物业管理行业简介 21页

'4物业管理行业 4物业管理行业4.1行业与国民经济的构成4.2物业管理行业的概念4.3物业管理行业在国民经济中的地位与作用4.4物业管理行业的现状与问题4.5物业管理行业的外部关系4.6物业管理的培训与教育 4.1.1行业的定义行业一般是指其按生产同类产品或具有相同工艺过程或提供同类劳动服务划分的经济活动类别，如建筑行业、房地产行业、物业管理行业等。 4.1.2国民经济的构成国民经济，是由社会生产的各个环节、各个要素和各个产业部门有机结合的整体。国民经济是一个统一的整体，构成这个整体的各个部门，构成各个部门的各个行业，构成每个行业的各个企业，都是环环相扣，紧密联系，相互制约的。通常把国民经济按产业划分为三类（如下图）：1.农业（林业、渔业、畜牧业等）2.工业、建筑业（机械、冶金、建材等）3.第三产业（服务、餐饮、交通运输等） 4.1.2国民经济的构成 4.2物业管理行业的概念所谓物业管理行业，就是由以提供物业管理服务为主要业务内容的相关企业所组成的企业群体。自1993年我国物业管理第一个行业组织——深圳市物业管理协会成立以来，截至目前，全国多数城市都已成立了地方物业管理行业组织。随着物业管理行业的健康持续发展,物业管理人力资源的组织与培训工作得以加强，社会各界都对物业管理的人员培训、人才培养给予了相当程度的支持和关注。 4.3物业管理行业在国民经济中的地位与作用1.国民经济的重要组成部分物业管理行业在国民经济中占据重要地位，是一个关联度大的产业。物业管理产业的发展，可以带动科技、生态、环保、教育、医疗、社区文化、社区综合服务等相关行业、相关产业的发展和进步。3.保持社会稳定、增加就业我国现阶段的物业管理尚属于劳动密集型产业，就业容量大。其中相当大的一部分物业管理员工来自企事业单位下岗分流人员、部队复员转业军人以及农村剩余劳动力。可见，物业管理的发展可以有效地促进就业与再就业工程。2.国民经济的新兴行业国家系统地提出了加快改革现行住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。物业管理行业是政府工作中重点扶持和发展的新兴行业，对社会的健康快速发展具有重要意义。 4.4物业管理行业的现状与问题4.4.1物业管理行业发展现状4.4.2物业管理行业存在的问题 4.4.1物业管理行业发展现状目前，全国物业管理覆盖面已占物业总量的30％，深圳等城市已超过95％。全国物业管理企业超过3万家，从业人员突破300万人。据中国社会调查事务所调查的数据显示，京沪穗90％受访者认为物业管理公司提供的服务质次价高；中国消费者协会组织的《中国十二个城市物业管理调查报告》表明，67.5％的人认为物业管理公司履行义务和责任一般或较差。不论准确与否，消费者的看法反映了物业管理的尴尬处境。此外，70％以上的物业管理企业处于亏损境地。 4.4.2物业管理行业存在的问题…物业管理服务与物业管理费的平衡点不明确1…发展商遗留问题是物业公司心中永远的痛2…业主管理委员会与物业公司的关系还未理顺3…服务意识还跟不上发展迅速的行业4 4.5物业管理行业的外部关系4.5.1与房地产业的关系4.5.2与服务业的关系4.5.3与城市管理、交通管理部门的关系4.5.4与市政机关的关系4.5.5与法律部门的关系 4.5.1与房地产业的关系物业管理行业来源于又独立于房地产行业物业管理实质上是房地产综合开发的延伸，是一种社会化和专业化的服务行业。房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化物业所有人的服务方面。物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物。 4.5.2与服务业的关系物业管理所提供的产品主要也是服务，它是通过直接或间接与客户接触，按照约定和要求为满足客户物质需求和精神需求而产生的物业管理服务活动。物业管理的核心是：通过对物业的管理，体现对业主和住户的服务，最终达到业主和住户满意。服务既是目标又是手段。”以人为本、服务于人“的属性是第一位的。 4.5.3与城市管理、交通管理部门的关系居住区物业管理纳入社区建设的问题，北京市人民政府第五次城市管理工作会议上已作了明确阐述。物业管理属综合性问题，由于管理工作不到位，小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生。由于物业管理企业无任何行政手段，只能对居民进行劝阻。由此，物业企业承担了大量政府部门的职能，导致企业在实际管理中存在诸多困难。政府甚至把物业企业视为“社会单位”，而非市场经济中的企业主体，忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系。 4.5.4与市政机关的关系目前绝大部分小区的物业管理企业承担着无偿代收电费、水费、燃气费等费用的工作。对于部分小区这些民政机关直接将整个小区的费用从物业管理企业的账上划取，然后不管物业管理企业的收支情况如何。物业管理公司有没有义务为电力、自来水和天然气公司无偿代收电费、水费、燃气费等费用，今后是否应同这些公司签订服务代理合同？ 4.5.5与法律部门的关系法院是物业管理企业与业主之间出现矛盾之后，解决矛盾的最后一道屏障。法院不应该阻止或者是限制物业管理企业在出现矛盾，长期不能解决的情况下诉诸法律的行为。为了整个社会的安定团结，法院应该支持业主管理企业的诉讼请求，物业管理企业在诉诸于法律手段之前是经过缜密的思考才做出决定，物业管理企业也是迫不得已才采取的下下策，所以法院应该给与支持和帮助。 4.6物业管理的培训与教育4.6.1物业管理的主要培训4.6.2物业管理的学校教育 4.6.1物业管理的主要培训1.上岗培训主要是针对即将从事物业管理行业的工作人员，使其对物业管理的各方面有个大体的了解，培训时间较短，学员根据自己的工作经验及基础，对部分内容还处于“知其然，而不知其所以然”的阶段。3.资质培训国家建立了包括物业管理员（国家四级）、物业管理助师（国家三级）和物业管理师（国家二级）的三级认证培训制度另外，还有针对管理企业高级领导人的物业企业经理资格培训等。2.专项培训物业管理的每一个岗位（工程、客户服务，财务、保洁、保安以及其他服务项目）都需要有专门的专业人员进行工作。随着楼宇智能化的不断发展，现有工作人员必须不断了解新的知识，掌握新的技能以适应不断变换的工作内容。因此，专项培训应运而生。现阶段，专项培训主要以工程为主，其他的专项培训相当少。4.企业内部培训物业管理企业要保持竞争优势必须加强对员工内部培训，尤其是特定工作技能的培训。 4.6.2物业管理的学校教育深圳是开始物业管理教育较早的地区，受香港的影响，深圳的教育以培养服务型人才为中心，物业管理是服务性行业，服务质量是竞争优势，有利于物业管理企业树立服务品牌。然而物业管理≠服务，单纯的服务型人才不能胜任整体性的工作。深圳上海的物业管理教育由具有理工背景的院校设立，以技能为中心，培养学生设备的管理和维护能力，如同济、交大。这样的物业管理人员容易为业主解决技术性问题，容易出实效。但限制了学员管理和经营理念，不利于物业管理的长远发展。上海北京的物业管理教育开始较晚，比较早的有北林和海淀走读大学，通过对北林办学经验的总结和对其他在京院校的考察，北京的物业管理教育吸取了深、沪两地好的办学经验，走复合型人才培养道路。目前的毕业生有一定的管理知识，又能处理物业管理的各类基本问题，深受用人单位好评。北京全国有很多高校都分别在不同的学科分支下建立了物业管理专业，教学层次包括本科、高职、专升本、高自考等.'