物业管理行业贡献和发展方向探析 10页

'物业管理行业贡献和发展方向探析　　内容摘要：物业行业是新兴的行业，也是一个朝阳产业。随着房地产市场崛起，物业作为它的附带品应运而生。在发展过程中物业公司存在员工素质低、企业规模小、规模单一化等不足，但在30多年来为社会创造了非凡的价值，比如：行业发展增加了就业、安置了剩余劳动力；行业发展促进了社会经济的发展；物业管理改善了人居环境并提高了城市管理水平；物业管理为和谐社会做出贡献等。为了更好地发挥物业行业创造价值的能力，本文提出从单一的管理类型向延伸多种管理类型和多元化发展；从企业经营的竞争向“品牌”战略发展；从战略高度确立人才运行机制，广泛吸纳培养人才等策略。关键词：物业管理行业行业贡献发展方向1981年3月10日，深圳市成立了全国第1家专业物业管理公司，标志着传统的福利型、行政型房屋管理体制从此转向专业化、经营型的物业管理体制轨道。经过30多年的发展，物业管理对于城市居民来说已必不可少。它涉及面广，与人们生活直接相关，这一市场的启动必然对城市经济的增长产生深刻而长远的影响。10 据国家统计部门普查数据显示，2008年物业服务企业在管房屋建筑面积是1254632.2万平方米，比2004年的288252万平方米增长了335%，年均增速为44.4%；2008年末物业服务企业58406个，比2004年末增加26724个，增长84%；从业人员达2501195人，比2004年末增加106.7万人，增长74%；主营业务收入为2076.7亿元，比2004年末增加1394.7亿元，增长204.5%。物业管理发展迅速，在推动城市化、工业化方面起到了重要的作用。物业管理行业做出的贡献（一）物业管理行业为就业、安置剩余劳动力做出的贡献从企业和从业人员数量的角度来看，58406个物业服务企业解决了250多万人的就业问题，有的企业把清洁、绿化等专业分包出去，如果加上这部分物业服务人员，总数应该在500-600万之间，其中一线操作工人占80%以上，他们来自机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、下岗待业人员再就业等。而相对于252个铁路运输业单位，从业人员为179.3万人；邮政业单位4387个，从业人员为78.4万人，因此物业行业的贡献要大得多。可见，物业管理作为劳动密集型行业，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。新形势下物业管理还将保持快速发展，对增加就业依然会持续发挥积极作用。（二）物业管理行业在促进社会经济发展方面的贡献10 物业行业发展了30多年，由原来的不被认可到现在的全国大规模的发展，它不仅是管理规模上发展强劲，在创造的价值上依然突出。2008年，我国房地产企业的主营业务收入30586.5亿元，其中，物业服务企业2076.7亿元，中介服务业572.4亿元，其他房地产1243.2亿元，物业管理远远超过中介服务业和其他房地产，甚至超过其他服务业如旅游饭店主营业务收入2071.5亿元，以及文化、体育和娱乐业主营业务收入1956.0亿元。（三）物业管理改善了人居环境并提高了城市管理的水平物业管理是一个人们由陌生不接纳到熟悉离不开的行业。身处都市生活中的人们都离不开物业服务人员所提供的服务。2008年底物业服务企业在管面积达125.46亿平方米，较2004年增长了335%。现在物业管理不仅仅只是负责一个小区或一个写字楼的管理，还负责一些大型公共建筑，如水立方、鸟巢、首都机场三号航站楼，上海世博会也聘请了物业企业参与其中管理并发挥了重要作用。10 有关人士曾说，物业管理行业在我国经历了30多年的发展，它越来越像城市的“大管家”，在改善人居环境、促进社会资产保值增值方面起到了重要作用。由于物业管理行业的存在，我们的城市更有生活品味，环境更加优美，人们的生活更加舒适。现在全国各地都在尝试老旧住宅小区物业管理和准物业管理的全覆盖，还有一些城市正在试行将整个街道的市容、秩序、环卫、绿化、清洁等承包给物业服务企业通过市场化运作实施管理。有专家指出，物业管理在城市化过程中展现出强大的渗透力，发挥着积极作用。物业管理的全面推进，不仅改善了人居和工作环境，而且通过对房屋及其设施设备的专业化管理，使得既有物业处于良好的使用和运行状态，带来了房屋的保值和增值，在为业主创造资产价值的同时，也为整个社会创造了财富。（四）物业管理为和谐社会做出的贡献中共中央第十六届六次会议作出了《关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》，构建和谐社会被喻为新世纪新的长征。社区是社会的细胞，是社会的组成部分，社区和谐对推动建立和谐社会的意义重大，而物业管理企业作为社区的管理服务组织，对创建和谐社区具有得天独厚的条件和应尽的义务，所以物业行业企业把建立和谐社区作为物业管理服务的根本目标和内容。10 物业管理企业首先改变了过去“一年新、两年旧、三年乱”的状况，确保物业及其设备正常发挥，还出现“常住常新”、“井然有序”的优美的居住环境；其次改善了邻里关系，增强了居住者的文明意识；不仅如此，物业管理行业还在公共秩序的维护及协助政府开展安全防范职能上发挥作用，在减少刑事发案率，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。在大型公共场所它依然发挥作用，如北京奥运会期间，物业服务企业承担大量保稳定、促和谐的工作，为奥运会各项活动的顺利开展做出了贡献。一些身处事发中心的各物业服务企业挺身而出，以秩序维护员为主组建起了小区防暴队，站在抗暴第一线，为维护业主正常生活、地区稳定和社会安宁做出了贡献。物业行业发展过程中存在的不足物业行业毕竟是一个新兴行业，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部分地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。在我国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，所以物业管理行业目前仍存在着以下问题：　　（一）物管企业规模小且市场竞争力较弱目前我国的物业管理企业普遍规模小，大多数企业还存在着经济效益差、亏损严重的问题。物业企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题，以2009年的统计资料为例，全国拥有58406家大小规模不一的物业管理企业，在管房屋建筑面积是1254632.2万平方米，则每家物业管理企业平均分配不足21.48万平方米。这种情况是新兴物业行业发展的必然结果，在以后的竞争中物管企业将逐步向集团化方向转变，以发挥群体优势。10 （二）企业经营模式单一化物业企业发展趋同、运作方法雷同，产业队伍水平低、工作重复，这就形成管理手段落后，服务结构不合理，服务质量低。同时大量规模小的物业管理企业使得人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司，这就使得企业运营成本居高不下，市场竞争力较弱。（三）公司人员素质低且服务意识薄弱物业管理企业员工大多知识水平低，管理人员素质不高。然而物业公司对员工的专业知识和技能培训、继续教育投入非常少，对人才需求要求低，这为整个物业行业及物业企业的发展带来了隐患，物业管理人员专业水平参差不齐的现状与业主的高期望、高要求不相适应。随着高档物业市场的不断涌现，只有高素质管理人才才能适应智能化、网络化等高质量的物业管理。促进物业行业、社会经济快速发展的对策（一）从单一的管理类型向延伸多种管理类型和多元化发展10 开拓管理类型，细分市场，走专业发展道路是物业公司发展之路。物业公司除了传统的住宅小区、写字楼管理外，管理范围还可纵深到学校、银行、医院、商场、酒店、机埸等各行业。为了更快更稳发展，企业要根据自己特征，调整企业发展战略，争取在专项物业类型中成就企业的辉煌。企业应进行多种经营，延伸物业服务内容。物业公司可以在小区内办特殊服务，如：幼儿的接送、老年人的护理、家庭保洁、家庭小时工等；还可以在小区的商品房内进行一些商业经营，如：理发店、商店、饭店、经营游泳池、网球馆等；也可以为业主提供房地产中介服务，如代办权证、房屋置换、资产管理等。深圳一家物业公司还提出为客户提供一站式服务，致力于为业主提供家居生活用品团购、房屋增值等有偿服务。以上方面大大丰富和完善了物业的服务范畴。（二）从企业经营的竞争向“品牌”战略发展可口可乐公司的老板曾说过，即使一把火烧掉全部可口可乐的工厂，只要有品牌在，他就可以在三个月内重新建起一个可口可乐。这就是品牌的魅力所在。现代企业经营非常注重企业形象和服务品牌，良好的企业形象犹如一种好的产品，对大众产生一种优质吸引。物业公司明确服务承诺，得到客户认可，当客户提到公司时，便联想到优秀服务，这样，公司便在品牌经营上成功了，也就能赢得更多的市场份额。10 从品牌定位和核心价值出发考虑品牌个性。品牌定位及品牌的核心价值是品牌个性的基础，品牌个性是品牌人性化的表现。比如，定位为科技型的物业服务企业，它的品牌个性为技术领先、工作效率高、信息化、网络化；品质生活型的物业服务企业，它的品牌个性为尊贵、高尚、健康、时尚、安全、私密；作为大众型的物业服务企业，它的品牌个性为阳光、亲和、规范、价格适中。品牌树立后还要提升其品牌美誉度，首先要收集顾客信息，收集反馈，分析满意评估，及时倾听业主的意见和建议；其次制订、细化服务流程、服务标准，提供“零缺陷”服务；力争管理、技术、服务创新，保持领先，走在行业的前沿。有一种说法，一流的企业出售品牌，二流的企业出售产品，三流的企业出售劳动。成功的品牌企业都有其完善的管理制度、严格的标准和保证制度及执行的有力措施。品牌可以提升物业服务行业水平，促进整个行业的工作绩效，也是企业提高经济效益新的利润增长点，只有这样才能实现品牌的最大价值。（三）从战略高度确立人才运行机制来广泛吸纳培养人才10 要想提高员工素质，首先，要确立员工队伍建设和管理的指导思想，即稳定、整顿和提高。要使小区物业管理工作在稳定的基础上进行队伍的整顿，对员工的一些不稳定状态进行调整。并通过培训、工作指导、新老员工的传帮带等方法，提高管理人员的管理水平和实际操作能力。其次，全员学习，提高业务水平。定期带领全体员工学习物业管理有关的法律法规、房屋维修与养护知识及工作范围内的专业知识，如治安管理、清洁卫生、绿化园艺、服务礼仪、水电维修、设备维修与养护等知识技能。通过学习使员工真正懂得小区物业管理的重点与要点，真正领会自己在物业公司的角色，从而树立了以业主为中心、为业主服务的理念，充分调动员工的积极性和主动性，防止员工懒散现象的产生和蔓延。再次，员工素质的提高不是一朝一夕就能解决的问题，而是一个循序渐进的过程，并且没有止境。因此，公司员工必须处于经常化的学习氛围中，只有这样，员工的学习潜能才能有效激发，自身素质才能得到提高。最后，公司在招聘员工时，应提高招聘条件，只招收大专以上物业专业的毕业生。这样的学生在学校已经系统学习了本专业的知识，掌握了一定的技能，达到了上岗的条件和要求。加上大学生本身素质就高，招收物业专业毕业生不仅节省培训费用，还能提高员工的整体素质。参考文献：1.许海峰.物业管理.人民法院出版社，20042.梁柱.中国物业管理理论探索与实践.中国经济出版社，20033.黄英.房地产开发与经营.机械工业出版社，20044.赵方池，谭善勇.住宅小区与大型商厦物业管理.中国经济出版社，20035.蔡耀忠.物权与物业管理.中信出版社，200410 6.贺学良，[美]Albertlo，王子润.中国物业管理.法律出版社，200310'