城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告 38页

'城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告37 目录第一部分总论31、项目建设背景32、项目概况43、项目编制依据与研究范围5第二部分拆迁还建的必要性研究61、“城中村”存在的弊端62、“城中村”改造的历史使命8第三部分拆迁还建的规模及建设内容91、拆迁内容92、还建内容103、拆迁还建的成本10第四部分开发项目的市场分析101、X的经济人文环境与城市概况102、X的国民经济发展现状及市场潜力分析113、X房地产发展现状分析124、本项目优势分析17第五部分项目选址与自然条件191、项目地点192、项目的自然条件19第六部分项目环境影响分析221、项目建设期对环境的影响222、运营期对环境的影响24第七部分城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措251、投资估算252、拆迁还建资金需求与筹措情况2737 3、贷款偿还27第八部分财务评价说明271、财务评价的假设272、财务评价的基准期273、财务指标评价依据及说明274、房地产总成本费用估算依据285、销售收入估算依据296、销售税金和附加估算307、土地增值税估算318、企业所得税估算31第九部分财务评价311、财务指标分析312．财务指标分析汇总表33第十部分偿债能力分析34第十一部分结论及建议341、结论342、建议35X城中村综合改造拆迁安置房项目37 可行性研究报告第一部分总论1、项目建设背景住房问题是重要的民生问题。解决城市低收入家族住房是当前民生问题的重中之重。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号，以下简称《若干意见》），接着又召开全国城市住房工作会议，对贯彻《若干意见》进行部属。国务院提出，所有城市（包括县城）要以城市低收入家族为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度、力争到“十一五”期未，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其它城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。温家宝总理在政府工作报告中提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇。在中部崛起的大背景下，依托优越的地理位置和多年积累，武汉的整体经济实力日益增强，经过多年发展，X已有较强经济积累，地区生产总值连续两年处于中部六省前列，2009年上半年X的GDP为1981.81亿元，位居中部六省之首。从整体经济实力上看，中部龙头与支点的地位基本确定。但是，就在这座不断发展的特大城市的二环以内,存在56个城中村，37 城中村内危房、旧房集中，这些住宅建设时间长，房屋质量差，户均面积小，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。中心城区内的城中村脏乱差，片区环境严重影响了X的市容市貌，影响X在全国的整体形象，为彻底解决这一问题，X人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用3年时间完成二环内56个城中村的改造任务。2、项目概况2.1项目名称X城中村综合改造拆迁安置房项目2.2项目地址项目位于X和平乡------友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。2.3项目建设规模及内容（1）拆迁还建；拆迁总面积为878807.46平方米，其中村民房屋拆迁面积为506340平方米，拆迁村民户数1594户；集体房屋拆迁面积为372467.46平方米。还建面积为330895平方米，还建户数1446户，货币补偿面积为203896平方米。（2）房地产开发。根据X人民政府办公厅《关于X------城中村改造成本测算及开发规模的批复》，开发建设规模为121.66万平方米，容积率3.65，开发用地的总成本21.9亿元。以房地产开发取得的收入弥补拆迁还建的成本。2.4本项目建设期本项目2010年上半年完成整体拆迁任务，2011年底完成还建安置房建设任务，拆迁还建期2年；房地产开发采取滚动开发模式，从2011年上半年起至2018年底完成房地产开发任务，开发建设期8年。2.5目前工程进展情况（1）由X城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》（2）挂牌出让土地成本已经XX人民政府和平街------村民委员会、37 X和平街城中村综合改造工作领导小组办公室、XX人民政府和平街办事处、XX城中村综合改造工作领导小组办公室审核签字同意。2009年9月28日取得X人民政府办公厅《关于X------城中村改造成本测算及开发规模的批复》（3）完成拆迁的部分工作,包括:完成了城中村改制；完成了项目前期规划，完成了部分拆迁补偿（4）项目已经摘牌，并获取《国有建设用地使用权成交确认书》（5）项目核准及规划审批手续基本完成。环评、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证正在办理中。3、项目编制依据与研究范围3.1本报告的编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：●本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）和国家现行的财税制度。●X人民政府办公厅《关于X------城中村改造成本测算及开发规模的批复》●X城市规划管理局市规划局关于《------综合改造规划》的批复”（武规函[2006]253号）文及武规函[2008]459号文●X城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》●X城中村综合改造工作领导小组“关于印发《X城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试行）的通知”(武城改办[2009]2号●X房地产投资项目基础数据的分析估算3.2本报告的研究范围●总论●拆迁还建的必要性研究37 ●拆迁还建的规模及建设内容●开发项目的市场分析●项目选址与自然条件●项目环境影响分析●城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措●财务评价说明●财务数据估算●财务效益分析●偿债能力分析●结论和建议等在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二部分拆迁还建的必要性研究1、“城中村”存在的弊端近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。“城中村”存在着诸多的弊端：（1）土地利用粗放，土地资产流失37 由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。（2）管理体制不顺，管理难度较大“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。（3）人口构成多元，社会治安堪忧“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。（4）公共设施缺乏，环境问题严重37 “城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差，城市形象低下；此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。（5）村民素质较低，就业问题严峻由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲、无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了一些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。2、“城中村”改造的历史使命本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实“住房问题是重要的民生问题”，响应X人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，加快推进城中村和旧城改造，具有历史使命。同时，从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区——郊区——回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项目主要集中于老城区；到九十年代末期，以常青花园、百步亭花园为代表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺势而上，后湖片区、沌口开发区、东湖开发区、东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区因交通、商业、教育、金融等大配套还存在一定空白点，生活不便，房屋空置率比较高；反观老城区则由于近几年武汉37 市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的改观，交通、绿化、环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区。X人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用3年时间完成二环内56个城中村的改造任务，这些迹象表明，进行城中村改造的春天已经来临。第三部分拆迁还建的规模及建设内容1、拆迁内容------“城中村”改造项目拆迁总面积为878807.46平方米，其中村民房屋拆迁面积为506340平方米，涉及拆迁村民1594户；集体房屋拆迁面积为372467.46平方米。村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，其中还建面积为330895平方米，货币补偿面积为203896平方米，补偿标准为政府指导标准上浮15%。集体被拆迁房屋补偿方式为货币补偿。拆迁工作自摘牌之日起，半年之内完成。2、还建内容根据------“城中村”综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建的方式安置。还建用地总面积为148500平方米，还建户数1446户，还建面积330895平方米，还建总投资为68070.02万元。具体还建方案分两期实施，一期计划投资36845.54万元，建设还建房177220平方米，占总还建面积的54%；二期计划投资31385.48万元，建设还建房153675平方米，占总还建面积的46%。3、拆迁还建的成本根据X人民政府办公厅《关于X------城中村改造成本测算及开发规模的批复》，拆迁还建总成本21.9亿元。37 第四部分开发项目的市场分析1、武汉市的经济人文环境与城市概况武汉市是湖北省省会、华中地区的最大城市，也是中国重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界的三大河长江及其最大支流汉水在市内交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故武汉素有“江城”的美誉。全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山等13个区及武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区，面积8494平方公里，人口828万。武汉交通十分发达，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，铁路有京广，并有京九铁路线贯穿南北，汉丹、武大、武麻铁路线联结东西；公路有107、316、318三个国干道和八条省干道等辐射湖北及邻省各大中城市；水路有长江、汉水交汇，历来有“九省通衢”之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。武汉有丰富的旅游资源。武汉风景秀丽，名胜众多，名闻天下的黄鹤楼，位居江南三大名楼之首；“江城明珠”东湖，是国家级风景名胜区；“佛都古刹”归元禅寺，内藏惟妙惟肖五百罗汉。此外，还有古琴台、晴川阁、楚天台等名胜古迹，令人留恋忘返。武汉在新的历史发展阶段，提出了在本世纪初基本实现现代化和建设现代化国际性城市的两大战略目标：长远战略目标——争取经过30多年的持续奋斗，进一步增强城市综合实力，强化城市综合服务功能，优化城市综合发展环境，提高城市综合竞争力，把武汉建设为现代化国际性城市。中期战略目标——用10—15年时间，把武汉37 建设成为我国中部地区的重要发展极，在经济发展、基础设施、人民生活、社会文明等各个方面基本实现现代化，努力构建可持续发展的经济系统、可持续发展的生态系统、可持续发展的社会系统，为建设现代化国际性城市的长远战略目标奠定坚实的基础。2、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析2.1武汉市2008年国民经济总体运行情况2008年，在市委、市政府正确领导下，X的国民经济快速增长，社会事业全面发展，人民生活继续改善，经济社会建设取得明显成效。具体表现在：经济总量：2008年地区生产总值3960.08亿元，比上年增长15.1%。财政收入：2008年财政收入791.31亿元，比上年增长24.8％。固定资产投资：2008年全社会固定资产投资2252.05亿元，比上年增长30.0%。居民收入水平：2008年城市居民人均可支配收入16712.44元，比上年增长16.4%；人均消费支出11432.97元，增长7.9%。人均住房建筑面积29.28平方米，增加1.03平方米。房地产业开发投资：2008年房地产开发投资570.36亿元，增长24.1%，其中，住宅开发投资424.97亿元，增长28.3%；房屋施工面积3798.10万平方米，增长18.9%，其中，住宅施工面积3222.14万平方米，增长21.2%。房屋新开工面积1447.28万平方米，增长23.3%，其中，住宅新开工面积1232.98万平方米，增长18.8%。房屋竣工面积869.83万平方米，下降6.8%，其中，住宅竣工面积768.23万平方米，下降5.3%。2008年商品房销售面积626.61万平方米，比上年下降44.8%。商品房销售额350.01亿元，下降33.9%。在商品房销售中，住宅销售面积683.24万平方米，下降36.1%；住宅销售额319.79亿元，下降33.8%。年末商品房空置面积215.45万平方米，比上年末增加63.4%，其中，住宅空置面积135.09万平方米，增加166.5%。3、武汉市房地产发展现状分析37 随着国家宏观调控政策的不断深入，2007年X从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使X住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。2007年X房地产开发投资为459.75亿元，同比增长25.6％；房屋施工面积为3195.41万平方米，同比增长11.1％；房屋竣工面积为933.37万平方米，同比增长6.8％。2007年X商品房销售面积为1135.41万平方米，同比增长18.2％；商品房综合销售均价为4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长17.8％。2008年，受国际金融危机的影响，X房地产市场从快速增长期转入为调整期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。2008年X房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1％；房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9％；房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8％。2008年，X商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%；商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4％。2009年上半年，武汉房地产市场逐步地走出调整期，进入了相对稳定的恢复期。2009年1-6月，武汉房地产市场的成交总套数为60338套，比2008年同期增加了120%；销售总面积为631.9万平方米，比2008年同期提高了119%；销售总金额为325.9亿元，比2008年同期提高了112%。2009年7月份，X房地产市场的热度继续保持，在市场的强大消化下，由于项目施工或者捂盘的原因，市场供给并没有跟上市场的步伐，部分楼盘已经存在阶段性供不应求。7月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交12777套，137.57万平米，成交金额73.99万元，成交均价5378.3元/平米。上涨5.5%，8.8%，10%，1.1%，市场进入基本稳定期。37 2009年8月份，X房地产市场小幅震荡，出现价升量跌的局面。由于市场供应量持续不高，在市场的强大消化下，供求关系再度向有利于供应方倾斜。8月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交12135套，122.05万平米，成交金额67.83万元，成交均价5557.92元/平米。分别上涨-5.02%，-11.28%，-8.33%，3.35%。从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，X房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，X房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长趋势。投资规模和建设开发指标分析如下：（1）房地产开发投资情况2008年X房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1％，占全社会固定资产投资的25.3％。其中，房地产住房开发投资为424.97亿元，同比增长28.3％，占房地产开发投资的74.5％。历年房屋（住房）开发投资走势图单位：亿元（2）房屋开发建设情况2008年X房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9％。其中，新开工面积为1447.28万平方米，同比增长23.3％；住房施工面积为3222.14万平方米，同比增长21.2％，占房屋总施工面积的84.8％。其中，住房新开工面积为1232.98万平方米，同比增长18.8％，占房屋总新开工面积的85.2％。历年房屋（住房）施工面积走势图37 单位：万平方米历年房屋（住房）新开工面积走势图单位：万平方米2008年X房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8％。其中，住房竣工面积为768.23万平方米，同比下降5.3％，占房屋总竣工面积的88.3％。历年房屋（住房）竣工面积走势图单位：万平方米2008年，全市城镇居民人均居住建筑面积为29.28平方米/人，比2007年提高了1.03平方米/人。（3）商品房空置情况2008年X商品房空置面积为215.45万平方米，同比增长63.4％。其中，商品住房空置面积为135.09万平方米，同比增长166.5％。37 历年商品房（住房）空置面积走势图单位：万平方米（4）房屋销售情况2008年，X商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%，其中，商品住房销售面积519.40万平方米，同比下降51.5%。占商品房总销售面积的82.9％；套数为51158套，同比下降54.6％。历年商品房（住房）销售面积走势图单位：万平方米2008年X存量房成交面积为553.62万平方米，成交套数为48218套，同比分别下降27.9%和29.7%，其中，存量住房成交面积288.35万平方米，成交套数为33484套（不含房改出售公房），同比分别下降29.7%和29.4%。房屋交易价格情况2008年X商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4％。其中，商品住房销售均价为4883.01元/平方米，同比增长8.1％。历年商品房（住房）销售均价走势图单位：元/平方米37 存量房综合交易均价为3627.99元/平方米，同比增长18.9％。其中，存量住房交易均价为3449.72元/平方米，同比增长17.3％；每季度存量住房交易分别为3342.87、3565.26、3446.96、3393.6元/平方米。历年存量房（住房）交易均价走势图单位：元/平方米4、本项目优势分析（1）地块价值从区位上看，本项目在行政区划上虽归属X，但在地域上则更靠近传统的工业老区青山及正在发展中的徐东商业中心，处于徐东与青山板块之间的过渡性区域，区域价值目前尚未得到充分体现。开发本项目可以填补和提升该区域商业价值。（2）交通价值根据市政府有关部门的交通规划格局，在徐东片区要构建一个四纵三横，承东启西，最便利的核心交通枢纽网。“四纵”是指和平大道，友谊大道，中北路，沿湖路;“三横”37 是指徐东大街，团结路和才盛街。这七条道路拉近了徐东片区和汉口、武昌等其他周边地区的距离。规划中，徐东片区紧邻两条规划轨道交通线路：沿中北路的地铁线和沿铁机路的轻轨线。地面公交系统与地下地铁系统将共同构筑徐东片区敏捷的交通出行，进一步巩固徐东交通枢纽地位。二七大桥的开建及水东路的规划将对项目产生一定的利好，已经开工建设的地铁四号线一期工程和中北路延长线将促进本项目地段价值的提升。（3）规模优势从项目开发预期上看，项目总用地567.57亩，净用地498.56亩，总建筑面积1216600平方米，户数8600户，停车总数5900辆，利用地块规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成市场占位与产品形象优势。（4）此外，本项目还具有如下优势：从人口结构上看，区域人口基数突破百万，为楼市的发展提供潜在的支撑。据统计，2007年，武昌区人口总数约为109.2万人，人口出生率为6.03‰，自然增长率为2.07‰，全区人口呈稳步增长态势。庞大的人口基数是区域楼市购买力的潜在支撑。从人均工资水平上看，为楼市的发展提供重要的支撑。武昌区人均工资水平稳步增长且高于X37 平均水平，市场整体消费潜力与水平存在较大挖掘空间。2004-2007年数据显示，武昌区居民年平均工资水平持续增长，4年间实现翻倍增长。2007年武昌区在职居民工资水平达24214元，较全市平均水平高出1215元。为楼市的发展提供重要的支撑。从投资结构上看，区域房地产投资较为突出，楼市相对活跃。2004--2007年来，武昌区固定资产投资总量增长较快，整体增幅在15%以上。2007年，武昌区固定资产投资总量排名武汉主城区第二位，达130.88亿，其中房地产开发投资68.05亿，占52%。从居民消费活跃程度上看，整体消费潜力与空间存在挖掘的潜力。从居民消费活跃程度上看，作为江南板块的商业中心，武昌区消费市场表现相对积极活跃，是区域商业持续发展的重要支撑。2004-2007年武昌区社会消费品零售总额一直保持稳步增长，4年间社会消费品零售总额实现近3倍的跨越。2007年，在七大主城区中，武昌区社会消费品零售总额仅落后于江汉区排名全市第二位，较汉阳区高出近1倍。第五部分项目选址与自然条件37 1、项目地点项目位于X和平乡------友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。2、项目的自然条件2.1地形及地震情况本项目所用地块地势基本平坦，根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2002）和《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），X抗震设防烈度为6度，本地区地震基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，该场地拟建建筑物抗震设防烈度为7度。2.2工程地质与水文地质条件2.2.1工程地质条件按地层年代、成因及其物理力学性质，将项目区场地土层从上至下划分为5个岩土单元层7个亚层，各土层特征分述如下：(1)耕植土（Q4al）褐色为主，含杂色，植物根系较发育，松散稍湿，高压缩性。主要成分为粘性土，夹小碎石，局部地势低洼处含褐色淤泥类软土。大部分地段一般厚度0.3-0.5m，个别地段超过2.0m。(2)混卵石粘土（Q4al）灰黄色，可塑—硬塑状，含少量铁锰质氧化物及高岭土，以粘土为主，含卵石，粘土为硬塑状，卵石成分以石英砂岩、砂岩为主，含量及砾径极不均匀，一般在1090左右。该层在场区均有分布，层厚0.5—7.00m。(3)淤泥质粘土（Q4al）深灰色、灰褐色，软塑—流塑状，含腐殖质，局部夹粉质粘土及粉砂。该层在场区均有分布，层厚8－15.00m。37 (4)砂层（Q4al）粉细纱（Q4al）：由全新统冲积形成，稍密一松散，中等压缩性，理深18-22m，厚度2-5m。饱和状态，透水性强。中粗砂、砂砾石（Q4al）:全新统冲积形成，中密－稍密，埋深20-2.5m，厚度.5-15m。低压缩性、承载力高，稳定性好，是区内较好的地基持力层。透水性强，赋存丰富的孔隙水，是区内主要地下水含水层。(5)白垒戏东湖群（DNK-E）砂岩、砂砾岩，根据其风化程度不同可分为以下两层：强风化砂岩、砂砾石:紫红色，细粒结构，中一厚层状构造，风化成棱角状碎块，砾石成分以石英岩、钠长变粒岩、变晶屑凝灰岩为主，可见少量粗面岩、玄武岩、呈棱角状、次棱角状。该层全场区均有分布，层厚1.4－3m。中风化砂岩、砂砾石:紫红色，细粒结构，中一厚层状构造，岩石坚硬、完整，属中软类岩石，与下覆地层呈角度不整合接触。该层全场区均有分布。根据X区域地质资料及勘察资料，场地内未发现新构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在，场地是稳定和安全的。2.2.2水文地质条件场地地形平坦，地表水系发育，项目区周边紧邻东湖和沙湖，地表水主要为湖水，大气降水大部分汇入沟渠，少量入渗地下，补给地下水。地下水类型按其埋藏条件可分为上层滞水、孔隙承压水及基岩裂隙水三种类型。(1)上层滞水：赋存于上部耕植土、粘土及淤泥质粘土中，无统一自由水面，接受大气降水和地面排水的垂直下渗补给，水量一般较小。(2)孔隙承压水：赋存于细砂层及中粗砂、砂砾石层中，接受区内承压水的补给，水量较大，是区内主要含水层，赋水性好，透水性强，地下水位受区内湖面及长江水位的控制，地下水主要受横向补给，向长江排泄。37 (3)基岩裂隙水：主要赋存于下伏砂岩及砂砾岩中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承压水的补给。根据本地区经验资料及区域地质资料，场区内地下水对混凝土不具腐蚀性。2.3项目地点气候情况场区地处长江中下游亚热带季风性湿润气候，四季分明，春季寒潮活动频繁，气温骤升骤降，晴雨间变；春末夏初气候温和，雨水充沛，风向多变；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出现。每年7、8、9月为高温期，12月至次年2月为低温期，并有霜冻和降雪发生。年平均气温为16.7℃，多年月最高平均气温28.8℃（7月），最低平均气温2.9℃（1月）。一月最冷，极端最低气温-18.1℃，极端最高气温41.3℃，无霜期为245天。年平均降水量1284mm，降雨集中在4至9月，10月至次年3月降水量较少。春季雨量占全年降雨量的30.8%，夏季雨量占全年降雨量的42.8%，秋季雨量占全年降雨量的18.2%，冬季雨量占全年降雨量的8.2%。年降水量最高1587.6mm，年降水量最低638.2mm，年平均蒸发量1391.7mm。绝对湿度年平均16.4毫巴，年平均相对湿度77%。第六部分项目环境影响分析1、项目建设期对环境的影响1.1环境空气影响分析37 项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。为此要求项目施工时，在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有可能产生二次扬尘的作业面应撒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等的车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环境。1.2地表水环境影响分析项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。类比资料表明施工期生产污水中悬浮物，石油类，生活污水BOD5、COD、悬浮物，超过GB8978-1996《综合污水排放标准》表4中一级标准。考虑到项目施工期的短期行为，要求对施工场地所产生的污水应加强管理、控制、冲洗石料等建材，所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀池处理；生活污水应设置化粪池处理，经处理后的施工废水和生活污水排入开发区排水管网。采取上述措施后可以减少施工期生产、生活污水中的污染物浓度，但不能满足《综合污水排放标准》表4中一级标准，受纳水体有一定的影响。1.3地下水环境影响分析根据X城市自来水厂地下水资源保护管理办法，项目建设采取严格的地下水源保护措施，污水、雨水均进入市政管网，不会对地下水造成威胁，施工中严禁将垃圾等废弃物回填，不产生渗井、渗坑，不会对地下水产生直接的影响。1.4声学环境影响分析施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械作业产生的噪声及振动。还有运输工具所产生的噪声，根据类比资料，项目拟采用的部分施工机械设备和将产生的噪声值及相应的噪声限值（GB12523-90）见下表。施工机械噪声值及相应限值表单位：Db（A）机械名称测点距声源距离（m）实测值Db（A）GB12523-90标准Db（A）达标距离（m）昼夜昼夜挖掘机1086755535355推土机108775554039837 搅拌机1081705535200振荡器1082705540224压路机1082755522224打桩机108585禁止施工由表中可看出，昼夜即使距声源40m处，许多施工机械的噪声值仍超过了相应的建筑施工场界限值，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。因此项目施工应严格执行:建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工前15日内向所在辖区环保局提出申报，填写《建筑施工场地噪声管理审批表》，经批准后方可开工。对施工机械设备要采取有效的降噪减振措施，如加弹性垫，包覆和隔声罩等办法，机动车辆进出施工场地应禁止鸣笛，夜间（22时至次日6时）严禁使用各种打桩机。在施工的各阶段均应严格执行GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》中的各项规定，将施工噪声控制在限值以内。1.5固体废物影响分析施工期间多产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的土石方、主体结构施工所产生的施工废物料以及施工人员的生活垃圾等，不含《国家危险废物名录》中的有害废物，这些固废物集中堆放、土方及时回填，垃圾及时清运（须办理准运证），交有关部门进行相关处理。2、运营期对环境的影响2.1汽车废气影响分析37 地下车库的汽车尾气排放，通过在设计时保证车库有一定的容积，进出汽车车道尽可能直短，以缩短汽车进库时间。地下车库采取强制通风手段，车库排风口设置在空气流通的地方。只要在全面设计时注意环保控制的各环节，如通风方式、通风量、通风口的设计，以及废气的净化、分离等方面，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和X规定的废气排放标准。2.2地表水环境影响分析本项目废水主要来源于生活污水，其主要污染物为COD、BOD、SS、动植物油，污染物的产生浓度均超过了GBS978-1996《污水综合排放标准》中的一级标准要求。本项目排污管道与市政排污管网相连接，污水经当地污水处理厂处理后，通过统一规范排污口排放。2.3声学环境影响分析本项目所在地区功能划分为2类区，环境保护目标为项目所在地声环境质量，使其满足GB3096-93《城市区域环境噪声标准》中2类标准要求。主要控制区域为商业网点及停车场。2.4固体废物环境影响分析在国家环境保护局环控[1994]345号文《关于在全国开展固体废物申报登记工作的通知》及《固体废物申报登记工作指南》，固体废物分为危险废物、一般工业固体废物及其他废物，1998年国家环境保护周，国家经贸委和公安部联合颁发了《国家危险废物名录》。项目产生的生活垃圾，不含《国家危险废物名录》中的有害废物。要求业主形成垃圾分类袋装处理的习惯，生活垃圾交由环卫部门处理。树立于环境相适应的环保意识。综上所述，项目在建设期对周围环境会产生一定程度的影响，在全面落实各项保护措施情况下将污染影响可降至最小程度。要严格控制污染物排放并达到国家相应的标准。第七部分城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措1、投资估算城中村改造成本总额220,560.47万元，包括前期费用301.65万元，改造成本215,688.08万元,后期费用4,570.74万元。37 37 城中村改造成本汇总表项目单位前期费用改造成本后期费用合计拆迁补偿费用还建及5%公共设施配套土地整合成本其它补偿及高压走廊开发用地成本改造成本小计村民集体职工住宅土地成本面积m2　506,340.00372,467.46330,895.009,656.0411.230.00　344,200.00　　　金额万元301.6515,241.2324,210.3868,070.024,345.228,056.2214,480.0081,285.01215,688.084,570.74220,560.47备注数据来源于城中村改造资料,计算依据根据武城改办[2009]2号，以上成本为取得土地成本，未计算办土地证应交契税，及村民从拆迁至还建所需拆迁安置过渡等费用。（详细明细见附表3-5）37 2、拆迁还建资金需求与筹措情况2.1自筹资金:65,560.47万元,占拆迁还建总成本30%2.2银行贷款:155,000.00万元,占拆迁还建总成本70%（详细明细见附表6-------城中村改造投资计划表）3、贷款偿还拆迁还建贷款资金偿还计划为：分10年等额还本，按规定支付贷款利息。还款计划详见附表16-项目偿债能力分析表第八部分财务评价说明1、财务评价的假设●国家经济政策和企业经营环境不发生重大变化；●企业按方案的设计进行正常的投资经营；●委托方提供的财务数据真实、合法、可靠。2、财务评价的基准期本报告中财务评价的价格基准期为2009年10月31日，投资采用批准的挂牌出让土地成本，收益的确认采用基准期的价格。3、财务指标评价依据及说明3.1投资收益率即投资效果系数评价依据：当投资收益率是负数时为完全失败，0－9％时表明投资效果基本不佳，10－19％时表明投资效果基本成功，20－29％时表明投资效果比较成功，收益率至30％以上表明投资效果非常成功。3.2折现率评价依据：37 根据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），结合当前实际情况，测定社会折现率8％；对于受益期长的建设项目，如果远期收益大，效益实现的风险小，社会折现率可适当降低，但不应低于6％。结合本项目，折现率设定为6％。4、房地产总成本费用估算依据4.1将开发建设投资分为土地费用、建安工程费、基础设施建设费、工程管理费、销售费用、财务费用、其他费用和不可预见费用九大类分别进行估算，具体说明如下：4.2X人民政府办公厅2009年9月28日《关于X------城中村改造成本测算及开发规模的批复》，城中村改造成本21.9亿元。契税按照交易额的4％计算。4.3建安工程费：根据X房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按1800元/平方米估算4.4基础设施建设费：根据X房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照80元/平方米估算4.5工程管理费：根据X房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照主体投资额的2.5％估算4.6销售费用：包括广告宣传及市场推广费、销售代理费、其他销售费用。根据X房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照销售收入的3.5％估算4.7财务费用：指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,主要包括借款和债劵的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹集资金发生的其他财务费用。本项目按照6％估算4.8其他费用:根据X房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照主体投资额的1％估算37 4.9不预见费用：根据X房地产投资项目基础数据分析估算资料,结合本项目具体情况，本项目取4％估算。5、销售收入估算依据销售收入的估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算。5.1住宅楼收入估算在住宅楼收入估算时，我们对徐东片区和青山片区的住宅楼行情进行了调查，情况是：5.1.1徐东片区住宅楼分析　均价户型万科金域华府12000.002室2厅，3室2厅，户式水岸星城G5310000.002室2厅，3室2厅，4室2厅福星惠誉·国际城一期8700.002室2厅，3室2厅东湖春树里二期普提金国际酒店公寓8300.001室1厅东湖春树里二期8000.002室2厅，3室2厅，户式兴华嘉天下二期7500.002室2厅，3室2厅，4室2厅爱家国际华城二期7200.002室2厅，3室2厅，4室2厅都市经典卓锦园7200.003室2厅，4室2厅按销售价位统计，该片区均价在8500元/平方米以上按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低的特征。5.1.2青山片区住宅楼分析项目名称价格（元/㎡）青扬六和5800江南春城2期6600洪福美邻640037 新奥•依江畔园7300青山世纪街5600开来九州国际6400天佳大城小院6300新家园5700剑锋御花园5400园林星城6288在售楼盘均价在6000元/平方米左右。区域供应略显不足供应不足，刺激房价上涨；武汉火车站及天兴洲大桥的建设提高了消费者的心理预期，消费者心理预期的提高将促使房价上涨。本项目处于徐东与青山之间,根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按7000元/平方米估算。5.2商铺销售收入估算经调查,2009年9月本项目周边的福星惠誉国际城的商铺销售均价为20000元/平方米，春树里一期商铺销售均价为18000元/平方米。按照谨慎性原则，本项目商铺均价按15000元/平方米估算。根据市场调研结果，参照周边楼盘销售价格，住宅楼销售价格按7000元/平米估算;商业门面销售价格按15000元/平米估算,以销售单价和销售面积加权计算的房地产加权平均单价9328元/平方米。6、销售税金和附加估算销售税金主要包括房地产销售产生的营业税，按营业收入的5%计算；附加税费包括城市维护建设税、教育附加费、堤防费、地方教育发展费、平抑基金等。根据国家税收政策，销售税金和附加费按销售收入的5.8%计算。37 7、土地增值税估算根据国家有关税务政策，按照房地产销售收入及可扣除金额(含加扣部分)测算,本报告按增值额的30％计算。8、企业所得税估算企业所得税率为25％第九部分财务评价1、财务指标分析1.1投资利润率分析根据损益估算表,我们对盈利能力分别分析如下：税前投资利润率=税前利润总额/项目总投资额×100%=58.92％税后投资利润率=税后净利润/项目总投资额×100%=45.98％详见附表8－损益估算表评价：年均投资利润率超过30％，根据投资效果标准系数标准，表明项目投资效果非常成功。1.2现金流量分析1.2.1财务净现值（NPV）财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和，通过该指标的计算，可以考查项目在计算期内的动态盈利能力。假设折现率为6%，公式为：净现值NPV=∑（各期现金流入量×贴现系数）-∑（各期现金流出量×贴现系数）,则：所得税前的财务净现值NPV＝152634.86万元同样所得税后的财务净现值NPV为108811.61万元。37 详见附表10－现金流量表（一）评价：财务净现值大于零，从净现值角度讲,本项目盈利能力较强。1.2.2财务内部收益率(IRR)财务内部收益率指项目在整个财务评价期内各年净现金流量累计等于零时的贴现率,它反映项目所占用资金的盈利率,是考察项目盈利能力的主要动态指标。本次财务分析评估，根据插补法反复测试,确定结果。公式为：IRR=I1+采用低贴现率时的净现值×(I2-I1)/PV-NV公式中：PV—采用低贴现率I1时的净现值，为正数，NV—采用高贴现率时的净现值，为负数。将现金流量表中的有关数据代入公式，则：所得税前财务内部收益率（IRR）=7.11%所得税后财务内部收益率(IRR)=6.25%详见附表10－现金流量表（一）评价：财务内部收益率超过借款利息，说明本项目在财务上可以接受。由上述计算可知，本项目内部收益率大于借款利息，财务净现值（NPV）>0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性。1.2.3投资回收期分析投资回收期是通过对经济项目的投资收益进行比较，是投资引起的现金流入累计到与投资额相等所需要的时间。计算公式为：∑IK=∑OK公式中IK：第K年的现金流入量OK：第K年的现金流出量将现金流量表中数据代入公式，则：37 本项目中所得税后投资回收期＝7.3年（详见附表10－现金流量表（一））1.2.4盈亏平衡分析计算公式为：盈亏平衡点=固定成本/(单价-单位变动成本)经计算,本项目的盈亏平衡点的销量为74.12万平方米明细如下:项目固定成本变动成本单价销售面积(万平米)单位变动成本盈亏平衡点的销量(万平米)正常值576,970.78187,806.529328121.661543.7074.12投资+10%634,667.86187,806.529328121.661543.7081.53销售单价+10%576,970.78206,587.179328121.661698.0775.62销售单价-10%576,970.78169,025.869328121.661389.3372.68投资-10%519,273.71187,806.529328121.661543.7066.711.2.5单因素敏感性分析我们对项目投资与房地产价格进行了单因素敏感性分析，分析结果表明售价对财务指标影响最大。以所得税后内部收益率及净现值计算分析如下：项目内含收益率敏感系数净现值敏感系数投资回收期(年)正常值6.25%　108,811.61　7.3投资+10%5.73%-0.8491,773.04-1.577.6销售单价+10%7.14%1.42139,868.202.856.6销售单价-10%4.96%-2.0763,433.97-4.178.2投资-10%6.76%0.81123,195.551.326.82．财务指标分析汇总表37 指标名称单位所得税前所得税后备注投资利润率％58.9245.98　投资回收期年－7.3　财务净现值万元152634.86108811.61i=6%内部收益率％7.116.25　销售利润率％32.61－　盈亏平衡点的销量74.12万平方米第十部分偿债能力分析本次拆迁还建贷款还款资金来源为203825万元，主要来源于项目自由现金流量，项目年度最低偿债覆盖率为193.78％，平均偿债覆盖率为272.55％。具体明细见附表3-项目偿债能力分析表第十一部分结论及建议1、结论1.1本项目具有良好的社会意义（1）城中村改造明晰了产权，探索了一条公有制实现的有效形式。通过城中村的综合改造，原村集体的资产得到了全面的清理，非经营性、资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不良资产依法进行了处置，有效地防止了集体资产的流失。通过改制，改变了原村集体资产村民名义上共同所有，为现在实际上按份共有，有维护了广大村民的自身利益，调动了群众关心企业发展，参与企业管理、监督企业经营的积极性。37 （2）城中村改造规范了经济管理形式，有利于集体经济发展。通过城中村的综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本，变成了现金。城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有序开发。集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高一级发展阶段。招商引资有了一个落脚的平台，集体经济有了一个起飞的机场。（3）城中村改造提供了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城里人一样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。（4）城中村改造畅通了城市化道路，促进了经济社会的全面发展。X城中村改造一举改变了城中村农村集体土地分散征用、分块变性的问题，以村为单位地块打包挂牌，有利于城市化得进程，找到了解决城中村问题长治久安的途径，找到了解决旧城区改造的新途径。1.2本项目具有良好的经济意义通过财务分析，本项目的所得税后投资利润率为45.98%，所得税后的财务内部收益率为6.25%、所得税后的财务净现值为108811.61万元、投资回收期为7.3年，上述指标表明，本项目有较好的效益，在财务上是可行的。1.3综上所述，该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善X的城市面貌，并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证的。2、建议为了使项目顺利实施，早日竣工，早见效益，本可行性报告提出如下建议：（1）政府各部门需全力配合，大力支持。37 该项目工程量大，投资额大，拆迁量大，内容复杂。在土地、财政、税收上给予支持，在审批手续上给予便利。（2）尽快做好前期工作。该项目已做了大量的前期工作，但进度还要加快。尽早启动拆迁工作。（3）进一步落实资金该项目规模大，总投资63亿。要加强与金融机构的沟通，落实贷款资金，保证资金及时到位。37 附表：附表1各阶段建设比例、指标附表2总投资估算表附表3拆迁还建前期费用计算表附表4拆迁还建改造成本计算表附表5拆迁还建后期费用计算表附表6拆迁还建投资计划表附表7各阶段销售收入估算表附表8损益估算表附表9土地增值税估算表附表10现金流量表（一）附表11现金流量表（二）附表12现金流量表（三）附表13现金流量表（四）附表14现金流量表（五）附表15自由现金流量表附表16项目偿债能力分析表附件：附件1企业法人营业执照附件2工程造价咨询企业甲级资质证书附件3会计师事务所执业证书编制单位：北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司湖北中安信会计师事务有限公司编制时间：2009年12月6日37'