负债融资结构的研究分析——以保利房地产股份有限公司为例会计学毕业论文.doc 25页

'远程教育学院本科生毕业论文（设计）题目负债融资结构的研究分析——以保利房地产股份有限公司为例姓名与学号胡国华-712096192003年级与专业2012年春会计学学习中心文成学习中心指导教师李文贵 浙江大学远程教育学院本科生毕业论文（设计）诚信承诺书1.本人郑重地承诺所呈交的毕业论文（设计），是在指导教师的指导下严格按照学校和学院有关规定完成的。2.本人在毕业论文（设计）中引用他人的观点和参考资料均加以注释和说明。3. 本人承诺在毕业论文（设计）选题和研究内容过程中没有抄袭他人研究成果和伪造相关数据等行为。4. 在毕业论文（设计）中对侵犯任何方面知识产权的行为，由本人承担相应的法律责任。  毕业论文（设计）作者：                            年月日论文版权使用授权书 本论文作者完全了解浙江大学远程教育学院有权保留并向国家有关部门或机构送交本论文的复印件和电子文档，允许论文被查阅和借阅。本人授权浙江大学远程教育学院可以将论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和传播，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编论文。 毕业论文（设计）作者签名：                       年月日 浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计）摘要负债融资对提高公司绩效起着非常重要的作用，它能够通过激励与约束机制、信号传递机制及控制权的分配转移机制等显著地降低代理成本，提高公司治理的效率，改善公司绩效。在各种行业中，房地产行业的稳定与否关乎我国金融安全。面对货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产公司的资金需求遇到了较大的考验;另外，我国房地产行业属于资金密集型行业，对比其他行业，在资金来源方面较为突出的特征是资金来源渠道狭窄，并且由于其开发资金具有投入大，投资回收期长，风险较大等特点，对债务资金尤其是银行信贷资金的依赖程度较大，自有资金、股权融资比例相对较小。因此，对其进行负债结构研究具有一定的代表性。本文以主要的中国房地产上市公司为例，对负债融资结构进行研究分析，针对存在的问题，提出了完善我国房地产上市公司负债融资结构的政策建议。关键词：负债融资，结构，上市公司，房地产公司23 浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计）目录1引言11.1研究背景11.2研究目的和意义22.保利房地产股份有限公司融资概况32.1企业简介32.2经营现状32.2.1保利地产2011年主要的财务指标52.2.2保利地产的财务现状62.2.32011年保利公司的销售状况73．保利地产融资结构现状83.1融资结构83.2负债结构84、保利地产融资结构特征分析及其原因94.1融资结构趋势分析94.2保利地产负债融资的原因分析104.2.1经营现状分析104.2.2其它影响因素分析155.负债融资结构的优化建议17参考文献1923负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例2323 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例231引言1.1研究背景负债融资对公司绩效影响的研究在国外已相当成熟和广泛。西方学者研究普遍认为，负债融资具有降低代理成本，产生经营者激励，约束过度投资等公司治理效应，一定的负债融资能够对公司的业绩和市场价值产生促进作用。然而在我国，对负债期限结构的研究起步较晚，国内法律环境不完善、资本市场不健全，相关理论分析和实证检验比较欠缺，而且实证研究的检验指标选择单一，检验方法过于简单，缺乏权威的、科学的、令人信服的系统性的研究设计和结论。在实际生活中，人们没有认识到负债融资的作用，尤其是负债融资对提升公司价值及公司治理的效应，只是把它当成在股权融资无法获得时的被迫选择，或是政府对公司进行扶持的手段，在实践中没有发挥债务融资的治理及价值效应。上市公司的负债似乎成了其经济效益低下的根本原因之一，我国经济生活中的很多问题被认为是上市公司高负债带来的，以致于上市公司趋向于股权融资。目前无论在理论上还是在实践中，人们往往只注重股权投资者在公司中的利益，并从维护股权人的利益出发设计公司治理的机制，忽视债权人的利益和债权人在公司治理中的作用及其作用机制的重要性。但是债券融资是上市公司重要的资金来源，在相当长的时期内企业融资仍会以银行贷款为主，同时公司债券市场也需要大力发展，因此债务融资对我国上市公司而言意义更为重大。企业的融资结构不仅能决定企业的财务风险，还直接关系到企业的融资成本和价值，并给外部投资者传递了有关企业前景的信号。如何确定合适的融资结构，是学者们和企业管理者共同关心的问题。在各种行业中，房地产行业的稳定与否关乎我国金融安全。2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。从2007年下半年开始，国家出颁布了多次加息和提高存款准备金率的财政政策，收紧开发商和购房者的信贷，提高贷款条件，控制投机需求，2011年甚至提出了限购令，为了保持房地产行业的稳定。面对一系列抑制房地产产业发展的国家调控政策，房地产公司的资金需求碰到了比较大的困难;另外，我国房地产行业属于资金密集型行业，对比其他行业，在资金来源方面较为突出的特征是资金来源渠道狭窄，并且由于其开发资金具有投入大，投资回收期长，风险较大等特点，对债务资金尤其是银行信贷资金的依赖程度较大，自有资金、股权融资比例相对较小。因此，对其进行负债结构研究具有一定的代表性。　1.2研究目的和意义房地产上市公司23 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23负债融资结构的合理是为了保证企业的盈利能力，恰当的融资结构必然会提高企业的盈利能力。在外部环境和其他任何影响因素相同的情况下，如果一家企业的负债融资机构是合理的，那么该企业的融资成本将会是最低的，用最少的代价获取相同的资金，促进盈利水平的提高。可以说，合适的公司融资结构是公司盈利的必不可使的条件。至少有两方面的重要意义:(l)研究我国房地产上市公司的意义房地产是国民经济的重要产业，它的发展程度反映了一个国家或地区的经济及人民生活水平状况。尽管我国房地产市场化的进程很短，随着经济的快速发展和居民日益增长的需求，造成了房地产经济快速发展，同时在一段时间内房地产价格也快速的发展，这就造成了影响房地产价格的因素和国家出台相对应的政策得到了社会各界的关注。监管部门出台的金融紧缩政策减弱了企业对银行信贷的依赖，在一定程度上带动了其他金融创新工具的发展，同时产业自身升级与分化则决定了以后房地产融资市场的格局。在这些复杂因素的综合影响下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局;二是其他融资渠道总量不大，却代表了房地产融资市场的发展方向。对于房地产上市公司而言，要选择适合自身特点的融资结构和合适的融资方式。(2)研究负债融资的意义现在上市公司有许多融资方式可以选择，但是公司若要直接融资，对其的要求较高，而且还需经过监管部门的严格审批，需要较长的时间，很难及时地满足企业的资金需求。与之相比，银行贷款的手续并不复杂，融资的时机选择和融资数量都很灵活，仍然是上市公司的重要资金来源。但是在我国的上市公司债务融资过程中存在不少的问题，在融入资金后还有许多不合理的地方，比如融资后盲目地投资，在选择项目时仅仅追求规模，忽视质量，反倒使企业生产经营受到影响，导致盈利能力下降。因此，本文拟对保利地产负债融资进行研究，从而为其的负债融资结构提出一定的对策，优化保利地产的融资结构，使其利润达到最大化。23 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例232保利房地产股份有限公司融资概况2.1企业简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2011年底，公司总资产突破2000亿元，实现销售认购732亿元公司成立于1992年，在2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化管理，不断地完成了飞跃式地发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖40个城市的全国化战略布局，拥有119家控股子公司，业务拓展其他许多相关行业。保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，保利地产逐渐形成了涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局，涵盖中高端住宅、公寓、别墅多种物业形态。商业物业涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等，具备多品类物业综合开发的实力。资料摘自：保利地产2011年财务报告2.2经营现状报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通、住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。（1）以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。报告期内，公司商品房销售中住宅占比达78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提升。（2）降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在1.6%和2.7%的较低水平；房地产结算收入451.32亿元，同比增长30.06%，结算毛利率36.17%，同比回升2.95个百分点；全年实现营业收入470.36亿元，实现净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。23 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23（3）等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。（4）资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完成房地产直接投资647亿元，实现销售回笼660亿元，新增借款369亿元，期末货币资金余额181.5亿元，资金收支实现良好平衡。报告期末，公司资产负债率为78.43%，较2010年下降了0.55个百分点；期末负债总额1529.50亿元，其中预收账款709.28亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为42.06%，较2010年降低了3.08个百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为139.25亿元，占有息负债的20.42%，财务稳健，短期偿债压力较小。（5）商业地产租售并举，助力公司业绩提升。报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元；同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。截至报告期末，公司实际运营面积超50万平方米，为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。（6）品牌价值持续提升，巩固行业龙头地位。2011年，公司积极投身保障房建设，注重同客户、股东、员工、合作伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任，赢得了社会的好评，“保利地产”品牌价值大幅提升至184.59亿元，较上年度增长34.85%，蝉联房地产行业领导公司品牌。同时，公司再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、投资价值TOP10第二名，荣获“2011中国主板上市公司最佳董事会（50强）”等荣誉，进一步巩固行业龙头地位。（7）建立长效激励机制，完善治理结构。报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。23 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例232.2.1保利地产2011年主要的财务指标在最近三年公司的主要财务数据如表2-1所示:表2-1单位：元主要会计数据2011年2010年本年比上年增减（%）2009年营业总收入47,036,222,186.1835,894,117,625.8631.0422,986,607,600.50营业利润9,964,091,046.457,424,461,491.6634.215,220,302,444.90利润总额10,074,092,101.617,404,574,649.8636.055,379,047,462.35归属于上市公司股东的净利润6,530,945,957.444,919,983,998.3732.743,519,226,528.73归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6,461,614,007.444,928,069,176.7931.123,414,017,080.71经营活动产生的现金流量净额-7,921,907,455.97-22,369,895,862.26不适用-1,144,791,232.462011年末2011年末本年末比上年末增减（%）2009年末资产总额195,014,565,272.62152,327,972,577.5328.0289,830,723,861.34负债总额152,950,155,487.36120,307,641,793.6027.1362,869,175,061.39归属于上市公司股东的所有者权益35,257,660,615.9129,709,290,130.4718.6825,088,237,101.1923 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23总股本（股）5,948,328,659.004,575,637,430.0030.003,519,721,100.00注：资料来源于保利地产2011年财务报告下表2-2为公司近三年的财务指标：表2-2主要财务指标2011年2010年本年比上年增减（%）2009年基本每股收益（元／股）1.100.8332.530.63稀释每股收益（元／股）1.100.8332.530.63用最新股本计算的每股收益（元/股）不适用不适用不适用不适用扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）1.090.8331.330.61加权平均净资产收益率（%）20.2018.02增加2.18个百分点18.64扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）19.9918.05增加1.94个百分点18.08每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）-1.33-4.89不适用-0.332011年末2010年末本年末比上年末增减（%）2009年末归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）2009年末6.49-8.637.13资产负债率（%）78.4378.98减少0.55个百分点69.99注：资料来源于保利地产2011年财务报告2.2.2保利地产的财务现状报告期内，公司资产规模实现了稳健较快增长。截至2011年末，公司总资产达1950.15亿元，较年初增加427亿元，增幅达28.02%。各区域子公司规模实力逐步增强，广州、上海、北京、成都、佛山、天津、浙江、江苏、重庆和武汉10个区域子公司的总资产规模均超过100亿元，较上年增加5个区域。23 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23报告期内，公司经济效益保持快速增长，盈利能力进一步提升。2011年公司实现营业收入470.36亿元，同比增长31.04%；实现利润总额100.74亿元，同比增长36.05%，首次突破100亿元；实现归属于母公司所有者的净利润65.31亿元，同比增长32.74%，为股东创造了较好的回报。2011年公司毛利率、净资产收益率等盈利能力指标均保持较高水平，且相比上年有较大幅度的提升，其中毛利率为37.20%，同比提高3.08个百分点；净资产收益率（加权平均）为20.20%，同比提高2.18个百分点。报告期内，公司资金收支平衡，负债比率有所下降，抗风险能力进一步提升。2011年，在严峻的市场销售环境中，公司仍取得了较好的销售及回笼成绩，全年实现销售回笼资金660亿元，同比增长15.65%，较好地满足了公司经营发展的资金需求。同时在信贷紧缩、房地产行业融资环境日趋严峻的情况下，公司凭借规模实力与良好信誉，全年新增借款369亿元，偿还借款278亿元，有效补充了公司经营资金需求，优化了债务结构。截至2011年末，公司资产负债率为78.43%，较年初下降0.55个百分点；扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为42.06%，相比年初下降3.08个百分点，公司财务状况的稳健程度明显提升。报告期内的财务情况及经营成果如下表2-3所示：表2-3单位：元2011年末2010年末本年末比上年末增减（%）2009年末资产总额195,014,565,272.62152,327,972,577.5328.0289,830,723,861.34负债总额152,950,155,487.36120,307,641,793.6027.1362,869,175,061.39归属于上市公司股东的所有者权益35,257,660,615.9129,709,290,130.4718.6825,088,237,101.19注：资料来源于保利地产2011年财务报告2.2.32011年保利公司的销售状况23 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在1.6%和2.7%的较低水平；房地产结算收入451.32亿元，同比增长30.06%，结算毛利率36.17%，同比回升2.95个百分点；全年实现营业收入470.36亿元，实现净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。主营业务按行业分项列示如下表2-4所示：表2-4单位：元行业名称本期发生额上期发生额主营业务收入主营业务收入主营业务收入主营业务收入房地产销售45,131,832,196.9228,808,462,968.4128,808,462,968.4123,172,125,164.66其他1,900,112,833.20727,714,809.601,189,779,639.02473,192,787.50合计47,031,945,030.1229,536,177,778.0135,890,473,399.7623,645,317,952.16注：其他收入系建筑、装饰、租赁、物业管理、销售代理、展览、服务费等收入。主营业务收入按地区分项列示如下表2-5:表2-5单位：元地区营业收入营业收入比上年增减%上年营业收入中国广州6,626,144,403.6022.175,423,684,836.87中国北京5,821,356,537.166.845,448,496,036.21中国成都5,599,186,064.43154.132,203,268,871.43中国上海4,281,071,317.00-24.125,641,882,382.00中国佛山3,182,802,704.6017.992,697,432,451.48中国长沙（含岳阳）3,167,853,575.00112.861,488,211,797.13中国重庆3,089,561,219.1263.211,892,974,752.54中国沈阳（含丹东）3,071,732,372.6433.082,308,248,136.56中国武汉2,583,893,870.608.902,372,781,658.92中国天津2,228,361,037.99103.441,095,347,682.4723 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23中国包头1,972,935,422.00113.53923,962,551.23中国长春1,832,080,191.24150.48731,439,672.17中国杭州1,412,276,711.29-29.802,011,673,194.94中国南昌941,927,410.3229.70726,232,445.50中国青岛779,297,269.7236.91569,191,305.56中国阳江441,464,923.4124.13355,645,624.75合计47,031,945,030.1231.0435,890,473,399.76注：资料来源于保利地产2011年财务报告3．保利地产融资结构现状3.1融资结构保利地产在2011年度主营房地产销售和其他收入系建筑、装饰、租赁、物业管理、销售代理、展览、服务费等收入。2011年保利地产的负债总额为152,950,155,487.36元，股东权益为35,257,660,615.91元，公司的资产负债率为78.4301%，其中短期借款2,123,400,000.00元，长期负49,979,786,059.93元，分别占资产总额的1.39%、32.68%。3.2负债结构公司的2011年负债总额152,950,155,487.3623 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23元。其中短期借款2,123,400,000.00元，占负债总额的1.39%，比去年增长371.87%;长期借款49,979,786,059.93，占负债总额的32.68%，比去年增长6.27%;应付帐款占6.24%，预收账款70,928,226,314.06元，占42.37%，比去年增长37.61%。4、保利地产融资结构特征分析及其原因本文对保利地产负债融资结构的分析，从对保利地产2009年-2011年的负债融资结构的纵向趋势分析和2011年保利地产融资结构与我国其他房地产上市公司平均融资结构的横向比较分析，运用动态和静态两者相结合的分析方法对公司的资本结构特征进行具体分析，从而使得我们对保利地产的负债融资结构以及其发展趋势具有相对来说更为深入的了解，从而在公司融资决策时可以提供主要信息。4.1融资结构趋势分析对企业负债融资机构的状况进行分析和评价，通过对企业财务报表分析及其财务发展的动态角度分析其资本结构的现状，进而才能更加切合企业的实际情况，对企业的负债融资结构得到更深刻的认识。表4-1是保利地产2009年至2011年资产负债的相关财务数据。23 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23在表中的数据可以看出，虽然保利地产2009年负债比率比2010年有所上升，但从大体上来看，保利地产资产负债比率从20009年的69.99%到2011年的78.43%大体上处在上升的趋势当中，但是比率上升的幅度不大。要想更为深入地了解公司的融资结构的具体相关问题，必须从融资结构的动态角度对融资结构现状进行分析。保利地产2011年的短期借款量有一定的增加，同时增加的比较多，但占总资产的比重比较低，分别为1.09%、0.30%、0.34%变化不大;长期负债总数额有所减少，并且由于资产总量的增加使负债占总资产的比率而降低，分别为78.43%、78.98%、69.99%。公司2011年的企业的总资产增加42,687,000,000.00元。虽然其中负债增加32,642,000,000.00元，其中短期借款增加1,673,400,000.00元，长期负债增加2,953,200,000.00元。保利负债增加的主要原因是一年内到期的非流动负债，增加的原因是由于公司发展经营，规模扩大的资金需求，适当增加借款规模。其次预收账款增加也较大，这是由于企业房地产销售增加，随之相应预收房款增加。企业负债增加的主要原因并不是公司取得短期借款或者增加长期负债的融资管理政策所实现的。公司负债增加的主要原因并不是公司取得短期借款或者增加长期负债的融资管理政策所实现的。所以，公司的2011年负债增加主要是公司经营规模扩大而被动的一年内到期的非流动负债款项目所致，并不是公司制定适合公司发展的融资政策，主动调整公司融资结构的结果。保利地产2011年短期借款与长期负债的总和占公司总资产的比例为28.97%，资产负债率为78.43%。公司的资产是以负债为主要来源，短期借款和长期负债的资产来源比较少，大部分的资产以预收账款为主。总之，从以上公司融资结构的趋势分析可以看出，近三年来，保利地产的资产负债率有上升的趋势，但是并不明显。主要由于企业经营规模的扩大，企业的一年内到期的非流动负债款项增多以及由于企业房产销量的扩大，预收账款的增多所导致的。所以，保利地产的资产来源是以负债为主，并且以短期借款为主，但是房地产项目投入资金时间长，到最后造成房地产企业产生相对不稳定的资金，资金链变得紧张，短期还款压力变大，市场风险变大。保利地产融资结构表现为具有明显的负债融资偏好的特征。表4-1单位：元　2011.12.312010.12.312009.12.31预收账款70,928,200,000.0051,544,300,000.0029,830,400,000.00短期借款2,123,400,000.00450,000,000.00308,020,000.00流动负债98,585,900,000.0068,896,700,000.0038,233,600,000.00长期负债54,364,200,000.0051,411,000,000.0024,635,600,000.00负债合计152,950,000,000.00120,308,000,000.0062,869,200,000.00股东权益合计42,064,400,000.0032,020,300,000.0026,961,500,000.00195,015,000,000.00152,328,000,000.0089,830,700,000.0023 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23负债权益合计短期借款/总资产1.09%0.30%0.34%长期负债/总资产27.88%33.75%27.42%负债结构64.46%57.27%60.81%资产负债率78.43%78.98%69.99%注：资料来源于保利地产2011年财务报告4.2保利地产负债融资的原因分析保利地产融资结构的特征分析，既从行业横向的角度对保利的财务指标进行对比分析，又从公司融资结构发展的纵向比较分析，从而有力的解读公司2011年的财务指标。在对保利地产2011年的相关指标进行分类分析之后，文中采用杜邦财务分析法来对其进行综合分析。4.2.1经营现状分析企业的负债融资结构管理并不是一个简单的个体，而是去企业的经营管理活动紧密联系的。所以要对保利公司的负债融资结构特征有更加深入的了解，就要求我们在对保利地产的财务报表进行分析的前提下，对公司的经营现状进行分析。首先采用财务比率分析。经过财务报表分析，将大部分的报表数据转变成对决策有用的信息，从而尽可能地减少决策的不确定性，为企业的融资决策提供依据。并且和行业平均相关数据进行比较，对企业的经营能力作出客观的分析，寻求影响公司融资结构的最根本的原因。a.财务比率比较分析财务比率能体现各个会计要素之间的内在关系和联系。在财务分析方法中财务比率分析是很重要的一种。财务比率是一个相对值，排除了规模等外在因素的影响，使不同的比较对象建立起可比性。在比率比较中，本文主要依据保利地产2011年、2010年两年的财务状况计算出重要的财务指标，与同行业的相对应的指标进行比较，以对保利地产的财务指标进行分析，如表4-2。(1)偿债能力的分析短期偿债能力是指企业偿付流动负债的能力。短期偿债能力是衡量企业当期财务能力，特别是流动资产变现能力的重要指标。它是企业的债务人、投资人以及其它利害关系人所关心的重要财务情况。而反映变现能力的财务比率主要有流动比率和速动比率23 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23。总的来说，可以分为企业内部因素和外部因素。企业内部因素是指企业自身的经营业绩、资金结构、资产结构、融资能力等因素。企业外部因素是指与企业所处经济环境相关的因素，如经济形势、证券市场的发育情况、银行的信贷政策等因素。杨锦地，流动比率指标研究[D]，西南财经大学，2007年首先，结合表4-2对保利地产的短期偿债能力进行纵向比较分析。公司2011年的流动比率为1.91和速动比率分别为0.36和2010年的2.13、0.53相比有所降低，说明和去年相比公司的短期偿债能力在下降，放映了公司无力偿还短期债务的可能性增加;再根据该房地产行业的平均流动比率和平均速动比率进行横向比较分析，2011年该行业的平均流动比率是1.94，速动比率是0.7，保利地产的流动比率和速动比率和行业的平均水平来说都比较低，说明企业的短期偿债能力较差。保利地产的速动比率低的原因是存货在流动资金中所占的比例较大，2011年较2010年存货增幅速度为38.41%，增幅较大，主要原因是公司加大了房地产项目投入和项目拓展，经营规模扩大。总的来说，保利地产的流动比率和速动比率都低于行业水平，较行业平均水平来说，短期偿债能力较差，企业整体的财务状况并不是很理想，所承担的风险程度较大。长期偿债能力是指企业偿还非流动负债的能力。它说明企业整体财务状况和债务负担及偿债能力的保障程度。影响企业长期偿债能力的主要因素有企业的盈利能力、企业的投资的效果、权益资金的增长和稳定程度、权益资金的实际效果、企业经营现金流量。本文选用了权益乘数又称股本乘数，是指资产总额相当于股东权益的倍数。权益乘数越大表明所有者投入企业的资本占全部资产的比重越小，企业负债的程度越高；反之，该比率越小，表明所有者投入企业的资本占全部资产的比重越大，企业的负债程度越低，债权人权益受保护的程度越高。权益乘数越大，代表公司向外融资的财务杠杆倍数也越大，公司将承担较大的风险。在2011年保利地产的权益乘数为4.64，在2011年同行业的平均水平为2.95，保利地产的权益乘数明显高于行业平均水平。说明企业的负债水平高于行业平均，债权人权益受保护的程度较低。企业的长期偿债能力较弱。综上所述，企业的短期偿债能力和长期偿债能力都明显低于行业的平均水平，企业整体的财务的风险程度较大，债务负担和偿债能力低于行业平均水平，在这方面保利地产需要优化，且企业以短期负债为主，融资风险大。(2)运营能力企业的营运能力主要是指企业营运资产的效率和效益。营运资产的效率通常指资产的周转速度。营运资产的效益则指营运资产的利用效果，即通过资产的投入与其产出相比较来体现。体现企业的营运能力的有应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率。保利地产每年0.22的存货周转率比该行业的平均存货周转率每年36.39次相比小得多。公司的存货大约要1596.68天存货才周转一次，也就是说公司23 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23存货美周转一次需要四年多的时间。这虽然与公司的房地产项目的前期投资有关，但总的来看，由于保利地产的加大项目投入和项目扩展，加大了存货量且由于2011年，国内房地产调控持续收紧，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求，造成保利地产的存货周转率明显低于行业平均水平周转速度太慢，存货占用资金较高，造成资产的流动性较差，变现能力较差。应收账款和存货一样，是企业流动资产中比较重要的部分。应收账款的收回状况，能体现企业的短期偿债能力和企业管理应收账款的效率。应收账款周转率越高，说明应收账款的收回越快，否则影响企业资金的正常周转。保利地产的应收帐款周转率为57.19次，那么它的应收账款周转天数约为6.29天，和行业的平均应收账款周转率每年475.70次相比也比较低，反映了企业货款较难收回从而造成资金流动性以及质量降低。总资产周转率反映总资产的周转速度。周转越快，说明企业的销售能力越强，在运用资金固定的情况下，周转越快就会给企业带来越多的利润，提高企业的利润率。保利地产总资产周转率为每年0.27次，和行业总资产周转率每年0.37次相比较也低，这就相对的降低了公司资产的收益率。保利地产2011年度运营能力总的来说比2010年都有所降低，且公司运营指标和和行业平均资产运营指标相比较差，保利地产的资产管理运营效率低下，资产周转的速度慢，同时也就造成了公司资产占用较大，这必然会降低公司的资产收益率。(3)盈利能力的分析盈利能力是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。在这儿只分析正常的营业状况，其它非正常状况下带来的收益和损失只是个别情况，不能说明企业的能力，不考虑在内。反映企业盈利能力的指标有销售毛利率、营业利润率、净资产收益率等。其中净资产收益率是反映盈利能力的核心指标。因为企业的最终目标是所有者权益或股东价值最大化，而净资产收益率不但可直接反映资本的增值能力，而且还影响着企业股东价值的大小。该指标越高，反映企业盈利能力越好。企业的净资产收益率2011年为18.52%，明显高于同行业的12.08%，说明企业的盈利能力较好，企业增值能力较大且股东价值较大。另外2011年公司的营业利润率、销售毛利率、资产净利率和净资产收益率和公司上年度相应的获利能力指标相比，企业所有的指标较2010年都有所上升且除了资产收益率和毛利率以外都高于行业平均水平资料来源：http://stock.jrj.com.cn/share,600048,hxzb.shtml，说明23 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23企业的盈利水平在提升，但是毛利率是低于行业平均水平的，说明企业的营业成本较大。企业的盈利能力较好，但是偿债能力较低，企业有必要减少负债融资，增加股权融资，减少财务风险和营业成本。表4-2　　2011年2010年行业平均偿债指标流动比率（%）1.912.12891.94速动比率（%）0.360.53370.7权益乘数5.535.132.95盈利能力毛利率（%）37.2034.1239.44营业利润率（%）21.1820.68-13.29净利率（%）15.6615.34-13.35资产收益率3.863.685.62净资产收益率（%）18.5216.5612.08营运能力应收账款周转率（次）57.1968.10475.70存货周转率（次）0.230.2836.39总资产周转率（%）0.270.300.31注：资料来源于保利地产2011年财务报告b.杜邦财务分析体系分析杜邦财务分析体系又叫杜邦系统，是利用各个财务指标间的内在关系，对企业综合经营理财及经济效益进行系统分析评价的方法。其最初由美国杜邦公司创立并成功运用而得名。该分析法以净资产收益率为中心，将净资产收益率分解为其他财务指标，通过分析各分解指标的变动对净资产收益率的影响来揭示企业获利及其变动原因。下面是对保利地产的杜邦分析，如图4-1所示:从图4-1杜邦分析可以看出，影响净资产收益率18.52%的因素有总资产净利率和权益乘数。权益乘数主要与负债比率有关，负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，不但给企业带来较大的财务杠杆利益，而且也带来风险。在2011年，保利地产的权益乘数为4.64，相对于房地产行业上市公司的权益乘数2.95高，所以保利地产的财务杠杆对净资产收益率的贡献相对于行业平均水平较大。相较于同行业来说，保利地产已经充分利用财务杠杆的利益，给企业带来了一定的利润，利于企业的发展。影响资产收益率的另一个因素是资产净利率也较低。结合上面的财务比率分析，在影响资产净利率的两个因素中，公司销售净利率较好，但是公司资产周转率却不高，仅为每年0.27次，较差的资产运营能力是影响公司资产净利率偏低的主要原因。在影响销售净利率的各要素中，销售毛利率37.2%低于同行业水平，主要是因为销售成本及税金很高，占了主营业务收入的73.59%，其中营业成本占了62.80%，保利地产由于物价的上升，营业成本随之上涨，保利地产应该实行相应的对策来减少营业成本，来提高毛利率，从而达到利润最大化。在2011年保利地产的资产周转率较差，造成了公司23 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23的总资产收益率低。在运用资金固定的情况下，周转越快就会给企业带来越多的利润，提高企业的利润率;相反，公司的资产周转的速度比较慢，造成资金收益率的下降。保利地产的杜邦分析和财务比较比率分析的结果相一致，保利地产融资以负债融资为主。要想提高保利地产的净资产收益率需要提高保利的总资产净利率，其中要求减少销售成本及税金，以及期间的费用，从而提高保利地产的毛利率。虽然保利地产的融资结构中负债融资占了较大的一部分，远远超过了房地产行业的平均水平，但是过高的负债融资，增大了财务风险，和偿债压力，在一定程度上，保利地产可以增加一定的股权融资，减少期间的财务费用和财务成本，增加企业的净利润率。净资产收益率18.52%权益乘数4.54营业净利润15.66%总资产周转率27.10%销售收入资产总额销售收入100%销售成本及税金73.59%期间费用率5.09%其他利润率-0.04%所得税率5.75%少数股东权益15.66%营业费用率2.66%管理费用率1.60%财务费用率0.83%总资产净利率3.86%资产减值损失0.11%营业成本62.80%营业税金及附加10.79%图4-123 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例234.2.2其它影响因素分析a.行业的特殊性受传统思想的影响，人们都希望有一个自己的家，自己的房子。所以国家出台了各种宏观政策来遏制房地产行业的发展，但是市场对房子的需求还是很大的。保利地产主营业务为房地产，房地产需要大量的资金，而且房地产项目持续时间长，需要大量资金投入，企业自身没有这么大量的资金，只能融资来解决项目投入前期的资金需求，从而求得日后的回报。b.银行贷款的短期快速性。银行贷款是保利地产负债融资的一大组成部分。这是因为银行贷款具有快速性和短期性，可以满足房地产企业短期快速发展。房地产上市公司通常以未来现金流作为担保和以项目所开发土地作抵押的方式来获得银行的融资。但是未来现金流量回流，土地担保价值，以及自有资金量等多种因素会限制从银行融得资金的数量。加入房地产企业能一直告诉发展固然是好，但是一旦出现什么不利情况，企业将面临严重的财务风险。23 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例235.负债融资结构的优化建议5.1合理规划长期负债和短期负债的比例，降低财务风险保利地产的流动负债占负债的64.46%，占得比例较高。企业的偿债能力公国流动比率来反映，而流动比率主要反映的是企业短期偿债能力，流动比率的理论最佳值是2。对于我国的房地产上市公司而言，一方面，要降低短期负债的融资比例，可以提升企业的偿债能力。因为即使企业在短期偿债能力较强的情况下，提高短期负债的比例，风险依然较大。抵御和防范市场风险的能力不能单纯通过短期偿债能力来衡量，短期负债比例过高，公司承受的财务风险也就越大，流动资金对于公司的正常运营有着极其重要的作用，一旦公司面临偿还大额的短期债务，而公司却难以在短时间内偿还，房地产公司的资金回笼周期较长，资金链出现问题，将面临破产的境地。另一方面，对房地产上市公司而言提高长期负债的比例，可以使资金更加稳定。长期负债不仅融资期限较长，而且给公司带来的财务风险较小。房地产上市公司的项目周期较长，资金的占用时间长，如果通过长期负债来融资，以保证公司充足的项目资金，直至项目完工出售收回资金，公司便可偿还这部分债务。因此长期负债可以保证房地产上市公司平稳有序的运行，同时降低了财务风险。5.2重视股权融资保利地产是国家一级房地产开发资质企业。2012年中国房地产研究会、中国房地产协会发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》23 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23中国房地产企业500强榜单出炉，保利房地产股份有限公司榜上有名。保利地产能取得这么大的成绩，其本身经过一段时间的摸索实践，自身管理经验较为成熟，各种规章制度较为完善，企业的经营记录较为种规章制度较为完善，企业的经营记录较为详细，有能力向外界披露详细的数据资料。企业的管理水平上升到很高的层次，能够应付市场的各种变化。此时房地产企业投入需要的大量资金，来满足扩大广告宣传、引进人才、打造特色楼盘等需求。进入成熟阶段之后，房地产企业的实力大幅提升，不但企业的市场信誉度大幅提升，而且企业拥有充裕的现金流结余。这些都为企业发行证券打下了扎实的基础。在成熟阶段，房地产企业的资金需求量增加，通过银行贷款或者信托等方式难以满足企业对大量资金的需求，而通过股权融资和债券融资方式能够满足企业的资金需求，因为可以筹集到大量的资金。所以在成熟阶段，房地产企业的融资要以股权融资和债券融资为主，辅以房地产信托、夹层融资。5.3积极建立多元化的融资渠道，加快债券市场的发展面对现如今融资方式过于单一的问题，我们要把注意力放在拓宽融资渠道的层面上。房地产行业在继续在以银行信贷为主的负债融资方式的基础上，减少银行贷款这种融资方式的比重，建立多元化的融资渠道。保利地产，可以大力发展股权融资，债券融资，建立房地产产业基金等融资方式。要抓住机遇，在现有的基础上向多元化发展，不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的扩散，更好地规避风险。使用房地产债券融资方式，对绝大多数房地产上市公司来说，是一种非常理想的融资渠道。相较于银行贷款，公司债券周期长，利率锁定，在现如今通货膨胀持续的情况下，成本相对较低，灵活性更大。但是，我国目前的债券市场规模很小，其滞后的发展导致企业的融资渠道较为单一。因此，现阶段我国应尽快发展完善债券市场，拓宽负债融资渠道。房地产债券的优势对比股票与银行借款在于：首先，任何符合《企业债券发行管理条例》、《公司法》和《证券法》相关规定的企业均有权申请发行企业债券，而不受上市的制约，适用范围广；另外，债券不会分散股权，债券持有者并没有权利去干涉企业的生产经营活动，同时原来股东的权益也并不会收到影响；再次，房地产项目债券是中长期的比较多，在债券还没有到偿还日期的时候，企业在使用债券发行筹集的资金时只需按照原来指明的用途时，就不用为的资金借贷而担心心，同时节约了成本和交易成本。瞿丹，金融危机下我国房地产公司的资金链问题研究[D]，浙江工业大学，2009年同时，同时保利地产作为绩效优良的房地产上市公司进行债券融资，来改善企业的资本结构及提升公司的治理效率。并且，债券市场与股票市场协调发展将有利于证券市场的稳定，有利于稳定金融市场，减小对房地产市场发展的不利影响。23 负债融资结构的分析研究——以保利房地产股份有限公司为例23参考文献[1]李梅.我国上市公司负债融资对公司绩效的影响研究[D].西南财经大学，2010[2]李胜楠,牛建波.负债融资、公司治理与企业价值最大化[J]山西财经大学学报,2004[3]尚敏.负债融资结构与公司价值关系的实证研究[D]浙江大学,2007.[4]李奉林.上市公司负债融资的公司治理效应分析[D].华东交通大学,2007年第6期[5]崔伟.企业负债融资的策略[J].财会研究,2008年第17期.[6]韩敬进.负债融资的利弊分析及策略[J].商业会计,2008年第16期.[7]王静.中国上市公司负债融资的治理效应研究[D].沈阳工业大学,2007年第5期.[8]唐欣语.中国上市公司负债融资对绩效影响的实证分析[D].对外经济贸易大学,2006,年第9期[9]李松.负债融资与公司价值的关联性分析[J].科技与管理,2006年第3期[10]陈耿，周军.企业债务融资结构研究—一个基于代理成本的理论分析[J]，财经研究2004(2):58一65[11]孙海彦，中国房地产企业融资结构优化研究[D].天津大学.2007[12]杨兴全.企业债务融资结构与公司治理仁J」.审计与经济研究，2004(5)[13]林小浩.Bs集团融资结构研究[D].西北大学.2006[14]贾秀峰.关于优化xx市房地亡融资结构的[D].北京邮电大学.2006[15]张严.中国房地产上市公司融资机构研究[D].北京财经大学.2008[16]杨锦地，流动比率指标研究[D]，西南财经大学，2007年[17]瞿丹，金融危机下我国房地产公司的资金链问题研究[D]，浙江工业大学，2009年[18]ProfessorRobHull,SchoolofBusiness,WashburnUniversity.FirmValueAndTheDebt-EquityChoice,RegionalBusinessReview,Vol.24,May2005,pp.50-75[19]JensonMC,WMeckling.ThetheoryoftheFirm:ManagerialBehavior,AgencyCost,andCapitalstructure[J].JournalofFinance23 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