邻里中心（社区公共服务中心）建设项目可行性研究报告 106页

'XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目可行性研究报告二零一二年八月4 目录第一章总论11.1项目概况11.2可行性研究报告编制依据和原则31.3主要研究结论和建议51.4问题和建议7第二章项目建设背景及其建设的必要性82.1项目提出的背景82.2项目建设的必要性152.3项目建设的可行性17第三章项目建设条件分析183.1XX市地理概况183.2场址现状183.3自然条件183.4社会经济条件203.5交通条件213.6环境保护条件213.7施工条件213.8结论22第四章项目的建设内容和规模234.1项目建设的基本思路234.2项目的主要功能234.3项目建设内容和规模23第五章工程技术方案275.1本项目设计依据275.2指导思想及原则275.3邻里中心定位285.4公建设施规划设计295.5结构设计335.6道路交通设计344 5.7公共绿地和广场395.8其它公共设施41第六章公用工程426.1给排水系统426.2空调通风工程456.3强电工程476.4弱电和智能化设计工程506.5防雷516.6供热设计方案526.7燃气工程526.8管线敷设方案52第七章环境保护547.1概述547.2设计依据547.3环境影响分析及保护措施557.4建议627.5环境影响评价63第八章节能648.1用能标准及节能规范648.2指导性文件648.3国家行业标准及规范658.4节能措施668.5节能管理67第九章劳动安全卫生和消防719.1劳动安全卫生719.2消防73第十章项目建设管理机构7510.1组织机构7510.2管理措施76第十一章物业管理组织机构与劳动定员7811.1管理组织784 11.2工作制度7911.3劳动定员7911.4人员培训7911.5物业管理80第十二章项目招标8112.1编制依据8112.2招标方案8112.3投标、开标、评标和中标程序8312.4对投标方的要求84第十三章工程进度安排8513.1项目实施计划8513.2建设进度安排85第十四章投资估算与资金筹措8714.1投资估算8714.2资金筹措89第十五章社会效益分析9015.1社会效益分析9015.2社会影响分析9315.3互适性分析9415.4结论95第十六章项目风险分析9516.1项目主要风险因素识别9616.2风险程度分析9716.3防范和降低风险措施98第十七章结论与建议10117.1结论10117.2建议1024 第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目1.1.2项目建设性质新建1.2.3建设地点拟建项目位于XX市南部片区葡萄园北侧。1.1.4项目建设单位XX市机关事务管理局1.1.5项目建设单位简介XX市机关事务管理局为全额预算管理事业单位，机构规格相当正科级，是XX市人民政府直属事业单位，其职责任务、内设机构和人员编制配置如下。1、主要职责任务（1）根据党和国家有关机关后勤事务管理工作的政策、规定和要求,研究拟定市直机关事务管理工作规划、计划和规章制度，并组织实施；（2）负责市直机关四套班子房产综合管理工作，会同有关部门制定房产管理制度和措施；102 （3）负责市直机关四套班子和机关的安全保卫、清洁卫生、义务劳动的组织实施工作；（4）负责办公楼房管理及公共设施的养护和维修工作；（5）负责管理市直机关四套班子后勤人员以及协调市直机关四套班子办公室做好机关后勤服务工作；（6）承办上级和有关部门交办的其他工作。　2、内设机构根据上述职责任务，XX市机关事务管理局设置2个职能股（室）。（1）后勤综合管理办公室协调处理局机关日常工作，负责文秘、机要、档案、收发和接待群众投诉等工作；负责局办公室财务支出和预算，做好机关四套班子后勤服务保障工作。负责检查、协调机关服务部门的工作和机关办公楼水、暖、电、污水的管理与维修；挂职领导和机关单身干部的食宿管理；市直机关房产管理和公共设施的养护与维修；市直机关四套班子报刊征订以及信函、包裹等邮件的接收、发放等工作。（2）机关食堂负责做好市直机关挂职领导和机关单身干部的饮食服务工作。1.1.6建设内容概述102 XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目占地面积15644.8平方米，建筑面积12000平方米。邻里中设有1２项必备功能（超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、社区活动中心、洗衣房、净菜场、美容美发店、卫生所），并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施，如世界连锁品牌肯德基、星巴克等。1.2可行性研究报告编制依据和原则1.2.1可行性研究报告编制的依据1、《投资项目可行性研究指南》；2、《中国建设项目管理实用大全》；3、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；4、《国务院关于加强和改进社区服务工作的意见》；5、《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》；6、《XX市城市总体规划》（2011～2030年）；7、XX市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要；8、国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；9、工程建设相关法律法规及设计规范；10、工程咨询服务协议书；11、项目建设单位提供的其他有关材料。1.2.2可行性研究报告编制范围1、项目建设背景102 2、项目建设的必要性3、项目建设条件4、项目工程技术方案5、环境保护6、节能7、劳动安全卫生和消防8、组织机构与人力资源配置9、物业管理10、项目招标11、项目实施进度12、投资估算13、社会效益分析14、风险分析1.2.3可行性研究报告编制的原则1、充分选用先进成熟可靠适宜的工程技术方案，最大限度的降低项目投资和成本，节约能源、节约资源、节省人力。2、在可行性研究报告编制中，把节约和合理利用能源放在重要位置加以考虑，积极采取节约措施，选用运行可靠的节能设备，综合利用能源，尽量降低能耗，降低成本，减少投资，提高项目的抗风险能力。102 3、认真贯彻执行国家及地方的环境保护，“三废”治理综合利用，劳动保护，安全卫生，安全消防方面的法律、法规，做到点源治理和集中处理相结合，“三废”必须达标排放，尽量减排，使项目在获得社会效益的同时也获得较好的环境效益。4、严格执行国家有关法律法规和行业设计规范标准，有完善的预防事故设施，控制事故设施，减少事故影响设施等设计。5、按照国家关于政府（国家专项资金）投资项目前期工作内容要求及建设单位的委托意见，对工程建设的必要性、可行性进行分析论证；对工程方案、选址、建设规模及工程内容、总图布置、建设工期及进度提出方案意见；对项目进行初步投资估算；提出项目的社会效益、环境影响的分析评估意见；在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和资金筹措提供比较可靠的依据。1.3主要研究结论和建议1.3.1主要结论概述XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目占地面积15644.8平方米，建筑面积12000平方米。邻里中设有12项必备功能（超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、社区活动中心、洗衣房、净菜场、美容美发店、卫生所），并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施，如世界连锁品牌肯德基、星巴克等。1、本项目的建设旨在服务社区居民，为居民提供方便快捷和交往平台配套服务的居住模式。邻里中心的开发建设，是构建XX市新型居住服务网络的需要，是谋求可持续发展的重要实践。102 2、项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；建设规模适中，符合规划要求，设计方案优化合理。3、所需建筑材料容易采购，项目所在地有丰富建筑材料，该项目所需主要材料可就地解决。4、本项目的立项和建设符合国家政策，项目建成后与区域规划具有相容性。1.3.2建设期限自开工之日起1年内完成项目全部工程，达到运营条件。即建设期从2012年8月～2013年7月。1.3.3建设投资及资金筹措本项目总投资共计2400万元，资金来源为申请政府资金。1.3.4主要技术经济指标主要经济技术指标见表1-1：表1-1主要经济技术指标序号指标名称单位数量备注1建设规模1.1占地面积m215644.81.2建筑面积m212000102 2建设期年13总投资万元24004政府资金万元24001.4问题和建议1、本项目的可行性研究报告批准后，应抓紧时间与有关专业人员签订工作协议，保证项目的顺利运营。2、本项目的可行性研究报告批准后，建设单位应抓紧初步设计的编制和审批工作。3、本项目的可行性研究报告批准后，建设单位应抓紧与设备、材料供应商洽谈设备定货、供货协议，保证项目建设顺利实施，早日运营。4、在项目设计阶段,项目建设和设计单位要深入周边居民调查询访，详尽了解当地居民对邻里中心建设的想法、愿望和要求。根据实际需要，体现美观、实用、舒适，力求建成一个符合当地居民意愿的新型社区公共服务中心。5、在项目设计方案确定以后，建设单位要确保设计方案的严肃性，加强管理，严格按既定方案施工建设，充分体现新型社区公共服务中心的时代风貌。102 第二章项目建设背景及其建设的必要性2.1项目提出的背景1、城市社区建设存在的问题近十年来，我国在各种理念下，加快了城市与社区建设的步伐，千篇一律、功能单一的住宅区和高楼大厦以及大面积的广场草坪在城市与社区中不断增加。这种盲目的建设高潮，本质上只是沿袭西方国家那种已经遭到淘汰的现代主义城市与社区建设运动模式的翻版，并因此带来了城市社区不可持续的规划资源、土地资源等方面的种种浪费。事实证明：单一功能的住宅区、商业区、工业区组成的城市社区规划设计模式并不科学实用，这种城市和社区片面追求外在表现的结果似乎没能给置身其中的居民带来便利。如某些城市的功能分区、低密度的主干道、大草坪的行列式大板楼等。这些都着力于强调规整、几何的形式，却在社区结构上没有完整的系统，因此带来了混乱拥堵的交通和呆板的城市景观，缺乏适宜居住性和审美文化内涵的表达。更重要的是，这些盲目的规划设计还代表了一种资源浪费、审美文化偏差和工作生活效率低下；人、财、物过多地在城市中交叉流动；无论长短路途对机动车交通的高度依赖；城市节能和运转效率低下；土地和能源过度浪费及依赖导致污染大量产生；千篇一律的城市面貌破坏特色文化的传承进而形成文化沙漠等。102 我国正处于高度城市化的阶段，越来越多的人纷纷融入到城市社区空间。作为居民工作、生活、学习的重要场所，不适宜的社区空间给人们工作和生活带来不便，影响到生活质量和工作效率。然而，几十年前在西方已经过时的劣质城市社区模式如今充斥着我国的大中小城市。我们有限的资源不足以支撑这种没有社区感、功能效率低下、过度消耗能源和浪费土地、缺乏审美文化和邻里联系的模式。为了更有效地利用有限的土地资源，节约匮乏的能源，提高居民的物质和精神生活质量，发挥社区特有的邻里文化凝聚力，创造更加适宜的居住环境，我们必须去寻求新的模式。2、邻里中心概念的提出及新加坡的应用经验梁思成早在1945年的文章中就引入了西方邻里中心的理念，但是在当时并没有得到应用。1991年开始，新加坡建屋发展局开始推行新的邻里中心模式。新加坡的邻里中心理念在规划中的应用主要是针对新建城镇、组屋，因为旧城改造的时候应用邻里中心模式不容易看到效果。目前新加坡建屋发展局的做法是：为1000～1200套住户配建设一个邻区商店；为6000～8000套住户配套系建设一个邻里中心；为40000～60000套住户配套建设一个新镇中心。店对组屋的比例为1127平方米对１个单位组。一般来讲，服务人口规模越大，吸引范围就越大，公共服务设施配建水平（配建项目及面积指标）越高，服务等级和提供的商品档次越高。新镇中心以经营高档商品为主，邻区中心商店以经营生活必需品为主。邻里中心以经营中档商品为主，必备功能有：超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、社区活动中心、洗衣房、净菜场、美容美发店、卫生所。随着新加坡人民购物习惯的改变以及交通条件的改变，建屋发展局计划进一步优化商用产业规划，以不断满足居民在物质、文化交流生活上的需求。这种基本模式的经验，后来在江苏省苏州市中新合作建设的新加坡工业园取得了极大的成功，带动了国内很多城市邻里中心建设的更新和发展。102 3、苏州工业园邻里中心的成功经验苏州正是在新加坡工业园区规划的时候应用的，这在苏州是一个全新的模式，规划中提出建设居住中心，便利中心和邻里公园的方案，这就为邻里中心模式的应用和研究提供了很好的条件，也为改变工业园区居民生活方式和质量提供了基础。我国和新加坡政府合作开发苏州工业园区的时候，大胆吸收了新加坡邻里中心的成功经验并使之成为苏州工业园区的特色。和新加坡组屋区的邻里中心一样，苏州工业园区的邻里中心已成为居民满足日常生活、购物休闲与文化交流需要的重要部分。在苏州工业园区，“邻里中心”的名字和园区的名字一样响亮，吸引了很多到园区和邻里中心参观的考察团，以借鉴园区邻里中心的社区商业规划与营运模式。苏州工业园区的居住区引入合理的商业配套和生活配套，８分钟距离内的邻里中心让市民以家为乐园。其以居民生活的观景、生活、社交等需要为导向，规划设计丰富的园林景观，配置充足的健康设施，打造轻松的邻里交流平台，真正让人而不是建筑成为社区的主角。当老城区居民需奔波于拥堵的道路，还仅仅把旧式楼房内的家当作生活的唯一空间时，园区带来了时尚的建筑和通透的房型以及庭院、景观和园林，把人们从室内吸引到了室外。园区商业中心、邻里中心还给居民带来了会所、商业街和广场，给每一个居住于此的人搭建起了人文交流互动的大平台。可见，先进的邻里中心规划设计思想，深深地影响着苏州园区发展的进程。102 苏州工业园区在居住规划上充分吸收了新加坡新镇规划的思路，将全区划为三个居住镇，每个镇区3～10万户，含５个4000—８000户的邻居，每个邻里设邻里中心，一个邻里中心包含若干300—700户的组团，组团内一般不设或只设极少的公共设施，如配电室、组团绿地和很小的组团商店等。这样，居住社区主要的配套设施一般都集中在邻里中心，由专门的机构负责建设，而其周围各个组团则作为对外招商出让进行住宅开发的基本地块单元。按中新苏州工业园区整体规划，将遵循“有序、规范、配套”开发邻里中心的原则，在70平方公里的整个工业园区内按住宅区的分布建成17个邻里中心。1公里左右的半径辐射范围拥有一个邻里中心，每个邻里中心建设成一个综合性商贸大厦，每个邻里中心服务6000至8000户，2至2万人口。这十年中，苏州工业园区已经成功建成了新城、贵都、玲珑、湖东、师惠、沁苑、翰林七个邻里中心。1996年园区开始开发建设第一个居住邻里，约4000套大众住宅，到1998年，建成的1000余套住宅大部分售出。与此同时，在规划相应的公共设施配套用地内建设了邻里大厦、小学、幼儿园和绿地广场，其中邻里大厦规划建筑面积18000平方米。1998年5月30日，苏州工业园区内的第一个新城邻里中心正式建成全面开业，这种为社区居民提供综合性、全方位、多功能服务的居住配套新理念的实施，立即引起市民的高度兴趣，促进园区大众住房的销售。邻里中心根据市场需求设置功能，既满足不同层次居民的各种物质与精神需求，也扩大了入驻商家的盈利空间，增加了管理公司自身的经济和发展后劲。102 邻里中心努力营建处处体现人文关怀，具有独特的集商业、休闲、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。为体现以人为本、以邻里交往为本的设计理念，建筑环境主题鲜明，交通流线通畅有序，功能分区清晰便捷，空间形态体现建筑技术与实用相结合、高效利用土地，把室外环境引入室内空间，把室内空间延伸到室外，营造出人与环境水乳交融、动感和谐的中国社区商业服务第一品牌。人是具有社会属性的，需要满足心理上的归属感和认同感。因此邻里中心是园区最不可缺少也是最让人留恋的地方，这里使人们在快节奏生活与虚拟信息界面中得到缓冲。第三方调研机构上海市商业经济研究中心顾客满意度调查数据显示：“56.4％的消费者在园区内购物、餐饮等消费选择了邻里中心，其次是大型超市。另外，还有高达86.7％的消费者对邻里中心的总体满意度表示认可，显示这引进自新加坡的社区商业服务概念已深入民心，邻里中心的发展是园区逐步繁荣的一个缩影。苏州工业园区管理部门对社区公共设施配套建设的思路是：配套先行，政府出资，建立苏州工业园区邻里中心管理平台。1997年，苏州工业园区邻里中心管理有限公司正式成立，并由此拉开了园区内邻里中心的建设序幕。苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月，为苏州工业园区管理委员会直属有独资企业。公司在开发、运营等方面逐步形成了中国式“邻里中心”完整、独特的设计理念，将商业和公益项目有机结合，成为苏州工业园区借鉴新加坡公共管理经验的成功典范之一。目前该公司已经在苏州工业园区成功开发、运营了７个邻里中心，总投入近４.5亿元，总建筑面积超过12万平方米。邻里中心对每一个项目都精益求精，将其建设成区域商业、服务业亮点，并带动周边居住品质的提升。102 邻里中心持续推进名牌战略，品牌经营与资本运营并举发展，目前已形成“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里1+1”、“邻里生鲜”一主三副的品牌群格局，以12项必备功能为核心产品，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”：餐饮店、超市、邻里生鲜、美容美发店、书店、药店、卫生所、银行、邮政通讯、洗衣房、维修店、文体活动中心，充分满足了居民的物质文化生活与交往需求。经过多年努力，邻里中心逐渐确立了在国内居住商业的领先优势，专业能力获得权威认同，“邻里中心”自2000年成功注册商标以来，2005、2006年先后被评为江苏省著名商标、江苏省服务名牌，不断放大的品牌效应已经赢得业界的尊敬和市场的认同，成为“邻里中心”品牌战略进程中的重要标志。2006年２月，邻里中心管理平台获得国家商务部认定的首批“全国社区商业示范＂称号，平台建设在商业服务中心运营和管理方面的多年探索和宝贵经验得到了高度肯定。根据发展计划，管理公司在未来几年内将适时适地建设运营好17个邻里中心，同时，在全国各地实施邻里中心综合性商业服务中心特许经营战略和社区商业项目的区域合作开发，输出品牌、管理方法和经营模式，以商业手段推动居住品质的提升，使“邻里中心”模式走向全国。4、邻里中心在中国其他地方的发展中国其他地方也吸收借鉴了新加坡“邻里中心”和苏州工业园区规划实践的经验，高度重视人性关怀，对推动全国人居环境的提升起到积极的作用。如上海新江湾邻里中心、常熟市滨江区邻里中心商业区等。新江湾城社区商业中心在新江湾城街道辖区内的淞沪路东、江湾城路西、殷行路北地块，以“集中块状式”102 的社区商业中心，面积约３万平方米左右，主要业态布置：社区型购物中心、生鲜食品超市、便利店、邮局、银行、专业店、专卖店并配娱乐、餐饮、休闲、体育等。充分体现了人的主体地位，关心居民的动态活动，参与性及心理、生理方面的舒适感等，贴近居民生活的休闲娱乐也满足了普通大众对精神场所的需求。常熟市滨江区邻里中心商业地块功能齐全，有商业办公、银行、邮电、电信、酒店、宾馆、特色餐饮、超市、商业零售以及休闲娱乐等组成，建筑面积20000ｍ２左右，设计时从基地及周边的整体环境出发，充分利用内部的自然水域资源、探索建筑在滨水空间环境塑造、交通重组、地域标志性、商业建筑形象等方面的因素，各功能单元灵活布局，重视人与物和环境间双向互动的关系。南京市也在吸收邻里中心思想的基础上，立足于自身特点在2004年颁布了《南京新建地区公共配套设施标准规划指引》。这套标准主要针对南京新建地区，通过改革布局方法和相应的配套指标确保各类公共设施的“规划落地＂，以实现城市生活高效、完备、便捷，邻里中心概念的发展始终贯穿着以人为本、以交往为本的思想，其最初是源于新城的建设，逐渐成为城市建设的理念。创造健康、充满活力和独特的城市环境，这也为应用“邻里中心”概念提供了基础。邻里中心有效地利用了有限的土地资源，节约匮乏的能源，提高了居民的物质和精神生活质量，发挥社区特有的邻里文化凝聚力，创造更加适宜的居住环境，对我国城市社区的更新换代，对建设具备和睦邻里关系的可持续的世界先进新型城市都有重要意义。XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目就是在以上背景下提出的。102 2.2项目建设的必要性1、符合XX市“十二五”规划XX市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要中提到要“加强基础设施建设，提高经济社会发展承载能力”、“加大城市基础设施投入。加快城市建设步伐，突出城市生态环境建设和可持续发展，提高城市综合功能”。4、可进一步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化发展进程为实现XX市经济的超常规、跨越式的发展，XX市加快了城市的建设，并制定了一系列的优惠政策，加大了招商引资的力度，城市经济得到迅速发展。本项目的实施，不仅可进一步完善城区的配套基础设施，而且能够改善城市居民的生活条件，提高城市服务功能，改善投资环境，势必推动城市建设的快速发展。2、是构建XX市新型居住服务网络的需要，是谋求可持续发展的重要实践。邻里中心自引进新加坡经验直到中国本土化的实践，如今已经成为一种中国最新的商业性服务新业态，形成一种符合中国国情，旨在服务社区居民，提供方便快捷和交往平台配套服务的居住模式。各邻里中心的开发建设，是构建XX市新型居住服务网络的需要，是谋求可持续发展的重要实践。3、本项目建设是推进社区建设、提高居民生活质量的迫切需要。102 随着经济的发展，居民收入从居住环境到基础设施，从生活服务到文化生活，从治安秩序到人际关系等等，都提出了越来越多的需求，希望得到多方面的服务。比如社区环境问题，社区服务问题，社区治安问题，以及生活方便不方便、卫生不卫生、居住舒适不舒适、精神文化生活丰富不丰富等，迫切需要通过推进社区建设来解决。推进社区建设就是要使社区有能力解决这些问题，通过调动和发挥社区的积极性，依靠社区的力量加强社区的综合管理，进而不断提高居民群众的生活质量，为居民群众创造一个安全、舒适、整洁、方便的生活环境。4、有利于拓展社区服务领域。社区居民群众参与社区建设和社区活动的热情很高，社区已成为凝聚民心的重要基层组织，建成、完善社区服务设施，对于满足社区居民不断增长的物质和文化需要，丰富和提高人们的思想文化素质，从而构建和谐社区，全面推进小康社会建设具有非常重要的作用，该项目的建设将进一步拓展社区服务领域，使社区更好地为群众服务。5、顺应“构建和谐社会”的时代精神。和谐社会建设包括经济、政治、文化等各个方面，建设和谐社区是构建和谐社会的一个必不可少的部分，该项目的建设为为居民提供了社会交流的场所，重新塑造了社区形象，对于繁荣和发展社区文化，丰富居民业余文化生活，培养居民群众建立新的生活方式，形成和谐的邻里关系和文明社区具有非常重要的作用，并有利于增强社区内居民的凝聚力。打破了现代主义“住宅小区”的单调呆板的模式，从而真正实现了从住宅区向社区的转变，顺应了“构建和谐社会”的时代精神。综上所述，本项目的建设不仅改善城市面貌，而且对XX市的经济、文化发展产生巨大的拉动作用。因此，该建设项目的开发建设是十分必要的。102 2.3项目建设的可行性1、建设资金来源有保障本项目建设得到XX市委、市政府的高度重视，目前，已完成土地征用、土地平整及地基夯实等前期工作，申请援疆资金可作为项目资金投入。因此，项目建设资金是有保障的。2、建筑材料来源有保障工程建设所需的主要建筑材料，钢材可从本地采购，水泥可由附近的生产企业供给，砂、砂砾和碎石本地能供应，各种材料来源有保障。3、施工条件有保障本项目建设地址位于地点设在XX市南部片区葡萄园北侧，临近206国道，交通便捷，施工所需水、电供应有保证。选用具有丰富建筑建设经验、合格的建设队伍，施工设备配套，能够适应工程建设的需要。102 第三章项目建设条件分析3.1XX市地理概况XX市地处阿尔泰山南麓、准噶尔盆地北缘，位于东经86°53′———88°37′，北纬47°27′———48°38′。东、南与福海县接攘，西与布尔津县相邻，西南一隅与吉木乃县交界，北面与蒙古人民共和国接壤，边境线长96公里。XX市距乌鲁木齐市公路距离670公里，航空距离450公里。全市东西宽117千米，南北长156千米，面积1.08万平方千米。人口约17万人。民族有哈萨克、汉、维吾尔、回、蒙古、塔塔尔等。XX市是XX地委、行署所在地，是XX地区政治、经济和文化中心，是我国西北边陲重镇，素有“金山”之称，历史悠久、资源丰富、幅员辽阔,是新疆畜牧业生产主要基地之一。3.2场址现状3.2.1地理位置本项目建设地址位于地点设在XX市南部片区葡萄园北侧，临近206国道，交通便捷，施工所需水、电供应有保证。3.2.2场址现状建设用地现为空地，地形较为平坦，平均坡度0.1%。3.3自然条件3.3.1地形地貌102 XX市辖区大部分位于阿尔泰地槽褶皱系中段，仅西南一角跨入准噶尔地槽褶皱系的北缘。两褶皱系间以额尔齐斯大断列相隔。具有典型的山麓地貌牲。自北向南，呈明显的梯降式垂直分布，自上而下，可分为北部山区、南部丘陵区、山间冲积平原区3个自然地貌单元。有额尔齐斯河、克兰河、苏木达依列河三大水系，大小湖泊上百个。项目拟建场地较为平坦，且场地简单，地基土层次稳定，适宜进行工程建设。3.3.2地震烈度根据《建筑抗震设计规范》附录A和《中国地震烈度区划图》(2008年版)项目拟建区域地震基本烈度：8度，设计地震分组1组，设计基本地震加速度0.10，本工程按8度设防。3.3.3气候特征XX市地处中温带，为典型大陆干旱气候。受全球环流西风带影响，冬季北冰洋气团控制时间长，夏季暖湿气团活跃期短。西风气流，北风气流，南风气流呈“T”状进入北屯，直接影响区域气候。日照时间长，太阳辐射量丰富，无霜期短；春秋不分明，冬季长而严寒，夏季短而炎热；气候年较差、日较差大，蒸发量大，多风暴。年平均气温4.5℃102 ，年均降水量191.3毫米，年均蒸发量1682.6毫米，年均无霜期146天，境内气候属北温带大陆性气候，气候特征具有温带、寒温带和寒带呈梯形带分布的特征，三个自然地貌单元气候又独具特色。北部山区3200米以上为永久积雪带，属寒带气候区；中部丘陵盆地，属中温带冷凉气候区；南部平原区，夏季干旱炎热，降水较少，蒸发量大，昼夜温差大，冬季严寒，积雪较少。从南部平原到中部丘陵盆地区再到北部山区，积雪厚度比为1:3:8。一年中的上半年盛行偏东风，夏季盛行偏西风，北部山区风力较小，各气候区以春、夏季风力最大，冬季为最小。3.3.4水文XX市是新疆的丰水区，额尔齐斯河、克兰河、苏木达依列克河三大水系横贯市境，河流总长667公里，年径流量60亿立方米，XX市水产资源丰富。地表水：拟建项目只有额尔齐斯河水系。额尔齐斯河北屯段多年平均径流量33.8亿m3,占额河年径流量的30%，多年月均流量104.87m3/s。径流量年内分配不平均，5～7月水量占全年水量的65%-75%。地下水：额尔齐斯河现代河谷发育较弱，河床下切于第三纪泥岩，无地下水补给。开垦后由于大量灌溉水渗入地下，受其下层第三纪泥岩顶托，形成浅层地下水。188团、187团地下水埋深在1.1～1.5m以内，矿化度1～3g/升。由于第四纪透水层薄，地下潜水储量不大。3.4社会经济条件近年来，XX市各级党委、政府以科学发展观统领经济社会发展全局，团结带领各族干部群众，大力实施优势资源转换战略，抢抓机遇，求真务实，开拓创新，扎实工作，努力培育壮大畜牧、矿产、旅游、能源等特色优势产业，经济发展方式得到转变，经济结构明显优化，经济发展质量显著提高。2011年，全地区生产总值（GDP）162.94亿元，比上年增长12.00%（可比价），其中：第一产业增加值102 32.50亿元，增长4.00%；第二产业增加值76.61亿元，增长15.70%；第三产业增加值53.83亿元，增长12.40%。一、二、三产业占地区生产总值的比重分别为19.95%、47.02%和33.03%，第一产业所占比重比2010年下降了1.98个百分点，第二产业所占比重比2010年提高了3.58个百分点，第三产业所占比重比2010年下降了1.60个百分点。人均国内生产总值达到26799元，按可比价计算同比增长10.88%。居民消费价格总指数比上年上涨5.49%；商品零售价格上涨6.06%；农业生产资料价格上涨5.62%。呈现出第一产业比重逐年下降，第二产业比重迅速提高，第三产业比重稳步上升的发展态势。科技、教育、文化、卫生、体育、计划生育、广播电视等各项社会事业全面发展，民族团结、社会稳定的政治局面进一步巩固。3.5交通条件本项目建设地址位于地点设在XX市南部片区葡萄园北侧，临近206国道，对外交通十分便捷。3.6环境保护条件厂址周边无古迹、文物，也无自然保护区。另外，周围其他企业及设施对本项目的环境影响不大。该场地选择符合环境保护的要求。3.7施工条件项目建设地点的施工场地用电、用水等条件，可就近从北屯镇接入，满足施工要求。102 3.8结论综上所述，本项目区位条件优越，基础设施配套，经济社会条件良好，完全具备各方面的建设条件。102 第四章项目的建设内容和规模4.1项目建设的基本思路1、因地制宜、实事求是，按照“实用、够用、经济、安全”的原则合理确定建设方案。积极配合上级部门落实责任，防止项目资金的流失，以确保专款专用。2、认真贯彻国家关于社区建设的有关方针政策，遵守国家有关法规，满足相关规定、规范及技术标准要求。3、以解决社区服务功能问题，改善社区服务能力、功能为中心，着力加强社区基础设施建设，提高社区广大居民的文化生活水平。4、遵循可持续发展原则，在建设规模上保留一定的人口和经济发展空间。4.2项目的主要功能邻里中设有12项必备功能：超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、社区活动中心、洗衣房、净菜场、美容美发店、卫生所，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施，如世界连锁品牌肯德基、星巴克等。4.3项目建设内容和规模XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目选址XX市南部片区葡萄园北侧，占地面积15644.8平方米，建筑面积12000平方米。新建多层大厦一幢，邻里中心大厦设有12项必备功能：超市、102 药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、社区活动中心、洗衣房、净菜场、美容美发店、卫生所。并在大厦周围建设娱乐健身等设施（购置健身器材、乒乓球台等）、铺设硬化道路并设置路灯，新建绿化草坪及广场。主要技术指标详见表4-1。表4-1主要技术指标表序号名称单位数量一规划用地面积m215644.8二总建筑面积m2120001地上总建筑面积100002地下总建筑面积2000三容积率0.77采用合理的竖向功能布局：将人流密集的餐饮、超市、美容美发、净菜场布置于一层及二层，餐饮布置在三层，四、五层为书店、药店、特色店、教育培训，并在大厦门口或楼梯边缘为居民提供便捷选择的银行、邮政、电信及维修等服务。室内交通：设商场扶梯2部/层、1部专用消防电梯，另设步梯通道2条，宽1.2米。具体指标见表4-2。102 表4-2建筑明细一览表序号项目名称建筑面积（m2）楼层分布层数一总建筑面积120001地上建筑面积100001.1超市10001-221.2净菜场200111.3银行400111.4洗衣房500111.5美容美发店200211.6餐饮30001-331.7邮政500111.8维修店100111.9社区活动中心1000411.10卫生所200411.11特色店90041102 1.12文体中心及教育培训机构18004-521.13商管用房200552地下建筑面积20002.1设备机房200-112.2地下停车及辅助1800-11102 第五章工程技术方案XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目占地面积15644.8平方米，建筑面积12000平方米。邻里中设有12项必备功能（超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、社区活动中心、洗衣房、净菜场、美容美发店、卫生所），并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施，如世界连锁品牌肯德基、星巴克等。5.1本项目设计依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、中华人民共和国《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）3、《城市规划编制办法》(建设部令146号)4、《城市规划编制办法实施细则》（2005）5、《XX市城市总体规划》（2011～2030年）6、国家、自治区、市所颁布的有关法规、规范和技术管理规定等。5.2指导思想及原则1、指导思想本项目的设计指导思想为：为当地居民提供一处能展现21世纪XX市城市建设风貌的社区公共服务中心为目标，注重社会、环境、经济效益的统一，确定合理的规划结构，用地布局和开发强度，满足居民物质、精神需求。102 2、建设原则（1）总体协调原则。综合考虑项目与城市整体环境的协调，注重与城市道路网结构、公建及住宅布局、绿地系统及空间环境、居民活动的有机联系。（2）以为人本原则。贯彻以人为本理念，努力创造平等、自由、轻松的交往环境，促进居民邻里和谐交往，营造一个布局合理、环境优美的生活栖息场所。（3）生态和谐原则。坚持可持续发展，严格执行国家和地方的有关规范，传承地域文脉，营造功能合理、结构清晰、生态和谐、安全舒适的人居环境。提倡人文景观与自然景观的完美结合。强调创造适合生活环境的建筑人文景观，提供更加宜人、舒心。5.3邻里中心定位邻里中心是中国最新的商业性服务新业态，形成一种符合中国国情，旨在服务社区居民，提供方便快捷和交往平台配套服务的居住模式。XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目，是构建XX市新型居住服务网络的需要，是谋求可持续发展的重要实践。该项目主要从以下几个方面定位：1、社会交流的场所及平台邻里中心是提供居民社交活动的场所，具有沟通供求渠道、提供工作岗位，宣传国家方针政策，维护社区治安，提供家政社会化服务等。邻里中心多功能的混合社区为建设社区中心提供了必备条件，打破了现代主义“住宅小区”102 的单调呆板的模式，为居民提供了社会交流的场所，重新塑造了社区形象，从而真正实现了从住宅区向社区的转变，真正实现了城市的多样化。居民得以从遥远郊区重返城市中心，从购物难、生活难重返便利都市生活，更好地规划未来、活在当下。只有这样的平台，才是真正地顺应“构建和谐社会”的时代精神。2、公众思想交流、表达的场所人与人、人与环境共同构筑城市的面貌，邻里中心的出现归功于居民实际的社会需求，而非有目的的城市空间造型的结果。所以邻里中心是居民物质生活得以便利的保障，是公众思想交流、表达的场所。3、一种人文生态系统居住文化可以展现园区市民的政治经济状况和风俗习惯；可以促发人的行为和活动。因此邻里中心的文化结构也可以被看作是一种人文生态系统。社会群体“人”的参与是邻里中心最基本也是最重要的要素。亚里士多德说过：“人们为了生存聚集于城市，为了美丽的生活而居留于城市。”美的生活既含有对物质的需求，也有对精神文化的渴望。现代人强调交往性、娱乐性、参与性，渴望回归自然的追求在规划、建设与园区文化中得以体现。5.4公建设施规划设计102 公共设施是社会统一规划的具有多项功能的综合服务系统，免费或低价享用的社会公共资本财产。它是为满足人类的需求而设置在人造环境景观与自然景观中的具有使用功能的景观设施，它可以保护人类生存环境、扩展自然景观，为人类提供美好的精神空间。公共设施的设置，既可以控制人们的生活环境品质，也可以让人们体验到公共环境中的公共艺术魅力。5.4.1公建设施的功能人们的印象中，过去社区商业的主体大致就是零零散散的几家烟杂店、水果店、小吃店、理发店等。随着物质与文化生活的提高，邻里中心的公共服务设施不断寻求物质供求与文化品味的高层次，体现出综合化、系统化、社会化的明显特征。1、综合化紧张的生活节奏使人们对闲暇生活和人际交往寄予更多的要求，因此丰富多彩、多样化的选择是现代消费休闲时尚。因而邻里中心将购物、饮食、娱乐、文化、等多种功能综合配置。这样不仅方便居民高效使用，增加交往空间，且集中建设可节约用地，减少费用并利于经营管理。让居民完成衣、食、住、闲消费的场所。除了提供综合性、全方位、多功能的生活配套服务，还针对周边消费者的特点，在功能设置上体现新颖，在商家选择上贯彻“择商”概念。2、系统化以前居住区的公共商业服务设施很多市场空白点，比如便民餐饮、家政服务、娱乐休闲等。和附带服务功能的超市相比，邻里中心商业突出便利店，不求大而全，追求小而精。在本区域缺乏大型百货商店的现状下，邻里中心突出零售和服务功能，3、社会化102 邻里中心是提供居民社交活动的场所，具有沟通供求渠道、提供工作岗位，宣传国家方针政策，维护社区治安，提供家政社会化服务等。公共设施项目与内容随社会发展和市场需要不断充实和更新。邻里中心现在充分考虑及努力满足人们这些情感愿望，让公共设施形式、功能达到多样化和复合化，便于培养一些有意义的、持久性的活动，来体现居住环境的特色，增加公共场所的向心性。居民在休闲购物活动中得到了思想文化的交流，公共场所越来越成为现代市民生活中不可缺少的一部分。这种社会文化集中体现了城市居民的文明程度，反映出居民的修养、素质和园区规划设计的水平和质量，也是物质与精神文化建设的集中体现。5.4.2设计理念以城市总体规划为依据，对XX市城市格局进行分析，通过研究城市设计、商务、办公、商业、居住及休闲活动等空间模式和景观环境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体设计，使该项目成为XX市区内一道亮丽的城市风景线。坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境的协调发展。坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，合理进行功能安排与结合。充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置，提高整个地块和周边地区的活力。合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分流。102 充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间的潜力与商业价值。5.4.3公建设施空间规划布局为了理顺餐饮购物与休闲活动的关系，该项目设计采用两端和中间大厅结合的方式。在对多层服务功能的流线设计中，采用合理的竖向功能布局：采用合理的竖向功能布局：将人流密集的餐饮、超市、美容美发、净菜场布置于一层及二层，餐饮布置在三层，四、五层为书店、药店、特色店、教育培训，并在大厦门口或楼梯边缘为居民提供便捷选择的银行、邮政、电信及维修等服务。室内交通：设商场扶梯2部/层、1部专用消防电梯，另设步梯通道2条，宽1.2米。营造功能上井然有序，空间上又穿插错落的建筑环境，整个功能分区清晰明确，相互独立又巧妙连接。整幢建筑简洁明快，并辅以屋顶镂空构架以及色彩时尚的入口构架，使整幢建筑动感十足，更好的带动了邻里中心的勃勃生机。5.4.4立面设计在节约的前提下，利用建筑造型、体量、颜色，创造出简明而优雅，体量庞大而精致的建筑形象。建筑遵循历史的文脉，追求建筑的细节。精心设计的流线组织和建筑布局，使它与周围环境、蓝天相呼应。立面上新材料的应用、色彩的搭配，将增加建筑的时代感，为XX市建筑增添新的光彩。5.4.5装修该项目除地下车库、设备用房及物管用房室内装修为简装外，其他建筑室内均为精装修，室外为干挂石材或玻璃幕墙。102 5.5结构设计5.5.1设计依据《建筑抗震设计规范》《建筑结构荷载规范》《建筑地基基础设计规范》《建筑桩基技术规范》《混凝土结构设计规范》《高层建筑混凝土结构技术规程》《砌体结构设计规范》国家《建筑工程设计文件编制深度规定》国家及地方相关设计的规定5.5.2设计使用年限该项目为二级耐久年限，使用年限为50～100年。5.5.3结构概况表5-1结构概况表名称结构形式基础形式结构安全等级高层建筑框剪桩筏基础二级102 5.5.4抗震设防标准表5-2抗震设防标准名称抗震设防烈度抗震设防类别结构安全等级地震分组抗震等级指标7度（0.1）丙类二级第一组一级5.6道路交通设计5.6.1中心道路构成道路是邻里中心的主要组成。居民日常生活的交通话动量很大，我国社区目前以自行车、步行为主要交通方式。对私人小汽车的发展前景要有充分估计，“2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则”中要求社区的小汽车停车位的设置按总居民的20％～50％计算，并要求为居民设置方便而隐蔽的停放库。此外，邻里中心道路还应为残疾人及老年人等行动不便者消除交通障碍，使全体居民都能共享社会发展成果。XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目的道路交通规划设计保证了购物环境的安全、舒适、便捷，将车行和步行分离，创造宽松的购物环境和氛围，闹中取静。邻里中心“步行化”的实现，使顾客能从容选择、品评、欣赏商品，构成良好的购物心理，促进商品的销售。1、道路尺度102 道路的宽度是道路空间的重要因素，从人体工学的角度来衡量，邻里中心道路空间尺度符合人、车及道路设施在道路空间的交通行为，包括人与车的流量、速度、数量、尺度，以及各种道路设施的数量、尺度和技术要求：机动车行道：单车道宽３～3.5，双车道宽６～6.5ｍ。非机动车道：自行车单车道宽1.5ｍ，双车道宽2.5ｍ。人行道：设于车行道一侧或两侧的人行道最小宽度为１ｍ，其它地段人行步道最小宽度也有小于１ｍ。人行梯道：坡度或道路坡度≥８％时，有辅以梯步并附设坡道供非机动车上下推行。长梯道每１２～１８级设有休息平台。2、线型控制道路线型因用地条件，使用功能和技术的需要，有直线型、曲线型、折线型等多种线型，对线型起控制作用的部位有道路的交叉、转弯、折线、尽端等处。邻里中心在转弯半径和折线长度都符合标准，在道路尽端设置面积大于12×12m的回车场，方便行车进退、转弯或调头。5.6.2道路设施1、道路绿化XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目中心道路绿化有为行人遮荫，保护路基，美化街景、防尘隔音等功能。行道树为普遍形式，其种植方式采用“种植带式”，在人行道和车行道之间留出一条免作铺装的种植带，种植灌木、草皮、花卉。102 中心机动车车道的绿化布置也不妨碍车辆通行，在道路交叉口及转弯处考虑道路交叉口安全视距。在安全视距的清除范围内，没有设置1.2ｍ视线高度以上的障碍物，如树木、建筑、构筑物等，确保了行车安全。2、道路使用设备XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目步行道边设置公用、卫生、休息等使用设备，方便行人并保护街道清洁卫生。同时还保证道路边缘至相邻建筑、构筑物的最小距离，不影响建筑、构筑物使用功能，保证了行人行车的安全，有利于安排地下管线、地面绿化和各种使用设备等。对建筑物有出入口的一面，离道路保持较宽的间距作为进出建筑的缓冲，并考虑临时性车辆停放，以保障道路正常交通。5.6.3停车设施停车设施机动车的停车方式与交通组织是停车设施的核心问题。邻里中心要求解决好停车场地内的停车与行车通道关系，协调与外部道路交通的关系：将停车场地内部通行车道、出入口与场地外部道路贯通起来，使进出车辆顺畅便捷、疏散迅速，线路短捷、避免交叉与逆行，并保证上下班高峰时段的安全高效运转，为居民提供方便、安全、高效的服务。XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目102 拥有2000平方米的大型室内停车场，可停放5０辆中小型汽车。邻里中心大厦楼体底层和地下车库两部分形成一个整体，形成附建于高层建筑下部的混合式汽车库。除此之外，还有街道边的室外机动车集中停放停车场，占地不多，注意规模的控制，同时不妨碍观瞻，尤其是高楼的俯视不会使人感到空洞乏味。停车场和停车位均作好绿化，增加绿荫保护车辆防止暴晒、降解噪音和空气污染，项目绿地率３０％。道路一侧布置的停车位也利用道路而节省专设行车通道用地。在街道餐饮休闲场地前面处于住宅消极空间一侧，对住户干扰少，使用方便。室内室外两部分停车位结合在一起互相延伸补充，充分利用空间，扩大停车容量，增强使用的应变能力。车辆停放方式采用垂直式：车辆垂直于行车通道的方向停放，其特点是单位和长度停车位最多，通道至少有两个车道宽，布置时两边停车合用中间通道。地下停车库主要特点是对地面上的空间和建筑物基本没有影响，只有少量出入口和通风口外露地面，能保持外部空间完好并能节约用地；同时车库柱网尺寸和外形轮廓不受地面使用条件的限制，可完全按照车库技术要求修建，从而能提高车库面积利用率。外部机动车停车位空心植草地砖可吸尘、消音、减振。对非机动车是露天的分散停放方式，车行道毗连的专用场地上分散设置小型停车场和停车位，以及利用路边、庭院以及边角零星地段。5.6.4环形行车道与道路连无障碍设计我国残疾人及老年人的比例较高，尤其是在大城市，城市老龄化已影响到城市的社会、经济、建设、法律等诸多方面。该项目考虑到全民的身心健康，体现人性关怀，把无障碍设施作为必不可少的组成部分。无障碍交通规划的主要依据是满足轮椅和盲人的出行要求，邻里中心按照其行为模式在设计主要人行步道的宽度、纵坡、建筑物出入口的坡道等时，基本满足无障碍设计要求。5.6.5无障碍设计102 本着对每一个人关怀的原则，使所有的人在走道通行和设施使用上没有任何不方便和障碍，该项目需做无障碍设计，主要内容如下：1、总平面：项目用地出入口连接城市道路处设缘石坡道，人行道设置盲道通往主要业态出入口并与城市盲道连接。2、停车库、停车场：按规范要求设置残疾人专用停车位。3、建筑入口，室内外高差部分设置不大于1:12的无障碍坡道。建筑内部走道，电梯厅等交通系统均按照无障碍设计规范进行设计并设无障碍电梯，残疾人在建筑内部可通过坡道、走道、电梯到达所有位置。所有走道和门洞宽度符合规范要求。4、轮椅坡度项目主要道路及通往主要活动设施的道路做了无障碍设计，照顾残疾人和老年人等行动不便的特殊人群。同时区内道路布置简捷明确易识，主要路面能通行童车。室外轮椅坡道最小宽度：根据手摇轮椅尺度及乘坐者自行操作所需空间，坡道宽度不小于2.5ｍ。坡道形式：采用多坡段型，其纵向坡度丰2.5％。5、公共部分设置无障碍专用厕所。6、按规范要求设置无障碍标志。7、电气无障碍设计：无障碍专用厕所设求助呼叫按钮，厕所门外设呼叫信号装置。102 （8）各建筑无障碍设计范围见表5-3。表5-3无障碍设计范围建筑类别设计部位公建○建筑基地（人行通路、停车车位）○建筑入口、入口平台及门○水平与垂直交通○接待用房○公共用房（大厅等）○公共厕所○服务台、公共电话、饮水器等相应设施5.6.6盲人盲路盲人是依靠触觉、听觉及光感等取得信息而进行活动的。在居民活动地段的主要道路及其交叉口、尽端以及建筑入口等部位设置盲人引导设施，为盲人的行进与活动传递信息。并在盲道上铺设了盲人引导板，有“行进块材”（线型凸起）与“停步块材”（圆形凸起）两种。前者提示安全行进，后者提示停步辨别方向、建筑入口、障碍或警告宜出事故的地段等，形成盲人能识别的专用行进线路。5.7公共绿地和广场5.7.1公共绿地和广场设计102 公共绿地及广场是为满足居民多种社会生活需要而建设的，以建筑、道路、景观、，地形等围合，由多种软、硬质景观构成的，采用步行交通手段，具有一定的主题思想和规模的结点型城市户外公共活动空间。其功能有三方面：构建居住室外自然生活空间，满足居民各种休憩活动的需要，包括儿童游戏、健身运动、文化娱乐、休息、交往、散步、观赏等。XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目围合的绿地广场铺设草地和鹅卵石，每天晨练队伍在其中和着音乐打木兰剑，傍晚儿童奔跑嬉戏。四周设置石头、桌凳、廊亭和健身器材，适用于安静活动、休闲健身和休息观赏，特别是给成年人照看儿童提供了方便。表演场地置于绿化小品中心部位，形成向心空间，其用地四周由绿化围合，环境优美。并有小路穿插其间，相互分隔以免干扰。几部分绿地设计恰到好处，体现了它们特有的功能和风采。绿化美化净化环境，运用各种环境因素如树木、花草、山水地形、建筑小品等提高环境质量与品味。绿地设计针对居民交流心理的需要，各种构成因素多采用曲折自然形式，不求对称规整，但求自然生动。各种园林种植颜色鲜艳且无毒无刺，如草坪、花架、花坛、树木、水面等。种植有疏有密，空间有开有合，运用我国传统造园手法取得了较好的艺术效果，发挥公共绿地的最大效益。中心绿地采用自由和规则的混合手法，既能和四周环境相协调，又能在整体上产生韵律和节奏。对地形和位置灵活运用又与人们的心理相感应，自然惬意。5.7.2绿化为防灾避难留有集中疏散的安全防备。102 室外绿地广场围合出一块尺度宜人的交流场所，可以让居民在这样的空间中停留、交往。这里也是人流集散情况妥善组织交通的场所。总之，公共绿地和广场的规划设计使邻里中心不局限于商业消费场所，还作为居民交流与活动的媒介。公共绿地和广场相辅相成，根据居民休闲活动的内容，将大的空间小型化、区域化，以适应不同年龄层、不同兴趣群、不同文化层的人们开展社会活动的需求。公共绿地和广场使邻里中心文化进一步得到发扬，从而适应社区居民日益提高的休闲、消费、文化交流的个性化生活需求。5.8其它公共设施除商业服务设施和道路广场，邻里性其它的公共设施比如休闲娱乐设施、公共卫生设施、公共管理设旆、解说设施同样应具有很强的使用功能，又必须具有一定的审美功能。因为人是公共设施服务的主体，从公共设旄给人的心理感受来分析，人的主要感受来源于视觉环境、听觉环境、触觉环境和嗅觉环境，而其中视觉感受最为直接和强烈。在注重使用功能的同时注重公共设施的艺术性，这是满足人们精神需要的重要保证。该项目其他公共设施的构成、布局，以及材料界面等方面．力求做到适用、方便、安全、经济，不将精力过分集中在视觉效果上，充分适应环境整体特征及功能特点。采用冷色硬质台阶与暖色软质图案绿化搭配，视觉效果均衡美观，带状蜿蜒的铺地又增加了动感和景深效果。绿地里面的座椅简洁朴素，无论从造型、色彩、质地方面，其形式完全与功能相统一，低调却富于品味，使得绿地风景如画。102 第六章公用工程6.1给排水系统6.1.1设计依据《建筑给水排水设计规范》《建筑设计防火规范》《高层建筑设计防火规范》《自动喷水灭火系统设计规范》《汽车库、修车库、停车场设计规范》《人民防空地下室设计规范》《人民防空工程设计防火规范》6.1.2室外给排水系统1、给水由市政管网直接供水。自两条市政管网上分别接入一根引水管，管径DN250，供水压力≥0.25MPa。供水管在室外红线内成环状布置，环状管径为DN250。低区给水和室外消防给水合并系统。由城市自来水直接供水。2、排水102 生活污水及场地雨水采用分流制，分别排至市政污水及雨水管网。室外设化粪池，生活污水经化粪池初步处理后，排入市政污水管网。3、室外雨水设计重现期为1年。地面综合径流系数：Ψ＝0.65。室外道路边适当位置设置雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水，经场地雨水管网，排入市政雨水管网。6.1.3室内给排水设计1、给水系统水源：市政管网直接供给，供水压力P≥0.25Mpa。用水量：该项目最高日用水量约为250立方米。分区供水：设集中给水站房，综合技术经济比较，给水系统宜分三区。一区：地下层至二层，均由市政管网直接供水二区：三层以上，由中区变频供水设备供水。2、生活热水系统建议采用分散式热水供水方式，即分设燃气热水器或电热水器加热生活热水。节省设备、管路投资，不需系统维护管理，回避了生活热水缴费等问题。3、排水系统排放量：该项目排水量按供水量的85%计，约为212.5m3/d。102 室内污废水合流排出，排入室外污水管网。首层及以上污水重力排出；地下室污废水分别流入污水池、集水池，经潜污泵提升后排出。潜污泵由池内的水位控制器控制其启动及停止。餐饮厨房排水先经隔油池隔油处理，再排入室外污水管网。4、雨水系统采用重力排水方式，排至室外雨水管网。设计重现期为2年。6.1.4消防系统1、概述设置区域集中消防泵站，泵站内设有消火栓系统、喷淋系统加压、贮水设施，满足2小时室内消火栓用水量、1小时自动喷淋用水量要求。区域最高建筑屋顶设高位水箱，并设有增压稳压设备，为消火栓系统、自动喷淋系统稳压。消火栓系统管网、喷淋系统管网均环状布置，环网上设有若干个水泵接合器。2、消防设计流量室外消防用水量为10L/s；室内消火栓用水量为20L/s；3、室外消防系统自市政给水管网接入两根引水管，管径DN250。低压给水管线在小区内环状布置，并设有地下式消火栓井，供小区生活和室外消防用水。102 4、室内消火栓系统室内消火栓系统采用临时高压制，高压消防管路环状布置，动压≥50m水头处采用减压稳压消火栓。平时由高位水箱及增压稳压设备维持管网压力。室内消火栓箱内设有报警启泵按钮和保护按钮的设施。5、自动喷淋系统地下车库等不采暖房间设置预作用喷淋系统，按照中危险Ⅱ级设计。平时报警阀后管网内气体压力为0.03～0.05MPa。采用直立型易熔合金喷头，动作温度72℃，溅水盘距顶板75～150mm。商业及公共活动场所设置湿式喷淋系统，按照中危险Ⅱ级设计，采用玻璃球喷头。商场采用快速反应喷头，其余部位采用普通喷头。厨房喷头动作温度93℃，其余场所动作温度68℃，溅水盘距顶板75～150mm。6、灭火器设置商业按A类火灾中危险级，每层均配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器（MF/ABC3），灭火器配置级别为3A。地下车库按B类火灾中危险级，配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器（MF/ABC4），灭火器配置级别为55B。变配电按E类火灾中危险级，配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器（MF/ABC4），灭火器配置级别为55B。6.2空调通风工程6.2.1设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》《高层民用建筑设计防火规范》102 《公共建筑节能设计标准》《建筑设计防火规范》《汽车库建筑设计规范》《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》《民用建筑热工设计规范》《全国民用建筑工程设计技术措施》（暖通空调•动力）《民用建筑隔声设计规范》XX市气象资料各专业提供的条件6.2.2空调通风系统1、设置中央空调系统，热媒温度为60~50℃，商业空调系统主要采用全空气系统，并设排风机，过渡季节能满足全新风运行，排风机设热回收装置。采用风机盘管加温控阀和三速开关系统，以利于节能。2、预留分体空调电源及室外机位置。3、地下车库设置火灾时排烟与平时通风兼用系统，排烟量按6次/h设计，不具备自然补风条件的防火分区按＞50%排烟量设补风机。排风风机兼作排烟，风机为耐高温排烟风机。排风设单层百叶风口及70℃电动防火阀，着火时关闭，同时开启多叶排烟口排烟。4、公共卫生间、地下各设备站房均设置机械通风系统。102 6.3强电工程6.3.1设计依据《供配电系统设计规范》《10kV及以下变电所设计规范》《35-110kV变电所设计规范》《3-110kV高压配电装置设计规范》《低压配电设计规范》《通用用电设备配电设计规范》《民用建筑电气设计规范》《电力工程电缆设计规范》《建筑设计防火规范》《建筑物防雷设计规范》《建筑照明设计标准》《高层民用建筑设计防火规范》6.3.2高、低压变配电系统：1、供电方案该项目拟设10Kv高压开关站（开闭站），电源为两路10kV电缆埋地引入。变电所出线采用380V/220V电缆，供给建筑用电。102 2、主要负荷分级监控中心、经营管理用计算机电源为一级负荷中特别重要负荷。消防设备电源、应急照明及疏散指示标志、商业营业厅照明、航空障碍灯等为一级负荷；主要通道的照明、生活泵、污水泵、客梯、扶梯电力、厨房部分电力等为二级负荷，其余为三级负荷。3、高低压供电系统该项目在地下一层设置变配电室，其中内设专门为空调负荷供电的配电变压器和为全楼的消防用电及一般动力、照明负荷供电的配电变压器。变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。4、计量在每路10kV进线设置总计量装置，商业按使用功能及区域划分单独设置计量表。5、用电负荷该项目用电负荷约为41000kw。6.3.3电力系统生活泵、电梯等采用放射式供电。102 为保证主要负荷供电，对重要负荷如：消防用电设备（消防水泵、排烟风机、加压风机、消防电梯等）、信息网络设备、消防中心等均采用双路专用电缆供电，并在最末一级配电箱处设双电源自动切换装置。变电所至各单体建筑供电电缆，在地下车库内沿电缆线槽敷设。6.3.4照明1、光源及灯具采用高效、节能、寿命长的光源，包括管径≤26的三基色直管荧光灯、紧凑型荧光灯、金属卤化物灯，显色指数Ra≥80。商场、商铺、营业厅等二次装修设计，所选灯具及光源应符合上述要求。监控中心、办公等采用嵌入式高效格栅荧光灯；车库、设备用房采用控照型荧光灯。2、楼梯间及前室、消防电梯间及前室、走道、地下车库、变电所、柴油发电机房、消防控制室、消防泵房、防排烟机房、餐厅、超市等处设应急照明；出口处设安全出口标志灯；在疏散走道设应急照明及疏散指示标志灯；车库设疏散指示标志灯；以上照明灯具采用集中蓄电池应急电源柜供电。3、立面夜景照明拟采用内透光形式，并采用泛光和内透光的形式突出顶部造型，在管井及屋顶层预留电源，在裙楼屋顶层预留广告照明电源箱。4、高层建筑屋顶设置航空障碍灯，水平间距不超过45米，并采用自动通断其电源的光敏控制装置。102 6.4弱电和智能化设计工程6.4.1电信系统该项目采用语音信号、数字信号的综合布线系统，利用综合布线系统建立高速、大容量的信息传送平台，为用户提供语音、数据、图像、多媒体信息等各种信息的高速传输通道。该项目拟设2处电信专用交接设备间，两个地块各1处，电信模块局根据电信规划要求设置，各单体建筑内地下一层设弱电间，放置电信机柜，垂直干线采用电缆桥架敷设，各户一根8芯5类线入户，电信插座根据需要设置。6.4.2有线电视系统普通电视信号由室外有线电视网引来，最高建筑屋顶设卫星天线，接收卫星信号，卫星天线数量及接收节目内容需与甲方确定。有线电视系统采用860MHZ邻频传输，用户电平要求64±4dB，图像清晰度应在四级以上。设电视光端机房，楼内采用分支分配系统，内设电视分配器箱，电视插座根据需要设置。6.4.3保安监控系统该项目设保安控制室，内设矩阵主机、监视器等。在地下车库入口、电梯轿箱等处设置摄像机，大厦出入口及主要道路、活动场地处设置摄像机。102 6.4.4停车场管理系统该项目地下车库设停车场管理系统，可采用非接触式IC卡识别或影像全鉴别系统，系统应具备以下功能：自动计费及收费显示、出入栅门自动控制、异常情况报警、当火灾发生时自动打开出入栅门。6.4.5消防系统电气消防系统包括：火灾自动报警系统、消防联动控制系统、消防事故广播系统、消防直通电话系统、电梯运行监视控制系统。该项目设消防控制室，消防控制室与保安控制室联合设置，消防控制室对所有建筑的消火栓、自动喷洒灭火系统、防烟系统以及一般照明及动力电源实行监视和控制。该项目形成统一的电气消防系统。6.4.6弱电线路弱电干线（即弱电机房至各楼弱电间线路），包括电信线路、有线电视线路、保安系统线路、消防系统线路等，在地下车库内沿弱电线槽敷设。6.5防雷该建筑群属于二类防雷建筑物，接保护地采用TN－S系统。接地装置采用强、弱电联合接地，接地电阻小于等于1欧。建筑物做总等电位联结和卫生间附助等电位联结。电梯的外露可导电部分、桥架均做好接地。各种弱电设备设专用接地线。变电室的高低压柜用-4X40的镀锌扁钢做好接地。建筑在电源进线处设SPD浪涌保护器，以防止雷电波引入。102 6.6供热设计方案6.6.1热负荷计算该工程采用集中供暖方式，房间内采用地暖，卫生间采用暖气片。根据《采暖通风与空气调节设计规范》，该地区属于采暖地区，冬季采暖设计热负荷指标按照60W/m2，采暖按每天24h计算，全年采暖天数150天。6.6.2热源规划本设计一次网接自市政热力管网，二次网接自换热站。6.6.3管网规划1、采用钢管，地沟铺设。2、采用供——回水双管循环系统，供回水管同向铺设。3、供回水温度为95/70℃。4、供热管道应作好保温及防腐，并应考虑热补偿。6.7燃气工程餐饮用燃气气源由市政燃气管网供给。管材使用无缝钢管，管道敷设采用直埋方式，加强防腐。燃气由市政管网供应。6.8管线敷设方案102 本工程管线共有水管、雨水管、污水管、电力电缆、电信电缆、热力管、燃气管共7种，除电力电缆和电信电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间以及管线与道路及建筑之间要保持一定的水平和垂直净距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵守如下原则：1、压力流管让重力流管。2、小管径让大管径3、给水管尽量在污水管上面。4、易弯曲管让不易弯曲管。5、临时性管线让永久性管线。6、工程量小的管线让工程量大的管线。102 第七章环境保护7.1概述XX市邻里中心（社区公共服务中心）建设项目占地面积15644.8平方米，建筑面积12000平方米。邻里中设有1２项必备功能（超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、社区活动中心、洗衣房、净菜场、美容美发店、卫生所），并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施，如世界连锁品牌肯德基、星巴克等。按照国家有关规定需进行项目环境保护评价。项目环境保护评价的目的旨在摸清项目所在地附近环境现状的基础上预测建设项目施工期和运营期对环境的影响程度，提出必要的环境保护措施要求，将工程项目的建设和运营期对环境的影响降至最低，为优化设计、合理施工和环境管理提供依据。根据建设单位的安排本项目环境影响评价工作由专业科研机构完成，本章节仅作概略性的说明。7.2设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、国务院（1998）第253号令《建设项目环境保护管理条例》3、《环境空气质量标准》(GB3095-2012)4、《社会生活环境噪声排放标准》GB22337—20085、《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)中Ⅴ类标准102 6、《生活垃圾填埋污染控制标准》GB16889—19977、GB8978-1996《污水综合排放标准》II类标准8、《大气污染物综合排放标准》二级标准（GB16297－1996）7.3环境影响分析及保护措施7.3.1施工期环境影响分析1、施工期环境空气影响分析及防治措施（1）施工期环境空气影响分析施工期大气污染的产生源主要有：开挖基础、运输车辆和施工机械等产生扬尘；建筑材料（水泥、石灰、砂石料）的运输、装卸、储存和使用过程产生扬尘；各类施工机械和运输车辆所排放的废气等。（2）施工期扬尘控制措施A、开挖基础作业时，应经常洒水使作业面土壤保持较高的湿度；对施工场地内裸露的地面，也应经常洒水防止扬尘。B、施工场地产生的多余土方应尽量用于填方，并注意填方后要随时压实、撒水防止扬尘。C、开挖基础作业时，土方应随挖随装车运走，不要堆存在施工场地，以免风吹扬尘。D、运土及运粉状建筑材料的运输车辆应采用加盖专用车辆或者配置防洒落装置，车辆装载不宜过满，保证运输过程中不散落；102 E、在施工场地边界建设临时围墙，整个施工场地只设一个供人员和车辆出入的大门。在大门入口设临时洗车场，车辆出施工场地前必须将车辆冲洗干净，然后再驶出大门。F、对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。G、施工过程中，应严禁将废弃的建筑材料焚烧。工地食堂应尽量使用液化石油气或电灶具，避免使用燃油灶具。H、粉状建材应设临时工棚或仓库储存，不得露天堆放。I、建议采用水泥搅拌车进行混凝土搅拌，不采用袋装水泥，防止水泥粉尘产生。2、施工期噪声的环境影响评价（1）施工期间其施工场界的噪声将超过《城市区域环境噪声标准》GB3096-82标准上述施工噪声超标原因主要为：施工机械长期运转，缺乏有效的保养维修，使其声功率级增大；噪声源暴露在环境中，基本无防护措施；施工机械布置不合理等。（2）施工期噪声影响防治措施为了避免拟建项目施工期间噪声的超标和扰民现象出现，建议采取以下措施：A、在施工开始前，建设单位要制定包括噪声污染控制在内的“施工期环境保护方案”，并上报至当地环境保护行政主管部门备案。102 B、尽量选用低噪声系列工程机械设备。C、合理布置高噪声的施工设备，大于80dB（A）的施工设备最好将其布置在施工场地远离声环境敏感点的地方。D、在有市电供给的情况下禁止使用柴油发电机组。E、在施工场地边界建设临时围墙，围墙必须为大于24cm的砖质墙。F、对较高噪声值的固定设备，应建设隔声间或声屏障。G、严禁在早7点以前，中午12-14点，晚21点以后启动强噪声施工设备。采取上述措施后，可有效地降低施工噪声，保证施工场界噪声达标以及避免对声环境敏感点的扰民现象发生。3、施工期水环境分析及防治措施（1）施工期水环境影响分析施工期废水主要是来自暴雨的地表径流，基础开挖可能排泄的地下水，施工废水及施工人员的生活污水。其中：施工废水包括泥浆水、机械设备运转的冷却水、车辆和机械设备洗涤水等。生活污水包括施工人员的盥洗水、工地食堂餐饮污水、厕所冲洗水等。由于施工人数和施工设备数量等方面的不确定性，故建设期施工污水的具体数量目前较难准确确定。102 由于施工活动的周期一般不会太长，故施工污水的环境污染往往不被人们所重视，其实施工污水类别较多，某些水污染物的浓度可能还比较高，处置不当会对施工场地周围的水环境产生短时间的不良影响，例如：A、施工场地的暴雨地表径流、开挖基础可能排泄的地下水等，将会携带大量的泥沙，随意排放将会使纳污水体悬浮物出现短时间的超标。B、施工机械设备（空压机、发电机、水泵）冷却排水，可能会含有热，直接排放将使纳污水体受到物理污染。C、施工车辆、施工机械的洗涤水含有较高的石油类、悬浮物等，直接排放将会使纳污水体受到一定程度的污染。D、若设工地食堂则会产生数量较多的餐饮污水，其中的动植物油是主要污染物；盥洗水、厕所冲洗水则含有阴离子表面活性剂、BOD、NH3-N等，对纳污水体的水环境质量影响较大。除此之外，若施工污水不能合理排放任其自然横流，还会影响施工场地周围的视觉景观及散发臭气。因此，必须采取有效措施杜绝施工污水的环境影响问题。（2）施工期水污染防治措施A、建设导流沟在施工场地建设临时导流沟，将暴雨径流引至雨水管网排放，避免雨水横流现象。C、建设蓄水池在施工场地建设临时蓄水池，将开挖基础产生的地下排水收集储存，并回用于施工场地裸地和土方的洒水抑尘。102 D、设置循环水池在施工场地设置循环水池，将设备冷却水降温后循环使用，以节约用水。E、车辆、设备冲洗水循环使用设置沉淀池，将设备、车辆洗涤水简单处理后循环使用，禁止此类废水直接外排。F、设置隔油隔渣池工地食堂应设置隔油隔渣池，对餐饮污水进行预处理后，在与施工生活污水一起排至市政污水管网。G、设置三级化粪池在施工人员驻地建设三级化粪池，处理施工人员产生的厕所粪便污水。采取上述措施后，可以有效地做好施工污水的防治，加之施工活动周期较短，因此不会导致施工场地周围水环境的污染。4、施工期固体废物影响分析及措施（1）施工期固体废物污染源及环境影响分析102 建筑垃圾成分较复杂，主要有：废弃的沙石砖瓦、木块、废瓷砖、塑料、废混凝土、废金属、油漆涂料包装物、碎玻璃等。生活垃圾则包括残剩食物、塑料、废纸、各种玻璃瓶、动物骨刺皮壳等。这些固废处置不当将会影响景观，污染土壤和水体，生活垃圾还会散发恶臭。因此，根据《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》第十六条和第十七条的规定，必须对这些固废妥善收集、合理处置。（2）施工期固体废弃物处置措施A、根据《城市建筑垃圾管理规定》（建设部令第139号，2005年3月23日）有关规定，建设单位和施工单位要重视和加强建筑垃圾的管理，采取积极措施防止其对环境的污染。B、施工活动开始前，施工单位要向当地环境保护或环卫部门提出建筑垃圾处置的请示报告，经批准后将建筑垃圾清运到指定地点合理处置。C、对施工期间产生的建筑垃圾进行分类收集、分类暂存，能够回收利用的尽量回收综合利用，以节约宝贵的资源。D、对建筑垃圾要进行收集并固定地点集中暂存，尽量缩短暂存的时间，争取日产日清。同时要做好建筑垃圾暂存点的防护工作，避免风吹、雨淋散失或流失。E、在建筑工地设置防雨的生活垃圾周转储存容器，所有生活垃圾必须集中投入到垃圾箱中，最终交由当地环卫部门清运和统一集中处置。F、施工单位不准将各种固体废物随意丢弃和随意排放。一般情况下，项目建设施工过程会对施工场地及周围地区的环境质量产生一定的影响，必须引起建设单位及施工单位的高度重视，切实做好防护措施，使其对环境的影响减至最低限度。102 施工期环境影响的具体表现是：在施工建筑阶段建筑机械和运输车辆产生的噪声和扬尘污染，施工过程、建材处理与使用过程产生的污水及固体废弃物对周围环境的不良影响，如建筑垃圾、淤泥污染道路、淤塞下水道等。上述现象若不妥善处理，将对周围环境造成不良的影响7.3.2营运期环境影响分析本项目建设过程中，产生的粉尘、噪声及部分建筑垃圾会对周围环境造成一定的影响。项目建成使用后，产生的生活污水、生活垃圾和废弃物对环境有一定污染，经过治理措施可以满足环保要求。项目建设使场址环境条件得到提高，有效地改善区域环境和城市面貌。营运期环境影响主要设计方案如下：1、环保阐述：该工程项目主要为民用建筑，建成交付使用时，其设施产生和排放的生活污水、生活垃圾、排泄粪便、厨房油烟以及其他设备所发生的噪音和振动在一定程度上将对环境造成不同程度的影响。为此，本设计可根据有关环保规定、文件要求采取相应措施、治理环保弊端。2、平面设计与总体布局：平面设计布局结合功能布置，尽量将产生噪音的设备布置到地下室及周边环境干扰较小的隐藏部位，避免和减少噪音、振动对建筑内部和周边环境造成的影响。3、能源动力设计：天然气由市政供气中压管网接入，经天然气调压转换站调压以后，接入建筑内。4、生活垃圾和排泄粪便处理：生活垃圾在各层设多个生活垃圾集装箱，由市政垃圾站统一调运出去；排泄粪便、污水均经过化粪池处理以后，再排入市政污水管网，符合城市污水排放要求。102 5、噪音控制：A、备用发电机组噪音控制：在发电机室的进出口及排风烟口处另装噪音衰减装置，从而降低距外墙与发电机组产生的共振噪音级别。B、排风通风噪音：排风通风设备其噪音功率级别均控制在80分贝至85分贝之间，尽量不采用室外支装式，实在不可避免，可选用低转速设备。室内支装设备则采用地下室独立机房支装。同时可考虑相应的建筑吸音和通风消声措施，一减少或消弱噪声源对临室的影响6、有害气体排放控制：厨房炉灶产生的油烟和蒸气由专设烟道竖井和专用引向高空排放，其中油烟机排放经过抽（吸）油烟机净化排放。厕所、地下室臭气、热湿气体均设置有效机械排风系统，引向高空排放。7.4建议1、建筑施工过程中，施工场地周边设置围挡，防止物料、渣土外泄；采取有效措施对水泥、沙土等进行管理，杜绝运输、使用过程中的洒落及飞扬；土堆、料堆进行遮盖或喷洒防尘，运输和装卸过程中严禁向空中抛撒建筑垃圾或其他易产生扬尘的物品，对建筑垃圾的输送采取密闭运输；施工道路进行硬化，并在工地出口处清除车轮泥土；搅拌设备上应安装控制扬尘装置。建筑施工过程中的固体废物不得随意抛洒，应确保全部用于垫筑地基及铺路或者回收。2、建筑施工过程中的生活污水不得随意乱排，必须进入污水管网。3、建筑施工过程中严格控制用水，防止跑冒滴漏。4、保证运营期产生的生活污水进入规定渠道，保护排污口附近环境不恶化。5、在进行建筑施工场地布置时，应尽量将噪声设备布置于距现有居民的最远处，在机械设备的使用过程中尽量平衡运行，以减少噪声强度。102 6、严格执行夜间高噪声设备不得施工规定。7、选用低噪声设备，保护周围居住者身体健康和正常的生产生活不受影响。8、加强企业管理，防止事故污染排放，并保证装置严密性，防止设备和阀门泄漏，保护周围居住者居住环境空气质量。综上所述，结合本项目污染物排放、治理及对周围环境影响情况，如果能将本可研报告表中所提建议加以落实，则本工程对环境的影响较小。7.5环境影响评价通过对项目场址环境现状、建设与运营对环境的影响及环境保护措施的分析，项目建设符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求，不会对周围自然环境、生态环境和社会环境造成破坏。通过对污染源的治理，并实施园林景观、植树绿化，项目建设能达到环境保护要求，项目建设有利于当地环境的改善。102 第八章节能8.1用能标准及节能规范（1）《中华人民共和国节约能源法》（2）《中华人民共和国清洁生产促进法》（3）《重点用能单位节能管理办法》（4）《节约用电管理办法》（5）《节约能源管理暂行条例》（6）《国家六部委关于加强工业节水工作的意见》（7）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）（8）《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》（国发[2005]22号）（9）《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2007]15号）（10）《促进产业结构调整暂行规定的决定》（国发[2005]40号）8.2指导性文件（1）《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》（2）国家发改委、国家经贸委、建设部《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》102 （3）《国家发改委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）的通知》（发改环资[2007]21号）（4）《产业结构调整目录（2011年本）》（5）《关于建立单位GDP能耗等相关指标报送制度和修订能源统计报表制度的通知》（6）《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》(国家发展和改革委员会令第6号)8.3国家行业标准及规范（1）《中国节能技术政策大纲》（2006年）（2）《中国节水技术政策大纲》国家发改委2005.04.21（3）《用能单位能源计量器具配备和管理导则》GB17167-2006（4）《综合能耗计算通则》GB/T2589-2008（5）《产品单位产量能源消耗定额编制通则》GB12723-2008（6）《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）（7）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003（8）《建筑照明设计标准》GB50034-2004（9）《建筑采光设计标准》GB50033-2001（10）《动力机器基础设计规范》GB50040-96（11）《低压配电设计规范》GB/T50054-1995102 （12）《供配电系统设计规范》GB/T50052-1995（13）《电力工程电缆设计规范》GB/T50217-94（14）《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93（15）《建筑给水排水设计规范》GB50015-20038.4节能措施1、道路照明采用节能灯具，路灯照明控制采用手控、光控和时控三种方式，加设全夜灯和半夜灯自动控制。2、充分利用地形高差，合理布置排水管道，尽量实现重力排水，节约能耗。3、根据地形合理确定管线走向及高程，尽量利用地面高差，减小管道埋深。4、工程中对所有电气设备及工艺设备设计和招标选用技术先进节能型的新产品，达到节能目的，尽量减少变配电中间环节，提高供电安全，减少电耗。合理选用阀门，流量计和管路附件，减少管道不必要水头损失，工程中不选用淘汰的耗能大的机电产品。5、在项目建筑设计中尽可能采用节能建筑，墙体采用节能措施，有效减少建筑的耗热量，以此降低建筑物的热负荷。6、工程设计中对水、电、热的消耗有计量装置，便于管理和核算。102 8.5节能管理8.5.1施工期节能管理1、对施工机械的能源消耗要实行定额管理。应根据相关部门制定的工程机械台班费用定额中的燃料消耗规定，结合本地区的特点，按先进合理的原则，制定出设备能源消耗定额。2、施工单位应建立健全能源消耗原始记录和设备能耗台帐，按照相关的规定，向上级报送能源消耗报表，同时应报送统计分析报告。3、建立设备用能技术档案，节能技术措施、设备运行能源消耗指标等有关节能方面的技术、资料要与其他技术文件同等归档。4、加强能源计量管理，配备必要的能源计量工具。5、应实行节能管理责任制，并接受上级部门的监督检查。6、加强机械施工组织及设备管理，提高能源效率，大力推广应用节能“新技术、新工艺、新产品、新材料”。7、施工单位要加强重点耗能设备的用能管理，建立设备能耗档案；配备能源计量器具。对设备用能实行定额考核和经济核算，同时要合理组织施工，减少设备的非生产远转，按施工生产任务和耗能定额分配指标用能。8.5.2运营期节能管理1、在项目定员编制中设有专人负责节能工作，其任务是制定规章制度、节能措施并监督检查。102 2、建立节水统计制度，建立科学合理的节水指标体系；实行规范的节水统计制度；定期报告城市节水统计报表。3、定期检查、校正和维修计量仪表，杜绝设备和管道的跑、冒、滴、漏现象。在生产前对设备进行维护、检查，使之保持良好的工作状态。做好各部门用水、用电记录，以提高设备的使用率。4、加大节能宣传、教育和培训力度，加强经常性的节能宣传和培训。要动员全社会节能，在厂区倡导健康、文明、节俭、适度的消费理念，用节约型的消费理念引导消费方式的变革。要大力倡导节约风尚，使节能成为城区每个公民的良好习惯和自觉行动。8.5.3建筑节能措施1、屋顶采用80毫米厚聚苯板，对飘窗和封闭式阳台顶板等热桥部位做50毫米厚挤塑聚苯板。2、吊顶采用保温顶棚，该顶棚的综合传热系数≤0.55瓦/平方米。3、建筑物各部分围护结构的传热系数，不应超过规范《居住建筑节能设计标准》的限制。4、采用气密性级别较高的外窗（包括阳台门），其气密性等级应按照国家标准《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》（GB7107-2002）选用，其等级不应低于4级水平。5、门窗保温性能K小于2.8瓦/平方米摄氏度。8.5.4机电设备节能措施102 1、供电系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗。按要求配装能源计量表。2、该项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。3、电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率。4、各类设备及器材的选型一律采用国家现行技术标准中的高效节能设备的器材。8.5.5照明系统节能措施根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源并配置以节能型电子镇流器，从而降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高照度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有益于环境和人的身心健康。8.5.6节水措施生活用水系统采用自来水直接供水和微机恒压变频调速泵组供水，回水管上设温度继电器和静电水处理器，减少能源浪费，确保供水安全性和经济性。卫生器具最低配水点处的静压力不超过0.25Mpa102 。在给水、总入口处均设水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。公共卫生间小便器采用光控自动冲洗阀。全部卫生洁具、水龙头，均采用节水型产品。水池、水箱设溢流报警水位，防止水资源长期溢流。选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。8.5.7雨水资源化建筑屋顶雨水设有集中收集系统，并设置降雨初期弃流装置。在设有雨水收集的屋顶不得采用污染雨水水质的防水材料。建设雨水利用系统设立雨水贮水池，经沉淀过滤后全部回用，以节约宝贵的水资源。室外绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。102 第九章劳动安全卫生和消防9.1劳动安全卫生9.1.1设计依据1、根据《中华人民共和国劳动法》，贯彻“安全第一、预防为主”的方针，保障全体职工的安全与健康。根据1997年1月1日起开始实施的原劳动部第3号令《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》的精神要求编制本篇章。2、相关专业设计中有关安全技术的规范、规程。9.1.2不安全因素和职业危害分析1、自然危害因素：主要是暴雨、洪水、雷电、地震、暑热灾害等，若处置不当，即有可能产生建筑倒塌、设备损毁、人员伤亡等。2、施工过程中的不安全因素：主要有火灾、电气事故、停水事故、设备事故、坠落伤害等。防火灾是本项目的重点。3、职业危害主要有：施工过程中噪音影响及工作中受高温等可能产生的影响。该项目的建设和运营要贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员及广大业主的安全和健康。9.1.3采用的主要防范措施1、防自然灾害措施102 防洪排涝以当地的防洪标准作为计算依据，确定场地设计标高，保证雨水外排畅通；按《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）规定对大厦、电源系统、配电房等建筑物设置防雷、接地装置、各建筑物按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）规定按地震基本烈度8度设防，各建筑物等设置通风、降温设施防止酷暑，在处理突发性灾害事件时加强对全体职工的自我防范教育。2、生产过程中劳动安全及职业危害的防范措施（1）设置安全通道出口，配置事故照明应急及疏散批示标志，以利于安全疏散和处理紧急事故。（2）按《社会生活环境噪声排放标准》GB22337—2008设计，对噪声源采取消声、隔声、吸声措施。对本工程主要声源等，在设计中将墙面使用隔声、吸声材料。（3）设备电器的安装、维修均严格按照有关规定的程序进行，设置触电保护装置。（4）孔洞处加设盖板和围栏等防护设施。（5）加强安全教育，对有关操作人员进行技术培训和考核，提高技术操作能力和安全防护能力。（6）卫生检疫防疫：项目投入使用后，属人口密集区，为易传播各种流行性疾病的公共场所，应按照《中华人民共和国传染病防治法》及其他相关条例的要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对各类配套商业服务区等客流量较大的场所采取合理有效的消毒卫生措施，防治传染性疾病的发生。102 9.2消防9.2.1设计依据1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）2、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）3、《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-1992）4、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）9.2.2项目概述本项目位于拟建项目位于XX市南部片区葡萄园北侧，紧邻交通干道，一旦火灾发生，消防队的消防车可及时到达火灾现场进行救援。同一时间火灾次数为一次，消防用水量为30升/秒，并且用消防用水量与建筑物最高时用水量之和校核管网。消防专用管网与生活用水管网分开单设，火灾发生时最不利点消防栓的水压满足0.1MPa，消防栓的布置不大于120米，消防栓采用半地下防冻式。9.2.3防火设计实施措施1、本项目属建筑等级一级，耐火等级为二级。2、变配电室设灭火系统。3、将消防专用管网与生活用水管网分开单设，确保有火情发生时供水充足。102 4、室内建筑平面总平面按《建筑设计防火规范》及国家现行有关建筑防火规范设计，使建筑平面结构紧凑、分区明确、疏散通道流畅、规范。102 第十章项目建设管理机构房地产开发是一项巨大工程，部门多，工种全，经营管理任务非常重。因此有必要采用先进的组织管理方式进行配置干部和职工，争取做到精简、实用、提高工作效率。10.1组织机构通过招标方式启用有丰富经验的房地产开发公司进行建设管理，公司设总经理一名，全权负责日常事务，下设副总经理。随着项目的进展，在项目实施的各个阶段，分别成立八个职能部门管理有关的具体事务，各部门分别设部门经理人员。各部门具体职能如下：1、营销策划部在项目的前期阶段，编制项目实施计划、制订项目经营策略，负责项目的策划、立项、规划审批等工作；在项目实施过程中，负责市场拓展、营销工作。2、工程管理部负责项目的规划、勘测、设计等前期准备工作；负责各工程的勘察、设计、施工、监理等单位的招标和工地现场的管理工作；负责建筑工程、市政公用工程、室内装修工程等各项工程的施工组织，进度、质量、投资等各要素的控制；负责主要建筑材料、设备的招标采购工作；负责工程的技术档案管理。3、综合管理部102 负责人力资源调配，公共关系，文秘资料及办公自动化，后勤服务和项目前期的安全保卫等工作。4、财务部负责工程预、决算的审定，建设资金管理工作；负责公司日常财务管理和工资发放；编制年度财务报表。5、售后服务部负责执行项目竣工之后交接之前的防护工作；负责执行售后服务工作；负责执行顾客满意度测量。6、总工办负责完成设计论证基础工作；根据基本建设安排，及时收集各使用部门的具体功能要求，编写设计任务书；完成工程施工过程中因使用功能变更而引起的修改图的设计衔接工作及设计要求的各项补充资料的提供工作。7、物资部负责工程项目建材的采购与调用。8、公共关系部主要负责对外公关宣传，政府、社区、社会公众的联系，信息收集和反馈，媒体检测和分析，参与广告的制定和运作；负责办理有关调解、仲裁、诉讼等其他法律活动、制定和修改合同管理标准等。10.2管理措施102 1、建立健全组织管理机构，搞好员工上岗培训，建立奖惩机制，提高管理水平。2、做好市场调查和项目企划，合理编制项目实施计划。3、精心选择规划、设计、施工、监理队伍，保证项目高起点规划设计，高标准施工建设。4、狠抓工程质量，确保工程合格率达到100%，工程优良率达到90%。5、把安全生产放到第一位，确保施工安全。6、加快项目实施进度，合理控制项目投资是项目成败的关键，必须作好项目施工组织，严格材料、设备采购、施工招投标的管理和工程预决算的审计工作。7、加大项目宣传力度，提升项目形象。102 第十一章物业管理组织机构与劳动定员11.1管理组织邻里中心物业管理实行总经理负责制，机构共设4个部门，分别是行政与公共、办公室、工程业务部、保安部，其职能包括绿化、卫生、安全、服务等。①办公室：是在经理直接领导下处理公司各方面事务，协调企业职能机构间业务关系的部门。②工程业务部：在经理指挥下，为邻里中心提供全方位服务，负责物业管理所需材料的保管与分发领取。③保安部：在经理指挥下，负责邻里中心的治安管理。行政与公共事务部保安部工程业务部部超市3办公室102 11.2工作制度项目承办单位应当在邻里中心业主委员会成立前自行或者委托物业管理企业对邻里中心实施物业管理，并且该物业管理企业须具备规定的资质条件，持有物业管理资质等级证书和营业执照，其管理范围包括：①制定邻里中心物业管理年度计划和重大工程项目维修计划。②发现违反法律、法规和规章的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告。③制止违反邻里中心管理规定的行为。④开展多种经营活动和有偿服务。11.3劳动定员①劳动定员编制原则招聘物业管理人员要求具有高中以上文化程度。招聘物业管理人员要经过测试，择优选拔产生。②劳动定员物业管理机构定员共55-60人，经理室1人，办公室4人，工程业务部4人，保洁员20人，保安30人。11.4人员培训102 所招聘的人员定期集中进行培训，聘请有经验的管理人员担任主讲，讲授先进的服务方法和科学的管理方法。11.5物业管理物业管理服务应保持广场和公共设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。102 第十二章项目招标12.1编制依据为了确保项目建设的质量和建设计划的顺利实施，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家的利益，依据中华人民共和国第21号主席令《中华人民共和国投标法》、中华人民共和国国家发展计划委员会第1、5、9号令和国家计委、建设部等七部委第12号令《评标委员会和评标方案暂行规定》教育部和财政部工作领导小组制定的《经费管理办法》及新疆自治区政府采购规定，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行。结合本工程具体内容，编制本建设项目招标方案。12.2招标方案1、招标范围根据《招标投标法》第3条规定下列项目必须招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。2、规模标准102 根据国家发展计划委员会令第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第七条规定：施工单项合同估算价在200万元人民币以上的必须进行招标；重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上以及外经贸部《机电产品国际招标管理办法》1999年第一号文第九条一次进口金额大于10万美元的设备必须进行招标；勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的必须进行招标；单项合同低于以上标准，但项目总投资在1000万元人民币以上的也必须招标。根据以上规定，本项目拟在建安工程、设备采购环节进行招标。3、招标方式按照《招标投标法》第10条规定：招标分为公开招标和邀请招标。根据本项目的特点，拟采用公开招标的方式。招标人应按照法定的程序，在指定的报刊、电子网络和其他媒介上发布招标公告，向社会公示其招标项目要求，吸引众多潜在投标人参加投标竞争。4、招标组织形式组织形式分为委托招标和自行招标。按照《招标投标法》第12条规定，招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人都不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。根据本项目的特点和项目单位的情况拟采用委托招标的方式。根据以上方案，本项目要严格按照《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国建筑法》和国家发改委《关于工程建设项目招标范围和规模标准的规定》要求，采用如下的招标方案：（1）工程招标范围：应为全部招标；（2）招标组织形式：应为委托招标；（3）招标方式：应为公开招标；（4）招标公告应在政府部门指定的媒体进行发布。102 12.3投标、开标、评标和中标程序根据建设规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：l、项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。招标项目属于勘察、设计、监理的，投标单位需具有甲级资质；招标项目属于建筑施工的，投标单位需具有二级以上的施工资质，投标文件的内容还应包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合招标。重要材料的招标，投标单位的产品需符合国家相应的规范和设计标准。3、开标时委托招标单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公正机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格合理。4、评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。102 12.4对投标方的要求按政府有关规定具有相应资质和业绩的工程设计和施工企业。102 第十三章工程进度安排13.1项目实施计划1、选择合适的设计、施工监理单位工程管理机构可以通过招标、议标的形式或其他比较选择形式选择具有合格资质、技术实力雄厚、技术质量管理体系健全、业绩卓著、信誉良好的设计、施工监理与供货单位，以确保工程的进度与质量。2、制定质量监督保证措施“百年大计，质量第一”，本工程是改善环境、造福人类、促进繁荣的重点工程，工程建设质量是当前全国上下特别关注的重点。管理机构必须制定切实可行的对设计、施工质量、材料设备质量进行监督管理的措施，以确保工程整体质量，同时减少返工浪费，使工程按计划顺利实施。13.2建设进度安排本项目2012年下半年进行工程设计及招标等前期准备工作，2013年全面建设并投入运营。102 表13-1工程进度安排表时间项目2012年2013年8-9月10-12月1-2月3-4月5-7月可行性研究报告编制及审批初步设计及审批施工图设计施工招标土建施工及管道安装102 第十四章投资估算与资金筹措14.1投资估算14.1.1编制依据1、选用标准执行建设部（2004年）《市政公用工程设计文件编制深度规定》。设备及主要材料价格根据厂家报价或近几年招投标价格估算。2、建安工程指标建（构）筑物采用同类结构形式建（构）筑物造价指标估算。安装工程采用安装指标估算。材料调差参照XX地区2011年第一季度调差文件计取。3、费用及费率（1）市政工程费用根据自治区建设厅2001年发布的《新疆维吾尔自治区市政工程费用定额》进行计算。（2）建筑工程费用根据自治区建设厅2004年发布的《新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》进行计算。（3）建设单位管理费按财建[2002]394号文执行（4）勘察、设计费执行《工程勘察设计收费标准》【2002】修订本102 （5）监理费按《建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知》[2007]670号。（6）招投标服务费执行新计价【2002】1980号文（7）环评费按《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》计价格[2002]125号文14.1.2投资估算本工程投资估算根据可行性研究阶段深度、范围、内容进行编制。估算方法主要采用类似工程指标法。表14-1投资估算表序号分项工程投资额（万元）备注一建设工程费2285　1土建工程1080　2装饰装修240　3电梯、空调等220　4供排水工程90　5道路配套工程25　6供暖工程60　102 7电网110　8燃气工程78　9绿化、景观、健身设施65　二工程建设其他费200　1勘察、设计费30　2建设单位管理费25　3监理费20　4其他（环境评价、招标等）42　三预备费115　1基本预备费115　2涨价预备费　合计　2400　14.2资金筹措工程总投资2400万元，全部申请国家资金。102 第十五章社会效益分析15.1社会效益分析1、该项目建设将推动XX市新一轮发展规划的实施。本项目拟建的邻里中心项目充分体现了XX市的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化公共社区服务中心，包含有商业、餐饮、文化、娱乐等多种经营内容，项目规模适中、设计思想先进，本项目的建设将推动XX市新一轮发展规划的实施。2、项目的建设将有利于繁荣XX市经济，提高XX市城市形象；项目的迅速发展将对XX市经济的发展带来积极的影响。一方面，邻里中心的发展将会推动商品快速流通、快速销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，邻里中心的发展也将会带动整个XX市相关行业的发展，如房地产业、仓储业、运输业、其他商业等，一则可以带动XX市相关产业，再则可提高XX市整体城市形象，丰富了商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。3、邻里中心的开发和建设，是加快XX市区域城市化进程的需要。推进邻里中心的开发和建设，更是区域性商业功能互补的需要。同时也是大众物质精神文明和文化需求结合的需要。102 邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。对邻里中心来说，在招商的时候就已经定位了12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所），这是其有别于普通商业中心的重要特点。构成这12项必备功能的基础是“三满意”原则，即顾客满意、经营者满意、政府满意，其内涵则是综合性、全方位、多功能，各层次。和普通商业中心必须建在有人气的地方不同，邻里中心创建在没人入住的新社区。依靠邻里中心的集聚效应，人气从无到有，商业氛围越来越浓，将加快XX市区域城市化进程。4、开发邻里中心有利于招商邻里中心不同于一般的商业街，而是一种辐射到两公里半径这样的区域性服务。这个对开发区来讲，优势尤显突出。开发区地域比较大，没有中心街道这种商业配套，所以就特别需要这种区域性的服务。人很少，区域却很大。一般来说开发区的商业配套都是不齐全的，那么可以通过这样技术商业的服务，有序的规划设置在每个区域里面，这对于开发区整体的招商引资，推进城市化建设都非常有利。邻里中心不仅在参与园区开发建设时，起到了一个螺丝钉的作用，还对某一个局部起到不可忽视的商圈带动效应。连锁的性质决定了其具有良好的发展预期，这对招商非常有利。招商的对象以战略合作伙伴为主，如肯德基、柯达、华润等。这些加盟商家本身具有很强的品牌意识，与邻里中心品牌的叠加，将形成强大的前行优势。102 在管理内涵上，强调投资者与经营者的分离。以前旧的观念认为投资者肯定是经营者。但现在我们认为，当投资者仅仅有钱却不会操作的时候，经营权应当交给邻里中心来运作。我们承诺投资者高于银行利率的回报，保证资产永远不会流失。这就形成了邻里中心的一大特征：管理始终存在。5、建设邻里中心——实现邻里中心、投资者、居民与政府“四赢”由于邻里中心作为社区商业服务中心的特质，其与社区居民、楼盘开发商、加盟商家就存在千丝万缕的联系。对社区居民来说，尽量做到满足多层次的需求。例如，在餐饮方面，既有5元一份针对普通大众的盒饭小吃，也有面向金领、白领的中高档餐馆。与开发商，是互惠互利的关系。一个例子就是每个靠近邻里中心的楼盘均能实现房价的大幅上升，而楼盘的热销又带动了邻里中心的人气。还有一个更具说服力的例子，到园区来的开发商，无论来自哪里、实力大小，在宣传的时候都会把邻里中心放在最醒目的位置。至于加盟商家，提供给他们相对低廉的承租价格，仅仅是在开发成本的基础上加一点物业费，这就给了他们较大的发展空间。在准确的功能定位基础上，这些商家大多能获得稳定的收益，因此乐于和邻里中心建立战略合作关系。可以肯定，只要管理理念得以贯彻，每个邻里中心都将盈利，这只是时间问题。对招商引资来说，一个很明显的帮助就是给了一个外来，外籍人员安居乐业的一个环境，他们可以很轻松，很自在，很方便的在邻里中心享受到各种服务。邻里中心和整个园区的发展是互动的过程。作为一种新型的业态。其不同于百货公司、超市、卖场、商业街，而是一种地普业态。它特别适合于开发区这样一种区域型的商业服务。102 15.2社会影响分析1、本项目的建设旨在服务社区居民，为居民提供方便快捷和交往平台配套服务的居住模式。邻里中心的开发建设，是构建XX市新型居住服务网络的需要，是谋求可持续发展的重要实践。2、本项目的建设是一项重要的民心工程和德政工程，对改善新疆牧区落后面貌、加快新疆城市化进程具有十分重要的现实意义和政治意义。3、本项目的建设可拉动投资增长，并有效地带动建材、装饰等相关行业的发展，扩大就业，提高从业人员的收入水平，促进当地经济发展。4、项目社会影响具体分析下表所示：表15-1项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果l对居民收入的影响直接影响较小。2对居民就业的影响有一定正面影响。增加少量就业机会。3对弱势群体(妇女、儿童、残疾人员)的影响影响较小。4对地区文化、教育、卫生的影响范围广、程度高。102 有利于改善城市形象，提高城市整体品位，更好的为群众服务。5对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响有一定影响。提高城市化进程。6对少数民族风俗习惯和宗教的影响影响较小。无冲突。15.3互适性分析1、不同利益群体对项目的态度对当地居民来讲，本项目的兴建能够为社会提供方便快捷和交往平台配套服务的居住模式，满足人们对提高居住条件的要求，社会效益明显；促进当地经济发展。2、社会对项目的适应程度及支持程度该项目能否成功不但取决于项目自身的因素，也受很多社会因素的影响，这些社会因素对项目的适应程度和支持程度在某种意义上决定项目的社会价值，进而影响到项目成败情况。具体分析如下表所示：表15-2社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的情况1不同利益群体适应支持肯定态度2当地组织机构适应支持肯定态度102 3当地技术文化条件适应能保障本项目开展15.4结论邻里中心概念的发展始终贯穿着以人为本、以交往为本的思想，其最初是源于新城的建设，逐渐成为城市建设的理念。创造健康、充满活力和独特的城市环境，这也为应用“邻里中心”概念提供了基础。邻里中心有效地利用了有限的土地资源，节约匮乏的能源，提高了居民的物质和精神生活质量，发挥社区特有的邻里文化凝聚力，创造更加适宜的居住环境，对我国城市社区的更新换代，对建设具备和睦邻里关系的可持续的世界先进新型城市都有重要意义。邻里中心的建设旨在服务社区居民，为居民提供方便快捷和交往平台配套服务的居住模式。邻里中心的开发建设，是构建XX市新型居住服务网络的需要，是谋求可持续发展的重要实践。项目的负面影响较小，社会效益显著。102 第十六章项目风险分析该项目属于大型投资项目，投资数额大、期限长，从项目的规划到运行期结束的整个过程中自始至终存在着不确定性与风险。因此，系统的对项目风险进行识别和分析，并加以合理预防、规避和转移（风险应对），是十分必要的。该项目是一个复杂的工程，在项目不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、自然环境风险等。16.1项目主要风险因素识别1、市场风险本项目市场风险主要来自项目建设用设备、原材料的实际价格与预测价格发生较大偏离。2、技术风险项目采用技术的先进性、可靠性、适用性和可得性与预测方案发生重大变化，导致利用率降低、投入成本增加、工程质量达不到预期要求等。3、工程风险工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、成本升高。4、投资风险。102 包括由于工程量预计不足、设备材料价格上升、汇率、利率变动导致投资估算不足或过多，造成需要追加投资或者造成资金浪费，这些都会造成资金成本上升，从而影响项目的整体效益。5、资金筹措风险融资风险是指资金筹集过程中产生的风险。资金筹集不到位将会对今后的项目运营产生不利的影响。6、外部协作条件风险。交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化给项目建设和运营带来困难。7、外部环境风险。主要指经济环境、自然环境、社会环境及相关政策法规等外部因素对本项目带来的风险。16.2风险程度分析根据本报告以上各章的分析研究，同时考虑今后国内外相关行业的发展情况，对本项目的风险程度进行分析详见下表。102 表16-1风险因素和风险程度估计表102 16.3防范和降低风险措施1、市场风险的控制。对于项目的市场风险控制，可以视市场的具体情况，采用科学合理的预测的方法和技术，对市场进行分析和研究，做好应对设备、原材料市场价格上涨的相关准备工作。2、技术风险的控制。对本项目技术风险的控制措施主要有：通过招标，确定具有良好施工经验的施工团队，对项目的过程进行管理，加强项目质量、进度投资方面的控制，与原材料供应商及监理方协调好，加强工期进度的控制。3、工程风险的控制。项目前期做好水文、地质勘察等各项准备工作，加强施工期间的控制，避免出现重大的工程量变更。4、投资风险在对未来的财务状况进行深入的基础上，充分考虑项目建设的特点，对项目建安及配套基础设施建设进行周密的安排，保证按期完工。同时加强公司经营管理水平，提高项目的收益，以减少该风险的影响。5、资金筹措风险。做好相关部门的沟通工作，争取资金及时到位，充分资金风险对本项目投资及今后运营产生的不利影响，做好应对措施。102 6、外部协作条件风险。做好项目前期准备工作，充分估计交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化给项目建设和运营带来的困难，一旦出现此类风险，能作出有效应急方案。7、外部环境风险。经济环境、社会环境以及相关政策法规等外部因素对项目影响较大，此类风险一般很难进行控制，但发生的可能性很小。应对措施主要是从项目的角度出发，密切关注国家方面的法律政策动向，根据国家颁布的法律法规的精神，未雨绸缪建立完善的经营机制，达到有效增强项目承担此类风险的能力。102 第十七章结论与建议17.1结论1、该项目工程是一项“德政”工程、“民心”工程，符合国家产业政策规定和社会消费水平及生活质量不断提高的要求，社会效益明显。其建设实施可进一步强化社区整体功能，改善社区环境，不仅有利于群众身心健康、提高人口素质、改善人民生活水平，而且对促进社区经济发展，提高社区群众的生活质量，构建和谐社会有着不可估量的作用。2、项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；建设规模适中，符合规划要求，设计方案优化合理。3、所需建筑材料容易采购，项目所在地有丰富建筑材料，该项目所需主要材料可就地解决。4、本项目的立项和建设符合国家政策，项目建成后与区域规划具有相容性。5、本项目选址水、电、气设施齐全，地理位置优越，建设条件良好，本项目的建设是可行的。综上所述，该项目符合国家政策，符合国家、自治区、市发展规划，对区域经济发展有重要意义，它的建成将改善居民生活条件，为居民提供方便快捷和交往平台配套服务的居住模式，有着较好的社会效益。102 17.2建议1、本项目的可行性研究报告批准后，应抓紧时间与有关专业人员签订工作协议，保证项目的顺利运营。2、本项目的可行性研究报告批准后，建设单位应抓紧初步设计的编制和审批工作。3、本项目的可行性研究报告批准后，建设单位应抓紧与设备、材料供应商洽谈设备定货、供货协议，保证项目建设顺利实施，早日运营。4、在项目设计阶段,项目建设和设计单位要深入周边居民调查询访，详尽了解当地居民对邻里中心建设的想法、愿望和要求。根据实际需要，体现美观、实用、舒适，力求建成一个符合当地居民意愿的新型社区公共服务中心。5、在项目设计方案确定以后，建设单位要确保设计方案的严肃性，加强管理，严格按既定方案施工建设，充分提现体现新型社区公共服务中心的时代风貌。102'