甘南州物业管理行业发展十三规划 9页

'甘南州物业管理行业“十三五”发展规划一、发展现状与评价（一）发展现状 1、人口与经济 2013年末，甘南州常住人口69.78万人，其中城镇人口19.11万人，占常住人口比重27.4%；全州从业人员8.9万人。 2013年，全州生产总值108.89亿元，其中，第三次产业增加值56.01亿元，占10.4%，拉动GDP增长5.5个百分点；城镇居民人均可支配收入16200元，农牧民人均纯收入4260元。2、物业管理市场概况   2014年末，全州纳入统一管理的物业服务企业共26家，其中三级资质24家，暂定资质2家，到目前为止，尚无一家一级或二级资质企业。   2014年末，全物业管理从业人员284人，占全州从业人员总人数的0.31%。  2014年末，全州物业服务企业托管本州物业项目总建筑面积3.45亿平方米，其中托管本州住宅项目总建筑面积211.9万平方米。其中在托管物业项目面积上，各家物业服务企业存在着巨大的差距。其中最大托管物业项目面积达到23.4万平方米，而最小托管物业项目面积仅为3060平方米。loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank"scredit 2013年，甘南州物业管理行业生产总值0.72亿元，占全州第三次产业增加值1.2%。  2013年，全州从业人员人均劳动报酬为1350元，物业管理行业从业人员人均劳动报酬为1500元。   3、物业管理法制建设   以《物权法》、国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理条例》等法律法规为统领下，近几年，甘南已出台《甘南州物业管理服务收费管理规定》和即将出台《甘南州物业管理条例》、《甘南州物业专项维修资金管理规定》等规范性文件和技术规则，形成了较为完善的物业管理法规系。 4、物业管理行政监管工作   根据《甘肃省物业管理条例》等法规，我州物业管理行政监管工作实行州、县市齐抓共管的二级管理模式，监管工作重心下移。  （二）评价甘南州物业管理是随着2009年第一家州属物业服务企业的成立而诞生的，从总体上来看，还处于起步阶段，但近两年，全州经济发展快速，致使全州物业服务企业也得到了持续、快速发展，主要表现出如下发展特征：   1、行业发展尚处于劳动密集型阶段 。根据2010年至2014年的统计数据，我州物业管理从业人员中，治安loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank"scredit 维护人员和清洁保洁人员等基层作业员工所占比例一直保持在60%以上，中专、高中及以下的从业人员所占比例一直保持在80%以上，行业发展表现出明显的劳动密集型特征。   2、行业发展表现为粗放型增长方式 。 我州物业管理行业的增长主要是依靠劳动要素与资本要素投入来实现的。而行业管理和先进技术的应用方面基本上还处于较低水平，致使物业服务水平和效率提高缓慢。  3、行业发展所面临的问题日趋复杂   甘南州物业管理经过几年发展所累积的各种问题日益凸显，物业管理矛盾纠纷不断增多，特别是长期以来一直未能得到有效解决的各种问题，严重制约了我州物业管理行业的可持续发展，如公司承担服务范围及水平远远达不到小区住户的要求、 住户对物业服务的认识不够，存在只享受不缴费等长期困扰的问题。二、指导思想以加强全州住宅物业管理为重点，逐步加大对非住宅物业管理的监管力度。进一步理顺全州物业服务管理体制，推进市场运作机制，完善政策法规，开展专项整治，建立物业管理与房地产市场发展相协调，与广大市民愿望相符合，与城市管理水平相适应的新格局。   三、基本原则   loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank"scredit 1、实事求是，认清形势。客观、科学、全面地认清当前我州物业管理发展形势，既要对发展经验进行总结归纳，又要对面临的困难与不断升级的物业服务需求进行评估与剖析，明确“十三五”我州物业管理工作的重点和难点，统一思想，调动社会各方力量，共同推进物业管理的可持续发展。 2、解放思想，迎头赶上。继续发扬“ 艰苦不怕吃苦、工作争创一流”的甘南精神，解放思想，学习借鉴先进发达地区的物业服务管理模式和新理念，结合甘南实际，探索物业行业发展的新思路、新方法，早日赶上或超越全省物业管理和服务的平均水平，为行业发展由劳动密集型、粗放型向知识密集型、集约型转变创造有利的条件。  3、政策扶持，破解瓶颈。进一步加强政府对物业管理发展的政策扶持与资金支持，为促进我州物业管理的区域平衡发展、完善物业管理基本制度体系、建立物业管理长效机制以及鼓励企业开拓创新提供政策保障与资金支持，切实破解行业发展面临的各种瓶颈问题。  4、统筹规划，强化落实。明确“十三五”物业管理发展总体目标，统一规划期内物业管理发展的方向和思路，制订并切实执行好各项政策和措施；建立年度计划的落实机制，强化政府各相关职能部门和单位的协同联动，协调推进，提高规划的实施效率。loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank"scredit 四、主要目标到2020年，实现物业管理覆盖率80％以上，其中住宅物业管理覆盖率98％以上，基本解决无人管理问题；住宅维修资金的首次归集率98％以上；符合业主委员会组建条件的业主委员会组建率60％以上；物业服务行业综合实力和竞争力明显增强，到规划期末，培育二级资质企业2至3家，年产值1000万元以上的物业服务企业达到2至3家；住宅小区的违章搭建、擅自改变房屋使用性质等现象得到有效遏止；物业服务行业智能化水平显著提高，实现小区门禁系统、电子监控系统、电梯入户管理系统等新技术在新建小区全面推广，在既有物业管理项目中逐步推广。五、发展环境与需求1、社会经济持续快速发展甘南藏族自治州位于中国甘肃省南部，是全国十个藏族自治州之一。面积约4.5万平方千米，处于青藏高原和黄土高原过渡地带，地势西北部高，东南部低。境内海拔1100—4900米，大部分地区在3000米以上。长期属于国家重点扶贫的地区，从多年甘南地区的人均生产总值排序，城镇化水平指标、城镇居民人均可支配收入指标、农民人均纯收入指标等好多方面来看，该地区在甘肃省十四个地州市中的排名都很靠后，这说明甘南经济区的经济发展缓慢。但随着中国经济运行从低收入国向中等收入国跃进，loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank"scredit 在这个转型期，中央开始非常重视西部发展，特别是五大藏区的经济发展与建设。继2010年中央第五次西藏工作座谈会对推进藏区实现跨越发展和长治久安作出战略部署后，又召开了省委藏区工作座谈会，并出台了《关于推进全省藏区跨越式发展和长治久安的实施意见》等文件，这对于甘南是一个千载难逢的机遇，通过近几年全州认真贯彻落实中央和省委藏区工作座谈会精神，结合本州六大资源优势，全州社会经济持续快速发展。未来五年是我州继续深入贯彻落实藏区政策、科学发展观、加快转变发展方式的关键阶段，随着社会经济的不断发展，也给全州物业服务企业的发展提供了广阔的空间。2、物业管理行业发展面临的主要困难与问题伴随着甘南州社会经济的快速发展，我州物业管理从无到有，在政府的大力扶持与物业管理人员的共同努力下，行业发展速度和水平取得了一定的成果。与此同时，当前及未来一段时期内，我州物业管理行业发展依然面临着如下主要困难和问题：一是物业管理从业人员的整体水平与服务意识较低，全州物业服务整体水平有待进一步提高。二是部分业主对物业管理缺乏正确认识，物业服务消费意识淡薄；部分业主在物业服务消费中的违法违约行为以及非理性维权行为，制约了物业管理行业的健康发展。三是我州物业管理行业发展存在区域间不平衡问题，尤其是合作市与各县市相比，物业管理发展水平明显落后。四loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank"scredit 是物业管理行政监管力量尤其是各县管理部门监管力量严重不足，突出表现为监管工作人员短缺与工作经费缺乏；面对不断增多的社区物业管理纠纷和日益繁重的监管工作，物业管理行政监管力量更显捉襟见肘。五是政府相关职能部门在物业管理行政监管工作中缺乏有效的协同、联动，对业主违章搭建和违章建筑等违法违规行为的综合执法力度有待强化。六、主要措施一是加强法规建设，严格依法行政。进一步完善和更新物业管理法规与基本制度体系。研究制定和出台《甘南州物业服务企业信用管理办法》、《甘南州物业服务项目分等级管理办法》、《甘南州物业专项维修资金管理规定》等7项相关配套性规章制度，为物业的法治化、规范化发展提供制度保障。同时要求各县市房产行政管理部门要全面贯彻落实新修订的《甘肃省物业管理条例》和即将出台的《甘南州物业管理条件》，坚持依法行政，不断提高运用法律手段解决物业管理中存在突出问题的能力和水平。二是完善管理体系，发挥职能作用。全州各县市要建立完善物业管理体系，做到物业管理机构、人员、职能、职责四到位，要落实辖区物业管理行政主体责任，切实加强对辖区物业活动的监督管理。要建立州、县市、街道（社区）三级物业管理监督考核体系，细化考核内容和标准，做到逐级考核。loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank"scredit 三是加强主体建设，扶持企业发展。巩固物业服务企业在市场中的主体地位，规范物业服务企业发展。发挥州县市物业主管部门搭台牵头作用，组织开展经验交流会、座谈会等活动，建立形式多样的交流学习平台。从全州物业服务企业中择优选择管理服务能力强的企业作为我州标杆企业，成为其它企业借鉴和学习的榜样，全面开展“一对一”帮带活动，同时，推动标杆企业拓宽思路、更新理念，引领全州物业市场发展。实施物业管理行业人才兴业战略，建立健全多层次物业管理人才培训平台和体系，从而不断提升物业管理从业人员的整体水平与服务意识较低，不断提高市民对物业管理的满意度。四是加强全州物业市场日常监管，规范物业企业经营行为。不断强化物业服务市场全程监管，加快推进物业管理信息化建设，全面规范物业服务企业服务和收费行为，建立健全物业管理行业诚信考核评价体系。对物业服务企业提供服务质价不相符或投诉率较高的，限期整改；对整改不及时或不到位的，在媒体上予以公开曝光、亮“黑名单”；对拒不整改的，降低其资质等级或注销其资质证书。同时，充分发挥州县市物业主管部门的参谋助手和桥梁纽带作用，为促进全州物业服务业健康发展作出贡献。五是规范非住宅物业管理，为提升城市功能和形象发挥积极作用。loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank"scredit 二〇一四年十二月十七日loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank"scredit'