体育休闲公园项目可行性研究报告 88页

'X海航***体育休闲公园项目可行性研究报告X海航***体育休闲公园项目可行性研究报告83 目录ＣＯＮＴＥＮＴＳ第一章X海航***体育休闲公园项目基本情况5一、项目名称5二、项目业主5三、投资数额5四、项目简介5第二章总论6一、本项目研究的方法6二、本项目可行性研究的依据6三、可行性研究结论6第三章X省及X县的基本情况分析8一、X省自然社会经济概况8二、X县自然社会经济概况9第四章X休闲度假地产分析15一、X休闲度假地产的背景分析15二、休闲度假地产的内涵分析17三、X休闲度假地产的类别17四、X休闲度假地产发展的特征18五、X休闲度假地产的开发模式19六、X休闲度假地产的竞争态势21七、X休闲度假地产发展的机遇与挑战22八、X度假型居住地产发展趋势25第五章本项目区域休闲度假地产分析28一、X县关于度假居住地产的发展思路28二、X县度假居住地产的发展现状29三、X度假居住地产前景分析33四、国际旅游岛带给X的关键机遇38第六章X海航***体育休闲公园项目客户分析40一、休闲旅游度假客户分析40二、X海航***体育休闲公园项目客户分析45第七章X海航***体育休闲公园项目区域概况、开发原则和目标48一、X海航***体育休闲公园项目区域概况48二、项目区域发展休闲旅游度假居住的SWOT分析49三、X海航***体育休闲公园项目开发的原则50四、X海航***体育休闲公园开发指导思想51五、X海航***体育休闲公园项目开发目标52第八章X海航***体育休闲公园项目规划方案5383 一、项目规划指导思想53二、项目规划依据54三、项目规划方案55第九章X海航***体育休闲公园项目功能分区与重点项目建设56一、项目规划范围与空间布局56二、项目总平面布置图57三、项目综合用地指标57四、项目功能分区581、休闲度假区582、养生理疗区603、农业观光区604、体育活动区62第十章X海航***体育休闲公园项目开发分期及各阶段目标64一、项目分期建设计划64二、项目第一阶段建设64三、项目第二阶段建设65四、项目第三阶段建设65五、项目第四阶段建设65第十一章X海航***体育休闲公园项目组织管理、人力资源配置67一、项目管理体系67二、项目建设阶段划分管理67三、项目责任体系与流程67四、项目安全生产管理68五、人力资源配置69第十二章X海航***体育休闲公园项目投资测算与财务评价70一、项目实施进度70二、项目土地利用规划71三、项目总投资估算分析74四、项目收益估算81五、项目损益分析83六、农场与投资方合作分成分析85七、项目风险分析87第十三章X海航***体育休闲公园项目综合效益评价88一、项目生态效益分析88二、项目社会效益分析88三、项目经济效益分析89第十四章X海航***体育休闲公园项目研究结论91一、从X国际旅游岛建设发展趋势来看9183 二、从X县旅游总体规划体系来看91三、从X风景名胜区总体规划来看91四、从项目开发自身来看91五、研究结论91X海航***体育休闲公园项目可行性研究报告正文83 第一章X海航***体育休闲公园项目基本情况一、项目名称X海航***体育休闲公园项目（以下简称“本项目”）二、项目业主1、企业名称：海航***投资开发有限公司（以下简称投资方）2、企业性质：有限公司3、企业概况：海航***投资开发有限公司隶属于X海航地产控投（集团）有限公司。X海航***地产控投（集团）有限公司是中国五百强企业海航集团有限公司旗下重点企业，下设海航地产、海岛高尔夫、海岛酒店、海岛商业、海岛农业、海岛物业、海岛游艇邮轮、海岛健康医疗等八大业态。三、投资数额本项目总投资20.08亿元。四、项目简介本项目位于X县风景名胜区，规划用地4040亩，其中用于与农场进行分成合作开发的商业用地为1475亩，另外2565亩地向农场进行租赁开发。项目规划了休闲度假居住区、养生理疗区、农业观光区、体育活动区四块。坚持保护性开发和可持续开发的理念。项目具有较好的生态效益、财务效益和社会经济效益。第二章总论83 一、本项目研究的方法本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的理论知识，结合项目所在地的现状，分析了X海航***体育休闲公园各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。二、本项目可行性研究的依据1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等；3、国务院《国务院关于推进X国际旅游岛建设发展的若干意见》；4、X总体控制详细性规划；5、X国际旅游岛规划纲要；6、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；7、国家所规定的经济参数和指标；三、可行性研究结论1、从X经济发展趋势来看X海航***体育休闲公园项目的开发，顺应X国际旅游岛建设的要求，而且对增强区域经济、促进X新农村建设的旅游业发展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。2、从X县旅游总体规划体系来看X海航***体育休闲公园项目的开发，它的开发对X县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协发展。3、从X风景名胜区自身条件来看其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的声誉。这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。4、从X海航***体育休闲公园项目开发来看本项目挖掘、反映了X83 的休闲旅游特色，既符合国情、省情，又具有地方特色。同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。第三章X省及X县的基本情况分析83 一、X省自然社会经济概况1、自然地理社会概况X省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿，阳光充足，空气清新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温28℃、最低平均气温18.8℃，年平均气温23.8℃。年平均日照时数2225.2小时，年降水1691.7mm,5-10月雨量为300.7mm,年平均相对湿度为85%。常年主导风向为东北风，次为东南风。平均风速3.23m/秒。陆地面积3.54万平方公里，人口约800万,其中非农业人口202.31万人，农业人口567.19万人。从全国来看，北京是中国政治中心，上海是全国经济中心，而中国度假休闲中心非X莫属。也正源于此，亚洲论坛会址永驻X，世界小姐选举指定X。其他国际性会议和大赛也纷纷光临X。2002年省委省政府通过的《X省旅游发展总体规划》中确定，要将X建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委2005年初提出了“要把X建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”。X必将成为中国乃至世界的国际化休闲、度假、居住、会展目的地。2、经济情况2009年，全省生产总值1646.6亿元，比上年增长11.7%。全社会固定资产投资1002.5亿元，增长41.4%;社会消费品零售总额534.5亿元，增长19.2%，投资、消费成为拉动经济增长的主要动力。地方一般预算收入178.2亿元，增长23%，占生产总值比重由上年的9.6%提高到10.8%，税收占地方一般预算收入比重84.9%、同比提高1.7个百分点。地方一般预算支出484.5亿元，比上年增支126.5亿元，完成年度预算任务。金融机构存、贷款分别增长35%和40.1%，银行业盈利40.3亿元、增长1.1倍，不良贷款率下降1.5个百分点。83     城镇居民人均可支配收入13751元，农村居民人均纯收入4744元，实际分别增长9.6%和9.2%。城镇新增就业9.1万人，高校毕业生初次就业率86%，中职毕业生初次就业率95.3%，基本实现零就业家庭动态为零的目标，城镇登记失业率控制在3.5%以内。农村劳动力转移就业8.9万人，农村贫困人口减少4.5万人。3、国际旅游岛建设契机2009年12月31日，国务院《关于推进X国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发〔2009〕44号）批复，正式启动X国际旅游岛的建设，充分发挥X的区位和资源优势，建设X国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是X加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措，对全国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用。X的发展迎来了一个重大的机遇。意见中对房地产行业的指导意见是：地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有X特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在X开展房地产投资信托基金试点。二、X县自然社会经济概况1、历史沿革“X”的寓意是稳定、平安，稳妥发展。新编纂的《X县志》通过沿革、地理等二十八编和大事记，以及附录的内容，翔实记述了1840至1996年的史实。叙述在X83 这片热土上，汉、黎、苗等各族人民休戚与共，辛勤耕耘，发展生产，洒下热血和汗水，培育出一朵朵芬芳、璀璨的文明之花的历程。从不同的角度告诉人们，X县的建置虽然较晚，其历史渊源却久远；大部分地区属于南渡江流域，土地肥沃，环境独具好处；这里的经济虽然发展缓慢，其人文却灿烂辉煌；这里居住着的几个民族，相处相当融洽，共同孕育出朴实、敦厚的民风；这里的经济基础虽然较差，全县人民却始终奋发图强，努力发展生产，造福社会，为促进经济、文化等各项事业的发展做出了有口皆碑的贡献。2、X县地理情况X县地势北高南低，属于丘陵半丘陵地带，土地肥沃，纬度较低；气候温和，年平均气温24度；热量丰富，阳光充足，年平均日照时数1880小时。水资源丰富，除了雨量充沛，年平均降水量1953毫米外，境内河流不少，流域面积在100平方公里以上的河流有18条，总流域面积达1293.2平方公里，是“三高一优”农业开发的宝地。3、X县自然资源X县辖有万城、长丰、礼纪、东澳、南桥、北大、山根、龙滚、后安、和乐、三更罗、大茂12个镇，5个国营农场。辖区东西宽45.5公里，南北长68公里，总面积4443.8平方公里，总人口55.4万。辖区内资源蕴藏丰富：【水资源】水资源丰富，集雨面积100平方公里以上的河流有18条，呈网状分布，各类水库87宗，水库面积达9万亩，山塘36宗。水蕴藏量大，适宜发展淡水养殖。【矿产资源】83 境内矿产资源丰富，已探明的具有开采价值的主要矿产10多种：有金、银、铜、钴、铅、铝、铀、铁、石墨、石英石、高岭土等。【植物资源】粮食作物以水稻为主，其次是蕃薯、大豆（黑豆、黄豆、绿豆、红豆）、粟、玉米等。油料作物以花生为主，次之芝麻。水果主要品种为荔枝、龙眼、香焦、菠萝、西瓜、菠萝蜜等，其次有芒果、橙、木瓜、油皮、山竹、石榴、杨桃等各类品种。热带经济作物有橡胶、槟榔、胡椒。糖料作物主要是糖蔗和果蔗。瓜菜种类繁多，有圣女果、青龙丝瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、园椒等，种植生产以较有规模化，已趋基地化。【动物资源】　　已知的野生动物主要有坡鹿、刺猬、果子狸、穿山甲、金钱龟、蟒蛇、鹧鸪等40多种，主要水生动物则拥有水獭、鳖、水龟等。经济养殖动物主要有肉牛、三元杂交肉猪、山羊、家免、肉鸡、四季鹅、樱桃鸭等。淡水产养殖品种有四大家、罗非鱼、攀鲈、尖嘴鱼、角虾、对虾、淡水龙虾等。【旅游资源】主要旅游区和景点有：有以“X第一山”之美称的东山岭，有“热带花果园”之美誉的兴隆温泉旅游区，有“南海明珠”.之称的大洲岛，有水清浪静、滩洁沙软的石梅湾、南燕湾、日月湾、春园湾等。其中X古城门、见龙塔、太史坊、八角殿、清潭亭是明清两代琼州建筑的杰作，对X乃至明清历史的研究颇有价值，如今已分别被列入省、县级保护文物。【作物资源】X县素有“槟榔之乡”美称，全县现有槟榔4.7万亩，且还呈迅猛增长趋势。山根镇、长丰镇和南桥镇等南部乡镇是X省较大的槟榔初加工基地和干果集散地，年加工槟榔10000吨，槟榔产业已逐渐发展成为X83 县的支柱产业。其他经济作物植有橡胶9.1万亩，胡椒1.6万亩，荔枝2.33万亩。冬季瓜菜9.4万亩。4、社会经济情况在X国际旅游岛建设中，X发挥了东南部城市的重要作用，经济发展势头良好，产业结构进一步优化。2009年全县生产总值完成50.65亿元，比上年增长（下同）14.2%。其中：第一产业完成23.14亿元，增长9.7%；第二产业完成12.33亿元，增长24.6%；第三产业完成15.18亿元，增长15.7%。三次产业比重为46.8：19.4：24.8。地方财政收入2.042亿元，增长46.1%。城镇居民人均可支配收入8835元，增长22.5%，比全省平均增速17%高5.5个百分点。农民人均纯收入3336元，增长16.6%。社会消费品零售总额6.15亿元，增长16.5%。农业产业结构调整力度不断加大，热带高效农业的质量和效益大幅提升，农产品“两出两进”取得可喜的成绩，全县瓜菜出岛12.5万吨，增长6.4%，农民收入大幅度增长，农民人均纯收入比上年增加474元。万城工业园区建设步伐明显加快，已入园区工业企业48家，其中已建成投产27家，在建14家，已批待建7家，万城工业园区已成为拉动工业经济增长的主要支撑。旅游经济健康发展，全县各景点接待旅游过夜人数21.34万人次，比上年增长15.4%；实现旅游收入1.3亿元，增长18%。5、基础设施建设情况基础设施建设力度加大，发展环境明显改善。2009年全社会固定资产投资总额完成10.68亿元，增长49.2%，其中，城镇固定资产投资总额8.3亿元，增长61.9%，比全省平均增速18.9%高43个百分点。全县投资额在500万元以上的项目有31个，比上年增加16个，其中投资1000万元以上的有17个。基本完成了万城83 新区行政大楼、宣传文化中心大楼、就业大厦、法院审判大楼、检察院办公大楼、人武部新办公区等大项目建设，启动了老城区10条道路改造、文体广场、文化公园项目及潭榄河休闲带项目建设。积极培育X房地产市场，引进房地产开发项目14个。完成了岭口水尾洋等3个国家级土地整理项目、南扶水库除险加固工程项目等重点水利工程项目建设。基本完成总里程74.4公里的农村公路通畅工程项目建设，改造建设了新竹大桥、新竹更生桥和雷鸣担干桥。强化规划指导作用，完成了万城新区、老城区、潭榄河休闲带、尖峰片区控制性规划及长丰镇等9个镇的总体规划。6、X县旅游发展定位X县围绕构建国际旅游岛，加快旅游业转型升级，提升现代服务业发展水平，努力以打造琼北旅游强县为目标加快发展旅游业。一是加大旅游业开放力度。高水平编制X县旅游产业总体规划。以旅游开放新政策和北京举办2008年奥运会为契机，精心策划系列旅游促销活动，对吃、住、行、游、购、娱等旅游要素实施国际化改造，提升现有X高尔夫球场规模档次，启动新的高尔夫球场和1～2家五星级酒店、会所建设，开拓国际国内高端旅游市场，发展高尔夫休闲旅游经济。二是加快精品旅游项目建设。启动X风景名胜区基础设施建设和丁湖路改造，推动我县旅游基础设施上规模、上档次。制订督促机制，促使华田、昌炜、水木金华、中国基建集团等公司加快注资，将策划理念转变为实质开发，推动X核心区和外围区协同发展。采取有效措施，提升接待软硬环境，增加游客流量。全面启动尖峰康体休闲度假村项目动工建设，打造海口郊外第一旅游休闲胜地。加快创建“百里百村”乡村生态休闲游和“母瑞山”红色旅游项目，招商引资开发久温塘冷泉，完善接待设施建设，争取将南部旅游列入我省特色旅游定点线路之一。三是加强旅游市场规范管理。积极采取措施融入琼南83 湛江旅游经济圈，推进旅游市场全面开放。加强旅游市场监管，建立和完善旅游投诉及应急处理机制，实行旅游联合执法。四是扶持发展现代服务业。重点围绕旅游业，科学规划、有序推进旅游房地产业健康发展。以尖峰休闲康体度假村、X神州半岛、X幸福城为载体，加快发展休闲、养生、运动产业，高标准建设适应中外游客需要的中医保健设施。7、招商引资情况2009年共有意向到X县投资项目40个，已落户的项目20个，计划投资额512亿元。拟投资额在10亿元上的项目有X神州半岛项目拟投资100亿元、博鳌特别规划区X区项目拟投资100亿元、兴隆旅游区建设项目计划投资100亿元、石梅湾旅游开发项目、东山岭旅游区综合开发等。其中X神州半岛项目，由香港中信泰富集团开发，规划面积约为38.43平方公里，发展目标是创建“符合国际标准的目的地度假区”、“现代服务业和科教知识产业集聚区”和现代生活方式和优良生活环境的“康健人居高档社区”。计划投资100亿元人民币，今年计划投资12.1亿元。梅湾旅游开发项目，由华润石梅湾公司开发，规划面积12平方公里，建设目标是以“自然、生态、环保、文化”为主题线索，建成一个国际性生态型热带海滨旅游度假区，计划投资50亿元人民币，今年计划投资8.8亿元8、交通X县陆路交通十分便捷，海口至三亚东线高速贯穿境内，县城镇距省会海口139公里、距三亚市112公里，县内公路四通八达，全县各镇已全部实现公路通车。第四章X休闲度假地产分析83 一、X休闲度假地产的背景分析1、X建省20余年成为旅游业为支柱产业的旅游目的地，在全球财富重新分配的大背景下，其休闲地产市场方兴未艾。（1）近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游；（2）X更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地。（3）X对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力，是理想的第二居所，特别是老人会选它。2、百企千亿下X:X岛重回房地产市场巅峰时代（1）北起海口南至三亚的X东海岸，正在开发休闲房地产项目的海岸线超过120公里长，这些项目总投资额超过1000亿元。投资还在向内陆延伸，X省五指山市的楼市也因此水涨船高。（2）典型项目：•中建X分公司：国电集团投资近10亿元的万丽酒店•外交部下属的世界知识印刷厂参股投资的世知酒店项目，•广东雅居乐地产耗资200亿建设的X清水湾项目。10年之内，在这片1.5万亩的海滩上，将出现一个包括别墅、高尔夫球场和顶级酒店的超级度假村。•整个海棠湾规划成“国家海岸”之后，5月29日，便有10家超五星级酒店项目同时开工。•和记黄埔、保利地产、嘉里集团等地产大鳄已经确认投资。3、背靠中国大陆是X休闲地产最大的宏观背景中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速产生了巨大的消费势能。受旅游度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是滨海高端度假物业的强大支持，这为休闲地产的发展提供足够的客源。83 4、以三亚为代表的X休闲房产以其天然的稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财富工具休闲地产具有极大的投资、保值价值，X岛滨海物业在经济危机中一枝独秀，经济危机后，价格仍保持上涨趋势，目前X岛的休闲度假地产仍是中国房地产市场中的价值洼地，发展潜力巨大。（1）中国的海岸线长1.8万公里，岛屿海岸线长1.4万公里，相对中国广大的腹地，海岸线是绝对的稀缺资源。（2）滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。（3）X岛的热带资源、海岸资源在整个中国的气候条、海岸线资源具有双重的稀缺性。5、财富阶层自90年代中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移（1）从国际富人群体度假资源偏好统计数据可知，滨海休闲度假，、滨湖休闲度假、山地运动是国际旅游度假的两大趋势。（2）近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游；（3）X更以其独特的自然资源、气候条件成为国内富裕人群的度假首选地。（4）X对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力。6、随着富人群体对豪宅市场的消费心态进入主动尊贵的阶段，高端休闲地产市场将吸引中高端富人群体的青睐。富人群体对房地产投资偏好的提升源于其在房地产投资中的高回报率，X岛的双重稀缺资源对富人群体具有很强的吸引力83 二、休闲度假地产的内涵分析1、内涵：休闲地产作为休闲产业与房地产业两大黄金产业交织而成的产业类型，简单地说就是为休闲活动服务的地产。休闲地产以住宅为主体，融合了多种休闲设施。2、定义：在一般住宅要素的基础上，依托项目周边良好的资源环境，把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别。三、X休闲度假地产的类别目前X的休闲地产主要包括两类：1、度假型居住地产（第二居所）集中分布地区：l亚龙湾国家旅游度假区l大东海l三亚湾l海棠湾代表楼盘：l清水湾：雅居乐清水湾项目l三亚湾：三亚湾新城l海口：海蓝椰风，龙墅湾l香水湾：香水湾一号l亚龙湾：中粮.公主郡2、专业性旅游地产（酒店、度假村等）集中分布地区：l83 亚龙湾国家旅游度假区已建成为一个国际一流水准的、服务设施高档次的度假旅游胜地，其作为三亚市的标杆性度假区已基本打造完成。l大东海和三亚湾已具备承接三亚当前细分度假游客市场的能力，近几年发展迅速。l海棠湾已完成建设三亚新兴的国际顶级滨海度假旅游区的初步规划。l红塘湾拥有绝佳的资源，目前尚未开发。代表项目：l酒店：凯悦、喜来登、希尔顿、万豪、假日、香格里拉、凯宾斯基等世界著名酒店集团已落户三亚。全市现有五星级和准五星级11家，四星级和准四星级29家。09上半年海棠湾将有15家超五星级酒店开工。l高尔夫：有高尔夫球场3个，有高尔夫俱乐部和球会，承办职业高尔夫赛l潜水：有潜水基地5个，有全国接待规模最大的潜水公司，进行远海潜水、海底漫步、夜潜等l水上运动：冲浪、快艇、钓鱼、空中拖伞、帆板等l娱乐配套：三亚大型表演场所主要集中在中高级酒店，市内有4家电影院和一些酒吧，清水湾等大型社区有娱乐配套。四、X休闲度假地产发展的特征X旅游地产开发进入新阶段，呈现四个显著特点：1、点线面结构形成X休闲地产已经跳出了传统的海口和三亚两个热点城市 ，具有明显特征的开发热点区域初步形成，且在空间上呈现出了以“热点城市”为点，“海滨湾区”为线，“养老社区”为面的“点、线、面”结构。2、产品结构更加丰富X岛的旅游地产摆脱了以产权酒店为代表的度假地产“唱独角戏”83 的局面，产品日渐丰富，独栋别墅、花园洋房和度假公寓等度假型居住地产一样受到了市场的欢迎。3、养老地产客源丰富发展迅速养老地产的客源方面，随着人民生活水平的提高，岛外客群的来源更加多元化，西南省份（川、渝、贵）和西北的客户增长迅速，成为新一轮购房热潮中的主要构成力量。4、同质化竞争严重聚焦到X的休闲地产：X优质海岸线资源已基本瓜分完毕，市场定位均为“中国富人度假居所”，同质化竞争严重五、X休闲度假地产的开发模式X目前度假型居住地产开发特点，主要是依靠地块资源开发，被称为“资源地产”，主要有三种开发模式：1、模式一：高档度假地产开发模式——湾区开发雅居乐清水湾将优越的自然环境和外销地产结合，打造高端度假型居住地产2、模式二：养老地产开发模式——海岛中部X代表的“候鸟型”社区开发海岛中部绿荫浓郁，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。海岛中部大型的候鸟型社区主要依附于水库、温泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人养生度假。X岛中部的候鸟社区，摆脱了滨海湾区带状地形带来的限制，在占地规模和开发规模上都是滨海湾区难以比拟的。开发商可以从容的进行各种设施的摆布和配套，利用丰富的水库资源和森林资源组成区域的养生环境。83 海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识，面对的客户群也不仅限于候鸟客户了。目前针对高端客户推出的独栋别墅、联排别墅等高品质产品，在中部候鸟型社区中逐渐增多。海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，养老地产开发潜力巨大，在X有着独特优势，虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购买；并且海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在X有着独特优势。X中部高速沿线的、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为X旅游地产开发体系中不容忽视的力量。3、模式三：复合旅游地产的开发——文昌代表的城市拓展新区开发（1）发射基地建设2007年8月22日，经国务院189次常务会议批准将在X省文昌市建设新航天发射场，主要承担地球同步轨道卫星、大质量极轨道卫星、大吨位空间站和深空探测卫星等航天器的发射任务。这是继酒泉、西昌、太原三大内陆发射场后，中国建设的首个滨海发射基地。（2）航天主题公园作为开放型大型旅游项目，配套区拟建的航天主题公园，将填补国内乃至整个亚洲的空白，从而对X实施科研配套和科普教育、建设国际旅游岛，实现旅游进一步转型升级产生重要影响。发射基地建成后，“嫦娥二号”、“嫦娥三号”工程都有望在文昌开展，文昌必将成为全世界关注的焦点。（3）重要影响航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应——X旅游格局重新洗牌83 ，文昌成为重要亮点，并带动相关产业升级发展。4、其他近年来，越来越多的国内外企业看好X，竞相来这里投资。X的大项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道。在X的产业规划中，列出了几个重要的节点城市。例如：作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。六、X休闲度假地产的竞争态势国内进入旅游休闲度假迅速发展时期，三亚成为旅游、度假置业首选地；亚龙湾具有很好的资源优势和先发优势，成为专业性旅游地产中的最大赢家；受旅游度假市场的影响，三亚城市未来将向东、向西两翼进行持续的功能扩展，海棠湾发展前景很好；其他优异的自然资源有待开发。1、度假型居住地产竞争态势——主要是依靠不同的资源，做资源地产，通过资源的差异化来竞争。2、专业性旅游地产竞争态势——依靠品牌力量、服务质量来打差异化竞争。3、启示:（1）抢占稀缺资源，提高品牌形象;（2）资源价值最大化，提高品牌美誉度;（3）打造品牌力量，提高品牌知名度;（4）通过服务质量来保持品牌忠诚度。七、X休闲度假地产发展的机遇与挑战1、X国际旅游岛建设带来的机遇（1）国际旅游岛前奏：建省20年历程，发展定位从“一省两地”83 到国际旅游岛，经济结构从工业为主到旅游业为支柱；全面开展基建和资本市场建设（2）国际旅游岛时代：2010年1月，国务院发布《关于推进X国际旅游岛建设发展的若干意见》，将X建设国际旅游岛上升为国家战略，发展重心从工业转到旅游业，且得到中央政策、资金双重支持。相关意见和政策具体内容发挥X特色优势，全面提升旅游业管理服务水平建设富有X特色的旅游产品体系，大力发展新型旅游项目，如海上运动、潜水、邮轮、游艇、自驾游、森林生态旅游、温泉、高尔夫等。打造精品旅游景区，塑造“阳光X、度假天堂”的整体旅游形象，规划建设海洋、热带雨林等旅游主题公园。进一步规范旅游市场秩序，推进旅游服务标准化和国际质量认证。加强旅游公共服务体系建设，完善应急救援、公共医疗、卫生检疫防疫等安全救助体系。投融资政策支持符合条件的旅游企业发行企业债券，设立旅游产业投资基金，将X省增列为《中西部地区外商投资优势产业目录》执行省份。财税政策中央财政加大对X的均衡性转移支付力度，抓紧研究在X试行境外旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税购物政策的可行性。5年补贴50亿。土地政策推进城乡土地一体化管理，科学选划发展海洋经济集约用海区域，引导海洋产业相对集聚发展。开放签证政策增加芬兰、丹麦等5国为入境免签证国家，对俄罗斯、韩国、德国3国旅游团组团人数放宽至2人以上（含2人），入境停留时间延长至21天。2、X休闲旅游度假地产发展的机遇转型后的X国际旅游岛将成为大陆居民的后花园，加快旅游资源建设，丰富旅游项目，提升旅游服务质素，为承接中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备。（1）随着经济高速增长，人民日益富庶，中国正日益成为全球最具生机活力的旅游市场。中国国家旅游局的数据显示，2008年中国入境旅游人数为1.3亿人次，国际旅游外汇收入达408亿美元。出境游总人次4,584万，是亚洲最大的客源输出国。联合国世界旅游组织预测,到2015年中国将成为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国，成为世界第一大旅游市场。（2）中国旅游市场庞大，发展後劲充足，中国旅游业”蛋糕”做大了，X也必将从中分享更多的利益。X还可以与香港大力发展”一程多站”83 的旅游模式，甚至将整个东南亚串连起来，使彼此的旅游资源形成互补，X作为未来的区域旅游枢纽的地位指日可待。（3）X历年来接待的海内外游客维持在1500-2000万的水平，且逐年递增，近五年对GDP的贡献在6%以上，预计2020年增加到12%。X应该加快旅游资源建设，丰富旅游项目，提升旅游服务质素，为中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备。3、X度假型居住地产发展面临的挑战（1）资源的稀缺性，使得X度假型居住地产在08年的经济危机中表现较稳定，国际旅游岛的批复将为X房地产进一步奠定发展基础。2008年10月至2009年10月海口市商品房供求走势图（2）目前X度假型居住地产主要凭借优势资源，走的是“资源地产”的路线，目前发展势头强劲，远期发展受资源的限制。（3）目前市场上存量较大，未来10年内，大规模综合住宅开发主要集中在主城区和新开发度假区，竞争同质化严重。区域规模开发时间居住项目建设主城区阳光海岸3.6km22007年基本为高层和小高层公寓，规划占地330亩三亚湾新城6.7km2 为三亚湾仅可开发的二线用地鹿回头半岛2.98km22006年6月正式开工独立别墅占地1725亩；联排别墅360亩凤凰岛0.3km22006年开工，计划2011年建设完成产权式公寓，建面共9万平米山水国际1.57km22006年起，开发至2012年左右未来供应量87.81万M2凤凰水城2.1km22006年开工主要为多层集合式住宅和公寓，占地大于2250亩大东海  01年起楼盘开发，目前已全部开发完毕亚龙湾  二期为中高档别墅度假区，目前有部分在售海棠湾51.62km2处于一级开发阶段；2011年全面开发2010年以高档酒店建设为主；居住用地规划13545亩坎秧湾  只允许顶级度假设施的建设83 红塘湾2.58km2城市发展备用地；一级开发阶段用地控制为1800亩；高端住宅规划(4)目前海口的供应仍以城区居住物业为主，但09年清水湾入市后，标志着新兴度假型居住地产时代已经拉开帷幕，度假型居住地产逐渐入市并成为主体(5)滨海度假型居住地产存在的问题第一：是开发规模限制。由于地形特殊，这一类项目的纵深较短，一般沿海岸线呈带状分布，在功能分区和景观、路网设计方面受限制较多；第二：在文化的导入上缺乏X特色的原创滨海休闲文化，更多是对欧美和东南亚滨海休闲文化的模仿和借鉴；第三：各个湾区的设计产品单一，目标客群重合，竞争压力大。(6)中部旅游度假地产存在的问题第一：服务配套低。候鸟型社区作为独立于当地社会的“飞地”，远离城区，项目规划自成一统，缺乏和周边社会的必然联系。第二：产品档次低。中部地产的主力产品是小户型的公寓，主要以价格低来迎合市场。第三：产品使用率低。社区的入住率随着季节的变化大起大落，也为社区的管理带来了巨大的挑战，不利于社区气氛的行成。X岛城市中除海口和三亚外，城市市政基本配套设施档次低，城市功能不完备，历史欠账较多，城市医疗和文化娱乐设施缺乏。单个开发商难以承担市政配套设施的建设，在土地的一级开发中要为其预留发展用地。八、X度假型居住地产发展趋势1、针对湾区度假地产——丰富产品走综合性发展战略X83 岛湾区的度假区档次较高，预计将来世界知名的一流酒店品牌都会加入进来，但是不容回避的是未来湾区开发的同质化。为了避免恶性竞争，湾区开发要丰富产品谱系走综合性发展战略。（1）湾区要加大体育、养生、修养等多样配套的营造。为了避免产品的单一，适当引入和度假产业相关的产业，并充分挖掘地域文化与历史背景，发挥出地域的文化优势。这样度假产品才会有丰富的个性，有效的避免低层次竞争。（2）为了追求更大利益，X湾区的开发强度较大，随着度假区的成熟，将向更为高级的低密度度假区发展。这也当今滨海度假地产的发展趋势。在前期规划中生态敏感区要禁止开发，协调好生态保护和旅游地产开发的矛盾。在尽可能保护自然的同时，做到体验自然，享受自然。（3）目前的湾区开发在空间上呈现出平行于海岸线的高强度带状开发，对纵深二线地产的开发利用不够。应加以重视。（4）X度假型居住地产将顺应中国经济发展过程中的各类需求，突出休闲度假和健康长寿主题，成为大陆度假型居住地产中的佼佼者。2、针对养老地产——统筹发展完善配套可持续发展战略X岛中部的经济较为落后，基础设施滞后。大型候鸟型社区的开发为当地的经济发展和城市建设提供了新的活力，建议在中部旅游地产开发中要统筹考虑，完善配套，走可持续发展的战略。（1）通过城乡统筹发展，提升当地居民生活质量，营造良好的养老度假环境，有利于置业人群将养老型度假居住地产转化为第一居所。同时吸纳当地的就业人口，完善医疗、餐饮、娱乐等配套设施，为当地居民安居乐业提供帮助。（2）通过深入的市场研究，针对不同的自然资源条件和人文积淀，完善相关的配套设施，形成不同特色的养老度假基地，避免同质化竞争。X当地文化原始淳朴，对旅游和发展都有很强的促进作用。83 （3）养老地产的特殊性表现在其针对的客户都是老年人，生活中有大把的闲暇时间需要打发，建立社区的人际交流机制至关重要。要有和当地交流的公共空间，如学校、中心广场、配套商业区等，注意加强养老社区和所在城市的互动关系。3、针对城市拓展区复合旅游地产开发——超前规划空间聚集战略如东线文昌的航天产业将带动大规模高素质人口和爆炸性旅游人口，X岛西线东方、临高、洋浦等地线聚集了X主要的工业项目。这些城市既有丰富的旅游资源也有巨大的发展机遇，但旅游地产的开发起步晚，正处于探索阶段。（1）X城市面貌日新月异，城市拓展区的地产规划面临的挑战也更大。既要和城市的总体规划紧密衔接，也要和当地的市场状况结合，与前两类相比需要采取迥然不同的发展战略。（2）规划方案要站在城市发展的角度，对未来前景有着超前的认识。在规划范围内，预留未来市政发展用地，特别是要预留现代城市功能必须的体育场馆和文化娱乐、医疗卫生、水处理等设施用地。（3）在适当区域内提高开发的强度，不仅能够节约用地，更能够聚集人气，形成都市氛围。引导开发项目与当地城市建设和地方市场相结合，增强城市设施的丰富性，避免形成孤岛式的居住地域，造成生活氛围的不足。（4）在X岛的空间规划当中，西部的工业产业带和东部的旅游产业发展带，发展方向不同。这一区域的地产开发和产业要紧密互动，共同承担起X振兴的责任。83 第五章本项目区域休闲度假地产分析一、X县关于度假居住地产的发展思路1、X后花园X——X后花园，位于X岛东南部沿海，南渡江中下游南畔，全市境内国道2条共160公里，市（县）道14条共179公里，乡道239条共861公里。近些年来，科学的定位，清晰的思路，有效的执行，让X县这个X传统农业县在国际旅游岛建设上取得长足发展，现已成为X的后起之城、后花园，成为国际旅游岛上的璀璨明珠。83 2、重视规划先行X县政府在06年完成了X县城市总体规划、X风景名胜区总体规划、万城新区控制性详细规划、全县12个镇总体规划修编等29个规划。又在07至08年期间完成了X县旅游发展规划、全县土地利用总体规划等21个规划。有了新思路，有了新规划，真抓实干也是不可或缺的，X以新思路、新规划为准则扎实地一步一步前行。在思路的指引和规划的统领下，X万城工业园区的基础设施建设得到快速改善，入园企业纷至沓来，顶津、新台胜、高远、达川、德威士等企业建成投产。引来多个投资额超亿元的大项目，总投资1.2亿的X槟榔深加工厂，目前正在加紧建设厂房。此外，中惠、华润集团等上马的项目正在开展前期准备工作。据预计，这几个大项目全面投产后，全县年工业产值就可增长10倍以上。如果这与05年X万城一带一片荒凉的情况比拟，不由得人感叹：新规划的先行，给“X后花园”带来了前所未有的新貌。3、重视招商引资在国际旅游岛建设背景下，X休闲地产也是迅速崛起。“后花园”将旅游地产集中布局在“一带两区两片”(X周边，县城范围和南渡江边、潭榄河两岸、丁湖路九公里等)，计划打造成“吃住行娱购”的上规模休闲人居社区。有了规划，县城做大了整整一倍；有了规划，X的投资上了档次，引进了宝安、百创投资、金手指集团和南湖投资公司等大企业。X县和香港中信泰富签订了神州半岛项目合作开发框架协议书。计划从温泉水城开始，一直延伸至X的万城项目，规划用地4万亩，总投资约100亿元，布局了住宅区、旅馆街区、商业街区、影视基地、酒吧街区以及主题公园等。整个项目定位为X县休闲高档旅游地产产业带；和华润集团签署石梅湾旅游合作开发项目协议，约投资50亿元，计划用三到五年时间，优化配置石梅湾83 生态、文化优势资源，打造高规模上档次的风情小镇和国际知名的休闲、娱乐、健康、养生的生态度假基地，亮化X“南大门”形象。短短的时间内，旅游地产在X异军突起，原因不仅在于X浓厚的文化底蕴、优美的自然风光和优越的地理位置，还在于投资者看中了X作为“X后花园”的后发优势。X以优质的投资环境和高标准规划的项目引进大公司后，将充分利用大公司资金、技术、设备等优势，整合土地储备资源，用国际眼光去谋划开发建设，打造顶尖的休闲旅游地产项目，使X在国际旅游岛建设大背景下，发展现代休闲旅游服务业中抢得先机，实现X经济社会跨越式发展和崛起腾飞。二、X县度假居住地产的发展现状案例一【X“神州半岛”】开发商：香港中信泰富集团公司楼盘位置：X东澳镇项目均价：一期住宅项目“X•中信温泉水城”，综合价格5300元/m2，基本售罄项目介绍：X中信温泉水城由X世佳企业集团有限公司和香港中信泰富集团有限公司联手开发。　　2008年7月27日，X县人民政府和中信泰富集团签署了《X新城“神州半岛”合作开发协议》并举行了新闻发布会。“神州半岛”规划范围为X县东澳镇东南方，距市区38公里，规划面积达4万亩，是一个大型综合型国际型旅游地产项目。83 　　建筑设计采用热带简约的建筑风格，很好的诠释了生态、健康、时尚三大生活意境。项目将兴建一座五星级酒店，酒店内设有娱乐、餐饮、健身、网球场、温泉泳池等配套设施，以点带面，全面向所有业主提供星级物业服务，充分满足业主休闲、度假、养生养老的需求。项目在配套设施上更进一步的满足业主的生活需求，商业面积设有银行、医疗、超市等，小区内设有温泉泡池、篮球场、网球场等设施。考虑到项目目前的交通出行状况，开发商将在一定时间内为项目提供免费的巴士车往返三亚和项目地址。案例二【X·长信美庐】物业类型：别墅开发商：X长信迪力房地产开发有限公司楼盘位置：X城市中心项目均价：目前价格未定，别墅估计7000元/m2左右项目介绍：位于X城市中心，项目总投资15亿元，占地360亩，拟建筑面积34万平方米。该项目首期推出的别墅群，以两大超两万两千平方米生态湖区为中心展开，由著名SRT(加拿大)公司规划设计，拥有超大花园，超大露台，居所沿水系而生，临湖而立。原生态地貌被充分保留，力求为X打造一个规划优、品质高、景观好、配套齐全、性价比高的温馨居住环境。案例三【石梅湾旅游度假区】（1）投资方：华润集团有限公司（2）石梅湾旅游度假区位于X东南部。作为热带天堂，X岛自然风光极其优美，为本项目打造成世界级旅游目的地提供了很好的背景。石梅湾旅游度假区总规以项目选址自然本底为基础，完好的原生乡野景色和湿地景观构成一个整体的开发范围。桥南镇83 作为主要人口聚集区。各景点间设置探险游览区，既把分散景点和湿地保护区连接在一起，也将各个景点和自然保护区分离开来。以此构成一个完整旅游度假区。游客可以通过自驾车、巴士，或连接东线高速的轻轨进入石梅湾旅游区。这些入园方式都将以“自然之旅”进行主题化，让游客一进入景区就立刻感受到浓厚的尊重环境的氛围。（3）石梅湾旅游度假区景区石梅湾旅游度假区，占地面积12平方公里，由两个新月型的海湾组成，三面环山，面朝碧波荡漾的南中国海，6公里长沙滩银白如练;年均气温24.8度，冬暖夏凉，适合四季休闲度假。海水水质属于国家一类水水质标准，能见度为9米，自海岸向外200米内水深不超过2米，水底平坦无礁石，适宜游泳、帆板、游艇等各种水上活动。开发区内有面积1.4万亩的青皮林，是省级自然保护区，形成至少有4000年历史，为世界上仅存两片海滨青皮林之一，自清朝已经立碑保护。建设中的东环轻轨从度假区外围经过，预计于2010年底建成，届时石梅湾到海口和三亚行车时间将缩短至40分钟内。石梅湾度假区由华润集团属下的X华润石梅湾旅游开发有限公司作为主开发商。开发区总体规划面积12平方公里，其中可建设的土地面积约8000亩，以“行云流水——石梅湾”为主题，突出“自然、生态、环保、文化”等特色，将建成为集高端度假酒店群、度假别墅、度假公寓、购物、餐饮、健康养生、特色水疗、人文艺术、海洋运动于一体的国际性生态型热带滨海旅游度假区。三、流溪湖银发度假居住地产前景分析1、流溪湖介绍流溪湖位于X县城东北20公里。总面积4483 平方公里。其中湖区面积8平方公里；水面面积4平方公里；平均水深6米；常年水温22-23℃，气候宜人。景区内星级酒店、高尔夫球场、农家乐庄园、垂钓中心等度假游乐设施齐全。X周边，有着丰富的旅游养生资源。2、资源优势（1）湖景资源、高尔夫资源、温泉资源流溪湖水面400公顷。这里湖水清澈，碧波荡漾，四周胶林环抱，绿树翠竹临岸，山青水秀，明净瑰丽，环境幽静雅逸，气候温和，终年宜泳，宜浴、宜钓。远眺X，烟波浩渺，水接着天，天连着水，碧波粼粼，湖面上空丽日融融，白云悠悠，徐网习习。水面云影浮游。X水域，原来是低谷、高山、岩岭。1958年，X人民在这里修起水库，于是低谷积水成湖，原来的高山峻岭成了湖中小岛，有方的，有圆的，有长的，共有13个。面积最大的小岛有24000平方米，最小的有3300平方米。这些小岛树木竹丛葱翠欲滴。五彩野花争妍斗艳，林间鸟啼不歇，草地兔子蹦跳一个个小岛犹如宝石翠玉般美丽，人游其中如醉如痴。 几年来，流溪湖开发建设的基础工程及旅游设施进展迅速，在完成道路交通、供电供水等建设的同时，豪华的大酒店、餐厅、别墅、水面娱乐及高尔夫球场等旅游设施相继建成。为游客提供游、玩、住、吃的配套齐全的系列服务，是一个旅游度假的理想的名胜风景区。（2）适合开发度假居住开发区根据对富人群体资源偏好的分析：国际富人群体度假资源偏好度假地海边湖边山地赤道高尔夫有吸引力地区滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%流溪湖的湖景资源具有重要的资源优势，加上气候舒适，生态环境好，是理想的度假居住开发区。83 （3）对流溪湖的开发，需要结合生态保护进行开发。着重考虑复育一个富有自然韵味及田园野趣的水库风景名胜区；提供一个超大型的野外活动场所，提倡环保及生态旅游；发展一个国际级的湖滨度假胜地，提供多样化的度假娱乐设施；发展一个结合湖体、水岸及山林的国际型健康社区，促进身心平衡发展。3、X风景名胜区内的居住地产项目开发情况案例一【X1号】物业类型：别墅开发商：X幸福城投资有限公司楼盘位置：XX项目均价：目前项目一期已售完，每套约80m2，售价约100万元。二期600余套别墅群，预计11月份开盘。项目介绍：X1号,占地6500余亩，是由X幸福城投资有限公司在XX开发兴建的第一个以湖居养生大盘。它源自天然极致的身心修缮之道，筑就天、地、人合一的养生智慧。项目集养生别墅、度假公寓、美国埃里克森养老社区、观光游览、运动休闲、养生度假等设施于一体，依山就势，以天然高尔夫坡地为肌肤，以自然山水为骨骼，打造了一处依山傍湖的国际级养生假日庄园。其特征有：地中海风情园林：取自地中海环境精髓的园林规划，通过景观主轴、次轴和环线规划塑造出不同韵味的园林小品；极尽展示的水景空间与X彼此呼应；并结合地形特征，设计出起伏有致的休闲栈道；不同主题的大小广场，演绎着艺术地中海的浪漫与风情。83 　　核心景观区：X1号采用了浪漫的地中海风格。由一主轴伊比利亚大道、两次轴、一环线、多节点构成，点线面相结合，相互串联环绕，塑造一系列相互关联且各具特色的空间环境，即满足功能使用要求，又最大限度地展示了地中海的浪漫风情和西班牙田园的原汁原味。会所景观区：内部圆形景观空间是会所景观区的核心，spa泡池、喷泉、泳池相互辉映，周边自然水系环绕。圆形景观空间与滨湖景观带、居住区景观有机联系，能直达滨湖景观带和游艇码头。滨湖景观区：滨湖景观带是全园景观的灵魂所在，沿湖设置了晨曦、暮霞栈道、风车园、圣荷赛游艇码头、佛拉明戈水上剧场、伊莎贝拉码头、垂钓亭等，方便您休闲娱乐；　　居住区内部景观：居住区内部规划有一条水溪、四条轴线，形成全园的景观骨架；四个景观节点和若干组团则是小区内部的景观精粹；百花园、百果园、百草园及百鸟园尽情演绎热情、烂漫、休闲的热带海岛风情。　　药膳养生神农百草园：本着对养生环境的全面理解与细致安排，X1号在园区重要的景观轴线上，规划了中医药材特色景观带——“百草园”。其中有利养生的各种中药可供您采集、观赏、养护，不仅为居住环境打造了难能可贵的中医药文化氛围，更使您每每经过此处，即能嗅到中药的芬芳，吸取其养生精华。案例二【X东山岭旅游区开发】（1）投资方：X东山岭开发有限公司（2）用地情况建设用地781.37公顷，占总用地的67.90%，其中主要建设区用地193.70公顷，占总用地的16.83％，景区、体育公园用地430.39公顷，占总用地的37.40％，道路、市政等配套用地119.21公顷83 ，占总用地的10.36％，村庄用地38.07，占总用地的3.31％。建设用地还包含了X控规所属用地。在符合X控规用地的前提下，东山岭旅游区项目用地294.19公顷（合4413亩），道教文化苑用地（已建成）100.79公顷（合1512亩），X景区度假项目用地51.28公顷（合769亩），花卉体育主题公园区（体育用地）177.83公顷（合2667亩）。非建设用地包括特殊用地、农业用地、水域、水域防护绿地，非建设用地共计369.43公顷，合5541亩，占总用地面积32.10%。规划总用地面积为1150.80公顷，总建筑面积为160.37万平方米，总容积率为0.14（包含非建设用地），净容积率为0.21（不包含非建设用地）。（3）功能分区n道家文化体验区占地面积208.72公顷，合3131亩。由道较文化苑和道家文化体验区组成。n花卉体育主题公园区占地面积244.57公顷，合3669亩。由花卉体育主题公园和花卉体验区两部分组成组成。nX新农村风情体验区占地面积57.80公顷，合867亩。规划考虑保留基地原有的风貌，对原有村庄进行改造使其形成能反映社会主义新农村面貌的现代化村庄。nX风情小镇体验区占地面积157.98公顷，合2370亩。主要由居住区，风情小镇体验区，动漫、创意、教育试验区三部分组成。nX文化展示园区占地面积151.63公顷，合2274亩。是集中展示X83 本土历史和文化的景区。nX养生文化体验区占地面积76.34公顷，合1145亩。用地是整个景区中紧临X的地块。n花卉产业基地占地面积为253.76公顷，合3806亩。由花卉产业基地、乐活村和自驾游基地四部分组成。案例三【尖岭温泉森林旅游养生度假社区】华田投资有限公司与中国工商银行X省分行签署40亿元的授信，华田投资有限公司在3-5年内斥资80亿元倾力打造X高端旅游养生度假社区。按照协议规定，2010年，华田投资有限公司将总投资7.11亿元，分三期全面开发该公司在尖岭风景名胜区的重点建设项目，一期投资1.35亿元，3月17日启动X国际高尔夫社区建设，计划1年内完成现有台建高尔夫球场和会所的建设工程；二期投资3.1亿元完成球道内部1期别墅(131栋、约5万平方米)建设；三期总投资2.16亿元启动丽湖X大酒店改造工程，计划用1年时间完成，年内完成投资1亿元，同时投资0.5亿元完成新近收购的鸿扬大厦的装修工程。四、国际旅游岛带给X的关键机遇1、建设富有X特色的旅游产品体系依托优势资源，发展特色旅游产品，进一步优化旅游产品结构。加强林区基础设施建设，加快发展森林生态旅游。合理开发温泉资源，发展康体保健服务。在符合土地利用总体规划和城乡规划、不占用耕地特别是基本农田、有效保护森林和生态环境。大力发展红色旅游和民族、民俗风情文化旅游，着重开发：l发生态度假村项目，特别是依托温泉、山湖林等生态资源的项目；83 l丰富多种休闲娱乐方式，包括民俗风情文化旅游2、发展避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产保持房地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有X特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。第六章X海航***体育休闲公园项目客户分析一、休闲旅游度假客户分析根据休闲旅游度假市场的客户性质，可以分为以下两大类：1、私人休闲旅游度假类人均GDP水平是确定消费层级的基础。中国人均GDP在2003年超过1000美元，2005年达到1700美元。国家统计局数据显示，到2006年底，人均GDP已经超过2000美元。人均GDP在2000至5000美元之间属于一个过渡时期，会出现服务消费的快速增长。83 目前，我国地区差异、城乡差异、阶层差异已经全面凸显。由于收入差距较大，中高收入阶层形成了相当大的群体，且中高收入中层次分化非常明显。中国人口基数大，每一个高收入的阶层，都形成了相当大的市场消费规模。他们对于旅游度假消费的市场需求，正在成为整个旅游产业必须面对的市场导向。即使是千分之一比例的顶级富豪，该阶层的购买力也是一个天文数字。中高收入阶层的消费能力和消费总量，在整个旅游产业中间占的比例将会越来越大。中高收入阶层需求引导下的旅游产品的变化，正在带动整个旅游产业进入升级更新的新时期，这一时期的主要特征就是旅游的休闲化提升。旅游发展的休闲提升，既包括旅游目的地、区域旅游产业，也包括旅游产品、旅游项目及旅游配套。它是以旅游产品的休闲提升为基础，进一步形成区域系统和产业链的休闲提升。休闲可以成为出游的目的、目的地的吸引力、或者是旅游区本身。在这种旅游产品休闲化的趋势下，私人休闲旅游度假类客户可以细分为休闲旅游和休闲度假两类。（1）私人休闲旅游类l居民休闲旅游市场此类市场主要以家庭、朋友为组合，以自费消费为基础，以节假日或周末出游为重点。在所有居民中，出游时间在1天以上的以中高收入居民为主。以收入划分的居民休闲旅游市场收入类型消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成低收入居民消费能力低节假日或周末居住地附近的低价旅游景点自助农业人口的大多数及城市人口的小部分中低收入居民消费能力有限节假日或周末短途或近程旅游景点，多以一日游为主自助、跟团农业人口的小部分及城市人口的中下层收入者中高收入居民消费能力较高节假日或周末中近程、时间在3至7天的旅游景点自助、跟团农业人口中的上游收入者及城市人口中的中游收入者高收入居民消费能力很高自由时间较长的休闲旅游景区或度假区自助城市人口中的高收入者青少年和老年休闲旅游市场年龄层消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成青少年市场青少年成长所需费用的投入常被置于家庭开支的首位寒暑假期冬夏令营、红色旅游、高校旅游、素质训练营等学校或机构组织学校、青少年宫等机构组织银发市场消费能力较强自由，且时间充裕对景点、酒店、餐饮、交通以及导游服务的质量要求高，该市场属高端产品市场组团行政事业单位、社区老年活动等l特种专项休闲市场83 主要以个人爱好为基础，由各类专业机构组织形成的垂钓、户外、自驾等各种专项休闲消费，这种休闲也正在快速壮大。类型消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成自驾游经济实惠型占绝大多数，主要消费项目为门票、住宿和用餐节假日或周末，频率较高居住城市周边的景区，或长途越野，或驾车控险旅游以亲朋好友结伴同行的家庭自助旅游为主包括白领、教师、商人、自由职业者等，多以20至40岁的中青年旅游者为主户外运动休闲所有费用均采用AA制节假日或周末山地：以郊游、自行车游、登山游、漂流等为主要内容；水域：以帆船、帆板、潜水、冲浪、赛艇等为主要内容；飞行：以高空跳伞、滑翔伞、私人飞机驾驶等为主要内容网络化召集或朋友结伴出行，无导游安排以20到40岁、收入在3000元以上的人群、学历较高的人群为主生态休闲观光与休闲相结合，停留时间较长长假以生态环境为基础，如自然山水、森林等组团或自助偏好自然山水、养生休闲的人群乡村休闲消费不高，旅游加观光周末或节假日观光农业、农家乐等自驾车城市人口中的有车族（2）私人休闲度假类休闲度假在中国是个新事物，一种新的社会生活方式。根据消费者休闲时间的长短，休闲可以分为以下三类：第一类：大闲，时间比较长一点，比如带薪休假、年假等；第二类：中闲，基本上是目前“五一”或“十一”黄金周的概念；第三种：小闲，即周末双休日。83 休闲度假对应的主要是中闲和大闲。根据国际经验，人均GDP超过1000美元，是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期。但这种旅游需求仅局限于观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均GDP达到2000美元，从而形成对休闲的多样化需求和多样化的选择。人均GDP达到3000美元时，度假需求才会普遍产生。因此，从总体来看，我国旅游产业已经进入到休闲需求急剧增长的时期，部分人均GDP较高的发达省区已经进入了休闲度假需求产生的阶段。度假需求的产生意味着产生了一类新的市场需求，这类需求的满足必须由市场提供一套新的产品供给来解决。从客户层面来看，休闲度假具有以下相当明显的消费特点：l一地时间长。即游客往往在一个地方停留较长的时间l消费方式主要是散客和家庭式的组织方式。散客方式以自驾车旅游为主；而家庭式主要出现在环城市旅游度假带中，尤其是在双休日期间l复游率高。游客认准了一个度假地，甚至一个度假酒店，其忠诚度会非常高l指向集中。即游客的度假需求非常集中，对目的地的选择也非常集中l对文化的需求高。度假游客要求度假地有文化、主题、丰富的内涵游客类型居住方式度假时间群体特征出游方式短期（1—2天）入住酒店周末当地客户为主，近程旅游，多为利用双休日的时间休闲放松乘车或自驾车中期（3—7天）购买或租赁产权式酒店、产权式度假屋节假日以度假区周边地区客户为主，利用黄金周等长假的时间乘车或自驾车长期（7天以上）购买或租赁产权式酒店、产权式度假屋带薪长假或时间较长的自由假期以度假区周边地区及外省客户为主，多为度假建筑物的购买者，按自身需要不定期度假自驾车为主2、公务消费类公务旅游近年在我国取得了长足的发展，在一些旅游业较为发达的地区，公务旅游已显现出旺盛的生命力，呈现出良好的发展势头，逐步成为重要的旅游产业形态，并为地方社会经济发展发挥着越来越显著的作用。在我国加入WTO以后，公务旅游将具有更好的发展机遇、更大的发展潜力。（1）公务休闲旅游类公务休闲旅游包括一系列不同的类型，有的是由商贸人员结合贸易特点，根据业务活动情况自行办理食宿和游览；有的是由业务接待方安排洽谈和旅游活动；还有的是委托旅行社综合安排服务。公务休闲旅游市场的主要内容包括：83 l商务休闲旅游市场：以企业接待为主体，形成商务交流的休闲消费需求，其中特色餐饮、会所、俱乐部等中高档消费较大；l政务休闲旅游市场：政府公务接待具有独特的消费需求，目前已成为一个具有规模的休闲旅游市场；l会展、培训、奖励休闲旅游市场：会展旅游是旅游产业和会展产业相互作用的必然产物，市场巨大，包括大型的会展、企业的商务型会展、机构培训、系统会议等。奖励旅游是企业为了对有优良工作业绩的员工进行奖励，增强员工的荣誉感，加强单位的团队建设，用公费组织员工进行的旅游。在欧美盛行多年，近年来在中国也日渐受到企业的重视。l公务休闲旅游和私人休闲旅游之间有着很多的联系，就需求而言，两者在某些方面有重叠，也有差异。比如，在一天的工作结束之后，公务消费类客户通常会变为私人旅游度假类客户；会议期间往往为会议代表安排各种休闲旅游活动；许多公务消费类的旅行者都会携带他们的家属随行，这些随行人员在整个或大部分行程中可能是私人休闲旅游者。另一方面，两者在需求方面也存在差异。主体私人休闲旅游公务休闲旅游谁付费旅游者公司或机构，个体商务旅客自付费用谁来决定目的地旅游者公务旅游的组织者、公司客户所在地，组织者通常会考虑会议代表的意愿旅行时间通常是在节假日或周末全年（从周一到周五），避免在7、8月份举办重大活动旅行前期准备提前1个月或几天不等有些公务旅行的准备非常仓促，重大会议要提前几个月甚至一年以上安排谁旅行任何有闲暇和有钱的人那些工作中需要旅行的人以及各协会的会员，一些公务旅客有不参加工作的配偶陪伴目的地任何地方——海滨、城市、山区以及乡村等主要是在经济发达地区的大中型城市，一些会议和培训是乡村举行，奖励旅游的目的地和高档度假旅游目的地相同83 （2）公务休闲度假类公务休闲度假类以商务会议、培训以及政务会议的形式居多。许多奔波于各地的商务人士，工作中的压力非常大，如果能从日常安排中抽出点时间放松一下，可以算是最大的享受。于是，开会成了放松的最好时机。许多会议的组织者都意识到了这一点，会议进程之外的安排，正在从吃喝旅游转向休闲娱乐。安排度假正在成为各类会议营销的主要手段，度假村也正成为各企业会务人员普遍欢迎的对象。度假类型居住方式时间群体特征组织方式商务会议购买或租赁产权式度假屋不定期实力较强的企业单位，对度假区的休闲氛围要求较高企业自行组织或委托度假区组织企业培训购买或租赁产权式度假屋定期对度假区的休闲氛围要求较高，对商务设施配套要求也较高。实力较强的企业可能产生购买行为，作为企业培训基地来使用。企业自行组织或委托度假区组织政务会议租赁度假屋定期或不定期以度假区周边地区及外省客户为主，多为度建筑的购买者，按自身需要不定期度假委托度假区组织二、X海航***体育休闲公园项目客户分析X海航***体育休闲公园项目的开发具有丰富的自然资源和历史人文背景，可利用的旅游资源很多，对外交通也比较便利，景区生态系统保持良好状态。无论是私人旅游度假，还是公务旅游度假，都非常适合。因此，本项目的目标客户定位可按以下五个层面来进行细分：1、从客户消费水平来看（1）第一类客户是都市高端消费阶层诸如国际政要、影视明星、企业高管、富豪等，消费能力很强，追求高品质生活，私密性要求高。这一群体的社会影响较大，他们的行为往往表现出一种气派，他们的需求往往表现为对特权和效率的要求。这类客户是市场的最上层，83 往往会产生较大的购买行为，是本项目产权式度假屋的主要潜在买家。通过别墅、产权式度假屋等产品最大限度地留住客户，特别是该类影响力较大的客户。抓住他们就可以引起大众的关注，因此，该类客户是本项目客户的重要来源。（2）第二类客户是一般的经理人和白领这一类客户实际上是旅游市场的主体，他们处于中高收入地位，消费能力较强。他们对旅游度假产品的要求也较高，希望得到的是增值性的服务，这类客户是本项目客户的主要来源。与第一类客户不同，他们对于度假区的物业购买意愿不强，仅仅局限于一般性度假的需要。（3）第三类客户是关于政府会议、学术会议等方面的会务人员，也包括一些顶级活动的主办方。这些活动的特点各异，但均属于公务消费类，消费能力很强。该类客户是本项目的关键客户，抓住了他，就抓住了整个公务休闲旅游度假市场。2、从客户地域来看从客户地域来看，主要定位于大陆具有强烈的旅游、度假、居住、投资、避寒需求的客户，他们对大海和热带气候比较向往，有的还具有强烈的占有这些稀缺资源的欲望。尤其是大陆寒冷地带发达区和经济发达但污染比较严重的区域。如东北三省、重庆、山西、等等，这一区域的一些富裕阶层人士必将成为本项目休闲旅游市场的主要客户来源地。3、从旅游动机和出游目的看（1）近期目标定位近程观光旅游、休闲旅游及节庆旅游等类型的客源市场。X本地的市场很旺盛。（2）中、远期目标定位逐步扩大到生态、文化、度假、公务、商务、会议、体育及其它专项客源市场。83 4、从温泉旅游度假区的市场特征看X海航***体育休闲公园项目是温泉型的热带旅游居住度假区。温泉型旅游度假市场特征有：（1）温泉型度假旅游市场占有比例逐渐增加，已成为重要的旅游市场，客源市场发展潜力巨大；（2）客源市场主要以外地市场为主，区域市场也很发达，还能吸引大量的国际游客数量；（3）出游方式以家庭、朋友结伴、商务会议和旅游团为主，和家人、朋友一起到附近出游度假是市场的发展趋势。5、结论本项目目标市场客户定位是从不同角度、不同方面和不同阶段进行的，是一种立体型的市场定位，小结如下：（1）以岛外客户为主要的目标市场；（2）以整个X省为次要目标市场，成为周末短期度假的中心；（3）以国内旅游黄金周及带薪假期出游者为主要目标市场，发展成为国内著名的度假圣地；（4）国内与国际市场并重，通过与国际上著名的旅游公司合作，进入全球分时度假体系，从而打入国际度假市场。根据这些市场定位的情况，采取切实可行的对策措施，将上述潜在的目标市场变为现实的目标市场，这样才能实现既定的战略目标。83 第七章X海航***体育休闲公园项目区域概况、开发原则和目标一、X海航***体育休闲公园项目区域概况1、地理位置与范围兴隆位于X县城东北30公里，地处东经110°7＇至110°31＇，北纬19°31＇至19°44＇之间。兴隆开发经省政府批准，列为省级风景名胜区。总面积46平方公里；常年水温22-23℃；这里年平均气温22.5-23.7℃，气候宜人。项目处在三亚、琼海之间。项目距离X东线高速公路居丁（龙湖镇区）出入口处仅8公里，距X县城约16公里，距海口约139公里，距琼海市约43公里。2、规划中的兴隆公园以湖泊和湖滨浅滩湿地为主，兼有河流、河漫滩涂等地貌，湿地生境类型多样，动植物资源丰富，区域特色显著。兴隆湿地景观与森林景观相互衬托，湿地景观类型多样，格局优美而富于变化。尤其它的湿地生态系统在区域和全国意义上具备一定的典型性和代表性，位置接近我国候鸟南北迁徙中线的南端，淡水湿地水禽种类丰富，具有极为重要的生态保护价值。3、兴隆总体规划总面积：2410公顷，其中水面面积759公顷。建设定位：我国南端富有特色的淡水近自然湖泊湿地公园、热带湿地动植物的乐园和基因库、海岛生态旅游的精品、地方经济和谐发展的载体，将建设成为具有海岛代表性的湿地公园。建设期限：2010年至2019年83 功能区划：生态保育区、湿地科普宣教中心、湿地生境展示区、湿地生境体验区和管理服务区。二、项目区域发展休闲旅游度假居住的SWOT分析1、优势（Strength）分析（1）项目属于兴隆风景名胜区的一部分，兴隆环湖北路两侧，位于X旅游圈的南部及三亚旅游圈的北部，是X的后花园。对外交通方便，附近有X东线高速公路连接三亚和琼海；（2）兴隆湖区及周边拥有丰富的自然和历史文化旅游资源。（3）兴隆旅游度假已在X省及国内享有较高的知名度和美誉度；（4）项目处在兴隆风景名胜区内，拥有较佳的自然风光，生态资源优势明显,湖区内的生态系统基本保持良好状态；2、弱势（Weakness）分析（1）环湖公路交通较为不便，路面质量较差，湖边通达能力较差；（2）湖区基本处于待开发阶段，尚不具备有较大影响力的旅游景点；X1号项目、X尖岭休闲项目、华润X高端旅游养生度假社区都处在项目建设阶段；（3）湖区及周边接待配套设施尚不完善，未形成完善的休闲、度假、旅游的氛围；3、机会（Opportunity）分析（1）X休闲旅游度假产业的形成和加速发展为本项目的开发带来了新的契机；（2）X国际旅游岛建设的概念形成和深化提升了本项目的更高层次的可持续发展定位；83 （3）随着经济增长、人民生活水平的提高，休闲度假旅游越来越受到大众的欢迎；4、威胁（Threat）分析（1）与周边旅游度假区如X1号项目、X尖岭休闲项目、华润X高端旅游养生度假社区等存在一定程度上的竞争；（2）与X县的石梅湾项目、琼海的天来泉项目以及五指山、陵水等X中部地区的休闲度假项目形成一定的竞争；（3）随着湖区的开发，生态环境可能会面临一定程度的破坏；（4）开发周期较长，市场与客户具有一定程度的不确定性；（5）项目开发投资额大，回收期较长；三、X海航***体育休闲公园项目开发的原则以原生的自然、人与自然和谐共生的生态系统为依托，以深厚的文化背景为内涵，以保护、改善、利用、提高相结合的基本原则为纲，把X海航***体育休闲公园打造成以休闲度假为重点，集休闲度假、运动娱乐、生态环保、农业观光于一体，参与性强、品位高雅、能为地方生态环境保护和社会经济发展做贡献的生态旅游休闲度假园区，从而实现生态效益、经济效益和社会效益的协调发展、维护人地的和谐统一。旅游资源开发作为一项经济活动，只有按照旅游经济活动的规律进行，才有可能获得成功。旅游资源的开发必须要有严肃的科学性，不合理的开发，就是对旅游资源的破坏，就会造成无法挽回的损失，绝不能以牺牲生态环境为代价来换取旅游业的一时发展。为此，本项目开发主要应遵循以下原则：1、可持续发展原则把可持续发展原则作为生态旅游开发的每一个环节、每一个系列中的基本准则，做到自然83 资源的永续利用。自然资源的永续利用是实现社会经济可持续发展的物质基础。在进行旅游资源开发时，不是简单的开发自然资源以满足眼前利益，而是开发与保护自然资源并举，以满足未来的长远利益。不但顾及到当代人的经济需要，还要顾及到不对后代人进一步需要构成威胁和危害，通过对经济效益、社会效益、生态效益三者的协调，使当代人用最小的代价获取最大的旅游资源利用，造福子孙后代。2、保护性开发原则要使旅游资源可持续利用，就必须加强对旅游资源的保护。开发和保护的关系应体现的总的原则是：开发应服从保护，在保护的前提下进行开发。资源得到妥善保护，开发才能得到收益；开发取得收益，反过来可促进保护工作。一旦开发与保护出现矛盾时，保护对开发拥有绝对否决权。3、经济效益、社会效益和生态效益相统一的原则市场经济就是追求效益最大化，生态旅游作为旅游的一种形式，也追求效益最大化，但这个效益不仅是指经济效益，还包括社会效益和生态效益，三者必须高度地协调统一。而当三者出现矛盾时，以生态效益和社会效益高于一切为指导原则，经济效益必须从属于上述两种效益。四、X海航***体育休闲公园开发指导思想1、处理好海航***体育休闲公园项目开发和X总体开发的关系海航***体育休闲公园项目是X总体开发的一部分，是X县休闲旅游度假市场的稀有品种，是X国际旅游岛建设的一个有机组成部分，必将推动X县旅游市场的进一步发展，实现区域旅游业的共同发展。2、处理好海航***体育休闲公园项目开发和X国际旅游岛建设的关系X国际旅游岛建设是篇大文章，海航***体育休闲公园项目应该按照《国务院关于推进X国际旅游岛建设发展的若干意见》、《国际旅游岛建设纲要》的指导意见和规划要求做好开发83 ，实现社会效益、经济效益、生态效益三者协调发展。3、处理好海航***体育休闲公园项目开发与环境保护的关系滨湖地区的水体水质对滨湖地区开发具有举足轻重的影响，世界上许多成功经验表明，滨湖地区开发一般都先从治理水体着手，水体治好了，市场上的开发源、投资者自会前来开发。海航***体育休闲公园项目开发更要注意杜绝水质污染，注意生态环境的保护。五、X海航***体育休闲公园项目开发目标1、力争把海航***体育休闲公园开发项目建成以休闲度假为重点，融休闲度假、运动娱乐、生态环保、农业观光于一体，参与性强、品位高雅、能为地方生态环境保护和社会经济发展做贡献的生态旅游休闲度假项目。2、重视X湖风景区的自然生态环境保护，为长期保持生态平衡奠定基础。3、处理好水域环境保护与利用关系，促进X风景区与周边地区的协调和谐。4、保护好X风景区的历史文化遗迹及传统村落，挖掘历史文化资源，提升旅游产业的价值。5、实现生态效益、经济效益和社会效益的协调发展、维护人地的和谐统一。第八章X海航***体育休闲公园项目规划方案83 一、项目规划指导思想本项目的规划与布局必须以国际旅游岛建设大背景为前提，以X片区总体规划为依据，突出地域优势和资源特色，将本项目建设成为一个生态型、可持续发展的新型、特色的滨湖休闲度假旅游区,促进使X成为享誉全国的生态保护区和休闲度假区。为此，在本项目总体规划布局中应坚持“以资源为依托，市场为导向，生态为主体”，结合国际旅游岛建设总体目标，使规划能够利用X特有的资源优势，整合山、湖特色旅游资源，以“生态度假，观光休闲”作为本项目的主体形象。1、坚持保护与开发并重对度假区的生态环境保护，主要体现在提高度假区的绿化率，对生态环境脆弱地区进行生态保育，注意建筑风格与周围环境的协调一致，尽量减少旅游活动的负面影响，并开始重视环保规划以及生态产品的生产。度假区的生态包括自然生态与文化生态，度假区生态保护是要尽可能保护度假区内外的原生态环境，保护动植物的多样化和文化的多样性。充分利用地形环境特点，解决好山上山下、室内室外、湖面与陆地之间的关系，努力节约土地，增大绿化面积，提高土地使用率。2、突出资源特色项目地处X省东南部，处于东线高速公路的附近，是一个能够真正实现“山水风光一体，生态农业观光旅游度假为目的”休闲度假区。基于此特色的旅游开发优势，在功能分区、项目创意以及标志性建筑设计上均应充分体现其资源特色，将优势资源开发转化为旅游特色产品。3、强化主体形象83 主体形象是本项目的灵魂，塑造的形象是否鲜明将直接影响对客源的吸引激发能力，从而关联到项目开发的经济收益。在空间分区布局规划中必须通过各种产品与服务来突出旅游区主体形象的独特之处，通过自然景观、建筑风格、规划设计等的有机组合来塑造与强化本项目的形象，给游客、业主形成一种一目了然的视觉印象。优先建设重点景区、景点，重点开发优势资源和特色产品，静景展示与动景参与相结合，依据资源空间分布规律和表现形式，形成以自然湖泊与生态休闲旅游开发为主轴线，形成休闲度假区、养生理疗区、农业观光区和体育活动区四个形象突出、功能独立，但又相互联系的四个主体区域。4、集中功能单元对不同类型的设施如观光、休闲、康体、住宿、餐饮等功能单元采取相对集中布局，并在其间布设快捷方便的道路系统，力求使各类旅游服务综合体在空间上形成规模集聚效应。一方面，集中布局带来的景观类型多样性可以吸引游客停留更长时间以增加旅游区的经济收入；另一方面，它还有利于环境保护，对污染物进行集中处理和连续控制，使敏感区域得到有效的保护。5、协调发展原则一方面，优化配置项目内部六要素(即食、住、行、游、购、娱)，六大要素能协调有序发展；另一方面，项目的市场开拓应以X省的整体市场背景为依托，各区功能定位、项目布局应尽量考虑到与周边资源配套，且避免在X省内的项目重复设置。二、项目规划依据《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国土地管理法》《国务院关于推进X国际旅游岛建设发展的若干意见》《X风景名胜区总体规划》83 《中国旅游业发展“十五”计划和2015年、2020年远景目标纲要》《风景名胜区规划规范》三、项目规划方案项目打造以休闲度假、体育运动、农业观光为一体的生态度假居住社区、休闲度假目的地、身心休憩的农业观光区。具体规划上可划分为四大板块：休闲度假区、养生理疗区、农业观光区和体育活动区。休闲度假区的主题为度假居住与休闲商务；养生理疗区的主题为养生文化与健康；农业观光区的主题是生态农业；体育活动区的主题是休闲与运动。第九章X海航***体育休闲公园项目功能分区与重点项目建设83 一、项目规划范围与空间布局1、规划范围为保障X环境景观和土地利用的完整性，以利于生态的保护和项目的开发，本项目的规划范围主要限定于右图所示区域内。2、空间布局考虑到自然资源保护、生态景观审美，以及旅游功能性互补的需要，结合自然地形，依照布局原则，本项目以生态环境为基础，以休闲度假、农业观光为主题，在空间布局上充分考虑环境的承载力。具体规划上可划分为四大板块：休闲度假区、养生理疗区、农业观光区和体育活动区。休闲度假区的主题为度假居住与休闲商务；养生理疗区的主题为养生文化与健康；农业观光区的主题是生态农业；体育活动区的主题是生态与运动。83 二、项目总平面布置图三、项目综合用地指标序号板块/功能分区取地方式投资回收方式规划面积用地比例容积率总建筑面积公顷亩一休闲度假区　　　　　　　1水岸度假别墅出让销售型24.7370.59.17%0.374,0582度假公寓/别墅出让销售型21.43217.95%0.9192,3343老年公寓/产权式度假公寓出让销售型16.82526.24%0.7117,9164特色度假酒店出让经营型4.161.51.52%1.561,7545商业配套出让　5.176.51.89%1.261,552小计　　72.11081.526.77%　507,614二养生理疗区　　　　　　　7健康理疗中心出让经营型3451.11%0.38,99111生态度假村出让销售型9.61443.56%0.548,23012精品田园式酒店出让经营型6.394.52.34%0.318,88113健康食品种植基地租赁经营型101503.71%　　　小计　　28.9433.510.73%　76,102三农业观光区　　　　　　　14X热带农业生态观光区租赁经营型17.62646.54%　　13生态农庄出让销售型7.3109.52.71%0.321,79014四季花田景观展示区租赁经营型101503.71%　　15农耕生态体验区租赁经营型15.22285.64%　　　小计　　50.1751.518.60%　21,790四体育活动区　　　　　　　16学生夏令营基地租赁经营型11.5172.54.27%　　17拓展训练基地租赁经营型101503.71%　　18野趣探险公园租赁经营型203007.43%　　　小计　　41.5622.515.41%　　五其他用地　　　　　　　道路用地划拨　7.3109.52.71%　　83 　水体划拨　9.3139.53.45%　　　森林用地划拨　101503.71%　　　绿地划拨　50.1751.518.60%　　　小计　　76.71150.528.48%　　　合计　　269.34039.5100.00%　605,506四、项目功能分区1、休闲度假区【规划产品】l别墅/连排住宅/多层洋房l老年公寓/产权式度假公寓l特色度假酒店l商业配套【功能定位】根据X的总体规划，本项目位于X总体用地的北侧，其中滨湖一线地规划设置密度较低的独立别墅用地，腹地规划设置密度稍大的联排别墅用地。此片区地形具有一定的缓坡，容易创造丰富的景观，加上本身环境幽静迷人，是休闲度假居住的理想之所。【主要项目规划】别墅/连排住宅/多层洋房：位于兴隆北部，风景秀美，居住环境极佳。其目标市场主要为高端消费阶层，消费能力较强，追求生活质量，私密性要求高。度假村采用明代的徽派建筑风格，建筑密度小，使游客充分体会到尊贵的感觉。经营方面，采用以售为主。老年公寓（养生天堂）定位：现在，住在城市中尤其是北方寒冷地区的老年人渴望X的热带气候，渴望回归到大自然，而X良好的自然环境可充分满足老年人市场。规划建设老年养生天堂度假村，利用现有X83 良好的自然条件，推出专为老人设计的养生度假区，为老人们提供一个亲近自然、返璞归真的去处。特色度假酒店定位：定位为乡村野奢酒店，外部采用最乡土的客栈式建筑风格，力求和X县的“古”味形成统一。而酒店内部采用最奢华的软件设施及服务，虽然没有城市化酒店外部的喧嚣，但有五星级的设施和服务。其目标市场主要为都市高端消费阶层，诸如国际政要、影视明星、企业高管、富豪等，消费能力很强，追求高品质生活，私密性要求高。乡村野奢酒店位于X北部临湖的位置，私密性较好，受外界干扰的程度最小。酒店经营方面，采用租售结合的方式。对于政务会议的消费者，以租为主，做好配套服务，从软件上提升阿拉伯酒店的整体形象，争取更多的回头客；对于商务会议的消费者，则力推产权式客房，以售为主，最大限度地保持长期客户，同时做好各方面的服务工作，以保证会议新都的客源量稳步增长。2、养生理疗区【规划产品】l健康检测服务：健康检测中心l康体休闲服务：健身理疗会馆（SPA）/疗养中心/冷泉水疗中心l精品田园式酒店l健康食品种植基地【功能定位】养生理疗区位于环湖路北侧。集健身、水疗、美容、按摩、桑拿、酒店商务休闲为一体，拥有国际顶级健身器械的大型健身房、私人健身房、独立体操房、动感单车馆、室内恒温游泳池、儿童游泳池、SPA治疗套房、足疗室、娱乐室、儿童天地、等离子TV休息室等综合设施83 。康体水疗休闲区是休闲度假区的配套休闲设施之一。3、农业观光区【规划产品】lX热带农业生态观光区l生态农庄（民宿、民俗、民风体验区）l四季花田景观展示区l农耕生态体验区【功能定位】功能定位为生态观光、体验、教育等为主题的基地，并将休闲度假、生态产业发展等与生态体验融为一体。使旅游者能够充分领略现代新型生态产业景观；使居住着能充分享受自然生态环境；使周围居民能充分分享旅游区所带来的经济和社会效益。对促进区域生态平衡和社会文明进步具有积极意义。【主要项目规划】X热带农业生态观光区：以展示区内瓜果蔬菜的奇特性、体验无土栽培、瓜果嫁接的科普性与趣味性为卖点，组织奇特花卉瓜果蔬菜观赏体验的旅游产品组合，展示X特色瓜果蔬菜、橡胶林、兰花等高科技农业产品。规划由综合服务区、园艺展示区、工作区、种子展示区、肥料展示区、植物保护区等多个功能区组成，主要展示国内外选育的适宜X种植作物的新品种，国内外农作物耕作、栽培、水肥管理等领域的最新技术成果等，反映农业技术改良、农业进步。成为X省农业新品种技术的研究基地、农业新成果的展示基地，具备农业观光、技术推广、职业培训、技术研发等功能。四季花田景观展示区：83 以展示区内在四季盛开的鲜花为卖点。花代表的是生活中美好的事物，花文化体验区即是通过文化景观的设计、文化设施的配置、文化活动的演示等方式，让游客在旅游中充分体验到花文化的无限魅力。本区向游客展示花文化的艺术精神，以参与、体验的旅游形式调动游客的主观意愿，在游客与主题项目之间达成更深层次的交流。让游客在文化体验中，深切感受到自然生态的绚丽多彩，并深悟人与自然共生的关系，进而净化心灵，关注环境，使其生活素质和精神境界得以提升。农耕生态体验区：农耕生态体验区的主要功能是强调都市人与生态的互动和参与，区内种植各类有机农业植物供人采摘，还可提供部分空地让一些有种植爱好的游客亲自参与到生态农业种植之中。区内还可建设绿色农家饭庄，推出各种农家特色食品，炒豆丝、烤白薯、蔬菜火锅、各种具有X特色的烧烤、炒野菜等，就餐环境是在一片绿色植物之中。4、体育活动区【规划产品】l学生夏令营基地l拓展训练基地：户外运动（山地自行车）/户外拓展培训中心/户外运动品牌店l野趣探险公园【功能定位】该区的定位以体育休闲运动为主题，并将教育体验、探险娱乐、户外拓展等与区内主题相交融，使得爱好运动者能在此享受到运动的乐趣和学习的快乐；使一部分旅游爱好者能在此满足他们的冒险心理。【主要项目规划】83 学生夏令营基地：随着社会的进步，人们对知识的渴求程度和对子女教育的重视程度不断提高，而城市而儿童往往因居住在城市之中，对大自然及生态环境中的使科普教育游开始呈现出极强的影响力和辐射性，这构成青少年科普教育旅游的巨大潜力市场。规划建设“青少年生态教育游”这一巨大的潜在客源市场，依托X生态观光区和生态体验区的特色旅游资源，通过考察、探究、实践等活动，使学生对“生态”概念有感性的认识,唤起学生的环保意识。引导学生从关心身边的生态环境到关心人类的生存环境，懂得生态环境与社会、经济协调发展的相互关系，激发学生对人类所面临的一些重大问题产生探究的兴趣。让学生在大自然中愉悦身心、陶冶情操。拓展训练基地：随着X省社会经济发展，越来越多的机关、企事业单位重视员工的意志力培养和团队能力建设，拓展训练可满足这些需要，该项目位于X东部区域。野趣探险公园:探险公园是利用原生态的风景加以利用和改建，创造出一种适合现代都市人回归自然进行冒险心理的游乐活动。规划越野自行车、四轮越野摩托车、越野汽车等既充分利用现有X特色景观资源，又能满足人们的探险需要的主题公园。83 第十章X海航***体育休闲公园项目开发分期及各阶段目标一、项目分期建设计划功能分区建设项目一期二期三期四期休闲度假区别墅/连排住宅/多层洋房√老年公寓/产权式度假公寓√特色度假酒店√商业配套√养生理疗区生态度假村√精品田园式酒店√健康检测中心√健身理疗会馆（SPA）√疗养中心√冷泉水疗中心√健康食品种植基地√农业观光区X热带农业生态观光区√生态农庄（民宿民俗民风体验区）√四季花田景观展示区√农耕生态体验区√体育活动区学生夏令营基地√拓展训练基地√野趣探险公园√83 二、项目第一阶段建设1、建设目标提升X现有资源旅游水准，发展湖滨休闲度假旅游，打造生态旅游休闲度假中心，提升项目的品牌形象和集聚人气。2、产品开发依托X原生态环境和浓厚的文化背景，优先发展休闲度假旅游项目。3、基本建设加强X水源保护，保持湖区内水体的水质环境；加强基础设施和旅游服务设施建设，提升项目的综合服务水平。三、项目第二阶段建设1、建设目标继续提升项目现有资源的旅游水准，积极发展养生理疗和休闲运动。2、产品开发以健康理疗和休闲运动为主题，打造健康检测中心；健身理疗会馆/疗养中心/冷泉水疗中心；精品田园式酒店；健康食品种植基地等。3、基本建设加强二期的基础设施和旅游服务设施的建设，将一期已建设的各类基础设施，与二期部分相连接，使得各分区之间的交通往来更方便、更有序。四、项目第三阶段建设1、建设目标以山林休闲运动为主题，将教育体验、探险娱乐、户外拓展等与区内主题相交融，使得爱好运动者能在此享受到运动的乐趣和学习的快乐。2、产品开发83 主要建设项目有学生夏令营基地、拓展训练基地：户外运动（山地自行车）、户外拓展培训中心/户外运动品牌店、野趣探险公园等。3、基本建设将一、二期交通路网与三期全面联通，着力保护该区域的自然生态环境，体现利用、开发、保护和提高的生态度假理念。五、项目第四阶段建设1、建设目标全面打造生态休闲度假概念，并将休闲度假、生态产业发展等与生态体验融为一体。使旅游者能够充分领略现代新型生态产业景观；使居住者能充分享受自然生态环境；使周围居民能充分分享旅游区所带来的经济和社会效益。2、产品开发主要建设项目有X热带农业生态观光区、生态农庄（民宿、民俗、民风体验区）、四季花田景观展示区、农耕生态体验区等。3、基本建设将一、二、三期交通路网与四期全面联通，着力保护该区域的自然生态环境，体现利用、开发、保护和提高的生态开发理念。83 第十一章X海航***体育休闲公园项目组织管理、人力资源配置一、项目管理体系项目管理的水平如何，直接影响项目的实施。再好的项目，没有科学的项目管理，都会导致失败。“百年大计，质量第一”。这是海航地产（集团）及下属海航***投资开发有限公司的至高项目管理准则。为项目管理达到优良水平，海航地产（集团）参考国际项目管理协会标准（IPMP）以及ISO9000的标准，依据我国建设项目管理的法律法规进行工程项目管理。二、项目建设阶段划分管理1、项目前期策划和确立阶段这个阶段主要工作：项目构思、目标设计、可行性研究和批准(立项)。2、项目设计与计划阶段这个阶段的工作：设计、计划、招标投标和各种施工前的准备工作。3、项目施工阶段83 这个阶段从现场开工直到工程建成交付使用为止。4、项目使用(运行)阶段包含商业物业销售、酒店管理、观光区经营管理等。三、项目责任体系与流程项目实行项目经理负责制。建设有效的组织是项目经理的首要职责，它是一个持续的过程，需要领导技巧，以及对组织结构、组织界面、权力结构和激励的理解。1、成立项目经理部。在项目经理统一管理下，对工程设计、施工、采购、监理以及质量控制等核心工作的规划管理与监督。2、项目经理的目标是要把人们的思想和力量集中起来，形成组织，使他们了解项目目标和项目组织规则，公布项目的工作范围、质量标准、预算及进度计划的标准和限制。3、明确和磋商项目经理部的人员安排，宣布对成员的授权，指出职权使用的限制和注意问题。4、项目经理有效的符合计划要求的投入，上层领导能积极支持项目。各方互相信任，具有很好的沟通和公开的交流，形成和谐的相互依赖关系。5、项目经理部成员避免经常变化，过于频繁的流动不利于组织的稳定，没有凝聚力，造成组织摩擦大，效率低下。6、为了确保项目管理的需求，对管理人员制定一整套招聘、安置、报酬、培训、提升、考评计划。四、项目安全生产管理83 项目施工的安全管理，主要是组织实施企业安全管理规划、指导、检查和决策，同时又是保证生产处于最佳安全状态的根本环节。项目施工安全管理大体可归纳为安全组织管理，场地与设施管理，行为控制和安全技术管理四个方面，分别为生产中的人、物、环境的行为与状态，进行具体的管理与控制，为有效地将生产因素的状态控制好，所以在实施安全管理的过程中，要正确处理好五种关系，六项基本管理原则。1、正确处理五种关系安全与危险并存；安全与生产的统一；安全与质量的包涵；安全与速度互保；安全与效益的兼顾。2、坚持安全管理的六项基本原则管生产同时管安全；坚持安全管理的目的性；贯彻预防为主的方针；坚持全员、全过程、全方位、全天候的动态安全管理；安全管理重在控制以及在管理中发展、提高。3、项目安全生产管理的措施编制工程施工安全文明专题组织计划。施工准备阶段在对施工区域的周边环境、地下管线、施工地质情况全面考察了解的情况下，做好安全文明生产的准备工作。基础施工阶段安全文明生产主要是防范土方坍塌、深坑井窒息中毒事故的发生。进入结构施工阶段做好各项防护措施和规章制度的执行，特别是钢脚手架、防坠落、起重作业、吊装等危险作业。装修施工阶段重点防范脚手架工程。竣工扫尾阶段要注意清理现场的作业安全。五、人力资源配置本项目管理需63人，具体的人力资源配置如下：项目经理办公室：项目经理1人、项目副经理4人；报建办证部：经理1人，工作人员3人；合同部：经理1人、助理2人；工程部：经理1人，副经理3人，工作人员9人；83 财务部：财务经理1人，会计主管1人、材料会计3人、成本会计2人、出纳1人；办公室：经理1人，工作人员6人；营销部：经理1人，副经理3人，销售人员20人。83 第十二章X海航***体育休闲公园项目投资测算与财务评价一、项目实施进度1、建设工期计划项目总规划面积270公顷，4040亩，建设期10年，分四期进行建设，预计为2012～2022年。目前正处项目立项进行中。立项通过后，在投资资金按计划到位的前提下，项目能在预定的时间内完成。2、项目实施进度安排X海航***体育休闲公园项目----项目实施进度安排序号建设项目20122013201420152016201720182018202020212022一休闲度假区　　　　　　　　　　　1别墅/连排住宅/多层洋房　　　　　　　　　　　2老年公寓/产权式度假公寓　　　　　　　　　　　3特色度假酒店　　　　　　　　　　　4商业配套　　　　　　　　　　　二养生理疗区　　　　　　　　　　　5健康检测中心　　　　　　　　　　　6生态度假村　　　　　　　　　　　7健身理疗会馆（SPA）　　　　　　　　　　　8疗养中心　　　　　　　　　　　9冷泉水疗中心　　　　　　　　　　　10精品田园式酒店　　　　　　　　　　　11健康食品种植基地　　　　　　　　　　　三农业观光区　　　　　　　　　　　12X热带农业生态观光区　　　　　　　　　　　83 13生态农庄　　　　　　　　　　　14四季花田景观展示区　　　　　　　　　　　15农耕生态体验区　　　　　　　　　　　四体育活动区　　　　　　　　　　　16学生夏令营基地　　　　　　　　　　　17拓展训练基地　　　　　　　　　　　18野趣探险公园　　　　　　　　　　　二、项目土地利用规划1、项目土地功能分配表X海航***体育休闲公园项目----项目土地功能分配表序号板块/功能分区取地方式投资回收方式规划面积用地比例容积率总建筑面积公顷亩一休闲度假区　　　　　　　1水岸度假别墅出让销售型24.7370.59.17%0.374,0582度假公寓/别墅出让销售型21.43217.95%0.9192,3343老年公寓/产权式度假公寓出让销售型16.82526.24%0.7117,9164特色度假酒店出让经营型4.161.51.52%1.561,7545商业配套出让　5.176.51.89%1.261,552小计　　72.11081.526.77%　507,614二养生理疗区　　　　　　　7健康理疗中心出让经营型3451.11%0.38,99111生态度假村出让销售型9.61443.56%0.548,23012精品田园式酒店出让经营型6.394.52.34%0.318,88113健康食品种植基地租赁经营型101503.71%　　　小计　　28.9433.510.73%　76,102三农业观光区　　　　　　　83 14X热带农业生态观光区租赁经营型17.62646.54%　　13生态农庄出让销售型7.3109.52.71%0.321,79014四季花田景观展示区租赁经营型101503.71%　　15农耕生态体验区租赁经营型15.22285.64%　　　小计　　50.1751.518.60%　21,790四体育活动区　　　　　　　16学生夏令营基地租赁经营型11.5172.54.27%　　17拓展训练基地租赁经营型101503.71%　　18野趣探险公园租赁经营型203007.43%　　　小计　　41.5622.515.41%　　五其他用地　　　　　　　道路用地划拨　7.3109.52.71%　　　水体划拨　9.3139.53.45%　　　森林用地划拨　101503.71%　　　绿地划拨　50.1751.518.60%　　　小计　　76.71150.528.48%　　　合计　　269.34039.5100.00%　605,5062、项目征地及租用土地规划X海航***体育休闲公园项目----项目征地及租用土地规划序号项目规划面积出让地面积租用面积划拨地面积公顷亩公顷亩公顷亩公顷亩一休闲度假区72.11,08272.11,082　-　-二养生理疗区28.943418.928410150　-三农业观光区50.17527.311042.8642　-83 四体育活动区41.5623　-41.5623　-五其他76.71,151　-　-76.71,151合计269.34,04098.31,47594.31,41576.71,1513、土地按投资合作方式进行分类X海航***体育休闲公园项目----按投资回收方式土地分类汇总序号项目规划面积销售型经营型划拨型公顷亩公顷亩公顷亩公顷亩一休闲度假区72.11,08262.99444.162　-二养生理疗区28.94349.614419.3290　-三农业观光区50.17527.311042.8642　-四体育活动区41.56230-41.5623　-五其他76.71,1515.177　-76.71,151合计269.34,04084.91,274107.71,61676.71,15183 三、项目总投资估算分析1、总投资估算分析本项目总投资20.08亿元，详见下表：X海航***体育休闲公园项目投资总估算表序号板块/功能分区取地方式总建筑面积估算单价数量金额备注一休闲度假区　　　　　　　　　1水岸度假别墅出让74,0582000每平米74,058平米14,812万元　2度假公寓/别墅出让192,3342000每平米192,334平米38,467万元　3老年公寓/产权式度假公寓出让117,9162000每平米117,916平米23,583万元　4特色度假酒店出让61,7544000每平米61,754平米24,702万元　5商业配套出让61,5523000每平米61,552平米18,466万元　　本项小计　507,614　　　　120,029万元　二养生理疗区　　　　　　　　　7健康理疗中心出让8,9913000每平米8,991平米2,697万元　11生态度假村出让48,2302500每平米48,230平米12,058万元　12精品田园式酒店出让18,8813500每平米18,881平米6,608万元　83 13健康食品种植基地租赁　2000万元每项1项2,000万元　　本项小计　76,102　　　　23,363万元　三农业观光区　　　　　　　　　14X热带农业生态观光区租赁　2000万元每项1项2,000万元　13生态农庄出让21,7901500每平米21,790平米3,269万元　14四季花田景观展示区租赁　2000万元每项1项2,000万元　15农耕生态体验区租赁　1000万元每项1项1,000万元　　本项小计　21,790　　　　8,269万元　四体育活动区　　　　　　　　　16学生夏令营基地租赁　1000万元每项1项1,000万元　17拓展训练基地租赁　1000万元每项1项1,000万元　18野趣探险公园租赁　5000万元每项1项5,000万元　　本项小计　　　　　　7,000万元　五其他用地　　　　　　　　　　道路用地划拨　-万元每亩110亩-万元公共部位不需要投资方出资　水体划拨　-万元每亩140亩-万元83 　森林用地划拨　-万元每亩150亩-万元　绿地划拨　-万元每亩752亩-万元　本项小计　　　　　　-万元　六土地成本　　　　　　　万元　　出让金费用出让　16万元每亩1,475亩23,887万元按评估价27万元每亩的60%交纳出让金，即16.2万元每亩　租地费用租赁　-万元每亩1,415　-万元与农场合作，不需要支付租赁费用　本项小计　　　　　　23,887　七以上一至六合计　　　　　　182,547　八其他　　　　　　18,255万元按上述投资的10%估算，包括勘察设计费、工程监理费、管理费以及财务费用等九总计（一至八）　　　　　　200,802万元　83 2、其中销售型物业总投资估算分析销售型物业总投资估算为147994万元，如下表：X海航***体育休闲公园项目投资总估算表----销售型物业总投资序号板块/功能分区投资回收方式取地方式总建筑面积估算单价数量金额备注一休闲度假区　　　　　　　　　　1水岸度假别墅销售性出让74,0582000每平米74,058平米14,812万元　2度假公寓/别墅销售性出让192,3342000每平米192,334平米38,467万元　3老年公寓/产权式度假公寓销售性出让117,9162000每平米117,916平米23,583万元　5商业配套　出让61,5523000每平米61,552平米18,466万元　　本项小计　　507,614　　　　95,327万元　二养生理疗区　　　　　　　　　　11生态度假村销售性出让48,2302500每平米48,230平米12,058万元　　本项小计　　76,102　　　　12,058万元　三农业观光区　　　　　　　　　　13生态农庄销售性出让21,7901500每平米21,790平米3,269万元　　本项小计　　21,790　　　　3,269万元　83 四体育活动区　　　　　　　　　　六土地成本　　　　　　　　万元　出让金费用出让10.8万元每亩1,475亩23,887万元按评估价27万元每亩的40%交纳出让金，即10.8万元每亩　本项小计　　　　　　　23,887　七以上一至六合计　　　　　　　134,540　八其他　　　　　　　13,454万元按上述投资的10%估算，包括勘察设计费、工程监理费、管理费以及财务费用等九总计（一至八）　　　　　　　147,994万元83 3、其中经营型租赁型物业总投资估算分析经营租赁型物业总投资估算为52808万元，如下表：X海航***体育休闲公园项目投资总估算表----经营型物业总投资序号板块/功能分区投资回收方式取地方式总建筑面积估算单价数量金额备注一休闲度假区　　　　　　　　　　4特色度假酒店经营性出让61,7544000每平米61,754平米24,702万元　　本项小计　　507,614　　　　24,702万元　二养生理疗区　　　　　　　　　　7健康理疗中心经营性出让8,9913000每平米8,991平米2,697万元　12精品田园式酒店经营性出让18,8813500每平米18,881平米6,608万元　13健康食品种植基地经营性租赁　2000万元每项1项2,000万元　　本项小计　　76,102　　　　11,306万元　三农业观光区　　　　　　　　　　14X热带农业生态观光区经营性租赁　2000万元每项1项2,000万元　14四季花田景观展示区经营性租赁　2000万元每项1项2,000万元　15农耕生态体验区经营性租赁　1000万元每项1项1,000万元　　本项小计　　21,790　　　　5,000万元　四体育活动区　　　　　　　　　　16学生夏令营基地经营性租赁　1000万元每项1项1,000万元　83 17拓展训练基地经营性租赁　1000万元每项1项1,000万元　18野趣探险公园经营性租赁　5000万元每项1项5,000万元　　本项小计　　　　　　　7,000万元　五其他用地　　　　　　　　　　　道路用地　划拨　-万元每亩-亩-万元公共部位不需要投资方出资　水体　划拨　-万元每亩-亩-万元　森林用地　划拨　-万元每亩-亩-万元　绿地　划拨　-万元每亩-亩-万元　本项小计　　　　　　　-万元　六土地成本　　　　　　　　万元　　租地费用　租赁　-万元每亩-　-万元与农场合作，不需要支付租赁费用　本项小计　　　　　　　-　七以上一至六合计　　　　　　　48,007　八其他　　　　　　　4,801万元按上述投资的10%估算，包括勘察设计费、工程监理费、管理费以及财务费用等九总计（一至八）　　　　　　　52,808万元　83 四、项目收益估算本项目收益来自经营收入和销售收入两个方面。经营收入包括各项目的门票收入、餐饮收入、营业收入和出租性物业的租金收入；销售收入为销售性物业（产权式度假屋、酒店产权式客房）的销售所得。销售型物业总的销售预测为646875万元；年经营型收入为22466万元。本项目收入估算如下表：X海航***体育休闲公园项目----收入估算表序号项目投资回收方式经营收入（观光区）经营收入（酒店餐饮）产权式物业销售收入门票价格(元/人次）每日客流量（人次）门票年收入（万元）消费基数（元/人次）每日客流量（人次）餐饮/营业年收入（万元）客房数量（间）入住率房价（元/天间）租金年收入（万元）物业数量（平米）销售价格（元/平米）销售收入（万元）一休闲度假区　　　　　　　　　　　　　　1水岸度假别墅销售性　　　　　　　　　　74,05820,000148,1162度假公寓/别墅销售性　　　　　　　　　　192,33415,000288,5013老年公寓/产权式度假公寓销售性　　　　　　　　　　117,9168,00094,3334特色度假酒店经营性　　　2006004,38050070%3504,47161,754　05商业配套　　　　　　　　　　　61,552　0　本项小计　　　　　　　　　　　507,614　0二养生理疗区　　　　　　　　　　　　　07健康理疗中心经营性　　　2502001,82520070%4002,0448,991　011生态度假村销售性　　　　　　　　　　48,23015,00072,34512精品田园式酒店经营性　　　2503002,73840070%5005,11018,881　013健康食品种植基地经营性2010073　　　　　　　　　0　本项小计　　　0　　　　　　　76,102　0三农业观光区　　　0　　　　　　　　　083 14X热带农业生态观光区经营性25200183　　　　　　　　　013生态农庄销售性　　0　　　　　　　21,79020,00043,58014四季花田景观展示区经营性20150110　　　　　　　　　015农耕生态体验区经营性30200219　　　　　　　　　0　本项小计　　　0　　　　　　　21,790　0四体育活动区　　　0　　　　　　　　　　16学生夏令营基地经营性30200219　　　　　　　　　　17拓展训练基地经营性50300548　　　　　　　　　　18野趣探险公园经营性50300548　　　　　　　　　　五合计　　　1,898　　8,943　　　11,625　　646,87583 五、项目损益分析1、成本费用估算本项目的成本包括开发成本、经营成本、折旧费和摊销费等。经营成本包括营业费用、企业管理费用、职工工资福利费用等，按经营总收入的40%估算。折旧费采用直线折旧法，为便于分析，本测算按20年统一折旧。2、损益分析由于项目包括经营型营业项目的和销售物业型项目收入，本测算分类进行测算：（1）销售型物业项目损益分析X海航***体育休闲公园项目----销售型物业项目损益表序号项目计算依据合计(万元）备注一总收入　646,8751、为计算方便，未考虑分期建设和分期销售影响2、未考虑财务费用1销售收入　646,8752经营收入　　二项目成本费用　188,6261总投资成本费用项目总投资147,9942经营成本按经营收入的40%估算　3经营税金及附加按经营收入的5.6%估算　4销售税金及附加按销售收入的5.6%估算8,2885土地增值税按销售收入的2%估算12,9376销售管理费用按销售收入的3%估算19,406三利润总额　458,249四所得税按利润总额的25%计算114,562五税后利润　343,687　项目整体指标年度指标所得税后投资利润率=232.23%23.22%所得税前投资利润率=309.64%30.96%投资利税率=323.98%32.40%83 （2）经营型物业项目损益分析X海航***体育休闲公园项目----经营型物业项目损益表序号项目计算依据合计(万元）备注一总收入　22,4661、按计算方便，未考虑分期建设和分期投产影响2、固定资产投资按20年摊销1销售收入　　2经营收入　22,466二项目成本费用　13,5591总投资成本费用摊销项目总投资52808万元，按20年摊销，每年计入成本2640万元2,6402经营成本按经营收入的40%估算8,9863经营税金及附加按经营收入的5.6%估算1,2584销售税金及附加按销售收入的5.6%估算　5土地增值税按销售收入的2%估算　6销售管理费用按销售收入的3%估算674三利润总额　8,907四所得税按利润总额的25%计算2,227五税后利润　6,680　　年度指标所得税前投资利润率=　16.87%所得税后投资利润率=　12.65%投资利税率=　19.25%3、经济效益分析经估算，本项目销售型地产税前投资利润率整体指标为309.64%，年度指标为30.96%，经济效益好。本项目经营型项目税前投资利润率整体指标为16.87%，经济效益好。项目20年共上缴国家税收近20.5亿元，具有良好的社会效益。83 六、农场与投资方合作分成分析1、销售分成型物业项目农场分成农场可分得税后利润1274万元，折合每亩产出为97万元，远远高于评估地价27万元每亩。X海航***体育休闲公园项目----销售分成型物业项目农场分成表序号项目计算依据项目整体(万元）农场分成(万元）备注一总收入　646,875161,719按合作协议：1、农场需要支付的资金：按分成比例办理所分成房产过户所应缴纳的营业税、印花税、企业所得税税费，按分成比例缴纳土地增值税。2、在项目规划报建面积中，农场分配25%的商业房产，投资方分配75%的商业房产1销售收入分得25%商业房产646,875161,7192经营收入　　　二项目成本费用　188,62610,1581总投资成本费用项目总投资147,99402经营成本按经营收入的40%估算　　3经营税金及附加按经营收入的5.6%估算　　4销售税金及附加按销售收入的5.6%估算8,2882,0725土地增值税按销售收入的2%估算12,9373,2346销售管理费用按销售收入的3%估算19,4064,852三利润总额　458,249151,561四所得税按利润总额的25%计算114,56228,641五税后利润　343,687122,920　　　X指标销售型物业土地（亩）　　1,274每亩投资收益（万元/亩）　　9783 2、经营租赁型物业收入按照合作协议，每亩土地出租水平1000元/年亩，2767亩租赁地，年租金收入为277万元。如下表：X海航***体育休闲公园项目----租赁型物业项目农场分成表序号项目计算依据单位（亩）农场租金收入(万元/年）备注一经营型物业土地出租合作协议1,616161.55按合作协议：1、农场对经营性地块采用租用的方式与投资方合作；2、对其他用途土地也采取租赁的方式；3、农场收取的租金为1000元每亩每年二划拨型土地出租1,151115.05三每年租金收入合计　27783 七、项目风险分析1、主要风险因素分析l经营风险客源、价格、自然条件、服务质量、人力资源管理和公司融资能力等因素，都可能对项目经营造成一定影响。l行业风险休闲旅游度假行业对社会经济的依托性比较强，任何一种不利条件都可能使本项目的发展受到制约。l市场风险居民消费特点、承受能力和变化趋势均是不易把握的因素，加之本项目投入成本大，这都构成了本项目的经营方向和投资选择的市场风险。l政策风险本项目与社会经济环境具有较高的相关性，国家的宏观经济政策和相关政策规定的变化，均可能增加本公司的经营成本，降低经营收入，影响收益水平。2、主要风险对策分析针对存在的风险，主要应从以下几个方面采取措施规避：l合理规划，避免滥建滥开发，保护好资源与环境；l系统分析国际、国内休闲旅游度假市场变化趋势，提供相应的产品和服务满足需求，并有适当的超前意识；l积极分析目标市场的容量与特点，加大旅游促销力度，提高本地旅游产品在市场上的占有率；l公司加强对从业人员的职业培训，加强安全教育和环境保护意识教育，使得项目建设得到可持续的良性发展。88 第十三章X海航***体育休闲公园项目综合效益评价一、项目生态效益分析该项目建成后，将形成一个集休闲、度假、康体、游览、观光为一体的度假项目，树立一个生态的滨湖旅游度假形象，增强湖区水资源涵养功能，保护湖区生态和植被，使X及其周边的生态环境得到进一步提升和改观，为周边地区的发展创造有利条件。1、增加植被，净化大气和水质本规划的实施将通过植树造林和广种花卉，增加旅游区的森林覆盖率，发展适合本地的生态养花业。这将减少水域污染，净化水质，同时造林种花工程还对净化气候、改善局部气候大有裨益。2、为生态建设提供资金支持和知识支持在项目的前期开发工作中，投入大量资金用于植树种花类的景观绿化工作，后期的经营中，将从经营收入中拿出一定比例的资金继续用于生态建设，投入大量资金做好生态观光农业的建设。3、促进当地居民和旅游者的环境保护意识通过开展生态旅游，使更多的当地居民直接从旅游业受益，使更多的旅游者享受到生态美，这样当地居民和旅游者可以从切身利益中认识到，生态质量的提高与生活质量的提高息息相关，从而大大提高社区居民和旅游者对生态保护和建设的支持。二、项目社会效益分析1、改善投资环境本项目的发展将有利于X核心旅游业，不破坏生态环境的产业结构，这将进一步改善X县的投资环境，对区域发展具极大的促进作用。88 2、提升X县的旅游形象本项目一旦推向市场，将进一步突出X县X休闲旅游度假居住区的形象，从而将进一步提升X县的整体休闲度假形象。三、项目经济效益分析1、增加就业机会休闲旅游度假业是劳动密集型产业，可为当地居民创造诸多的就业机会，使当地居民参与到旅游产业建设中来。据估算，一个度假区10000个游客日可以创造13个就业机会。饭店创造的就业机会是平均数的2倍，约10000个饭店使用者日创造28个就业机会。这对于实现社会就业工程的贡献力是非常明显的。根据估算，本项目建成后，年客流量将达到70万人次，这将可以创造出约900个景点就业机会和2600个服务业就业机会。因此，本项目开发经济效益的直接表现就是能促进就业机会的增加。2、增加当地居民收入和财政收入本项目的开发将会直接带动地方经济的发展，增加当地居民收入，增加地方就业机会，提高地方财政收入。本项目20年内将预计上缴利税约20亿元，财政收入相当可观。3、产生乘数效应，带动区域经济增长本项目总投资20.08亿元，通过“投资—消费－收入－再投资—再消费—再收入”88 这一循环、周转的过程，对当地相关经济部门所产生的连锁效应和最终影响，包括直接效应、间接效应、诱发效应和继发效应。在这一循环、周转的过程中，旅游地经济总量相对于投入会成倍地增长，包括旅游区产值的增长、为旅游企业提供产品与服务的部门和企业的产值增长、以及旅游业从业人员会因旅游收入的增加而获得个人新增收入。如果按3至5倍的乘数效应来计算，本项目将带动地方GDP增长60亿至100亿元，为当地经济建设作出较大的贡献。88 第十四章X海航***体育休闲公园项目研究结论一、从X国际旅游岛建设发展趋势来看本项目开发符合全国生态旅游休闲度假趋势的发展，尤其顺应了X国际旅游岛的建设。二、从X县旅游总体规划体系来看本项目的开发，符合X县旅游总体规划。三、从X风景名胜区总体规划来看其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。四、从项目开发自身来看本项目开发的四大板块都从不同层面来挖掘、反映X及其沿岸的休闲旅游度假居住的特色，既符合国情、省情，又具有地方特色。同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，并且能做到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。五、研究结论X海航***体育休闲公园项目可行88'