住宅小区项目小区房地产项目可行性研究报告 56页

'1.总论1.1.房地产项目背景房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面的、系统的市场调查、研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。本文通过对国内宏观经济和西宁市房地产市场发展趋势的分析，以XX住宅小区的可行性分析为起点，通过对该住宅小区项目开发的地块位置分析、项目SWOT分析、主题定位、产品定位、开发策略以及区域市场预测、成本预测、目标利润分析、风险评价、社会和环境效益评价、综合技术经济分析等各方面指标的研究，提供了项目的相关开发策略、项目投资策略等具有现实意义的操作方法。详细分析房地产项目投资开发及决策的特点，以及房地产项目的技术经济指标、土地成本、工程造价指标、经济技术指标、当前房地产行业发展趋势等因素对XX住宅小区项目开发的影响。本文采用相关住宅小区项目建设管理理论基础和实践相结合，着重解决住宅小区项目开发过程中分析策划阶段存在的实际问题，具有一定的代表性和现实意义，同时也具有住宅小区项目开发可行性研究的参考价值，对房地产可行性研究在房地产领域投资决策中的应用进行了有益的探讨。1.2房地产行业和房地产投资XX住宅小区项目位于西宁市西川南路，属于房地产项目。所以在进行XX住宅小区项目可行性研究时，必须考虑到房地产行业的各种特征和特点。房地产行业是国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。房地产业由房地产的开发、经营、销售和服务等行业组成。在统计上，房地产业常同金融、保险业并列，被看成第三产业。实际上它是由第二产业、第三产业（有时包括第一产业）所组成的一个综合性的行业群体。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。在房地产项目中，地产是第一性的，而房产是第二性的，从物质层面上看。“房地产”是由房屋建筑和建筑地块有机组成的整体；从法律层面上看，由于房地产本身的不可移动性，它又被称为“不动产”；从经济层面上看，“房地产”则是对房屋财产（房产）和土地财产（地产）的总称，房价也是地价的折射反映。由于房和地的不可分离性，即通常所说的“房依地建，地为房载”，房地产总是以房屋及其所依附的建筑地块的统一体的形式表现出来。因此，房地产作为一种不动产商品，与动产商品具有不同之处。 房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育用房等。地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供电、供气、供暖、排水、排污、通讯等地下管线以及地面道路交通等。房产和地产是紧密联系不可分割的，房屋必须建在土地上，土地的各项设施又为房屋主体服务，是房屋主体不可缺少的组成部分。房地产投资就是将资金投入到上述房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期在将来获得投资收益。房地产投资的基本目标是追逐高额利润，同时结合房地产业的特点，又有资本安全性、流动性等多重目标，这些都是房地产项目开发时所必须考虑的因素。由于在经营周期内，房地产收益的实现涉及许多不确定性因素，这些因素关系到收益能否实现，因此，房地产投资收益是一种不确定性收益。房地产自身特点决定着房地产投资具有投资资金数量大、合作性强、回收期长、投资风险大、回报率高和操作技巧性强等特征。1.3房地产项目的特点工程建设项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。房地产项目是工程建设项目中的一种类型，作为房地产投资过程的产品，它在一定的时段内对三维空间拥有占有权，由此可以产生的住所和区位利益，即房地产的使用价值。与一般性工程建设项目相比，更具有复杂的特征。主要表现在以下几个方面：(1)区位的独特性。由于房地产具有地区性和不可移动性，所以房地产仅能供应一定区域范围的市场，满足一定区域范围客户的需求。在同一时间内，同一个三维空间内不可能出现两个房地产项目，因而房地产具有单一的独特性。土地是一种自然资源，当在一块土地上开发了房地产项目，则这块土地在一定时段内的使用权就从属于这一房地产商品了。因此，从这个意义上说，房地产项目具有不可复制的特性。(2)占用资金大，投资周期长。房地产业是一个资金高度密集的产业，涉及面广，规模大，投资额大，一个项目投资动辄数千万、数亿甚至数十亿。并且建设周期较长，一般为1年–5年。随着时间的推移，经济、政治、市场环境中的变化较大，这使得房地产项目开发过程中的不确定性因素增加，其投资的风险因素也将增加，而且难以预测。所以一些开发商往往采取分期开发的策略，其目的就是降低投资风险，更好地管理开发过程中的现金流，增加投资决策的弹性。(3)房地产项目的资金占用量较大。与其他投资项目相比，房地产项目产品的高价值性，使得其生产过程的资金占用量较大，通常情况下企业可使用的资金是有限的，所以企业必须提高资金的使用效率。由于房地产项目具有投资量大的特点，房地产开发商不得不更多的依赖于其融资能力，因此，融资问题往往成为影响房地产项目成败的关键性因素。 (4)房地产项目具有很强的产业关联性。房地产和其他许多国民经济的行业3之间都有着密切的联系，表现出很强的产业关联性，最明显的例子就是钢材、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业，他们都与房地产业密切相关。据统计数据表明，在这些项目的年产量中，钢铁的25%，水泥的70%，木材的40%，玻璃的70%和塑料制品的25%，都投入到了房地产的开发建设中。因此房地产的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用，相关的比例达到了1：1.7。并且房地产的发展也催生了一些新的行业，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。房地产所具有的这种很强的产业关联性，使其能够对国民经济作出很强的贡献，据统计，当下的中国房地产对国民经济的贡献率为1–1.5个百分点。(5)环境关联性很大。房地产项目给其使用者所带来的生活舒适，除来自于自身投入所形成的服务功能以外，还极大地依赖于该地段周边环境所具有的服务功能，例如交通设施、学校、医院、商场等场所，以及房地产项目周边的文化氛围等。因此，一个房地产项目的价值不但取决于开发商的资金投入，还取决于其周边环境的质量。项目不但受环境影响，同时对环境也产生影响。项目的资金投入形成的社会效益，一部分是项目本身的利润回收，另一部分也作为该地区社会积累投入，在其后的很长一段时期体现为该地区其他投入的利润回收。(6)房地产商品具有消费和投资的双重性质。房地产商品具有使用价值，它可以为其用户带来生活的舒适，满足其居住的需求，是人类不可或缺的消费品。另外，房地产商品又是一种很好的投资品，能够为投资者带来很好的投资回报。与其他商品有所不同的是，房地产商品的价值中包含了房产的价值和地产使用权的价值，房产的价值会在消费过程中不断地消耗，而地产使用权的价值一般会随着城市的发展和繁荣而不断升值，地产使用权的升值特性使房地产商品成为一种广泛的投资品。(7)价格受利率水平和市场景气程度影响较大，需求弹性较大。由于房地产商品的单位价值较高，开发商在开发过程中的资金投入量较大，而买主在购买房地产商品时需要给付的费用也较高，许多消费者都采用了按揭贷款的方式购买住房，因此，利率水平和景气程度的变化对生产者和消费者都会产生重大影响。(8)房地产项目的发展受政策的影响较大。政府对土地的开发和使用所作出的规划，会直接影响土地的供应，进而波及房地产项目的开发状况；政府所征收的各项税费，最终将进入到房地产项目的价格里，从而对房地产的销售状况产生影响；政府在房地产交易上所制定的政策，还会影响到房地产的流通状况。1.4可行性研究在房地产项目中的应用20世纪30年代，美国开发和综合利用田纳西流域时开始应用可行性研究的方法，随着技术、经济和管理科学的发展，这个方法在工业发达国家不断得到充实和完善，到70年代已在经济建设中普遍应用，中国从1982年起，已将可行性研究列为新建、扩建和改造大中型工程项目决策和审批的一个重要程序。可行性研究报告是在有限的市场条件下进行的对未来预期收益的预算，市场的不确定因素导致效益分析的不确定性，实事求是的可行性研究中必须考虑到市场中不可控制的系统性风险给项目带来风险的可能。1.5可行性研究在房地产项目中的应用范围 房地产开发属于不动产投资，由于开发周期长、投入资金巨大，房地产投资往往充满了风险，因此，项目正式开发前规范、科学的市场调查以及在此基础上展开的市场可行性分析研究，对于开发商和投资者来说，无疑是四两拨千斤、有效规避投资风险的必要手段。特别是土地公开拍卖之后，当地政府通过土地供给量可以直接调控房地产市场的供给量从而影响房地产的价格，通过可行性分析研究了解当地政府的土地政策可以为企业避开集中上市的阶段，从而提高开发企业的利润率。对投资开发企业资源的分析能够增加可行性研究报告的实用性，同时也为企业提供更为合适的开发项目，并为企业挑选出合适的开发形式，以增加企业的收益可能性。我国房地产开发实践证明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性分析研究。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下开发商没有意识到房地产的风险，靠“投机”获取利益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可能性。因此，项目的可行性研究非常重要，主要表现在如下作用：(1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究中的可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目分析为重要依据的。(2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究。(3)可行性研究是项目企业资金筹措和金融机构提供信贷的依据。根据项目可行性分析研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。(4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都做出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。(5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性分析研究确定的项目实施方案框架中，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。1.6房地产项目可行性研究包含的内容按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细程可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性分析研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。具体内容如下：(1)项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本内容，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术指标等。(2)市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。(3)规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。 (4)开发进度安排。对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各开发的内容同时做出统筹安排。(5)项目投资估算和筹资成本估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的风本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用和各种税费。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争于未来事实相符。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟定筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，必须在投资前做好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常进行。(6)财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资金负债表，财务现金流表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。(7)风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关进因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小来源提供参考。(8)国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净现率，并评价项目的经济合理性。在房地产项目开发过程中，要考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价有较费用效益分析。1.7房地产项目可行性研究目的及意义研究目标：综合运用项目决策分析和评价、管理经济学及财务管理学的各种理论和方法，密切结合本文案例北村小区房地产项目的实际情况，对XX小区项目做出全面、科学、合理的可行性结论，并对西川南路周边的一般住宅小区房地产项目的可行性研究及决策提供一个可供参考的范本，进而对西宁市类似一般住宅小区房地产项目提供参考。研究意义：在目前全球性金融危机，各国经济存在较大下行风险的情况下，做为中国经济重要支柱的房地产业，经历了自2005 年以来针对该行业的长期宏观调控，目前正处于水深火热之中，成本急剧上升，销售不畅，还贷压力巨大。针对目前及未来的各种不确定性，对一般住宅小区房地产项目进行可行性研究，并以北村小区为实证案例，特别侧重于项目的财务可行性评价，多因素敏感性分析，项目风险的定量识别及控制等方面，以期对XX小区项目的可行性做出决策。1.8房地产项目可行性研究的依据房地产项目可行研究的依据主要有以下几个方面：(l)项目建议书(初步可行性研究报告)及其批复文件；(2)国家和地方的经济和社会发展规划；(3)行业部门发展规划，如城市发展战略执行规划、区域规划、城市工地利用规划等；(4)国家有关法律、法规、政策等；(5)有关机构发布的工程建设方面的标准、规范和定额；(6)合作项目各方签订的协议书或意向书；(7)其他有关依据材料。2．房地产项目开发可行性研究宏观分析2.1.全国经济环境发展概况2010年，我国国民经济继续保持全面复苏的良好局面，经济发展呈现出较快增长速度，结构不断优化、民生问题不断得到改善。2010年，全年国内生产总值达到了397983亿元人民币，按可比价格计算比上年同期增长10．3％，是“十一五”中增长速度最快的1年，增速提高了了1.7个百分点，也是继2008年全球金融危机后首度增速超过10%的一年。全年社会消费品零售总额156998亿元，比上年增长18.3%，扣除价格因素，实际增长14.8%，居民消费价格指数全年平均比上年上涨3.3%。2010年全国城镇居民人均可支配收入达到了19109元，实际增长了7.8%，农村居民人均纯收入达到了5919元，剔除价格因素，比2009年高出10.9个百分点。全年货物进出口总额29728亿美元，比上年同期增长了34.7个百分点，其中，货物出口15779亿美元，比上年同期增长了31.3个百分点；货物进口13948亿美元，比上年同期增长了38.7个百分点。全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，扣除价格因素，实际增长19.5%，分地区来看，东部地区投资115970亿元，比上年增长21.4%；中部地区投资62894亿元，增长26.2%；西部地区投资61875亿元，增长24.5%；东北地区投资30726亿元，增长29.5%。年末广义货币供应量（M2）余额为72.6万亿元，比上年末增长19.7%；狭义货币供应量（M1）余额为26.7万亿元，增长21.2%；流通中现金（M0）余额为4.5万亿元，增长16.7%2010年，全国对房地产行业的开发投资增长非常迅速，按可比价格计算，比上年同期增长33.2%，达到了48267亿元，增长速度比2009年提高了3个百分点，与全国固定资产投资的增长速度相比还要高出9.4 个百分点。在全国房地产的开发投资中，所占比重最大的就是商品住宅投资，占了开发投资总量的70.52%，较上年增长了32.9%；其次是商业营业用房的投资，投资总量为5599亿元，比上年同期增长了33.9%；办公楼开发投资总量为1807亿元，比上年同期增长了31.2%。此外，商品住宅新开工面积、土地购置面积以及商品住宅竣工面积相比2009年都有很大程度的增长，但全国范围内完成的土地开发面积同2009年相比基本保持不变，增长速度下降了14.6个百分点。2010年，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。（2）房地产销售概况2010年，全国商品住宅销售发展快速，商品住宅销售面积同比上年同期增长了10.1%，而销售额比上年同期增长了36.5%。据2010年全国40个大型重点城市的房地产相关统计数据，商品住宅批准预售面积同比增长速度与商品住宅登记销售面积的增长速度相比，前者的增长速度远低于后者，二者之间相差近9个百分点，也就是说，据2010年全国的商品住房市场处于有效供应相对不足的局面。在全国40个重点城市中，建筑面积90平方米以下的新建商品住房套型基本上均处于供应多少就销售多少的局面，中小套型的住房供不应求的现象仍然十分严重。2010年4季度，尽管在全国控制房价的浪潮中，全国各大中城市房屋销售价格涨幅出现下降，房价开始出现回落的现象也在部分大中城市出现。根据国家统计局发布的统计报告，2010年12月份我国70个大中城市房价环比上涨0.3%，同比上涨6.4%。11月后，一些城市地价也大幅回落，房地产市场的些列变化使得对房地产市场的预期发生了变化，市场前景很不明朗。通过对我国房地产市场投资发展概况与房地产销售概况的分析发现，2010年全国以住宅建设为主的房地产市场的发展有三个特点：第一，目前我国的房地产市场总体上还是处于供需两旺的发展阶段，这主要是受过度的住房需求以及快速的经济发展的影响；第二，全年的房地产发展呈折式发展，以第三季度为拐点，上半年全国房价增长速度相对较快，部分城市房价在进入第三季度后开始下降；第三，房地产市场的开发投资结构得到一定程度的改善，加大了对经济适用住房与的开发投资力度，同时在住房保障制度建设取得突破性进展。三.房地产项目开发可行性研究中观分析 西宁的房地产市场从1998年开始启动，当时房价每平方米1100元左右。几年中一直上涨很缓慢，到2005年房价每平方米还只在2000元以内。从2006年开始，随着当地市场化程度的提升和居民居住观念的转变，房产需求量快速增加，曾一度出现商品房供不应求的状况。西宁的房价开始加速上升，目前的均价超过每平方米3000元。2008年西宁市城市居民人均可支配收入为11929.10元，对比沿海地区的浙江省杭州市，2008年杭州市城镇居民人均可支配收入24506元，西宁为杭州的50%左右。但同期，杭州市主城区楼市成交均价在每平方米16000元左右，两相比较，没有经历过沿海大城市前些年的房价飞涨的西宁，其楼市仍然处于价格洼地。西宁市目前的房产商以中小企业为主，品牌和资金实力稍弱的开发商在西宁也能有所作为。受地域、整体经济水平的影响，西宁的楼市消费主要还是以自住型、改善型为主，投机型、投资型住房消费比例不高。目前西宁楼市的消费群主力人群分三种：青海各地富裕牧民、退休职工以及在西宁安家落户的外来投资者。虽然青海省地大人稀，但西宁因处于狭长河谷地带，城市土地资源较为紧缺，因此住宅楼盘多以高层和小高层建筑为主，相对于发达城市动辄几万元的销售均价，这里的房产开发利润不算高。但风险也小，即便在没有投机投资型购房需求的情况下，西宁的房价将来卖到每平方米6000元也应该没有问题。目前，西宁的房产商以中小企业为主，全国一线的房产商都还没有进入。品牌和资金实力稍弱的开发商，到西宁也能有所作为。2009年1-9月，西宁房地产开发共完成投资51.996亿元，同比增长45.48%。其中，住宅投资达到40.63亿元，增长38.28%；商业营业用房完成2.7亿元，增长了2.28个百分点；商品房屋销售额达到28.13亿元，同比增长近40%。另外，2009年前九个月，西宁商品房每平方米销售价格由上年的2705元上升到2739元，价格上涨1.26%，其中，住宅每平方米销售价格由上年的2621元上升到2641元，上涨0.76%。2009年8月，西宁房价依旧延续近3年来的持续上涨趋势。近3年来，西宁市各城区房价持续上涨，城西区商品住宅售价最高，其次为城中区，城南新区均价最低；除城中区外，各区同比涨幅以2007年为最高。2009年以来各区房价继续上涨，仅1-7月，各区房价均较上年有不同程度上涨，最高的城西区每平方米上涨了706元，其次为城北区、城中区、开发区，最低的城南新区每平方米也上涨了82元。事实上，在西宁，近3年来市区房屋同质价格已从2006年1月的每平方米1941元上涨到2009年7月的每平方米2926元。国家发改委和国家统计局最新公布的统计数据也显示，2009年7月，西宁新建住房销售价同比增长4.5%，这是2009年来西宁连续第7个月上涨。此前的6个月，西宁新建住房销售价同比增幅分别为4.8%、4.7%、4.6%、4.5%、4.5%、4.5%，每个月的涨幅都居于全国70个大中城市的前五名。不仅一手房的价格在持续攀升，二手房价格也在周围新楼盘的带动下快速上涨。2008年每平方米3000多元的二手房现在都已涨到了每平方米4000多元。2009年1-7月，西宁共成交二手房49.17万平米，同比下降21.89%；二手房成交金额7.52亿元，同比减少22.95%；成交套数4924套，同比下降22.47%。西宁房地产开发以社会需求为动力，投资规模逐年递增，有力助推固定资产投资的较快增长（见图表-1）。西宁固定资产投资年均增速12.4个百分点。西宁房地产业累计完成投资264.5亿元，是“十五”期末的2.7倍，年均以28.54%的速度增长，占全市固定资产投资的比重达23%（见图表-2），比2005年增长8.8倍，超额完成190亿元的目标。 图表-1:“十一五”期间房地产投资完成增速（%、亿元） 图表-2：“十一五”房地产投资占固定资产投资的比重（%）“十一五”期间房屋竣工898.35万平方米（见图表-3），超额完成800万平方米的目标。是“十五”期间的1.58倍。2010年全市房屋竣工260万平方米，比2005年增长165.31%。其中：住宅竣工面积226万平方米，比“十五”末增长2.3倍。图表-3：“十一五”商品房竣工面积（万平方米）2014年西宁房价状况（西宁市楼盘2014-04月均价5844元/㎡）广汇家园9150元/㎡↑14.0%null[城西]文翔花园8000元/㎡ [城西]力盟尚都7600元/㎡↑1.39%力盟尚都均价7600元/平米[城中]上品苑7500元/㎡↑4.48%上品苑均价7500元/平米[城西]玉珠花园7430元/㎡↑2.91%玉珠花园均价7430元/平米[湟中]邯海星城花园3480元/㎡↓-1.48%[大通自治县]雪峰花园3580元/㎡↓-6.67%雪峰花园在售面积60平至140平[城南新区]清华颐苑二期4500元/㎡↓-3.3%清华颐苑二期均价4500元/平[城北]海湖阳光4700元/㎡↓-11.32%[西宁（国家级）经济技术开发区]长乐港湾4800元/㎡↓-2.13%长乐港湾尾盘均价4800元/平米3.1房地产企业数量迅速增加随着房地产业的发展，作为市场主体和商品房供给和服务者的房地产企业的数量迅速增加，经营项目从房屋拆迁、房地产开发、中介服务到物业管理，涉及生产、流通、消费各个领域，形成了门类较为齐全的产业体系，同时带动了与房地产业相关的建材、家电、装饰等产业的发展，为西宁经济做出了积极贡献。“十一五”末，西宁房地产开发企业301个，年末从业人员达6527人；物业管理企业202个，年末从业人员达4000人；房屋中介企业250个，年末从业人员达630人。(见图表-4)图表-4：“十一五”房地产企业增长情况（个）年份项目20062007200820092010开发企业企业个数250258289295301从业人员57596000639164096527物业企业企业个数110120160175202从业人员11201800279032004000中介企业企业个数120170200230250从业人员3004205005806303.2房地产开发水平不断提高房地产开发从九十年代初单一的、零散的、见缝插针式的无序开发发展到追求整体效果、上规模、上档次、品质化的有序开发。房地产开发企业开始注重自身的宣传力度，注重品牌效应，在市场竞争中有意识地塑造自己的品牌，推出精品项目。近几年，西宁市涌现出了一批批上规模、上档次的精品房地产项目，如青海省中房银川房地产开发有限责任公司的国际村、青海民惠房地产开发公司的锦绣·香榭丽都、西宁伟业房地产开发有限公司的香格里拉、经济适用房发展中心的湟水花园等项目，这些精品项目是西宁市房地产业长期发展的结果，也是市场竞争的结果。3.3房产市场交易活跃，住房价格涨幅较快随着居民生活水平的逐步提高，生活方式的不断变化和消费观念的提升，人们对商品房的需求持续旺盛，推动了西宁住房消费的快速增长，住房市场日趋活跃。尤其进入“ 十一五”以来，房产市场交易活跃。2007年美国爆发的次贷危机导致了全球性金融危机。我国的房地产市场虽然发展时间较短，但由于投资规模巨大，房价上涨迅速，其对国民经济的影响更为全面和深刻。此时全国房地产市场出现投资回落，销售下滑的局面，为了应对国际金融危机，国家在2008年实行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，在一系列利好政策作用下，全国房地产业开始回暖，西宁由于地处西部受影响较小，2008年房地产投资仍稳步增长，但当年新建商品房销售面积有所下降，新建房销售面积为105.5万平方米，同比下降24.43%。（见图表-5）。其他年份新建商品房销售面积均已30%以上的速度增长。截至“十一五”末累计销售新建房706.13万平方米，较“十五”末增长5.4倍,2010年销售新建房200万平方米，比2005年增长81.38%。2009年新建商品住宅价格达2811元/平方米，较2005年上涨62.8%，“十一五”期末新建商品住宅价格将达3300元/平方米，较2005年上涨91.08%（截至2010年9月西宁人均可支配收入为9882元/人，较2005年上涨17.68%。）这一涨幅大于西宁市人均可支配收入的增速，住房价格涨幅较快。图表-5：“十一五”商品房销售情况（万平方米）3.4商品房建设提速，人均住房面积明显提高省会城市西宁随着经济建设步伐的加快，中心辐射带动作用日益突出。周边地区居民看好西宁，纷纷在西宁购房置业和农村富余劳动力不断向城镇非农产业转移，大量农民进城务工创业有力地推进了西宁城镇化的进程。2009年西宁城镇化率达到61.35%，比“十五”末年扩大了2.53个百分点，新增城镇人口对住房的需求量不断扩大，“十一五”时期，我市商品房建设速度明显加快。累计新开工房屋施工面积1575万平方米，较“十五”时期增长83.18%，是“十五”时期的1.83倍。其中新开工住宅1312万平方米；累计竣工房屋面积898万平方米，较“十五”时期增长57.67%，其中竣工住宅759万平方米。2009年我市城镇居民人均居住建筑面积达到23.66平方米,较“十五”末增加4.46平方米，“十一五”末，预计我市城镇居民人均居住建筑面积达到24平方米，较“十五”末增加4.8平方米，居民居住条件显著改善。 4．项目所在地微观分析4.1XX小区介绍XX小区位于西宁市城西海湖新区，北部有海湖湿地公园，再往北有西宁市汽车站，西宁西站也在其北部，可以说是交通十分便利，南面是还未开发的山地，符合中国人的习惯—背靠大山，东有西宁市有名的青海湟川中学以及桃李小学，还有密集的住宅小区，不远处还有湟水森林公园和正在建成的青海海湖体育中心以及青海大剧院、青海科技馆，非常适合有孩子的家庭居住。XX小区，规划面积30.3公顷，占地约454.5亩，303000平方米，其中二期开发项目占地85122平方米。XX小区因为处于海湖新区的西边，所以有地理位置很好，因为海湖新区是西宁市最近这几年来大力开发的区域。2006年7月，西宁市委、市政府决定成立海湖新区管理委员会，对海湖新区实行“政府指导、市场运作、社会力量开发”的运作机制和“运转灵活、独立运作”的方式开发建设，力争把海湖新区建设成为集商贸金融、科技文化、旅游服务、行政办公、居住休闲为一体的现代化生态新城区。海湖新区突出高原山水城市特点，湿地、河道、路网、水系及火烧沟治理共同形成“两轴两带”的系统景观：滨水绿色生态轴(湟水河及其河滩地形成)和火烧沟生态地轴(独具高原地势特色的火烧沟)组成新区绿色景观体系的两轴；人文景观带(五四大街城市景观带)和楔形绿地(连接湟水河与大南山的生态绿地)形成新区绿色景观系的两带；结合地形实际，形成数个成规模的街头绿地及主题公园，并与湟水河、火烧沟、大南山形成点、线、面结合的绿色网络。通过系统化的绿化景观建设，绿化率达到55%。该区域房地产市场主要是开发中高档住宅，并且以形成“富人区”的聚集效应。随着大型企业、高品质住宅的入住，海湖也将成为高收入、高素质人群的首选居住地。海湖新区成立以来，逐渐成为西宁规划中“最具活力的都市发达圈的核心增长极”，也是西宁财富的新高地，已经成了西宁市民心目中的“优雅住宅区”。4.2.交通途经XX小区的公交有8路，22路，102路，801路，41路等公交线路，韩庄小区附近3个公交站，分别是张家寨（488米），张家湾（626米），硅铁厂（788米）。5．XX小区规划设计说明5.1、规划设计依据：1、国家有关的规范、标准;2、青海省房地产建设有关的规范、标准。5.2、区位分析： 该居住小区位于西宁市，城西区，规划建设用地面积约85112平方米，该居住区东面与西川南路相邻，北面、西面、南面是住宅小区5.3、现状分析：基地现状大多为闲置空地，两条主要道路在用地东面和南面。基地地势平坦，基地内现有约85112平方米的空地，长30355米，宽28039米。5.4、总体规划设计理念：本规划设计旨在面向未来、面向大众、创造一个布局合理、配套齐全、环境优美的新型居住小区，将社会效益、经济效益、环境效益充分结合起来。1、充分利用基地的自然条件和资源，强调创造良好的居住环境，将自然环境充分地溶入建筑群中;同时，注重对生态环境的保护，以创造园林式的生态型小区。2、通过设计丰富的住宅类型，合理的规划布局，现代气息的建筑造型，创造现代化风格的居住小区。3、设计流畅而经济实用的道路系统，体现“人车分流”的基本原则。4、结合基地的自然环境，进行总体的景观规划和设计，为总体规划锦上添花。5.5、总平面布置：该小区南侧和东侧各开一个大门并有一条主路环绕于小区，在本规划中，该区入口设于东面和南面侧，由于规划路切割的影响，用地较规整且和其余地块联系，住宅应地形环境错落布置，绿化庭院，活动场所及停车区则有机的与建筑相结合。该小区位于南侧和北侧，各三座一梯四户型20层普通住宅楼，高60米，位于中央喷泉左右各有两座20层豪华高层建筑，高60米。充分利用其地段优势，同时可阻隔城市干道的噪音及汽车废气对居住区带来的影响。同时，通过种植绿化、隔音墙、部分建筑首层架空等措施，提高小区的整体环境质量。该小区整体呈长方形规则地形，北面、南面、西面接临普通住宅区，本小区主要布置以20层为主的多小高层住宅，总体布局大致呈现南北向的行列式布置方式。以最大限度地争取良好的朝向，保证每户均有足够的日照和采光。主要户型以两梯四户套型为主，包括少量两梯两户套型。本规划设计了一条环形的休闲步道，将住宅群体串接成一体，形成一大型中央景观区。本居住小区的停车以地下的停车库为主，并结合小区的主要干道设置地面停车以节约用地。。5.6、道路交通系统设计小区主入口设于用地东侧，次入口设在南侧，小区主干道宽度8米，采用双车道行车方式。并在小区会所位置放大为交通环路，解决车流的分流同时也增加行车的趣味。主干道的布置自然地形成了小区的分区。同时，使每个分区内都没有机动车穿行，实现了“人车分流”。沿着小区内主道两侧是带棚停车场，充分地利用了资源。小区的步行道设计自成系统，相连为一体，并通过步行系统将区内的若干个景观节点和中心绿地串联起来，形成中心景观区及景观带。5.7(一)、设计原则： 1、生态原则：充分应用现有自然景观，并结合周边景观特征，实现人与自然的和谐统一。2、以人为本：满足人的多维视觉感观，营造舒适亲人的景观环境。3、分期建设原则：分期分阶段实施，每阶段与整体空间形态和谐统一。(二)、设计创意：1、中央绿色主轴线：利用东南入口及主干道，规划出一条舒展的直线林荫道，带棚的停车库，有机的结合于其间，展现出小区雍容、自然的大家气派。2、中央景观区：结合建筑规划设计，以一条自然流动的休闲步道贯穿全区，小区内设有活动平台、运动休闲区、住宅中心花园组成完整视觉景观，满足小区中心区域功能需求，缤纷绚丽多姿的生活景象。3、住宅内设有中心广场、树阵广场等，在满足功能需求的同时，充分考虑每个区域的合理划分及有机联系，功能区景观特性鲜明，与主题呼应统一。6.XX住宅小区项目的市场定位6.1项目目标客户定位努力打造低密度、高绿化率的“绿色住宅”和“环保住宅”，力求环境优美，与自然融合的宜居小区。1)注重人文、生态的首次置业者；2)看好本区域居住氛围、拥有私家车辆的二次置业者；3)在附近大型公司上班的公司白领；4)看好本片区发展潜力的投资类客户；5)看好本片区的外地购房者。6.2户型定位1)小高层住宅（20层）；2)以中小户型为主，中小户型（建筑面积≦90平方米）约占总数的80%；3)大户型:(120平方米以上)作为补充，比例仅占9%；4)主力户型一梯4户型。6.3销售价格定位根据周边市场状况、本片区的市场潜力，结合项目自身的素质及定位，估算本项目住宅在开发期内可实现的销售价格为:销售类别单位售价面积1.2.3.4.5.6#住宅楼5800（元/平方米）118980平方米7.8#住宅楼6000（元/平方米）21136平方米停车位（地下停车库）120000元/个2220个 6.4项目SWOT分析优势及机会1该项目地处西宁市市稍具潜力的地段，周边环境在不久的将来是优良的住宅区域。2地块平整，便于规划，各楼座朝向为正南，光照充足。3小区全封闭，统一物业管理。4西宁市近几年的发政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。5周边区域的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。6周边成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。7.拆迁的厂房材料销售，对资金的压力有一定的缓解作用。8.该项目规划定位为西宁市第一个完全人性化的住宅小区。9.拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁1.拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。2.外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。3.规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。4.小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。5.周边住宅的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。6.周遍的生活配套设施及交通不够完善。7.未来的房屋价格存在下行的风险。 7．XX小区周边小区对比7.1维也纳森林（1）基本信息所在区域：城西区物业类别：住宅所属板块：西川南路占地面积：8333平方米建筑面积：30000平方米容积率：3.6绿化率：38%总户数：1000建筑类别：多层超高层装修状况：毛坯物业公司：青海恒田物业有限公司物业费：1.00 售楼地址：万佳家居博览中心对面（2）项目简介维也纳森林小区位于西川南路53号海湖新区中心地带，坐拥青海大剧院、青海科技馆、海湖广场、海湖新区湿地公园、动物园、湟水河公园、海湖新区景观尽收眼底，近邻湟川中学、行知小学等，项目周边路网发达，多条公交线路进过社区。随着海湖新区运营思维的展开实施，这座新区的未来价值将会进一步提升。（3）周边配套学校：湟川中学、青海师范大学、虎台中学、教育学院、广播电视大学、特殊教育学校、师范大学附中、师大附小、西建英文学校银行：中国银行、中国农业银行、中国工商银行医院：师范大学附属医院、海湖医院其他：综合市场：海湖路市场、冷湖路市场；银行：中国银行、中国农业银行、中国工商银行；医院：师范大学附属医院、海湖医院维也纳森林小区内有生活便利店（4）交通状况维也纳森林万佳家居博览中心站：市内乘坐9、22、41、102、6、8、14、24、85、106路万佳家居下车即到7.2夏都景苑（1）基本信息所在区域：城西区物业类别：：住宅所属板块：西川南路占地面积：39973平方米建筑面积：199794平方米容积率：4.99绿化率：37%总户数：816建筑类别：多层超高层装修状况：毛坯物业公司：青海省成林物业管理公司物业费：1.20售楼地址：西宁市海湖路市场（原殷家庄）（2）项目简介（3）周边配套学校：中小学：十二中、行知小学大学：青海师范大学银行：工商银行、农业银行 医院：小桥医院其他：银行：工商银行、农业银行医院：小桥医院综合市场：海湖路市场夏都景苑小区内设有生活便利店。（2）交通状况夏都景苑海湖路市场站：市内乘6、8、9、14、22、24、30、35、40、41、42、85、102、106路公交车在海湖路市场站下车即到。7.3金座昇锦花园（1）基本信息所在区域：城西区物业类别：：住宅所属板块：西川南路占地面积：33714平方米建筑面积：118000平方米容积率：3.5绿化率：40%总户数：1500建筑类别：多层超高层装修状况：毛坯物业公司：西宁金座物业管理物业费：1.0售楼地址：西宁市城西区西川南路50号（2）项目简介金座昻锦花园由西宁市金座房地产开发公司开发建设，紧邻海湖新区火烧沟水景公园，实现了人们临水而居的梦想。金座昻锦在建筑中体现以人为本的设计理念，使住宅的细节之处丝丝入微。金座昻锦处在海湖新区的核心地段，青海科技馆、青海大剧院等大型公共设施近在咫尺，小区景致与景观河连为一片。（3）周边配套学校：中小学：师大附中、湟川中学、虎台小学大学：青海民族大学水利学院商业：海湖路市场银行：工商银行、建设银行、农业银行、青海银行医院：海湖医院城西金座医务室其他：银行：工商银行、建设银行、农业银行、青海银行医院：海湖医院城西金座医务室邮局：西川南路邮局综合商场：海湖路市场餐厅：金座大酒店休闲娱乐设施：金座昇锦花园内部设有生活便利店（4）交通状况 金座昇锦花园万佳家居博览中心站：市内乘106、14、6、9、22、24、35、41、85、102路公交车在万佳家居博览中心下车即到7.4紫薇丽都（1）基本信息所在区域：城西区物业类别：：住宅所属板块：西川南路占地面积：33714平方米建筑面积：118000平方米容积率：5.87绿化率：35%总户数：1200建筑类别：多层超高层装修状况：毛坯物业公司：城西区西宁市城西区西川南路53号副2号物业费：1.0售楼地址：万佳家居博览中心往西100米（2）项目简介紫薇丽都商品房项目由青海紫薇房地产开发有限公司独立出资建设，项目地址位于目前西宁市开发热点区域——城西区，与海湖新区比邻。周边配套完善、交通便利、规划起点高，是未来西宁政治、文化中心，具有极高的区位价值，升值潜力巨大。项目东至维也纳森林小区东园、西至西北园新村、北至西川南路、南至苏家河湾安置小区，占地约30亩。总建筑面积约14.6万平方米，其中住宅12万平方米，商铺7000多平方米，地下建筑及其他小区配套设施约1.8万平方米。整个项目由5栋30-33层高的高层建筑以及临街商铺围合而成全封闭式小区，住宅总户数1201户，采用地下三层车库设计，车位总数量约500多个。“紫薇丽都”项目总体定位高品质园林小区，作为紫薇地产2011年倾力打造的高档小区，从项目选址、产品设计、建筑用材、合作单位选择等各个方面，都力求精益求精，极力给广大购房者奉献一个在西宁耳熟能详、独一无二的经典楼盘。小区以居家型两室及三室户型为主，主力户型建筑面积在75-115平方米之间；单身公寓建筑面积33平米左右，带独立卫生间、阳台、厨房设计，投资物业首选；部分经典跃层户型，客厅层高5.8米尊贵奢华，附赠大面积可赠空间，超高得房率；户型设计方正实用，最大限度兼顾采光及通风，设计理念先进、新颖，引领西宁居住潮流。现代简约的外立面设计，时尚靓丽，扮美城市天际线；35%的绿地率，不足27%的建筑密度，为业主提供了更多绿化及休闲空间，充分享受绿色、运动、健康的高品质生活。新宁广场、海湖新区大广场、繁华商业街、知名学校等配套设施近在咫尺。是西宁居家楼盘的首选。 （3）周边配套学校：中小学：师大附中、虎台中学、虎台小学大学：青海师范大学商业：海湖路市场银行：工商银行、建设银行、青海银行、农业银行医院：二医院其他：银行：工商银行、建设银行、青海银行、农业银行医院：二医院综合商场：海湖路市场邮局：西川南路邮局餐厅：金座大酒店休闲娱乐设施：西川植物园紫薇丽都小区内设有生活便利店（4）交通状况紫薇丽都万佳家居博览中心站：市内乘6、8、9、14、22、35、41、85、102、86路公交车在万佳家居博览中心下车即到。8．项目主要经济技术指标8.1.主要技术经济指标如下：用地面积：85122平方米总建筑面积：150164平方米地上建筑面积：140116平方米住宅建筑面积：140116平方米地下建筑面积：10048平方米容积率：1.76绿地率：36.5%建筑密度：8.23%总户数：1600户，分别两梯两户160户，一梯四户1440户总车位：1600个（包含地下车库）8.2项目开发方案1.XX住宅小区项目工程概况本项目总建筑面积为85122平方米，地上建筑面积为140116平方米，地下建筑面积10048平方米。地下车库一层，局部为人防工程。地上为8座中高层住宅，高20层。 8.3项目开发的质量目标和要求商品房实物的质量目标：合格竣工一次验收合格率100%；零质量安全事故；8.4项目开发计划XX小区二期开发进度计划表项目开始时间终止时间备注项目前期2014年7月份2015年6月份基础工程2015年7月份2015年9月份主体工程2015年10月份2016年9月份内外装饰，安装工程2016年10月份2016年12月份小区总平、道路2017年1月份2017年3月份仅供验收2017年4月份2017年4月份销售、资金回收2015年7月份2017年8月份8.5项目开发进度计划横道图见附件9.XX住宅小区项目投资及销售估算9.1一般住宅小区房地产项目含义1、小区容积率大于1；2、一般包含人防部分、地下车库，部分配套商业网点、住宅，主要以住宅为主；3、小区内的幼儿园、学校等由政府投资，或项目配套费已包含；4、住宅主要以90平方米以下户型为主，不小于70%。9.2住宅小区房地产项目的投资构成房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。房地产投入资金多，风险大，在项目的可研阶段，必须对项目的投资成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。对于一般住宅小区房地产项目而言，其投资主要由以下几部分构成：土地费用、前期工程费用、建安工程费用、建设单位间接费、不可预见费、开发期间税费等六部分。2.1土地费用根据拟建项目所用土地的取得方式不同，土地费用一般包括以下几方面的内容： 1、土地使用权出让金即国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者，土地使用者支付土地出让金的土地出让模式。估算方式：若为拍卖所得，直接以中标土地价格作为土地成本计入估算。若进行初步可行性研究，可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；或者依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。土地出让金=3817.885122=32498（万元）2、土地征用及拆迁安置补偿费土地征用费：国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和当地地方政府有关规定进行。拆迁安置补偿费：在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3.前期费用该部分费用主要包括规划报建费、竣工验收费、施工准备费三方面费用，前期工程费用主要包含财务估算表中的内容，各分项内容应当根据当地政府的相关文件规定进行估算。同一分项各地的规定可能不同。根据具体工程及不同地方的规定，前期工程费用包含的内容可能有所不同。通水、通电、道路费=建安费×2.5%=30032.8×2.5%=750.82（万元）土地平整费=土地面积×60元/平方米=510.732（万元)规划设计科研费=55+110+15+20=200（万元）水文地质勘查费=土地面积×10元/平方米=85.122（万元）前期费用合计=1546.674（万元）4.建安工程费用它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。建安工程费用主要包括基础设施费、环境配套费、单体工程建安造价费用三方面费用，以上费 用均为小区红线内费用。建安工程费用主要包含财务表中的内容，在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。根据具体工程及不同地方的规定，建安工程费用包含的内容可以进行调整。建安费=建筑面积×2000元/平方米=30032.8（万元）5.建设单位间接费建设单位间接费是指与房地产开发项目有关的费用，主要指管理费用、销售费用和财务费用。（1）、管理费用建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。包括：不在原单位发工资的工作人员工资、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费，办公费、差旅交通费、劳动保护费、工-21-具用具使用费、固定资产使用费、零星购置费、招募生产工人费、技术图书资料费、印花税、业务招待费、施工现场津贴、竣工验收费和其他管理性质开支。管理费用=（土地费用+前期工程费+基础设施建设费+建筑安装工程费+公共配套设施建设费）×3%=2006.645（万元）（2）销售费用指房地产项目在房屋销售过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项费用：1.广告宣传费：约为销售收入的2％一3％；2.销售代理费：约为销售收入的1.5％一2％；3.其他销售费用：约为销售收入的0.5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收入的4％一6％。销售费用=销售收入×5%=100890×5%=5044.5（万元）（3）财务费用财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。估算方式：利息的计算可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用则根据融资方案的不同分别计算。（4）不可预见费用不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3％—7％估算。不可预见费=以上总费用之和×3%=2263.679（万元）（5）开发期间税费 开发期间税费指在房地产项目开发过程中与之有关的税收费用，主要包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。估算方式：应根据国家和当地有关法规标准进行估算。开发期间税费=建安费×8%=30032.8×8%=240.2624万元10.XX住宅小区总投资估算根据XX住宅小区项目的具体情况，结合上述讨论，其项目投资总成本估算如下表：表10.1开发项目总投资估算表单位：万元序号项目计费标准与依据财务费用前财务费用后1开发建设投资77719.65480778.4541.1土地费用32498万元32498.0001.2前期工程费1546.6741546.6741.3基础设施建设费2640.8352640.8351.4建筑安装工程费30032.80030032.8001.5公共配套设施建设费169.864169.8641.6开发间接费不设置现场管理机构，费用计入管理费中0%0.0000.0001.7管理费用直接费用3%3%2006.6452006.6451.8财务费用3058.8001.9销售费用销售费用约占到销售收入的4%—6%。5.00%5044.5005044.5001.1开发期税费开发期间税费费用原表及验证表的均值240.262240.2621.11其他费用其他费用原表及验证表的均值1276.3941276.3941.12不可预见费3%2263.6792006.645土地费用估算表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号项目金额估算说明1土地出让金　32498万元3817.8元/平方米×85122平方米=32498万元2征地费3拆迁安置补偿费4土地转让费5土地租用费6土地拆迁折价合计32498万元 表10.2前期工程费估算表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号项目金额估算说明1规划设计可研费55+110+15+20=200万元依据《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格【1999】1283号）2水文地质勘察费85.122万元85122平方米×10元/平米=85.122万元3通水，通电，道路费750.82万元建安费×2.5%6土地平整费510.732万元85122平方米×60元/平米=510.732万元合计1546.674基础设施建设费估算表序号项目建设费用估算说明1供电工程170.24420元×85122平方米2供水工程553.29365元×85122平方米3供气工程110.658613元×85122平方米4排污工程320.0637.6元×85122平方米5小区道路工程425.6150元×85122平方米6路灯工程59.58547元×85122平方米7小区绿化工程851.22100元×85122平方米8环卫设施（其他）建安费0.5%150.16430032.8万元×0.5%合计2640.835 建筑安装工程费用估算表单位：元项目建筑面积建安工程费单价：（元/平米）金额：300328000工程1501642000合计30032800表10.3表10.4公共配套设施建设费估算表序号项目建设费用估算说明1居委会162000元/平方米×80平米=16万元2锅炉房1.2300元/平米×40平米=1.2万元3变电房2.5500元/平米×50平米=2.5万元4公共厕所，停车场，其他150.164建安费的0.5%=30032.8万元×0.5%=150.164合计169.864表10.5开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算说明1固定资产投资方向调节税建安费用的8%-15%估算2土地使用税3市政支管线分摊费4供电贴费5用电权费6分散建设市政公用设施费7绿化建设费8电话初装费合计240.2624 其他费用估算表单位：万元序号项目金额估算说明1临时用地1276.394建安费4.25%估算30032.8万元×4.25%=1276.394万元2临建图3施工图预算或标底编制费4工程合同预算或标底审查费5招标管理费6总承包管理费7合同公证费8施工执照费9工程质量监督费10工程监理费11竣工图编制费12工程保险费13其他税费合计表10.6投资计划与资金筹措表单位：万元项目合计建设经营期（年、季、月）2014.6—2015.62015.7—2016.12016.2—2016.72016.8——2017.22017.3—2017.8项目总投资77719.65473365.3461169.8411472.158588.0861124.223资金筹措77719.654自有资金（资本金）47719.654借贷资金30000.00030000.000预售收入23396.82029443.16011761.72022484.460表10.7投资计划与资金筹措表单位：万元 合计建设经营期（年、季、月）2014.6—2015.62015.7—2016.12016.2—2016.72016.8——2017.22017.3—2017.8项目总投资77719.65473365.3461169.8411472.158588.0861124.223资金筹措77719.654自有资金（资本金）47719.654借贷资金30000.00030000.000预售收入23396.82029443.16011761.72022484.460表10.8 销售收入，税金及附加估算表单位：万元序号项目合计建设经营期（月）销售单价2014.6—2015.62015.7—2016.12016.2—2016.72016.8——2017.22017.3—2017.81销售收入100890.00023396.82029443.16011761.72022484.4601.11—6#销售收入69008.4005800元/平方米17252.10019169.00015335.20017252.1001.27.8#销售收入12681.6006000元/平方米1584.7204754.1605546.520792.3601.3车位销售收入19200.000120000个4560.0005520.0004680.0004440.0002经营税金及税金附加4789.7391254.1871578.301630.4871205.2792.1营业税4354.3080.0501169.8411472.158588.0861124.2232.2城市维护建设税304.8020.07081.889103.05141.16678.6962.3教育费附加130.6290.0302.4573.0921.2352.3613销售毛总收入100890.00023396.82029443.16011761.72022484.4605税后销售总收入96100.26122142.63327864.85911131.23321279.181表10.9 表10.10资金来源与运用表序号项目合计开发经营期(年）2014.6—2015.62015.7—2016.12016.2—2016.72016.8——2017.22017.3—2017.81资金来源1.1营业收入10089023396.82029443.16025561.72022484.4601.4自有资金47719.65447719.6541.5银行借款30000300002资金运用2.1开发建设投资80778.45432498.00012070.11312070.11312070.11312070.1132.2经营税金及附加4789.73901254.1871578.301630.4871205.2792.3所得税3830.452-8124.5002518.1303948.6863215.2802302.2672.4借款本息偿还32995.21308264.7008264.7008264.7008264.7003盈余资金56215.79653346.154-710.3103581.3591381.140-1357.9004累计盈余资金53346.15452635.84456217.20357598.34356240.443 财务现金流量表序号项目合计小计开发经营期（年）2014.6—2015.62015.7—2016.12016.2—2016.72016.8——2017.22017.3—2017.81现金流入100890100890023396.82029443.16025561.72022484.4601.11—6#销售收入53673.20053673.20017252.10019169.00015335.20017252.1001.27.8#销售收入12677.76012677.7601584.7204754.1605546.520792.3601.3车位销售收入19200.00019200.0004560.0005520.0004680.0004440.0002现金流出85568.19385568.1933249813324.30013648.41412700.60013275.3932.1开发建设投资80778.45480778.4543249812070.11312070.11312070.11312070.1132.2营业税金及附加4789.7394789.7391254.1871578.301630.4871205.2793调整后所得税19152.25919152.259-81252812.3554173.3983367.7512379.6634税前净现金流量15321.80715321.807-3249810072.52015794.74612861.1209209.0674.1税前累计净现金-32498-22425.480-6630.7346230.38515439.4535税后净现金流量-24373.5007260.16511621.3489493.3696829.4045.1税后累计净现金流量-24373.500-17113.335-5491.9874001.38210830.7866税后净现值-21569.4695685.7748054.1775822.4613706.7276.1税后累计净现值-21569.469-15883.695-7829.518-2007.0571699.670动态财务分析指标所得税前所得税后财务净现值：2205.9461699.670内部收益率：0.1790.168投资回收期(半年)3.658=1.829年3.766=1.883年动态投资回收期(半年)4.54=2.27年 利润表单位：万元序号项目合计小计2014.6—2015.62015.7—2016.12016.2—2016.72016.8——2017.22017.3—2017.81销售收入100890100890023396.82029443.16025561.72022484.4601.11—6#销售收入53673.20017252.10019169.00015335.20017252.1001.27.8#销售收入12677.7601584.7204754.1605546.520792.3601.3车位销售收入19200.0004560.0005520.0004680.0004440.0002项目总投资80778.45480778.4543249812070.11312070.11312070.11312070.1132.11—6#成本48467.07212116.76812116.76812116.76812116.7682.27.8#成本28272.4597068.1157068.1157068.1157068.1152.3停车位成本4038.9231009.7311009.7311009.7311009.7313营业税金附加4789.7394789.7391254.1871578.301630.4871205.2794土地增值税005利润总额15321.807-3249810072.52015794.74612861.1209209.0676所得税3830.452-81252518.1303948.6863215.2802302.2677净利润11491.356-243747554.39011846.0599645.8406906.8008利息2995.21301176.900898.846609.883309.5859调整后所得税19152.259-81252812.3554173.3983367.7512379.66310息税前利润15321.807-324988895.62014895.90012251.2368899.48211税前利润15321.80712投资利润率0.19013资本金利润率0.321表10.12 11.北村住宅小区项目销售估算根据周边市场状况、本片区的市场潜力，结合项目自身的素质及定位，估算本项目在开发期内可实现的销售收入为:100890万元。本项目住宅在开发期内可实现的销售价格为:销售类别单位售价面积1.2.3.4.5.6#住宅楼5800（元/平方米）118980平方米7.8#住宅楼6000（元/平方米）21136平方米停车位（地下停车库）120000元/个2220个住宅楼的单位售价为中间层的均价。销售期2015.7—2016.12016.2—2016.72016.8—2017.22017.3—2017.8销售数量420套460套390套370套销售收入23396.8229443.1611761.7222484.4612.XX住宅小区项目财务评价12.1一般房地产项目财务评价常用方法综述按是否考虑货币时间价值因素，可分为静态指标和动态指标；按指标的性质可分为时间性指标、价值性指标和比率指标；按财务效益分析的目的，可分为反映盈利能力指标、清偿能力指标和外汇平衡能力指标。静态分析法对投资项目进行经济分析时，不考虑货币资金的时间价值，对方案进行粗略的评价，这种方法计算比较简单且比较实用。通常有以下几种方法：（1）静态投资回收期法静态投资回收期是指在不考虑货币时间价值的情况下，用生产经营期回收投资的资金来源抵偿全部原始投资所需要的时间。一般采用净现金流量来解释投资回收期。静态投资回收期通常会有一个行业规定的标准投资回收期或者行业平均投资回收期，只要计算出项目静态投资回收期低于标准投资回收期或者平均回收期，那么就可以认为项目是可行的。（2）借款偿还期法借款偿还期是反映项目清偿能力的指标。计算出借款偿还期后，将其与贷款机构的要求期限进行对比，等于或小于贷款机构提出的要求期限，则项目可行。（3）投资利润率法投资利润率是反映项目盈利能力的指标。投资利润率同样要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，以高于相应的标准为准。（4）投资利税率法投资利税率是项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额、 销售税金及附加之和与项目总投资之比。计算出的投资利税率同样要与规定的行业标准投资利率或者行业的平均投资利税率进行比较。如果计算出的投资利税率大于相应的标准，则项目是可行的。（5）资产负债率法资产负债率是反映项目清偿能力的指标，也是反映项目年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。负债越高，企业的财务风险就愈大。如果企业的资产负债率已经大于或等于100％，那么说明企业已经资不抵债，随时有破产的可能，贷款机构一般不能向企业贷款。（6）流动比率法流动比率是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。一般流动比率达到2项目的偿债能力被认为是比较好的。（7）速动比率法速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。一般速动比率达到1项目的偿债能力被认为是比较好的。12.2财务动态评价方法动态评估法对项目的分析较为全面，充分考虑资金的时间价值，在此基础上对项目进行考核，与静态评估方法相比，这种方法更为实际、合理，也就能够更加直观地反映项目的财务状况。常用财务动态评价方法：（1）财务净现值(FNPV)：财务净现值是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，是考察项目盈利能力的指标.如果经计算得出的财务净现值大于或等于零，即FNPV≥0，表明项目在计算期内可获得大于或等于基准收益水平的收益额，则在财务上可考虑接受该项目。（2）财务内部收益率(FIRR)财务内部收益率是使项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。进行财务评价时，将求出的财务内部收益率(FIRR)与给定的行业基准收益率或设定的折现率(ic)进行比较，若FIRR≥ic，则认为项目的盈利能力已满足最低要求，在财务上可以接受。表明项目自身的实际盈利能力或所能承受的最高利率，是一个比较可靠的评估指标，一般可作为主要评估指标。财务内部收益率可根据现金流量表中净现金流量采用插值法计算求得:⑴试设i1=x1;利用p/a,i,n或p/f,n，i求NPV,且一定〉0。⑵试设i2=x2;利用p/a,i,n或p/f,n，i求NPV,且一定<0。⑶利用：FIRR=i1+[i2-i1]*NPV1/[NPV1+NPV2] 注意：1.NPV2要用绝对值。2.[i2-i1]要在3%以内，至少要在5%以内。12.3动态投资回收期动态投资回收期是指在考虑了资金时间价值的情况下，以项目每年的净收益回收项目全部投资所需要的时间，是考察项目在财务上投资实际回收能力的动态指标。动态投资回收期＝累计净现金流量现值开始出现正值的年份数-1+[上一年累计净现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现值]动态投资回收期反映了资金等值回收（含有资金的时间价值）、而不是等额回收项目全部投资所需要的时间，因而与静态投资回收期相比，更具有实际意义。12.4项目财务可行性分析12.4.1财务评价分析结果汇总表序号项目静态分析评价结果动态分析评价结果投资回收期投资利润率财务净现值财务内部收益率动态投资回收期1本小区1.883年19%1699.670万元17%2.27年2比较基准5年10%010%5年3是否可行可行可行可行可行可行12.4.2财务评价基础数据1、项目现金流量表见下表2、折现率取12%12.4.3财务静态评价分析1、投资回收期：静态投资回收期=（4-1）+5491.987/7260.165=3.765(半年)=1.883（年）2、投资利润率总投资利润率=80778.454/15321.807=19%年平均投资利润率=19%/2.5=7.6%12.4.4财务动态评价分析1、财务净现值：财务净现值=1699.670万元≥02、动态投资回收期： 动态投资回收期=（5-1）+2007.057/3706.727=3.53(半年)=2.72（年）12.5财务评价结论：无论从静态还是动态指标来评价，本项目均有良好的财务可行性，财务上可行。13.XX住宅小区项目不确定性分析13.1XX住宅小区项目风险分析评价和控制13.1.1风险管理的基本理论工程项目风险的定义：风险是一个系统造成失败的可能性和由这种失败而导致的损失或后果。用数学公式可以表示为：Ｒ=ｆ（Ｐ，Ｃ）其中，Ｒ表示风险，Ｐ表示不利事件发生的概率，Ｃ表示该事件发生的后果。工程项目风险是所有影响工程项目目标实现的不确定因素的集合。工程项目的风险有以下特点：（1）风险存在的客观性和普遍性。作为损失发生的不确定性，风险是不以人的意志为转换的客观实在，而且在项目的全生命周期内，风险是无处不在、无时没有的。只能降低风险发生的概率和减少风险造成的损失，而不能从根本上完全消除风险；（2）风险的影响常常不是局部的，某一段时间或某一个方面的，而是全局的。（3）不同的主体对同样风险的承受能力是不同的。人们的承受能力受收益的大小、投入的大小、项目活动的主体的地位和拥有的资源有关；（4）工程项目的风险一般是很大的，其变化是复杂的。工程项目的设计与建设是一个既有确定因素，又含有随机因素、模糊因素和未确知因素的复杂系统，风险的性质、造成的后果在工程建设中极有可能发生变化。13.1.2项目风险管理的定义、内容和程序定义：工程项目风险管理就是对工程项目活动中涉及到的风险进行识别、评估并制定相应的政策，以最少的成本，最大限度地避免或减少风险事件所造成的实际效益与预期效益的偏离，安全地实现工程项目的总目标。内容和程序：（1）风险识别对各种风险因素和可能发生的风险事件进行分析，是风险管理的首要步骤。项目风险识别要回答下列问题：项目中存在哪些潜在的风险因素？这些因素会引起什么风险，这些风险造成的后果有多大？忽视、缩小或夸大项目风险的范围、种类和造成的后果都会造成不必要的损失。风险识别的常用方法有：专家调查法：包括专家个人判断法、智暴法和德尔菲法等。该类方法主要利用各领域专家的专业理论和丰富的实践经验，找出各种潜在的风险并对后果做出分析和估计。德尔菲法起源于上世纪40年代末，最初由美国兰德公司首先使用。德尔菲法应用领域很广，一般用该方法得出的结果也较好。 故障树分析法（分解法）：该方法利用图解的形式，将大的故障分解成各种小的故障，或对引起故障的各种原因进行分析。该方法经常用于直接经验较少的风险辨识，通过对投资风险层层分解，可使项目管理者对投资风险因素有全面的认识，在此基础上，对风险大的因素进行针对性的管理。不足之处是应用于大系统时容易产生遗漏和错误。情景分析法：一种能够分析引起风险的关键因素及其影响程度的方法。它可以采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的某种因素作各种变化时，整个项目情况的变化及其后果，供人们进行比较研究。（2）风险评估与分析风险评估与分析就是衡量风险对项目实现既定目标的影响及其程度。常用的方法有：调查和专家打分法蒙特卡洛模拟方法：又称统计实验法或随机模拟法。该法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解数学、物理、工程技术问题近似解的数学方法，其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。该方法是西方国家常用的项目风险分析方法，也是当今风险分析的主要工具之一。决策树法：做风险决策时常采用的一种方法。这种方法通常求出所有变量所有可能变化组合下的ＮＰＶ或ＩＲＲ值，再画出其概率分布图。随机网络法：又称图示评审技术简称ＧＥＲＴ。在ＧＥＲＴ中，不仅活动的各参数（如时间、费用等）具有随机性，而且允许活动的实现也具有随机性。层次分析法与模糊判断法相结合的方法，本章重点采用此方法进行分析。（3）风险对策的制定：风险的辨识、评估完成后，要根据具体的情况采取对策，以减少损失，增加收益。（4）实施与后评估正确决策之后，具体的实施十分重要。在执行过程中，应对实施情况进行监控，及时反馈并在必要时调整风险管理对策。最后应对实施的效果及差异进行评估。13.2项目具体风险分析13.2.1一般房地产开发项目主要风险因素分析对于房地产开发项目，根据项目风险的不同特点，按照风险的属性进行分类如下：(1)宏观环境风险政治环境风险：指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失。社会环境风险：社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险。经济环境风险：经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条。政策环境风险：主要包括土地、住房、金融税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 (2)区域环境风险区位风险：商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响。周边设施风险：城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险。环保风险：包括空气污染、噪音污染、水污染等。自然风险：指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。(3)土地风险土地自然属性风险：该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性。征地拆迁风险：取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。(4)资金风险。资金充足性风险：房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约。利率变动风险：银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。(5)设计风险先进性风险：项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险。适用性风险：过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险；经济性风险：在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。(6)工程风险发包风险：包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险。工程质量风险：项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。工期拖延风险：工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。(7)市场风险市场需求风险：需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难。价格风险：产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。13.3.项目风险应对13.3.1房地产开发项目风险应对的基本理论房地产开发项目风险具有系统性、关联性和多样性的特点。在处理项目风险时，必须对各种风险因素进行认真分析，综合评价，采取相应防范和控制措施。主要措施如下： (1)风险回避对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生。风险回避是一种消极的风险防范策略，在回避风险的同时，也放弃了获利的可能，因此不宜普遍采用。一般来说，只有在面临灾害性风险、风险程度特别高或风险程度虽不算太高，但获利也不太理想的情况下，才使用风险回避策略。(2)风险转移风险转移不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人承担，从而达到降低自身损失程度的目的。风险转移分为三种类型：一是契约合同形式的风险转移，将风险转移给非保险业的其他人。二是财务责任形式的风险转移。通过发行股票、寻找投资伙伴等寻找外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人。三是保险形式的风险转移，将风险转移给保险公司。(3)风险控制首先要建立一支高素质、多学科的开发队伍，懂工程善管理，能够较准确地把握宏观政策和经济趋势。二．是制定尽可能周密、科学、详细的计划，并尽可能严格按照计划实施;三．是加强风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，及时发现风险苗头;四．是一旦风险事件发生，在积极抢险的同时，注意保护现场，收集事故的有关证据，为有关各方索赔和反索赔准备充足的资料。风险控制是一种积极的风险管理措施，成本低效果好，应优先采用。(4)风险分散在项目开发时，可以通过调整开发结构，通过开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险。13.4XX住宅小区项目风险控制根据对XX小区项目风险内容的分析评价，结合风险应对的基本理论，XX小区风险应对措施见下表：序号风险类型风险应对措施分析1宏观环境风险经济环境风险可以放缓项目开发节奏，分期开发策略环境风险认真分析国家出台的促进房地产业发展的政策,全面分析其有利影响和不利影响。2资金风险充足性风险 1、加大销售力度，及时回款；2、分期开发，加快资金周转；3、适当降低与承包单位约定的合同付款比例，减少工程过程中的资金占用。利率变动风险目前正处于利率下行周期，各种贷款利率的降低，有利于降低开发企业的融资费用和购房者的购房费用。在项目开发期间可以不考虑利率对项目的影响。3工程风险工程质量风险1、选择优秀的施工队伍，保证施工质量；2、采购高质量的产品，保证质量；3、加强过程控制，塑造过程精品；4、加强房屋使用功能的测试；5、强化房屋交付验收的控制，直接让最终用户验收接收。工期拖延风险1、加强进度计划控制，确保按时交付使用；2、在与总包单位的施工合同中约定严格的延期交工的违约责任，所有违约索赔均由总包单位负责，将风险转移给总包单位；3、留出相当的时间余地，以应对不可预见因素的发生。4、房屋销售合同中预留免责条款。4市场风险需求风险1、以中小户型为主，加大宣传力度，强调项目优势，激发刚性需求；2、可以考虑零活多样的销售形式，如降低首付比例，网点以租代售，甚至住宅也以租代售；3、加强对市场需求的调查研究，扩大目标客户群价格风险1、在保证盈利的情况下，尽快以优惠的价格进行销售，降低库存，加快资金周转。目前形式下，降价销售是加快销售的最有效办法。13.5敏感性分析13.5.1敏感性分析的基本理论敏感性分析是研究建设项目的主要因素如产品售价、产量、经营成本、投资、建设期、汇率、物价上涨指数等发生变化时，项目经济效益评价指标（内部收益率、净现值等指标）的预期值发生变化的程度。通过敏感性分析，可以找出项目的敏感因素，并确定这些因素变化后，对评价指标的影响程度，使决策者能了解项目建设中可能遇到的风险，从而提高投资 决策的准确性。同时，也可以预示对项目经济效益的影响最重要的因素，通过对它们进行重新调查、分析、计算，以提高投资决策的可靠性。另外，还为进行各敏感因素对项目评价指标进行风险概率分析提供方向。敏感性分析是侧重于对最敏感的关键因素(即不利因素)及其敏感程度进行分析。通常是分析单个因素变化，必要时也可分析两个或多个不确定因素的变化对项目经济效益指标的影响程度。因此，相应地就有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。项目对某种因素的敏感程度，可表示为该因素按一定比例变化时引起评估指标的变动幅度。13.5.2单因素敏感性分析:单因素敏感性分析是就单个不确定因素的变动对方案经济效果的影响所作的分析，其步骤与内容如下：第1步，选择需要分析的不确定因素，并设定这些因素的变动范围。第2步，确定分析指标。各种评价指标，如净现值、内部收益率、投资回收期等，都可以作为敏感性分析的指标。由于敏感性分析是在确定性经济分析的基础上进行的，一般而言敏感性分析的指标应与确定性经济分析所使用的指标相一致。第3步，各因素分别变化，对指标的影响。计算各不确定因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的方案经济效果指标的变动结果，建立起一一对应的数量关系，并用图或表的形式表示出来。第4步，确定敏感因素，所谓敏感因素就是其数值变动能显著影响方案经济效果的因素。第5步，决策即综合经济效果评价和不确定性分析的结果，选择最佳方案绘制敏感性分析图求出变量变化极限值。作图表示各变量因素的变化规律，可以更直观地反映出各个变量因素的变化对经济效益指标的影响，而且可以求出内部收益率等经济效果指标达到临界点(指财务内部收益率等于财务基准收益率或经济内部收益率等于社会折现率)时，各种变量因素允许变化的最大幅度(极限期)。作图的具体方法如下：纵坐标表示项目投资内部收益率(或回收期、财务净现值等)，横坐标表示几种不确定变量因素的变化幅度(％)，图上按敏感性分析计算结果画出各种变量因素的变化曲线，选其中与横坐标相交的角度最大的曲线为敏感性因素变化曲线。同时，在图上还应标出财务基准收益率或社会折现率。从某种因素对全部投资内部收益率的影响曲线与基准收益率或社会折现率线的交点(临界点)，可以得知该种变量因素允许变化的最大幅度，即该变量盈亏界限的极限变化值。变化幅度超过这个极限值，项目就不可行。如果发生这种极限变化的可能性很大，则表明项目承担的风险很大。因此，这个极限对于决策十分重要。变量因素盈亏界限的极限变化值(即临界值)的确定方法： 令评估指标与其评估基准值相等时，对应的变量因素变化幅度允许的极限值，即为变量因素盈亏界限的极限变化值(即临界值)。变量因素变化给评估指标带来的风险取决于评估指标对变量因素变化的敏感性(即变化率大小)和变量的盈亏极限临界值。项目的风险性与变量因素的敏感性成正比，即变化率大的敏感因素对项目风险影响大；而与变量因素盈亏界限的临界值成反比，即临界值越小项目风险性越高。13.5.3多因素敏感性分析:在进行单因素敏感性分析的过程中，当计算某特定因素的变动对经济效果指标的影响时，假定其它因素均不变。实际上，许多因素的变动具有相关性，一个因素的变动往往也伴随着其它因素的变动。所以，单因素敏感性分析有其局限性。改进的方法是进行多因素敏感性分析，即考察多个因素同时变动对方案经济效果的影响，以判断方案的风险情况。多因素敏感性分析要考虑可能发生的各种因素不同变动幅度的多种组合，计算起来要比单因素敏感性分析复杂得多。如果需要分析的不确定因素不超过三个，而且经济效果指标的计算比较简单，可以用解析法与作图法相结合的方法进行分析。13.5.4敏感性分析方法的基本步骤(1)确定具体评价指标作为敏感性分析的对象敏感性分析的对象一般与财务评价指标一致,包括净现值，内部收益率投资回收期等确定分析对象之后,可利用确定性分析方法计算各方案的净现值，内部收益率或投资回收期等经济指标。对于房地产开发项目而言,没有必要对所有的指标都作敏感性分析,应当根据需要而定选择的原则有两点:a敏感性分析的指标应当与确定性分析的指标相一致,不应超出确定性分析所用指标的范围另立指标：b应当选择最能够反映该项目经济效益，最能够反映该项目经济合理与否的一个或几个最重要的指标作为敏感性分析的对象。在以下的分析中,我们将选取净现值为例进行分析。(2)选择需要分析的不确定因素影响一个项目的不确定因素很多,严格说来,几乎所有影响到项目决策的因素都带有某种程度的不确定性,但事实上并不需要对所有的不确定因素都进行敏感性分析,如前所述,有些因素虽然具有不确定性,但对经济效果的影响很小,微不足道,只有那些敏感性因素才会对经济效果评价指标产生较大影响,对这些因素需要作敏感性分析"不确定因素的选取应当遵循以下原则:找出那些在成本，收益构成中所占比重较大以及其它预计可能会对项目的经济效果评价指标有较大影响的，同时又是在整个项目寿命周期内有可能发生较大变动的因素,作为敏感性因素，对于房地产开发项目而言,常用作敏感性分析的不确定性因素有:利率，租售价格，租售量，成本以及工期等。(3)确定经济效果评价指标对各种敏感性因素的敏感程度项目对不确定因素的敏感程度可以表示为:某种因素或多种因素同时变化时导致经济效果评价指标的变化程度"常用的计算方法是,假定除敏感性因素之外,其它因素是固定不变的,然后根据敏感性因素的变动,重新计算有关的经济效果评价指标,与原指标值进行比较,得出其变动的程度(变化率),这样即可得出该指标对该不确定因素的敏感程度"根据各敏感性因素在可能的变动范围内不同程度的变动,得出经济效果评价指标相应的变化率,建立起一一对应的数量关系,并用图或表的形式表示出来。 (4)通过分析比较找出项目的最敏感因素,并对项目的风险情况做出判断根据上一步的计算结果,对每种敏感性因素在同一变化幅度下引起的同一评价指标的不同变化幅度进行比较,选择其中导致变化幅度最大的因素,然后根据最敏感因素的多少及其对评价指标的影响程度,判断该项目风险的大小。敏感性因素虽然能够表明不确定因素对项目经济效益的影响,得到维持项目可行所能允许的不确定因素发生不利变动的幅度,从而预测项目承担的风险。但它并不能表明这种风险发生的可能性有多大。对于不同的项目,各个不确定因素发生相对变动的概率是不同的"因此两个同样敏感的因素,在一定的不利的变动范围内,可能一个发生的概率很大,另一个发生的概率很小,按照期望理论,前一个因素给项目带来的影响很大,后一个则很小,甚至可以忽略不计。而有些因素即使不太敏感,但由于其在不利方向上变动的可能性很大,因而实际上给项目带来的风险比最敏感因素的可能性还大"这就是敏感性分析方法解决不了的,为了克服这种局限性,必须借助于概率分析。13.5.5XX小区敏感性分析：根据临界点分析建立的数学模型，对可能影响效益的因素（主要是投资增加、销售减少等因素）进行分析。临界点分析投资利用率项目销售收入总投资费用总利润销售税金投资利用率原方案10089085568.19315321.8073830.45219%投资因素变动-20%10089068454.55432435.4468108.86332.150%-10%10089077011.37323878.6275659.65723.668%10%10089094125.0126764.9881691.2476.705%20%100890102681.831-1791.831447.958-1.776%价格因素变动-20%8071285568.193-4856.193-1214.048-6.017%-10%9080185568.1935232.8071308.2025.763%10%11097985568.19325410.8076352.70222.897%20%12106885568.19335499.8078874.95229.322%14.盈亏平衡分析14.1盈亏平衡分析的基本理论 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量(销量)、成本与利润的关系，所以称量本利分析。盈亏平衡点的表达形式有多种。它可以用实物产量、单位产品售价、单位产品可变成本以及年固定成本总量表示，也可以用生产能力利用率(盈亏平衡点率)等相对量表示。其中产量与生产能力利用率，是进行项目不确定性分析中应用较广的。根据生产成本、销售收入与产量(销售量)之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析的分类主要有以下方法：1.按采用的分析方法的不同分为：图解法和方程式法；2.按分析要素间的函数关系不同分为：线性和非线性盈亏平衡分析；3.按分析的产品品种数目多少，可以分为单一产品和多产品盈亏平衡分析；4.按是否考虑货币的时间价值分为：静态和动态的盈亏平衡分析。在盈亏平衡分析中，首先要做的就是盈亏平衡点的确定"所谓盈亏平衡点是项目盈利与亏损的分界点"在盈亏平衡点处，项目处于不亏不盈的状态,也即项目的收益与成本相等，即：TR=TC式中（TR一一项目的总收益TC一一项目的总成本）盈亏平衡点反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力,项目的盈亏平衡点越低,其适应市场变化的能力就越大，抗风险能力也就越强"盈亏平衡分析可以分为线形盈亏平衡分析和非线形盈亏平衡分析"(1)线形盈亏平衡分析线形盈亏平衡分析一般是基于以下的假设条件来进行的：开发商品的数量与销售量是一致的，单位产品的价格保持稳定不变，成本分为可变成本和固定成本,其中可变成本与产量成正比例关系,固定成本与产量无关,保持不变。根据盈亏平衡点的概念,当项目达到盈亏平衡状态时，其收益与支出相等,即:TR=TC根据前面所做的假设：TR=(P-t)Q式中P—单位产品价格T—单位产品销售税金及附加TC=F+VQ式中F—固定成本V—单位产品可变成本设盈亏平衡产量为Q*,则当Q=Q*时，有TR=TC(P-t)Q=F+VQ则Q*=F/(P-t-V)如项目的设计或计划开发量为QO,项目的风险率rr=Q*/QOX100%风险率r反映项目由于外界条件变化的风险程度"显然,风险率r值越大,项目的风险程度越大。 如用图解法,建立直角坐标系如下图所示:从盈亏平衡图可见,当产量水平低于盈亏平衡产量Q*时，TR线在TC线的下方,项目是亏损的。当产量水平高于盈亏平衡产量Q*时,TR线在TC线的上方,项目是盈利的"盈亏平衡点越低，达到此点的盈亏平衡产量和收益或成本也就越少，因而项目盈利的机会就越大,亏损的风险就越小。(2)非线形盈亏平衡分析在实际中，销售收入和生产成本与产销量的关系并不是线性关系:当销售量超过一定范围,市场需求趋于饱和时,销售收入随产量的增加其上升的幅度会越来越小。当产量超过一定范围时，由于生产条件及其因素的变化，单位可变成本会随产量的增加而快速增加"这时，产品成本和销售收入就不是产量或销量的线性函数了，就必须采用非线性盈亏平衡分析法进行分析。如图所示，纵坐标表示成本C，横坐标表示开发数量Q这时，图中C线与S线有两个交点BEP1，BEP,2，均为盈亏平衡点，分别对应开发数量Ql*和Q2*，当在BEP1和BEP2的中间时，即Ql*Q2*，该项目亏损：当在盈亏平衡点上时，即Q=Ql*或Q=Q2*,该项目既不盈利也不亏损。 14.2房地产项目盈亏平衡分析的特点对房地产项目来说，其遵循盈亏平衡分析的一般原理，但由于房地产项目本身的特点，其盈亏平衡分析具有以下特点：（1）、一般项目，其取得土地的过程中，项目的容积率已经规划确定，即意味着项目的总建筑面积已确定。（2）、在总建筑面积已确定的情况下，项目的销售价格和销售面积成为盈亏平衡分析的主要指标。14.3.盈亏平衡分析14.3.1.以商品房销售比例表示的盈亏平衡点为：BEP=固定成本÷（销售收入－可变成本）（固定成本包括：土地费用。可变成本包括：其它费用。）BEP=32498÷（100890-53070.193）=67.96%从以上可以看出，销售价格和可变成本的变动则直接的影响了项目的经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定。从项目现金流量表和敏感性分析表两表分析中可以得知，销售价格是将来营销售过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行的市场销售价格，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现，成本投资则不会捉襟见肘。14.3.2以开发面积表示的盈亏平衡点为:A:假设建筑面积为x平方米,则商品房销售收入为:y=6155xB:费用构成:固定费用:土地费用32498万元,前期工程费1546.674万元,管理费2006.645万元,其它费用1276.394万元可变费用:销售费用10x,建筑安装工程费,配套设施费及相关税费合计2360x.建立线性盈亏平衡计算公式,并求解x:6155x=37327.713+2360x+10x解得=x7.56(万平方米)即7.56万平方米为开发商的最小开发面积,在此点上开发商不亏不赚,小于此开发面积开发商将亏损,而大于此开发面积开发商将获取利润. 14.4概率分析14.4.1概率分析的基本理论概率分析就是利用概率分布研究不确定性的方法，它通过研究不确定的概率分布，从而找出经济效果评价指标连续概率分布情况，以判断项目可能发生的损益或风险，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。1.期望值和标准差:在受不确定因素影响下，项目经济效果评价指标不是一个确定值，而是不确定因素的某种概率描述。期望值和标准差是描述这种分布特征的重要参数。(1)期望值:在大量重复事件中，期望值就是随机变量取值的平均值，也是最大可能取值，它最接近实际真值。设以x表示随机变量，P(x)表示该随机变量可能出现的概率，则期望值E(X)可按下式计算：(2)标准差:标准差是表示随机变量的离散程度，即表示随机变量和真值之间的偏离程度。标准差可用下式计算：式中，X表示随机变量的平均数，即上述的期望值。14.4.2.期望值与标准差之间的权衡问题(1)期望值相同的情况分析。如两个方案期望值相等，则标准差大的方案，风险也大，由于人们对风险总是持回避态度，因此，标准差大的方案是不利方(2)期望值不相同的情况分析。期望值不相同时，可能有下列几种情况（甲乙两方案比较）：①方案甲期望值E(X)大，标准差小，则方案甲有利；②方案甲期望值E(X)小、标准差大，则方案乙有利；③方案甲期望值E(x)大，标准差大；或方案乙期望值E(X)小、标准差小，则两方案取舍比较困难。胆小、怕担风险的决策者常常挑选方案乙，这样一来风险是小了，但同时也失去了获得较高经济效益的机会。14.4.3 经济效果的离差系数：标准差虽然可以反映随机变量的离散程度，但它是一个绝对量，其大小与变量的数值及期望值大小有关。一般而言，变量的期望值越大，其标准差也越大。特别是需要对不同方案的风险程度进行比较时，标准差往往不能够准确反映风险程度的差异。为此引入另一个指标，称作离散系数。它是标准差与期望值之比，即：C=σ（X）/E（X）由于离散系数是一个相对数，不会受变量和期望值的绝对值大小的影响，能更好地反映投资方案的风险程度。当对两个投资方案进行比较时，如果期望值相同，则标准差较小的方案风险更低；如果两个方案的期望值与标准差均不相同，则离散系数较小的方案风险更低。14.4.4概率与统计方法预测风险：1.概率数法分配的随机变量与其相应的概率分布：根据市场预测阶段估算出未来本项目的市场状况分别为繁荣，正常，衰退，其出现概率分别为0.3,0.6,0.1则其概率树分布为：衰退（出现概率0.1）市场状况（合计1.0）正常（出现概率0.6）繁荣（出现概率0.3）项目预期投资收益率的概率分布：市场状况发生概率P（）项目预期收益率（）繁荣0.310&正常0.616.8%衰退0.15%合计1.0 离散型分布和连续型分布：对上述随机变量项目预期收益楼和其对应的概率做离散型分布示意图，如下：而实际上市场状况并非只有这三种，可能会有无数种情况出现，若对每一种状况都赋予一个概率，则成为连续型随机变量，对上述随机变量项目预期收益楼和其对应的概率做连续型分布示意图，如下：期望值：随机变量的各个取值，以相应的概率为权数计算的加权平均数叫随机变量的预期值，称数学期望或是均值，反映了随机变量的取值平均化。根据公式=得 项目的预期收益率期望值=0.1×16.8%+0.6×10%+0.3×5%=9.18%该项目的收益分散程度为5%～16.8%求方差：根据方差得项目的方差=（16.8%-9.18%）²×0.1+（10%-9.18%）²×0.6+（5%-9.18%）²×0.3=0.115%求标准偏差：根据公式：项目的标准方差==0.0034置信区间：置信概率项目置信区间99.72%10%3×0.34%95.44%10%2×0.34%68.26%10%1×0.34%置信概率计算步骤：1先计算0~10%（均值）区间的面积，根据公式，该区间含有标准差的个数为：==-0.294，通过查询表格得出对应面积为0.11412先计算10%~区间的面积，因为10%~部分占总面积的一半，（中点期望值的右侧面积），故其对应面积为50%。则：项目盈利的概率=50%+11.41%=61.41%项目亏损的概率=50%-11.41%=38.59%项目盈利概率即下图中斜线所示的正态分布曲线下的面积： 15房地产项目社会及环境评价15.1房地产项目投资环境评估15.1.1环境影响评价技术路线本项目的评价以评价区域环境现状监测、评价为出发点，通过对项目的工程分析弄清建设项目建设期、营运期污染物的产生情况及清洁生产水平，预测评价项目的建设对当地环境可能带来的影响。在评价分析的基础上，有针对性地提出解决问题的办法，促进项目清洁生产，减少或者避免生产过程中污染物的产生和排放。评价技术路线如图： 建设单位提出委托及提交有关资料1、研究国家有关的法律文件2、研究与建设项目有关的其他文件筛选重点评价项目确定各单项环境影响评价的工作等级环境现状调查建设项目工程分析环境影响预测国家、地方有关法规、标准评价建设项目的环境影响公众参与1.提出环境保护建议和措施2.给出建设项目环境可行性的结论3、报告书的编制1、提出环境保护建议和措施2、给出建设项目环境可行性的结论3、报告书的编制项目环境影响评价技术路线 15.1.2施工期环境影响分析本项目在建设施工期间，对周围环境产生明显影响的因素主要是施工噪声和地面扬尘，施工废水和建筑固体废弃物影响相对较小。（1）施工噪声影响评价由声环境影响统计表明，本项目施工期噪声对四周环境的影响较明显，。因此，施工单位应严格遵守国家《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）的有关规定，将主要噪声施工安排在非正常休息时间进行等。另外，施工期的建筑噪声对环境的影响是暂时的，本项目周围声环境质量将随着施工期的结束而恢复原状。（2）地面扬尘影响评价本项目施工产生的扬尘对施工现场约100m范围内有一定的影响，但项目在施工过程中如能加强管理，按照要求使用预拌混凝土、对施工场地及进出场地的路面洒水以保持场地的路面和空气具有一定湿度、避开大风情况进行扬尘量大的施工作业、设置防护网等，项目在施工期扬尘对大气环境的影响可望控制在较低水平，而且施工期扬尘对周围大气环境的影响是暂时的，施工结束后空气质量会逐渐恢复原来水平。（3）水环境影响评价本项目废水经配套中水处理与回用系统处理符合《城市污水再生利用城市杂用水水质》（GB/T18920-2002）中有关标准后，尽量回用作小区的厕所冲洗水、水景及绿化用水、道路冲洗水等，多余的中水通过西川南路市政污水管排入污水厂。（4）声环境影响评价由于本项目主要噪声源的源强不高，且大部分噪声源置于地下室设备房内，并受到建筑物屏蔽，加上有防振、减振等降噪措施，其对周围环境的影响较小，邻近敏感点的声环境（特别是夜间的声环境）有望保持在原有的标准水平。15.1.3生态环境影响分析项目所在区域没有天然植被、野生珍稀动植物，若项目施工过程中采取积极有效的水土保持措施，尽量避开雨季施工，则施工期不会对周围生态环境造成较大影响，且项目建设有利于景观的营造和区域景观环境的改善。本项目的居住生态适宜。但小区还需在节能、节水、节地、无污染、低能耗、高舒适度等方面全面考虑和精心设计，关注室内功能的健康性，关注小区的生态适宜性，关注小区内部以及周边环境的景观协调，关注资源的再生利用，追求人、建筑、自然三者的协调发展，切实实行绿色环保措施，最大限度地节约资源、减少污染，充分体现以人为本、可持续发展以及与周围生态环境相融共生的思想。15.1.4景观影响分析本项目景观属典型的人文景观，建设完成后将成为开发区的又一大型住宅小区。项目施工期和营运期对周围景观有一定影响，但若建设单位积极采取一定的景观缓解措施，使项目景观达到最优化，则本项目景观的正面影响大于负面影响。 15.1.5绿色建筑评价从追求人、建筑、自然三者的协调发展，节约能源，有效利用资源和保护环境的角度出发，本项目拟采取一系列创建绿色建筑的措施，努力做到：优先考虑使用者的适度需求，努力创造优美和谐的环境；保障使用的安全，有效利用资源，降低环境污染，改善室内环境质量；满足人们生理和心理的需求，同时为人们提高工作效率创造条件。若建设单位能认真实施以上措施，则预计在本项目建筑的全寿命周期内，能较大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染，为人们提供生态节能、舒适健康的居住、休闲环境。15.1.6高层建筑影响分析⑴光污染①施工期，施工场地夜间照明灯发出的强烈灯光会对周围环境产生影响，因此，施工单位应尽量减少夜间施工时间，在夜间施工时应合理调整灯光照射方向（例如：施工照明灯应采用俯视角照射和不朝邻近敏感点直接照射），以避免施工照明灯对周围环境产生光污染影响。15.1.7环境风险分析高层建筑环境风险分析主要来自地基风险和火灾风险。①高层建筑在基坑工程施工中，除应确保自身安全外，还要尽量减少对周围环境的影响，若施工过程中忽视对环境效应问题的研究，不注意合理利用、改造和保护环境，将会使得邻近周围建筑或其他设施受到不同程度的影响。因此，施工单位应聘请专家编制本项目基坑开挖工程施工指南，且由专家组审议通过后方可施工，同时须加强地基施工管理、监督工作，切实避免对周围建筑及其他设施产生影响。②高层建筑发生火灾风险的概率较小，但一旦发生，将可能会带来较大的损失。因此，建设单位须采取一系列的火灾预防基本措施，如：加强消防知识方面的宣传，提高人员的消防意识，配齐高层建筑消防设施，建立消防岗位责任制等，同时该项目建成后须经过消防部门验收通过后，方可投入使用。结论经过以上分析，项目主要财务评价指标如下:1、项目总投资为80778.454万元，项目利润为11491.356万元，总投资利润率为19%；2、静态投资回收期为1.883年，动态投资回收期为2.72年；3、财务净现值为1699.670万元；4、财务内部收益率为17%；该项目在投资经营期内，财务内部收益率大大高于银行贷款利率及基准折现率，财务上可行。全投资动态回收期为2.72年；影响本平衡分析、敏感性分析、不确定性分析，该项目对建筑工程开发成本的变动承受能力较强，对销售收入变动较为敏感，项目有一定抗风险能力。项目盈利能力较强，资金回收时间较短，从财务经济指标来看，该项目可行。 文献附录'