国际大酒店可行性分析报告 87页

'第一章总论1.1项目提要1.2编制的依据和范围1.3主要技术经济指标-1- 第一章总论1.1项目提要(1)项目名称：国际大酒店工程项目(2)建设单位：(3)项目单位法人代表：(4)建设地点：(5)项目单位所有制形式：民营企业(6)项目建设性质：新建(7)项目建设总投资：8800万元(8)项目建设期限：2004年7月至2006年7月(9)可行性研究报告编制单位及资质编制单位：X市投资咨询中心资质证书：法人代表：(10)项目的背景及建设目标旅游业是国民经济具有重大拉动作用的支柱产业。国家、省、市都对旅游业的发展制定出了许多鼓励政策。历届中央领导对旅游业的发展作出了重要指示，邓小平同志指出：“旅游事业大有文章可做，要突出地搞，加快地搞”。江泽民同志也明确指出：“必须采取有力的政策和扶持措施，加快信息、文化、教育、旅游、社区服-2- 务和中介服务的发展。”2002年7月，国家旅游局将X衡山风景名胜区的生态环境问题专题报告了朱镕基总理，朱总理在报告上批示：“重新规划，重整山河，旅游业才有真正的前途。”为了落实中央领导同志对旅游业发展的指示精神，X市政府贺仁雨市长在2002年12月28日的《政府工作报告》中提出：X市要以“开发X为龙头的大旅游”为目标，加快发展全市旅游业，用五年的时间，把X市建设成优秀的旅游城市。五岳独秀的X衡山，可谓聚天地之灵气，集佛道文化于一体，自古以来游人如织，留下了无数骚客文人的墨宝和真迹，有着厚重的历史底蕴和文化内涵，为了提升X旅游品位，进一步贯彻落实中央和省、市领导对X做出的“重新规划，重振山河”和“显山、露庙、见秀”的指示精神，全面贯彻执行《X风景名胜区总体发展规划》，经X区委、区政府研究，决定对X古镇分步实施全面改造。作为2003年度X区五项重点工程之一的四星级豪华宾馆建设项目被提上政府工作的重要议事日程。该宾馆建成将极大地提升X旅游服务设施的档次和总体水平，具有较大的经济效益和社会效益。对X的经济社会发展起到积极的促进作用。1.2编制的依据和范围1.2.1编制的依据(1)X市人大常委会通过的《X市城市总体规划（2002—2020）》；-3- (2)X市人大常委会2003年6月27日通过的《关于加快民营经济发展的决定》；(3)国家和地方制订的有关法规、规范和标准；(4)X国际大酒店用地现状图；(5)国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；(6)建设单位提供的有关资料。1.2.2编制的范围(1)调查、了解建设项目及项目区现状；(2)对项目建设的必要性、有利条件进行分析，确定建设规模；(3)提出项目建设的指导思想，建设的原则、目标，建设的内容及方案；(4)对项目招标的范围，招标的形式，组织机构及定员做出说明；(5)拟定项目建设进度；(6)对项目建设总投资进行估算，对效益进行分析；(7)对项目的可行性提出结论性意见和建议。1.3主要技术经济指标-4- 主要技术经济指标详见表1-1。表1-1主要技术经济指标序号项目名称单位数据备注1总投资万元88002建设用地面积亩1073建筑面积㎡40000其中：宾馆面积㎡21931豪华配套用房面积㎡180694容积率0.515建筑密度%20.36绿地率%457营业收入万元40778利润总额万元18279税金总额万元22410财务内部收益率%20.26全部投资11投资回收期年6.57全部投资12财务净现值万元3967.94全部投资13财务内部收益率%28.32自有资金14投资回收期年7.11自有资金15财务净现值万元5502.85自有资金16投资利润率%19.6417投资利税率%22.1818盈亏平衡点%38.30-5- 第二章项目区域概况2.1项目区域概况2.2建设单位简介-6- 第二章项目区域概况2.1项目区域概况(1)地理交通X市位于X省中南部，因居X衡山之南而得名，它北背衡岳，南面五岭，西连黔滇，北通鄂豫，距广州约600公里、长沙近200公里、桂林300余公里，素有“南北要冲、两广咽喉”之称，是X省第二大城市；全市1.53万平方公里，人口712万人，其中市区面积374km2，城市人口75万多人，现辖衡南、X、衡山、衡东、祁东五县和耒阳、常宁两市及珠晖、雁峰、石鼓、蒸阳、X五区。X市是我国南方的重要交通枢纽，京广、湘桂线交汇于市区，境内通车里程250公里，有火车站33个。公路纵横交错，四通八达，北京至广州的京珠高速公路、X至广西、衡昆高速国道、连接湘赣闽三角的“三南公路”贯穿全境。全市100%的乡镇、88%的村通了公路，通车总里程7643公里。其中，高等级公路3140公里，高速公路149公里。水上运输也很便利。湘江上溯潇水，下入洞庭、耒水、蒸水等一级支流四季通航。(2)社会经济近几年来，X市的经济有了较大的发展，2003年全市经济发展速度明显加快。据统计，2003年全市实现地区生产总值444.18亿元，按可比价格计算，比上年增长10%，为1998年以来增长最快的一年，比上年快0.6个百分点。2003年，全市经济结构有了明-7- 显改善，经济运行总体质量和效益不断提高。二、三产业在全市经济中的比重上升，农业的比重下降；规模以上工业占全市工业的比重上升，主导产业、优势企业发展势头强劲；民营经济总量占全部经济总量的比重上升，私营、个体经济不断发展壮大。2003年全市实现财政总收入21.45亿元，按可比口径计算，比上年增长11.07%，高于GDP增长1.07个百分点。2003年X市城市居民人均可支配收入为7205元，比上年增长10.41%，农村人均可支配收入2999元，比上年增长4.78%。2003年全社会完成固定资产投资110.71亿元，增长19.96%，投资规模的扩张在近几年来是少见的。(3)气候概况本项目属亚热带半湿润季风大陆性气候，夏季炎热干燥，冬季严寒湿润，冬季少雪，基本雪压0.4KN/m2，年最低气温出现在2月份，极值为-7℃；夏季平均温度在28℃，最高平均气温在39℃左右。本区主导风向受季风控制，冬季多北风和东北风，以东北风最强；夏季多南风和东南风，以东南风为盛行风，全年平均风速3.5M/S，最大风速东北风，风速可达15M/S，基本风压W=0.35KN/M2。(4)X简介X衡山，位于X省中部偏东南，素有“文明奥区”、“五岳独秀”、“宗教圣地”、“避暑天堂”之美育，是全国著名的风景名胜区，现称为X的中心花园。X区以X古镇为中心点，东至衡山城15公里，南至X市区-8- 51公里，西至邵阳市170公里，北至长沙市区146公里。对外交通依靠107过国道、京珠高速公路道路和京广铁路，衡山火车站距X仅15公里，由长沙黄花机场经京珠高速公路到X两个小时路程，X市到X约40分钟；全区下辖3乡1镇，31个行政村、358个村民小组，5个居民居委会，17个居民小组；总面积181.5平方公里，总人口52312人，人口密度185人/k㎡，其中X镇人口31459人，人口自然增长率为7.72%；全区国民生产总值35025万元。X衡山，人杰地灵，钟灵毓秀，拥有许多得天独厚的旅游资源。尤以“佛道并存，共荣一山（庙）”和“五岳独秀，秀在其林”的特色，而被广大海内外游客称诵。2001年中国X寿文化节暨庙会期间，新建的中华万寿大鼎项目，同时创造了三项新的吉尼斯纪录,更加巩固了X衡山“寿岳”的至尊地位。1982年成为首批荣获由国务院命名的“国家级重点风景名胜区”称号的地区之一，先后被国家授予“4A级旅游区”、中央文明办授予“文明风景区示范点”等殊荣。2.2建设单位简介XX企业(集团)公司现有员工1500余人，90%为大专以上学历，其中硕士生5人。公司拥有XX置业有限公司，X云峰酒业有限公司，X小酒仙酒业有限公司，武汉小糊涂仙酒业有限公司，江西小糊涂仙酒业有限公司，广西小糊涂仙酒业有限公司，X金嗓子喉宝药业有限公司，江西金嗓子喉宝药业有限公司，河南金嗓子喉宝药-9- 业有限公司等九家控股子公司。公司资产1.2亿元，净资产8000万元。公司自成立以来，始终坚持以创新和发展为核心，以至诚至信为宗旨，以“创造客户，注重效益，以人为本”为企业经营理念，牢固树立“服务意识、创新意识、市场意识、团队精神、敬业精神、求精精神”，取得了优良的业绩。2002年公司销售额突破2亿元大关，产生了良好的经济效益和社会效益。XX置业有限公司是一家注册资金1000万元的专业置业公司，现有固定员工30人，高级工程师有3人，经济师及会计师各2人，同时聘请了优秀的房产、法律、旅游、酒店管理等方面的专家作为公司顾问。公司90%以上的员工是本科以上学历，公司自成立以来，充分利用人才，狠抓企业内部管理，在人才开发利用、销售组织、信息管理等方面建立了一套有效的管理制度，并在实践中不断完善和强化，建立公开、平等、竞争的用人机制，培养了一支高素质的专业技术队伍。第三章项目建设的必要性及有利条件-10- 3.1项目建设的必要性3.2项目建设的有利条件第三章项目建设的必要性及有利条件-11- 3.1项目建设的必要性(1)是提高城市旅游服务建设的需要X衡山自设立风景区以来，旅游服务设施得到了较大发展，至2001年，全区有宾馆招待所70多个，床位6500个，家庭客栈有床位4500个，在香期最多能够提供11000个床位，基本上满足来X游客的住宿需求。通过对X区现有宾馆招待所服务设施和生产经营情况进行分析，我们发现：X的宾馆服务设施主要以中低档为主，只有X电信宾馆为三星级宾馆，为X区目前最高级别旅游服务住宿物业，仅有高档床位252个，占X所有床位不足3.9%。绝大多数的家庭客栈、宾馆设施水平较低，服务质量较差，特色服务较少，“城市化、商业化”问题严重。为了改变这种状况，2002年，X区人民政府委托中国城市规划设计院制定了新的《X风景名胜区总体规划》，规划中明确提出了加强四星级宾馆以上服务设施的建设，使风景名胜区高端旅游服务设施保有率达到10—15%的经营建设目标，与此相应，X区人民政府2003年政府工作报告亦明确提出了今后五年旅游服务设施建设的重点是规划建设好游客服务中心、四星级以上宾馆，同时提高招商质量，狠抓合同履约率、资金到位率和项目开工率，争取全年兴办内资企业3个，实际到位资金5000万元，实现外资企业税收入库260万元。为了抓住这一有利的历史发展契机，提升X区旅游总体实力，提高X旅游服务设施总体水平，为X经济的快速发展做出应有的-12- 贡献，经多方论证，XX置业有限公司决定在X区投资建设四星级大酒店。(2)是建设优秀旅游城市的需要旅游业是促进经济增长方式转变的先导型产业，是一种"无烟工业"。加快发展旅游产业，有利于充分发挥其在经济活动中的催化剂作用。市委、市人大和市政府根据X市的实际情况，“重整山河”制定了新的《X市城市发展规划（2002-2020）》，规划中提出了“极化一点，构筑一圈”的城市总体目标，目标确定用5年的时间把X市建设成国家级园林城市和优秀的旅游城市。要求各级政府树立大旅游观念，要加强旅游基础设施建设，健全旅游综合服务体系，走健康和谐旅游产业发展之路。在硬件方面，决心加大对城市建设的实质性投入，围绕“敞口、拓城、秀内”的总体思路，拓展城市通道，拉开城市骨架，完善城市功能，打造城市亮点，加快中心城区建设。加快雁峰公园、古樟公园、珠晖公园和三江风光带的改造和建设，使城市“显山、露水、见秀”。同时还着手加快解决宾馆、饭店、地方产品购物中心及旅游产品加工企业的建设等有关问题。要建设优秀的旅游城市，没有高档次的酒店是不行的。因此，兴建X国际大酒店是建设优秀旅游城市的需要。(3)是扩大就业促进稳定的需要就业是民生之本。旅游业是扩大就业、促进稳定的重要支撑产业。旅游业其社会性、综合性很强，涵盖吃、住、行、游、购、娱六大要素。大力发展旅游业，可以极大地带动这些相关产业的发展。-13- 据统计，旅游业直接收入每增加1元，商业、饮食、交通等第三产业产值就增加10-20元；旅游业直接就业者每增加一人，社会间接就业者至少可增加5人。由于旅游业是综合性很强的行业，其经营范围涉及国民经济的许多部门。因而发展旅游业，使其他有关联的产业都随之得到发展。根据世界旅游理事会发表的年度报告显示，旅游业每年可为全世界提供1.2-1.5亿个就业岗位，本项目建设可提供近160个岗位。因此，兴建X市X国际大酒店，是扩大就业促进稳定的需要。3.2项目建设的有利条件(1)政府及其各有关职能部门的大力支持。X区大力优化经济发展环境，进一步规范政务服务中心办事程序，积极推行开展“一站式”服务、实行“一口式”收费、开通“一条服务热线”的“三个一”工作制度，并出台了《关于加强X经济发展若干政策规定》，并在2003年度政府工作报告明确提出今后五年旅游服务设施建设的重点是规划建设好游客服务中心、四星级以上宾馆，力争2003年完成兴办内资企业3个，实际到位资金5000万元，实现外资企业税收入库260万元的工作目标，所有这些都表明了政府对四星级宾馆的重视和坚强决心，为项目的实施打下了坚实的基础。(2)自然环境优美、地理位置极为优越。X五星级宾馆项目选址地处X镇正在大力开发的新城区南端；位于祝融南路以西，广济路（拟建）以北，北与即将搬迁过来的党-14- 委、政府、人大、政协“四大家”办公区毗邻，南与规划拟建的天子山森林公园隔广济路相望，可以说是自然环境优美，地理位置极为优越。(3)交通条件十分便利。新的107国道环绕整个祝融南路地段，项目所在地为游客出入X的必经之路。由项目所在地通往新107国道，东南走万福路为1200m，西南走广济路为900m；通过新107国道可十分便捷的达到京珠高速、衡枣高速、潭邵高速与衡大高速；北至长沙1小时，南下广州6小时，直达X只需30分钟，投资这一区域，项目增值潜力及人气将得到极大提升。(4)周边配套设施齐备。从《X区祝融南路街区修建性详细规划》来看，项目土地范围目前已经做到通水、通电、通路及通讯的畅通，甚至保持了适度超前，规划建设中的天子山森林公园及山下的城市广场隔广济路与五星级宾馆相映成趣，娱乐中心、休闲中心、网球场、游泳池、咖啡厅等均匀环绕项目周围，一系列大型商业楼，综合楼等坐落在项目附近，有充足的购物场所及金融服务设施，附三医院及其医药大楼所在地步行在五分钟之内。周边市政配套设施的规划建设较为完备，为今后五星级宾馆的经营提供了极大的便利。(5)超前的设计、豪华的设施将为宾馆的发展提供广阔前景。除X电信宾馆（三星级）外，X区目前还没有一家真正意义上的高档豪华宾馆，以致相当部分高消费游客宁可投宿X、长沙等中心城市也不愿意留宿X，这与X在全国旅游界的地位极不相称，-15- 五星级宾馆的兴建能最大程度的满足相当部分高消费游客的住宿需求和当地中高收入阶层的享受需求，对目标客户具有极大的吸引力；(6)项目规模较大，规划自由度较高，创新的规划设计理念和较高的绿化率，可在当地率先开创面向中高阶层的理想生活模式。(7)土地购置成本较低，易于发展商追求前期的规模和素质，从而形成良好口碑，树立品牌，达到良好的社会效益；(8)X旅游前景十分看好，游客数量及旅游消费呈现不断扩大的趋势。根据“衡山游览，X住宿；以需定量，渐进调整；利用现状，合理布局；尊重环境，绿色高效”的基本规划原则。绝大部分原来住宿X山上的旅客将只能在山下或外地住宿，在岳游客停留时间将有可能由原来的1.19天延长至2天以上，加上每年270万的游人、60%以上的宾馆入住率，使在X兴建四星级宾馆有了可靠的客源保证，作为实力雄厚，床位数只占宾馆床位总数10%的豪华高档宾馆，床位将更是供不应求。(9)X区社会经济发达，人民生活富足；国内生产总值（GDP）、银行居民储蓄分别以每年10.56%和17.74%的超常规速度增长，也为项目建成以后提供了强大的消费基础。第四章市场调查报告-16- 4.1旅游业的市场环境4.2X市旅游业发展概况4.3酒店市场的发展趋势4.4X市酒店的市场研究第四章市场调查报告-17- 4.1旅游业的市场环境从1999年开始，每年出现2个旅游“黄金周”，城市人的全年法定公休假日有14天，如果加上各类其他旅游休闲时间，总休闲时间将会加长。这意味着旅游业迎来了一个新时代——休闲时代，也意味着一个新的产业的形成——休闲产业。项目业主之所以在X地区新建酒店，并且计划在异地进行宣传，就是对未来旅游度假这种休闲产业蓬勃发展的心理判断及市场潜力的默化，以旅游消费的日常消费作为开发的出发点。我国大城市居民收入在不断提高的同时，用在旅游的花费也不断增加。在国家统计局针对2000年10大城市收入、消费情况调查中，深圳市居民家庭人均可支配收入达2.1万元；广州市、上海市、北京市、厦门市居民家庭人均可支配收入已达1万元以上。深圳市人均旅游支出也超600元，上升13.5%；天津居民在假日期间外出旅游人数大幅上升，家庭人均旅游消费支出增长21%；哈尔滨居民2000年人均自费旅游支出增长63.8%；广州市居民旅游消费成了“假日消费”新亮点，外出游览名胜古迹甚至出境领略异国风情，成了广州居民假日消费的重要内容；武汉、西安等城市旅游消费也有不同程度的增长。4.2X市旅游业发展概况4.2.12002年X市旅游业有迅猛的发展。全市旅游业得到社会各界的支持，呈现出产业规模不断扩大、行业管理日趋规范、产-18- 品特色更加鲜明、旅游品牌日益彰显、假日经济蓬勃兴起的良好发展势头。全年共接待国内外旅客456.8万人，旅游总收入33.23亿元，分别比上年增长17%和12.1%。4.2.2假日旅游经济高潮迭起。春节旅游黄金周，全市共接待国内外游客27.27万人，旅游总收入7890.13万元，分别比上年同期增长13.8%和16.3%，游客人数和旅游总收入跃居全省第二和第三位。“五一”旅游黄金周，全市共接待国内外游客34.02万人次（含城区一日游），旅游总收入9458.1万元，过夜游客数和旅游总收入分别居全省第三位，比上年同期增长23.45%和25.6%。4.2.3X市政府依法治旅游步伐加快。X市编制了《旅游产业发展规划》，市政府先后出台了《旅游质量监督管理办法》等旅游行政法规，使X市旅游行业管理步入了依法治旅的轨道，旅游环境明显改善。4.2.4“创建”工程圆满完成。“五一”黄金周期间，X举办山地车攀登赛。“十一”黄金周期间，X举办寿文化节。通过举行挑战基尼斯记录竞赛、明星足球赛等形式多样的活动，吸引国内外众多媒体的注意，国内外游客纷至沓来，使雁城之旅——寿岳之旅品牌得到凸显，“十一”黄金周期间X共接待游客15万余人次，旅游总收入4314万元。通过几年积极“创建”，X市X风景名胜区通过了AAAA级旅游区的认定。4.3酒店市场的发展趋势-19- 4.3.1酒店在服务行业中有着特殊的地位，特别是在以旅游为龙头产业的城市和区域性经济中心城市，它是反映当地（区）的经济发展的晴雨表和当地的消费水平。现代的酒店业，它除了提供客户基本的住宿外还充分考虑了酒店的附加值和品质的提升，如配置好的“中西餐厅、咖啡厅、商务会所、休闲馆”等功能配套，从而大大提升酒店的附加值和酒店品质。酒店最早的原始雏形为当时的兵站，后进一步的转化脱变都是酒店每一次走向成熟，截止今日，在全世界乃至世界上每个角落都有各类酒店物业的身影，酒店作为一个传统的产业仍经久不衰，欣欣向荣，这个具有千年历史的行业，正在迸发着生机。4.3.2经济的发展，人们生活水平的提高，更加速了酒店的发展，这时单纯的传统守旧的酒店业也开始受到了市场的冲击，传统的酒店行业有以下几个特征：(1)经营风格及模式守旧，缺乏科学化、规范化的管理；(2)经营人才的缺乏，缺少软件上的支撑；(3)建筑设计风格、规划设计、环境、配套设计陈旧，造成酒店品质低下；(4)酒店配套功能的缺乏，使之缺少现代酒店应有的特征。4.3.3现代的酒店不仅要在门面上作足功夫（设计、配套、规划），且应在管理上、经营上下足功夫，这也是我们通常所讲的硬、软件。而现今，中国的酒店行业除了一些经济发达城市特为注重硬、软件建设外，如北京、上海、深圳、广州、大连等地，其它地区（内-20- 陆地区）则没有较大的特色。4.3.4酒店是一项投入较大的行业，它一共分为两大部分，前期投入即建造阶段，二期投入即运营阶段，在这过程中两者皆不可缺，且在运营中，经营的风险存在，根据目前市场测定一般酒店前期运行阶段（一般为二至三年）是亏损的，之后，酒店才会转盈，当然，我们也不能排除其它因素，市场是变动的，我们只能去按市场之规律进行调控，但却不能从根本上控制，故现代酒店业是一个投入较多、风险也较大，但收益也较高的行业。根据市场有关报道，一般酒店（宾馆）只要经营了二、三年以上，就可确定其开始赢利，更不用说酒店的投资回报率有时高达100%以上。4.3.5如何减去投资投资的风险，特别是减少前期投入风险是现代发展酒店业的投资者所关注的问题：“既要赚钱，又要减少风险”怎么去做呢？这时一种新型的酒店投资浮出水面，闪亮登场，成为大家关注的焦点“一种以旅游为嫁妆，又同房地产相结合的酒店新产品正式出台——产权式酒店”，产权式酒店出现的背景：(1)中国的经济高速发展，各项配套、基础设施的逐步完善，带动相关产业的发展；(2)人们生活水平的提高，消费空间增长，房地产从只有满足居住条件发展到以投资为主的多用途房地产新开发模式。(3)中国顺利的加入WTO，经济一体化，带动全球人气转移；(4)假日经济的热旺及中国成为世界是最大的、最受欢迎的旅游国家。-21- 4.4X市酒店的市场研究X市在酒店建设方面还属于比较落后。大部分酒店经过星级评定后，上规模、上档次的酒店不多。在经过星级评定的几家酒店当中最好的是“雁城宾馆”和“神龙大酒店”评有四星级酒店，另外三星级酒店八家。按照严格的评定规定，这两家四星级酒店也不能完全符合标准。其他的酒店都是按三星级酒店配置或者是对外称相当三星级的酒店。按照四星级标准兴建的酒店在X地区可以说是还没有，所以对居住条件要求比较高的客人只能在这酒店当中选择。因此外国游客、港澳台游客和一大部分国内经济比较好地区的游客入住都基本上选择这些有星级评定或者在居住方面具备星级酒店条件的酒店。在政府加大对X旅游产业开发和建设的环境下，可以预见，X市的游客将不断增加，游客对居住条件的要求将不断提高，因此在X市X区兴建有规模和上档次的酒店是相当有必要的。第五章建设的原则与条件-22- 5.1项目建设的指导思想5.2项目建设的原则5.3项目选址5.4项目建设的主要内容和规模5.5工程设计初步方案5.6项目地质条件第五章建设的原则与条件-23- 5.1项目建设的指导思想本项目按四星级标准设计、参照五星级标准修建的X国际大酒店除应在满足客户住宿、休闲娱乐功能需要的同时，还应结合X当地的地域特征和自然、人文背景，尽量吸收X本地的、民俗的风格以及该区历史所遗留的种种文化痕迹，以使其具有极强的可识别性。重点需关注三个主要因素：1、X本地的地域环境、自然条件、季节气候。2、佛道并存，共荣一山一庙的宗教特色。3、民俗礼仪、本土文化、风土人情、当地用材。通过四星级宾馆的建设构架出X地区独特的人文历史与自然风貌，使其成为X的标志性建筑与引领生活、消费新时尚的代表作品。5.2项目建设的原则(1)以城市总体规划为基础，坚持前瞻性和可持续发展的原则；(2)充分考虑项目区的自然环境，从营造高效的生态环境的高度出发，科学规划、优化设计、力求环境优美、文化浓厚、个性鲜明、新颖求实的原则。(3)加强文化设施的合理配置，营造酒店的文化氛围与文化内涵，建设数字化、生态化酒店的原则；(4)强调酒店人、环境和自然的共存与融合，以提高酒店环境质量为目标，充分考虑人的需要，创造人性化的交往空间，坚持以人为本的原则。(5)重视项目区现有的地形地貌，从实际出发，坚持管网就位，-24- 排水就近，标高就势的原则；(6)生态效益，社会效益和经济效益相统一的原则；(7)结合项目的建设目标，坚持全面考虑，统一规划，分期实施的原则。5.3项目选址及条件项目地址位于X镇正在大力开发的新城区南端；祝融南路与广济路交叉之西北角。北与即将搬迁过来的政府“四大家”毗邻，南与规划拟建的天子山森林公园相望。项目土地位所在处为临街地，东临祝融南路，南靠广济路，广济路与万福路（在建）向东南、西南两侧延伸，为连接107国道的交通要冲。通过107国道可十分便捷的达到京珠高速、衡枣高速、潭邵高速与衡大高速及X到X的旅游专线；北至长沙1小时，南下广州5小时，直达X只需30分钟。交通极为便利。项目用地北临财政局办公大楼和政府四大家。西与X镇中学及X佛教学院紧邻，南隔广济路与规划中的天子山公园相望，东与正在兴建的衡山商业中心相连，整个地块为道路环绕，通过祝融南路北～南，天子山南～北两条景观视线走廊可以远眺如飞的X诸峰，鸟瞰古镇全貌及衡山大庙、万寿广场，自然景观及人文景观俱佳。项目土地范围目前已经做到了通水、通电、通路、电信、宽带等“七通”；X最大的城市广场、唯一的公园——天子山公园紧邻-25- 项目周围；娱乐中心、休闲中心、网球场、游泳池、咖啡厅等均环绕项目周围。一系列大型的商业楼、综合楼等坐落在项目的附近，有充足的购物场所及金融服务设施。南华大学附三医院及其医药大楼所在地步行在五分钟之内。5.4项目建设的主要内容和规模5.4.1本项目总用地面积71333.69m2，总建筑面积40000m2。总投资8800万元。拟建的X国际大酒店建设内容包括宾馆和豪华配套用房两大部分。其中：宾馆建设主要内容：宾馆主楼、多功能宴会厅和其他诸如庭院、广场、喷泉、道路、停车场等公用配套服务设施；豪华配套用房建设内容：以宾馆豪华套房配套的用房部分。(1)接待大厅建筑面积1200m2(2)客房建筑面积16531m2(3)餐厅建筑面积1350m2(4)娱乐室建筑面积1650m2(5)大小会议室建筑面积1200m2(6)豪华配套用房建筑面积18069m2(7)其他附属设施5.4.2为了使X国际大酒店上档次，需建立智能化管理体系，根据我们查阅有关资料，生活居住区的智能化管理分高、中、低三档次，档次不同，投入也不一样，建议对本次项目采用中档次的智能化管理，其内容是：-26- (1)X国际大酒店设计算机管理中心；(2)水、电、气、热等自动计算收费；(3)实现安全防范系统自动化监控管理；(4)火灾、有害气体泄露等实现自动报警；(5)对X国际大酒店的关键设备、设施实现集中管理，对其运行状态实施运程监控。5.5工程设计初步方案本项目的主要建筑为宾馆主体、豪华配套用房及附属设施等技术要求较高的中小型建筑，酒店主体设计为全框架结构，墙体考虑200厚轻质隔墙，同时要求宾馆内柱，梁为隐形的，即室内尽量不突出柱和梁；要求平均每间客房的建筑面积不得少于120㎡。工程等级为3级，设计使用年限为50年。本工程设计时应遵循以下标准和规范：(1)《建筑结构设计统一标准》GB50068—2001；(2)《建筑结构荷载规范》GB50009—2001；(3)《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002；(4)《建筑桩基技术规范》JGJ94—94；(5)《砌体结构设计规范》GB50003—2001；(6)《混凝土结构设计规范》GB50010—2002；(7)《建筑结构制图标准》GBJ105—87；(8)《钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规范》GBJ3—91；-27- (9)《建筑设计防火规范》GBJ10—87；(10)《建筑给水排水设计规范》GBJ15—88；(11)《民用建筑电气设计规范》JGJ10—92；(12)《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—98。5.6项目地质条件5.6.1场地位置及地形地貌拟建场地位于XX市X区广济路与祝融路交汇处西南角。场地原始地貌单元属剥蚀残丘、由于修路、建房等，部分原始地貌已遭破坏，勘察场地原始地形起伏较大，各钻孔标高介于93.28~120.82m。5.6.2地层岩性根据本次钻探揭露，场地内埋藏的地层主要有人工填土层、植物层、第四系坡积层、第四系残积层及强风化花岗岩等。各地层的野外特征自上而下依次描述如下：5.6.2.1人工填土（Qm1）①(①为地层编号，下同)：褐黄、灰褐等色，杂填土，主要由粘性土组成，含砂20%-30%，含生活垃圾及砖、砼块10%左右，属新近堆积，均匀性差，结构松散，未完成自重固结，场地内钻孔1~7、9、13、19、22~25、31~35、38、39、42号遇见该层，层厚0.4~1.7m。5.6.2.2植物层（Qpd）②:灰褐色，可见树根等，机构松散；场地内钻孔10、11、15~18、22、27、30、32~36、40、41号见该-28- 层，层厚0.5~0.6m。5.6.2.3第四系坡积（Qdi）粉质粘土③：褐红、褐黄色，含石英颗粒5~10%，见网状条纹，摇振无反应，光泽反应稍有光滑，干强度中等，韧性中等，呈稍湿，硬塑状态。场地内钻孔：13、17~28、31~43号遇见该层，层厚0.60~7.3m。5.6.2.4第四系残积（Qel）粉质粘土④：灰白、红褐色，为花岗岩风化残积而成，原岩结构清晰可辨，摇振无反应，光泽反应稍有光泽，干强度中等，韧性中等，呈稍湿，硬塑状态，场地内各钻孔均见该层，钻探揭露厚度6.60~15.00m。5.6.2.5中生代（中生代γ25）燕山期风化（r3）花岗岩⑤：灰白、肉红色，矿物成分主要为石英、长石等，部分长石已风化，中粗粒结构，块状构造，节理、裂隙极发育，岩芯多呈碎块状、砂粒状，该层为场地内下伏基岩，本次勘察场地内仅钻孔1、5、6号钻入该层一定深度，揭露厚度0.30~2.4m,层厚不详。5.6.3地震效应根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）并参照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）中有关标准判定：拟建地震分组为第一组，拟建场地土类型属于中硬场地土，Ⅱ类建筑场地，场地设计特征周期值为0.35g，场地内无液化地层，属可进行建设的一般场地。5.6.4地下水勘察期间，拟建场地内仅部分处于低洼带的钻孔中遇见地下-29- 水，主要附存于第四系残积粉质粘土④层的下部，属潜水类型，主要受大气降水的补给，水量较少，勘察期间测得其稳定水位埋深5.00~8.00m相当于标高87.78~97.72m。根据勘察时在钻孔1，17号中采取2件地下水试料进行的水质分析结果，场地环境条件按Ⅱ类，弱透水性地层考虑，参照《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）中有关规定判定：拟建场地内地下水水质对砼结构具弱腐蚀性；对钢筋砼结构中的钢筋不具腐蚀性；对钢结构具具弱腐蚀性。拟建建（构）筑物基础设计和施工时，地下水水质对建筑材料的腐蚀的防护，应符合《工业建筑防腐蚀设计规范》（GB50046）中有关规定。勘察期间，拟建场地东西两侧距场地200~500米均发育较大的冲沟，见地表水流呈溪流状沿坡势向池塘、稻田中排泄，根据有关区域地质资料，勘察场地下部为侵入岩岩体，受其影响，场地或周边下伏基岩侵入体接触带附近可能含有较大的基岩裂隙承压水，具体须进行专门的水文地质勘察工作，如水文地质调查、测绘、水文地址物探、钻探及进行地下水抽水实验等工作，对场地进行专门的水文地质评价。5.6.5岩土工程分析与与评价5.6.5.1场地稳定性与环境条件评价根据本次勘察结果，拟建场地在勘察深度范围内，除场地拟建颂诗亭北东部已形成的边坡外，未发现影响场地稳定性的不良地质-30- 作用及可液化地层，场地是稳定的，适宜建筑拟建项目。拟建场地大部分位于山坡地形，地形起伏较大，场地拟建颂诗亭北东部祝融南路进行人工机械整平时已形成一土质边坡，局部坡度较陡，近乎直立，最高与最底处高差约25m，最小高差约为3m,边坡长约300m,在坡顶边缘比表距离坡坎约0.5~3.00米见有3条裂缝，裂缝宽约0.10~0.30m。场地最高山顶位置距边坡约15m处有高压电线杆。该边坡如遇大雨或人工挖方整平施工时，可能产生坡面坍塌、滑动。因此，建议进行专门的岩土工程勘察，以便采取有效的边坡治理措施。5.6.5.2各地层岩土性能评价根据室内土工实验及原位测试结果。场地内埋藏的各地层岩土性能评述如下：(1)人工填土（Qml）①:系近期堆积，成分杂乱，结构松散，且密实程度不均匀，该层未经处理不能作为拟建（构）建筑物的天然地基持力层：植物层（Qpd）②:结构松散，未经处理亦不能作为拟建建（构）筑物的天然地基持力层。(2)第四系坡积（Qdl）粉质粘土③：场地内大部地段分布，层厚0.50~7.50m,呈硬塑状态，可作为拟建建（构）筑物的天然地基持力层。(3)第四系残积（Qel）粉质粘土④：分布于整个场地，层位稳定，具有中等的强度及压缩性，为力学性能良好的地基土，是拟建（构）建筑物较好的天然地基持力层和下卧层。-31- (4)燕山期（γ25）强风化（γ3）花岗岩⑤：为场地内稳定基岩，强度高，变形小，是拟建（构）建筑物较好的桩端持力层或天然地基下卧层。5.6.5.3基础选型分析根据本次勘察结果，结合拟建（构）建筑物的特点，现将各拟建（构）建筑物的基础选型及持力层选择分析如下：(1)拟建的阳光现代园基础建议采用天然地基，基础形式可采用条形基础，选择第四系残积粉质粘土④层作为天然地基持力层。(2)拟建依山居建（构）筑物建议设计时，根据场地具体岩土工程条件选用合适的设计地坪标高，其基础形式可采用条形基础，选择第四系坡积粉质粘土③层或第四系残积粉质粘土④层作为天然地基持力层。(3)拟建颂诗亭及拜经亭等建（构）筑物基础建议采用天然地基，基础形式可采用条形基础或独立柱基，选择第四系坡积粉质粘土③层作为天然地基持力层。5.6.5.4岩土工程施工注意事项(1)当拟建建（构）筑物基础埋深≥3.00m时，应采用有效的基坑支护措施，确保施工安全。(2)若拟建建（构）筑物基础采用天然地基，基坑开挖施工时，应采取有效的降排水措施，防止地下水浸泡和扰动地基土，降低地基承载能力。(3)由于拟建场地地形起伏较大，部分地段已形成规模大小不-32- 一的边坡，建议对这些边坡进行专门边坡工程勘察，以便采取有效的边坡治理措施，保障施工安全。5.6.6结论与建议5.6.6.1勘察结果表明，拟建场地在勘察深度范围内，除场地拟建颂诗亭北东部的已形成的边坡外，未发现其他影响场地稳定性的不良地质作用和可液化地层，场地是稳定的，适宜建筑拟建项目。5.6.6.2根据《建筑抗震设计规范》（GB500011-2001）及《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），场地抗震设防烈度小于6度，设计基本地震加速度值小于0.05g,设计地震分组为地一组，设计特征周期0.35g,根据勘察结果，场地土类型为中硬场地土，建筑场地类别为Ⅱ类，属可进行建设的一般场地。5.6.6.3根据勘察结果，拟建场地内建（构）筑物基础选型分析、持力层选择建议及岩土工程施工注意事项等，详见“3.3条：基础选型分析”及“3.4条：岩土工程施工注意事项”。5.6.6.4根据本次勘察结果，参照《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）有关规程规范，场地内除人工填土①，植物层②外，其余各地作为天然地基时，有关工程特性指标及基（槽）坑壁或边坡支护设计参数建议采用下表5-1值。表5-1-33- 土体与锚土对挡指标地基承固体间粘土墙基载力特压缩摸量天然重度内摩擦凝聚力渗透结强度标底的摩征值Es(MPa)γ（KN/m）角Φ（o）C(KPa)系数准推荐值擦系数地层fak(kPa)qs(KPa)μ第四系坡积粉质2106.518.32030506×10-60.30粘土Qdl③第四系残积粉质2207.018.52325608×10-50.35粘土Qel④o燕山期强风化γ345500/19.0150/0.45花岗岩γ2（似内摩擦角）5⑤5.6.6.5拟建建（构）筑物基础开挖时，应采取有效的降排水措施，避免地下水浸泡和软化地基土，降低基础持力层的强度。5.6.6.6根据水质分析结果，场地内地下水对砼结构具腐蚀性，对钢筋砼结构中的钢筋不具有腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。拟建建（构）筑物基础设计和施工时，地下水水质对建筑材料的腐蚀的防护，应符合《工业建筑防腐蚀设计规范》（GB50046）中有关规定。5.6.6.7场地拟建颂诗亭北东部的已形成高3.00~25.00米的边坡，建议对其进行专门的岩土工程勘察，以便采取有效的边坡治理措施。5.6.6.8根据勘察结果，结合拟建场地地形地貌及富水条件，-34- 场地及其附近范围可能埋藏一定量的地下水，如需要采取地下水做生活，生产用水，建议对场地进行专门的水文地质勘察工作。-35- 第六章项目建设的构想6.1规划构想6.2项目平面布局6.3主体建筑硬件设施-36- 第六章项目建设的构想6.1规划构想(1)生态环境需要融入X四千年的文化，充分体现X名山的特征。X衡山为中华五岳之一。X遍山寺观林立，千余年来，即为僧道聚居活动的地方，所谓佛道并存，共荣一山一庙；人文历史长达四千余年，历史与山川的融合，形成了X一页光辉灿烂的篇章，形成了X一种独特文化；特别是晋、宋、民国期间三次南渡，三次抗争（如向士壁抗元，王夫之抗清，国共合作抗日），给X带来新的活力，使她先后成为宗教圣地，学术（理学）中心，政治和军事重镇，使宗教文化，书院文化，旅游文化融于一山。重点体现X的香期、庙会、古迹、石刻、名游、名道、名僧等人文景观特色。(2)景观的设计要体现绿色、生态、健康、阳光、自然、个性化。强化旅游功能，能够给酒店各个角度以最美的景色感受；体现绿色，健康，生态的特色；同时考虑祝融南路北～南，天子山南～北俯视两条景观视线走廊设计要求，体现X阳光、自然、个性化的名山特质。可选植被类型有温带针叶林中的黄山松林；落叶阔叶林中的锥栗林；常绿阔叶林中的多脉青冈林；竹林中的箭竹灌林；落叶阔叶灌丛中的美丽胡枝子灌丛、杜鹃花灌丛；古树名木中的水杉、银杏、香果树、伯乐树、连理枝、摇钱树等。-37- (3)打破传统星级的评定标准与框框，力争客房宽敞舒适，配套精巧细致、品质高雅，符合休闲游客的消费行为和消费心理。X以接待香客、游客为主，全年各种类型的会议较多，他们除对酒店的现代化要求较高外，对休闲与延年益寿更为重视，总希望能贴近感受自然，放松心情。因此，酒店设计以尽量贴近X山水、人文为宜，不宜一味参照星级酒店的划分标准进行设计，应该跳出传统星级酒店的划分评定标准的限制，多用当地的建材、植被，力争客房宽敞舒适，配套精巧细致、品质高雅，符合休闲游客的消费行为和消费心理。(4)建筑风格、造型、外立面要体现“恒山如行、岱山如鹜、华山如立、嵩山如卧、惟有衡山独如飞”中X衡山独如飞的飘逸感觉。6.2项目平面布局宾馆平面布局的总体主题：建设一个中心，保持二条景观轴线的完好，设计三大组团。6.2.1一个中心——酒店主楼（宾馆一期工程）酒店主楼建于地块正中区域高坡前，由西北向东南弧线展开、一侧面对X主峰，另一侧面向天子山公园，底座为红色暖色调，上部为乳黄色色调，做到线条简练，风格简洁、明快。规划设计的重点紧紧围绕宾馆主楼这个中心进行，即着重营造了宾馆主楼及其周边的环境，以求宾馆宽敞舒适、阳光生态、周围-38- 处处有景、处处是景，住在宾馆的每一个客人，都能从不同的角度，欣赏到不同的景观，真正使顾客感受到情景交融的美好感觉。6.2.2二条轴线：一条“通向自然的景观轴线”、一条“内部景观中轴线”一条“通向自然的景观轴线”，理论上天子山—祝融南路—祝融峰顶在一条直线上，因此，设计应保留这条“通向自然的景观轴线”的完好，做到宾馆设施巧妙布置，使入住宾馆南北向主楼的每一位客人都能凭窗远眺X72峰那如飞的秀丽景致，放松心灵。一条与X大庙遥相呼应的“内部景观中轴线”，设计上应保持X大庙—宾馆大堂中心点—灵山朝圣观景台这一流畅的景观直线，使宾馆良好的居住、生态、宗教环境沿此轴线由西南向东北自然伸展。6.2.3大组团：阳光现代园、景观朝圣园、颐寿园(1)阳光现代园（宾馆一期工程）：主要以展示自然、生态、绿色、阳光、现代为主题。位置为宾馆主楼前体部分（包括宾馆主楼），占地30000㎡左右，设计为大尺度、大比例和大手笔，营造了较为宽阔的宾馆中心景观。此组团位于地块东南，是宾馆的用地区域，以庭院、广场、雕塑、水面、喷泉为主，围绕青钱柳园、如意茶轩等设置的封闭式庭院、半开敞庭院，由豪华配套用房、道路、风雨轩、小桥、浅水面等意定而成杜鹃飘香的多功能庭院，客人可以在此赏花、运动、休憩、散步，整个庭院给人一种“人在路边走，水在溪中流、花香空中溢”的生态阳光享受。-39- (2)景观朝圣园（宾馆二期工程）：以观景和朝圣为主题，以经营豪华配套用房为主，位于地块西南区域以灵山为中心点的周边区域，占地18000㎡左右，十七栋花园洋房沿路自由伸展。依山而上，寓意X72峰的72节登山云梯把我们带到了风景如画，视野开阔的景观朝圣台，登台近观远眺，青山绿野、飞流杂波、流水潺潺，宾馆全貌、X风光尽收眼底。(3)颐寿园（宾馆二期工程）：以展现X数千年的寿文化为主题，为宾馆经营豪华配套用房区，位于地块西北区域，与政府四大家紧邻，占地24000㎡左右，设计在注重自然、生态、个性化的同时，更强调令人振奋的保健运动气息。五十栋豪华配套用房依山靠水呈弧形发散，溪边垂柳依依，林中松涛阵阵，两者相映成趣。三组团规划设计各具特色与主楼互相呼应,同时注重保持两条景观轴线的完好。真正做到宾馆、景观轴线、三大组团三位一体，浑然天成。6.2.4广场位置：宾馆主楼前部面积：1500㎡6.2.5道路主干道：垂直于祝融南路，宽度12米；次干道：垂直于广济路，宽度7.5米；各园区道路：宽度5米；员工进出饭店的通道与客人通道分开；-40- 配置团队专用通道和行李通道；6.2.6庭院桃李园：在大门入口处左侧建一占地200㎡的桃李园，取其投桃报李、桃李满天下的意境，寓意寿岳国际大酒店走出X，走向世界。(1)柳钱园：在阳光现代园，多功能厅旁建一占地300㎡的青柳钱园，以种植X名树马尾松，摇钱树为主，隔水与桃李园相望，寓意宾馆财源广进，生意亨通。(2)杜鹃园：在灵山山顶以朝圣台为中心的周边区域建一占地500㎡的杜鹃园，广置X名花杜鹃，在绿树丛中围成花带，映射在朝圣台的周围。(3)爱情园：在颐寿园山顶南麓建爱情园，占地400㎡，重点体现温馨豪华配套用房的烂漫情调。(4)快乐谷：在颐寿园谷地建快乐谷，面积400㎡，以儿童游艺为主题。6.2.7人文景观(1)朱鸟展翅主题雕塑：在广场中央建一朱鸟展翅主题雕塑，朱鸟是X的化身，他告诉人们这里是天下文明的X，体现X独如飞的气势。(2)火神雕塑：在灵山山顶，朝圣台畔建一火神雕塑，以此遥拜祝融，祭奠火神。(3)竹姑雕塑：在爱情园竹林深处建一再现X历史美丽爱情神-41- 话故事的竹姑雕塑，以增强爱情园的烂漫情调。(4)亭、台、轩、榭：在阳光现代园建如意茶轩、棋轩、风雨连廊，在景观朝圣园建朝圣台、颂诗亭、拜经亭，在颐寿园建依水亭，各种不同风格的亭、台、轩、榭镶嵌在宾馆的各个区域，一方面可以作为人们室外休憩娱乐的场所，另一方面也增强了宾馆的艺术氛围。(5)喷泉：设计于宾馆大堂，面积50平方米，与宾馆内庭500平方米水面相应成趣，增强宾馆大堂的灵动感觉。6.2.8连廊(1)文化走廊：在景观朝圣园建72级朝圣云梯，并在其两侧辅以X历代名人石刻和碑文，从而形成一条再现X数千年佛道历史的文化走廊。(2)绝壁攀岩：在宾馆内庭，灵山脚下，利用现有地势设计一高度12米的绝壁攀岩项目，供客户去体会攀岩的那一份紧张和刺激。6.2.9绿化以体现X“秀”为主题，项目用地四周及主次干道两旁置高大樟树、棕树，另以常青乔木及X特有名贵花木杜鹃等植物围成花带，溪边置垂柳，休闲区、景观区植草皮，尽量利用和保持原有绿化植物。6.2.10水系以体现X“灵”为主题，潺潺的溪水从主入口处开始，至宾馆-42- 主楼、景观朝圣园、颐寿园区，呈环形布于整个园区，幽静深远，再现X水之灵气，使人有“水在林间流，树在水中生”的心境。本方案用点、线、面的流动浅水面贯穿整个用地，寄予了深刻的文化内涵。另外流动并连绵不绝的浅水面给用地环境营造了动感的享受，更体现了X高山流水的环境风格。点：灵山山顶定一储水点，面积100㎡线：自灵山储水点设计一线状飞瀑至宾馆内庭小水面。面：大水面——布置在阳光现代园，面积1100㎡；中水面——布置在颐寿园，面积800㎡；小水面——布置在宾馆内庭，面积500㎡；6.2.11停车场停车车位：132个停车区域：宾馆前广场停车设计：以绿化带分三段对停车区域进行间隔。6.3主体建筑硬件设施6.3.1主楼平面布局(1)主楼呈“”字造型，大堂中线与X大庙中线成一条轴线。(2)主楼面积参数一览表层数面积(㎡)宽（m）总长（m）北侧（m）南侧（m）一383024.3163.6571.4567.2-43- 二330024.3153.467.267.2三354022.5153.7567.267.55四341018.9154.167.5567.55五341018.9154.167.5567.55六317018.9154.167.5567.55合计20660————(3)主楼平面布局一览表层数面积(㎡)功能描述一3830酒店大厅及一部分餐饮娱乐配套二3300行政楼层，集中设计了商务间、商务中心以及一部分办公、餐饮设施三3540客房和部分康乐配套四3410客房与会议五3410客房与会议六3170客房与会议-44- (4)主楼细节特殊处理①消防通道的墙体与门用透明玻璃建筑，以保持楼道中良好的采光性；②三、四、五、六楼楼道两侧尽头均设一个面积为10平方米左右的弧形阳台。6.3.2客房系统(1)构成与面积类别面积（㎡）开间（ｍ）进深（ｍ）高度（ｍ）数量（间）比例（%）标准间>35.284.28.4315780.64单间>30.244.27.2384.3三人间>50.44.212363.23普通套间>70.568.48.43136.99商务间>70.568.48.4394.84总计————193100备注：共有可出租房间193间；豪华套间设在二期豪华配套用房中。-45- (2)大概分布①标准间：均匀分布在主楼的三、四、五、六层中；②单间：根据进深要求适当安排；③三人间：根据进深要求适当安排；④普通套间：集中分布在主楼六楼北侧；⑤商务间：集中分布在二楼大堂上空北侧的行政楼层中。(3)室内空间布局①客房均设有外置阳台；②卫生间面积大于6平方米,均靠走廊方向；③套房设有一主一客两个卫生间；④备注：室内布局要满足游客的观景、私密以及对不同类型客房的功能性需求；温湿度适宜、各区域（含卫生间）保持一致，不闷、不燥、不冷、不潮。(4)客房系统设施①除行政楼层外，每层配有两个服务间和库房（行政楼层为一个服务间/库房）②每层有三个客人电梯，一个服务电梯，电梯位置必须合理（每个消防通道旁设置一个电梯）。-46- 6.3.3餐饮系统(1)构成与面积类别数量（个）面积（㎡）容纳人数(人)必备设施中餐厅2>443>300有4个宴会单间提供宴会服务外国厅1>200>100配有专门厨房大宴会厅1>500>400配有序厅（>150㎡）专门厨房、衣帽间、贵宾休息室咖啡/西餐厅1>100>80茶室/酒吧1>100>80总计6>1343>960(2)功能特征①中餐厅：两个不同主题的餐厅为游客提供独具特色的口味中餐；②外国厅：专业外国餐厅，让游客尽情领略来自异国的美食文化；③大宴会厅：供大型会议宴会使用；④咖啡/西餐厅：提供自助早餐、西餐正餐；⑤茶室/酒吧：供客人休息交流并提供饮品服务的场所。(3)布局：①咖啡/西餐厅、大宴会厅位于主楼一楼；中餐厅、外国厅、茶室位于主楼二楼。②要求：布局合理，格调高雅，赋有特色；温湿度适宜，通风-47- 良好，无炊烟及烟酒等异味。(4)餐厅配套——厨房要求①位置合理、布局科学、传菜路线不于其他公共区域交叉②冷菜间与面点间独立分隔③冷菜间有二次更衣场所及设施④粗加工间与其他操作间隔离⑤与独立的洗碗间，位置合理6.3.4会议商务系统(1)构成与面积类型数量（个）面积（㎡）容纳人数（人）必备设备专业会议厅>1>500>300配设衣帽、服务间、准备间小会议室>470—15030—100共配有专门的服务间一个贵宾休息室>5102—3配有专门卫生间商务中心>115020洽谈室、电话间(2)设计要求①整体设计有专业性，格调高雅；②通风良好，环境舒适；③位置合理、布局科学。6.3.5康乐系统(1)构成与面积-48- 类别数量（个）面积（㎡）容纳人数必备设备KTV房16>350>150卫生间充足，一间服务间及设备室棋牌室1>300>80配有专门的服务间室书店1>30>1000册图书鲜花店1>15电影院1>180>100放映室、仓库内美容美发中心1>6025桑拿室2>500150按摩室1>20080台球室1>15020室外网球场1>20020(2)布局要求：位置合理，布局科学；方便客人使用①书店、鲜花店设置在大堂附近；以不影响前厅整体美感和宽敞感为前提。②KTV、棋牌室、电影院、台球室四项科学合理的放置在三楼南侧；要求以不影响客人休息为原则。③美容美发中心、桑拿室、按摩室三项科学合理的放置在主楼一楼北侧。④网球场设置在阳光现代园中。6.3.6前厅(1)面积和空间特征①酒店前厅建筑面积1200平方米以上，且在二层局部掏空。②空间宽敞、达到两百人的接待能力；-49- ③视线、通风性良好；④空间感良好、不使客人产生压抑感；⑤前厅靠内庭一面墙壁需要具有通透性，使游客可直接方便的欣赏到后面内庭设置的假山水池、音乐喷泉和反映X地质结构的巨大花岗岩石展示台。(2)功能布置大厅内设总服务台、大堂副理、休息厅、咖啡茶座、鲜花店、日用品店、电话、电报等。要求：位置合理，布局科学；方便游客使用。6.3.7员工设施名称数量(个)面积(㎡)备注员工食堂1200放入二期建设中放置位置合员工浴室>810理,科学布倒班宿舍>7>20局;以不影响员工专用培训教室客人为前1200放入二期建设中提员工娱乐室1300放入二期建设中员工电梯1-50- 6.3.8配套设备清单1、客房部保险箱、电视机、沙发、茶几、写字台、行李架、梳妆镜、衣橱、衣架、窗帘、床、床上用品、床头灯、台灯、落地灯、廊灯、电话机、微型酒吧、面盆、浴缸、喷淋头、坐便器、吹风机2、餐饮部吧台、桌椅、餐具、厨房用品3、会议中心桌椅、讲台、电子板、同声传译设施、现场视音频转播系统、麦克风、幻灯机、投影仪、投影屏幕、电视机、录放像机4、商务中心电话隔间、电话机、出租电脑、传真机、复印机、网络连接设备5、康乐中心设备由承包经营业主配置，不计入酒店设备成本。-51- 第七章公用设施及安全措施7.1公用设施7.2节能7.3消防7.4安全措施-52- 第七章公用设施及安全措施7.1公用设施7.1.1智能化综合布线系统(1)设计中须考虑到结构化综合布线系统，设计具有先进性、可扩充性和灵活性。(2)设置视音频交互系统和消防安全控制系统。(3)设置安全保卫监控系统，能对饭店各入口及重要部位进行24小时监控和录像7.1.2互联网通讯和计算机管理系统设计必须保证主楼内各功能区的信息点合理设置，可采用功能先进的组网方式，不仅能提供主接入网速度在20M以上（非共享式）宽带连接同时又能保证内部联网后微机专业管理的技术可行性。7.1.3空调系统宾馆主楼设集中供冷供热舒适性空调系统，建筑面积21931平方米。室内夏季温度不高于26度，冬季不低于18度。7.1.4其他(1)设置公共音像转播系统。(2)设置中水处理系统。(3)设计中考虑消除公共区域移动电话屏蔽现象。-53- 7.1.5供配电本项目用电属国家三类负荷，主供电源接自城关镇110KV变电站，采用10KV高压双回路供电，互为备用，装设分段开关自动投入装置。设专用配电室，各单体建筑接自变配电室。本项目总负荷约2500KW，计算负荷约130KWA，除消防负荷为二类负荷外，其余均为三类负荷，各建筑物的同时使用系数取0.93，功率因数取0.7考虑，则变压器的容量为3356KVA，根据计算容量，选用二台1800KVA的变压器并联供电，这样，负荷高时，二台变压器同时供电，负荷低时，切除一台，以减少运行费用。当变压器发生故障时，保证整个大楼有一台变压器供电，提高了供电的可靠性。为保证市电停电时全建筑物的安全，设自备发电机组，自备发电机按总负荷的20%以下考虑其容量，在市电停电时及时起动，自动投入运行，自备发电机主要供给以下对象：消防设备用电、楼梯、走廊、客房走道的照明，电梯及生活用水水泵，消防中心控制室及电脑管理系统。低压配电采用放射式和树干式相结合，照明用电分区域集中控制，大部分采用荧光灯照明。建筑物面为二类防雷装置，利用建筑物主要结构钢筋连成整体，组成笼式避雷网，设置避雷带防止直击雷，防雷接地电阻应少于或等于4欧姆。室内供电线路采用钢管穿线和阻烯PVC硬塑管穿墙敷设，供电均采用短路过载保护。配电室接地采用镀锌接地极和接地带，接地电阻少于4欧姆。-54- 7.1.6给排水本项目位于X市X区祝融南路与广济路交界处西北角，目前已经做到了通水、通电、通路、电信、宽带等“七通”。该酒店旅客每天按343人估算，人均用水量按0.45吨/人·天计算，则日供水量为155吨。输水采用沿项目区内道路铺设环状管网至各用水点。建筑物内外设置消防栓和消防用水水池。消防水管道末端常压应大于2.5公斤。排水系统采用雨水、污水分流制。污水经沉淀后排入载流干渠到污水处理场处理、排放。雨水利用地形就近排入自然水体。7.2节能本项目建成后的主要能耗为电能，其节能措施：(1)完善制度，加强管理，杜绝能源浪费。(2)配、变电室尽量位于负荷中心，采用节能变压器。(3)采用低压电容量补偿，减少用电负荷。(4)照明采用高效灯具；走廊、过道采用声振式或延时开关。(5)设备均采用节能电机，供电设备采用节能安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。(6)绿地浇灌采用喷淋式节水阀门。(7)所有公共用水点均采用节水阀门。-55- 7.3消防本项目按《建筑防火设计规范》要求进行设计，由消防部门进行检查验收，采取以下消防措施。总平面布置结合城市规划，按国家现行设计规划，建筑物的间距大于13米，建筑物四周设环行消防车道，道宽不小于4米，路边距建筑物外墙大于5米，不超过10米，消防车道转弯半径不小于12米。消防车道的坡度小于7%，消防车登高的坡度小于1%。消防车道及消防车登高作业场地的路基，荷载按30t/m2考虑。单体建筑按工建、电气、给排水等国家、省、市颁布的消防规范进行设计，设置必要的消防设施，包括消防用水池，消防泵房，疏散楼梯，通风系统，配备干粉，泡沫灭火器等。根据要求设置消防用水池、消防泵房、疏散楼梯、通风系统及设施等。室内消火栓系统在平面和竖向均设计环状，同时设减压孔板或设带减压的消火栓，控制阀门按N-1原则布置。室外均设置消防栓，数量按室内外消防水量计算，沿宾馆四周布置，消防用水进水管径不小于DN100mm,消防给水管需与室外环状管网连接成环状。酒店、豪华配套用房安装消防自动监测报警系统，重要部门设置金属防火卷闸门。建筑物中除设备房和卫生间外均设有自动喷淋全保护系统，整个系统均为自动控制，消防用水由消防水池和稳压泵供给，喷头压力不低于0.05Mpa的消防要求。消防用水量不小于30L/S。配电室采用卤代烷消防。人流疏散时间，宾馆不超过15分钟。并按规范要求设置疏散-56- 口和通道。7.4安全措施7.4.1客房安全设施(1)电子卡门锁或其他高级门锁；(2)客房门有自动闭合功能；(3)不少于50%的客房配备贵重物品保险箱；(4)配备喷淋装置；(5)客房配备可持续充电手电；(6)必须配备设施如门窥镜、防盗装置、应急疏散图、烟感报警器等。7.4.2公共安全必备设施(1)各通道显著位置设紧急出口装置；(2)应急照明设施；(3)烟感报警器；(4)喷淋装置。7.4.3厨房安全必备设施(1)烟感报警器和喷淋装置(2)煤气、液化石油气、天然气报警装置(3)石棉布或其他灭火设备-57- 第八章环保与绿化8.1环境保护8.2绿化与美化-58- 第八章环保与绿化8.1环境保护本项目完成后，污染环境的污染源主要是生活废水和生活废弃物，无工业三废排放，具体环保措施如下：(1)生活污水。如洗手间废水、厕所冲洗用水、生活污水经化粪池处理，沉淀后送入污水处理厂处理。(2)生活餐饮废水。餐饮废水采用隔油池除油处理，经处理达标后排入下水道。(3)生活废弃物。项目区内预留垃圾斗、垃圾箱，并配备勤杂工人清扫垃圾，保持区内卫生清洁。建立垃圾转运站，安排专人定期扫、运到垃圾场处理。(4)合理布置、合理绿化，防止噪声、尘土，维持环境优雅清静。8.2绿化与美化项目区强调绿色环境与人的活动及建筑环境的整合，以求体现“人与自然共存”的理念，形成人的活动能有机融入自然的生态机制。项目区绿地系统采用点、线、面有机结合，汲取中国古典园林及现代造园手法，充分运用借景、对景、围合的手法，并通过绿廊-59- 渗入各建筑群之间。“点”通过“线”联系与面一起，形成层次、色相、季相变化丰富的绿化系统，而“点”与“面”均可采用不同的园艺设计或异类花木，以表达各类风格，形成特有风格和识别性。再充分利用原有地形特点，汲取中国古典园林及现代造园手法，充分运用借景、对景、围合的手法，并通过绿廊渗入各建筑群之间。整个区域内，利用原有地形地貌、树种，在某些地段配置四季常青树种，如樟树，广玉兰，夹竹桃，其周边地带配置阔叶树为主，使整个区域内，树木参差不齐，绿树成荫，具有优美雅静的环境。绿化时间，一般在管道敷设和道路施工后第一个适于植树的季节，植树后应进行及时的养护与管理。-60- 第九章项目招标9.1招标的依据9.2招标的类别9.3招标范围、形式及情况说明9.4招标情况说明-61- 第九章项目招标为了确保工程建设项目质量，提高投资的使用效果，规范招标投标活动，加强对建设项目的监督管理，根据2001年6月18日国家计委发布的《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事宜暂行规定》（第9号令）的要求，特编制本章节。9.1招标的依据(1)中华人民共和国招标投标法；(2)国家计委第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准的规定》；(3)国家计委第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》；(4)X省实施《中华人民共和国招标投标法》办法；(5)《X市人民政府关于进一步规范我市招标投标工作的若干意见》。9.2招标的类别为了实施《中华人民共和国招标投标法》，X省人大制定了《X省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》、《办法》就工程建设项目招标范围和规模标准做了明确的规定。本项目属于《办法》中-62- 第五条至第十条所列建设项目中的“科技、教育、文化等项目”，“使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目（土地划拨）”，并符合第十一条“总投资在一千万元人民币以上”的规模标准，因此，属于必须进行招标的项目类别。9.3招标范围、形式及情况说明(1)招标范围招标范围：项目的勘察、设计、建筑工程、监理进行全部招标：安装工程、设备及重要材料采购进行部分招标。(2)招标的组织形式：委托招标(3)招标方式：邀请招标及公开招标9.4招标情况说明本项目的部分设备，重要材料单项的价格数额不大，而且在市场上可以自由采购；部分设备、建设单位可以自行安装，故不进行招标。如若建设单位变更招标组织形式，拟自行招标的；建设单位应按照《工程建设项目自行招标试行办法》(国家计委第5号令)的规定，向项目审批部门报送材料，由审批部门核准。如若改变招标方式，拟采用邀请招标的；建设单位应根据“X省实施《中华人民共和国招标投标法》的办法”的第十六条，对采用邀请招标的理由作出说明，报审批部门核准。-63- 如若不采用招标方式，建设单位应根据《办法》第二章第五条做出说明，由审批部门核准。项目招标基本情况详见表9-1。招标基本情况表表9-1建设项目名称：X市X国际大酒店工程项目招标范围招标组织形式招标方式不采用备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标招标方式勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程监理√√√设备√√√重要材料√√√其他情况说明：项目的部分设备，重要材料单项的价格数额不大，而且在市场上可以自由采购，部分设备我单位可自行安装，故不进行招标。建设单位盖章年月日-64- 第十章机构定员与建设进度10.1机构定员10.2建设进度-65- 第十章机构定员与建设进度10.1机构定员(1)组织机构本项目完成后根据《中华人民共和国公司法》组建有限责任公司，公司定员245人。公司实行总经理负责制，总经理对董事会负责并接受监事会的监督，总经理下设三名副总经理，副总经理对总经理负责。副总经理分管有关部、室和系，主要分工：总经理：直管各副职和财务部。酒店副总经理：财务室，公关室，旅馆室。豪华配套用房副总经理：财务室，公关室，旅馆室。行政副总经理：办公室、后勤供应部、餐饮部。组织机构设置详见企业管理机构图。(2)岗位定员岗位定员详见岗位定员表10—1。-66- 表10—1岗位定员表部门定员（人）部门定员（人）总经理1酒店财务室6副总经理3酒店公关室7办公室10酒店旅馆室32保卫后勤部36豪华配套用房财务室9餐饮部55豪华配套用房公关室7公关部12豪华配套用房旅馆室30财务部10供应部27合计245企业管理机构图董事会监事会总经理副总经理副总经理副总经理办后餐财财公旅财公旅公勤饮务务关馆务关馆室部部部室室室室室室-67- 10.2建设进度本项目总资产投资8800万元，计划2004年7月至2006年7月完成，项目各项进度详见表10-2表10-2项目建设进度表日期200420052006项目名称123412341234规划设计——土地征购—项目招标—酒店————豪华配套用房——----广场———设备采购安装———配套设施------——绿化—————验收—-68- 第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算的方法和依据11.2投资估算11.3资金筹措-69- 第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算的方法和依据(1)本项目的新建建筑和构筑物，根据其建筑面积、结构特点，参照同类建筑、构筑物造价及当时当地的造价水平，套用《X省建筑工程概算定额》计算。(2)设备安装工程费，等于设备原价乘以设备安装费率。设备费率按《全国统一安装工程预算定额2000年X省估价表》的计算办法和费率计算。(3)其它费率包括土地征购费、建设单位管理费、建设工程监理费、勘察设计费、报建费等费用构成。建设工程监理费、建设单位管理费、报建费（包括劳保费、城市配套费、人防统建费等）按X市人民政府、X市建委、X市人防办等文件的规定的计算办法和费率计算。勘察设计费按国家物价局、建设部联合发布的“工程勘察和工程设计收费标准”规定的计算方法和费率计算。土地征购费按城区的有关规定办理。(4)预备费用由基本预备费用和涨价预备金组成。根据国家计委计标[1985]352号文的有关规定，按工程费用和其他费用之和的百分比率计算。-70- 11.2投资估算本项目总投资8800万元，其中，工程费用6770万元，其他费用930万元，预备费用460万元，专项费用640万元。投资估算的构成详见表11-1。11.3资金筹措本项目总投资8800万元，资金筹措分别如下：1、业主自筹：3800万元2、银行贷款：5000万元投资估算表表11-1单位:万元序号项目名称单位数量单价总价备注一工程费用66441大门及停车场902酒店㎡219311100元/㎡2412含装修3豪华配套用房㎡190691200元/㎡2288含装修4广场㎡1500180元/㎡275配套设施（含电讯）5116空调设施280含中央空调7电梯1008供水设施264含设备-71- 9供电设施210含设备10消防设施8511道路12012绿化㎡3210080元/㎡257二其他费用9301土地征购亩1075万元/亩5352勘察咨询设计费㎡4000017元/㎡683工程质量监理费㎡874报建费㎡4000060元/㎡240三预备费用4601基本预备费用2632涨价预备金197四专项费用7661银行贷款利息5662流动资金200合计8800-72- 第十二章经济评价12.1经济评价说明12.2基础数据12.3财务盈利性分析12.4财务平衡分析12.5资产负债分析12.6风险性分析12.7经济评价小结-73- 第十二章经济评价12.1经济评价说明(1)本项目经济评价参照国家计委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）的有关原则和方法，对项目投入产出进行财务评价。(2)所得税率根据财政部《中华人民共和国企业所得税暂行条例》执行，本项目应纳税额为年利润总额的33%。(3)本项目的盈余公积金、公益金分别按税后利润的10%和5%提取。(4)本项目贷款利率按中国人民银行发布的年利率计算利息，本项目贷款属五年以上的中长期贷款，年利率按5.76%计算年息。(5)本项目的计算期设定为15年。12.2基础数据(1)营业收入A客房营业收入本项目建成后，全部为自主经营或委托管理经营收入。参照X市的市场行情，本项目新建标准套间157套，普通套间13套，三人套间6套，单人间8套，商务套间9套；上述客房套间折合标准套间约193套，新建豪华配套用房套间50套。参照X市星级宾馆，豪华配套用房经营情况，宾馆标准间平均按350元/套/天，豪华配套用房按2500元/天/幢，房价按七折，-74- 开房率按70%估算，则：宾馆客房营业收入：350元/套.天×193套×365天×70%×70%=1208万元豪华配套用房营业收入：2500元/幢.天×50幢×365天×70%×70%=2236万元宾馆客房和豪华配套用房年营业收入：3444万元C餐饮、娱乐营业收入参照X市有关宾馆餐饮、娱乐营业情况，该项目餐饮、娱乐月营业收入按35万元估算，年餐饮、娱乐营业收入约为420万元。D会务租赁收入本项目的会议厅等设施月租赁收入约17.75万元，年收入213万元。本项目完成后的营业收入共计为4077万元。各年度的营业收入详见附表1。本项目2006年7月开始营业，客房租赁当年可全部实现，其他营业项目按40%计算营业额，2006年营业收入为2446万元，为正常年份的60%。(2)固定资产投资计划本项目固定资产投资8600万元，计划2004年完成3000万元；2005年完成5000万元，2006年完成600万元。本项目固定资产投资8600万元，其中，自筹3600万元，贷款5000万元，贷款期限及贷款利息估算详见表12-1。-75- 贷款期限及利息估算表表12-1单位：万元1年序2004200520062007200820092上年本息累计0205852634900340018003当年投入贷款2000300000004贷款金额累计2000505852634900340018005贷款利息582053032821961046贷款本息累计2058526355665182359619037偿还贷款本息006661782179619038贷款本息结欠205852634900340018000利息计算方法的说明：为了简化计算，国家计委，建设部发布的“建设项目经济评价方法与参数”规定：“假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。”本项目属5年以上的中长期贷款，按5.76%计年息。(3)流动资金投资估算本项目流动资金根据《建设项目经济评价方法与参数》分项详细估算法进行估算，根据以下公式计算：流动资金=流动资产—流动负债流动资产=应收帐款+存货+现金流动负债=应付帐款流动资金本年增加额=本年流动资金—上年流动资金经计算，项目建成后，需流动资金200万元，所需流动资金自-76- 筹解决。流动资金构成详见表12-2。流动资金估算表表12-2单位：万元序号项目名称最低周转天数周转次数20062007-20181流动资产1672781.1应收账款3012861431.2存货0711181.2.1原材料271317291.2.2燃料3012471.2.3在产品103624401.2.4产成品103625421.2.5其他3012001.3现金103610162流动负债47782.1应付账款301247782.2其他3012003流动资金(1-2)1202004流动资金本年增加额120805流动资金借款006流动资金借款利息00-77- (4)定员及工资总额本项目建成后定员245人，人均年工资及附加（含保险）按1.2万元/人估算，年工资总额294万元。(5)固定资产折旧本项目固定资产折旧按设备和房屋分类计算折旧，设备固定资产原值为940万元，房屋为7125万元；根据（84）中色财字第1412号《企业固定资产分类折旧年限表》，本项目的设备折旧年限为15年，房屋折旧年限为30年；预计净残值率都按5%估算，则设备的年折旧费：940万元×（1—净残值率）/15年=60万元；房屋的年折旧费：7125万元×（1—净残值率）/30年=226万元；合计年折旧费为285万元；计算期末余值5178万元。土地购置费不参与折旧。固定资产折旧情况详见表12-3。-78- 固定资产折旧情况表表12-3单位：万元生产期序号项目名称折旧年限金额（万元）345--151固定资产1.1原值86001.2折旧费3422028531371.3计算期未余值51782房屋及建筑物302.1原值71252.2折旧费2708022624822.3计算期未余值44183机器设备153.1原值9403.2折旧费7140606553.3计算期未余值2264土地价值535535535(6)营业税金及附加根据中华人民共和国营业税暂行条例,本项目应征收营业税、税率为5%。城建税按营业税的7%征收，教育费附加按营业税的3%征收。经计算，建成后的税金及附加为224万元。(7)总成本费用本项目总成本费用由生产成本，管理费用，销售费用，财务费用构成；本项目建成后正常年份的总成本费用为2026万元，详见表12-4；其中，固定成本700万元，变动成本1326万元，经营成本1741万元。本项目各年的总成本费用的构成详见附表2。-79- 表12-4总成本费用估算表单位：万元序号项目名称总成本费用备注一生产成本宾馆、豪华配套用房洗漱及餐饮、娱乐等1原材料消耗385消耗材料电：205KWH×12×365×0.52水电油460水：600人×0.3×365×1.53燃料（煤、油）85450元/吨×5吨/日×365日4工资总额2941.2万元/年.人×245人（含保险）5制造费用5.1折旧费用2855.2修理费用220按折旧费用的80%比例提取5.3其他制造费6低值易耗品等二管理费用75按工资总额的25%提取三销售费用204按营业收入的5%提取四财务费用10五总成本费用2026其中：固定成本700可变成本1326六经营成本1741(8)利润估算本项目完成后，正常年份的营业收入4077万元，总成本费用2026万元，营业税金及附加224万元，利润总额为1827万元，税-80- 后利润1224万元。利润分配情况详见附表3。12.3财务盈利性分析财务盈利性分析主要包括计算财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资利润率和投资利税率等指标。财务内部收益率指标的计算详见附表4，附表5。(1)财务内部收益率运用财务现金流量表，由财务内部收益率表达式：nΣ(CI-CO)-tt(1+FIRR)=0t=1式中：CI------现金流入量CO------现金流出量（CI-CO）------第t年的净现金流量n-------计算期经计算：FIRR1=20.26%（全部投资）FIRR2=28.32%（自有资金）高于社会折现率的12%。(2)投资回收期（Pt）投资回收期即投资返本年限，是以项目的净收益抵偿全部投资所需时间，经计算：PtΣ(CI-CO)t=0t=1-81- Pt1=6.57年，（全部投资）Pt1=7.11年，（自有资金）(3)财务净现值（FNPV）财务净现值是反映项目在计算期内获利能力的指标，按社会折现率ic=12%的净现值由式：nFNPV=Σ(CI-CO)-tt(1+ic)计算t=1FNPV1=3968万元（全部投资）FNPV1=5503万元（自有资金）(4)投资利润率年均投资利润率=（利润总额/总投资额）×100%=1728/8800×100%=19.64%高于社会折现率的12%。(5)投资利税率年均投资利税率=（利税总额/总投资）×100%=1954/8800×100%=22.18%12.4财务平衡分析项目在计算期内累计资金来源40618万元，资金运用22544万元，盈余资金18074万元。平衡有余，财务平衡情况详见附表6。12.5资产负债分析-82- 从资产负债表可以看出，本项目的最高负债率为67%，低于警戒资产负债率，而且是逐年下降的，达产年只有51%。流动比，速动比除还贷期是负数外，正常年份是正数而且流动比，速动比是年年上升的。总体来说，本项目负债率低，流动比，速动比较好，说明本项目财务状况佳，变现能力好，偿债能力强。12.6风险性分析(1)敏感性分析为了了解项目在实施过程中，单因素的变化对项目的影响程度，分别对投资，经营成本、销售收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，详见表12-5。财务敏感性分析表表12-5序基本销售收入经营成本投资项目号方案+10%-10%+10%-10%+10%-10%内部收益率120.2624.0516.2718.5921.9018.3322.53（%）投资回收期26.575.897.566.946.256.976.16（年）从表12-5可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中，销售收入增加或减少最为敏感，固定资产投资的提高或降低次之。从图12-1可以看出，当销售收入减少-83- 18.32%时，内部收益率将降到临界点12%,投资回收期上升到8.75年。因此，本项目对提高服务质量，增加营业收入对项目极为重要。(FIRR%)投资曲线24销售曲线22方案收益率20成本曲线1816基准收益率1412-15-10-5051015(%)图图1102---11敏敏感感性性分分析析(2)盈亏平衡分析盈亏平衡点=固定成本/（销售收入—税金—可变成本）=700/（4077-2026-224）×100%=38.30%从上式的计算和图12-2可以看出，本项目的盈亏平衡点为38.30%，即项目达到38.30%的营业能力时，就可以保本，做到不赔不赚，而大于38.30%的能力即可盈利，表明本项目具有很好的抗风险能力。-84- 4200（万元）盈利区销售收入3600盈亏平衡点30002400亏损区1800固定成本总成本1200600020406080100（%）图12--2盈亏平衡分析12.7经济评价小结本项目建成后可实现营业收入4077万元，扣除运行成本，每年可实现利润总额1827万元，税后利润1224万元。内部收益率、投资利润率和投资利税率分别为20.26%，19.64%和22.18%；投资回收期为6.57年，各项指标均好于基准指标。从不确定性分析来看，当营业收入减少18.32%,内部收益率才降到临界点（12%）；盈亏平衡点为38.30%,说明该项目有很好的抗风险能力。因此，从经济评价的角度看，本项目是可行的。-85- 衡阳市南岳国际大酒店工程项目可行性研究报告第十三章结论13.1结论衡阳市投资咨询中心编制-86- 衡阳市南岳国际大酒店工程项目可行性研究报告第十三章结论13.1结论1、经国务院批准由国家计委和国家经贸委发布的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目（2000年修订）》中，“旅游基础设施”被列为国家重点鼓励发展的项目，因此，本项目投资方向是正确的。2、X市X国际大酒店筹建的各项工作，如项目选址，酒店建设标准等都是在国家政策范围内和X市城市总体规划的指导下进行的，因此，在技术上是可靠的。3、本项目有较好的经济效益，项目建成后可实现营业收入4077万元，扣除运行成本，每年可实现利润总额1827万元，内部收益率，投资利润率和投资利税率分别为20.26%，19.64%和22.18%，投资回收期为6.57年，各项指标高于基准指标。因此，从经济的角度上看，效益是好的。综上所述，本项目投资方向正确，技术上可靠，效益好，因此，我们认为本项目是可行的。衡阳市投资咨询中心编制-87-'