物业管理行业法规汇编 124页

'物业管理行业法规汇编目录1.物业管理条例………………………………………………………………12.城市新建住宅小区管理办法………………………………………………133.前期物业管理招标投标管理暂行办法……………………………………174.建设部房屋接管验收标准…………………………………………………275.物业服务收费管理办法……………………………………………………386.业主大会规程………………………………………………………………417.住宅室内装饰装修管理办法………………………………………………508.房屋建筑工程质量保修办法………………………………………………589.物业管理企业资质管理办法………………………………………………6210.吉林省燃气管理条例……………………………………………………6711.吉林省城市供热条例……………………………………………………7412.国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知…………………………………………………………………………7913.吉林市物业管理条例……………………………………………7614．吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）………………………………………………………………………8916.物业管理企业财务管理规定………………………………………10517.城市生活垃圾管理办法……………………………………………10818.机动车停放服务收费管理办法……………………………………………………………………………11219.全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则……………………………………………………………………………11420．高法公布商品房买卖合同纠纷司法解释………………………………120 物业管理行业法规汇编之一：《物业管理条例》 国务院关于修改《物业管理条例》的决定　　根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：　　一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”　　删除第十条第二款。　　二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定：　　“（一）制定和修改业主大会议事规则；　　“（二）制定和修改管理规约；　　“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　“（四）选聘和解聘物业服务企业；　　“（五）筹集和使用专项维修资金；　　“（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”　　三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　“业主可以委托代理人参加业主大会会议。　　“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 物业管理行业法规汇编　　“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”　　四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”　　此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。　　本决定自2007年10月1日起施行。　　《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。 物业管理条例（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布　根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）第一章　总　　则　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。　　第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。　　第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 物业管理行业法规汇编　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章　业主及业主大会　　第六条　房屋的所有权人为业主。　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；　　（六）监督业主委员会的工作；　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；　　（十）法律、法规规定的其他权利。　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；　　（五）按时交纳物业服务费用；　　（六）法律、法规规定的其他义务。　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理行业法规汇编　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。　　第十一条　下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业；　　（五）筹集和使用专项维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。　　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。　　第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。 物业管理行业法规汇编　　第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　（四）监督管理规约的实施；　　（五）业主大会赋予的其他职责。　　第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。　　第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。　　管理规约对全体业主具有约束力。　　第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。　　第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 物业管理行业法规汇编第三章　前期物业管理　　第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。　　第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。　　第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。　　第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。　　第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。　　第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。　　第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 物业管理行业法规汇编　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；　　（四）物业管理所必需的其他资料。　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。　　第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。　　第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四章　物业管理服务　　第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。　　第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。　　第三十四条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。　　第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。　　第三十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。　　第三十七条　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。　　第三十八条 物业管理行业法规汇编　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。　　第三十九条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。　　第四十条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。　　第四十一条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。　　第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。　　第四十三条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。　　第四十四条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。　　第四十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。　　第四十六条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。　　第四十七条 物业管理行业法规汇编　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。　　第四十八条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。第四十九条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。第五章　物业的使用与维护　　第五十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。　　第五十一条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。　　第五十二条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。　　第五十三条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。　　第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 物业管理行业法规汇编　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。　　第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。　　第五十六条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。第六章法律责任　　第五十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。　　第五十八条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。　　第五十九条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。　　第六十条　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 物业管理行业法规汇编　　第六十一条　违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。　　第六十二条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。　　第六十三条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。　　第六十四条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。　　第六十五条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。　　第六十六条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； 物业管理行业法规汇编　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。　　第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。　　第六十八条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。　　第六十九条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第七章　附　　则　　第七十条　本条例自2003年9月1日起施行。之二：城市新建住宅小区管理办法中华人民共和国建设部令第33号一九九四年三月二十三日城市新建住宅小区管理办法 物业管理行业法规汇编　　第一条　为了加强城市新建住宅小区的管理，提高城市新建住宅小区的整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，制定本办法。　　第二条　本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。　　本办法所称新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团，以下简称住宅小区）。　　本办法所称住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。　　第三条　房地产行政主管理部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。　　第四条　住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。　　第五条　房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。　　住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。　　第六条住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。　　管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。　　第七条　管委会的权利：　　（一）制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；　　（二）决定选聘或续聘物业管理公司；　　（三）审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施； 物业管理行业法规汇编　　（四）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。　　管委会的义务：　　（一）根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；　　（二）协助物业管理公司落实各项管理工作；　　（三）接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；　　（四）接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。　　第八条　物业管理公司的权利：　　（一）物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；　　（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；　　（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；　　（四）有权制止违反规章制度的行为；　　（五）有权要求管委会协助管理；　　（六）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；　　（七）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。　　物业管理公司的义务：　　（一）履行物业管理合同，依法经营；　　（二）接受管委会和住宅小区内居民的监督；　　（三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；　　（四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 物业管理行业法规汇编　　物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。　　第九条　物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。　　第十条　物业管理合同应当明确：　　（一）管理项目；　　（二）管理内容；　　（三）管理费用；　　（四）双方权利和义务；　　（五）合同期限；　　（六）违约责任；　　（七）其他。　　第十一条　物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政主管部门备案。　　第十二条　房地产开发企业在办理售房手续时，应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定。房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有承诺遵守小区管理办法的约定。　　第十三条　住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与监督住宅小区的管理。　　第十四条　房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失；　　（一）擅自改变小区内土地用途的；　　（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的； 物业管理行业法规汇编　　（三）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；　　（四）不照章交纳各种费用的。　　第十五条　物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：　　（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；　　（二）管理制度不健全，管理混乱的；　　（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；　　（四）私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；　　（五）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。　　第十六条　本办法生效前，未按本办法实施管理的住宅小区可参照本办法执行。　　第十七条　各省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可根据本办法制定实施细则。　　第十八条　本办法由建设部负责解释。　　第十九条　本办法自一九九四年四月一日起施行。之三：前期物业管理招标投标管理暂行办法2003年08月26日中国房地产报  　　　　建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知　　　　　　　　　　　　建住房[2003]130号各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：  物业管理行业法规汇编　　为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国建设部 　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年六月二十六日前期物业管理招标投标管理暂行办法第一章 总 则　　第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。 　　第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 　　建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。 　　第三条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 　　国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 　　第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 　　第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。  物业管理行业法规汇编　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。 直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。 　　第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。 第二章 招 标　　第七条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。 　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。 　　第八条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 　　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。 　　招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。 　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。 　　第九条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。 　　物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。 　　第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。  物业管理行业法规汇编　　招标文件应包括以下内容： 　　（一） 招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等； 　　（二） 物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等； 　　（三） 对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等； 　　（四） 评标标准和评标方法； 　　（五） 招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等； 　　（六） 物业服务合同的签订说明； 　　（七） 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 　　第十一条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案： 　　（一） 与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件； 　　（二） 招标公告或者招标邀请书； 　　（三） 招标文件； 　　（四） 法律、法规规定的其他材料。 　　房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。 　　第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。  物业管理行业法规汇编　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。 　　资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。 　　第十三条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。 　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。 　　第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。 　　第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 　　第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。 　　第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。 　　招标人设有标底的，标底必须保密。 　　第十八条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。 　　第十九条 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：  物业管理行业法规汇编　　（一） 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成； 　　（二） 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成； 　　（三） 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。 第三章 投 标　　第二十条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。 　　投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。 　　第二十一条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。 　　第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 　　投标文件应当包括以下内容： 　　（一） 投标函； 　　（二） 投标报价； 　　（三） 物业管理方案； 　　（四） 招标文件要求提供的其他材料。 　　第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。  物业管理行业法规汇编　　第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。 　　第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。 　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。 　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。 禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。 第四章 开标、评标和中标　　第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。 　　第二十七条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行： 　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。 　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。 　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。 　　第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。  物业管理行业法规汇编　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。 　　评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。 　　与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。 　　第二十九条 房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。 　　房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。 　　第三十条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。 　　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。 　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。 　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。 　　第三十一条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。 　　第三十二条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。  物业管理行业法规汇编　　评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。 　　除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。 　　第三十三条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。 　　第三十四条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。 　　依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。 　　第三十五条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。 　　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。 　　第三十六条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。 　　第三十七条 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。 　　招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。 　　第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。  物业管理行业法规汇编　　第三十九条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。 第五章 附 则　　第四十条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。 　　第四十一条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。 　　第四十二条 本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。 　　第四十三条 业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。 　　第四十四条 本办法自2003年9月1日起施行。 　　建设部 2003年6月26日 颁布 物业管理行业法规汇编之四：建设部房屋接管验收标准【颁布单位】建设部【颁布日期】19910204【实施日期】19910701【失效日期】【内容分类】房地产管理【文号】建设部建标(1991)第69号１９９１年２月４日国家建设部以建标（９１）６９号文发布了ＺＢＰ３０００１－９０《房屋接管验收标准》，并于１９９１年７月１日起实施。《标准》全文如下：１主题内容与适用范围１．１为确保房屋住用的安全和正常的使用功能。明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。１．２凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管，依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。１．３本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收，工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。２引用标准ＧＢＪ７建筑地基基础设计规范ＧＢＪ１０钢筋混凝土结构设计规范ＧＢＪ１１建筑抗震设计规范 物业管理行业法规汇编ＧＢＪ１４室外排水设计规范ＧＢＪ１６建筑设计防火规范ＧＢＪ４５高层民用建筑设计防火规范ＧＢＪ２０６木结构工程施工及验收规范ＧＢＪ２０７屋面工程施工及验收规范ＧＢＪ２３２电气装置安装工程施工及验收规范ＧＢＪ２４２采暖与卫生工程施工及验收规范ＧＪ１３危险房屋鉴定标准３术语和定义３．１本标准提及的“接管验收”，主要是指地方政府设置的房屋管理部门（以下简称“房管部门”）接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收。３．２本标准提及的“凡按规定交房管部门接管的房屋”，主要是指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋。征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋。人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其它应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋。３．３新建房屋建成后未经确认产权的房屋。３．４原有房屋已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。４新建房屋的接管验收４．１新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。４．２接管验收应具备的条件： 物业管理行业法规汇编ａ．建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；ｂ．供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；ｃ．房屋幢、户编号业经有关部门确认。４．３接管验收应检索提交的资料４．３．１产权资料：ａ．项目批准文件；ｂ．用地批准文件；ｃ．建筑执照；ｄ．拆迁安置资料。４．３．２技术资料：ａ．竣工图－包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；ｂ．地质勘察报告；ｃ．工程合同及开、竣工报告；ｄ．工程预决算；ｅ．图纸会审记录；ｆ．工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；ｇ．隐蔽工程验收签证；ｈ．沉降观察记录；ｉ．竣工验收证明书；ｊ．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；ｋ．新材料、构配件的鉴定合格证书； 物业管理行业法规汇编ｌ．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；ｍ．砂浆、混凝土试块试压报告；ｎ．供水、供暖的试压报告。４．４接管验收程序４．４．１建设单位书面提请接管单位接管验收。４．４．２接管单位按“４．２”和“４．３”条进行审核，对具备条件的，应在１５日内签发验收通知并约定验收时间。４．４．３接管单位会同建设单位按“４．５”条进行检验。４．４．４对验收中发现的质量问题，按４．６．１和４．６．２条处理。４．４．５经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。４．５质量与使用功能的检验４．５．１主体结构４．５．１．１地基基础的沉降不得超过ＧＢＪ７的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。４．５．１．２钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过ＧＢＪ１０的规定值。４．５．１．３砖石结构必须有足够的强度和刚度。不允许有明显裂缝。４．５．１．４木结构应结点牢固、支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合ＧＢＪ２０６中２．１．１条的有关规定。４．５．１．５凡应抗震设防的房屋，必须符合ＧＢＪ１１的有关规定。４．５．２外墙不得渗水４．５．３屋面 物业管理行业法规汇编４．５．３．１各类屋面必须符合ＧＢＪ２０７中４．０．６条的规定，排水畅通，无积水、不渗漏。４．５．３．２平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。４．５．３．３阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水、出水口，檐沟、落水管应安装牢固、接口严密，不渗漏。４．５．４楼地面４．５．４．１面层与基层必须粘结牢固，不空鼓、整体面层平整、不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。４．５．４．２卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。４．５．４．３木楼地面应平整牢固，接缝密合。４．５．５装修４．５．５．１钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。４．５．５．２进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗，进户门上的亮子均应装设铁栅栏。４．５．５．３木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。４．５．５．４门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。４．５．５．５抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。４．５．５．６饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。４．５．５．７油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。４．５．６电气 物业管理行业法规汇编４．５．６．１电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于１ＭΩ／ＫＶ。４．５．６．２应按套安装电表或予留表位，并有电器接地装置。４．５．６．３照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。４．５．６．４各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合ＧＢＪ２３２的要求。４．５．６．５电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层曳引机的噪声和震动声不得超过ＧＢＪ２３２的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。４．５．６．６对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。４．５．６．７除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。４．５．７水卫消防４．５．７．１管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合ＧＢＪ２４２的要求，应按套安装水表或予留表位。４．５．７．２高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。４．５．７．３卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过８ｍ，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。４．５．７．４卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活。４．５．７．５水泵安装应平稳、运行时无较大震动。 物业管理行业法规汇编４．５．７．６消防设施必须符合ＧＢＪ１６、ＧＢＪ４５的要求，并且有消防部门检验合格签证。４．５．８采暖４．５．８．１采暖工程的验收时间必须在采暖期以前两个月进行。４．５．８．２锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。４．５．８．３炉排必须进行经１２ｈ以上试运转。炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不凸起，不受卡，返转应自如。４．５．８．４各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏，可靠，控制阀门应开关灵活。４．５．８．５炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。４．５．８．６管道的管径、坡度及检查井必须符合ＧＢＪ２４２的要求。管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。４．５．８．７设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合ＧＢＪ２４２的规定。４．５．８．８锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘，消音减震设备应齐全。水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。４．５．８．９经过４８ｈ连续试运行，锅炉和附属设备的热工，机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。４．５．９附属工程及其它４．５．９．１室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合ＧＢＪ１４第二章第２．３．４节的要求。管道应顺直且排水通畅。井盖应搁置稳妥并设置井圈。４．５．９．２化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于５ｃｍ。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。 物业管理行业法规汇编４．５．９．３明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。４．５．９．４房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。４．５．９．５房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。４．５．９．６挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。４．５．９．７单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕、室外地面平整、室内外高差符合设计要求。４．５．９．８群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。４．６质量问题的处理４．６．１影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修、直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。４．６．２对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题。可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。５原有房屋的接管验收５．１接管验收应具备的条件ａ．房屋所有权、使用权清楚；ｂ．土地使用范围明确。５．２接管验收应检索提交的资料５．２．１产权资料：ａ．房屋所有权证；ｂ．土地使用证； 物业管理行业法规汇编ｃ．有关司法、公证文书和协议；ｄ．房屋分户使用清册；ｅ．房屋设备及定、附着物清册。５．２．２技术资料：ａ．房地产平面图；ｂ．房屋分间平面图；ｃ．房屋及设备技术资料。５．３接管验收程序５．３．１移交人书面提请接管单位接管验收。５．３．２接管单位按５．１和５．２条进行审核。对具备条件的，应在１５日内签发验收通知并约定验收时间。５．３．３接管单位会同移交人按５．４条进行检验。５．３．４对检验中发现的危损问题，按５．５条处理。５．３．５交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。５．３．６经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件、办理房屋所有权转移登记。５．３．７移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。５．４质量与使用功能的检验５．４．１以ＣＪ１３－８６和国家有关规定作检验依据。５．４．２从外观检查建筑物整体的变异状态。５．４．３检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。 物业管理行业法规汇编５．４．４查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值，建立资料档案。５．５危险和损坏问题的处理５．５．１属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。５．５．２属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其它补偿形式。５．５．３属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。６交接双方的责任６．１为尽快发挥投资效益，建设单位应按４．２和４．３条的要求提前做好房屋交验准备。房屋竣工后，及时提出接管验收申请，接管单位应在１５日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求。接管单位应在７日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件，未经接管的新建房屋一律不得分配使用。６．２接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。６．３房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。６．４新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修、保修期满，按实结算，也可以在验收接管时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修，保修保证金和保修费的标准由各地自定。６．５新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。６．６执行本标准有争议而又不能协商解决时，双方均得申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。 物业管理行业法规汇编附加说明本标准由建设部标准定额研究所提出。本标准由建设部房地产标准技术归口单位上海市房屋科学研究所归口。本标准由南京市房产管理局负责起草。本标准主要起草人：贾胜年、彭欣祥、张志刚、蔡春升、李桂毓。本标准由潘其源、郑秀娟、王廷琪、湛国楠、雷同顺、左令、金履范、朱伟年、李汝质同志审改。本标准委托南京市房产管理局负责解释。 物业管理行业法规汇编之五：《物业服务收费管理办法》国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知发改价格[2003]1864号各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。附：《物业服务收费管理办法》中华人民共和国国家发展和改革委员会中华人民共和国建设部二○○三年十一月十三日附：物业服务收费管理办法第一条　为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。第二条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 物业管理行业法规汇编第四条　国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第八条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 物业管理行业法规汇编第十条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十一条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理行业法规汇编物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第十三条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十四条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第十五条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十六条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。第十七条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第十八条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 物业管理行业法规汇编第十九条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第二十一条　政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。第二十二条　各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。第二十三条　本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。第二十四条　本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。 物业管理行业法规汇编之六：业主大会规程[2003]131号各省、自治区建设厅，直辖市房地局，新疆生产建设兵团建设局：　　为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，我部制定了《业主大会规程》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国建设部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年六月二十六日业主大会规程　　第一条　为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，制定本规程。　　第二条　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。　　第三条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。　　业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。　　第四条　只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。　　第五条　业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。 物业管理行业法规汇编　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。　　第六条　筹备组应当做好下列筹备工作：　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；　　（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；　　（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。　　前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。　　第七条　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。　　第八条　筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。　　第九条　业主大会履行以下职责：　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；　　（三）选聘、解聘物业管理企业；　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 物业管理行业法规汇编　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。　　第十条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。　　第十一条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　业主公约对全体业主具有约束力。　　第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：　　（一）20％以上业主提议的；　　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。　　第十三条　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。　　第十四条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。 物业管理行业法规汇编　　第十五条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。　　第十六条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。　　第十七条　业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。　　业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。　　第十八条　业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。　　第十九条　业主大会做出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。　　第二十条　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1－2人。　　第二十一条　业主委员会委员应当符合下列条件：　　（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；　　（二）遵守国家有关法律、法规； 物业管理行业法规汇编　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；　　（五）具有一定组织能力；　　（六）具备必要的工作时间。　　第二十二条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。　　第二十三条　业主委员会履行以下职责：　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；　　（四）监督业主公约的实施；　　（五）业主大会赋予的其他职责。　　第二十四条　业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。　　第二十五条　经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。　　第二十六条　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。　　第二十七条　业主委员会会议应当有过半数委员出席，做出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 物业管理行业法规汇编　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。　　第二十八条　业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。　　第二十九条　经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议做出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。　　第三十条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；　　（四）有犯罪行为的；　　（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；　　（六）拒不履行业主义务的；　　（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。　　第三十一条　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。 物业管理行业法规汇编　　第三十二条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。　　第三十三条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。　　业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。　　第三十四条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。　　住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。　　第三十五条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。　　第三十六条　业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。　　违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。 物业管理行业法规汇编之七：住宅室内装饰装修管理办法中华人民共和国建设部令第110号　　《住宅室内装饰装修管理办法》已于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，现予发布，自2002年5月1日起施行。部长：汪光焘二○○二年三月五日　住宅室内装饰装修管理办法第一章　总则　　第一条　为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。　　第二条　在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。　　本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。　　第三条　住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。第四条　国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。第二章　一般规定 物业管理行业法规汇编　　第五条　住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：　　（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；　　（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；　　（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；　　（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；　　（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。　　本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。　　本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。　　第六条　装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：　　（一）搭建建筑物、构筑物；　　（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；　　（三）拆改供暖管道和设施；　　（四）拆改燃气管道和设施。　　本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。　　第七条　住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。　　第八条　改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。 物业管理行业法规汇编　　第九条　装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。　　第十条　装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。　　第十一条　装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。　　第十二条　装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。第三章　开工申报与监督　　第十三条　装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。　　非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。　　第十四条　申报登记应当提交下列材料：　　（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；　　（二）申请人身份证件；　　（三）装饰装修方案；　　（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；　　（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；　　（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。　　非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。 物业管理行业法规汇编　　第十五条　物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。　　装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。　　第十六条　装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。　　住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：　　（一）装饰装修工程的实施内容；　　（二）装饰装修工程的实施期限；　　（三）允许施工的时间；　　（四）废弃物的清运与处置；　　（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；　　（六）禁止行为和注意事项；　　（七）管理服务费用；　　（八）违约责任；　　（九）其他需要约定的事项。　　第十七条　物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。　　第十八条　有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。　　第十九条　禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。 物业管理行业法规汇编　　第二十条　装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。　　第二十一条　任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。第四章　委托与承接　　第二十二条　承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。　　第二十三条　装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。　　第二十四条　装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。　　住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：　　（一）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；　　（二）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；　　（三）装饰装修工程的开工、竣工时间；　　（四）装饰装修工程保修的内容、期限；　　（五）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；　　（六）合同变更和解除的条件；　　（七）违约责任及解决纠纷的途径；　　（八）合同的生效时间；　　（九）双方认为需要明确的其他条款。 物业管理行业法规汇编　　第二十五条　住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。第五章　室内环境质量　　第二十六条　装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。　　第二十七条　住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。　　第二十八条　住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。　　第二十九条　装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。第六章　竣工验收与保修　　第三十条　住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。　　物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。　　第三十一条　住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。　　第三十二条　在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。第七章　法律责任 物业管理行业法规汇编　　第三十三条　因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。　　装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。　　第三十四条　装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。　　第三十五条　装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。　　第三十六条　装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。　　第三十七条　装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。　　第三十八条　住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：　　（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；　　（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；　　（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；　　（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。 物业管理行业法规汇编　　第三十九条　未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。　　第四十条　装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。　　第四十一条　装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。　　第四十二条　物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。　　第四十三条　有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。第八章　附则　　第四十四条　工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。　　第四十五条　住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照《建设工程质量管理条例》执行。　　第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。　　第四十七条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。　　第四十八条　本办法自2002年5月1日起施行。 物业管理行业法规汇编之八：房屋建筑工程质量保修办法中华人民共和国建设部令第80号　　《房屋建筑工程质量保修办法》已于2000年6月26日经第24次部常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。部长：俞正声二○○○年六月三十日房屋建筑工程质量保修办法　　第一条　为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，制订本办法。　　第二条　在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，适用本办法。　　第三条　本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。　　本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。　　第四条　房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。 物业管理行业法规汇编　　县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。　　第六条　建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。　　第七条　在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：　　㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；　　㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；　　㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；　　㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年；　　㈤装修工程为2年。　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。　　第八条　房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。　　第九条　房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。　　施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。　　第十条　发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。　　第十一条　保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。 物业管理行业法规汇编　　第十二条　施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。　　第十三条　保修费用由质量缺陷的责任方承担。　　第十四条　在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。　　第十五条　因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。　　第十六条　房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定。　　第十七条　下列情况不属于本办法规定的保修范围：　　㈠因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；　　㈡不可抗力造成的质量缺限。　　第十八条　施工单位有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。　　㈠工程竣工验收后，不向建设单位出具质量保修书的；　　㈡质量保修的内容、期限违反本办法规定的。　　第十九条　施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款。　　第二十条　军事建设工程的管理，按照中央军事委员会的有关规定执行。　　第二十一条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。　　第二十二条　本办法自发布之日起施行。 物业管理行业法规汇编发送范围：　　全国人大法工委(3)，国务院法制局(25)，《国务院公报》编辑室，各省、自治区、直辖市人民政府、建委（建设厅）、计划单列市建委、国务院各部委本部领导，部机关各司（厅、局），部直属各单位 物业管理行业法规汇编之九：物业管理企业资质管理办法【发布单位】建设部【发布文号】建设部令第125号【发布日期】2004-03-17【生效日期】2004-05-01【失效日期】----------【所属类别】国家法律法规物业管理企业资质管理办法(建设部令第125号)《物业管理企业资质管理办法》已于2004年2月24日经建设部第29次常务会议讨论通过，现予发布，自2004年5月1日起施行。　　部长　汪光焘　　二○○四年三月十七日物业管理企业资质管理办法第一条　为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内申请物业管理企业资质，实施对物业管理企业资质管理，适用本办法。本办法所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。第三条　物业管理企业资质等级分为一、二、三级。第三条国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督第四条各资质等级物业管理企业的条件如下：（一）一级资质：1.注册资本人民币500万元以上； 物业管理行业法规汇编2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（二）二级资质：1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。（三）三级资质：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 物业管理行业法规汇编第六条　新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（一）营业执照；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。第七条新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。第八条　一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。第九条　申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：（一）企业资质等级申报表；（二）营业执照；（三）企业资质证书正、副本；（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；（五）物业服务合同复印件；（六）物业管理业绩材料。第十条　资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。第十一条　物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：　　（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；（三）挪用专项维修资金的；（四）擅自改变物业管理用房用途的；（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的； 物业管理行业法规汇编（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；（十二）出租、出借、转让资质证书的；（十三）发生重大责任事故的。第十二条　资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。第十三条　任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。第十四条　企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。第十五条　企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。第十六条　企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。第十七条　物业管理企业资质实行年检制度。各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。第十八条　符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。第十九条　物业管理企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。　　资质审批部门应当加强对物业管理企业的监督检查。第二十条　有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业管理企业资质审批决定的；（二）超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定的；（三）违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定的；（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业管理企业颁发资质证书的；（五）依法可以撤销审批的其他情形。 物业管理行业法规汇编第二十一条　物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。第二十二条　物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。第二十三条　物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。第二十四条　物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。第二十五条　资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；（二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的；（三）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的；（四）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；（五）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。第二十六条　本办法自2004年5月1日起施行。 物业管理行业法规汇编之十：吉林省燃气管理条例（2004年1月13日吉林省第十届人大常委会第七次会议通过 自2004年3月1日起施行）第一章总则第一条为加强燃气管理，维护燃气供应企业和用户的合法权益，促进燃气事业发展，保障社会公共安全，结合本省实际，制定本条例。第二条本条例适用于本省行政区域内燃气的规划、建设、经营、燃气器具的安装、维修、销售和燃气的使用及安全管理。第三条本条例所称燃气是指供给生活、生产使用的煤气、液化石油气、天然气和新型民用燃气等用作燃烧燃料的气体。第四条县级以上人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的燃气管理工作。县级以上人民政府其他有关部门应当在各自职责范围内，做好燃气管理工作。第五条发展燃气事业，应当合理利用能源、统一规划、配套建设，优先发展管道燃气。燃气的经营和使用，必须贯彻“安全第一、预防为主”的原则。第六条鼓励国内外经济组织或者个人投资兴建燃气设施，经营燃气企业；鼓励推广燃气先进技术和管理方法，提高燃气生产和管理水平。第二章规划与建设第七条县级以上人民政府应当组织建设行政等有关部门编制本地区燃气发展规划，并纳入城市总体规划。新建、改建、扩建燃气项目以及燃气经营网点的布局要符合燃气发展规划，并经建设行政主管部门批准，方可实施。第八条城市新区开发、旧城改造、道路建设不得占用燃气发展规划预留的燃气设施建设用地。 物业管理行业法规汇编第九条城市新区开发、旧城改造，应当按照燃气发展规划，配套建设燃气设施。燃气发展规划范围内有新建、扩建、改建工程的，其配套的燃气设施建设应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。第十条新建、扩建、改建燃气工程，应当符合国家和行业技术标准要求，并经建设行政主管部门审查同意。第十一条承担燃气工程勘察设计、施工安装和工程监理的单位，必须具有相应的资质条件。第十二条燃气工程竣工后，建设单位应当依法组织竣工验收。未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。建设单位应当在燃气工程竣工验收合格之日起十五日内，向建设行政主管部门以及其他有关部门备案。第三章燃气经营第十三条设立燃气经营企业应当具备下列条件：（一）有符合国家标准的燃气气源；（二）有符合国家标准的经营燃气设备；（三）有与燃气经营规模相适应的资金；（四）有符合城市规划要求的经营场所；（五）有掌握相关技术的管理人员和具备专业资格的从业人员；（六）有防泄漏、防火、防爆的安全管理措施和制度；（七）有与供气规模相适应的抢险、抢修队伍及装备；（八）法律、法规和技术标准规定的其他条件。 物业管理行业法规汇编第十四条设立燃气经营企业，由所在地县级以上人民政府建设行政主管部门初审，由省人民政府建设行政主管部门批准并颁发《燃气企业经营许可证》。初审的建设行政主管部门应当自接到申请材料之日起十五日内初审完毕；省建设行政主管部门应当自接到申请材料之日起十五日内审批完毕。经审查不予批准的，应当书面向当事人说明理由。燃气经营企业增设经营场所的，应当经初审部门同意。第十五条在城市燃气管网辐射范围内，应当利用管网燃气。不得开发建设瓶组液化石油气供气工程。第十六条使用管道供应燃气的经营企业在经营中应当遵守下列规定：（一）保证正常、稳定、持续供气，因维修燃气设施确需停止供气时，应当提前二十四小时公告停止供气和恢复供气的区域与时间；（二）燃气热值、嗅味、压力等指标符合国家规定的标准；（三）按法定计量单位计量，并公开价格；（四）制定和公示服务标准；（五）不得拒绝向符合供气和用气条件的用户提供气源；（六）依照有关规定对燃气设施进行安全检查，并建立健全用户档案；（七）设置咨询、抢修、抢险公开电话，并设专人二十四小时值班。第十七条使用液化石油气钢瓶供应燃气的经营企业，应当遵守下列规定：（一）不得用不合格的液化石油气钢瓶充装液化石油气；（二）不得用液化石油气槽车直接向液化石油气钢瓶充装液化石油气；（三）不得用液化石油气钢瓶相互转充液化石油气；（四）不得购销无出厂合格证的液化石油气； 物业管理行业法规汇编（五）不得在公共建筑和居民住宅建筑内集中存放装有液化石油气的钢瓶；（六）按法定计量单位计量，保证足量，并公开价格；（七）应当抽出残液后充装液化石油气；（八）制定和公示服务标准。第十八条燃气经营企业不得强令操作人员和安装维修人员违章操作。燃气经营企业应当按照有关规定对安全管理、技术操作和安装维修人员进行岗位培训。第十九条运输燃气必须使用符合国家和省规定的专用运输车辆，并按有关安全管理的规定进行运输服务。第四章燃气设施与燃气器具第二十条燃气经营企业应当在燃气设施安全保护范围内，设置醒目的安全警示标志。第二十一条禁止在燃气设施安全保护范围内，从事下列行为：（一）修建建筑物、构筑物；（二）堆放物料，倾倒、排放腐蚀性液体；（三）擅自挖沟渠、挖沙取土、打桩或者顶进作业；（四）在燃气设施上牵挂电线、绳索；（五）擅自开启或者关闭燃气管道公共阀门；（六）从事爆破作业；（七）擅自移动、覆盖、涂改、拆除或者损坏燃气设施的安全警示标志；（八）其他危及燃气设施安全的行为。第二十二条建设工程施工影响燃气设施安全运行的，建设单位或者施工单位须经燃气经营企业同意，并采取可靠的安全保护措施。 物业管理行业法规汇编由于施工不当造成燃气设施损坏的，建设单位或者施工单位应当协助燃气经营企业进行抢修，造成经济损失的，应当依法赔偿。第二十三条燃气经营企业对燃气设施进行抢修时，有关单位和个人应当配合，不得以任何理由干扰抢修工作。第二十四条设计、安装用户室内燃气设施，应当保证安全使用与方便维修，并兼顾用户房屋的使用功能和美观要求。用户室内装饰、装修不得覆盖燃气设施；凡覆盖燃气设施的，抢修时应当无条件拆除。第二十五条燃气经营企业应当按照有关规定对燃气设施（含用户室内燃气管道、阀门以及计量器具）进行维修，对达到使用年限的燃气设施进行更换，维修、更换的费用由燃气经营企业承担。第二十六条任何单位或者个人都有保护燃气安全设施的义务。如发现燃气泄漏或者由于燃气引起的中毒、火灾、爆炸、环境污染等事故，应当立即告知燃气经营企业或者政府有关部门。燃气经营企业接到告知后应当立即采取措施进行抢修。政府有关部门接到告知后应当立即赶到现场，组织抢修，调查事故。造成损失的，燃气经营企业应当依法承担赔偿责任。第二十七条建设行政主管部门应当定期向社会公布符合国家标准，适合当地气源的燃气器具产品目录。用户可选用目录中的产品，任何单位和个人不得干涉。第二十八条非燃气经营企业，不得销售充有燃气的燃气钢瓶。任何企业和个人不得销售专门加热燃气钢瓶的装置。第五章燃气使用第二十九条使用管道燃气的用户应当到燃气经营企业办理用气手续，燃气经营企业应当在规定的时限内办结，不得借故拖延、拒绝。第三十条用户对管道燃气计量装置准确度有异议的，可以申请燃气经营企业委托法定计量检测机构检定，也可以直接委托法定计量检测机构检定。经检定，燃气计量装置符合标准的，检定费用由申请人承担；不符合标准的，检定费用由燃气经营企业承担，并退还或补交燃气费用。 物业管理行业法规汇编第三十一条燃气用户不得实施下列行为：（一）损坏公用燃气设施的；（二）在不具备安全用气条件的公共场所使用燃气；（三）自行拆卸、安装、改装燃气设施；（四）将燃气设施作为负重支架或电器设施的接地导体；（五）自行倾倒液化石油气钢瓶残液或者自行倒换液化石油气钢瓶之间的燃气；（六）自行改换液化石油气钢瓶检验标志；（七）盗用、转供燃气；（八）其他影响燃气使用安全的行为。第六章法律责任第三十二条违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正；逾期拒不改正的，处五百元以上一千元以下的罚款：（一）在燃气设施上牵挂电线、绳索的；（二）擅自开启或者关闭燃气管道公共阀门的；（三）移动、覆盖、涂改、拆除或者损坏燃气设施的安全警示标志的；（四）未取得岗位证书，从事燃气安装、维修活动的。第三十三条违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处二千元以上五千元以下的罚款：（一）非燃气经营企业销售充有液化石油气钢瓶的；（二）销售专门加热液化石油气钢瓶装置的；（三）损坏公用燃气设施的； 物业管理行业法规汇编（四）转供燃气的。第三十四条违反本条例规定的，有下列行为之一的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令改正；拒不改正的，处三千元以上一万元以下的罚款：（一）燃气经营企业用不合格的液化石油气钢瓶充装液化石油气的；（二）燃气经营企业用液化石油气钢瓶相互转充液化石油气的；（三）在燃气设施安全保护范围内，修建建筑物、构筑物的；（四）在燃气设施安全保护范围内，堆放物料，倾倒、排放腐蚀性液体的；（五）在燃气设施安全保护范围内，擅自挖沟渠、挖沙取土、打桩或者顶进作业的；（六）在燃气设施安全保护范围内，从事爆破作业的。第三十五条违反本条例规定的，有下列行为之一的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正；逾期拒不改正的，没收违法所得，并处一万元以上五万元以下的罚款：（一）燃气工程项目未经建设行政主管部门审查同意的；（二）未取得燃气经营许可证擅自经营燃气的；（三）用液化石油气槽车直接向液化石油气钢瓶充装液化石油气的。第三十六条建设行政主管部门负责燃气管理的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者监察部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章附则第三十七条本条例自2004年3月1日起施行。 物业管理行业法规汇编之十一：吉林省城市供热条例(2004年3月31日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议通过自2004年6月1日起施行)第一章总则第一条为加强城市供热管理，保障热生产企业、热经营企业和用户的合法权益，促进供用热市场有序发展，根据本省实际，制定本条例。第二条凡在本省行政区域内从事城市供热规划、建设、管理、经营的单位及用户，均须遵守本条例。第三条本条便所称城市供热是指利用工业余热、地热、核能供热和热电联产、自备电站、燃煤（气、油）锅炉所产生的蒸汽、热水通过管网有偿提供给用户的生产和生活用热。本条例所称热生产企业是指为热经营企业提供热能的单位。本条例所称供热经营企业是指自备热源或者利用热生产企业提供的热能从事经营性供热的单位。本条例所称用户是指利用热经营企业提供的热能为其生产或者生活服务的单位和居民。第四条城市供热实行统一规划和管理，优先发展集中供热，限制并逐步取消分散锅炉供热。第五条县级以上人民政府城市供热主管部门负责本行政区域内城市供热的管理工作。县级以上人民政府有关部门应当按照各自职责，做好与城市供热相关的工作。第六条鼓励国内外经济组织或者个人投资建设供热设施，兴办热经营企业，推广先进的供热技术和科学办法，提高供热服务质量。第二章规划与建设 物业管理行业法规汇编第七条城市供热规划应当符合城市总体规划，按照合理布局、统筹安排的原则制。城市新区开发、旧城改造、道路建设等不得占用供热发展规划预留的城市供热设施用地。城市供热规划一经纳入城市总体规划，不得擅自更改。第八条新建、改建、扩建的城市供热工程，必须符合城市供热规划，并依法履行基本建设程序。城市供热规划范围内新建、改建、扩建工程，其配套的供热设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。城市人民政府应当对环境效益好和节能效率高的城市集中供热工程给予支持。第九条建设城市供热工程应当依据招标投标法的规定设计、施工单位。从事城市供热工程设计、施工的单位，必须具备相应资质。第十条新建住宅房屋应当实行分户控制供热，并预留安装热量表位置。现有住宅房屋应当逐步进行分户控制供热改造，分户改造所需费用的承担办法由当地人民政府根据本地实际情况确定。积极推行安装使用热量表。第三章供热与用热第十一条城市供热经营实行许可制度。热经营企业应当具备下列条件：（一）有稳定、安全的热源；（二）有与其经营规模相适应的资金；（三）有健全的服务和安全管理制度；（四）有具备相应的从业资格的供热技术人员和安全管理人员；（五）法律、法规规定的其他条件； 物业管理行业法规汇编第十二条成立热经营企业，由县级以上人民政府供热主管部门审查批准，颁发《经营许可证》。供热主管部门应当自收到申请材料之日起，十五日内审查完毕。经审查不予批准的，应当书面向申请人说明理由。第十三条热生产企业与热经营企业、热经营企业与用户应当签订供热合同。供热合同的格式与内容，应当符合国家和省的有关规定第十四条热经营企业应当按照当地人民政府确定的供热起止期供热。推迟开始供热或者提前停止供热的，应当向用户退还相应热费。当地人民政府应当根据气候变化情况适当调整供热起止期。第十五条供热期内，居民用户的室内温度昼夜不得低于摄氏18度；低于摄氏18度的，热经营企业应当退还相应热费。退费具体办法由市、州人民政府制定。热经营企业应当按照国家有关规定，设定居民用户室内温度检测点，定期测查室内温度。第十六条热生产企业、热经营企业应当按照供用热合同保证供热，供热设施发生故障时，应当积极进行抢修，及时通知用户，并依据供用热合同对热经营企业或者用户予以赔偿。第十七条热经营企业应当向社会公布承诺的服务标准和质量，设置并公开报修、投诉电话，及时处理用户反映的问题。第十八条用户不得有下列行为：（一）擅自增挂暖气片；（二）擅自增加水循环设施；（三）擅自排水放热；（四）擅自改变热用途；（五）阻碍热经营企业对供热设施进行维护、管理。 物业管理行业法规汇编第十九条供热期内，当地供热主管部门应当对供热运行服务和供热质量进行检查监督，设置投诉电话，及时协调处理检查发现的和投拆人反映的问题。投诉处理情况，应当及时反馈投诉人。第四章供热收费第二十条实行有偿用热制度。用户应当及时、足额缴纳热费。热经营企业提前收取热费的，应当扣除相当于同期银行活期存款利息的钱款。节能建筑，应当减收热费。第二十一条热经营企业可以向用户直接收取热费，也可以委托有关单位代收热费。第二十二条用户已安装热量表的，按照热量表读数计收热费；用户未安装热量表的，自2005年冬季采暖期起，按照采暖的使用面积计收热费。采暖的使用面积计算规程，由省建设行政主管部门制定。第二十三条热价与供热有关的各类收费标准均应当根据价格管理权限，依据社会平均成本和市场供求状况以及社会承受能力，由价格主管部门确定。价格主管部门在确定和调整价格时，应当开展价格、成本调查，举行听证会，听取消费者、经营者和供热主管部门等有关方面的意见。第五章供热设施第二十四条由骨干管网到成片开发小区的支线管网和小区内的供热管线的建设资金由建设单位承担。第二十五条热生产企业、热经营企业、房屋产权单位对各自管理的供热设施应当定期进行检查维修，保障正常运行。第二十六条任何单位和个人不得损坏或者擅自拆改、移动供热设施。需要拆改、移动的，应当经热经营企业同意。第二十七条 物业管理行业法规汇编涉及城市供热设施安全的建设工程开工前，建设单位应当向有管理权的单位查明供热管网情况。建设工程施工过程中影响城市供热设施安全的，建设单位或者施工单位应当与有管理权的单位商定保护设施，由施工单位实施。第二十八条热生产企业、热经营企业、用户对热量表的计量结果发生争议时，依照有关规定由质量技术监督部门裁定。第二十九条居民用户室内的供热设施故障，除热经营企业的原因外，由产权人委托维修并承担维修费用。第六章法律责任第三十条违反本条例第十二条第一款规定，未取得《经营许可证》擅自经营供热的，由县级以上人民政府供热主管部门责令停止经营，并处以三千元以上一万元以下的罚款。第三十一条违反本条例第十四条第一款规定，热经营企业推迟开始供热或者提前停止供热的，由县级以上人民政府供热主管部门处以应当供热而未供热期间热费总额二倍以上十倍以下的罚款。第三十二条违反本条例第十八条第二项、第三项、第四项规定，用户擅自增加水循环设施、排水放热或者改变热用途的，由县级以上人民政府供热主管部门给予警告，并责令限期改正；逾期不改正的，处以五百元以上三千元以下的罚款。第三十三条违反本条例第二十六条规定，用户故意损坏或者擅自拆改、移动公共供热设施的，由县级以上人民政府供热主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以上一千元以上五千元以下的罚款；造成经济损失的，应当依法赔偿。第三十四条供热主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章附则第三十五条本条例自2004年6月1日起施行。 物业管理行业法规汇编之十二：《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》第一条　为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。第二条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第四条　国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第八条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 物业管理行业法规汇编第十条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十一条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第十三条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十四条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 物业管理行业法规汇编第十五条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十六条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。第十七条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第十八条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第十九条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第二十一条　政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。第二十二条　各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。第二十三条　本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。第二十四条　本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。 物业管理行业法规汇编之十六：吉林市物业管理条例《吉林市物业管理条例》（吉林市第十三届人民代表大会常务委员会公告 第139号）经吉林市第十三届人民代表大会第21次会议于2005年9月22日通过，吉林省第十届人大常委会第24次会议于2005年11月24日批准，现予以公布，自2006年1月1日起施行。第一章  总  则第一条  为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条  本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。第三条  市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。职责是：(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。(二)负责物业管理企业资质管理。(三)负责物业管理招投标活动的指导监督。(四)负责指导、协调、监督本市城区物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。(五)负责本市城区内物业管理区域的划分。(六)受理物业管理投诉、查处物业管理违法案件。其下设的物业管理办公室具体负责日常工作。第四条  县(市)、区政府指定的行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。职责是：(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。(二)组织召开首次业主大会。(三)监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。(四)负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理。(五)受理物业管理投诉。县(市)物业管理行政主管部门除前款规定的职责外，还应承担本辖区物业管理招投标活动的指导监督，指导、协调、监督专项维修资金的管理和使用，物业管理区域的划分和物业管理违法案件的查处工作。 物业管理行业法规汇编第五条  建设、规划、市政公用、环保、公安、城管执法等相关部门和街道办事处(乡镇人民政府)应按各自职责配合做好物业管理工作。第六条  新建住宅小区必须实行物业管理。原有住宅物业应当实行物业管理，也可以根据业主意愿委托物业管理企业或专营公司实行专项服务。非住宅物业应当逐步实行物业管理。第二章 业主及业主大会    第七条  房屋所有权人为业主；一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会；业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。业主、业主大会、业主委员会的权利义务、职责按国务院《物业管理条例》的有关规定执行。第八条  业主入住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50％以上时，县(市)、区物业管理行政主管部门应当及时组织召开首次业主大会会议。第九条  业主大会会议决定事项实行投票表决。住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。第十条未实施物业管理的住宅物业，经三分之二以上业主书面同意，可以实施物业管理或专项服务。第三章 物业管理企业第十一条物业管理企业取得资质证书后，在核定的资质等级范围内从事物业管理活动。第十二条物业管理企业的管理人员取得国家职业资格证书后，方可从事物业管理活动。第十三条物业管理企业享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费。(二)根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目时，收取相关费用。(三)选聘专营公司承担专项服务。第十四条物业管理企业履行下列义务： (一)按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务。收取物业服务费时应使用专用发票。 物业管理行业法规汇编 (二)每半年公布一次业主交费情况和物业服务费的使用情况。 (三)听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议，并接受监督。 (四)对造成物业共用部位、共用设施设备损害的，代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。 (五)及时制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为，并向相关部门报告。 (六)建立物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。 (七)建立健全物业管理企业内部财务收支、物业维修台账、档案等内部管理制度。第四章  物业管理服务第十五条 一个物业管理区域应当由一个物业管理企业实施物业管理。第十六条业主大会应通过招投标或业主大会决定的其他方式选聘物业管理企业。选聘后业主委员会须与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，在县(市)、区物业管理部门指导监督下进行物业承接，并在合同生效之日起30日内备案。第十七条物业服务合同期限终止90日前，业主委员会与物业管理企业应当协商续约事宜，续约的应续签合同。不续约的，业主大会应当在合同期满前选聘其他的物业管理企业或决定采用其他的物业管理方式。原物业管理企业应在合同期满前10日内完成物业交接，并按规定移交有关资料。第十八条物业管理企业、业主未能履行物业服务合同约定的义务，按法律规定和合同约定承担违约责任。物业管理企业因管理原因造成业主财产损失或人身伤害的；应当承担法律责任。物业管理企业放弃物业管理的，在业主大会确定新的管理方式前，由辖区街道办事处(乡镇人民政府)组织保洁企业实施保洁服务，并向业主收取相应费用；物业的维修由受益业主自行选择维修单位，并承担费用。第十九条物业服务费收取标准应当在物业服务合同中约定，并在物业管理区域内显著位置或收费地点予以公示。物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳；物业产权发生转移的，原业主应当结清物业服务费。第五章  前期物业管理 物业管理行业法规汇编第二十条前期物业管理是指新建住宅物业的业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理活动。第二十一条规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四以上标准规划物业管理用房。物业用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，不得改变物业用房的用途。第二十二条住宅物业的建设单位应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招投标方式选聘物业管理企业，并按有关规定备案。投标人少于3个或者多层住宅物业建筑面积小于4万平方米(含本数)，高层住宅物业建筑面积小于2万平方米(含本数)的，也可以经住宅物业所在地的县(市)、区人民政府物业管理行政主管部门批准，采取协议方式选聘物业管理企业。第二十三条建设单位须在住宅物业建成并验收合格后15日内，在物业管理行政主管部门的监督下，与中标的物业管理企业进行物业承接，并按规定移交有关资料。承接协议中应对物业及共用部位、共用设施设备质量、物业用房面积和位置、保修期内保修责任及其他事项予以约定。第二十四条建设单位在申请办理《商品房预售许可证》时，须提供前期物业管理企业中标或协议选聘的备案证明，并在销售物业时，向买受人明示前期物业服务合同内容和业主临时公约。第六章  物业的使用与维护第二十五条物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，属于全体业主共同所有，不得擅自处分：(一)物业用房。(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊。(三)按规划配建的非机动车车库。(四)公共绿地、道路、场地、水景、文体设施等。(五)其他依法归全体业主所有的设施设备。第二十六条物业的使用禁止下列行为：(一)改变原规划设计，损坏房屋承重结构。(二)违法搭建建筑物、构筑物。 物业管理行业法规汇编(三)改变房屋外立面造型。(四)擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用、移装共用设施设备，在公共设备上设置障碍。(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或者存放、铺设超负荷物品。(六)开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等。(七)使用燃煤炉灶或油烟无组织排放。(八)法律、法规、规章禁止的其他行为。第二十七条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；水费、电费、燃气费、供热费、通讯费、有线电视收视费等由供水、供电、供气、供热等有关单位直接向最终用户收取。第七章  专项维修资金第二十八条专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金属于业主所有。第二十九条购买新建住宅物业的，应缴存专项维修资金。收缴单位必须提供专项维修资金专用票据。办理所有权登记时，须出具专项维修资金专用票据。第三十条专项维修资金的过户、续筹、结算，应遵守下列规定：(一) 业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。(二)专项维修资金账面余额低于首次缴付额30％的，经业主大会会议研究决定，按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹。(三)房屋灭失的，将专户账面余额返还业主。第三十一条专项维修资金实行专户存储，按户设置明细账，按单元、栋、物业管理区域核算。第三十二条专项维修资金须经三分之二以上有投票权的受益业主书面同意方可使用。物业管理行政主管部门应加强对专项维修资金管理使用情况的监督，具体监督办法由市人民政府制定。 物业管理行业法规汇编第三十三条物业管理行政主管部门应当建立专项维修资金查询系统和监督制度以及业主查询和对账制度。第八章  法律责任第三十四条违反本条例的，由市、县(市)物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚；责任人给他人造成损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：(一)违反第十一条规定，未取得资质证书的，没收违法所得，并处5万元至20万元的罚款；未在核定的资质等级范围内从事物业管理的，给予警告，责令限期改正，可以并处1万元至3万元的罚款。(二)违反第十二条规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，并处5万元至20万元的罚款。(三)违反第十七条第二款、第二十三条规定，物业管理企业、建设单位不移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交的，并处1万元至10万元的罚款。(四)违反第二十一条第一款规定，建设单位不按照规定配置物业管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元至50万元的罚款。(五)违反第二十一条第二款规定，未经业主大会同意，擅自改变物业用房用途的，给予警告，责令、限期改正，并处1万元至10万元的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。(六)违反第二十二条规定，新建住宅物业的建设单位未通过招投标方式或未经批准通过协议方式选聘物业管理企业的，给予警告，责令限期改正，并处10万元以下的罚款。(七)违反第二十五条规定，擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备的，给予警告，责令限期改正，并处5万元至20万元的罚款。(八)违反第二十八条第一款规定，挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。第三十五条违反本条例第二十六条规定，造成物业损害的，由有关部门按有关规定予以处罚。 物业管理行业法规汇编第三十六条当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提请行政诉讼，当事人拒不履行行政处罚决定的，物业管理行政主管部门可依法申请人民法院强制执行。无法定事由，在行政复议和行政诉讼期间具体行政处罚行为不停止执行。第三十七条物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。第九章  附 则第三十八条本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。第三十九条本条例自2006年1月1日起施行。之十七：《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》关于印发《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》的通知 物业管理行业法规汇编吉林省发展和改革委员会吉林省建设厅文件吉发改收管联字［2004］982号关于印发《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》的通知各市、州发改委（物价局）、房产局（建设局）：为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号），我们制定了，《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。二〇〇四年十二月二十日附件1：吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）   第一条为规范物业服务收费行为，保障业主、房屋使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和国务院《物业管理条例》及国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。第二条本细则适用于全省行政区域内经物业管理行政主管部门资质认定、工商行政管理机关登记注册的物业管理企业对各类物业实施管理、向业主提供服务并收费的行为。第三条本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人提供服务收取综合费用。第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。县以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费指导价格的制定和监督管理工作。第六条物业服务价格应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 物业管理行业法规汇编第七条物业服务指导价格采取以下三种形式：（一）协商确定服务价格凡通过招投标或选聘方式实施物业管理的物业管理企业，其服务收费标准可由物业管理企业与业主委员会或招标单位、根据物业管理服务政府指导价格协商确定，报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。（二）提前告示服务价格凡开发商按规定可以预售、租赁的房屋，都应由选聘的物业管理企业根据物业管理服务政府指导价格自行确定综合服务价格和细化服务内容，报价格主管部门和房地产主管部门备案，同时在显著位置设立公示牌，将服务价格和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业管理服务协议，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行，服务价格不得提高，服务承诺不得降低。（三）价格主管部门核定服务价格1、物业管理企业与业主委员会难以协商确定物业服务价格的，由双方提出书面申请，报当地价格主管部门会同房地产行政管理部门核定。2、未实行提前告示服务价格的物业管理企业，应根据物业管理的实际情况，提出服务价格申请，报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核定。第八条住宅小区物业服务价格由县以上政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，按照省价格主管部门、建设行政主管部门制定的《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》，结合当地实际，在上浮10%、下浮30%的幅度内制定当地的住宅小区物业服务指导价格。非住宅物业服务价格由各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际经济发展水平和社会承受能力，按照本《细则》规定的原则，制定当地非住宅物业管理服务政府指导价格。物业服务具体价格由业主委员会与物业管理企业参考当地物业服务指导价格在物业服务收费合同中约定。物业服务指导价格要根据社会经济发展水平等因素适时调整公布。第九条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、物业管理服务费按月缴纳，不得预收。水费、电费待业主入住后按每月实际费用自行缴纳。 物业管理行业法规汇编第十条实行物业服务的价格构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（人员配置参照《城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表》）；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。第十一条物业的成本利润率控制在1－3%。第十二条物业服务收费等级的确定，由当地房地产行政主管部门会同价格主管部门审核认定。物业管理服务等级标准五级以下的物业管理企业，不得收取物业管理服务费。第十三条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第十四条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。第十五条按照鼓励先进、优质优价的原则，凡荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的，其物业服务指导价格可经业主委员会同意，按当地现行价格上浮6%，荣获省级物业管理示范小区荣誉称号的，价格可上浮5%，荣获省级物业管理优秀小区荣誉称号的，价格可上浮4%，荣获市、州级物业管理优秀小区荣誉称号的，价格可上浮3%。 物业管理行业法规汇编第十六条物业管理企业实施物业管理后，开发建设单位已竣工的纳入物业管理范围的房屋出售前，应足额缴纳物业管理费。第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收费用的，可按约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等任何费用。第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须经业主大会同意后，按照规定办理有关手续，由此所得收益用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。对小区内道路上停放的车辆是否收取停车费，应由业主委员会与物业管理企业协商确定。收取停车费的小区，停车费收入按照业主大会的决定使用。小区内专业停车场收费标准由当地价格主管部门核定。对业主已购买产权的停车位、车库不得另行收取停车费。第十九条过去已对业主收取的房屋维修金（0.15元/平方米）节余部分,转入房屋维修资金帐户，今后不再另行收取该项费用。第二十条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十一条物业管理企业根据业主的委托提供物业合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第二十二条各地原定的物业服务收费标准与现行指导价格不符的，业主委员会与物业管理企业应通过充分协商后尽快调整。第二十三条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置设立公示栏或公示牌，对服务内容、服务标准以及物业管理服务价格等有关情况进行公示。第二十四条物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第二十五条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和物业服务价格的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。 物业管理行业法规汇编第二十六条本实施细则由省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责解释。本实施细则自2005年1月1日起执行，原吉林省物价局、吉林省建设厅印发的《城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》（吉省价房涉字[1997]14号）、《关于<对吉林省城市住宅小区物业管理服务收费实施细则>中个别条款订正的通知》（吉省价房涉字[1997]25号）、《关于物业管理收取房屋维修金及有关问题的通知》（吉省价房涉字[2000]12号）废止。附件2：吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格一、我省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：1、普通住宅一级：每平方米1.00－1.50元；二级：每平方米0.70－1.00元；三级：每平方米0.50－0.70元；四级：每平方米0.30－0.50元；五级：每平方米0.30元2、高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量程度，按优质优价的原则由物业管理企业与业主委员会协商议定。二、非住宅物业服务价格由各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际经济发展水平和社会承受能力，按照《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》规定的原则，制定本地区非住宅物业管理服务政府指导价格。三、住宅小区物业服务收费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》由双方协商议定，并报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。非住宅物业服务收费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照当地非住宅物业管理服务政府指导价格协商议定，并报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。物业服务收费标准难以确定的，报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核准。附件3：吉林省住宅小区物业管理服务等级标准一、一级物业管理服务等级：1、基本要求 物业管理行业法规汇编（1）物业管理企业原则上应持有二级以上物业管理资质证书，或具有三年（含三年）以上管理住宅小区经历的三级物业管理企业。（2）建立完善的物业管理服务制度，并落实到位，按规范签订物业服务合同。（3）物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验。（4）80%以上物业管理人员应持有物业管理上岗证。（5）80%以上物业管理人员应具有大专以上学历。（6）物业管理企业对业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等实行计算机管理。（7）小区设有“服务中心”，实行24小时物业服务接待，公示服务联系电话。适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务，公示服务项目及收费价目。采取多种形式服务反馈，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，保证每年与50%以上业户作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到95%。（8）建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。（9）适应业主需求，组织、配合社区开展文化活动。（10）建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费用的收支状况。（11）按规定管理、使用专项维修资金。2、房屋管理（1）按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。（2）房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁；外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。（3）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。（4）空调安装统一有序，支架无锈蚀。（5）阳台封闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超出外墙面。（6）无超出设计或统一设置以外的防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。（7）房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料、日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝止，并报告有关部门。 物业管理行业法规汇编（8）小区主出口设小区房屋、道路平面分布图，小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。3、设施设备维修养护（1）共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。（2）实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场。维修回访率达到90%以上。（3）水、电、电梯、消防、监控等设备运行管理人员技能熟练，严格执行操作规程。定期进行消防演练，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。（4）道路、停车场平整通畅，交通标志规范、齐全。（5）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在98%以上，按规定时间定时开关。（6）维修养护制度健全，并在工作场所明示。工作标准及岗位责任制明确，执行良好。（7）对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。（8）办理房屋及公共设备设施损坏险及公共责任险。（9）各设备场所卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。（10）各设备场所、公共场所、场地，具有危及人身安全隐患处要有明显标志和防范措施。(11)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。4、公共秩序维护（1）小区主出入口24小时值班。（2）对小区重点部位按合同约定巡查。（3）中央监控室对小区实施24小时监控，监控员不得离岗。（4）对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志。（5）对进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车）。（6）对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。（7）对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案（每年预演一次）。 物业管理行业法规汇编(8)消防设施符合公安消防部门的要求，标明防火疏散通道。5、卫生保洁服务（1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。（2）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每两周擦拭一次。（3）及时清扫积水、积雪。（4）清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。（5）根据物业实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱、垃圾袋装，并对垃圾进行分类收集。（6）垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。（7）设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。（8）垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。（9）对小区内公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保证排放雨水、污水管道的畅通。（10）对小区内的雨水、污水井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证雨水、污水井通畅。（11）禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，并报告有关部门，协助有关部门进行处理。（12）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。6、绿化管理及养护（1）有绿化专业人员，管理制度落实。（2）小区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区内绿化率达到规划设计要求。（3）花草树木无枯死，发现的死树，应在一周内清除，并适时补种。（4）绿篱超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无枯枝烂叶及杂物，当天清除修剪废弃物。（5）造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。（6）根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土，花草树木长势良好。（7）及时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。（8）绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地。 物业管理行业法规汇编二、二级物业管理服务等级：1、基本要求(1)物业管理企业应具有三级以上物业管理资质证书。(2)建立完善的管理服务制度，并落实到位，按规范签定物业管理合同。(3)物业管理项目经理应具备二年以上物业管理经验。(4)70%以上管理人员应持有物业管理上岗证。(5)70%以上物业管理人员要具有大专以上学历。(6)物业管理企业对业主档案、收费管理等多方面要实行计算机管理。(7)对业主实行每天12小时物业服务接待（公示服务联系电话）。(8)根据小区实际条件，根据业主需要，开展有偿特约服务及代办服务（公示服务项目及收费价目）。(9)采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与30%以上业主作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到90%。(10)招牌、广告牌、霓虹灯统一规划，整齐有序。(11)建立较完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案），并落实到位。(12)根据小区实际条件，配合社区开展必要的文化活动。(13)建立健全财务管理制度，每年向业主公布一次物业管理服务费用的收支状况。(14)按规定管理、使用专项维修资金。2、房屋管理(1)按政策规定和业主公约约定，对房屋及配套设施进行管理服务。(2)房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。(3)空调安装位置统一有序，支架无锈蚀，无安全隐患。(4)封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。(5)除建筑设计有要求外，不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。(6)房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等，对危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止，及时报告有关部门，并协助有关部门处理。 物业管理行业法规汇编(7)小区主出入口设小区平面示意图，主要路口设有路标，小区内组团及各栋、单元（门）、户门及公共配套设施场地有明显标志。3、设施设备维修养护(1)共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。(2)实行24小时报修值班制度，急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，维修回访率达到80%。(3)水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程及保养规范，消防设备设施完好无损，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急方案，进行消防演练。(4)道路通畅、路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志规范、齐全。(5)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。(6)维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。(7)对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。(8)各设备房卫生整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。(9)具有危及人身安全隐患的设备设施场所、公共场所、场地，要有明显标志和防范措施。(10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。4、公共秩序维护(1)小区主出入口24小时值班。(2)对小区重点部位每2小时巡查一次。(3)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。(4)进出小区的车辆实施登记管理，引导车辆有序停放。(5)进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。(6)对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案（每年演练一次）。5、卫生保洁服务(1)小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。(2)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每月擦拭一次。(3)及时清扫积水、积雪。 物业管理行业法规汇编(4)清洁区域部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。(5)根据物业管理实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱，并将垃圾进行分类收集袋装。(6)垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。(7)设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。(8)垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。(9)对小区内公共排放雨水、污水的管道每年最少全面疏通一次，保证排放管道的畅通。(10)小区内的雨水、污水排放井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证排放井通畅。(11)小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，报告并配合有关部门进行处理。(12)建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。6、绿化管理及养护(1)有绿化专业人员，管理制度落实。(2)小区内绿化的布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区内绿化率达到规划设计要求。(3)花草树木无枯死，发现死树，必须在半月内清除，并适时补种。(4)绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物。(5)造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。(6)根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。(7)适时组织防冻保暖、防沙，预防病虫害。(8)绿地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地。三、三级物业管理服务等级：1、基本要求(1)物业管理企业应具有物业管理资质证书。(2)物业管理企业应制定日常管理制度。(3)按规范签订物业管理服务合同。(4)物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。(5)50%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。(6)物业管理企业实施每天8小时服务接待（公示服务联系电话号码）。 物业管理行业法规汇编(7)每年与10%以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率达到80%。(8)建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。(9)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。(10)按规定管理使用专项维修资金。2、房屋管理(1)按政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理、服务。(2)房屋外观良好、整洁。(3)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。(4)空调安装无安全隐患。(5)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。(6)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。3、设施设备维修养护(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。(2)设立24小时报修值班电话，急修一小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到70%。(3)设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。(4)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。(5)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。(6)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在90%以上，按规定时间定时开关。(7)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。(8)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备场所管理制度。(9)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。(10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。4、公共秩序维护(1)小区主出入口24小时值班。(2)对小区重要部位每4小时巡查一次。 物业管理行业法规汇编(3)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等具有危险隐患部位，设置安全警示标志。(4)进出小区的车辆按指定位置有序停放。(5)秩序维护员经过突发事件应急处理培训。(6)每年进行消防培训一次。5、卫生保洁服务(1)小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道，每天清扫一次。(2)及时清扫积水、积雪。(3)楼道玻璃每季擦拭一次。(4)合理布设垃圾桶、果壳箱。(5)垃圾每日收集1次，做到日产日清。(6)设有垃圾中转站的根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、虫孳生。(7)垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。(8)小区内公共排放雨水、污水管道定期疏通，保证排放管道畅通。(9)对雨水、污水排放井定时清掏，保证排放井通畅。6、绿化管理及养护(1)花草树木无枯死，发现死树，及时清除，并适时按需要补种。(2)绿篱每年应进行修剪，及时清除修剪废弃物。(3)造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形。(4)根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土。(5)适时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。四、四级物业管理服务等级：1、基本要求(1)物业管理企业应具有物业管理资质证书。(2)物业管理企业应制定日常管理制度。(3)按规定签订物业管理合同。(4)40%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。(5)物业管理企业实施每天6小时服务接待（公示服务联系电话号码）。(6)每年与10%以上业主作有效沟通；每年物业投诉有效处理率达到80%。(7)建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。 物业管理行业法规汇编(8)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。(9)按规定管理使用专项维修资金。2、房屋管理(1)按政策规定和业主公约约定对房屋进行管理服务。(2)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。(3)空调安装无安全隐患。(4)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。(5)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。3、设施设备维修养护(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。(2)设立24小时报修值班电话，急修1小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到70%。(3)设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养规范。(5)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。(6)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。(7)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达到90%以上，按规定时间定时开关。(8)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。(9)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备设施管理制度。(10)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。(11)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。五、五级物业管理服务等级：1、基本要求(1)物业管理企业应具有物业管理资质证书。(2)物业管理企业应制定日常管理制度。(3)按政策规定签订物业管理服务合同。(4)管理人员应持有物业管理上岗证书。(5)物业管理企业实施每天6小时服务接待（公示服务联系电话号码）。 物业管理行业法规汇编(6)每年与业主作有效沟通。(7)建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。(8)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。(9)按规定管理使用专项维修资金。2、房屋管理(1)按政策规定和业主公约约定对房屋进行管理服务。(2)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理(3)空调安装无安全隐患。(4)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。(5)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。3、设施设备维修养护(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。(2)设立报修值班电话，建立回访制度。(3)设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养规范。(5)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。(6)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。(7)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达到90%以上，按规定时间定时开关。(8)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。(9)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备管理制度。(10)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。(11)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。附件4：城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表小区面积管理人员保洁人员治安员维修人员人员总数5万平方米55732010万平方米8121453915万平方米10162085420万平方米1730301592 物业管理行业法规汇编之十六：物业管理企业财务管理规定财政部第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。第二章 代管基金第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。第四条 代管基金作为企业长期负债管理。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。 物业管理行业法规汇编第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。第三章 成本和费用第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3％…0.5％计提坏帐准备金，计入管理费用。企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。第四章 营业收入及利润 第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。 物业管理行业法规汇编物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。第五章 附 则第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。 物业管理行业法规汇编之二十：城市生活垃圾管理办法第一条为了加强城市生活垃圾的管理，改善城市市容和环境卫生，根据《城市市容和环境卫生管理条例》制定本办法。第二条本办法所称城市生活垃圾，是指城市中的单位和居民在日常生活及为生活服务中产生的废弃物，以及建筑施工活动中产生的垃圾。第三条国家鼓励发展城市生活垃圾的回收利用。城市生活垃圾应当逐步实行分类收集、运输和处理，逐步实行城市生活垃圾治理的无害化、资源化和减量化，搞好综合利用。第四条国务院建设行政主管部门负责全国城市生活垃圾管理工作。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城市生活垃圾管理工作。城市人民政府市容环境卫生行政主管部门负责本行政区域内城市生活垃圾的监督管理工作。第五条城市市容环境卫生行政主管部门，必须根据本地区发展规划，会同规划、计划、环保、卫生行政主管部门，制定城市生活垃圾治理规划，并组织实施。第六条城市生活垃圾处理场的规划、建设和管理，必须按照国家有关法律、法规的规定和标准执行。第七条凡从事城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处理服务的单位和个人，必须经城市市容环境卫生行政主管部门审核批准后，方可从事经营。第八条城市应当根据《城市环境卫生设施设置标准》，设置垃圾箱（桶）、转运站等设施。单位内部上述设施的建设和管理由各单位负责。城市市容环境卫生行政主管部门应当监督检查。 物业管理行业法规汇编第九条城市居民必须按当地规定的地点、时间和其他要求，将生活垃圾倒入垃圾容器或者指定的生活垃圾场所。城市生活垃圾实行分类、袋装收集的地区，应当按当地规定的分类要求，将生活垃圾装入相应的垃圾袋内投入垃圾容器或者指定的生活垃圾场所。废旧家具等大件废弃物应当按规定时间投放在指定的收集场所，不得随意投放。城市中的所有单位和居民都应当维护环境卫生，遵守当地有关规定，不得乱倒、乱丢垃圾。第十条单位处理产生的生活垃圾，必须向城市市容环境卫生行政主管部门申报，按批准指定的地点存放、处理，不得任意倾倒。无力运输、处理的，可以委托城市市容环境卫生管理单位运输、处理。单位和个人不得将有害废弃物混入生活垃圾中。第十一条凡从事城市生活垃圾经营性收集、运输服务的单位和个人，必须将生活垃圾运往城市市容环境卫生行政主管部门指定的生活垃圾转运站、处理场，不得任意倾倒。第十二条存放生活垃圾的设施、容器必须保持完好，外观和周围环境应当整洁。未经城市市容环境卫生行政主管部门批准，任何单位和个人不得任意搬动、拆除、封闭和损坏。第十三条生活垃圾运输车辆必须做到密闭化，经常清洗，保持整洁、卫生和完好状态。城市生活垃圾在运输途中，不得扬、撒、遗漏。第十四条国家对城市生活垃圾的清扫、收集、运输和处理的服务实行收费制度。城市市容环境卫生行政主管部门对委托其清扫、收集、运输和处理生活垃圾的单位和个人收取服务费；并逐步向居民征收生活垃圾管理费用。城市生活垃圾的服务收费管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。所收专款，专门用于城市生活垃圾处理设施的维修和建设。第十五条 物业管理行业法规汇编各级城市市容环境卫生行政主管部门应当按照国家劳动保护的要求，会同有关部门，改善环卫职工的工作条件和减轻劳动强度，采取措施、逐步提高环卫职工的工资和福利待遇，对环卫职工做好卫生保健工作和技术培训工作。第十六条任何单位和个人都有义务遵守城市生活垃圾管理办法，并有权对违反本办法的行为进行制止、检举和控告。第十七条城市市容环境卫生行政主管部门对治理城市生活垃圾工作中做出显著成绩的单位和个人，应当给予表彰或者奖励。第十八条违反本办法，有下列行为之一的，由城市市容环境卫生行政主管部门或者其委托的城市市容环境卫生管理单位分别给予警告、责令其限期改正、赔偿经济损失，并处以罚款。（一）未经城市市容环境卫生行政主管部门批准，从事城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处理等服务的；（二）将有害废弃物混入生活垃圾中的；（三）不按当地规定地点、时间和其他要求任意倾倒垃圾的；（四）影响存放垃圾的设施、容器周围环境整洁的；（五）随意拆除、损坏垃圾收集容器、处理设施的；（六）垃圾运输车辆不加封闭、沿途扬、撒、遗漏的；（七）违反本办法其他行为的。第十九条违反本办法，同时违反治安管理处罚规定的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第二十条当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《中华人民共和国行政复议条例》的有关规定，申请行政复议或者提起诉讼。当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行，或者依法强制执行。 物业管理行业法规汇编第二十一条未设镇建制的城市型工矿居民区，可以参照本办法执行。第二十二条在城市生活垃圾管理工作中，涉及环境保护和卫生方面的工作，依照有关环境保护和卫生管理的法律、法规执行。第二十三条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法，制定实施细则。第二十四条本办法由建设部负责解释。第二十五条本办法自一九九三年九月一日起施行。 物业管理行业法规汇编之二十一：机动车停放服务收费管理办法国家计委关于印发《机动车停放服务收费管理办法》的通知国家发展计划委员会文件急计价格[2000]933号国家计委关于印发《机动车停放服务收费管理办法》的通知各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市计委、物价局：现将《机动车停放服务收费管理办法》印发给你们，请根据当地实际情况，认真贯彻执行。执行中出现的问题，请及时报告我委。　　附：机动车停放服务收费管理办法　　第一条　为加强机动车停放服务收费管理，规范机动车停放服务收费行为，保护车主和机动车辆停放业务经营者的合法权益，促进汽车消费，根据《中华人民共和国价格法》等有关法律、法规规定，制定本办法。　　第二条　凡在中华人民共和国境内依法经营机动车停放业务的单位和个人，均应遵守本办法。　　第三条　县极以上地主人民政府价格主管部门负责机动车停放服务收费方面的管理工作。　　第四条　机动车停放服务收费实行"统一政策、分级管理"的原则。国务院价格主管部门统一负责全国机动车停放服务收费管理政策的制定；各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门负责制定本行政区域内机车停放服务收费实施细则；机动车停放场所所在城市人民政府价格主管部门负责制定机动车停放服务收费具体标准。　　第五条　机动车停放服务收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价3种定价形式。　　（一）具有自然垄断经营性质的机动车停放服务（机场、码头、车站、旅游景点、住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务）收费，实行政府指导价或政府定价。具体定价形式由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门根据本行政区域内机动车保有量和停放服务供求关系确定。　　（二）非自然垄断经营性质的机动车停放服务（商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼等建筑物的配套停车场等停放服务）收费，实行市场调节价。　　第六条　实行政府指导价或政府定价的机动车停放服务收费标准的制定或调整，由经营者提出书面申请，报所在地人民政储价格主管部门批准后执行。 物业管理行业法规汇编　　第七条　政府价格主管部门在制定机动车停放服务收费标准时，应综合考虑停车场所设施等级、地理位置、服务条件、供求关系及社会各方面承受能力等因素。（一）具有自然垄断经营性质的机动车停放服务收费标准按照补偿合理经营成本、依法纳税、保本微利的原则核定。（二）非自然垄断经营性质的机动车停放服务收费标准按照补偿合理经营成本、依法纳税的原则核定。　　（三）经营成本按照停车场维护、管理所需支出，在合理定岗、定员的基础上确定。各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门应结合本地区停车场发展的实际情况，制定规范停车场经营成本的指导性意见，指导停车场经营企业加强管理，降低成本。　　（四）交通肇事、违章被强制拖离现场车辆，应按就近停放的原则处置，其收费标准按所停放停车场所的标准执行。第八条　在保证交通畅通，不影响社会治安环境的条件下，鼓励设置临时性免费停车场所，鼓励社会公益性场所提供免费停车服务。　　第九条　机动车停放服务收费可实行按车辆占用停车场面积大小分别计费的办法，也可实行按停放时段不同分别计费的办法。　　第十条　机动车停放服务收费计时单位，由各地根据实际情况确定，可以分别实行按小时、天、月或年为单位计费；也可以根据供求关系实行累进或递减等差别计费办法。　　第十一条　地方人民政府价格主管部门制定涉及面广和调整有争议、社会反应强烈的部分停车场收费标准，必要时可召开听证会，广泛听取社会各方面意见。　　第十二条　机动车停放服务收费实行明码标价制度。经营者应当按照《价格法》和国家计委《关于商品和服务实行明码标价的规定》，在机动车停放场所及收费地点醒目位置明码标价牌，标明停放车辆类型、服务内容、计费单位、收费标准和投诉、举报电话，接受社会监督。　　第十三条　各级人民政府价格主管部门应依法加强对机动车停放服务收费的临督检查。违反本办法规定的，由各级人民政府价格主管部门按照《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行查处。　　第十四条　对社会反应强烈，明显不合理的机动车停放服务收费，所在地人民政府价格主管部门应及时纠正；所在地人民政府价格主管部门未及时纠正的，上级人民政储价格主管部门有权责令改正，并通报批评。　　第十五条　本办法由国家发展计划委员会负责解释。　　第十六条　本办法自2000年9月1日起施行。 物业管理行业法规汇编之二十二：全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则 关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知建住房物(2000)008号各省、自治区建委(建设厅)，直辖市房地局，计划单列市建委(房地局)：   我部自95年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来，树立了一批优秀物业管理项目典型、对推动建立物业管理体制、提高全国物业管理水平，发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普通反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势。如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范作用。为此。在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订，新标准从今年开始执行。现将考评验收工作的有关事项通知如下：   一、从今年起，我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收，并授予“全国物业管理示范项目”称号；取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次，视本地物业管理发展情况自行确定。  二、申报基本条件  l、参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全的住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60％以上，入住率或使用率达85％以上。  2、取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。  3、物业管理企业已建立各项管理规章制度：  4、物业管理企业无重大责任事故。  5、未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉：   三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部：   四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求。各地在进行考评验收时，在质量和数量上都应从严掌握，使评选出来的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目，省(自治区、直辖市)预评预验分值不得低于98分。 物业管理行业法规汇编   五、根据建房t19953120号文件要求，全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自95年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项L1称号的复查工作。经省市主管部门复查，对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到95年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目，要督促其整改。并提出撤消原称号的意见，报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。   六、鉴于今年进行原标准修订工作，各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。   七、新标准颁布后，1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。   八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房[1995]120号文件要求执行：附：1、全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则    2、全国物业管理示范大厦标准及评分细则。                   二OOO年五月二十五日全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则 序号标准内容规定分值评分细则一基础管理32　1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用1符合1.0，不符合02、已办理接管验收手续1符合1.0，不符合03、由一家物业管理企业实施统—专业化管理1符合1.0，不符合04、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1符合1.0，基本符合0.5，不符合05.在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议双方责权利明确2符合2.0，基本符合1.0，不符合06、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1符合1．0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立07.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善2完善2.0，基本完善1.0，不完善08、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责2符合2.0，基本符合1.0，不符合09、业主要员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确2符合2.0，基本符合1.0，不符合0 物业管理行业法规汇编10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1符合2.0，不符合011、小区物业管理建立健全各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法2制度、工业标准建立健全1．0，主要检查：物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2；未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.512、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨2管理人员，专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.5，不符合0　13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率2符合2.0，基本符合1.0，不符合0　14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况2执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0，未公开0　15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善，查阅方便2包括房屋总平面图、地下管网图、房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2　16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册、查阅方便2每发现一处不符合扣0.217、建立24小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录2符合2.0，值班制度不符合扣0.5，末设服务电话扣0.5，发现—处处理不及时扣0.2，没有回访记录扣0.1　18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上2符合2．0，基本符合1．0，不符合0　19.建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％，返修率不高于1％，并有回访记录2建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0　　二房物管理与维修养护14　1.主出人口没有小区平面示意图．主要路口设有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显2符合2．0，无示意图扣0．5，无路标扣0．3，幢、单元、户号每缺一个扣0.12.违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象2符合2．0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.03、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹2符合2．0，每发现一处不完好，不整洁、脱落、污损扣0．2 物业管理行业法规汇编4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置．保持整洁统一美观，无安全隐患或破损2符合2.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0．1，有安全隐患每处扣0.55、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等。2符合2．0，每发现一处不符合扣0．26、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀2符合2．0，每发现一处不符合扣0．57、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象2符合2．0，每发现一处不符合扣0．5　　　　三　　　　　共用设施设备管理13　1、共用配套设施完好，无随意改变用途1符合2．0，每发现一处不符合扣0．52、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范2设施设备运行按规定记录0.5，无事放隐居0.5：遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2；遵守保养规定0.4、每发现一处不符合扣0.13、室外共用管线统一入地或入公共管道、无架空管线、无碍观瞻2符合2．0，发现一处不符合扣0．24、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象1符合1.0,发现一处堵塞或外溢扣0.55、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行2通畅、平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0．2；发现并盖缺损或丢失扣0．6。路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.26、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染：二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案2设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0．6，发现一处不符合扣0.2；保障措施严格0.4，无措施或措施不严0；水质符合卫生标准0.5，不符合0,有处理方案0.5，无处理方案07、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好2符合2.0，发现一处不符合扣0.58、电梯按规定或约定时间运行。安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案2符合2.0，发现一处不符合扣0.59、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16度1符合1.0,不符合0　　四　　保安、消防、车辆管理10　 物业管理行业法规汇编　l、小区基本实行封闭式管理1符合1.0,不符合02、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责.2符合2．0，无专业保安队伍扣1．0，其它每发现一处不符合扣0．23、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施1符合1.0,不符合04、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案2符合2．0，每发现一处不符合规定扣0.55、机动车停车场制度完善。管理责任明确、车辆进出有登记2制度完善0．5。基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承诺赔偿的不扣)；每发现一台车辆乱停乱放扣0．1、出入无记录扣0．26、非机动车车辆管理制度完善．按规定位置停放．管理有序2符合2．0，制度不全或不落实的扣1．0，乱停放每部车扣0．2五环境卫生管理14　1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1符合1.0，每发现一处不符合扣0.22、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁2未实行责任制的扣1．0，无专职清洁人员和责任范围的扣0．5。末实行标准化保洁的扣0.53、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀2每发现一处垃圾扣0．2，末达到垃圾日产日清的扣0．5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0．54、房屋共用部位共用设施设备无蚁害1符合1.0、每发现一处不符合扣0．25、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物2符合2．0，每发现一处不符合扣0．26、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆改杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净2符合2．0，每发现一处不符合扣0．27、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象　2　符合2．0、每发现一处不符合扣0．28、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1符合1.0，不符合09、排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、外墙无污染1符合1．0，每发现一处不符合扣0．2六绿化管理7 1、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当1符合1．0，基本符合0．5，不符合02、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象2符合2．0、基木符合1．0，不符合03、花草树木长势良好．修剪整齐美观．无病虫害．无折损现象．无斑秃2长势不好扣1．0，其它每发现一处不符合扣0.24、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物2符合2.0，每发现一处不符合扣0．2七精神文明建设3 l、开展有意义、健康向上的让区文化活动2符合2．0，基本符合1．0。不符合02、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设1符合1．0．基本符合0.5，不符合0 物业管理行业法规汇编八管理效益5 1、物业管理服务费用收缴率98％以上2符合2．0，每降低1个百分点扣0．52、提供便民有偿服务，开展多种经营2符合2．0，基本符合1．0，不符合03、本小区物业管理经营状况1盈利1.0，持平0.5，亏本0 物业管理行业法规汇编之二十三高法公布商品房买卖合同纠纷司法解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释　　法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年6月1日起施行。　　二○○三年四月二十八日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条 物业管理行业法规汇编出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条 物业管理行业法规汇编买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 物业管理行业法规汇编法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二十二条 物业管理行业法规汇编对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。 物业管理行业法规汇编《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。'