、中山西路内环线。南浦大桥——连接中山南路与浦东的龙阳路。延安东路越江隧道——连接延安东路与陆家嘴路.打浦路越江隧道——连接卢湾与上南地区。人行越江隧道——连接南京东路与陆家嘴路。浦东新区区域特性106 浦东新区位于太平洋西岸具有巨大经济活力的亚洲明星城市带上，是中国富庶的长江流域和长江三角洲区域的龙头。这里是联系中国市场与国际市场的主要桥梁之一，市场潜力巨大，商业机会充分，人才资源丰富。美国花旗、香港汇丰、日本东京三菱、英国渣打等十多家大银行在浦东开业，中资商业银行的浦东分行汇集浦东陆家嘴，金融业发展迅速。浦东商业中心日趋繁荣，上海证券交易所、上海粮油交易所等交易市场在浦东运营。浦东新区，这一跨世纪的新城，初步具备了合理的产业发展布局结构、先进的综合交通网络、完善的市政公用设施、便捷的通信系统以及良好的生态环境，并集金融贸易区、自由贸易区、出口加工区，高科技园区及高质量生活区于一体，成为21世纪上海现代的象征。1)陆家嘴金融贸易区——重点发展金融和商业。这里已有近150幢风格不同的现代化大厦在建或建成。其中有银行、证券、保险等金融大厦18幢，大部分已投入使用。继小陆家嘴地区金茂大厦、森茂大厦、香格里拉等标志性大楼投入使用后，上海国际会议中心、巨金大厦、京银大厦、国际金融大厦、交银大厦等又一批标志性楼宇也已竣工。全长4.46公里的世纪大道、地铁二号线陆家嘴站的竣工；全长646.7米的黄浦江行人越江隧道的全线贯通，无不体现出现代化的国际大都会的现代化的交通。浦东陆家嘴金融街、贸易区、商业街和现代化高中档住宅区已具雏形。2)花木行政文化区——随着上海最大的世纪公园的落成、地铁二号线的正常运行、世纪大道的通车、浦东新区区政府大楼的竣工，显露出此区域已经成为浦东新区的行政文化中心，地位的提升使更多的目光集中于此，发展的速度将是其它地区所无法匹敌的。3)金桥出口加工区——规划面积19平方公里。目前已有近400家国外企业投资。区内现代通信、新型家用电器、医药工程、汽车和计算机硬件等高新技术产业已先后进入生产期。体现出高产出、无污染特点。106 4)外高桥保税区——濒临长江口，是具有保税、贸易、出口加工等多种功能的综合性、国际性自由贸易区。商住楼、标准厂房、展示厅等建筑陆续投入使用。中心商圈网点介绍1）张杨路商业中心——该商圈以张杨路为轴心向两侧辐射，西至浦东南路，东达东方路。商圈处于小陆家嘴甲级办公区与陆家嘴金融贸易区之间，主要满足两大区域白领阶层购物、娱乐、休闲之方便。主要的购物场所有第一八佰伴，新世纪商厦及时代广场等。2）东方路商业街——该商圈以东方路为中心，北至东方路，南抵峨山路向东西向扩展。该商圈发展较为成熟，商业高中低档次齐全，一方面满足两边新村居民生活之需，同时也为陆家嘴金融贸易区提供服务。106 浦东新区已建十大重点工程1）南浦大桥总投资8.2亿元，91年底通车。沟通浦西南部（南市）与浦东的联系。2）杨浦大桥总投资8.2亿元，93年10月通车，沟通浦西东北部（杨浦）与浦东的联系。3）内环线浦东段投资37亿元，94年初通车。建立浦东浦西快速交通系统。4）杨高路改扩建投资8.6亿元，92年底通车。5）外高桥港区投资6.2亿元，93年底完成。6）管道煤气二期7）外高桥电厂投资32.4亿元，96年底完成。8）浦东供水工程投资7.5亿元，94年底建成投产。9）浦东通信工程投资7亿元，95年底完工。10）河流污水工程投资4.8亿元，93年完成。106 浦东“十五”期间重大市政规划1）外环泰和路越江隧道（吴淞口越江工程）浦西与外环线同济路立交相接，浦东与外环线二期起点相接，全长2882.28米，工程总投资17.3429亿。已于2000年开工，计划2002年竣工通车。2）卢浦大桥工程总投资24.3亿（征地动拆迁费7.8484亿）。已于2000年开工，计划2002年竣工通车。3）外环线浦东段双向8车道。设计车速80公里/小时。总投资28亿。2000年启动，2002年底竣工。4）合流污水治理二期中线西段总投资12亿。2000年已启动。5）垃圾焚烧厂是全国第一座日处理千吨级的现代化生活垃圾焚烧发电厂。总投资6.7亿。1999年正式启动，2001年底完成。6）磁悬浮起点地铁二号线龙阳路车站，终点为浦东国际机场站。全长30公里。已于2001年1月开始动工，2003年1月底正式建成。106 7）轨道交通明珠二期浦东段明珠线浦东段全长6公里，共设5座车站。总投资128.97亿（其中浦东车站耗资1.9亿）。2000年启动，2003年完成。8）张家浜东段整治金张公路至长江口，全长13.5公里。总投资3.175亿。此外，中段已启动（三八河—马家浜）9）外高桥港区三期、四期总投资43.08亿。2000年已启动10）大连路越江工程工程北起大连路惠民路交叉口，沿大连路穿越黄浦江到达浦东东方路乳山路交叉口。工程总投资15亿（前期动拆迁3亿）。计划2001年开工，2003年竣工通车。11）复兴路越江工程浦西隧址位于复兴东路轮渡码头处，浦东隧址位于杨家渡码头处。工程总投资14亿（前期动拆迁费3.5亿）。计划2001年开工，2003年竣工通车。12）沪崇苏大通道（东线）从浦东5号沟到长兴岛，沿陈海公路到崇明牛棚港过江到江苏海门市青龙港，接江苏规划通启公路延伸段。总投资约120亿元，2002年启动。106 13）5号高速公路从外环线向南经奉贤、星火工业区接辛奉金公路，然后折向西接浙江省的杭金公路。路线有两个方案：一是杨高路延伸，二是罗山路延伸。总投资30亿元。14）沪芦高速公路北起外环线环东二大道立交，向南至南国公路浦东段，投资2.4亿。15）五洲大道黄浦江边至远东大道，总投资8亿。区域发展19世纪，浦东地区基本上仍维持农业生产，发展十分缓慢。只在鸦片战争之后，浦江沿江的工厂、码头逐渐增多。1910年开设了长途轮渡线，1930年沿浦东东岸建设浦东大道，同时也建造了上南，上川铁路。这些市政建设的进行标志着浦东城市化进程的开始。到1945年，浦东一侧已有50余家工厂，人口不断增长。1949年之后市政府又进行了大量的工业投资，使浦东沿江地区走上了现代化的路程。90年代是浦东飞速发展的十年。陆家嘴金融贸易区中外资银行和其他金融机构已达近百家，并集聚了上海证券交易所、产权交易所、期货交易所、人才市场、房地产交易中心、钻石交易中心等6大要素市场，浦东的外省市企业和内联项目总量已超过五千家，高新技术产业形成了张江、金桥、外高桥和孙桥的新格局。经济的发展必然伴随市政的发展，陆家嘴金融贸易区180余幢楼宇已基本竣工使用。106 随着浦东从形态开发为主向功能开发为主的转变，浦东的人流和物流的日益增大，过江桥梁设卡收费所带来的过江成本过高、交通效率降低等负面影响日益突出。为了加快浦东新区的开发进程，政府于2000年5月1日零时起，取消了黄浦江大桥、隧道设卡收费。这样浦东、浦西的交通真正融为一体。据统计，仅延安东路隧道一条线，在宣布免收过江费后，车流量同比增加了30%。另外，浦东国际机场、世纪大道、地铁二号线等交通设施建成使用；中央公园、中心绿地、上海科技城等已相继建成开放。今日浦东已发挥着上海经济新增长极的功能、服务全国的产业功能和国际化新城区的基础功能之责任。其开放目标是将浦东新区建设成为世界一流地现代化国际大都市新城，成为未来上海发展的象征。附图表：106 图表一、浦东居民年收入于储蓄水平比照柱型图:图表二、历年来迁入浦东人口分析图：浦东新区在新经济时期，通过建设与发展，已经开始步入建设收获期，人口导入区的形象已经形成。106 壹、上海房地产总体市场分析[——2001年新经济政策——]国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》2001年6月1日起全国施行。该办法分总则、销售条件、广告与合同、销售代理、交付、法律责任、附则等7个章节，计48条款。与以往相比，该《办法》使购房者新增了6项权利：　1、购房者有权要求房产商在合同中约定商品房广告和宣传资料中所明示的事项。因为广告和宣传资料如未作为合同条款或附件，购房者就不能以此作为退房或要求房产商承担违约责任的依据。　2、购房者有权要求在合同中约定公共配套建筑的产权归属。对此，过去的法规仅规定共用部位是共有产权，而对公共配套设施，则无明确规定。　3、购房者有权要求在合同中约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。　4、购房者在订立合同前，有权要求房产商明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》及《商品房买卖合同示范文本》。　5、购房者有权要求房产商说明实际交付的房屋与样板房是否一致。否则，房产商实际交付的房屋就应与样板房完全一致。6、购房者有权要求受托房地产中介服务机构出示商品房销售委托书。以免发生争议时，房地产开发企业与房地产中介机构相互推诿。2001年8月1日起，上海市商品住房将实施内外销房并轨106 ，做到三个统一：统一收费标准；统一租售对象；统一销售合同。同期统一了地价体系，取消原有的内、外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别。2001年，上海市住宅物业管理费收费新规定出台：商品房住宅小区统一管理后，其物业管理费按小区所在物价局核定的价格收取，或由业委会与物业公司重新议价。内外销商品房统一并轨后的交易手续费新标准为：个人购买商品住房每次交易过户时，其交易价格在30万元以上的，由交易双方按每套（幢）各支付250元；交易价格在30万元（含30万元）以下的，由交易双方按每套（幢）各支付125元。根据《上海市人民政府批转市房改办、市房管局制订的关于出售公有住房的暂行办法的通知》的有关规定，就2001年公有住房出售的有关问题规定如下：1、建国后竣工的独用成套多层和高层公有住房的成本价为每平方米建筑面积1295元。2、公有住房出售的市场价、独用成套钢筋混凝土结构公寓住房及独用成套混合结构、砖木结构公寓住房和新式里弄住房的成本价与最低限价的规定仍按《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》执行。3、公有住房的出售年份为2001年。4、2001年公有住房出售的其他事宜，按《1996年公有住房出售方案》相关规定执行。5、2001年公有住房出售方案的执行日期为2001年1月1日至2001年12月31日。[——上海市商品住宅市场供需情况统计表——]单位：万m2106 时间期房推案量期房去化量现房推案量现房去化量1997(1季度)198.5671.76197.18115.431997(2季度)640.7798.29389.0673.061997(3季度)419.83127.47295.54100.88前三季度1,259.16297.52881.78289.371997(4季度)639.86148.06247.79150.031997年全年1,899.02445.581,129.57439.401998(1季度)201.55134.95350.08115.031998(2季度)412.22164.49633.84181.131998(3季度)384.94243.54350.37203.95前三季度998.71542.981,877.27500.111998(4季度)561.16274.76809.63236.561998年全年1,559.87817.742,143.92736.671999(1季度)270.84232.75351.30246.311999(2季度)397.85257.21505.43299.741999(3季度)319.95265.01623.40274.27前三季度988.64754.971,480.13820.321999(4季度)457.18320.18469.14386.381999年全年1,445.821,075.151,949.271,206.712000(1季度)287.37263.86557.06377.502000(2季度)363.05348.16482.86369.232000(3季度)474.35417.04546.55307.94前三季度1,124.771,029.061,586．471,054.672000(4季度)424.41423.8186.72142.572000年全年1,549.181,452.871,673.191,197.242001(1季度)127.75352.12573.98456.022001(2季度)368.79420.98624.86543.632001(3季度)529,49514,63467,23599,75前三季度1,026.031,287.731,666.071,599.42001(4季度)633.14544.11175.49421.062001年全年1,659.171,831.841,841.562,020.46[—上海房地产市场2001年度与2000年度对比表—]106 对比内容2001年2000年比例%房地产开发投资额6203083万元5661700万元+9.6%完成土地开发面积2465117M21655765M2+48.9%商品房新开工面积21425637M219923124M2+7.5%商品房竣工面积17580117M216436222M2+7%商品房批准预售面积16591533M215491726M2+7.1%商品房住宅批准预售面积15088634M21244516M2+21.2%已登记商品房预售面积18318344M214528689M2+26.1%商品房批准销售面积18415591M216731919.5M2+10.1%商品房住宅批准销售面积15212084M212737301M2+19.4%已登记商品房买卖面积20204619M217379751M2+16.3%商品房住宅买卖面积18794493M216448029M2+14.3%[——未来两年总体市场分析——]市场总体供应量分析政府“十五”计划在政策面上表明了对房地产业的“态度”106 。通过宏观调控和总量控制使房地产行业步入有序的良性发展轨道。“十五”计划明确表示：房地产业将发展成为上海国民经济的支柱产业使年增长值从目前5.3%提高至“十五”期末的7%以上。今后5年的竣工量将控制在2800亿元和7000万平方米以内。预计2002年至2003年2年内土地总供应量在3000万平方米左右，由此可见，上海的房地产业将会有很大的发展空间，前景看好。市场总体需求量分析根据市场宏观政策调控。加之各级政府对改善各辖区硬环境的大力投入，预计未来二年市场的吸纳量约为2500万平方米，占总供应量（3000万平方米）的80%以上。区域市场分析未来两年市场“热点”将会出现一个“东移”的趋势。市场地域的级差会更趋明显。预测·中低档房地产密集地区：闸北、杨浦、浦东花木地区等。·中高档房地产密集地区：静安、卢湾、黄浦（原南市）、浦东内环线地区等。·高档房地产密集地区：浦东滨江地带（陆家嘴区域）、古北新区、虹口北外滩、徐汇环线内区域等。[——上海市房地产市场供需情况统计图——]106 表一：期房市场供需情况统计图表二：现房市场供需情况统计图106 贰、浦东新区房地产市场综述[——浦东新区房地产市场——]1、浦东新区预售市场批准预售量分析单位：m2年份个案数推案量住宅楼综合楼1997（1季度）13509,283470,51038,7731997（2季度）412,903,0982,759,786112,6161997（3季度）251,209,3541,098,59193,400前三季度794621,7354328,887244,7891997（4季度）722,351,9182,207,202123,1171997合计1506,973,6536,536,089367,9061998（1季度）18368,525321,82546,7001998（2季度）42932,116918,98314,9031998（3季度）52667,691597,84166,895前三季度1121968,3321838,649128,4981998（4季度）76967,994813,637110,2991998合计1882,936,3262,652,286238,7971999（1季度）36629,516521,86197,6451999（2季度）32489,268486,44701999（3季度）66808,342799,3812,393前三季度1341927,1261807,689100,0381999（4季度）631,012,940792,708196,3221999合计1972,940,0662,600,397296,3602000（1季度）14393,200315,50077,7002000（2季度）22687,900551,000136,9002000（3季度）121820,892590,859205,120前三季度1571901,9921457,359419,722000（4季度）30526,498434,30092,1982000合计1872,428,4901,891,659536,8312001（1季度）15183,499116,02167,4782001（2季度）49639,474614,46125,0132001（3季度）891,439,1361,146,115293,021前三季度1532262,1091876,597385,512106 说明浦东新区个案数呈逐年上升的趋势.1997年为150个，而在1998年、1999年和2000年则上升为188个、197个和187个，2001年前三季度由于受政策面的影响，市场推案量有所下降，为153个。总的来说,1997年度推案总面积为近年来首位，1998年、1999年的推案面积仅为1997年的四成，主要在于住宅楼推案量的大幅下降。可见政府在对房地产市场开发进行有效的控制，对存量房进行深入消化，其目的是调控供需，平衡发展。而2000年全年的推案个案数虽然仍达187个，但是推案面积却并不高，这说明浦东目前的发展商开发的项目以中小规模的住宅为主。同时综合楼市场基本维持不断稳步提高的增长水平。2001年上半年，市场继续沿2000年趋势，平稳发展。106 2、浦东新区预售市场实际成交量分析单位：平方米时间成交套数（套）成交面积1997(3季度)48736,5251997(4季度)1,685138,6421997下半年合计2,172175,1671998(1季度)1,389138,0701998(2季度)2,274218,2391998(3季度)3,631351,767前三季度7，294570,0061998(4季度)4,630458,0541998合计11,9241,166,1301999(1季度)3,524350,7261999(2季度)3,083331,7331999(3季度)4,208466,460前三季度10,8151,148,9191999(4季度)4,602531,2741999合计15,4171,680,1932000(1季度)3,946442,8002000(2季度)5,348623,2332000(3季度)4,716547,033前三季度14,0101,613,0662000(4季度)6,783821,1612000合计20,7932,434,2272001(1季度)4,681549,5092001(2季度)6,494763,0962001(3季度)7,709865,537前三季度14,8842,178,142106 说明随着浦东经济建设的发展，浦东房地产市场吸引力与日俱增。新区房地产市场成交量，自1997年以来，呈现急速且稳定的发展趋势。1998市场成交套数是1997年的3.8倍以上，而成交面积也增长了4倍。1999、2000年市场成交量依旧保持了45%的高增长率。到2001年市场成交供求矛盾进一步缓解，连续两个季度出现了与2000年同期相比成交面积继续扩大的现象，2001年上半年，浦东房地产市场出现求大于供，市场焦点集聚浦东。综合分析成交面积和成交套数，1998年为97.8m2，1999年为109m2，2000全年和2001年上半年为117m2，平均单套面积逐年增长，市场的需求的主力为大面积的二房。但也表明了三房的市场需求开始上升。客户对房型的需求逐渐转变舒适型住宅。3、浦东新区期房市场供需情况统计图106 4、浦东新区2001年第三季度单套单价与成交套数比例图106 5、浦东新区2001年第三季度单套面积与成交套数比例图6、浦东新区2001年第三季度单套总价与成交套数比例图106 [——浦东新区房地产分布情况——]浦东新区房地产发展根据城市发展布局，主要可分成五个区域。1、陆家嘴高档住宅分区区域范围杨浦大桥罗山路以西、杨高路以西、南浦大桥龙阳路以北区域。浦东的金融行政文化中心，是目前区内城市化速度最快的地区。作为与陆家嘴金融中心相配套的住宅建设，目前存在部分滨江住宅，价格在1000～2000USD/M2，如“仁恒滨江园”、“世茂滨江花园”。区域高档楼盘主要分布在世纪大道沿线，张杨路沿线和滨江沿线。典型楼盘主要有“香榭丽花园”、“世茂滨江花园”、“陆家嘴花园”、“浦江茗园”、“菊园”等。区域均价为4800元/平方米，主力成交面积为100～130平方米/套，占总成交套数的61.47%，单套总价集中在40～60万元。单套单价和单套总价处于高位是该地区的特征，市场上该区域120平方米/套的三房销售最佳。区域市场走势（1）陆家嘴地区房价指数一路上升，房价抗风险能力强。（2）区域均价波动幅度较大，均价波动范围以4500～4800元/平方米为主。（3）该区域的房型需求明显偏大，以100～150平方米/套的三房二厅房型为主。（4）区域单套总价集中在40～70万元，且以50万元为其峰值。106 附区域典型个案简表:案名位置平均单价产品形态推案量主力面积东珂花园张杨路1619号4800元/M2小高层2.9万M2104-140M2新天家园桃林路1141弄4900元/M2小高层3.6万M2104-128M2陆家嘴花园桃林路815弄5900元/M2小高层&高层12.36万M2110-154M2菊园浦东南路1158号8500元/M2高层15.35万M2110-154M2106 2、中央公园地区：区域范围以世纪公园为中心，包括花木、北蔡地区。（杨高路以东、云间路一线以北、锦绣路一线以东）随着地铁二号线的通车，花木地区的房产价格已不断攀升，楼盘也象雨后春笋般地拔地而起，环线以内均价在4800～6200元/平方米左右。主要是以联洋社区为代表，产品有“天安花园”、“华丽家族”、“上实御景苑”、“联洋花园”等。龙阳路以南均价则已经抬升到4000元/平方米，以“万邦都市花园”为典型。北蔡地区作为张江安居型住宅发展区，以多层住宅楼群为主体，相对落后的生活配套，使得区域房价仍停留在2700～3100元/平方米的阶段。区域均价为4460元/平方米，主力成交面积集中在80、110、150平方米/套，占总成交套数的45.36%。单套总价集中在10～20万元/套、40～80万元/套，两个端点。区域市场走势（1）从2000年低至2001年以来，区域房价指数涨幅巨大。（2）单价5500元/平方米所占比重有所上升。（3）该区域的房型显现出多样性，从80平方米/套的二房到150元/平方米的三房，满足不同层次消费者。（4）区域楼盘总价由20～70万/套平均分布。（5）随着区域现存低品质房源的逐步减少，楼盘中坚主力以中高档为主。106 附区域典型个案简表：案名位置平均单价产品形态推案量主力面积天安花园锦绣路1028号6500元/M2多层、小高层&高层14万M2115-161M2上海之窗御景园锦绣路民生路5900元/M2小高层&高层11．5万M2134-148M2华丽家族锦绣路666号6500元/M2多层、小高层&高层12．6万M2135-159M2联洋花园民生路1311号5200元/M2小高层22万M2119-163M2106 3、上南、周家渡——六里新型住宅区区域范围六里、上南地区，即龙阳路以南、锦绣路以西地区。其中邻近南浦大桥的上南地区，由于早期大量动迁人口的导入，区域生活配套设施齐全，吸引了更多的购房者，住宅以中档房源为主，辅之以安居房和少量高档楼盘，价格在3000～3800元/平方米。另外六里现代生活园区是浦东新区最早兴建的新型居住区经过近几年的发展，该区域房价已达到4000元/平方米，典型楼盘主要有：“恒大华城”、“博爱家园”、“昌里花园”、“上南花园城”等。区域均价为3291元/平方米，主力成交面积为90～130平方米/套，占总成交套数的85.67%，单套总价集中在30～40万元/套。价位相对较低的售价是该区域最大特征，市场对于该区域90平方米/套的二房消化最佳。区域市场走势（1）区域房价指数升、降较不稳定，房价受市场、政策影响较大，敏感度较强。（2）区域均价类似于房价指数，显现不稳定因素。（3）该区域的房型需求以90～100平方米/套的二房为主，近期110～130平方米/套的三房比例也有所上升。（4）区域单套总价集中在20～40万元/套，且有向40万元/套高价位靠拢趋势。106 附区域典型个案简表：案名位置平均单价产品形态推案量主力面积恒大华城（天地苑）西营南路17弄4200元/M2多层15万M288-108M2博爱家园(一期)东明路355弄3500元/M2多层&小高层12万M2108-127M2昌里花园昌里东路38号4400元/M2小高层10万M2110-130M2怡泰家苑南码头路1127弄3600元/M2多层2.8万M2110-120M2106 4、金杨——金桥经济型发展区区域范围罗山路以东，云间路一线以北地区。金桥作为浦东开放四大功能区之一的出口加工区，已有十年之久，区内生活配套已初具规模。区域产品档次不一，既有大量多层的安居住宅小区，以小面积的旧式公房为主，房价相应在2500～3500元/平方米；又有大量新建商品房，主要集中在交通便捷的金桥路和张杨路沿线，行情价格已达到3800元/平方米左右。典型楼盘有：“陆家嘴花园新景园”、“碧云新天地”、“上海故事—证大花园”、“时代逸居”等。区域均价为3356元/平方米，主力成交面积集中在90平方米/套、110～120平方米/套两个范围内，占总成交套数的52.36%，单套总价在20～50万元/套，以30、40万元/套为峰值。金桥地区房价相对适中，精简的房型在该地区较为热销。区域市场走势（1）区域房价指数呈波动状，“北外滩”概念可能是该地区最大影响因素。（2）近期大批的新建商品住宅带动了区域均价整体上升。（3）该区域的房型需求以90～100平方米/套的二房为主，120平方米/套的三房为辅。（4）区域单套总价控制在30～40万元/套，另有少量50万元/套高总价住宅出现。106 附区域典型个案简表：案名位置平均单价产品形态推案量主力面积陆家嘴新景园张杨路云山路口3600元/M2小高层5．5万M2112-135M2现代华庭张杨路崮山路4200元/M2小高层2万M2113-131M2中大雅苑浦兴路558弄3400元/M2小高层2万M2102-109M2连城苑张杨路长岛路3900元/M2多层&小高层18万M2106-118M2106 5、外高桥——高桥低容积别墅区为浦东新区吸引外资的主要区域，近年来引入了许多跨国企业在此落户，再加上该区域毗邻东海滨，兴建了各种风格各异的别墅型住宅区。但由于位置偏远，生活机能还不够完善，目前这些别墅价格在700～1000USD/m2，仍大量空置。附区域典型个案简表:案名位置平均单价产品形态推案量主力面积汤臣高尔夫别墅龙东大道1号7500元/M2小高层5．5万M2105-141M2云间绿大地云间路388号9700元/M2联体&独栋41万M2175-184M2龙东花园龙东大道2255弄11号4300元/M2联体&独栋2.55万M2173-264M2汤臣豪园龙东大道666号8200元/M2联体&叠加14万M2130-170M2106 叁、浦东新区新开及热销楼盘运行态势从2000年第二季度起，浦东新区新盘一直保持着连贯发展状态，新开楼盘数量稳定，老盘销售喜人，总体运行态势良好。每季新开楼盘数量一直占全市的10～20%左右，上榜楼盘销售总面积也占排行榜销售总量的10～25%，且新开楼盘的品质普遍提高。从2000年三季度到2001年三季度的一年来，新盘及热销楼盘市场主要反映以下几个主要态势。新开楼盘结构发生变化，提升了楼市的竞争环境2001年开始，浦东新开楼盘中以新上市楼盘为主，老盘新开与后继楼盘的数量逐步减少，新盘无论在品质、价位都比以往上升了一个台阶，为浦东的楼市注入新鲜血液。多层住宅小区比例减少，土地价值逐步提高2001年开始，小高层和高层小区及混合社区开始占据了浦东新盘市场的主力，2001年二季度新开楼盘中，多层住宅仅为1个，小高层和高层社区为8个，混合小区5个，别墅1个。新区以陆家嘴CBD为核心，形成了众多个以高层、小高层为主的高档住宅圈，住宅环境日趋优化。新开楼盘分布区域合理，阶梯式住宅市场得到良好补充2000年三季度至2001年二季度来，除浦东外环外，各个细化区域的新盘分布相对平稳。其中陆家嘴和上南地区各为17个，金桥为13个，中央公园地区为10个，外环线地区则为0个。各地区新盘带动区域均价上扬，并显现出各地区档次、品质的差异性。106 新开楼盘体量上升，住宅品质得到提高从2000年下半年来，浦东的主流新盘以香榭丽花园、上海之窗-御景苑、连城苑、时代易居、上海故事等大体量楼盘为主，表现出浦东新上市楼盘品质与规模的提高。热销楼盘数量及面积回升2001年第二季度，浦东新区热销楼盘及销售面积迅速回升，在上海热销楼盘排行榜前50名中，占据了11个名额，占总量的22%，而位于中央公园地区的“华丽家族”更是以5.8万平方米的销售面积排名榜首。106 肆、浦东新区未来房地产发展走势续进行五个社区的开发，尤其是既拥有宽阔的交运通路和政府大力建设的轨道交通，又依托开发重点区或行政重点区域的陆家嘴、花木等地区，以整块社区的开发形式发展。来浦东新区商品住宅市场的发展将向着正规化、规模化、智能化发展。来浦东新区仍然保持着以经济、使用型产品为主要特色的房产市场。但随着市政交通规划的深入，浦东的房产价格将有一个较大的升值空间。这也是上海诸多老城区所无法具备的得天独厚的优势。106 五、项目竞争区域市场分析目前基地紧临金桥地区，是近年来浦东房产开发较为集中的区域之一，与本项目具有可比性的竞争楼盘分布众多，新建楼盘主要集中在张杨路、浦兴路沿线，区域内楼盘都以多层和小高层住宅区为主，且具有一定规模，在外立面的设计上，本地区各小区色彩以明快、简洁为主，便捷的交通条件和对未来区域美好的规划前景是该地区最主要的卖点。本案区域内较典型的竞争个案：位于张杨路上的“陆家嘴新景园”、浦兴路的“碧云新天地”、“中大雅苑”。长岛路上的“龙腾苑”、“连城苑”等。以下将对区域内竞争个案，细分为浦兴路、张杨路沿线并加以详细说明。106 张杨路沿线[陆家嘴新景园]一、基地位置位于浦东张杨路，云山路交会处，距陆家嘴商贸中心约2公里。小区四至布有十多条公交线路。二、产品规划小区总占地面积3.5万平方米，总建筑面积5.5万平方米，由125幢建筑围合而成，其中2幢为小高层，建筑整体感强烈。“陆家嘴新景园”87平方米左右的二房和112—135平方米左右的三房为主，房型设计大方实用，功能分明，是此区域内浦东极具影响力的楼盘之一。三、面积配比房型面积户数二房87—95M2122户三房112—135M2246户复式135.33M240户四、价格分析3400元/平方米的均价相对与周边个案较有优势，市场接受度较高。五、去化分析销售率达89%，曾多次排名浦东房地产预售市场前列，二房和三房去化状况均较为理想。六、优劣势分析优势：小区绿化环境良好，产品规划及建筑外型具有特色，总价低于区域均价，市场竞争力强。劣势：小区离超市、邮局、银行等生活购物场所仍有一定距离。106 [名典苑]一、基地位置此案位于张杨路，居家桥路口，北临浦东主干道（张杨路），西近杨高路。周遭设有公共交通，交通条件可谓良好。但生活机能配套设施方面略显不足，此案向西约五分钟便可到达“名人苑花园”，为本案业主提供了一片绿意昂然的休闲好去处。二、产品规划小区占地约7000平方米，构造小高层和高层各一幢，规划建筑楼层11—18F。栋距约40米。受技术经济的控制，小区整体规划一般，绿化率为40%。房型设计以二房为主，面积范围在124—134平方米。三、面积配比房型面积户数二房113—134M2104户三房148M232户复式215—229M212户四、价格分析单价范围3500—4500元/平方米，成交均价4100元/平方米，属区域行情价。五、去化分析由于此案产品规划一般，房型设计单一等因素，开盘至今销售率仅达33%，去化状况较差。六、优劣势分析优势：位于浦东新区交通主干道，交通便捷，距离陆家嘴商业中心位置较近。劣势：小区整体规划一般，房型设计单一，媒体宣传不够。106 [现代华庭]一、基地位置小区位于张杨路崮山路，近八百伴陆家嘴金融贸易区，周边遍布20多条公交线路。相临的张杨路商住一条街已初具规模。众多的重点学校、医院、酒店等，区域整体配套完善。二、产品规划小区占地不大，总建筑面积20825平方米，为三幢16层小高层。1—2F均设为商铺和会所。小区规划近1000平方米的绿化景观。“现代华庭“以113—131平方米的三方米的三房为主，设计大方实用。三、面积配比房型面积户数二房108M226户三房113—131M2142户复式————四、价格分析在此地段的价位均价都在4500元/M2左右，本项目小高层4300元/M2的均价，主要是小区较小，设施不齐全，多为130M2的三房户型。五、去化分析开盘到现在销售状况良好，项目设计较为合理的二房已销售一空。在浦东的知名度也较高。去化率为60%。六、优劣势分析优势：区域商务氛围较浓，有整体建筑感劣势：小区规模小，以大面积房型为主106 竞争个案面积总配比表二房面积80～90m290～100m2100～110m2110～120m2120～130m2以上合计套数7052263272252比例28%21%10%13%29%100%三房面积110～120m2120～130m2130～140m2140～150m2150～160m2合计套数1408216632——420比例33%20%40%7%——100%复式面积130-150m2150～170m2170m2以上合计套数40——1252比例77%——23%100%说明本表统计个案：现代华庭、陆家嘴新景园、名典苑。共统计出总户数724户，其中主力房型三房共420户，占总户数的58%；二房共252户，占总户数的35%；复式房型共52户，占总户数的7%。106 主力面积配比方面，三房以120～140平方米的面积为主，占三房总数的57.5%。二房以90～120平方米的面积为主，占二房总数的81%。复式以130-150平方米的面积为主，占复式总数的77%。浦兴路沿线[中大雅苑]一．基地位置此案位于浦兴路，五莲路交叉处，社区出入口设于浦兴路以南，周遭交通动线约十余条，超市`农贸市场`银行等生活配套基本齐备。但由于此类设施均布设于五莲路上，所以，居民购物尚需一段路程。二．产品规划社区总建筑面积近2万平方米，共规划2幢8层，3幢11层小高层，集中绿化率15%，覆盖率35%，建筑间距约25米。中大雅苑房型面积以102-109平方米的二房为主力房型，三房面积为155平方米，房型设计单一，格局一般。三．面积配比房型面积户数二房102-109m2108户三房155m234户复式171-176m216户106 四．价格分析目前张杨路沿线区域房产均价在3500-6000元/平方米，因此本项目3400元/平方米的售价属区域低价位产品。五．去化分析中大雅苑自去年开盘以来，受地理位置（浦兴路较东向）等因素的影响，去化情况较差，目前仅售出36套，其中80%为小面积的二房产品。三房由于规划面积偏大，去化现况不够理想。六．优劣势分析优势：交通方便，总价低，周遭生活设施较为齐全。劣势：房型规划单一（三房仅一种房型），小区庭园景观设计差，绿化率仅35%。106 [碧云新天地]一．基地位置位于浦东长岛路浦兴路交汇处，小区周边公交20余条，四通八达，规划中的轻轨AB线紧邻小区。附近众多学校`医院`超市`银行。小区内部设施完善，规划有耀华国际双语幼儿园，金茂小学等。二．产品规划小区占地面积较大，一期总建筑面积23万多平方米，由数十幢多层和小高层组成。每幢楼错落有致而且有整体建筑感。在大面积的绿化中，设有网球场`篮球场（二期拟建）等各种健身娱乐小品。另设有全玻璃钢结构会所（二期拟建），内有健身房`乒乓室`室内游泳池等设施。三．面积配比二房面积90m2以下90～100m2100～110m2110～120m2120～130m2以上合计套数731922217--493比例15%39%45%1%--100%三房面积110～120m2120～130m2130～140m2140～150m2150～160m2合计套数1657112--104比例15%5%68%12%--100%复式面积130-150m2150～170m2170m2以上合计套数----66106 比例----100%100%四．价格分析本项目均价3900元/m2的定位在此地段属中上水平，小区内主力房型规划为100-110M2的二房及130-140M2的三房，面积配比略大于市场需求，总价高于市场心理价位40000元左右。五．去化分析自2001年11月开盘以来去化率一般，主要集中在中心绿地附近小高层6-10层及多层内设计精简，建筑面积100m2左右的二房，约占目前已售户数的75%。六．优劣势分析优势：开发商长期植根于金桥出口加工区，实力相对雄厚，已形成一定的影响力，目前作为金桥地区的上市公司，所开发项目易受市场认同。产品覆盖面广，可供选择的余地较大。小区内各项机能完备，基本能满足不同层次客户的需求。开发商比较注重小区环境的营造，在建材和小区其他配套方面也有目的性的迎合年轻白领阶层的消费心理。在房型设计上大胆创新，除大多数起居室开间达到4.2米，主卧开间达到3.9米外，其独创的“叠加别墅”概念也吸引了一部分客户。多层及小高层建筑简约的外立面风格在赋予建筑物时尚感的同时又加深了客户的认同。对会所的引入和规划比较重视，在这一地区引起了市场的关注。106 延请国际知名物业担纲，社区总体品牌形象于这一地区日益凸现。劣势：源于对自身实力和产品的信心，开发商未在产品后期营销环节倾注太多精力，销售队伍的老龄化和非专业化在一定程度上影响了客户的认同感。小区内各项配套设施的营运费用大，会所内设施的使用也需另行收费，加大了业主在物业管理方面的开支。主力面积配比偏大于市场需求，影响销售进度。由于开发量较大，物业管理优势有待二期交房后才能全部体现。106 [连城]一．基地位置位于浦东张杨路长岛路交汇处，小区四周遍布十数条公交线路方便出行。紧靠11万平方米的金桥公园远离都市的喧嚣。学校`医院`超市等步行就能到达。小区内部配套比较完备，有助于锻炼和修身养性。二．产品规划小区总占地面积6万平方米，总建筑面积18万平方米，由15幢11层的小高层和10幢6层的多层组成。每幢楼错落有致，40米的宽距保全了住户的私密需求，也兼顾了采光通风。区内设有300米的河滨慢跑道，网球`篮球场，亲子游戏区等会所配套。三．面积配比二房面积90m2以下90～100m2100～110m2110～120m2120～130m2以上合计套数--56230----286比例--20%80%----100%三房面积110～120m2120～130m2130～140m2140～150m2150～160m2合计套数12624040----406比例31%59%10%----100%复式面积200m2以内200-240m2240m2以上合计套数2721892比例2%78%20%100%106 四．价格分析本项目价位3750-4100元/M2，在这一地区属中上水平。五．去化分析自2001年3月份开盘以来，周边一度缺乏较强竞争个案，在持续广告攻势下，小高层基本销售完毕。目前以多层为主要销售对象，多层中的三房因面积配比及房型设计合理，去化率为70%。六．优劣势分析优势：房型设计较好，全部采用一栋一梯`一梯两户格局，使几乎每户人家都可以享受三面采光。国际流行三段式建筑外立面，威卢克斯斜屋顶窗，给客户留下了深刻印象。层高达三米，每户均规划有独立储藏空间，加之89%的高得房率，吸引了大量注重实用空间的中老年族群。小区将固体废物。噪音`废气`污水分门别类处理，成功营造出环保概念。开盘时机好，瞄准这一地区市场暂时缺乏具特色的中高档产品并及时切入，由于此案开盘后，近半年期间周边始终无有力竞争个案，由此吸引了一批该地区层次较高的客户，顺利地实现产品的去化。广告宣传力度相当强，辅以成功的行销企划，为潜在客户注入先入为主的观念，有力地配合了整体销售。劣势：小区内无会所，影响产品的整体形象提升。物业管理方面的欠缺，有损小区的整体品质，无法满足现今业主较高层次的要求，由此导致部分业主的再次置业。106 [龙腾苑]一、基地位置小区位于张杨路以北，长岛路西侧。十余条公交线路穿梭围绕，正南面是上海连城置业开发的物业——连城苑。社区周边商业齐全，配套设施周到，学校`超市`银行`农贸市场步行就可到达。二、产品规划小区总占地8400平方米，总建筑面积18000平方米。由3幢11层的小高层构成，小区内设有中庭绿化花园。“龙腾苑”以面积100M2左右的二房和130M2左右的三房为主力房型。三、面积配比房型面积户数二房102m270户三房132m270户复式153-166m214户四、价格分析此区域的区域均价约3800元/M2。本案价格定位在3600元/M2，略低于行情价。106 五、去化分析由于此案小区规模较小，加之生活配套设施不是很齐全，从2001年9月开盘至今，受周边楼盘集中打压，销售情况不甚理想。目前由于二房总价相对较低，成为去化主力。六、优劣势分析优势：中低档的二房总价，分时计费电表和低廉的物业管理费等对经济能力有限的客户群体有一定吸引力。劣势：小区规模效应偏低，较高的容积率`35%的低绿化率以及房型规划的单一使其在该地区竞争力较低。106 竞争个案面积总配比表二房面积80～90m290～100m2100～110m2110～120m2120～130m2以上合计套数732486297--957比例7．6%25．9%65．7%0．8%--100%三房面积110～120m2120～130m2130～140m2140～150m2150～160m2合计套数142291811234398比例36%7%45%3%9%100%复式面积180m2以内180-200m2200m2以上合计套数36290128比例28%2%70%100%说明本表统计个案：中大雅苑`碧云新天地`连城`龙腾苑。共统计出总户数1483户，其中主力房型三房共398户，占总户数的27%；二房共957户，占总户数的66%；复式房型共128户，占总户数的7%。主力面积配比方面，三房以130-140平方米的面积为主，占三房总数的45%。二房以100-110平方米的面积为主，占二房总数的65。7%。复式以200多平方米的面积为主，占复式总数的70%。106 陆、区域典型个案市调表案名名典苑陆家嘴新景园现代华庭位置张杨路3018号张杨路云山路口张杨路崮山路投资兴建龙新置业路家嘴房地产开发有限公司上海同进置业有限公司规划用途住宅住宅住宅基地面积7000M23．5万M2约6000M2建筑楼层地上11-18层地下1层地上6-12层16层规划面积113-229M287-135M2108-131M2主力面积124-134M2112-135M2113-131M2单价范围3500-4500元/M23000-4100元/M23800-4800元/M2平均单价4100元/M23400元/M24300元/M2主力总价50-55万38-45万48-56万总建面积20000M255000M220825M2总销金额8200万元1．8亿元8900万元总户数148408168可售户数148408168销售率33%89%65%工程进度2002年9月交房2002年2002年9月交房公开日期2001年2001年售楼处现场现场现场电话507955535071285550335333备注------106 案名中大雅苑龙腾苑位置浦兴路558弄张杨路长岛路638弄投资兴建上海中星（集团）上海嘉屯房地产开发有限公司规划用途住宅住宅基地面积7000M28401M2建筑楼层地上8-11层地下1层11层规划面积102-176M295-166M2主力面积102-109M2102-132M2单价范围2800-3680元/M23400-3900元/M2平均单价3400元/M23600元/M2主力总价34-37万34-58万总建面积20000M218000M2总销金额6800万6480万总户数158154可售户数158154销售率22%30%工程进度2003年3月交房已结构封顶公开日期2001年2001．9．30售楼处五莲路543号现场电话5850665558713606备注----106 案名连城苑碧云新天地（一期）位置张杨路长岛路长岛路浦兴路投资兴建上海连城置业发展有限公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司规划用途住宅住宅基地面积100000M215000M2建筑楼层6-11层6-11层规划面积93-140M270-150M2主力面积106-118M290-130M2单价范围3700-4100元/M23680-4300元/M2平均单价3900元/M23900元/M2主力总价39-45万35-50万总建面积180000M223万M2总销金额3．33亿元8．97亿元总户数784593可售户数780593销售率80%30%工程进度2002年6月交房2002年5月交房公开日期2001．3．152001．11．8售楼处现场现场电话5899437950706885备注----106 柒、其余典型个案市调表1、龙阳路、浦建路区域：案名乔顿花园怡东花园贵龙园位置浦建路588号环龙路263弄东方路1669弄投资兴建跃进房产怡东建设贵龙房产规划用途内销住宅内、外销住宅内销住宅基地面积3万m28.2万m27.3万m2建筑楼层6～15F7～11F12、18F规划面积99～144m2101～220m2102～262m2主力面积99～113m2139～144m2139～152m2单价范围4250～5000元/m25800～8000元/m24700～7000元/m2平均单价4550元/m26700元/m25800元/m2主力总价45～51万90～95万75～85万总建面积5.8万m2总14万m2总16万m2总销金额2.6亿元7.3亿元7.5亿元总户数516户总970户总1300户可售户数二期252户970户1300户销售率90%60%90%工程进度现房一期现房、二期结构中现房公开日期2000年04月2000年03月2000年03月售楼处现场现场现场电话587388225889381058895511106 备注二期二期一期案名金龙东苑欣晟家园申能秀庭位置浦建路365号浦建路588号浦建路588号投资兴建华迅实业欣晟房产申能房产企划销售自售诚品房产仁信-开颜规划用途内销住宅内销住宅内销住宅基地面积1.8万m23万m23000m2建筑楼层11F6、11、18F27F规划面积112～148m283～168m2113～150m2主力面积131～148m2110～135m2116～148m2单价范围/4000～5000元/m23500～4500元/m2平均单价4800元/m24500元/m24000元/m2主力总价63～71万50～52万46～56万总建面积3.6万m2总6.3万m22.2万m2总销金额1.9亿元2.8亿元8000万元总户数240户452户162户可售户数240户452户162户销售率100%40%20%工程进度现房结构中结构中公开日期1999年08月2001年8月2001年09月售楼处现场现场现场电话687346665873828250390188106 备注------2、世纪公园区域：案名天安花园上海之窗御景园华丽家族位置锦绣路1028号锦绣路民生路锦绣路666号投资兴建天洋房地产上实置业南江企业企划销售自售中天行自售规划用途内销住宅内销住宅内销住宅基地面积5.3万m24.6万m26.7万m2建筑楼层4～20F12～26F7～31F规划面积96～282m298～248m2106～275m2主力面积115～161m2134～148m2135～159m2单价范围5500～9000元/m25300～7900元/m25300～8600元/m2平均单价6500元/m25900元/m26500元/m2主力总价66～92万元72～81万元78～90万元总建面积14万M2约11.5万M212.6万M2总销金额7.7亿元6亿元7亿元总户数1000户约800户870户可售户数763户约750户870户销售率90%80%90%工程进度现房现房准现房公开日期1999年01月2000年11月2001年初电话685611886856036858332233106 备注临锦绣路4-6层规划面积185-05M2，单价6700-11000元。统计为小高层和高层，临锦绣路为4层住宅。------案名联洋花园绿缘公寓位置民生路1311号花木路500号投资兴建联洋土地发展公司建华房产企划销售自售自售规划用途内销住宅内销住宅基地面积10万M22.1万M2建筑楼层11～18F12～18F规划面积112～163M2119～172M2主力面积119～163M2119～140M2单价范围4200～6200元/M24200～6800元/M2平均单价5200元/M25200元/M2主力总价59～79万元62～73万元总建面积总22万M26.8万M2总销金额10亿元3.5亿元总户数/488户可售户数二期约500户488户销售率100%80%工程进度现房现房公开日期2000年07月1999年06月售楼处现场现场电话6856285058919724备注二期--106 3、花木镇区域：案名环龙新纪园知音艺园志豪公寓位置龙阳路老龙东路浦建路1558号浦建路1458号投资兴建上海泰龙房地产上海农昌房地产上海志豪房地产建筑设计/上海市建筑设计院/企划销售天音上海古北房地产陆家嘴房地产物业公司明德物业规划用途住宅住宅住宅建筑楼层6F、12F、15F5～11F12F基地面积2.8万2万7000M2总建面积4.5万4.4万1.83万容积率1.62.22.8绿化率40%40%41%得房率80%,86%81%,87%82%标准层层高2.8m2.8m3m面积配比总户数346户282户132户可售户数346户282户132户规划面积92～223M287～196M2120～230M2二房面积92～111M287～103M2无户数116户132户无三房面积122～131M2115～134M2120～122M2户数186户146户80户单价范围3600～45003400～43003600～4600平均单价400039004100主力总价48万～56万45万～52万49万～50万物业管理费1.1/M21.2/M21.2/M2销售率100%100%90%工程进度现房现房现房售楼处现场现场现场电话689211886892330058449071106 备注------案名锦绣一方东方龙苑锦绣天第位置锦绣路、东建路杨高南路1339号锦绣路1868号投资兴建一方置业佳能房产隆宇企业企划销售同鸿咨询博海营销自售规划用途内销住宅内销住宅内销住宅基地面积2.8万3.5万M26.9万M2建筑楼层6、12F11F5～11F规划面积92～280M295～130M287～223M2主力面积109～146M2125～130M2116～148M2单价范围3600～4800元/M23500～4500元/M23700～5000元/M2平均单价4100元/M24000元/M24350元/M2主力总价45～58万50～52万50～64万总建面积6.34万M2总7万M2总12万M2总销金额2.6亿元2.8亿元5.2亿元总户数536户一期314户1000户可售户数536户一期314户360户销售率30%85%95%工程进度结构封顶现房现房公开日期2001年08月1999年10月2000年06月售楼处现场现场现场电话587023455881870258395555106 备注--一期--案名海桐苑(2期)易时代薇阁尊邸位置龙东路191号龙阳路浦建路口锦安路511弄投资兴建上海花木房地产上海龙安置业上海龙安置业建筑设计///企划销售自售富阳物业力阳物业物业公司自管//自管规划用途住宅住宅住宅建筑楼层5F、7F6F、12F6F、12F基地面积1.6万1.2万1.1万总建面积3.5万2.2万2.5万容积率2.21.82.3绿化率35%40%30%面积配比总户数246户162户162可售户数246户162户162规划面积60～213M2120～278M2144～287M2二房面积87～102M2120M2无户数112户16户/三房面积139M2140～155M2144～156M2户数75户136户148户单价范围3680～39803200～44003200～4400平均单价3800元/M23800元/M24100元/M2主力总价33万～39万53万～59万59～62万物业管理费1元/M21.2元/M21.3元/M2销售率100%85%95%工程进度现房现房现房公开日期2000年8月2000年11月售楼处现场东方路1533号现场电话589143935875166658445503备注------106 案名万邦都市花园世纪景典新领地位置龙阳路1880弄锦绣路花木路龙阳路188号投资兴建上海万邦企业上海鑫荣房产/建筑设计//香港五丰达设计企划销售自售翰庭咨询/物业公司自管/自管规划用途住宅住宅住宅建筑楼层10、18F12F27F基地面积3.1万1.6万1.1万总建面积7万4.2万5.7万容积率2.12.555.3绿化率40%30%20%面积配比总户数572户310户约700户可售户数572户310户350户规划面积54～149M2128～147M248～136M2二房面积84～85M2128M292～124M2户数32户68户324户三房面积104～131M2140～147M2136M2户数472户242户54户单价范围4500～5300元/M23880～6000元/M24080～4900元/M2平均单价4900元/M25000元/M24500元/M2主力总价49万～63万65～66万41～55万物业管理费1.2/M21.2/M21.2元/M2销售率60%50%30%工程进度结构中准现房结构中公开日期/2001年5月2001年7月电话589143936845505050450770106 备注（三期）----引言：直接面对客户的行销环节是众多前戏铺垫的目的，在这重中之重——实现最终利润的环节上，无论采用何种方式，经得起市场验证的才能行之有效。全程密切跟踪，发现客户需求，满足客户需求，是走市场化道路的必由结果。我们定什么价位才合理？我们的销售现场如何处理？我们的销售人员怎样培训？我们要怎样监控销售流程？我们的广告策略又是怎样？我们应该……106 产品价格——？从周边房地产市场的产品分析，本案处于浦东新区的交通主干道，加之政府在宏观上对本地区的规划与支持，促使区域房产市场具有较强的升值空间，另外结合本案的推案时机、综合品质、物业管理服务、行销推广策略等各方面因素的综合考虑。预定本案平均售价为：一期售价二期售价商铺售价3500元/M23650元/M25800元/M2销售现场——？销售现场一般均选择位置明显，易于寻找、进出动线和泊车方便的所在。基于硬体形象的需要以及人流、车流等因素的考虑，故建议就设在：长岛路、浦兴路口规划“大面宽、大气势的接待中心”，根据住宅，景观造型，确定建筑风格。106 以富有后现代主义基调的简约金属线条为框架，辅以大面积、通透的玻璃墙体，另巧用常绿植物点缀及精心灯光布置，让接待中心成为先声夺人的一大亮点，吸引过路的潜在客户。室内摆设精美工艺品及美术作品，突显本案尊贵优雅的艺术气质。搭建样板房，精心装修，并配以高档家具布置，增加客户的感性认知，诱发客户的购买冲动，对销售极为有利。建议配合单位：银行、公证处等。接待中心主要分成三个主要功能区：柜台区，展示区，洽谈区柜台区：主要用于销售管理，现场管理展示区：通过模型，裱板，灯箱等方式向客户展示产品，让客户了解产品洽谈区：主要用于洽谈，签约（建议布设5—8组销售桌椅）销售团队配合——？制服配合接待中心，以及统一的CI形象特别定做。系统的教育培训，包括谈吐举止、时尚资讯、流行话题、金融行情以及各方面与客户的行业、生活相关主题的训练，使客户与销售人员具有共同语言，沟通更方便，使客户有宾至如归的感觉。销售技巧——？空闲销售现场时一对一反复进行沙盘演练通过开展互帮互助活动以加强团队合作力依能力互补等形式分成灵活的“战斗小组”，及时互相调整、促进，同时开展诸如“劳动竞赛”一类活动注意归结客户类型，适当打“性别差”或有针对性的接待易于相互沟通的客户106 组织电话接听技巧培训，“一样的话不一样的人说出来效果是不一样的”群策群力，及时交流心得体会，统一调整客户易接受的说词销售流程本案宜采用独特的销售方式，由领台引导至洽谈座位由销售人员接待，并免费提供茶水，辅以柔和优美的经典音乐，营造优雅的现场销售气氛，在让客户放松产生亲切感的同时，塑造本案风雅非凡的独特气质，让客户在心理上找到认同的感觉。并具有让客户耳语传播的新闻性，达到客户推介客户的效果。广告策略在报纸、DM、POP、INTERNET等媒体展开立体攻势安排制作精致的赠品，分送给下定及有望客户，使客户留下深刻印象。对于已购客户提供由知名设计师根据要求度身定做室内装璜设计方案，作为一种回馈。106 各期行销具体规划【引导期】企划工作开盘前的广告任务主要注重塑造楼盘整体气势、迅速提升产品知名度，树立优良的品牌形象，积累客源，强化客户信心，并达成认购目标。这一时期广告媒体主要使用以户外、报纸媒体。同时完成公开销售前各项工作事项的准备工作。基本资料准备：案名、LOGO确认及其应用,楼书、建筑说明书、DM、夹报、销平销海、名片等印刷品的确认制作,完成售楼中心现场形象、工地形象设计、软广告发布等工作。现场包装：包括横幅、旗帜、现场围墙、看板、售楼处布置等，营造现场销售气氛，吸引更多的客户到场。户外广告：制作地段区域明显的引导广告，吸引目标客源。展销会：参加上海大型房展会，增加本案的知名度，吸引更多消费者的注意，树立楼盘在消费者心中的良好形象。106 报纸媒体：散播新闻消息，引起公众广泛关注，因此这个阶段中的报纸媒体，以形象广告及软广告发布为主。为个案正式向外推出做好充分的铺垫，也可在现场营造足够的人气。业务执行售楼处正式落成，以强有力的现场包装及表现给客户以巨大的产品冲击力，同时现场样板区也在一定程度上抵消了客户的期房抗性，检验市场反应，落实各项卖点；通过广告塑造楼盘整体气势，迅速提升产品知名度，树立良好的企业及品牌形象；给客户充足的卖点想象空间,开始预订，吸引部分有强烈购买意愿的客户、投资者购买。现场人员推广积累后期客户。业务执行重点：新闻发布会：召开新闻发布会，邀请市府政要、社会名流、各大媒体、记者、客户代表出席新闻发布会，制造新闻话题，刺激客户购买。并为本案开发商塑造良好的社会形象。落实各项卖点，并由此调整说词DM名单收集及派发DS策略：对有望客户登门拜访建议参加上海大型房展会，提升个案知名度106 内部预订：凭借良好的市场定位，产品规划与价格优势，利用DM派发，礼品赠送，房展会，现场表现等多种媒体方式，来第一时间抓住市场购房群，进行内部预约，追踪客户，稳定客户，保证预售证取得后有一定的签约率，在市场上掀起热销气氛，从而更好地吸引观望客户，增强购房者对本案的信心。内部预订活动可以分成两个主要步骤：A．挖掘客户，追踪客户：针对对周边竞争个案客户群的了解、分析，大致抓出两个主力客源：1、金桥经济开发区白领中青年（动机：第一次购房）2、沪东新村原住居民，即区域客（动机：换房、三房主力客户群）由此，可设定这两个客户群为第一预约对象。所以，我们可根据不同客源、客层采取以下方案：1、大面积派发DM、海报2、针对客源所经常阅读刊物、网站进行特向宣传3、软广告发布4、现场表现：现场看板、精神面貌、旗帜、横幅等5、参加房展会，提高产品知名度B、预约：当产品市场初步宣传、造势完成后，便可进行预约活动。106 在正式开始之前，需完成下列工作：1、售楼处完成2、确定产品各方面资料3、现场销售流程确定4、确定预售证时间、预约流程、订金额度、付款方式、工程进度等为了更有效地吸引客户到现场，采取一定的优惠措施：1、对预订客户给予一定价格上的优惠及赠品2、对所有来人均赠送小礼品客户回馈分析：预订过程中，根据客户回馈分析验证客户需求、喜好及抗性作适当调整106 【公开期】企划工作通过前期的推广,个案在市场已引起客户的等待心理,在工程形象及各项销售道具、卖点确定背景下,以震撼性的报纸媒体推出个案,在市场上引起轰动。报纸媒体：以高密度的整版报纸媒体形式推出,配合以软广告同时展开，给客户强烈的心理震撼。横幅刀旗:形成现场热销的初步气氛广告代言人：提升本案形象，增强客户购买信心业务执行106 工程形象大为好转，部分已取得预证，各案已为市场初步接受；期房抗性有所消除，客户信心不断增强，价格较前期有所上涨，兑现了升值潜力，在客户群中形成良好的口碑。卖点逐步为市场认可，在户外媒体及报纸媒体的配合下，现场来人较多，热销局面初步形成。业务执行重点：迅速完成预订客户签约工作预证取得之后，稳定犹豫客户使之加强信心；提高成交率利用人潮及销控手段，加强现场销售力度，扩大销售量完成户外引导：户外媒体与报纸媒体相互配合，形成多重广告效果，进一步加强市场知名度，增加现场来人量价格调整：随着销售率的递增及房型去化分析，对价格作适当调整，使房型去化平均106 【强销期】企划工作阶段内报纸媒体为主展开轰炸式宣传，密度达到峰值，并配合现场气氛辅以户外媒体的发布,以期创造足够的现场人气，在售楼处形成抢购气氛。1.开盘酒会建议延请上海国画院大师，泼墨开盘，组织学生绘画大赛，各级领导、各大媒体的记者和客户代表参加，届时可以举行自助酒会、音乐表演等，吸引公众的关注，为本案的销售造势。现场建议布置主题绿化、空飘气球等用于烘托气氛，以期一鼓作气将本案推向销售高潮。2.户外媒体本阶段主要需要加强的户外媒体如刀旗、横幅等，以配合楼盘的整体造势，并且拦截更多的客户到现场，为本案的销售提供旺盛的人气。3.报纸媒体106 由于前期阶段报纸广告已经为本案的开盘和强销做了很充分的铺垫，创造了足够的人气。因此在这一阶段将重点包装产品力，重新引起广大关注和兴趣，以期制造一波又一波的销售热潮高潮。业务执行此阶段，个案在房市中已达到一定的知名度，同时也积累相当数量有望客户，工程形象良好，绝大部分房子均取得预证。因此此阶段除了消化前期客户，同时通过良好的工程形象，卖点展示释放风险，并且配合密集的立体广告攻势及开盘活动，SP推广活动，造成现场人气鼎沸的热销局面，以期迅速提高销售率。业务执行重点集中完成前期客户签约工作。举行开盘活动请市府政要、社会名流、客户代表、各路记者参加，配合开盘优惠活动等措施，展开媒体、销售攻势。事件营销:在市场上形成良好的企业品牌及产品形象,开拓媒体渠道,增加社会知名度。社区环境命名活动：于社会上公开征集社区主题景观的命名提高市场对于本案的认知度。进行项目推广的SP活动客户联谊活动。销售工作：强销期阶段是个案整个销售周期中最重要的一环，事关销售目标能否顺利完成，应做到：a.充分利用现场人气鼎沸、炒作活跃，迅速去化b.通过合理的定价拉开差价，保证各栋房型去化均匀106 c.根据实际情况适当保留若干房子，留在后期逐步释放，引爆现场气氛，带动销售【结案期】企划工作本案广告周期到上阶段已达到高峰，且已经积累了相当数量的客户群，先期使用的媒体对客户的影响力达到了饱和。本阶段，主要通过老客户的介绍和邮寄DM、海报派发、促销SP活动发掘新的客层，减少报纸稿，节省广告支出，配合实际状况弹性运作。业务执行外立面逐步出来，各项卖点的表现突出，期房的压力基本消除。通过前期密集的报纸媒体，市场知名度接近饱和，余屋的位置挑选余地逐步压缩，价格压力增强。阶段内应该转换媒体方向，选择其他媒体来达到全方位的宣传效果，同时大力挖掘介绍客户客源，追踪前期客户。重点紧扣业已成形的品牌、高尚物业服务、环保、高智能、文化艺术、国际化社区等概念展开。另一方面，做好二期与商场销售的准备工作。106 业务执行重点保持与老客户的联系，以良好的售后服务赢得客户信任，凭借与客户的良好关系，配合软硬广告在市场上不断传说优质楼盘概念，加强去化介绍型客源，提高该部分客层成交率。利用丰富的实物及已成形的社区人文提升产品附加值DM发放，大量派发DM，转换媒体重点，形成立体的广告态势，吸引不同类型客户前来。弥补本期内媒体相对较少的情况。特定客源、区域及特定位置、房型优惠活动回馈分析已购客户特征，针对集中客户群体、区域开展优惠活动；鉴于前期位置佳的房子去化多，余屋去化难度增大的同时，开展特定位置房型优惠。利用准现房作为主卖点，对累积客户进行扫荡以期回头购买；对去化不佳的房型，作轻松付款、优惠折扣、赠送礼品等方式引导去化。海报发放：海报内容以二期为主，初步宣布二期信息签约客户回馈：把所有订购客户集中，举行回馈活动，并趁机宣传二期信息，对介绍新客户的老客户给予一定回馈，刺激客户介绍客户的积极性整理分析一期数据，通过对一期销售状况的总结，对二期进行全方面的改善建议106 筹备二期开盘：开盘典礼，内部预订，媒体发布计划及媒体发布等行销小结从产品分布方面得知：二期将是本案销售工作的重头戏，故如何完成一，二期之间的过渡，并通过一期来推动二期的销售成功自始至终是工作重点。企划方面：产品可分一、二期两阶段销售，但广告投放却必须把本案看成一个整体，个案伊始，广告的主要诉求重点除了发布产品信息，更重要的便是在市场建立本案的市场形象与市场口碑，一旦市场造势成功，二期开盘，则无需再为建立市场产品品牌方面过多投入。业务方面：一期开盘销售，是客户接触本案的第一次。做好万全准备，以“缘故销售法”先去化一部分地域客户，与客户之间建立良好的关系，给客户以亲切、可信的“第一印象”，亦是对本案二期销售的有力保证。综上所述，不难发现一期销售各方面的工作是否成功是整盘销售的关键。商场的销售手段在于已成型的一期商铺景观与可预期的热销人气。因此在一、二期销售阶段将对询问商场的客户做统一说词，并赠送资料，视意愿度判断签约收订或婉转地往后拖延。于一期商铺景观及立面完成后再以集中引爆强势炒作销售，一举成擒。106 [┄承接费用及方式┄]代理服务费用实际销售金额的1.5%代理服务费内含：1.税金2.企划费用3.销售人员薪奖与酬金发展方负责内容：广告投放费用金额溢价款方式实销金额超出签定底价之价款。溢价部分由甲乙双方按55：45比例分配：106'