百老汇地块项目可行性研究报告 64页

'X第四期百老汇项目位于X故黄河沿岸，南至塔东路，西至迎宾大道，东至复兴南路，北至故黄河，与X著名的汉桥接壤，比邻淮塔景区。其中规划建设用地6800平方米，本报告经过对本项目周边环境分析和周边价格比较，预估价格是11000元每平方米，预计销售收入大约为4006.60万元。计划建设1栋2层和1栋一层的商铺，总建筑面积为6800平方米，容积率为0.5，绿化率是35%，建筑密度是30%各项指标都符合规划控制的要点。X第四期百老汇项目进行可行性估算，得出总的投资额为2270.88万元。其中银行贷款和自有资金分别占开发成本的30%。经过资本金现金流量表、全部投资现金流量表、损益表的估算，同时又通过动态财务分析和静态财务分析，风险分析来预测能够对项目的可行性产生很大风险的因素，并且对其发生的可能性进行预估，最后对本项目进行综合评价，同时能够对项目后期的开发建设以及经营提出相应的建议与意见，希望能够为决策着提供很好的参考意见。关键字：可行性研究调查分析成本估算财务评价 XXuzhoufourthBroadwayprojectislocatedinXuzhou,thetheYellowRivercoast,SouthTowerRoad,WesttotheYingbinAvenue,EastFuxingSouthRoad,northtothetheYellowRiverborderwithXuzhou,afamousChineseBridge,nearHuaitowerarea.6800squaremetersoflandplanningandconstructionofwhich,thereportthroughthecomparisonoftheprojectanalysisofthesurroundingenvironmentandthesurroundingtheprice,thepriceis11000toestimateasquaremeters,salesincomeisexpectedtoabout40066000yuan.Planstobuild1Building2layerand1layerofshops,atotalconstructionareaof6800squaremeters,thevolumerateof0.5,greeningrateis35%,buildingdensityis30%oftheindicatorsareinlinewiththeplanningcontrolpoints.X第四期百老汇地块的成本进行可行性估算，得出总的投资额为2270.88万元。其中银行贷款和自有资金分别占开发成本的30%。经过资本金现金流量表、全部投资现金流量表、损益表的估算，同时又通过动态财务分析和静态财务分析，风险分析来预测能够对项目的可行性产生很大风险的因素，并且对其发生的可能性进行预估，最后对本项目进行综合评价，同时能够对项目后期的开发建设以及经营提出相应的建议与意见，希望等够为决策着提供很好的参考意见。XuzhoufourthBroadwayplotsofcostfeasibilityestimates,thetotalinvestmentof22708800yuan.Thebankloansandfundsaccountedfor30%ofthecostofdeveloping.Afterthecapitalofthecashflowstatement,totalinvestmentcashflowstatement,statementofprofitandlossestimation,andatthesametime,throughtheanalysisofthedynamicfinancialanalysisandstaticfinancial,riskanalysistopredictthefeasibilityoftheprojectcanbecausedverybigrisk,andthe Xlikelihoodoftheiroccurrencewasestimated,thelastcomprehensiveevaluationontheproject,atthesametimetolateintheprojectdevelopmentandconstructionandmanagementsuggestionsandopinionsaccordingly,hopeforthedecisiontoprovideenoughgoodsuggestions.Keywords:feasibilitystudyofinvestigationandanalysisofcostestimatingthefinancialevaluation X目录1.项目总论11.1项目背景11.1.1项目所在区域发展情况11.1.2项目发起人及发起缘由11.1.3项目投资的必要性21.2项目概况21.2.1项目名称21.2.2项目建设单位概况21.2.3项目地块位置及周边现状21.2.4项目地块位置及周边现状31.2.5项目规划控制要点41.2.6项目发展概况41.3可行性研究报告编制依据51.4可行性研究结论及建议52.市场研究62.1宏观环境分析62.1.1人口因素62.1.2经济因素72.2全国房地产行业发展分析92.2.1行业政策92.2.2市场供给与需求132.3X市房地产市场分析182.3.1X市房地产市场现状182.3.2X市房地产市场发展趋势192.4板块市场分析232.4.1区域投资环境分析232.4.2区域商业市场的发展现状242.4.3区域市场目标客群分析252.5项目拟定位方案252.5.1可类比项目市场调查252.5.2项目SWOT分析262.5.3项目定位方案273.项目开发方案283.1项目地块特性与价值分析283.1.1地块特征分析283.1.2土地价值分析283.1.3土地升值潜力初步评估293.2规划设计分析293.2.1初步规划设计思路293.2.2规划设计的可行性分析31 X3.2.3规划方案提出313.3产品设计建议323.3.1商铺323.3.2停车场323.4项目实施进度334.投资估算与融资方案344.1投资估算344.1.1投资估算相关说明344.1.2总成本估算344.2融资方案355.财务评价与分析365.1财务评价365.1.1财务盈利能力分析365.1.2销售收入估算375.1.3现金流量表395.2获利分析425.2.1静态获利分析425.2.2动态获利分析435.3财务评价结论436.不确定性分析446.1盈亏平衡分析446.2敏感性分析446.3风险分析与对策456.3.1风险因素的识别和评估456.3.2对于风险的防范对策477.综合评价487.1社会评价（定性）487.2环境评价（影响及对策）487.3公司资源匹配分析498.研究结论与建议508.1结论508.2建议509.附录51 X1.项目总论1.1项目背景1.1.1项目所在区域发展情况X，简称徐，古时候称之为“彭城”。是华东重要门户。历史上曾被人称为华夏九州之一，自古便被人们称为是兵家必争之地和商贾云集中心之地。且拥有超过6000年文明史和2600年的建城史，被世人称为“千年帝都”，有“九朝帝王X籍”之说。[1]X是两汉文化的发源地，曾被被人们称之为“彭祖故国、刘邦故里、项羽故都”，又因其拥有大量文化遗产和丰富矿产资源以及深厚的历史底蕴，故被称作“东方雅典”.X是淮海经济区中心城市，和长江三角洲区域中心城市[5]，X曾被称为都市圈核心城市，新西兰产品中国的展销中心总部驻地[2]，国际性的新兴能源基地，曾被称之为“中国工程机械之都”和“世界硅都”。2014年9月和11月即将举办江苏省第十八届运动会和国际剑联女子重剑世界杯赛[7]。X经济的发展目标是到2015年，经济总量进入长三角城市前8名、中国大陆地级以上城市前30名，保持综合经济实力在苏北和淮海经济区的领先地位。[8]本项目港位于故黄河沿岸，南至塔东路，西至迎宾大道，东至复兴南路，北至故黄河，与X著名的汉桥接壤，比邻淮塔景区。该项目由X百老汇置业有限公司开发建设，用地面积为6800平米，建设用地面积3400平米，总建筑面积3400平米，绿化面积1190平米。X百老汇置业有限公司聘请香港著名的CKC建筑设计公司为两地块重新进行了设计，力求为X门户打造一个高、精、新的地标项目；提升X商业和黄河地块的整体形象，丰富区域价值，体现故黄河历史文化、生态景观；为打造X精品办公、娱乐休闲、商业购物做出努力。1.1.2项目发起人及发起缘由本项目由X市百老汇开发有限公司开发建设的，曾在X工商行政管理局办理了注册登记,其房地产开发资质的取得也经过X市规划建设局批准。公司成立于2008年3月17日，位于X57 X市泉山区淮塔东路，注册资金5000万元人民币，实收资金5000万元人民币。主要经营房地产开发、销售、兼营物业管理、房屋租赁。现有员工12人，本公司已于2008年2月1日取得原国信印染厂地块土地使用权，并拟在该地块建设X百老汇商业广场，这将是X最高标准的餐饮、IMAX影院、酒店、文化娱乐会所和体育休闲商业中心。XX百老汇地块竞标获得者是X泉山政府组织实施，属于政府重点建设项目，对百老汇周边经济环境的完善起着重要的作用。1.1.3项目投资的必要性(1）X经百老汇地块位于复兴南路南侧，地理位置优越，环境优越，交通便捷.(2）X市百老汇地块的开发可以完善本区域的商业发展环境，打力求造X经融商务中心。(3）X市随着经济的飞速发展和人民生活水平的快速提高，X市逐步呈现出了商务用房所占的比例高于居住用房比例的趋势。越来越多企业的增加和人口的聚集致使优越地段的商务性地产成为稀缺资源。X市百老汇地块以后会是X地区经济发展的重要区域，在这个地方建造的商铺有一定的升值空间。1.2项目概况1.2.1项目名称X市百老汇烧烤街地块1.2.2项目建设单位概况X市百老汇置业有限公司1.2.3项目地块位置及周边现状本项目东至复兴南路,南至塔东路,西北至蓝湾商务港项目。南距X泉山区政府26km；被距X博物馆3.6公里、西距淮海纪念塔约23km，东靠汉桥。总规划用地面积6800.17平方米。57 X项目总体规划充分考虑项目与周边的区域关系，始终坚持自己的产业特色，追求经济效益以确保持续稳定发展，兼顾与环境的共生，致力于国土资源的合理有效利用，创建“环保型、生态型”的城市。1.2.4项目地块位置及周边现状（1）地块位置该地块东至复兴南路，南至塔东路，西、北至蓝湾商务港项目（详见附录项目宗地图）（2）宗地现状1）四周范围:西靠著名的淮海烈士纪念塔，东为著名的旱桥2）该地块处于X市复兴南路西侧，地势平坦，较周边地区标高略低。3）地面现状为待开发空地，宗地内无水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。4）该地块现为已开发项目，没有居民居住，不存在拆迁补助问题。5）地下情况：无管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6）土地的完整性：没有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7）抗震情况：抗震性要求八级抗震等级。（3）项目周边的社区配套1）周边社区配套交通状况X百老汇项目地块的公交有806路、66路、602路、11路、36路、20路等。宗地出行主要依靠的交通方式：步行，骑自行车，电动车，摩托车，家庭小轿车、城市公交。现有交通捷运系统：城市公交路线；陇海铁路、建国路、金浦铁路立交。东侧有X客运站，火车东站。教育：红黄蓝幼儿园、解放路小学、奎园小学、铁路小学等，X科技中学、X高级中学、铁路中学等医院：X市传染病医院、X市东方人民医院、黄山医院等。57 X购物中心：苏恒超市、百大超市、家美时超市、易初莲花、沃尔玛等娱乐设施：全能跆拳道俱乐部、同仁居游泳馆、鼓楼区生态园小学城市学校少年宫、黄河法治文化园、翌晨网吧、同仁居洗浴中心。银行：交行、建行、农行、中行等。其他：奎园菜市场、七里沟果蔬市场、新世纪建材、升辉建材等（2）项目周边治安与环境1）治安情况：良好2）噪声情况：一般3）空气状况：良好4）污染情况：基本没有化工厂、河流湖泊污染5）危险源情况：基本没有高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地6）周边景观情况：良好，有淮海烈士纪念塔7）近期或规划中周边环境的主要变化：部分建设有高档的写字楼与商铺如：蓝湾商务港等。8）风水情况：良好1.2.5项目规划控制要点（1）总占地面积：6800㎡商铺占地面积：2040㎡道路面积：1904㎡绿化面积：2380㎡（3）容积率：0.5（4）建筑密度：30%（5）控高：4×12=8米（6）绿化率：35%1.2.6项目发展概况（1）已进行的调查研究项目及成果：对周边环境及建设状况的调查57 X（2）项目地块初勘及初测工作情况：目前项目已启动。（3）项目建议书编制、提出及审批已经完成（4）研究工作进展情况：处在项目初步建设阶段1.3可行性研究报告编制依据根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。（1）《X市城市拆迁管理条例》（2）《城市居住区公共服务设施设置规定》（3）《办公楼设计规范》（4）《办公楼建筑设计标准》（5）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（6）《城市道路绿化规划及设计规范》1.4可行性研究结论及建议（1）项目现在已经看是建设，自有资金与银行贷款的比例会有变化，可能会导致财务费用的变化。（2）该方案满足规定的绿化率，容积率等一系列指标都在规定范围内，在这一系列的指标下，通过市场调查与分析确定了商铺售价11000元/㎡,一层租金为每平米每年900元，二层租金为每平米每年1080元。经过一系列的指标估算，此方案可行。（3）净现金流量净现值146813.612万元，税前全部投资净现值98187.658万元，税前全部投资内部收益率为20%，税后全部投资内部收益率为15%，通过动态指标发现方案的收益率在正常的范围内，说明方案是可行的。（4）存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。57 X2.市场研究2.1宏观环境分析2.1.1人口因素目前我国人口总数约为13亿，虽然“十一五”期间，我国人口计生事业取得长足进步，但未来5年，我国人口总量仍将保持惯性增长态势，流动迁移人口数量持续增加，“十二五”期末，我国人口总量将达到13.9亿左右，城镇人口将首次超过农村人口突破7亿。　“十二五”时期，我国人口发展呈现明显阶段性特点，将发生重大转折性变化：　　——人口总量继续惯性增长，“十二五”时期的出生人口数量预计会多于“十一五”时期，“十二五”后，人口增长惯性逐渐减弱，人口发展态势将出现新的趋势。　　——劳动年龄人口比例、人口负担系数出现新变化。“十二五”时期，15－59岁劳动年龄人口占总人口比例达到最高点后转为缓慢下行，人口负担系数也将达最低点，在经历40多年下降后开始趋于上升，总体上仍处于劳动力资源丰沛、人口负担系数较低的有利时期。　　——城镇人口将首次超过农村人口。预计“十二五”期间，城镇人口将突破7亿，人口城镇化率超过50%，城乡人口格局将发生重大变化。　　——人口老龄化提速，老年人口出现第一次增长高峰。60岁及以上老年人口将从“十一五”年均净增480万提高到“十二五”的800万左右，在2015年总量将突破2亿。　　——人口流动迁移呈现新的特点。上世纪80年代以后出生“80后”人口成为流动人口的主体，“二线”城市和城镇人口流动活跃。从项目的投资建设的可行性分析到项目地块位置及周边现状分析可以看出该项目的建设是可行的，符合本市经济发展的需要，该项目的建设对于推进X市工业化、城镇化的发展起着极大的辅助作用。当前该项目的开发前景很可观，开发条件日趋成熟。同时本项目位于X商业中心，周边相关配套设施齐全，人流集中，在区域大发展中起到极其重要的作用。本项目的开发价值也随着项目服务功能的完善以及项目功能档次的提升而得以提升。本项目的开发，符合该园区位物业供给的基本特征，有助于改善该区域商业服务配套物业结构局部供给相对失衡，且充分利用了城市宝贵的土地资源，适应了园区整体配套现代化的趋势，也有利于城市总体规划的具体实施。57 X巨大的人口总量、流动迁移人口数量持续增加以及城镇化的迅速发展将创造出巨大的房屋刚性需求，同时随着X经济的快速发展和居民消费水平的不断提高，促进房地产市场的持续繁荣，从而使得X商业性用房的需求也不段提高。2.1.2经济因素初步核算，2013年全年国内生产总值5688465亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值达到56957亿元之多，同比增长4个百分点；第二产业增加了249684亿元，同比增长了7.8个百分点；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%。图1:2009-2013年国内生产总值及其增长速度在2014年，中国经济增长的长期格局没有改变，在积极的财政政策和稳健的货币政策支持下，全年经济有望继续保持平稳发展，这为城乡居民收入的持续增长提供了坚实的基础。十八大提出的到2020年城乡居民人均收入翻一番，必将创造出更加巨大的购买力，为房地产行业的持续繁荣提供支撑。57 X表1：2014年1-3月份全国房地产开发和销售情况从表157 X中可以看出商业用房的开发投资同比增长25.5个百分点，施工面积同比增长22.6个百分点，房屋新开发面积减少16.1个百分点，土地购置面积减少3.5个百分点。从此表可以看出商业用房既存在一定的升值潜力，也面临着很大的挑战。2.2全国房地产行业发展分析2.2.1行业政策房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。2008年:2008年3月，建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房。　　2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%；　　2008年4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;　　2008年5月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;　　2008年5月30日，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。　商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。　　2008年6月10日，税务总局：企业为个人购买房产需征个人所得税。　　2008年7月14日，国土部表示：小产权房不给宅基地证。　　2008年8月11日，国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书。　　2008年8月14日，三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户。　　2008年8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理　　土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷款期限原则不超过2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降　　受美国金融危机影响，央行宣布9月16日期，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。　　2008年10月9日，西方央行联社降息，中国打出“降率免税”57 X组合拳　　10月19日期，下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。　　2008年10月12日，十七届三中全会：土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题;　　2008年10月12日，系列新政支持房地产；　　11月1日期，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。　　个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点，分别为4.05%和4.59%。　　地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。(杭州救市24条，包括购房入户等政策，极大地促进了房地产市场的火爆。　　2008年10月28日，央行年内第三次下调利率，存贷款分别下调0.27个百分点。[7]　　2009年:2009年政策整体来看，从5月开始为政策分水岭，在GDP保八的前提下，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。尤其是地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。　　后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。　　2009年5月21日，为加强房地产开发企业的土地增值税收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》。1、房地产开发项目全部竣工完成销售的;2是整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3是直接转让土地使用权的。　　2009年5月25日，发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。　　2009年10月，营业税免征优惠政策终止。　　国务院总理温家宝10月9日主持召开国务院常务会议，会议决定，2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。　　2009年10月24日，温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼：（1）增加普通商品住房的有效供给;（2）要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;（3）是要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。[8]57 X　　2010年:2010年4月份，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度GDP增长超过11%的前提下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控《国十条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施。　　2010年1月10日，国务院出台"国十一条"，严格二套房贷款管理,首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导；　　2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%；　　2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容；　　2010年3月22日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点，各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地；　　2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案；　　2010年4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策；　　2010年4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序；　2010年　4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策；　　2010年4月15日，国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%；　　2010年4月15日57 X，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量；　2010年4月18日，国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；[10]国土资源部：在建及在售小产权房须停建停售；　　住建部：开发商买地不得贷款；　　国务院:引导民间资本进入政策性住房建设；[11]　　2011年:2011年1月18日　　银监会：继续实施差别话房贷政策　　2011年1月26日公布的新“国八条”　　把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。2011年1月28日房产税试点：上海;重庆　　2011年2月218日：住建部与地方签订保障房责任书,加大保障性住房建设和供应,增加住房用地有效供应　　2012年:住房信息系统联网　　住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。　　四大行首套房贷利率降到基准线　57 X(1)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。　　(2)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。　　(3)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。　　(4)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。　　(5)加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。[7]2013　　(1)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。　　(2)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。　(3)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。　　(4)加快保障性安居工程规划建设。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围　　(5)加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。[9]2.2.2市场供给与需求（1）城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2015年城市人口达7亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；（2）人口流动增加和城市经济发展进程的加快形成对住宅的需求；（3）居民消费水平的提高；（4）城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；（5）深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营57 X的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。1）房地产开发投资完成情况　2014年1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%（扣除价格因素实际增长15.5%），增速比1-2月份回落2.5个百分点。图2:2013年-2014年全国房地产开发投资速度1至3月份，房屋的施工面积是547030万平方米，同比增长14.2%，增速比1-2月份回落2.1个百分点；刚刚开工的面积29090万平方米,同比下降25.2个百分点;降幅收窄2.2%；已竣工的面积为18520万平方米。下降4.9个百分点，降幅是收窄3.3%。　1至3月份，施工面积开发为547030万平方米，增加了14.2个百分点，比1-2月份下降2.1个百分点；其中，新开工的面积29090万平方米，同比回落25.2个百分点，降幅收窄2.2%57 X图3:2012年-2013年全国房地产开发企业土地购置面积速度　2）商品房销售和待售情况　1至3月份，商品房销售面积20111万平方米，下降3.8%，下降的幅度比1-2月份增加3.7个百分点；其中，住宅销售面积增长41.1%，写字办公型用房的销售面积增长6.7个百分点，商铺营业用房销售面积增加6.0个百分点。总的销售额为商品房13263亿元，同比下降5.2个百分点，下降的幅度比1-2月份扩大1,5个百分点，而且，住宅型用房同比下降了7.7个百分点，写字楼办公型用房的销售额下降10.6个百分点，商业营业型的用房的销售额同比增长7.9个百分点。图4：全国商品房销售面积及销售额57 X东部地区在1至3月份的商品房销售面积9699万平方米，下降10个百分点，其下降的幅度比1至2月份增加了4个百分点；其中销售额7981亿元，同比下降了11.5个百分点，下降的幅度增加了1.9%。商品房销售面积在中部地区是5323万平方米，同比增长了6.8个百分点，增加的速度回落了5.9%。同时商品房在西部地区的销售面积为5089万平方米，下降的幅度收窄了0.8%，销售额达到2629亿元，同比增长了4个百分点，增加的速度增加了2.7个百分点。　3月底，待售面积的商品房52163万平方米，与2月底相比面积增加766万平方米。同时，在增加的面积中住宅的面积减少6万平方米，办公楼增加18万平方米的面积，商业营业用房增加165万平方米的待售面积。　3）房地产开发企业到位资金情况由图可知1至3月份，到位房地产开发资金为28731亿元，增长了6.6个百分点，与1~2月份相比速度回落了5.8%。其中，银行贷款6618亿元，同比增长20.4个百分点；利用国外资金84亿元，同比增长33.9个百分点；自筹金额为11093亿元，增长了9.6个百分点；同事其他资金额11327亿元，同比下降了1.9个百分点。个人按揭贷款3161亿元，同比增长0.1个百分点。图5：全国房地产开发企业本年到位资金速度4）房地产开发景气指数　　三月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”57 X）为96.40，比上月回落0.51%。表1：2014年1-3月份全国房地产开发和销售情况57 X表2：2014年1-3月份东中西部地区房地产开发投资情投资额（亿元）住宅同比增长（%）住宅地区全国总计153391053016.816.8东部地区9139620617.717.6中部地区2916210015.619.7西部地区3285222415.512.3表3：2014年1-3月份东中西部地区房地产销售情况商品房销售面积商品房销售额地区绝对数（平方米同比增长（%）绝对数（亿元）同比增长（%）全国总计20111-3.313263-5.2东部地区9699-107981-11.5中部地区53236.826538.4西部地区5089-1262942.3X市房地产市场分析X市是全国卫生城市、历史文化名城和全国双拥先进城市，江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一和淮海经济区的中心城市，现为第二亚欧大陆桥东端一个人口超过三百万的特大城市。2.3.1X市房地产市场现状表3：X市2012年地区生产总值指标地区生产总值（季报）1—4季度增长（%）绝对量（亿元）　地区生产总值4016.5813.2第一产业增加值382.645.157 X的二产业增加值1968.5114.5工业1666.6114.4建筑业301.9115.4第三产业增加值1665.4313.4交通运输仓储及邮政业321.9912.3批发零售业518.19.1住宿和餐饮业67.868.2金融业152.4825.3房地产业137.375.6营利性服务191.4730.3非营利性服务业276.1611.6表4：2013年1-4月份固定资产投资主要指标指标绝对量（万亿元）增长（%）固定资产投资额10.717.3房地产开发投资额2.216.4工业投资额4.41114.6从表中可以看出我国固定资产投资同比增长了17.3个百分点，其中，房地产开发投资额为2.2万亿，同比增长了16.4个百分点，同期增速与去年相比分别下降3.3和3.7个百分点，房地产开发投资增速明显下滑。分地区来看，贵州、西藏、新疆三省固投增速位居前三，均超过24%；房地产投资方面，青海、西藏、宁夏同比增速超过29%.57 X2.3.2X市房地产市场发展趋势（1）需求分析为了了解市场需求的状态是X企业市场调研，了解目标客户的意图购买意愿和购买能力,以确定项目的市场定位。调查的内容客户购买商店，商店将类型，需要的区域，单价和总价需求,预期的设施和其他问题，通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论：表5:商铺类型：商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺75%11%1%13%因为商业街与好的产品宣传形式,建材家居运营商更青睐商业街商店,也有一些被调查者显示底商商店和购物中心的商店偏好席位。因此,手头的项目规划设计中应充分考虑建材家居的特点不同的产品,商业街的商店和购物中心店底商席位,组合,实现空间的有效利用和提高市场质量目标;另一方面通过功能分区形式将不同的产品类型区分。表6:商业街商铺：办公楼底商住宅底商29%71%统计,有13%的受访者接受底商商店这样的商店、住宅底商和办公楼的受访者分别占29%和75%,可见部分的受访者除了商店与产品展示和销售功能,也希望能够促进其住宅和办公室,为了满足日常生活和商务谈判的需要。表7希望商铺具有的功能：产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住54.06%24.06%12.81%9.06%调查显示,多数受访者希望商店功能来显示产品和销售为导向,存储办公和商务助理。表8商铺面积：50㎡以下51-100㎡101-200㎡200㎡以上69.32%21.59%4.55%4.55%考虑不同类型的产品,不同的商家会有一定的差异,在该地区的需求在需求在50-100平方米,大部分的受访者占46.19%,其次是100-57 X200平方米,占总数的32.38%,因此,应该加上商人商业产品类型设计的特点,主要的商铺布局建议在50-200平方米的店铺。表9：商铺的最高单价6000—9000元/㎡9000—12000元/㎡12000—15000元/㎡15000元/㎡以上82.86%13.81%2.86%0.48%表10商铺的最高总价：50万元以下50—60万元60—70万元70—80万元80—90万元90万元以上57.62%25.24%10.00%1.90%3.81%1.43%商店可以承受最大价格集中在6000-9000元/平方米,比例达到82.86%,负担得起的价格在500000元以下的比例高达57.62%。原因调查包括以下两个方面:首先,接受研究更多的企业租赁的方式管理、商店销售价格,没有清晰的理解,所以商店价格承受的心理价格不高;第二,周围的项目当前的商业环境不成熟,部分受访者对于门项目的投资还持有怀疑的态度。随着建设项目周围的设施,项目的销售价格会有一个更大上涨更大的空间。表11：付款方式按揭贷款一次性付款68.10%31.90%大多数企业,一旦付款影响现金流是相对较大的,他们更愿意通过分期付款的方式购买商店。因此,开发人员应该积极的为商家提供金融服务,帮助企业解决困难问题贷款,回到加快项目销售和资本。表12：商铺周边配套设施金融机构酒店餐饮休闲娱乐场所超市便利店物流中心服饰广场其他17.45%11.54%23.89%13.42%13.15%4.43%12.21%3.62%0.27表13：其中对酒店的具体需求：快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店60.47%27.91%11.63%表14对餐饮的具体需求：57 X快餐特色小吃中档饭店高档饭店33.71%29.21%32.02%5.06%表15：对休闲娱乐场所的具体需求：洗浴中心康乐中心美容美发健身中心34%12%15%39%数据显示,商业金融机构、超市、餐饮、休闲、娱乐、物流中心和酒店需求相对较大,达到90%以上。粮食需求主要集中在食品、特殊的小吃和中档酒店,酒店对快速类型和三星级酒店,休闲和娱乐设施更偏好浴中心和健身中心是能够满足日常生活需求的支持。因此,项目的配套设施,不仅可以满足业务工作的需要,日常生活中,也使用项目的区位优势来吸引周围的流,表达一种情感,从而提高项目的商业氛围,为本项目提高增值潜力。表16：购买车位是否83.81%16.19%选择购买停车位比例为83.81%,在规划设计中应考虑业主对停车位的需求。2.供给预测可供土地储备充足。X建立了完备的政府土地储备机制，在加快企业改制、棚户区及旧城改造中储备了一定规模的土地资源，目前库存土地尚有2.85万亩，尽管X市发展用地需求逐年加大，但土地后备资源较为充足。实行拆迁属地负责制，由区政府负责拆迁，通过搭建投融资平台，统一协调土地整理及融资事宜，在净地入市、土地交付等方面履约有保障。今年，X市计划在主城区推出经营性用地6000亩，其中一般性开发项目用地4000亩，重点招商功能性项目用地2000亩，均较去年规模有所增加，且物流、娱乐、旅游、文化等功能性用地大多位于交通便利、配套设施齐全、开发潜力大的三大核心发展区域。随着城市轨道交通建设步伐加快，旧城改造体量加大，将为土地储备提供更大空间。2.4板块市场分析2.4.1区域投资环境分析57 X（1）X市经济发展状况地区生产总值在2013年完成44358200万元的X,总继续排名第五,按可比价格计算,比去年同比增长11.8%，在全省排名第六位。其中，第一产业增加值4323800万元，同比增长3.2%，第二产业增加值21183200万元，增长12.3%；第三产业增加值18851200万元，增长12.8%。人均国内生产总值达到51700元。2013年实现社会消费品零售总额147.361亿元,与去年同比增长14%。根据运营单位，城市市场零售额11772000万元,同比增长13.9%,农村市场零售额29640000000元，同比增长14.1%；根据消费模式，批发和零售销售29400000000元，同比增长12.7%，零售额101960000000元，增长14.2%，增长15.1%；根据商品类别、食品、医药、服装等刚性需求与去年同期相比分别增长了18.3%，17.3%和17.5%;汽车、家用电器和金银首饰分别增加了19.9%、7.6%和23.2%。57 X表17：X市部分商业、小吃街一览表名称功能特色地址备注巨龙淘宝夜市烧烤、小吃X二院西区域型西苑名特小吃城烧烤、小吃西苑市场区域型新时代美食广场饮食、娱乐、休闲金地区域型坝子街烧烤中心烧烤、小吃、烧烤黄河东路社区型少华小吃街小吃、烧烤少华街区域型矿大商业街饮食、娱乐矿业大学区域型师大商业街饮食、娱乐师范大学区域型金地商都美食城饮食、娱乐金地商都区域型戏马台步行街休闲、饮食、娱乐戏马台社区型铜山新区一条街小吃、烧烤铜山新区社区型民富园小吃街休闲、饮食、娱乐民富园社区型沈场小吃街休闲、饮食、娱乐沈场社区型段庄小吃街休闲、饮食、娱乐段庄社区型2.4.2区域商业市场的发展现状（1）商业中心分布商业网点布局存在的一些混乱，缺乏总体规划，虽然很强的商业街的人气，但商业环境很差，成分、功能结构格式不合理。百老汇烧烤街与商圈交汇，尽管有大型购物中心，但它的功能仍然是相对简单的，这样的格式组合缺乏互补的，和周围的商业网点布局是缺乏统一的规划。（2）经营模式我们的城市一直专注于商业和街上店铺的发展，同时，天然地块和繁忙的街道商店也追求的市场。近年来，随着人民生活水平的提高越来越多，57 X商业步行街已经作为一种新的商业模式，提高当地居民的消费模式，一个重要的角色在其最大业务价值和双重城市内涵，已逐渐成为一种新的趋势发展，可以大大提高消费的档次和品位，也促进繁荣的商业街发展。（3）高端消费方式X城市高档商铺发展速度较慢，规模相对一般，商业设施、商业购物环境通常是好的，停车休息娱乐购物的场所众多。（4）商业形态分析商业等级高,部分在整体品位，大型购物中心一般不高档，并已形成了主流消费模式，街上的商店、社区商店成为主流和消费模式。（5）缺乏真正的餐饮、娱乐中心X城市商业市场不缺乏餐饮、娱乐中心，但缺乏现代多功能真正意义上的娱乐。结论：消费的效果是显而易见的，项目效果。传统的商业模式导致了商业竞争激烈，高端消费群体可能会流失，市场消费函数不能有效释放，看起来辐射能力是有限的。不成比例的商业设施和旅游城市整体形象，还需要建立一个购物、休闲、文化消费、娱乐、旅游、餐饮等功能于一身，完美的现代综合业务系统和业务模式，用来提升城市的形象，提高业务的服务功能。2.4.3区域市场目标客群分析X客户群体主要以从事私企的本地人为主。客户群体主要以注册资本在100万以下，员工10人以内的公司租用为主。X商业性用房群体主要是私企业主或者个体户，占到总体量的88%，其中77%为私企性质，个体经营占总体量的11%。可以说，X商业性用房市场有着非常广阔的前景。2.5项目拟定位方案项目市场定位为中高档商业用房。因项目靠近美丽的汉桥，环境优美，交通便捷，作为商务重要办公场所，能够大量的吸引许多投资者。所以项目产品定位商铺。项目总建筑面积为6800平方米，共两栋商业用房，内设休闲绿化地段，环境优美。销售价个暂定为11000元/平方米，租金价格暂定位900元/平方米一年。2.5.1可类比项目市场调查57 X表18：X市百老汇地块商铺售价可类比调查一览表∶本项目序号比较因素典型楼盘分值权重拟建项目分值备注1地段位置10040%1102配套设施10010%1003规划设计10010%1004物业管理10010%1005交通情况10010%1006楼盘规模1003%1007产品外观10010%1108户型设计10010%1009发展商信誉1005%10010销售手法1006%100900合计110.00%11000百老汇商铺价格=10000*110%=11000元/平方米百老汇商铺租价=900*110%=990元.年/平方米蓝湾商务港序号比较因素典型楼盘分值权重拟建项目分值备注1地段位置10040%1102配套设施10010%1003规划设计10010%1004物业管理10010%1005交通情况1005%1006楼盘规模1003%1007产品外观1005%1108户型设计10010%1009发展商信誉1002%10010销售手法1005%100400合计110.00%10000蓝湾商务港商铺价格=10000*110%=1100元/平方米蓝湾商务港商铺租价=900*110%=990元.年/平方米X市百老汇地块商铺售价单价=（11000+11000）/2=11000元/平方米X市百老汇地块商铺租价=（990+990）/2=990元.年/平方米结合本次评估目的及对市场风险等因素X市百老汇地块商铺售价单价为11000元/平方米，出租均价为990元.年/平方米57 X2.5.2项目SWOT分析（1）优势分析1）地理交通：公交线路多，所处区域位于X市东郊，距离市中心彭城广场5公里，距离X客运汽车总站和老火车站4公里，104国道、311国道、京台高速公路、连霍高速公路、古黄河以及的京沪高速铁路均从区内穿过。配套设施：周边淮海烈士纪念塔推动周边配套发展，矿业大学南湖校区带动临近楼盘发展，周边另有中国建设银行、同仁居游泳馆、易初莲花超市。随着蓝湾商务港、苏杭御景湾、云龙华府等商业项目的发展，各楼盘周边配套逐步完善，将会带动区域的进一步发展。2）产品：立足聚焦世界目光与蓝湾商务港核心区入口门户，以睿智而富有前瞻力的商务视野，比肩国际的精工品质，成就生态商务金融的巅峰典范。项目位于金龙湖畔，规划总建筑面积约6800平米，集精装高端商务楼盘、SOHO花园娱乐为一体，荟萃全球顶尖的商务硬件、配备国际高端的科技配置，为全球领袖企业打造总部聚集地，尽享全球经济盛宴。精装商务行宫理念，演绎极致稀缺的物业价值，35%绿化率，盛大奢华水景小品，与汉桥美景交相辉映，打造公共休闲、活氧减压、娱乐交流为一体的新型商务空间，让上层峰商务人士在工作之余更能亲近自然，享受到城市景观与自然相融的和谐统一。（2）劣势分析近几年来，X市周边的地区都加快了大中型批发市场的发展。周边地区的大中型批发市场不仅仅向规模化发展，而且还向中高级方向发展，由于其具有成本低、交通便利和依托当地的产业等优势，在吸引客户的方面具有较强的竞争力，无疑对四周商业街的发展构了成有力的竞争。（3）机会分析1）、X处于发展阶段，能够吸引外来投资者。2）、X的办公楼这几年处在发展上升期，市场较广，且具有很大的升值潜力。（4）威胁分析：1）周边新开盘办公楼多，市场竞争激烈，客户群购买力提高，选择多样化。2）商铺大部分为出租，资金的收益率较低。2.5.3项目定位方案57 X（1）市场定位：中高档商业用房（2）目标市场定位：项目靠近美丽的汉桥，环境优美，交通便捷，作为商务重要办公场所，能够大量的吸引许多投资者。（3）项目产品定位项目总建筑面积为6800平方米，共两栋商业用房，内设休闲绿化地段，环境优美。（4）价格定位：表19：项目价格定位分类可售（出租）面积建议销售（出租）价格租售收入(万元)1#商业1190110001309.002#商业一层1102.510801407.052#商业2层1102.59001172.55车位501800118.00总收入额4006.59972分类可售（出租）面积建议销售（出租）价格租售收入(万元)1#商业1190110001309.002#商业一层1102.510801407.052#商业2层1102.59001172.55车位501800118.00总收入额4006.599723.项目开发方案3.1项目地块特性与价值分析3.1.1地块特征分析X市百老汇块区位优势得天独厚。X是国务院批准的较大的市、淮海经济区的中心城市、江苏省规划的三大都市圈核心X经济技术开发区高铁站城市之一。X素有“五省通衢”之称，是全国重要的交通枢纽。X经济技术开发区紧临X市主城区东侧，距市中心5公里，距离X客运汽车总站和老火车站4公里。京沪铁路、连霍高速、京台高速、104国道、311国道、故黄河贯通全区。X市百老汇地块环绕大龙湖,环境优美,地势平坦,是未来金融商业的核心地带.57 X3.1.2土地价值分析（1）估价方法和计算公式1）市场比较法：待求取一宗待评估的土地价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生的类似土地进行对照比较，并根据后者已知的价格，参照该土地与待估土地的交易情况、日期、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时点的地价。2）剩余法：土地价格=房屋预收价格-建筑成本-正常利润-税收-利息-其他费用3）成本逼近法：土地价格=土地取得的费用+开发投资费+利息+税金+开发利润增值收益估价法的评估样点宗地地价的基础上，对整个城市或城市内一定区域的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关系，作为该范围内宗地价格的评估标准，从而在需要时可以迅速地评估出该区域内各个宗地的价格。（2）估价过程确定估价基本事项；编制估价工作计划；实地确认估价对象；搜集估价所需资料；选定估价方法并计算；确定估价结果；提交估价报告。3.1.3土地升值潜力初步评估（1）配套设施：随着蓝海商务湾的开发建设，该商铺的周边配套设施也将逐步完善。（2）集聚效应：该商铺的建立会带动周边的商业发展，从而聚集人群，以此下去会使周边的地价上涨。（3）人口发展：X属于外来人口聚集地区，外来人口不断在这里聚集，经济开发区处于发展阶段，肯定会吸引大量的人口。（4）环境配套:X市百老汇项目紧靠著名的汉桥，毗邻淮海烈士纪念馆，环境优美，同时周边具有良好的绿化环境。3.2规划设计分析3.2.1初步规划设计思路57 X（1）设计理念　　本项目在设计上力求创造出具有现代化、时代化.高技化、造型美观新颖的商务办公建筑，尽力做到以人为本，建筑空间布局合理，体量组合协调一致，采用高新的建筑材料，色彩处理淡雅明朗，简洁大方，给人以视觉上的享受，打造成当地的亮点建筑。（2）总体构思　　地块为基本上是规则的矩形边形。通过对建筑基地进行理性分析和比较，在这总体规划构思中，我们的基本理念是如何发挥其所在地段的开发价值。设计中首先将最具经济效益的商业主入口放在面向复兴南路的位置。主入口显得气派，能提供开阔的公共空间，充分吸引人流。而且从视觉艺术效果方面，为行人创造了适宜的观赏点。主体建筑试图采用一种造型新颖。轮廓优美的建筑形象。由于该商铺在汉桥西侧，以水为设计理念，柔中带刚，外形大部分以玻璃为装饰，可以让人欣赏到汉桥的美景。[13]（3）平面设计　　该综合大厦主要提供和满足高新技术产业办公和经营之用。满足现代商铺建筑的多样性和灵活性需求。在对商铺建筑分析研究的基础上，形成了比较合理的大空间建筑平面布局模式，强调对消费者需求的适应性.多样性和使用上的灵活性。主要特点如下：1）追求个性化空间：能够通过空间界面的精心设计和个性化景观的打造，使投资者有更广泛投资空间。2）追求人性化的自然空间：通过自然景观中的人性化处理，使消费者真正感觉到温馨诗意。3）追求情调主题空间：通过景观形式的巧妙处理，精心布置景点，树木、凉亭、休闲小品等元素的合理搭配，尽显文化韵味。4）动静的规划：都市的动感给人眩晕质感，乡村的宁静又会给人窒息之感。商铺通过便捷的交通及自然景观完美设计，将人们对“餐饮、文化、商贸”一体化的现代文明的便捷性与人文自然环境的宁静优美完美融合，给人带来“健康、文明、时尚”的新生活的引导。主要产品类型：X市百老汇地块将建两栋商铺，设有地下和地上停车场。（4）时代性和传统性要紧紧抓住时代的特征，适合现代人消费习惯和生活内容的丰富多样性，由于现代城市设计和规划合理的指导，从总体规划、能力规划和设计景观设计由传统意识、环保意识完全融入商铺,达到传统和现代理念的完美融合、共生。（5）人性化、生态性57 X遵循“以人为本”的原则，闹静分开，人车分流，自然景观和人性化的设置时时都能围绕在消费者和投资者周围，让消费者能够在宁静、忧美的氛围中感受到眷恋。（6)绿色能源可以使用可替代能源系统，如使用太阳光.与建筑一体化的光电池，风力发电，以及充分发挥利用废热发电技术或天然气燃料电池技术的自主发电策略，已经成为高效能建筑设计中的标准要素。支出效用，高效能商铺必须运用生命循环经济模型和材料评估模型来进行评估。（7）市场公共配套设施配置方案规划地段设有地上与地下停车场供给投资者和消费者使用，同时办公的场所会有绿化地带提供给消费者休闲娱乐，同时可以利用。3.2.2规划设计的可行性分析（1）根据规划的总占地面积：6800.0㎡、净用地面积6800.0㎡、绿化面积：2380㎡、道路面积1904平方米，商铺建筑面积3400㎡，项目容积率0.5，建筑密度30%，控高：8米，绿化率：35%.净现金流量净现值146813.612万元，税前全部投资净现值：98187.658万元，税前全部投资内部收益率为：20%，税后全部投资内部收益率为：15%通过动态指标发现方案的收益率在正常的范围内，说明方案是可行的。（2）X市百老汇地块紧靠淮海烈士纪念塔，紧邻X著名标志旱桥，地理位置优越。（3）X市从2005年开始，商业办公楼开始发展起来，目前处于上升发展阶段，中高档商业用房的市场在逐渐扩大发展。3.2.3规划方案提出表20：规划详情表规划详情序号工程名称建筑面积层数备注11#商铺11901　22#商铺220521—2层57 X3道路1904　4绿化2380　合计　6800　　3.3产品设计建议3.3.1商铺打造适度超前的智能化、生态化商铺。智能化概念在新建商铺中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝商铺综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。综合楼外观风格建议：大厦在设计上力求创造出具有现代化，时代化，高技化，造型美观新颖的商务型建筑，尽力做到以人为本，建筑空间布局合理，体量组合协调一致，采用高新的建筑材料，色彩处理淡雅明朗，简洁大方，给人以视觉上的享受，打造成当地的亮点建筑。楼层：1-2层面积：6800㎡由于商铺内部设置与住宅不一样，商铺里面的户型由投资者的实际需要来设定，所以在这里不做户型设计。3.3.2停车场（1）需求：根据X市百老汇地块规划条件商业用地每一万平方米的机动车不得少于50辆，每一万平方米的非机动车不得少于75辆，结合实际情况确定一下，所需机动车位为40个，非机动车位为100个（其中摩托车的车位占70%，为70个，自行车的停车位占30%，为30个）。（2）地下停车场的设计依据：X市环湖南路南侧地块规划条件和实际情况地下停车场平面示意图见附图表21：车位的经济核算序号用途可售面积建议销售价格销售收入（万）57 X车位租赁501800118合计118（3）本项目能够提供的停车位：地下停车场为50个机动车位；地上停车场为100非机动车位。共计150个停车位。3.4项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采用平行施工方式。本项目工程计划自2014年12月开工，至2016年12月竣工，总工期2年。（说明：由于该项目为商铺，大部分的是出租使用，所以出租期限为37年，即到2052年）57 X4.投资估算与融资方案4.1投资估算4.1.1投资估算相关说明（1）投资估算范围：在投资估算前要确定所要估算费用的范围，它主要包括：土地费用，前期工程费用，建筑安装工程费用，基础设施建设费用，公共配套设施建设费用，开发期间税费，其他费用和不可预见费用等开发成本，以及财务费用，管理费用，销售费用等开发费用以及开发期间税费。其中，房地产建筑安装工程费又可包括土建工程费用，装饰工程费用，电气工程费用，管道通风采暖费用等。（2）投资估算编制依据：房地产项目费用的依据就是对费用估算的规范性依据以及对每种费用的估算依据计算方法分别进行说明。其中有一些费用的估算方法是约定俗称的，比如通常前期工程费为建筑安装工程费的3%-6%，市场调研与可行性研究费用则通常为建筑安装工程费的0.5%—1%.4.1.2总成本估算表22：百老汇项目地块商铺的投资与总成本费用估算表1开发成本　　2184.80　1.1土地使用权出让金　6800866.001273.531.2土地征用及拆迁安置补助费已包括在土地出让金中　　　1.3前期工程费占建安工程的5%　40.80　1.4建安工程费1200　816.00面积68001.5基础设施费占建安工程费的10%　81.60　1.6公共配套设施费占建安工程费的5%　40.80　57 X1.7开发期间税占建安工程费的15%　122.40　1.9不可预见费（1.2+1.3+1.4+1.5+1.6）*5%）　　92.26　2开发费用　　304.74　2.1管理费用（1.3+1.4+1.5+1.6）*3%　　29.38　2.2销售费用（销售费用的5%）　　195.02　　可售面积11000363.2365.45　　可租面积1102.5108070.35　　1102.590058.63　　5018000.59　2.3财务费用（贷款利息）　　80.35　　合计（1+2）　　2489.54　综合以上费用，本项目总投资估算为2270.88万元。4.2融资方案表23：百老汇项目资金筹措及分年投入计划资金筹措表序号项目名称合计计算期1建设投资2489.5441120.295771.759597.4912资金筹措2489.544　　　2.1自有资金746.863746.8630.0000.0002.2借贷资金746.863373.432373.432　2.3预售收入再投入995.8180.000398.327597.491项目的融资资金有30%为自有资金，30%为银行借款，其余为销售出租资金弥补。自有资金在建设的第一年自有资金全部投入，银行借贷在第一年投入总借贷资金的50%，第一年半时候再投入另一半。预售收入在项目建设一年半时投入总收入的40%，其余的在的二年全部投入。57 X5.财务评价与分析5.1财务评价5.1.1财务盈利能力分析财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；经营、财务成本计算。1、营业收入估算表24：销售总收入估算表分类可售（出租）面积建议销售（出租）价格租售收入(万元)1#商业1190110001309.002#商业一层1102.510801407.052#商业2层1102.59001172.55车位501800118.00总收入额　　4006.59972说明：其中2#全部出租共1102.5×2=2205㎡，1#商铺全部出售共1190㎡.地下车位全部出租。2、成本费用估算表25：项目成本费用估算表1开发成本　　2184.80　.1土地使用权出让金　6800866.001273.53.2土地征用及拆迁安置补助费包括在出让金中　　　1.3前期工程费占建安工程的5%　40.80　1.4建安工程费1200　816.00面积68001.5基础设施费占建安工程费的10%　81.60　1.6公共配套设施费占建安工程费的5%　40.80　57 X1.7开发期间税占建安工程费的15%　122.40　1.9不可预见费（1.2+1.3+1.4+1.5+1.6）*5%）　　92.26　2开发费用　　304.74　2.1管理费用（1.3+1.4+1.5+1.6）*3%　　29.38　2.2销售费用（销售费用的5%）　　195.02　　可售面积11000363.2365.45　　可租面积1102.5108070.35　　1102.590058.63　　5018000.59　2.3财务费用（贷款利息）　　80.35　　合计（1+2）　　2489.54　3、项目开发各期的利润体现表26：项目建设经营期损益表序号项目名称　建设投资经营期　计算依据1.001.502.003-37合计1总收入　0.00768.15768.152844.734381.022总成本费用　1120.29771.76597.490.002489.543销售税金及附加　0.0049.4549.45217.20316.104土地增值税　0.00114.60114.600.00229.205利润总额1-2-3-4-1120.29-167.666.612627.521346.186弥补亏损　　1120.291287.951281.343689.597所得税（5-6）*0.330.000.000.00444.24444.248税后利润（5-6-7）0.000.000.00901.94901.949盈余公积金8*10%0.000.000.0072.1672.1610可分配利润（8-9）0.000.000.00829.79829.7957 X5.1.2销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价如下表所示：表27：百老汇项目销售收入估算表销售收入估算表分类可售（出租）面积建议销售（出租）价格租售收入(万元)1#商业1190110001309.002#商业一层1102.510801407.052#商业2层1102.59001172.55车位118.00总收入额4006.60表28：百老汇项目商铺销售出租计划及收款计划年份销售比例销售数量第一年第一年半第二年第三年第一年　第一年半年商铺出售50%5956545000　　出租50%1102.51091475　　车位出租50%2545000　第二年商铺出售50%5956545000　　出租50%1102.51091475　　车位出租50%2545000　第三年商铺出租100%22052182950　车位出租100%50　　　90000（说明从第3年至第37年车位与办公楼全部出租，销售与出租收入总额4006.6万元，人民币大写肆仟零陸万伍仟玖百玖拾柒元整。）土地增值税：表29：百老汇项目土地增值税估算表57 X序号项目计算依据结果1销售收入4006.6002扣除项目金额2763.0092.1开发成本1966.1742.2开发费用304.7052.3销售税金及附加98.8952.4其他扣除项目占开发成本的20%393.2353增值额（1-2）1243.5904增值率（3/1）31.04%5增值税税率30%6土地增值税373.077表30：百老汇项目所得税所得税估算表序号项目名称计算依据建设经营期11.523—37合计1销售收入768.148768.1482844.7254381.0202总成本费用1021.896703.973545.0112270.8803销售税金及附加0.00049.44749.447217.201316.0964土地增值税0.000153.958153.958307.9175利润总额（1-2-3-4）-1021.896-139.2310519.7312627.5241486.1286弥补亏损1021.8961161.1271141.3963324.4197所得税（5-6）*33%0.0000.0000.000490.422490.4228税后利润（5-6-7）0.0000.0000.000995.706995.7069盈余公积金8*10%0.0000.0000.00099.57199.57110可分配利润（8-9）0.0000.0000.000896.135896.1355.1.3现金流量表表31:百老汇商铺的现金流量表现金流量表序号项目名称建设经营期11.523457 X1现金流入0768.148768.148227.295234.1141.1销售收入654.5654.51.2租金收入113.6475113.6475227.295234.113852现金流出1021.896753.420594.45917.17217.5612.1建设投资1021.896703.97268545.0111082.2销售税金及附加049.44747549.44747517.17213717.5608122.3所得税(收入-现金流出)*33%4.860023357.317342569.34054571.4625032.4土地增值税153.9584153.9583953净现金流量-1021.9014.727343173.688917210.12286216.553044折现系数i=9%0.91743120.84167990.84167990.77218350.70845净现金流量现值-470.71-481.2756-481.2756153.77249282.9936税前净现金流量-1021.909.867116.372140.782145.0917税前净现金流量净现值-405.80-505.5690.81172.72207.5556789101112241.137248.371255.823263.497271.402279.544287.931296.568241.137266248.3714255.822525263.4972271.40212279.5442287.9305296.568418.21818.76419.32719.90720.50421.12021.75322.40618.217920418.7644619.3273917619.90721420.5044321.1195621.7531522.4057473.563383975.7702978.0433939680.38469682.79623785.2801287.8385390.47368222.919345229.6069236.4951332243.58999250.89769258.4246266.1774274.16270.64990.59630.5470.50190.46040.42240.38750.3555339.008958382.2556431.1779788486.55565549.46659620.7309701.6876793.5678149.356153.837158.452163.205168.101173.144178.339183.689233.97263.74297.56335.77379.18428.36484.20547.561314151617181920305.465314.629324.068333.790343.804354.118364.742375.684305.4655314.629438324.0683208333.79037343.80408354.1182364.74175375.68423.07823.77024.48325.21825.97426.75427.55628.38323.0779223.77025424.4833616325.97439826.7536357 X25.21786227.556239228.38292693.1878995.983530698.86303652101.82893104.8838108.03031111.271219114.60936282.3876290.859184299.5849591308.57251317.82968327.36457337.185511347.301080.32620.29920.27450.25190.23110.2120.19450.1784897.6641016.0021149.3359031298.63451465.09261648.17661846.055212056.5136189.200194.876200.722206.744212.946219.334225.914232.692619.28700.70792.24894.381,007.741,131.641,264.481,404.3421222324252627386.955398.563410.520422.836435.521448.586462.044386.954523398.56316410.5200531422.83565435.520724448.58635462.0439429.23430.11131.01531.94532.90433.89134.90729.234414230.11144731.0147900131.94523432.903590733.89069834.907419118.047636121.58906125.2367368128.99384132.863654136.84956140.95505357.720108368.45171379.5052631390.89042402.617134414.69565427.136520.16370.15020.13780.12640.1160.10640.09762846.195973324.50263869.638584478.14415138.071485842.43586572.4859239.672246.863254.269261.897269.753277.846286.1811,974.282,302.122,672.693,082.523,522.563,987.164,463.1028293031323334475.905490.182504.888520.035535.636551.705568.256475.905255490.1824122504.88788520.034521535.6355567551.70462568.25576235.95537.03338.14439.28940.46741.68142.93235.95464237.0332812438.1442839.288608140.4672663141.68128442.9317228145.183702149.5392132154.02539158.646151163.4055358168.3077173.356933439.950613453.1491309466.7436480.745913495.1682904510.02334525.3240390.08950.08220.07540.069147830.063438370.058200357 X0.053394817312.45698032.8301348731.25499384.026089972.80719210486.90910916.4649294.767303.610312.718322.100331.763341.716351.9674,939.435,396.795,833.256,233.696,586.786,886.107,125.9830313233343551479915.353539111.955680676.457907903.5360224219.6762633188.51479915.353539111.955680676.457907903.5360224219.6762633188.2573995.762676955.592784033.822895395.1763011210.9833131659.416138953.416784511.617455892.018154127.7618880292.8719635504.51479915.353539111.955680676.457907903.5360224219.67626331880.07540.069147830.063438370.0582003460.0533948130.04898603881585.613702113.483532291.763370260.0323215660.9483068153.567618868.870323623.673136568.576062031.2979104512.5482268693.5098462.714862726.064639665.234426836.5534223770.6564030019.7353637合计585.303602.863620.9484006.6001309.000585.303435602.86254620.94841413970.02444.22045.54646.9133407.9112270.88044.219674545.54626546.91265271137.032178.557641183.91437189.4318014254.693307.917541.08376557.31627574.03576111871.1130.0489860.04494130.043211.49711254.517411496.86211559.9644146826.146362.526373.402384.6047616.4207,302.697,414.267,420.2098198.0925.2获利分析5.2.1静态获利分析1、全部投资的投资利润率57 X计算公式=利润总额/总投资额=1485.189/2272.343=0.653593462、全部投资的投资利税率计算公式=利税总额/总投资额=2598.789/2272.343=1.143660423、资本金投资利润率计算公式=利润总额/资本金=1485.189/1967.60=0.754822464、全部投资的投资利税率计算公式=税后利润/资本金=995.076/1967.60=0.50573105通过静态指标的分析发现利润率和利税率偏高，主要原因是自有资金比例较大，所以这方面因素可以合理考虑。5.2.2动态获利分析1、净现金流量净现值146813.612万元2、税前全部投资净现值：98187.658万元3、税前全部投资内部收益率为：20%4、税后全部投资内部收益率为：15%经调查企业税前的内部收益率平均在10%左右，税后内部收益率平均7%左右，通过动态指标发现方案的收益率在正常的范围内，且超出企业的平均水平，说明方案是可行的。5.3财务评价结论通过对本方案的动态指标与静态指标的分析，可以看出本方案是可行的。57 X6.不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价。6.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。固定成本CF=土地费用+基础设施费+前期工程费+公共配套设施建设费=1029.2万元可变成本CV=建安工程费+开发期税费+不可预见费=1031万元元综合单价p=（出租收入+销售收入）/销售出租面积=1.18万元销售税率r=0.05开发量Q=6800㎡单位可变成本CX=可变成本/开发量=1516.176元盈亏平衡分析点Q0=（固定成本+可变成本）/(销售单价-销售单价*销售税率-单位可变成本)=（102920000+10310000）/(11000-11000*0.05-1516.176)=2306.06m257 X综上计算：当开发量等于2306.06㎡时，开发项目不盈利也不亏损；大于这个数值时。项目开始盈利。6.2敏感性分析本项目主要进行总投资额、租金，的财务净现值的单因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。只有其中一个因素变动。表32：对资金、投资额的净现值敏感性分析表变化范围20%10%0-10%-20%租金8934.906948087.1632517239.4195636391.6758755543.932187投资额6991.81617114.8665177239.4195637363.2212957487.023026图6：敏感性分析通过以上的图表知道净现值对租金的敏感程度最大，即斜率最大者。其次为投资额。因此在项目的实施过程中应当对这部分进行很好的控制。而且，从前面总投资估算的情况和商务型地产市场未来发展趋势来看，租金未来减少的可能性不大，因此，该项目的风险也不大。6.3风险分析与对策投资项目风险分析是在此前工作的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。6.3.1风险因素的识别和评估1、风险级别的划分一般风险：指风险发生的可能性不大，或即使风险发生，所带来的造成损失也相对较小，一般情况下不会影响可行性。57 X较大风险：有较大可能会发生风险发生，或一旦发生将会造成较大的损失较大，但是这种损失带来的影响是项目能够承受的。严重风险：一般情况下有两种情况，一是有很大可能会发生风险，会带来很大的损失风，项目会从可行变成不可行；二是风险发生会带来非常严重损失，但是概率发生的可能性会很小，如果能够采取措施有效地进行防范，项目是可以正常实施的。灾难性风险：会有很大的可能性发生风险，风险一旦发生会带来灾难性结果，项目将难以承受。2、风险因素的识别和评估对项目风险因素的识别和对风险的评估见下表：表33：风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1市场需求量√存在市场需求变动1.2竞争能力√周边有竞争1.3价格√项目的敏感性高2资源风险√工程资源供给3技术风险工程方案3.1先进性√3.2适用性√3.3可靠性√3.4可得性√4工程风险4.1工程地质√可以防范4.2水文地质√可以防范4.3工程量√可以防范4.4工程质量√可以防范5资金风险5.1汇率√发生的概率小5.2利率√发生的概率小5.3资金来源中断√可以防范5.4资金供应不足√可以防范57 X6政策风险6.1政治条件变化√6.2经济条件变化√6.3政策调整√7外部协作条件风险工程建设7.1交通运输√7.2供水√7.3供电√8社会风险√9其它风险从表中能够得出，该项目项目没有特别灾难性的风险；基本上没有严重性风险，同时可以控制，或风险有很低的发生概率；对于项目存在的较大风险，如果能够重视及时采取高效的措施进行防范，项目所带来的损失是完全可以承受的。6.3.2对于风险的防范对策可以采取以下几种风险防范对策对项目进行风险防范。(1)风险回避即对风险的彻底规避的一种做法，即断绝风险的来源。回避风险对策，在某种程度上意味着丧失项目可能获利的机会。因此，只有当风险因素可能造成的损失相当严重或者采取措施防范风险的代价过于昂贵，得不偿失的情况下，才应采取风险回避对策。如不使用高位定价策略，一旦价格下跌，会造成项目整体滞销，形成死盘。不采用商业自营模式，自身经验和实力不足，竞争能力低下，往往会造成经营失败，而拖累整个项目。(2)风险控制风险控制是对可控制的风险，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施，并从技术和经济相结合的角度论证拟采取控制风险措施的可行性与合理性。项目需要建立有效的风险控制机制，并保持项目全程的有效运作，注重专业机构的风险咨询。[14](3)风险转移57 X风险转移是将项目可能发生风险的一部分转移出去的风险防范方式。风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。保险转移是向保险公司投保，将项目部分风险损失转移给保险公司承担；非保险转移是将项目的一部分风险转移给项目承包方，如项目技术、设备、施工等可能存在的风险，可在签订合同中将部分风险损失转移给合同方承担。(4)风险自担风险自担是将可能的风险损失留给拟建项目自己承担。这种方式适用于已知有风险存在，但可获高利回报甘愿冒险的项目或者风险损失较小，可以自行承担风险损失的项目。本项目对于严重风险等级以上的，尽量不使用此对策。自担风险也需要纳入项目风险控制体系。7.综合评价7.1社会评价（定性）X市百老汇地块环境优美，地理位置具有很大的升值空间，具有投资价值，同时此处商铺的建设有利于推动附近地块的办公场所的完善，为当地经济发展带来新的活力。7.2环境评价（影响及对策）(1)工程建设对环境的影响1）施工扬尘、噪声的影响工程施工期间，运输的泥土通常堆放在施工现场，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，影响周边空气质量；阴雨天气，由于雨水的冲刷以及车辆的辗压，使施工现场变得泥泞不堪，行路困难。施工期间的噪声主要来自建设时施工机械和建筑材料的运输和施工桩基处理。2）生活垃圾的影响工程施工时，施工区内近大量劳动力的食宿将会安排在工作区域内，这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境，导致工作人员的体力下降，尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱扔，轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进度，同时使附近的居民遭受蚊蝇、臭气、疾病的影响。3）废弃物的影响施工期间将产生许多废弃物，这些废弃物在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多导致沿程废弃物散落满地，影响行人和车辆过往和环境质量。废弃物处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河流流畅、破坏自然、生态环境、影响城市的建设和整洁。[12]57 X(2)建设中环境影响的缓解措施1）减少扬尘工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和商业活动，为了减少工程扬尘和周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对堆土表面洒上一些水，防止扬尘，同时施工者应对土地环境实行保洁制度。2）施工现场废物处理工程建设需要工人多，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程序。应尽量阻止施工单位在临时工作区域内为工人提供临时膳宿，工程承包单位必须在临时工作区域内为工人提供临时的膳宿时，项目开发者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。[15]3）倡导文明施工4）制定废弃物处置和运输计划工程建设单位应会同有关部门，为本工程的废弃物制定处置计划。项目开发单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，并不定期地检查执行计划情况。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。7.3公司资源匹配分析（1）X百老汇置业有限公司成立于2008年3月17日，位于X市泉山区淮塔东路，注册资金5000万元人民币，实收资金5000万元人民币。主要经营房地产开发、销售、兼营物业管理、房屋租赁。现有员工12人，本公司已于2008年2月1日取得原国信印染厂地块土地使用权，并拟在该地块建设X百老汇商业广场，这将是X最高标准的餐饮、IMAX影院、酒店、文化娱乐会所和体育休闲商业中心。为客户提供全方位、多元化的金融服务。社会形象一流。所以资金的问题不算太大。（2）百老汇置业有限公司需要有建设性的商铺来提升外在形象，这不仅可以树立良好的外在形象，还会吸引客户源。（3）在该项目所在地的标志性写字楼不是很多，所以该写字楼的开发不仅满足了开发商的投资需求也为消费者提供更加方便的集休闲娱乐于一体的场所57 X8.研究结论与建议8.1结论根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见。主要内容有：（1）根据对一系列的财务分析，不确定性分析，发现此方案可行。（2）该方案满足规定的绿化率，容积率等一系列指标都在规定范围内，在这一系列的指标下，通过市场调查与分析确定了商铺售价11000元/㎡,租金为一层商铺每平米每年1080元，二层商铺每平米每年900元。经过一系列的指标估算，此方案可行。（3）在百老汇项目周边标志性商铺不是很多，所以该商铺的开发不仅满足了投资者的喜好使用也为消费者提供了一个更好的休闲娱乐的地方。（4）方案的商铺售价可能会高于市场上的实际售价，但是考虑到未来的前景与实际情况所以说这个价钱还算合理，后期的租金不是太高，这也给未来的升值提供了空间。8.2建议对本项目的实施建议主要有以下几点：（1）决本项目施工临时用水、用电问题，开发商要做好周围道路的维护，尽量避免影响主干道交通，保持道路通畅。（2）快组织国内外优秀规划、建筑、园林设计机构完成项目设计。（3）中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。（4）目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。（5）百老汇地块的绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。（6）目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。57 X（7）视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。9.附录（1）X市百老汇地块位置图57 X（2）X市百老汇地块宗地图57 X（3）百老汇地块规划条件57 X（4）实地勘察照片157 X57 X57 X57 X参考文献：[1]文武X——东方雅典（鹏程周报）[2[新型化城镇都市圈还得挑起重担。新华日报[3]新西兰产品中国展销中心在X开业，X市人民政府[4]、国际女子剑是世界杯大三再度落户X。江苏新闻网。[5]2013年X市国民经济和社会发展统计公告[6]淮海之都X政府[7]某商业街项目可行性研究报告—百度文库（2012-12-6）[8]大明宫商业城项目可行性研究报告（201043页）—百度文库[9]加快土地市场运作打造品牌化市场展销土地投资专场推介营造市场新活力—《X日报》—2013—09—03[10]X“地产经济”潜力大空间—《X日报》（2012—10—25）[11]打造总部经济发展领航高地—《X日报》—2012—10—25[12]工程经济学课程设计—百度文库[13]详细可行性研究报告--百度文库—2012-09-27[14]大连某旅游度假区污水处理工程可行性研究报告-百度文库-2012-11-20[15]房地产项目可行性研究报告—百度文库-2012-11-1557'