商住小区可行性研究 34页

'第一章总论1.1.项目名称：***商住小区1.2.项目建设单位：XX市***房地产开发有限公司1.3.项目简介：1.3.1.报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。1.3.2.项目法人介绍X市***房地产开发有限公司于2006年6月9日注册成立，注册资金500万人民币，具有四级房地产开发资质。现有职工50人。已成功开发了《桃园商住小区》，现正在开发《文苑商住小区》。单位性质，私营企业。法人代表，武建国。1.3.3项目概况项目建设详细地址：开发南路以西，州南街以南，马邑路以东，朔神铁路以北。1.项目占地面积：119031平方米 2.建筑面积：171630平方米3.建筑结构：住宅为砖混结构住宅配套服务为：低框结构幼儿园为：砖混结构4.投资规模：5.资金来源：1.3.4编制依据本投资估算依据的指标、定额和标准有：1、《山西省市政工程消耗定额》2005年：2、《山西省建设标准定额信息》2008年第3期；3、《山西省建设工程费用定额》2005年；4、《工程勘察设计收费标准》2002年；5、《山西省建设工程其他费用标准》2002年；6、《山西省建设工程估算指标》2003年；7、《山西省建筑安装工程概算定额》2002年；8、设备采用询价和市场调查价9、国家有关税收政策1.3.5编制方法1、工程量根据道路工程设计方案及有关专业说明确定，并套用估算指标或市政定额中的有关项目进行编制。2、本估算中材料差价计算标准参照《山西省建设标准定额信息》公布的X市2010年第二季度材料价格计取。 3、工程其它费用按《山西省建设工程其它费用标准》中的规定计取。其中：1）建设单位管理费：按I类费用的0.5%计取：2）建设单位临时设施费：按建筑安装费的0.8%计取：3）工程监理费：按I类费用的0.6%计取；4）勘察费：包括工程地质勘察和工程测量两部分费用，按I类费用的0.3%计取：5）工程预备费按I类费用和II类费用之和的10%计取。1.3.6编制原则（1）本着“客观、公正、科学、可靠”的原则，严格按照国家发展和改革委员会第19号令及山西省人民政府令第185号的规定，认真编制项目申请报告，为业主决策和政府审批提供依据。严格执行X市工程咨询中心质量管理体系文件及有关标准规范。（2）贯彻“节省投资、提高效益”设计指导方针。（3）认真调查和研究项目的基本条件，做到最佳利用基础条件，避免不利因素对工程建设和运行的影响。（4）重视节能。采用节能产品，以降低工程成本。（5）在满足要求的前提下，优化建筑结构设计，降低土建工程造价。（6）X市***房地产开发有限公司委托编制工程申请报告的协议书。1.1.项目提出的背景、投资必要性和意义 1.1.1.项目提出的背景X市基本情况X市位于山西省西北部，晋蒙交界之处。地理坐标在北纬39°03’～40°31’，东经111°54’～113°35’之间。西北部与内蒙古自治区乌兰察布盟毗邻，北、东部与大同市接壤，南部与忻州地区相连，国土总面积为10627平方公里。X具有悠久的历史，境内“峙峪遗址”表明，早在二万八千年前就有人类在此生息。据史料记载，X唐尧时为冀州之域，虞舜时属并州，夏归荤育，商属下危，西周属北戎，春秋时为北狄所据，战国时为赵国所辖，秦始皇统一六国后在此筑城置马邑县，北齐设州延续到明清，民国初废州设朔县。抗日战争和解放战争时期，属晋绥边区。新中国成立后，归察哈尔省雁北专区。1952年，察哈尔省撤销后，划归山西省雁北地区。1989年1月，国务院批准由原雁北地区划出朔县、平鲁县、山阴县，设立X市。1993年7月行政区划调整，又划入怀仁县、应县、右玉县。现辖两区四县(朔城区、平鲁区、山阴县、怀仁县、应县、右玉县)，共69个乡镇，1807个行政村，总面积1.06万平方公里，总人口147万人。X境内地形地貌复杂多样，山川丘陵兼有，农林牧业皆宜。其中，平原占国土总面积的38％，丘陵占36％，山区占26％，总体呈西高东低之势。东部平原土地肥沃，田畴阡陌，灌溉便利，为全市粮食和蔬菜主产区，西、北部为典型黄土高原地质地貌，丘陵起伏，沟壑纵横，为杂粮生产基地和牧业基地。X属温带寒冷半干旱大陆性季风气候区，寒暑交替，四季分明，春旱、伏旱经常发生。多年平均气温3.7℃～7.1℃，一月份气温最低，月平均气温-16℃～-10℃，极端最低气温-40℃～-30℃；七月份 气温最高，月平均气温19℃～22.5℃，极端最高气温34℃～38℃；日均大于等于10℃的年积温2000℃～3200℃，无霜期为100～150天。多年平均年降水量380mm～460mm，且主要集中在7、8月份，约占全年降水量的60%，而多年平均年蒸发量1500mm～2000mm，约为降水量的4倍。相对湿度低，年均60%以下，最干燥月份（一般为4月份）平均低于30%，在最干燥的大风天相对湿度甚至为0%。本区季风气候明显，夏季多东风或东南风，其他季节以西风和西北风为主，年均风速2m/s～2.8m/s，大风多出现在4月份，最大风速可达20m/s以上，8级以上的大风日平均每年约20～50天。冰雹、水患、水土流失均较严重。境内光照较为充足，多年平均年日照时数约2900小时。⑶交通电力通讯X交通便利，邮电通讯发达。北同蒲铁路电气化复线、大运二级公路和大运高速公路纵贯境内，神木——X铁路连袂秦晋，X——黄骅铁路已建成通车，运煤专线纵横交错，县乡公路四通八达，是全省第一个实现乡乡通油路的地级市。怀仁机场和平朔机场通航北京、上海、太原等城市。全市实现了电话通讯联网和长途传输数字化、市话交换程控化，可直接进行国际、国内直拔，大大缩短了与国内外交往的距离。⑷自然资源农业资源：全市共有耕地480万亩，农民人均4.5亩，居全省第一。其中水浇地170万亩(河灌区70万亩，井灌区100万亩)。有宜林面积238.4万亩，草地面积68.6万亩。水源相对丰富，有地下水资源7.9亿立方米，人均占有水资源590立方米，为全省人均水平的1.68倍。境内有桑干河、浑河等29条主要河流，最大涌水泉组神头泉流量为6.3立方米／秒。气候为温带大陆型季风气候，年光照时 间约2800小时，无霜期为100—130天，年平均气温3.7℃—7.6℃，年降水量为400—450mm左右。主要农作物有玉米、马铃薯、小麦、谷子、葫麻、甜菜、莜麦、豌豆等30多种。矿产资源：X矿藏资源丰富，初步探明的矿藏有煤炭、石灰岩、铁矿石、铝钒土、云母、粘土、石墨等35种。其中，煤炭总储量约500亿吨，占全省总储量的六分之一。煤系分布面积1645平方公里，占全市总面积的15.9％，属大宁煤田石炭二迭纪煤系，以气煤和弱粘结煤为主，覆盖浅，易开采。石灰岩储量约1600亿吨，铁矿石储量4500万吨，瓷石储量20亿吨，铝矾土储量458万吨。旅游资源：悠久的历史，孕育了灿烂的文化，一大批文治武功的杰出人物名垂青史。西汉著名女诗人班婕妤，是目前所见史籍上有确切记载的最早的女诗人，在古代文学史上占有重要地位。三国大将张辽、唐代名将尉迟恭均为X人氏。五代时李存勖灭后梁建后唐，成为一代帝王。明朝东阁大学士王家屏，素以廉洁、直谏著称，与名相张居正齐名。著名抗日民族女英雄李林在这块土地上抗日救亡，壮烈牺牲。丰厚的文化蕴藏成就了众多著名的历史景观。境内有世界上现存最高、最古老的应县木塔，有全国罕见的以减柱艺术筑就的X市崇福寺，二者均为典型的辽金建筑，气势宏伟，古朴典雅，堪称中国建筑史上的杰作。X历来是兵家必争之地，古战场甚多，有北击匈奴的杀虎口，杨家将血战抗辽的“金沙滩”，戍边屯军的广武古城堡，掩埋汉代屯军将士遗骸的汉墓群和象征华夏文明的内外长城。这些文物古迹与云岗石窟、北岳恒山、佛教圣地五台山、芦芽山自然保护区比邻而存，共同构成了引人入胜的旅游黄金带。⑸经济发展2007年地区生产总值181.65亿元，人均生产总值突破万元大关， 达到12090元；全部工业增加值达到99.6亿元；原煤产量达到7948万吨；发电量达到198.5亿千瓦时，鲜奶产量达到33.4万吨，城乡居民收入分别达到8787元和3081元。X市以发展潜力和优势产品为切入点，全面落实省、市经济结构调整实施意见和我市“2261”规划，着力推进传统产业新型化，新兴产业规模化，重点发展新型煤炭、电力、农畜产品加工、现代煤化工、陶瓷、新材料、旅游等七大优势产业，扎实推进五项创新，成功实现了一年起步、两年入轨、三年初见成效和五年明显见效的目标，结构调整成为全市经济社会快速发展的推动力。产业结构产生积极变化。二、三、一产业层次由43.3：38.1：18.6演进为58.4：31.4：10.2，工业化进程明显加快。农业内部粮经草三元结构得到优化，生态畜牧基地初具规模。奶牛存栏13.3万头，肉牛出栏5.8万头，肉羊存栏160万只、出栏97.2万只。16个农贸专业批发市场交易额达20亿元，粮食、蔬菜、畜产品商品化率分别达到35.3%、78%和91％。能源工业这一主导产业新型化步伐加快，煤炭产量占全省的1/6，电力装机（达到352万千瓦）占全省的1/7，煤电工业产值占全部工业产值的84.3％，提供税收占财政收入的71.6％。建成各类调产项目192个，完成投资302亿元。新增煤炭生产能力3000万吨，洗煤能力5000万吨，电力装机110万千瓦，乳品加工能力32万吨，肉牛和肉羊屠宰精加工能力60万头（只），化肥、电石等化工产品生产能力30万吨，日用瓷生产能力5亿件，水泥生产能力100万吨，高岭土、单晶莫来石、聚合氯化铝生产有了良好开端，大砂轮、汽车防撞保护系统、茶色素、α－亚麻酸、β-胡萝卜素等一批新兴产业项目正在建设，工业生产领域得到拓宽，工业经济规模 迅速扩大，新型工业体系建设取得明显成效。1.1.2X市“十一五”国民经济和社会发展战略重点“十五”时期，X市上下以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻十六大和十六届三中、四中全会精神，按照科学发展观的要求，围绕“实现新跨越，建设新X”的发展目标，全面实施新型能源和工业、生态畜牧基地建设两大战略，坚持不懈地深化经济结构调整，大力推进城市化进程，积极引深改革，加快体制创新，全面优化发展环境，努力扩大招商引资，“十五”计划胜利完成，经济社会超常规、跨越式发展，成为建市以来发展最快、效益最好、人民群众得到实惠最多的时期之一。在“十五”期间，X市围绕北方生态园林工业城市的发展定位，突出以人为本的发展理念，科学规划，加大投入，城市基础设施建设和人居环境得到明显改善。城市总体规划修编完成，建成区面积扩大到18平方公里，城市人均道路、公共绿地、住房面积均居全省前列，中心城市集中供热普及率达到74％，城市居民清洁燃气使用率达到60％，城市化率提高到42％。市委西区和州北街建设开始起步，经济技术开发区作为市区副中心区“一区多园”的发展架构基本形成。县城改造成效明显，崇福寺文脉工程、紫城广场等重点工程，提升了城市品位。X市国民经济和社会发展的第十一个五年规划中指出：在“十一五”时期，要以大力改善基础设施条件，不断提高城镇人居环境和产业承载能力为着力点，推进中心城市、县城中心镇和小城镇协调发展，促进城镇化水平的新跨越，增强基础功能的新优势。调整充实空间格局。要实施以集中化为主，注重协调发展的空间战略，以产业集聚为重点，以园区建设为载体，以功能提升为内核， 推进要素资源向中心城镇集中、边远散居人口居住和生产集中，促进城乡联动、县域协调、体系完善，构建“两轴、一心”的空间格局。“两轴”即以大运公路、北同蒲铁路交通主干线为依托的主纵轴，荣（城）乌（海）高速公路、平朔一级公路、109国道为次横轴，构成“十”字型重点开发轴线，形成城镇和产业密集带。纵轴上产业发展向市开发区、富甲工业园、东大滩工业园、北周庄工业园、金沙滩农牧养殖园、云东工业园等集聚，扩大市区、神头、岱岳、金沙滩、新家园、云中等综合性中心城镇的吸纳和辐射力；横轴上以应县城南工业园、平鲁井坪工业园、右玉威远工业园为载体，充实和提升金城、井坪、陶村、新城的功能，发挥其连接城乡、带动周边的作用。“一心”即处于两轴交点的中心城市（包括中心市区、井坪区、神头区），是市域经济的发展级。要按照“西拓、北延、东扩”的发展战略，加快以平朔生活区为中区、开发区为东区、市委为西区、城北森林区为北区、贺家河与北邢家河一带为南区的新区建设，进一步拓展城市发展空间。建成集行政办公、居住生活、教育科研、医疗卫生、文体娱乐、现代制造、现代商贸于一体的功能齐全、现代气息浓郁的城市行政、文化、经济中心，人口发展达到35万人（中心市区25万人、井坪区6万人、神头区4万人），加快“三区”基础设施、产业和功能的联接，建成区面积达到35平方公里。同时在X市“十一五”规划中还指出：加快中心市区标志性工程建设。完善城市功能，提升城市品位。凸显城北森林、城中水系、城南文脉的城市景观。搞好城北森林、金沙公园和平朔一级路、大运路“两园”“两路”绿化，推进城市公共绿地建设。到2010年，城市规划建成区绿地率达到40%，绿化覆盖率达到45%以上，人均公共绿地面积达到25平方米以上，城市中心区人均公共绿地面积6平方米 以上，建成国家园林城市。建设七里河分洪工程，进行水系梯级开发、河道治理，建成七里河公园。城南文脉以崇福寺和北齐城墙为重点，保护性开发旅游文化资源。公共建筑、服务设施逐步配套完善，建设X市多功能文化活动中心、图书大厦、体育馆、青少年科技活动中心、王禹丰33层五星级国际酒店。提高居民住房和环境质量，达到小康标准。强化城市管理，提升城市形象。继续加强“两级政府、三级管理、四级网络”的城市管理体系，克服重建设、轻管理现象，加强各级政府社会管理和公共服务职能，发挥人民群众参与城市管理的作用，把城市管理的基础工作落到实处，建立依法、科学、高效、从严的长效城管机制，增强城市的秩序感、安全性、文明度和形象力。1.4.3.项目建设的必要性项目背景符合国家产业政策。随着社会经济的发展，城镇建设向南延伸，介于居民住宅从东、北、西三个方向逼近三元碳素公司，南面也与正在建设的恢河公园相接，山西三元碳素有限公司属于污染较重企业，久居此地已不适合，根据朔城区人民政府2009年5月26日《区长办公会议纪要》精神，项目的实施不仅拆除一个污染严重的炭素厂，而且在恢河北岸开发路西建成一个靓丽的、配套功能齐全的现代商住小区，为两宜城市建设再添亮点，因此本项目建设十分必要。1.4.4.项目建设的依据和范围1.4.4.1项目实施的依据按照市政府的整体要求，规划设计成高低搭配错落有致的商住小区，努力打造成我市一个功能完善配套齐全的现代化都市高品质商住小区。 1.4.4.2项目建设的范围本次规划地块位于X市主城区的南端区域原三元炭素厂及以西，规划地块具体范围为：南至神木铁路、北至州南街、东至开发南路，同时地块范围向西延伸，形成一个狭长的三角形地块，其规划建设用地为119031平方米。按照市政府的整体要求，规划设计成高低搭配错落有致，配套高档酒店，商务中心，努力打造成我市一个功能完善配套齐全的现代化都市高品质商住小区。第一章项目开发经营环境分析2.1.项目市场环境分析2.1.1.市场环境随着X市城市建设的加快，人口也会大量增加。预计今后几年商铺、住宅商品房的需求量仍将大大提高，并会进入一个平稳的发展阶段。近年来，X市经济发展速度加快，因此，对商贸、住宅的用地急剧上升，特别是市场经营场地更是供不应求，出现了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。从目前情况看，近年来，X市商贸小区建设很少，特别环境优美、品质优良的中高档住宅区的建设基本空白，今后几年，X市房地产住宅业总体是供不应求，特别是交通便利、商贸市场配套、环境优美、设计合理的商铺、住宅呈现热销趋势。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。***商住小区具有以下优势：1、项目优势 从项目选址上看，其有下列特定优势：自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而***商住小区地处X市新旧城区的交汇处，地理位置优越，环境优美，很适合人们商贸居家。交通及其他配套条件优势。交通条件优越。同时各种配套条件较为完善。2、与竞争对手的优势分析项目与X市的其他商住区比较有两大显著优势：环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。项目与X市其他商住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。“***商住小区”将商贸、居住与环境有机的融合在一起，形成X市新型的商贸流通中心，从而与X市的其他居住区形成鲜明的对比，更能显现出其潜在地价值。3、综合优势“***商住小区”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、服务管理等方面胜出一筹。2.1.项目开发建设定位2.1.1.建设宗旨建立适应X市经济发展的商住区，既是X市新时期经济建设的战略性要求，又是针对X市“十一五”规划建设提出的，既符合X市经济发展的规律，又具有建设现代商住小区新的发展特征。2.1.2.发展目标为适应X市国民经济和社会发展“十一五”规划以及2020年长远规划的需要，X***商住小区建设完成后，将成为现代化商住区。 第一章场址选择3.1.建设场址的选择项目建设地点的选择不仅涉及到项目建设条件的优劣，而且还直接影响到项目建设的投资、项目建设的进度以及未来项目的经营管理，影响到项目所在地的城市建设规划和发展。商住区的建设是一个综合性房地产开发项目，项目的选址必须紧主干道。“***商住小区”各个功能区域的建设在规划设计上首先满足各自功能的要求以及项目竣工后经营管理的需要，使项目的功能得以充分发挥，同时考虑生态环境和建设环境的要求，以保持生态环境可持续发展为原则，以适应经济发展、城市开发、城市建设为主导，以项目建设带动周边开发。3.2.场址条件3.2.1.气象条件自然条件项目区所在地属温带寒冷半干旱大陆性季风气候区，寒暑交替，四季分明，春旱、伏旱经常发生。多年平均气温3.7℃～7.1℃，一月份气温最低，月平均气温-16℃～-10℃，极端最低气温-40℃～-30℃；七月份气温最高，月平均气温19℃～22.5℃，极端最高气温34℃～38℃；日均大于等于10℃的年积温2000℃～3200℃，无霜期为100～150天。多年平均年降水量380mm～460mm，且主要集中在7、8月份，约占全年降水量的60%，而多年平均年蒸发量1500mm～ 2000mm，约为降水量的4倍。相对湿度低，年均60%以下，最干燥月份（一般为4月份）平均低于30%，在最干燥的大风天相对湿度甚至为0%。本区季风气候明显，夏季多东风或东南风，其他季节以西风和西北风为主，年均风速2m/s～2.8m/s，大风多出现在4月份，最大风速可达20m/s以上，8级以上的大风日平均每年约20～50天。冰雹、水患、水土流失均较严重。境内光照较为充足，多年平均年日照时数约2900小时。3.2.2．土壤条件、植被资源①土壤条件项目区内土壤贫瘠，多为栗钙土、栗褐土、灰褐土。桑干河流域因植被稀疏，风沙较重，大部分河滩地趋于沙化，低平地则盐碱化较为严重。②植被资源项目区内植被类型主要有森林、山地、草甸、草灌草原、草原和盐生草甸。树种以油松、樟子松、云杉、白桦、杨、柳、榆、槐为主，经济林有苹果、梨、桃、杏等，野生牧草种类较多，近100种。药用植物分布较广，主要有黄芪、党参、柴胡、甘草、麻黄、远志等。3.2.3.自然灾害项目区自然灾害频繁，主要表现为干旱、风沙、霜冻和冰雹四种。一是旱灾系数多，影响大。项目区显著的气象特征就是十年九旱，春秋旱二年一遇，伏旱五年一遇，粮、油产量明显下降；二是风沙灾害范围广、时间长。除夏季风力较小外，秋、冬、春三季大风都有发生。 春季大风能刮去表土，严重时可吹出籽种、损伤幼苗，秋季大风造成作物倒伏掉籽，冬季大风持续日数更长。多年平均沙尘暴日数约3～4天；三是霜冻。秋季早霜发生在9月中旬的平均三年一次，春季晚霜发生在5月中旬以后的平均五年二次，几乎每年都有程度不同的霜冻灾害，不是冻坏未成熟的作物就是冻坏作物幼苗；四是冰雹。当地作物生长旺季和成熟期常发生冰雹，最迟曾发生在10月13日。3.2.4.其他条件该区域阳光充足，空气流畅，交通便利，可就近利用现有的供水、电、通讯、排污管网等公共设施。项目承办单位已完成土地使用手续和初步规划，建设场地已基本具备“四通一平”的施工条件。第一章建设方案选择4.1.建筑设计指导思想与原则1)以人为本，体现现代化建设的特点，营造出独特的风格，造就标志性工程。2)根据规划建设的要求，配套完善各种设施，完成各种功能设置。3)各个功能建筑有机结合，形成既独立成形，又相互联系、相互依托的整体。 1)总体布局既要考虑到项目的完整性，又要考虑到今后周围的开发建设。4.1.建设规划原则4.1.1.土地利用原则***商住小区建设是一个新建项目，所需土地全部是征用土地。***商住小区的建设，要突出考虑建筑物与环境的协调，要以建设花园式商住小区为目标。因此，***商住小区建设项目的土地利用原则是提高绿地面积，降低建筑占地面积，同时使商住小区的所有功能发挥得淋漓尽致。为了保证开发商有一定的利益，在不影响整体布局的条件下，适当提高建筑容积率，一些基础设施的布局采用立体结构，使其既不占用土地，又能发挥其应有的功能。4.1.2.基础设施布局原则***商住小区的基础设施是指在***商住小区的公共设施，主要包括***商住小区内的道路及配套设施、绿化区、各类广场、停车场、消防设备等。***商住小区的基础设施根据其功能的不同，本着方便人员和车辆进出的原则合理布置。4.3．工程建设方案4.3.1.建筑部分l、设计依据a、《建筑设计资料集》：b、《民用建筑设计防火规范》： c、《住宅设计规范》：2、建筑设计指导思想和原则根据甲方设想，商城规划要体现如下特征：1、商城环境生态化、园林化：2、建筑形成时代化、特色化；3、配套设施现代化、信息化；规划方案设计应当遵循如下原则：构思新颖、特色突出、分区自然、技术先进、经济合理。4.3.2.总图布置因该项目为新建工程，建设商住楼强调建筑有机结合对地形和周边环境的把握，充分考虑建筑功能方面的合理衔接，作到资源共享，避免浪费。场地内现有建筑密度很低，设计结合规划范围外所毗邻的城市公共建筑、城市主干道以及内部的步行街系统，将商业建筑、住宅建筑阳合分区，达到动静分离的设计目标在建筑群体的外围组织有庭院绿化空间，设有绿地、停车场、入口景观广场等，美化了环境。4.3.3.建设方案（1）道路组织住宅区部分以景观道路与宅间小路组成步行道路系统，周边为环形消防通道。景观道路和宅间小路均具备消防车通行的条件。（2）景观设计 小区绿地系统分为中央集中绿地、组团绿地、庭院绿地、道路绿地四个层次，做到点、线、面相互结合有致，层次分明，中央集中地位于花园住宅区入口附近，与小区中心公建紧密结合，以水景、草坪适当的观赏树种及生活小品组成丰富的景观。组团绿地指多层居住建筑围合形成的小型地状绿地，为居民提供舒适的绿化空间和适宜的硬质铺装活动场所，成为居民的“室外起居室”，为居民提供一个最接近住所的纯人性化休闲活动场所，各团绿地选用各具特色的树种，增强其可识别性和新颖性。（3）建议建筑造型艺术处理建筑造型设计是在满足功能使用要求的前提下，对用地周围所有建筑物的体量，位置和空间组成做综合的谐调与全面的对比，使他们在协调统一的前提下，体现出自身的特色。建筑主体平面为矩形，形体纯净现代，形象醒目突出，方案运用形体的对比手法，对建筑的体量，墙面，材料，色彩作必要的建筑艺术处理，使建筑造型更加丰富。方案对材料的运用上充分考虑到商住楼小区的使用功能，为顾客提供了一个高品质的服务环境。4.3.4.结构设计1．结构设计依据及基础资料（1）风荷、雪荷：基本风压0．55KN／m2，基本雪压0．25KN／m2。（2）工程地震设计烈度、本工程所在地区的地震基本烈度为7度，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为7度，基本地震加速度为 0.15g。（3）标准冻土深度1.40米。（4）水文地质情况根据岩土工程勘察报告，工程地质概况如下：a、场地地形平坦；b、场地内第一层粉土的地基承载力特征值fak=140kpa；c、场地土为非自重湿陷性黄土场地，湿陷等级为I级；d、场地地下水位埋深大于20米，对建筑物基础无不良影响。2．基础类型和地基处理（1)根据建筑物上部结构类型、建筑要求和荷载情况，基础分钢筋混凝土独立柱基（8层）和墙下钢筋混凝土条形基础（≤6层）。（2）地基处理基坑开控后平整、夯实。用3：7灰土分层碾压至基底，压实系数不得小于0.95，垫层范围为每边扩出基础边缘2米，垫层承载力为200Kpa。（3）结构类型框架结构（8层）和砖混结构（≤6层）。（4）上部结构所用材料、构件代号及标准图集a、混凝土：基础层C10混凝土、基础C25，其余均采用C20混凝土。b、砌体砖：MU10机砖（≤6层） 加气混凝土砌块（8层）c、砂浆±0.00以下外墙用M10混合砂浆，内墙用M10混合砂浆，±0.00以上用M10混合砂浆d、钢筋：￠为HPB235，￠为HRB335e、选用图集抗震构造、构造柱作法：03G329；钢筋混凝土过梁：03G322-1；暖沟入口、暖沟置板、井座、井盖；02G04；4.3.5.给排水设计1．设计依据由甲方提供的有关给排水设计资料以及国家有关设计规范及规定。2．工程概况（1）本工程由城市自来水管网直接供给小区用水。（2）排水系统生活污水、废水采用合流制排水系统，污水经小区管网汇集后排入城市污水系统。（3）室内管道布置与敷设a、室内给水管道采用PPR管，给水立管及水表均设在楼梯间内的管道井中，给水分户支管直埋于楼地面的垫层中。 b、排水管明装采用硬聚氯乙烯排水管，埋地用排水铸铁管，埋地刷沥青漆两便。4.3.6.采暖部分1．设计依据X市采暖室外计算参数（1）冬季采暖室外计算温度-17℃。（2）冬季室外主导风向：西北风。2.单项建筑采暖设计（1）采暖热源由集中锅炉房供给高温热水，通过小区换热站置换为95°~70°热水。（2）材料选用a、所有采暖管道均采用铝塑复合管（热水管）b、所有阀门均采用闸阀c、卫生间采用浴室采暖散热器，其它选用TDD1-6-187，柱翼型定向对流铸铁散热器，挠墙安装。d、采暖管道保温选用岩棉管壳，保温厚度为50mm。e、所有单项建筑采暖均为分户采暖。4.3.7.电气部分1．设计依据由甲方提供的有关电气设计资料以及国家有关设计规范及规定。2．工程概况a、电源线由室外电缆引入，进线采用室外部分直埋，深为-0.7米，过墙部分套SC管保护方式。 b、本工程接地形式为TN-C-S系统，供电电压为380/200伏，照明工作电压220伏。c、电源进户线采用VV22-1千伏型聚氯乙烯绝缘铜芯电力电缆，过墙套SC管保护至总配电箱。d、室内电照均采用BV-500伏型聚氯乙烯绝缘导线，除干线套SC管外其余配线均采用套FPC管暗藏，管线过伸缩缝按有关规定处理。4.3.8.消防1．编制依据《建筑设计防火规范》2．工程概述（1）根据建筑物使用性质，火灾危害性，疏散及扑救难度情况，确定该工程属于二类建筑，耐火等级为二级。（2）花园住宅区部分以景观道路与空间小路组成步行道路系统，周边为环形消防通道，景观道路和空间小路均具备消防车通行的条件，车行系统围绕商业住宅区的周边布置，均符合防火规范的要求。（3）商业用房内均根据规范要求设置室内消火栓，小区室处消防管网为生活、消防合用管网，管径为DN200，室外消火栓间距不超过120米。（4）小区室外消火栓用水量为30L/S。室内消火栓用水量为15L/S。3．灭火器配置 商业用房为中危险级A类火灾，根据规范要求商店内设置一定数量的手提式磷酸铵盐粉灭火器。4.3.9.天然气气源来自市政天然气管网经地块内天然气管网提供至建筑物，此部分设计由专业设计单位进行。4.3.10.安全在整个施工期间，确保无重大伤亡事故；杜绝发生火灾事故，轻伤事故频率控制在0.5%以内，实现“五无”即无重伤、无死亡、无火灾、无重大机械事故、无食物中毒。第一章节能与环保5.1.节能方案5.1.1.指导思想根据***商住小区各区域能源需求不同和耗能强度分布不均的特点，采取的主要节能措施如下：1)选用高性能、低能耗的设备（包括动力装置、照明灯具、生活设施等）。2) 合理配置设备和照明灯具的数量和选择适当的安装位置，在满足使用和照明的前提下尽可能减少设备和灯具的装机容量。1)选择合适的变压设备及负荷率β值，使变压设备处于最佳运行状态，以减少损耗。2)选择合适的供配电器材，减少供配电线路的电能损耗。3)采用先进的无功补偿措施，提高功率因素，减少电网的有功及无功损耗。采用节水设备，加强自来水管网的管理，及时排除管网泄漏现象。5.1.2.具体措施建筑总平布置的设计，争取不使大面积围护结构外表面朝向冬季主导风向，在迎风面尽量小开门窗或其他孔洞，减少作用在围护结构外表面的冷风渗透，处理好窗口和外墙的构造形式与保温措施，避免风、雨、雪的侵袭，降低能源的消耗。夏季最大限度地减少太阳的辐射热，并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。建筑的主体朝向南北向，尽量避免东西向日晒。控制建筑物的体形系数。将体形系数控制在一个较低的水平，从而减少建筑冬季的损失和夏季的冷损失。控制建筑每朝向的窗墙面积比均不大于0.70。提高屋面的保温隔热性能，选用导热系数小，蓄热系数大的保温隔热材料，同时尽量避免选用密度过大的材料，防止屋面荷载过大。 提高外墙的保温隔热性能，外墙保温层必须能满足水密性，抗风压以及温湿变化的耐候性要求，使墙体不致产生裂缝，并能抵抗外界可能产生的碰撞，还能与相邻部位之间以及在边角处，面屋装饰等方面得到适当的处理。按建筑节能详细计算采用热负荷，并以此为依据确定散热器数量，核减不保温干管的散热量；建筑采暖入口：采用自力式流量控制器，以确保整个小区的水力平衡。设置热量表及供、回水温度计，压力表等计量监控装置；管道保温以经济厚度来选用。5.2.环保5.2.1.项目拟建地址环境现状***商住小区项目拟建用地位于X市主城区的南端区域原三元炭素厂及以西，规划地块具体范围为：南至神木铁路、北至州南街、东至开发南路，同时地块范围向西延伸，形成一个狭长的三角形地块，其规划建设用地为119031平方米。因此，在设计时应尽可能保持与周围环境的协调，在工程设计中尽量通过设计标高的调整和功能分区的的合理性布局控制土方的挖填平衡，做好水土保持。同时，通过完善的管理和污水、雨水排放管网系统的正常运行以及经营办公垃圾、仓储运输垃圾、生活垃圾等城市垃圾的妥善处理，确保***商住小区周围的生态环境不受影响。5.2.2.项目建设对环境的影响本项目建设经营对环境的影响应从以下几个方面考虑： 1)人员流通方面：***商住小区是公共建筑项目，在运营时，人员、车辆进出频繁，其兴建必然对周围的日常生活、交通秩序和经济活动产生一定的影响。2)环境的影响：项目建设工程量较大，在一定程度上对周围的环境产生影响。经营后，人员、车辆的频繁进出，会产生一些废弃物，对周围的环境产生一定的影响。3)交通疏散方面：在运营时，人员、车辆的频繁进出，会对周边区域的交通带来一定的影响。5.2.3.编制依据A：《中华人民共和国环境保护法》B：《中华人民共和国大气污染防治法》C：《中华人民共和国环境噪声污染防治法》D：《中华人民共和国水污染防治法》E：《建设项目环境保护管理办法》F：《建设项目环境保护设计规定》G：《大气环境质量标准》（GB3095——82）H：《污水综合排放标准》（GB978——96）I：《地面水环境质量标准》（CB3838——88）5.2.4.环境保护1．总体措施鉴于施工场地在市区内，应合理安排施工时间、施工机械应选用低噪声机械，并精心调试、润滑、保管，使噪声达到最低。 施工期间排放的污水中，固体杂质多，含大量泥沙，排至下水道前要进行处理，以免堵塞下水道。施工期间大量土方、矿料的运输，导致尘土飞扬，将会对施工人员和周边环境造成影响，因此应在施工场地及时撒水，以最大程度除低扬尘。场地材料要堆入有序。建筑垃圾要统一送至指定地点，不要随意堆放，影响环境美观。2．项目运行期的环保措施垃圾集中存放并及时运送指定地点统一处理。3．项目建成后的环保措施加强绿化，利用一切可以利用的空间，常年绿树与灌木丛、草坪相结合。并向立体、垂直方向发展，营造良好的生活环境。加强管理，确定固定的垃圾收集与存放点，以利于周边环境。2.具体措施本项目在设计、施工、运营的过程中，应综合运用各种措施在垃圾处理、污水处理、施工噪音、汽车及室内废气处理等方面把对环境的影响降低到最小。1)垃圾的处理。***商住小区产生的垃圾包括经营垃圾、办公垃圾、生活垃圾、人员进出废弃物等。垃圾处理的主要措施是：按功能区域划分垃圾清理服务区，设置不同类型的垃圾收集器，采用专用的垃圾运输车运至指定的垃圾处理站进行处理。2) 污水的处理。项目采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水排放的总量。生活污水和各种清洗污水应有拦网和隔油装置，防止大颗粒固体物和油污进入管网造成堵塞。洗手间污水应先经化粪池处理后排放。所有污水均采用无动力地埋式一体化污水处理设备进行处理，保证排出水的各项指标均达到国家一级排放标准。1)室内废气处理。室内产生的废气均采用自然通风和机械排风相结合的方式进行处理。2)施工期间的污染防止。施工运送砂石、泥土、水泥等车辆，车厢应严密清洁，防止泄漏造成沿途地面污染。施工设备还应注意噪音控制，避免产生不应产生的噪音作业，应在规定的时间内施工，尽量减少对周围环境的影响。第一章组织机构与人力资源配置6.1组织机构本项目的实施是由***房地产开发有限公司 作为项目法人，负责项目的筹建、融资、建设及运营后的经营管理。公司成立专门的项目筹建办公室负责项目的前期工作、融资、建设工程管理，项目竣工运营后按各个功能区域的不同经营管理要求分别成立专门的管理机构负责它们的经营管理。6.2人力资源配置在项目建设期成立专门的项目筹建办公室，负责人由总公司派出，相应的财务人员由总公司财务人员兼任，聘请工程技术员专门的项目建设机构，负责工程的施工管理。项目竣工运营后按不同的功能分区成立专门的管理机构负责***商住小区各个功能区域的经营管理。6.3人员培训***商住小区建成投入运营后，将按不同的功能区域，不同的经营要求，分别对相关人员不定期的进行培训。第一章项目实施与运营管理7.1.项目建设进度及建议7.1.1.项目管理1.项目实施主要措施 为了加强对项目的组织领导，项目筹建组建立项目领导组，负责项目实施等全面工作，明确责任，各司其职，各负其责。在有关部门的监督指导下，建立健全各项监督管理制度，实行阳光作业法，确保工期，确保工程质量，坚决杜绝豆腐渣工程。项目完成后，请有关部门验收。工程质量是整个工程的核心部分，是工程建设的关键，确保工程质量合格，明确责任，严禁造假，严禁以次充好。建筑材料的应用应符合国家相关部门的规定，做到“好料、量足、用好、管好”。2.施工组织准备为实现本工程建设的优质、高速、安全、文明、低耗的目标而奋斗，本工程采用项目法施工的管理体制。形成有一定权威性的统一指挥，协调各方面的关系，确保工程按要求顺利完成。采用项目管理体制的同时，经济合同手段辅助以部分行政手段，明确各方面责、权、利。项目管理层由项目经理、技术负责人、安全主管、质量主管、材料主管、保卫主管、机械主管和后勤主管等成员组成，在建设单位、监理单位和公司的指导下，负责对本工程的工期、质量、安全、成本等实施计划。组织、协调、控制和决策，对各生产施工要素实施全过程的动态管理。3.总体施工顺序对工程整体施工顺序的科学合理的规划，是完成任务的最关键环节，施工顺序是施工步骤上存在的客观规律。土建工作遵守“先地下、后地上，先结构、后装修，先土建、后设备” 和装修施工“先外檐、后内檐”以及“外装修由上向下、内装修由下向上、收尾由上向下”的原则，采用平行流水立体交叉作业以及合理的施工流向，不仅是工程质量的保证，也是安全施工的保证。本工程主体结构施工阶段，钢筋安装，模板搭设，混凝土浇筑，砖墙砌筑在时间安排上要相互错开，不得造成窝工，主体结构进行到四层时，可插入室内粗抹灰工程要求在主体结构封顶，屋面工程完工后，完成室内粗抹灰，之后进行外墙饰面，室内刮腻子工作，水电管道安装与主体结构同步进行，在总体控制网络的调节下，有组织有计划地施工，达到紧张有序，忙而不乱，文明施工。7.1.2.项目实施进度计划 7.2．项目建设管理***商住小区可以按照如下模式建设、经营和管理：即由一家公司（项目开发商）对建设项目进行运作（包括公共基础设施部分），由该公司聘请专家进行可行性论证和功能、布局、管理制度设计，请专业设计单位进行工程设计并编制项目总体设计方案。　　　　以上管理模式体现了一种供应链合作关系，充分发挥了各参与公司专业化分工的优势，使***商住小区建设项目尽快发挥效益。第一章投资及社会效益评价8.1．投资估算8.1.1.投资估算范围投资估算范围包括各个功能分区的主体工程（包括土建工程、给排水工程、电气工程）、装修工程、公共场地建设工程、附属设施工程、道路工程、绿化工程等的投资估算以及其他费用（包用地费用、建设单位管理费用、前期工作及勘测设计费用、施工监理费用、招投标费用等）、预备费、建设期利息。8.1.2.投资估算依据 参照附近同类项目竣工资料。参照有关专业人员提供的与项目有关的资料。参照附近正在运营的同类项目的有关资料。建处材料及设备价格参照市场价进行估算。8.1.2.投资估算项目总投资为：亿元。8.2．资金筹措固定资产投资亿元，全部自筹。8.3社会效益分析项目建成后，可增加就业岗位和税收。项目建成后，大大改善了X市的形象。项目建成后，为X市的经济的发展开辟出一条新的路子，进一步促进X市经济和城市建设的全面发展。第一章结论 综上所述，***商住小区的建设是可行的，也是非常必要的。建议政府部门给予大力的支持，抓住时机，加快实施步伐，为X市的发展以及地方经济的腾飞创造有利的条件，打下良好的基础。'