物业管理行业现状分析 8页

'物业管理行业现状分析物业管理行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。因而，研究现阶段我国物业管理发展现存的问题及对策成为热点问题。物业管理发展至今已有20余个年头，它对于普通百姓已不再是个陌生的名词。但人们对于它的看法却是褒贬不一：有人认为物业管理不符合国情，收费太高，服务又太差；又有人认为物业管理既方便了百姓，又使物业得到了增值，物业管理行业虽然还是个发展不够完善的行业，但是它的存在却是非常必要的。物业管理行业作为与千家万户日常生活、工作存在千丝万缕关系的行业，受到了广大公众的重视，以下一系列的社会调查数据也显示出物业管理行业作为新兴行业所存在的不足与缺陷：1.2009年上海市政协社会和法制委员会课题组发布了上海社会诚信问题的问卷调查，结果显示，物业公司和房地产机构、城管一起，成为市民心目中可信度最低的三大行业。2.中国青年报社调中心在2009年进行的一项调查显示，67.1％的人认为物业问题的产生原因是“物业公司服务意识淡漠”，还有61.3％的人指出，这是因为“物业公司由开发商指定”。3.《物业管理条例》明确推行前期物业管理招投标制度，但在实践中并未得到完全贯彻，中国物业管理协会20098 年发布的《物业管理行业生存状况调查报告》显示物业公司以协议方式取得的项目，占总项目数量的72.7％；以招投标方式取得的只占27.3％1.《物业管理行业生存状况调查报告》显示，目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。从资质上看，一级资质的企业占了7．9％，二级资质的占15.5％，三级资质的占71.5％，还有5．1％的未取得资质。2.根据调查显示，多数企业生存状况困难，缺乏可持续发展的经济基础，无法取得规模效益。40.8％物业服务企业仍处于亏损状态，19.1％的企业经营状况“持平”。盈利企业平均年利润仅为81.28万元，表明物业服务行业的微利特征。通过以上一系列数据显示，物业管理行业在受到广泛关注的同时，行业建设亟待加强，企业规模有待提升，企业效益应能够满足企业发展的需要。在日常物业管理服务中，随着物业管理范围的不断扩大，共众对于物业管理工作服务认识的不断深入，物业管理法律法规的不断增多，物业管理企业数量的日益庞大，随之而来的问题及矛盾也日渐显现，业主与物业公司之间、开发商与物业公司之间、行业主管部门与物业公司之间等等相互之间的问题不断出现：1.物业管理不到位除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供水费用等。根据目前的实际现状，小区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；小区内存在业主车辆丢失现象和配套设施不完备等。2.相关法律规定不健全8 《物业管理条例》的实施为物业管理行业的发展奠定了法律基础，但实际操作中缺乏配套、完善的措施。对物业管理行业起到了积极的规范作用，但由于其全国性和指导性的特点，在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差，这就要求各地能尽快出台地方性配套法规、规章，如物业管理区域的划分，业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。3.小区公用设施伤人赔偿纠纷此类纠纷主要有因物业管理企业对小区内道路、广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利问题。由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，需物权法来进一步调整，因此发生纠纷时争议较大。4.无因管理纠纷时有发生此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区的开发商曾签订过前期物业管理合同，但在业主入住后、甚至业主委员会成立后，未能直接与业主或业主委员会续订物业管理合同，物业管理企业向业主追讨物业管理费而发生的纠纷。在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位的情况。这样，业主就会对物业服务不满意，对物业管理公司产生意见，因而拒交物业管理费。　5.小区开发遗留问题成为矛盾导火索开发遗留问题主要指开发建设单位变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等等。这些问题遗留至物业管理阶段并长期得不到解决，成为矛盾的导火索，业主、居民迁怒于物业管理企业。8 6.业主管理委员会与物业公司的关系还未理顺业主委作为全体业主的代表，应依法享有相应的权利和履行相应的义务。但在多数小区中，业主委员会大多把权利发挥到了极至，而忽略了义务"协助物业管理公司落实各项管理工作"。其实，管理一个小区，光靠物业公司一方是不够的，还需要业主的支持和配合，而业主委员会恰恰应是物业公司最好的协助者。但事实上，多数业主委员会只把物业公司看作"下级"，因为，在法律条文中分明写着"业主管理委员会有权决定选聘或续聘物业管理公司"。拿着这把"尚方宝剑"，业主委员会就可以充分发挥它的权利了。从多个小区的管理经验中看，带头拒交管理费的业主委员大有人在，带领业主与物业公司吵架的事也时有发生，这使得业主委员会与物业公司之间的关系十分紧张，就更谈不上相互协助了。当然，这其中也不乏业主委与物业公司关系融洽、相互协助的优秀案例。作为小区的业主代表，业主委员会更有义务协助物业公司做好小区的管理工作，因为这是利人利己的事。良好的小区氛围是靠物业公司与业主共同营造的，只有各尽其职，相互协助才能创造美好的家园。7.许多物业公司的服务意识还须完善8 物业管理行业是服务性行业，它所生产的产品就是"服务"，离开了服务的轨道，物业管理也将驶向歧途。目前，物业管理行业中的一些企业是从旧的房管体系中转制而来，形式虽然改变，但服务的质量还未有本质的改变。另有一些企业，规模不大，人员素质不高，服务意识淡漠，对物业管理费的收取、使用概念不清，常常强行收取多年的管理费，而后又用作它用，使广大住户的利益遭受严重的损害，这也使得物业公司在社会中的名声不太好，常常招来非意。其实，每一个行业都存在好的和不好的企业，但最终留下来的一定是顺应行业发展规律的企业。物业管理行业也是一样，只有以客户为"上帝"，从服务质量上下工夫的企业才能最终获得市场。因此，所有物业管理企业都不能忘记"服务"两个字，放下自身的架子，努力使自己提供的服务能够最大程度的满足所有客户的要求。物业管理企业在保证良好的服务同时，应在所管辖的小区内积极，拓展其他有偿服务，开展多种经营项目，努力增加收益，减轻自身负担。做到收支平衡，维持企业的正常运行。物业工作难度较大，矛盾较多，总体上讲大多数企业不改源低微，但决不能因此而忽视物业管理的服务质量。提高服务质量，既是政府主管部门一再强调要求的，也是广大业主实际需要的。中国物业管理发展20多年来，虽然存在着这样或那样的不足和缺陷，但不可否认的是，物业管理服务不仅推进了中国城市的文明化进程，推动了改革和经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理发展的前景会更加美好。随着社会的不断发展，各种层面上的因素日趋成熟，物业管理行业也将进入健康而有序的发展阶段。对于今后的物业管理发展方向和发展趋势，在积极推进物业管理行业法律法规建设不断完善全面的基础上，物业管理企业应根据自身特点，确定明确的市场发展方向，通过提升自身管理服务水平，增强市场竞争能力，树立良好的市场品牌形象，从而实现扩大市场份额、增强经济效益的目的。1.贯彻落实《物业管理条例》，出台配套法规。8 完善的物业管理法律体系需要在与国家已经颁布实施的其它法律法规互相衔接，由不同层次、不同类型的法律规范组成有机整体，并成为国家法律体系必不可少的分支。完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理公司的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。2.加速引进竞争机制，培育物业管理市场。我国的物业管理是市场经济的产物，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平，才能使物业管理公司充满生机和活力。要加速竞争机制的形成，应做好以下工作：将物业管理发展快速城市物业管理引进竞争机制的成功经验和做法在全国范围内推广。学习成功经验和做法，结合本地的实际，积极探索，大胆实践。要实现物业管理的规模化经营，应实行品牌化发展战略。对物业管理公司实行优胜劣汰，有效的优化资源配置，节约管理成本，促进物业管理规范发展。此外，应明确建设与管理的责权利，逐步推进分业经营，改变物业管理依附于房地产开发的状况，使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体，从体制上解决建管不分的弊端，通过完善物业管理前期介入和接管验收制度，明晰物业管理各方的责权利。3.加强员工培训，全面提高从业人员素质。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。应强化培训，提高物业管理人员的专业技术水平。首先，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次，企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训，使员工专业技术水平不断提高；再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。8 4.奉行“以人为本”的服务理念，不断提升管理服务的质量。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是居住者，居住者的满意度才是衡量物业管理公司工作的最终标准。这就要求物业管理公司：一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；另一方面要坚持“以人为本”的服务理念，优化服务质量，注重对顾客提供优质的服务，不断改革服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。5.逐步提高物业管理的科技含量，促进行业的可持续性发展。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理公司，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理公司来说，关注这方面的科技发展应用态势，对于及时提高管理技术、增加市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。物业管理公司，必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，这样才能保证与物业设备的科技进步同步。6.物业管理区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路是发展趋势。规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式，成为物业管理的未来发展方向；市场化经营、尤其是国内外知名品牌加入竞争，将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成为承揽物业管理项目8 的主流；集团化发展将结束小兵团分散作战的局面，一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业管理公司集团将成为物业管理公司的主体；法制化运作，将推进物业管理公司走上规范化发展的轨道；科技化变革将是大势所趋，大量高新科技的智能化物业使传统的管理、服务、经营面临新的机遇。从目前来看，物业管理尚处在一个非常艰难的境地。作为一个国民经济体系中不可或缺的关系到国计民生的重要行业，作为一个涉及到我们广大业主自身利益的行业，真切希望能得到社会的理解与支持。8'