住宅小区一期建设项目可行性研究报告 38页

'38X住宅小区一期建设项目可行性报告一、项目的基本情况（一）公司概况X市X城建开发有限责任公司，（原X市城市建设开发总公司），成立于1985年。公司资质为开发二级，主要从事房地产开发、经营、物业管理、集中供热、建材加工销售。公司内设二办、三部、三司（行政办公室、综合办公室、工程部、销售部、财务部、X供热公司、城发物业管理有限责任公司、城发建筑构件有限责任公司）。公司现有职工63人，其中：高、中、初级技术员工26人，占职工总数的41.3%，大、中专以上学历的员工29人，占职工总数的46%；职工平均年龄为34岁，是一个年青化、知识化、专业化、水平较高、有较强发展前途的新型企业。企业位于X市南市街16号，法人代表马世贤。该公司自成立以来，以“铸精品工程、创名牌企业”为目标，先后在X市肃州区建成西南片住宅小区、东环南路住宅小区、东文化住宅小区、北新花园住宅小区。开发占地面积40万平方米，建筑面积45万平方米，总投资约4亿元，建成各类房屋5500余套，共安置旧房拆迁居民1560余户，新增销售商品房4000余套，总销额4.5亿元，上交税金1200余万元。为改善城市居民居住条件，改变城市环境，提高城市载体功能发挥了积极的促进作用。先后被授予“甘肃省房地产开发与经营效益最佳单位”、“模范文明单位”、“非公经济纳税先进大户”等荣誉称号。经过多年的房地产开发实践，该公司积累了丰富的经验和技术力量，具备开发“X花园”小区的能力。（二）项目概况“X花园”住宅小区项目是由X市X城建开发有限责任公司拟开发建设的X市大型居住社区之一。X市计委已批准该项目的建设计划，市土地局同意征用土地203828平方米（合305.74亩），并已发出该地块建设用地许可证。并根据肃州区建设局（原X- 38市建设局）[2002]136号《关于市开发总公司北新花园二期规划选址的批复》，办理了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。“X花园”整体详细规划已委托西北城乡建筑规划设计研究所完成。“X花园”工程项目位于X市肃州区东北部，距离市中心约1公里，基址北引小区规划路而望北郊公园，南靠酒金公路而邻市第二医院，东依东环北路旅游主干道而接植物园，西傍酒银公路而近集贸市场。该项目位于城郊结合部，周边小学、医院、体育场、集贸市场等公用设施一应俱全且交通便利，地理位置优越，是建设花园小区的理想地段。“X花园”规划总用地203828平方米（合305.74亩），其中居住区用地139750平方米，公建用地20150平方米，道路用地23258平方米，公共绿地20670平方米，地上总建筑面积为219270平方米，容积率为1.076，绿化率48%（详见规划设计要点）。(二)可行性研究的主要技术经济指标本项目研究主要技术经济参数：总建筑面积：219270m2其中：住宅面积：191840m2公建面积：27080m2其他建筑面积：350m2总投资：16976万元（不含贷款利息）其中自有资金投入：5093万元经分析研究，本项目主要经济指标为：税后利润：1400万元全部投资折现净现值：625万元自有资金折现净现值：688万元全部投资内部收益率：10.23%自有资金内部收益率：18.85%总投资利润率：15.68%自有资金投资利润率：27.49%二、项目投资环境与市场环境分析(一)投资环境分析X- 38市位于甘肃省河西走廊西端，东连张掖，西邻新疆，南连青海，北界内蒙古和蒙古国。东西长约680公里，南北宽约550公里，总面积19.12万平方公里，占甘肃省面积的42%。全市共辖肃州区、玉门市、敦煌市和金塔、安西、肃北、阿克塞四县。全市有汉、蒙古、哈萨克、回等24个民族，总人口100万人。这里是古丝绸之路黄金地段的一颗璀璨明珠，是一片充满神奇魅力和无限生机的热土。全市基础设施建设日趋完善。兰新铁路、312国道横贯东西，215国道通达南北，是新亚欧大陆桥的必经通道。干线公路与县乡公路相配套的公路网络覆盖全境。境内的敦煌机场、嘉峪关机场、X卫星发射中心机场、X下河清机场与全国各大城市通航，并提供旅游包机服务。全市长话、市话全部程控化，农村电话基本实现自动化，形成了以程控交换为主体，以光缆、微波数字传输、移动通信、无线寻呼、数据通信内容，功能齐全、方便快捷、灵活高效的邮电通信网。境内有4个火电厂和27个小型水电站，总装机29.2万千瓦，年发电20亿千瓦。市内电网通过永嘉330千伏输电系统，与西北大电网联为一体，电力供应充裕。改革开放二十年来，全市经济和社会各项事业发展迅猛、成果卓著，实现了从贫困、温饱、小康的三个大的飞跃。2001年，全区国内生产总值完成82.2亿元，增长12.5%，其中第一产业18.4亿元，第二产业36亿元，第三产业27.8亿元；人均GDP达到1035美元。作为基础产业的农业稳步发展，2001年农业总产值达到28.41亿元，粮食总产量达24.1万吨，亩产达575.5公斤，棉花总产量达153万担，水果产量达11.19万吨，全市农民人均纯收入达到3514元。全市辖区范围内七个县市全部基本实现了小康目标，走在全省小康建设的前列。工业持续发展，地方工业体系初步形成，2001年辖区内全部工业总产值达104亿元，工业增加值达27.8亿元。第三产业发展迅速，旅游业的“龙头”作用日益明显，经济增长方式逐步转向依靠科技进步的轨道。市场商品充裕、物价平稳、购销两旺。2001年全市大口径财政收入完成8.77亿元，其中地方财政收入完成5.26亿元；全辖区金融机构存款余额达136.75亿元，其中城乡居民储蓄存款余额达90亿元，人均储蓄9000元。随着X撤地建市，X市适时提出了把X- 38建成一座地域特色突出、文化特征鲜明、基础设施配套、功能布局合理、生态环境优美、管理水平较高的现代化城市的战略目标。这为X的城市建设和房地产开发带来前所未有的发展机遇，大规模楼宇的开发建设也将成为国民经济新的增长点和居民消费的热点。(三)市场环境分析近年来，随着X市经济的发展，把X建成西陇海兰新线经济带甘肃段上的第二大经济大市是全市人民的努力方向。人民物质生活水平的提高，人们对住宅的需求和消费在社会总消费支出中的比重已日益增大，住宅逐渐成为人们消费和投资的主要方面。“X花园”的开发建设有着良好的市场环境和发展机遇。一是X撤地建市后，城市的工业化水平必然要加大，随之带来的农民进城务工经商人员迅速增长，要求小户型、公寓型住房的人群迅速增加；二是旧城改造步伐的加快，带来的搬迁用房需求量大量增加。本地人口和城市外来流动人口的增长使人们对位置优越、环境美观、服务设施完善的物业需求增长。根据市场调查资料，X市肃州区现有城市人口15万，约5.3万户，流动人口5-6万人(包括外来人口以及农村进城务工、经商、上学人口)，未来5年，X市肃州区城市人口将发展为20万人。据调查，截止2002年城市居民人均住房面积15平方米，但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，每户家庭总建筑面积还比较小。目前，从X市肃州区城市居民住房现状来看，市民住房70%是单位分房或房改房，私房约占10%，居民购买的商品房不足20%，从以上情况可以看出，商品房在X市肃州区居民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和市场空间仍然很大。随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。近几年，该区房地产业发展速度较快，大户型住宅出现过剩。据调查，截止2002年底，该区商品房空置率为20%，约2000套左右。但空置商品房多集中于大面积多层住宅，价格在10-20万元之间，且结构不合理、配套设施及环境较差。根据今后城市居民住房发展趋势预测，我区有20%的住户有购房的潜在需求。主要分为两类：一类是本区内私营业主、个体老板及周边X卫星发射中心、国营404厂、玉门油田、土哈油田、嘉峪关等区域内的离退休老干部、高级工程技术人员及高工资、高收入人员中，来X- 38市肃州区安家定居者不在少数，这部分富裕家庭对中、高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。这类高收入人群要求住房宽敞、舒适，功能齐全及居住环境典雅，是购买别墅型住宅的潜在客户，未来5年别墅住宅需求量在600套左右。另一类是工薪阶层、年轻人成家、老人独居、农民进城经商、农民子女上学等低收入群体，这部分人群收入不高，要求住房面积在50-90平方米之间，价格在5-8万元左右，未来5年，小户型住宅需求量在10000套左右，市场潜力很大。该区流动人口在今后一段时间内可能仍将以租房为主，但也有小部分租房者会购买住房用于自住、保值、增值。按该区流动人口的2%计算，约有1000户。另外，随着肃州区旧城改造步伐的加快，小面积的住房更适合拆迁户的需求。由此可见，“X花园”凭借其优越的地理位置，人与自然的和谐，“园林化”的规划建设，重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，以潜在消费者的需求合理定位（用100亩地建设别墅150套，近40000平方米；其余地块建设50-90平方米的小户型住宅）及与众不同的楼盘，将会成为X市房地产开发建设中新的消费亮点。三、项目开发条件及技术设计方案的分析(一)项目现状概况1.自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦。区域基础设施已达到“五通”，即通上水、通下水、通电、通电讯、通路。供水管径为300mm，并与X市供水管网联网；排水、生活污水、雨水实行分流，排水管径350mm；供电来源为嘉峪关电网。各类通讯设施均已通达用地范围周边。项目所在的X市属Ⅷ类气候区，该地区11月至1月盛行西风，2月至10月东风，平均风速为2.4米/秒，年平均气温7～8度，平均无霜期130天，平均日照总时数3056.4小时，最大冻土深度1.32米，基本地震烈度7度，环境条件较好，无水污染，空气质量良好，春季有轻度沙尘。2.地物情况- 38本规划区以南的酒金公路和以西的酒银公路是该地区的进出口主干道。市内配套建有供水能力5万吨水厂一座，其水量、水质完全可保证小区用水以及日污水处理能力3万吨的一级污水处理厂一座，小区排放污水联网即可，规划区内拟投资建设供热站，由小区统一供热。(二)项目建设条件分析1.优势分析(1)区位优势本规划区内的水、电、污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共服务。这里的基础设施、交通条件及周围的景观都为项目的开发建设提供了便利的条件。X花园优越的地理位置及其独具特色的楼盘，将会成为X市的知名品牌，提升X市的城市形象。(2)自然条件优势本规划区内原有土地现已被平整，植被较少，地质条件较好，适合绿化种植，便于营造良好的居住环境。2.劣势分析(1)绿化规划区现状绿化率较低，规划方案的绿化率为48%，实施起来较为困难。绿化保证率直接影响建筑物的售价，为了提高绿化保证率应当尽早委托专业绿化公司对区内绿化进行具体规划，合理选择树种、草籽及苗木，以保证绿化率达到设计要求。(2)路网本规划区四面临路，为出行便利，均设出入口。而小区东南两面是联系城区的主要方向，因此主入口设于东南角。在距东南两城市道路交叉口红线75米处分别设出入口，两出入口车行通道交汇后与城市道路自然围合一个商业广场，即X商业广场，此广场集小区外向型商业服务，商业办公，停车人防（地下）及地面景观与一体，具有极强的地标性。其他三面临城市道路因地制宜设三个次出入口。建议控制车行道，增加人行通道。3.建设条件- 38本规划区工程地质情况表层为黄土，其下依次为砂砾石、卵石层，卵石层高约0.2—2.5m，地基承载力为500KMPa。用地覆盖率低，容积率有一定限制。X花园规划总用地面积为该项目规划总用地为203828平方米（合305.74亩），地上拟建建筑物总建筑面积219270平方米，容积率为1.076，绿地率48%。(详见规划设计要点)(三)地块征用情况本地块的征地总费用初步估算为2025万元，目前征地工作已基本完成。(四)设计构思要点根据西北城乡建筑规划设计研究所勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下：1.规划目标(1)以具有21世纪中叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。(2)依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。(3)合理组织绿化、交通体系，完善公建布局使整个小区具有良好的空间布局形态。(4)吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能。2.规划结构本规划区采用“居住小区——居住组团”二级组织结构。整个小区按三种户型结合地形布局为“一心四团”的用地结构。即A组团（40～60㎡户型），B组团（40～60㎡户型），C组团（70～90㎡户型），D组团（180～220㎡户型），四个组团围绕一个中心绿地广场——X花园广场，此广场是一个集小区绿地景观，休闲活动，观演娱乐，（地下）人防停车场及幼儿园等内向型服务功能于一体的综合性社区活动中心广场。3.主要技术经济指标- 38（1）土地使用指标。本规划区的土地使用情况见下表。表1用地平衡表项目用地面积（㎡）所占比重（%）人均面积（m2/人）居住区规划总用地203828100/其中住宅用地13975068.5614.09公建用地201509.892.03道路用地2325811.412.34公共绿地2067010.142.08（2）密度指标。本区的密度指标详见下表：表2主要技术经济指标居住套数2834套居住人口9919人总建筑面积219270㎡其中住宅建筑面积191840㎡公共建筑面积27080㎡其他建筑面积350㎡住宅平均层数5.17层人口毛密度486.63人/公顷住宅面积毛密度9400㎡/公顷住宅面积净密度13730㎡/公顷容积率1.076建筑密度A组团27.80%B组团23.90%C组团26.66%D组团19.68%绿地率48%四、项目开发建设经营的组织与实施计划(一)建设方式- 38建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目的工期、成本、质量。(二)开发方案设想与分析考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为三期开发。第一期首先开发B组团住宅43710㎡、D组团别墅10000㎡、商业用房7195.38㎡。这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到开发区已成熟的公建配套设施。本期多数楼宇接近酒金公路与酒银公路，因此防护绿地和绿化带的建设显得尤为重要。绿地建设甚至应先于住宅建设，将住宅与绿地溶为一体。第二期可开发C组团住宅面积63030㎡、D组团别墅10000㎡、商业用房5000㎡。该区临近酒金公路，便于市场推广。第三期可开发A组团住宅面积54300㎡、D组团别墅10800㎡、商业用房5000㎡。本期有利于小区成型及公建配套设施的落实建设，对销售有利。(三)项目开发进度土地征用期：2002年8月～2003年2月建设期（共三期）：2003年4月～2004年8月（第一期）2004年8月～2005年10月（第二期）2005年8月～2007年2月（第三期）销售期：2003年12月～2008年2月详见项目实施计划表(表3)- 38五、项目投资估算、资金筹措计划- 38(一)开发成本1.土地成本(1)征地费征地费合计为990万元(2)土地有偿使用出让金根据X市国有土地使用权出让金的计算标准，结合新城区一带具体的调节系数，则其土地使用权出让金总价合计1020万元(3)地上附着物补偿费为：15万元(4)合计土地成本为：2025万元2.建安工程费表4建安成本费序号项目单价(元/㎡)工程量(㎡)金额(万元)1土建及装饰工程费44021927096482水电暖安装工程费9021927019733小计53021927011621(3)建安工程费合计：9448+1973=11621(万元)3.前期工程费及开发期间税费(1)规划管理费：219270㎡×2元/㎡=44万元(2)地质勘探费：219270㎡×0.5元/㎡=11万元(3)设计费：219270㎡×8元/㎡=175万元(4)图纸审核费：219270㎡×1元/㎡=22万元(5)预算编制费：11621万元×1.5‰=17万元(6)决算审定费：11621万元×1.5‰=17万元(7)工商签证费：11621万元÷2×2‰=12万元(8)三通一平费：11621万元×1%=116万元(9)质检费：11621万元×3‰=35万元- 38(10)工程监理费：11621万元×1%=116万元(11)消防基金：219270㎡×3元/㎡=66万元(12)人防结建费：219270㎡×2%×785元/㎡=344万元(13)合计前期工程费用为：975万元4.基础设施配套费表5基础设施配套费序号项目计算依据金额(万元)1道路工程23000㎡×60元/㎡1382供水工程9000×160元/m1443排水工程9000×140元/m1264供电工程变压器及电缆1705供暖工程锅炉20T2台及热力管网5606绿化工程2007路灯工程50合计13885.公建配套费公建配套费为280万元(包括中心广场、垃圾收集站及公厕)6.不可预见费(11621+975+1388+280)×1%=143(万元)7.开发成本开发成本为以上7项之和，共计为：2025+11621+975+1388+280+143=16432(万元)(二)开发费用(表6)表6开发费用汇总表- 38序号项目计算依据金额/万元1管理费用开发成本×2%3292销售费用(2.1)+(2.2)2152.1广告及市场推广费销售收入×0.5%*107.552.2销售手续费销售收入×0.5%*107.553贷款利息详见“贷款还本付息表”另计4合计544*销售收入来源详见“销售收入预测表”。(三)投资成本费用估算汇总表(表7)表7投资成本费用估算汇总表成本项目总额/万元(一)土地成本20251.征地补偿费10052.土地使用权出让金1020(二)建安工程费11621(三)前期工程费及期间税费975(四)基础设施配套费1388(五)公建配套费280(六)不可预见费143(七)开发费用544(八)投资总额合计16976(四)资金筹措与投入计划及贷款利息1.资金筹措与投入计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行借贷。本项目开发总投资(不含贷款利息)共计16976万元，开发项目自有资金按总投资的30%计算，需自有资金5093万元，该项目计划贷款6000万元。项目土地费用及一期工程投入资金需5929万元，其中自有资金投入2025万元（占34%），贷款投入3000万元，剩余投入为预售房收入。本项目投资计划与资金筹措情况详见表8“投资计划与资金筹措表”。- 382.贷款本金的偿还及利息支付销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，首先用于投资，滚动开发，开发建设完成后一次性还本付息。投资后余额在第六年末一次性还本付息。本项目贷款利息采用中央银行最新公布的中长期贷款年利率5.58%。具体还本付息计划详见表9“贷款还本付息估算表”。表8投资计划与资金筹措表(I=5.58%)单位：万元序号项目合计建设经营期1234561投资总额18238202539044162481230502851.1建设投资16976202538203948450226811.2贷款利息1262　842143103692852资金筹措18238202539044162481230502852.1自有资金50932025015001568　2.2借款(含利息)7262　3084171418103692852.3销售收入再投入5883　82094814342681表9贷款还本付息估算表单位：万元序号项目合计建设经营期1234561年初借款累计30844798660851082本年借款60003000150015003本年应计利息1262　842143103692854本年底本息偿还7262186953935年末借款累计308447986608186953936归还借款本息来源7262186953936.1投资回收7262186953936.2其它收入注：1.贷款年利率为5.58%；2.当年利息=(年初借本息累计+当年借款/2)×年利率。六、项目销售收入及利润的估算(一)销售单价的确定- 38根据成本估算及市场研究的结果，确定多层住宅第一期售价为860元/㎡，第二期为880元/㎡，第三期为900元/㎡，平均售价为880元/㎡，别墅第一期售价为1450元/㎡，第二期为1500元/㎡，第三期为1550元/㎡，平均售价为1500元/㎡，商业用房平均售价为1580元/㎡，分期分批推出。本项目可行性研究中暂不考虑车位出售、出租。(二)销售总收入的确定根据上述确定的住宅及单价，计算出实际的销售总收入(单价按均价考虑)如表10所示。表10住宅销售总收入预测表分类可销售面积(㎡)建议销售价(元/㎡)销售收入(万元)住宅第一期第一批131138801154第二批131138801154第三批131138801154第四批4371880385第二期第一批6303880555第二批126068801109第三批252128802219第四批189098801664第三期第一批5430880478第二批10860880956第三批380108803345合计161040/14173别墅销售总收入预测表分类可销售面积(㎡)建议销售价(元/㎡)销售收入(万元)别墅第一期第一批30001500450第二批30001500450第三批30001500450第四批10001500150第二期第一批10001500150第二批20001500300第三批40001500600第四批30001500450第三期第一批10801500162第二批21601500324第三批756015001134合计30800/4620商业用房销售总收入预测表- 38分类可销售面积(㎡)建议销售价(元/㎡)销售收入(万元)商业用房第一期第一批2158.611580341第二批2158.611580341第三批2158.611580341第四批719.551580114第二期第一批500158079第二批10001580158第三批20001580316第四批15001580237第三期第一批500158079第二批10001580158第三批35001580553合计17195.38/2717(三)销售收入分期比例的测算根据商品房预、销售的有关规定，该项目总投资达到25%，即可办理商品房预售许可证进行预售。本项目开发周期为5年，建设期4年，共计三期的开发过程中，应贯彻“分片开发，滚动发展，建成一片，完善一片，管好一片”的指导思想，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在小区完工一年后全部售完。根据计算结果，销售收入按比例测算如表11所示，各年销售收入汇总如表12所示。(注：下表中，A1——一期住宅，A2——二期住宅；A3——三期住宅；B1——一期别墅；B2——二期别墅；B3——三期别墅；C1——一期商铺；C2——二期商铺；C3——三期商铺)表11销售收入分期按比例测算表- 38销售计划分年度销售金额(万元)年份销售比例销售面积(㎡)23456合计230%A1A1：131131154194530%B1B1：300045030%C1C1：2158.61341330%A1A1：131131154272930%B1B1：300045030%C1C1：2158.6134110%A2A2：630355510%B2B2：100015010%C2C2：50079430%A1A1：131131154423130%B1B1：300045030%C1C1：2158.6134120%A2A2：12606110920%B2B2：200030020%C2C2：10015810%A3A3：543047810%B3B3：108016210%C3C3：50079510%A1A1：4371385522210%B1B1：100015010%C1C1：719.5511440%A2A2：25212221940%B2B2：400060040%C2C2：20031620%A3A3：1086095620%B3B3：216032420%C3C3：100158630%A2A2：189091664738330%B2B2：300045030%C2C2：150023770%A3A3：38010334570%B3B3：7560113470%C3C3：3500553合计100%1945272942315222738321510表12各年销售收入与预测汇总表单位：万元- 38项目合计123456住宅1417311541709274135605009别墅462045060091210741584商业用房2717341420578588790合计2151019452729423152227383(四)项目利润估算项目土地增值税估算表如表13所示，增值率0，增值税率0；项目可运用资金估算如表14所示；项目税后利润测算如表15所示，项目税后利润总额为1400万元。表13土地增值税计算表序号项目金额/万元备注1扣除项目金额227071.1+1.2+1.3+1.41.1开发成本16432详见“开发成本构成表”1.2开发费用1806销售费用+管理费用+财务费用1.3营业税1183销售收入×5.5%1.4加扣20%32861.1×20%2销售收入215103增值额-11972-14增值率05增值税率06增值税免交表14项目可运用资金估算表单位：万元序号项目合计建设经营期1234561销售收入21510194527294231522273832.1营业税11831071502332874063土地增值税0000004可运用资金(1-2-3)2032718382579399849356977表15税后利润测算单位：万元- 38序号项目合计建设经营期1234561销售收入21510194527294231522273832总成本费用18238164923143587442862603营业税11831071502332874064土地增值税0000005利润总额20891892654115077176所得税68962871361672377税后利润1400127178275340480注：总成本费用按销售计划及开发建设总投资进行测算七、项目经济效益评价对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，我们分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益率(FIRR)、财务净现值(FNPV)及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。评价指标的计算过程详见表16、17所示。(一)财务内部收益率(FIRR)财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表(表16及表17)(全部投资及表自有资金)计算可得：1、全部投资的财务内部收益率为：10.23%2、自有资金的财务内部收益率为：18.85%基准收益率ic的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等。一般意见趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率。本项目贷款利率为5.58%，故基准收益表ic- 38取为7%，由表16、17计算结果可知，本项目全部投资和自有资金内部收益率均高于基准收益率。表16财务现金流量(全部投资)单位：万元序号项目合计建设经营期1234561现金流入21510194527294231522273831.1销售收入21510194527294231522273831.2其它收入000002现金流出18848202539894186487131356432.1建设投资169762025382039484502268102.2营业税11831071502332874062.3土地增值税0000002.4所得税69062871361672373净现金流量2662-2025-2044-1457-639208767404累计净现金流量-2025-4069-5526-6165-407826625折现系数(ic=7%)0.93460.87340.81630.76290.71300.66636折现现金流量625-1893-1786-1189-488148844917累计折现现金流量-1893-3678-4867-5355-38676258折现系数(ic=11%)　0.90090.81160.73120.65870.59350.53469折现现金流量-127-1824-1659-1065-4211238360410累计折现现金流量　-1824-3484-4549-4970-3731-12711折现系数(i2=10%)　0.90910.82640.75130.68300.62090.564512折现现金流量39-1841-1690-1094-4361296380513累计折现现金流量　-1841-3530-4625-5061-376539表17财务现金流量(自有资金)单位：万元项目合计建设经营期- 38序号1234561现金流入21510194527294231522273831.1销售收入21510194527294231522273831.2其它收入0000002现金流出20110202598926863370500460362.1自有资金509320250150015682.2预售收入再投入5883　820948143426812.3营业税11831071502332874062.4土地增值税0000002.5所得税68962871361672372.6贷款本息偿还7262186953935净现金流量1400-20259564386121813476累计净现金流量-2025-1069-1026-1655314007折现系数(i1=7%)　0.93460.87340.81630.76290.71300.66638折现现金流量688-1893835356571558989折现系数(ic=18%)　0.84750.71820.60860.51580.43710.370410折现现金流量35-1716686264449549911累计折现现金流量　-1716-1030-1003-559-4643512折现系数(i2=19%)　0.84030.70620.59340.49870.41900.352113折现现金流量-6-1702675264299147414累计折现现金流量　-1702-1027-1001-572-480-6(二)财务净现值(FNPV)财务净现值(FNPV)按事先规定的基准贴现率ic- 38将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。本项目选取的基准贴现率为7%，由此计算可得(表16、17)。1、全部投资的财务净现值为：625万元2、自有资金的财务净现值为：688万元本项目财务净现值全部大于零。(三)投资利润率投资利润率指的是项目投资利润(即净现金流量累计)与项目投资的比值。是静态指标。由表16、17计算结果为：1、全部投资利润率15.68%2、自有资金利润率27.49%(四)项目经济效益评价指标汇总项目经济效益指标汇总如表18所示：表18项目经济效益评价指标汇总表计算基础动态指标静态指标财务内部收益率(FIRR)财务净现值(FNPV)投资利润率全部投资10.23%625万元15.68%自有资金18.85%688万元27.49%(五)资金来源与运用表的贷款偿还分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据，本项目资金来源与运用如表19所示。从表中可以看出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。贷款偿还估算表详见表9。表19资金来源与运用表(财务平衡表)单位：万元序号项目合计建设经营期123456- 381资金来源338652025502959437409559176681.1销售收入21510194527294231522273831.2自有资金50932025015001568001.3贷款(含利息)72623084171418103692851.4其它收入00000002资金运用273722025407343995181537363212.1建设投资169762025382039484502268102.2建设期借款利息1262842143103692852.3营业税11831071502332874062.4土地增值税00000002.5所得税68962871361672372.6偿还借款本息7262186953933盈余资金649309561544242821813474累计盈余资金09563200492851466493八、项目的不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率、可建面积等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。(一)盈亏平衡分析盈亏平衡分析即保本点分析，从盈亏平衡点销售房源数量和以销售价格表示的盈亏平衡点两方面测算。（1）盈亏平衡点销售房源数量盈亏平衡点销售房源数量=固定总成本÷（单位产品价格-单位产品可变成本-单位产品销售税金）=6617÷（21510÷209035.38-11621÷209035.38-1183÷209035.38）=158877(平方米)盈亏平衡点=（158877÷209035.38）×100%=76%（2）以销售价格表示的盈亏平衡点：以销售价格表示的盈亏平衡点=单位产品成本÷（销售单价-单位产品税金）×100%- 38=16976÷209035.38÷(21510÷209035.38-1183÷209035.38)×100%=84%以上测算表明：该项目盈亏平衡点76%销售房源数量为158877平方米，即当该项目销售面积达158877平方米时即可保本；以销售价格表示的盈亏平衡点为84%时，即销售价格降至目前水平的84%时即可保本。(二)敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本和售价水平。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标(财务内部收益率和投资利润率)，分别计算售价上下波动10%、5%和建安工程费上下波动10%、5%时，对经济评价指标的影响。计算结果详见下表。表20敏感性分析表基准方案售价变动建安工程费变动-10%-5%+5%+10%+10%+5%-5%-10%全部投资财务净现值625-359133111716.08-392939571288财务内部收益率(%)10.235.137.7012.7615.266.818.4912.0513.95投资利润率(%)15.687.6611.6719.6923.710.3812.9418.6121.75由表中数据可得：(1)当建安工程费增加10%时，全投资评价指标为：财务内部收益率：6.81%投资利润率：10.38%计算结果表明，若建安工程费增长10%，其内部收益率达不到基准收益率(ic=7%)。因此，在项目开发过程中对建安工程费的有效控制，仍然是十分必要而且重要的。(2)当售价降低10%时，全投资评价指标为：财务内部收益率：5.31%- 38投资利润率：7.66%从计算结果可知，售价降低10%，其内部收益率达不到基准收益率(ic=7%)。对项目经济效益会产生较大影响。因此，为确保项目获得预期的效益，建议加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。九、对该项目第一期单独进行分析X花园整体开发规模大，周期长，不确定性因素较多，若不能正常进行，则有中断的可能性。以下仅对X花园第一期进行分析，此分析过程是把X花园第一期单独作为一个开发项目，由于开发项目缩小了，投资计划、贷款还款计划、销售计划都会产生相应的变化。第一期首先开发B组团住宅43710㎡、D组团别墅10000㎡、商业用房7195.38㎡，其他用房1804.62㎡，共62710㎡，占开发总面积的28.6%。土地征用期为2002年8月～2003年2月，建设期为2003年4月～2004年8月，销售期为2003年8月～2007年8月。(一)开发成本1.土地成本X花园土地总成本为：2025万元则第一期应分摊土地成本为2025×28.6%=579万元2.建安工程费表4建安成本费序号项目单价(元/㎡)工程量(㎡)金额(万元)1土建及装饰工程费4406271027592水电暖安装工程费90627105653小计530627103324(3)建安工程费合计：2759+565=3324(万元)3.前期工程费及开发期间税费- 38(1)规划管理费：62710㎡×2元/㎡=13万元(2)地质勘探费：62710㎡×0.5元/㎡=3万元(3)设计费：62710㎡×8元/㎡=50万元(4)图纸审核费：62710㎡×1元/㎡=6万元(5)预算编制费：3324万元×1.5‰=5万元(6)决算审定费：3324万元×1.5‰=5万元(7)工商签证费：3324万元÷2×2‰=3万元(8)三通一平费：3324万元×1%=33万元(9)质检费：3324万元×3‰=10万元(10)工程监理费：3324万元×1%=33万元(11)消防基金：62710㎡×3元/㎡=19万元(12)人防结建费：62710㎡×2%×785元/㎡=98万元(13)合计前期工程费用为：278万元4．第一期应分摊基础设施配套费为：1388×28.6%=3965.第一期应分摊公建配套费为：280×28.6%=806.不可预见费(3324+278+396+80)×1%=41万元)7.开发成本开发成本为以上7项之和，共计为：579+3324+278+396+80+41=4698(万元)(二)开发费用(表6)表6开发费用汇总表序号项目计算依据金额/万元1管理费用开发成本×2%942销售费用(2.1)+(2.2)64- 382.1广告及市场推广费销售收入×0.5%*322.2销售手续费销售收入×0.5%*323贷款利息详见“贷款还本付息表”另计4合计158*销售收入来源详见“销售收入预测表”。(三)投资成本费用估算汇总表(表7)表7投资成本费用估算汇总表成本项目总额/万元(一)土地成本579(二)建安工程费3324(三)前期工程费及期间税费278(四)基础设施配套费396(五)公建配套费80(六)不可预见费41(七)开发费用158(八)投资总额合计4856(四)资金筹措与投入计划及贷款利息1.资金筹措与投入计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行借贷。本项目开发总投资(不含贷款利息)共计4856万元，开发项目自有资金按总投资的30%计算，需自有资金1457万，贷款投入3000万元，剩余投入为预售房收入。本项目投资计划与资金筹措情况详见表8“投资计划与资金筹措表”。2.贷款本金的偿还及利息支付销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，开发建设完成后分三次还本付息。本项目贷款利息采用中央银行最新公布的中长期贷款年利率5.58%。具体还本付息计划详见表9“贷款还本付息估算表”。表8投资计划与资金筹措表(I=5.58%)单位：万元- 38序号项目合计建设经营期1234561投资总额52885793656877116601.1建设投资485657935727051.2贷款利息43284172116602资金筹措52885793656877116602.1自有资金14575795723062.2借款(含利息)34323084172116602.3销售收入再投入399399表9贷款还本付息估算表单位：万元序号项目合计建设经营期1234561年初借款累计3084208410842本年借款300030003本年应计利息43284172116604本年底本息偿还1172111611445年末借款累计6归还借款本息来源34321172111611446.1投资回收34321172111611446.2其它收入注：1.贷款年利率为5.58%；2.当年利息=(年初借本息累计+当年借款/2)×年利率。六、项目销售收入及利润的估算(一)销售单价的确定根据成本估算及市场研究的结果，确定多层住宅平均售价为880元/㎡，别墅平均售价为1500元/㎡，商业用房平均售价为1580元/㎡，分期分批推出。本项目可行性研究中暂不考虑车位出售、出租。(二)销售总收入的确定根据上述确定的住宅及单价，计算出实际的销售总收入(单价按均价考虑)如表10所示。表10住宅销售总收入预测表分类可销售面积(㎡)建议销售价(元/㎡)销售收入(万元)住宅第一期第一批4371880385- 38宅第二批131138801154第三批174848801539第四批8742880769合计43710/3847别墅销售总收入预测表分类可销售面积(㎡)建议销售价(元/㎡)建议销售价(元/㎡)销售收入(万元)别墅第一期第一批10001500150第二批30001500450第三批40001500600第四批20001500300合计10000/1500商业用房销售总收入预测表分类可销售面积(㎡)建议销售价(元/㎡)销售收入(万元)商业用房第一期第一批7201580114第二批21581580341第三批28781580455第四批1439.381580227合计7195.38/1137(三)销售收入分期比例的测算根据商品房预、销售的有关规定，该项目总投资达到25%，即可办理商品房预售许可证进行预售。本项目开发周期为2年，建设期1年，开发过程中，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在完工两年后全部售完。根据计算结果，销售收入按比例测算如表11所示，各年销售收入汇总如表12所示。(注：下表中，A1——一期住宅，A2——二期住宅；A3——三期住宅；B1——一期别墅；B2——二期别墅；B3——三期别墅；C1——一期商铺；C2——二期商铺；C3——三期商铺)表11销售收入分期按比例测算表- 38销售计划分年度销售金额(万元)年份销售比例销售面积(㎡)23456合计210%A1A1：437138564910%B1B1：100015010%C1C1：720114330%A1A1：131131154194530%B1B1：300045030%C1C1：2158.61341440%A1A1：174841539259440%B1B1：400060040%C1C1：2878455520%A1A1：8742769129620%B1B1：200030020%C1C1：1439.48227合计100%6491945259412966484表12各年销售收入与预测汇总表单位：万元项目合计123456住宅384738511541539769别墅1500150450600300商业用房1137114341455227合计6484649194525941296(四)项目利润估算项目土地增值税估算表如表13所示，增值率0，增值税率0；项目可运用资金估算如表14所示；项目税后利润测算如表15所示，项目税后利润总额为562万元。表13土地增值税计算表序号项目金额/万元备注1扣除项目金额65741.1+1.2+1.3+1.4- 381.1开发成本4689详见“开发成本构成表”1.2开发费用590销售费用+管理费用+财务费用1.3营业税357销售收入×5.5%1.4加扣20%9381.1×20%2销售收入64843增值额-902-14增值率05增值税率06增值税免交表14项目可运用资金估算表单位：万元序号项目合计建设经营期1234561销售收入6484649194525941296　2.1营业税357361071437103土地增值税0000004可运用资金(1-2-3)61276131838245112250表15税后利润测算单位：万元序号项目合计建设经营期1234561销售收入648464919452594129602总成本费用528852915862116105703营业税357361071437104土地增值税0000005利润总额8398425233616806所得税27728831115507税后利润562561692251120注：总成本费用按销售计划及开发建设总投资进行测算七、项目经济效益评价对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)- 38，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，我们分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益率(FIRR)、财务净现值(FNPV)及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。评价指标的计算过程详见表16、17所示。(一)财务内部收益率(FIRR)财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表(表16及表17)(全部投资及表自有资金)计算可得：1、全部投资的财务内部收益率为：12.01%2、自有资金的财务内部收益率为：23.70%基准收益率ic的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等。一般意见趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率。本项目贷款利率为5.58%，故基准收益表ic取为7%，由表16、17计算结果可知，本项目全部投资和自有资金内部收益率均高于基准收益率。表16财务现金流量(全部投资)单位：万元序号项目合计建设经营期1234561现金流入648464919452594129601.1销售收入648464919452594129601.2其它收入000002现金流出5490579363589525312702.1建设投资485657935727050002.2营业税357361071437102.3土地增值税0000002.4所得税27728831115503净现金流量994-579-29861050234111690- 384累计净现金流量-579-3565-2515-1759949945折现系数(ic=12%)0.89290.79720.71180.63550.56740.50666折现现金流量0.59-517-2381747148766407累计折现现金流量-517-2898-2150-663118折现系数(i2=13%)0.88500.78310.69310.61330.54280.48039折现现金流量-53-512-23397281436635010累计折现现金流量-512-2851-2124-688-53-5311折现系数(i2=7%)0.93460.87340.81630.76290.71300.666312折现现金流量327-541-26088571786834013累计折现现金流量-541-3150-2293-507327327表17财务现金流量(自有资金)单位：万元序号项目合计建设经营期1234561现金流入648464919452594129601.1销售收入648464919452594129601.2其它收入0000002现金流出592257963520671369127102.1自有资金145757957230602.2预售收入再投入3990399002.3营业税357361071437102.4土地增值税0000002.5所得税27728831115502.6贷款本息偿还34321172111611445净现金流量562-57914-12212252506累计净现金流量-579-565-687537562562- 387折现系数(i1=25%)0.80000.64000.51200.40960.32770.26218折现现金流量-7-4639-62502809累计折现现金流量-463-455-517-15-7-710折现系数(ic=23%)0.81300.66100.53740.43690.35520.288811折现现金流量17-4719-665359012累计折现现金流量-471-462-5278171713折现系数(i2=7%)0.93460.87340.81630.76290.71300.666314折现现金流量323-54112-10093418015累计折现现金流量-541-529-629305323323(二)财务净现值(FNPV)财务净现值(FNPV)按事先规定的基准贴现率ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。本项目选取的基准贴现率为7%，由此计算可得(表16、17)。1、全部投资的财务净现值为：327万元2、自有资金的财务净现值为：323万元本项目财务净现值全部大于零。(三)投资利润率投资利润率指的是项目投资利润(即净现金流量累计)与项目投资的比值。是静态指标。由表16、17计算结果为：1、全部投资利润率20.48%2、自有资金利润率38.60%- 38(四)项目经济效益评价指标汇总项目经济效益指标汇总如表18所示：表18项目经济效益评价指标汇总表计算基础动态指标静态指标财务内部收益率(FIRR)财务净现值(FNPV)投资利润率全部投资12.01%327万元20.48%自有资金23.70%323万元38.60%(五)资金来源与运用表的贷款偿还分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据，本项目资金来源与运用如表19所示。从表中可以看出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。贷款偿还估算表详见表9。表19资金来源与运用表(财务平衡表)单位：万元序号项目合计建设经营期1234561资金来源113731.1销售收入64846491945259412961.2自有资金14575795723061.3贷款(含利息)34323084172116601.4其它收入2资金运用93542.1建设投资485657935727052.2建设期借款利息43284172116602.3营业税35736107143712.4土地增值税2.5所得税2772883111552.6偿还借款本息34321172111611443盈余资金20194累计盈余资金562- 38十、项目社会效益评价小康型安居工程是我国实施的重大住宅产业工程项目。发展小康型住宅、涉及住宅设计、小区规划、住宅产品及高新技术的研究和开发以及经营管理等多方位、多系统的住宅产业工程。“小康不小康，关键看住房”。随着经济的增长，人民生活水平的提高，人们对住宅的多样化、可选择性以及功能质量和环境质量的要求越来越高。“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着X市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。努力创造适应人们需要的舒适、安全、卫生和环境优美的居住小区，是商品房今后发展的趋势。我们期望“X花园”的开发建设，为全市展示出一个具有超前性和导向性的住宅小区新模式，以“精品住宅”品质起到推广普及的示范作用，从而以点带面，推动X市及周围地区住宅建设的发展。因此，从这个意义上讲，该项目具有良好的社会效益。十一、项目环境效益评价作为住宅示范小区，X花园项目的规划发展建设原则之一便是以具有21世纪的居住水准的文明的小康型城乡住宅为目标，满足居住生活环境和条件的实用性、舒适性和安全性的要求，为社会提供多样化、可选择性的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。为达到上述目标，该项目在规划中本着以人为本、注重生态环境的原则，利用项目规划区周围的公园，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅布局，吸收优秀的地方居住规划特点，力争创造一个宁静、亲切、安全的居住环境和开敞、方便的公共活动环境以及自然优美的生态环境。由此可见，该项目建成后，将具有良好的环境效益。十二、结论与建议- 38(一)评估结论通过上述对该项目经济、社会和环境效益的分析可知，X花园的开发建设具有良好的社会效益与市场前景；符合国家城镇住宅开发建设产业政策，商品住宅结构合理，住宅户型和功能标准市场定位较准确。根据对X市住宅市场分析预测，该项目开发有市场销路。同时，该项目的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率。财务分析结果表明，项目经济效益可行，敏感性分析表明，该项目具有一定的抗风险能力，但该项目盈利水平应进一步提高。若条件允许，应适当提高建筑容积率，增加商业用房比例，使该项目获得更好的经济效益。(二)有关说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际状况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出若干建议：1.本报告是该项目的初步可行性研究报告，由于建筑设计、经营方式、施工方案、税费优惠减免等一系列问题均未确定，由于市场调研深度不足，各种费用估算及效益评价均是初步的。2.本报告的投资估算是按照X市目前同类型项目的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的。由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法需进一步研究确定，有关税费的减免情况还有待落实，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入作进一步的调整。3.本报告的测算是在多方考察X市(尤其是开发区内)房地产市场的基础上，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖与目前X市房地产市场的供求关系和未来几年我国政治、经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于X- 38市目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还要求有一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益与环境效益。4.建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工料包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。5.协调好与水、电、电讯、交通等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的重要问题。-'