房地产项目开发可行性研究 27页

'第II页题目：房地产项目开发可行性研究目录摘要...................................................................ⅡABSTRACT...............................................................Ⅲ第一章绪论.............................................................11.1研究的背景及意义..................................................11.2国内外研究现状...................................................．2第二章房地产项目开发可行性研究相关理论.................................32.1房地产项目可行性研究的基本理论.....................................42.1.1房地产项目可行性研究的基本特征..............................52.1.2房地产项目可行性研究的目标和作用............................62.1.3房地产项目可行性研究的基本原则..............................72.1.4房地产项目开发可行性研究的分类..............................82.1.5房地产项目可行性研究的主要内容..............................9第三章房地产项目开发可行性研究现状分析及影响因素.......................113.1房地产项目可行性研究的现状分析.....................................113.1.1房地产项目可行性研究的现状...................................113.1.2房地产项目可行性研究存在的问题...............................123.2房地产可行性研究的影响因素.........................................143.2.1政府政策因素.................................................143.2.2环境因素....................................................16第四章针对房地产项目开发可行性研究的相关对策............................174.1做好房地产项目开发可行性研究的建议................................174.2加强可行性研究人员素质的培养.......................................184.3防范房地产项目开发中的法律风险....................................184.4健全房地产财务评价指标参数标准.....................................19第五章结论..............................................................20II 第II页致谢...................................................................21参考文献.................................................................22II 第IV页房地产项目开发可行性研究中文摘要随着我国经济的发展，房地产逐步成为国民经济的支柱，房地产业的健康发展可以带动相关产业的发展，带来整个国民经济的繁荣。我国房地产业历史悠久，但真正与现代市场经济联系在一起的房地产起步比较晚。近几年来，房地产发展非常迅速，并促进了改革开放的进一步发展。由于房地产开发是一项投资大、风险大、制约因素多的社会工程，开发商想要实现投资少、盈利多、资金回收速度快的经营目标，首要的工作就是作好项目的可行性研究分析。可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案的经济效果，研究项目的必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决策的科学分析方法。本文依据房地产项目开发和可行性研究的特点，介绍了房地产项目开发可行性研究的相关理论和指标体系，主要从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析，提出项目实施中应注意的问题，最终得出项目具有投资价值、可以进行操作的结论。并且对我国目前房地产项目开发可行性研究的现状及影响因素，就这些问题提出切实可行的对策。从而确定了项目开发的可行度，避免了项目开发的盲目性。其为项目的成功开发提供可靠性依据的同时，也为项目开发指引了方向。关键词：房地产开发，房地产项目，可行性研究，经济分析23 第IV页FeasibilityStudyofPropertyDevelopmentProjectsABSTRACTAlongwiththedevelopmentofourcountry"seconomy,realestatehasgraduallybecomethepillarofthenationaleconomy,thehealthydevelopmentofrealestateindustrycandrivethedevelopmentofrelevantindustries,bringstheprosperityofthewholenationaleconomy.Ourcountryrealestateindustryhasalonghistory,butreallylinkedwiththemodernmarketeconomyrealestatestartedlater.Inrecentyears,realestatedevelopmentveryquickly,andpromotethefurtherdevelopmentofreformandopeningup.Duetothelargerealestatedevelopmentisaninvestment,largeriskandalotofrestrictingfactorsofsocialengineering,developerswanttoachievelessinvestment,moreprofitable,fastmoneyrecyclingmanagementgoal,firstjobistomakeresearchandanalysisthefeasibilityoftheproject.Feasibilitystudyistheanalysis,calculationandevaluationofinvestmentprojecttechnicalplan,developmentplan,managementofeconomiceffect,thenecessityandfeasibilityofresearchprojects,developmentschemeselectionandinvestmentdecision-makingscientificanalysismethod.Thispaperbasedonthecharacteristicsoftherealestateprojectdevelopmentandfeasibilitystudy,introducesthedevelopmentofrealestateprojectfeasibilitystudyofrelevanttheoryandindexsystem,mainlyfromthethreesidesinthefaceofmarket,technology,efficiencyprojecttoconductacomprehensivetechnicalandeconomicanalysis,andputforwardtheproblemsshouldbepaidattentiontointheprojectimplementation,finallydrawaprojecthastheinvestmentvalue,canoperate.Andcurrentdevelopmentofrealestateprojectfeasibilitystudytoourcountrythestatusquoandinfluencingfactors,putforwardthefeasiblecountermeasuresontheseproblems.Todeterminethefeasibledegreeofprojectdevelopment,avoidtheblindnessofprojectdevelopment.Itprovidesreliablebasisforthesuccessoftheprojectdevelopmentatthesametime,alsotoguidethedirectionofprojectdevelopment.KeyWords：Realestatedevelopment，Realestateproject，Feasibilitystudy，Economicanalysis23 第22页第一章绪论1.1研究的背景及意义改革开放以来,我国的经济保持了快速的增长,房地产业作为我国经济的支柱性产业,在我国经济发展中发挥着日益重要的作用,是决定国民经济能否健康发展和社会能否保持稳定重要因素之一。由于房地产项目具有的高风险、高投入、高收益的特点,为规避风险,提高收益,在项目投资前期进行的可行性研究已成为房地产开发项目所必备的核心工作之一,可行性研究和评价情况因而成为项目成败的先决条件。可行性研究一般是指在项目投资决策前,对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价,从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理,并对多个方案进行优选的科学工作。房地产投资具有资金投入量大、回收期长,经营风险高的特点,项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力,加重企业债务负担,给开发商带来致命性打击,而且还会导致银行贷款沉淀,甚至影响城市合理性开发进程。然而,我国大部分房地产开发商仍沉浸在“房地产业遍地黄金”的市场观念中,存在盲目捞“几桶金”的思想,有些“烂尾工程”开发商在项目前期决策时,根本就不作深入的市场调研和全面的可行性分析,虽然有些项目具备“完整”的可行性研究报告,但“它们”大多是一堆用于争取政府审批立项的“文字游戏”和“数字游戏”，钻政府审批环节把关不严格的空子，结果在这场“游戏”中，开发商往往“套牢”了自己。因此,注重并加强项目可行性研究工作显得较为重要和紧迫。对于房地产项目开发进行可行性的研究意义在于,选择最佳投资方案,提高投资效益,避免投资决策失误。首先,对于拟建项目,客观上总是存在多种可供选择的方案,若仅凭主观判断,简单选择难以达到满意的结果。建设项目的要求虽然是多种多样的,但是需要进行认真的可行性研究,综合权衡各方面得失,优选投资方案,从而有效地避免投资决策失误。其次,要取得较高的投资收益,必须在众多的备选方案中选择出最佳方案。这包括选出有利的投资方向和最佳的建设方案等。所有这些都必须进行广泛深入的调查研究和系统全面的分析论证,才能从众多的可行方案中选出最佳方案。最后,从投资主体的角度分析,房地产项目投资的经济性要求盈利最大化,23 第22页风险最小化以及竞争实力的不断增强。可行性研究的结论往往成为项目能否投资的关键。只有论证拟建项目建设是必要的，产品价格具有竞争力,并能获得巨大的投资利润时，投资主体才肯投资，银行才肯贷款，项目才能兴建。因此,在投资项目管理的全过程中,投资前期的决策工作非常关键,而决策的依据是可行性研究。因此,可行性研究对于房地产投资项目的成功,具有十分重要的意义。1.2国内外研究现状可行性研究作为开发前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法，最早起源于美国，而应用于房地产项目的可行性研究最早也是出现在20世纪30年代的美国在第二、三次世界大战后，特别是20世纪60年代以来，新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。其发展过程中主要著作包括:经济合作与发展组织(OECD)《发展中国家工业项目分析手册》；联合国工业发展组织(UNIDO)《项目评价准则》；经济学家林恩.斯奎尔(L.Squire)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的《项目经济分析一影子价格的推导和估算》；约翰.汉森撰写的《项目评价使用指南》；联合国工发组织和阿拉伯国家工业发展中心(UINIDO-IDCAS)编写的《工业项目评价手册》。在我国，房地产项目可行性研究起步比较晚，20世纪70年代末80年代初开展引进可行性研究方法并在政府主导下推广研究，1981年国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”；1983年，颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》；1987年颁发了《建设项目经济评价方法与参数》；将可行性研究纳入基本建设程序以来,可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。为此,国家相应建立了投资领域的行政审批制度,其中可行性研究报告成为项目报批的不可缺少的重要文件之一。进入20世纪90年代以后，可行性研究开始受到重视，这也是可行性研究快速发展的阶段。这无论是对改善我国城镇居民的住房条件、拓展城市空间、改变城镇面貌，还是对启动内需、促进经济增长，都起了巨大的积极作用。我国房地产项目的可行性研究主要是由政府倡导发起，近年来，房地产的开发也是跌宕起伏。其中也产生了一系列包括房地产供应结构失衡、房价上升过快、市场秩序不规范等问题。2007年我国的房地产市场还是涨声如潮，200823 第22页年就遇到了新一轮、更强烈的国家宏观调控及世界金融海啸的袭击，所以加强房地产投资项目的可行性研究，规范房地产项目的可行性论证，对投资项目防患于未然，具有现实的积极意义。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。随着“新国八条”的出台使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。23 第22页第二章房地产项目开发可行性研究相关理论2.1房地产项目可行性研究的基本理论可行性研究是项目前期工作中最重要的内容，它是在项目投资决策前对工程建设项目进行全面的技术经济分析论证的科学方法和工作阶段。房地产项目的可行性研究是在投资决策前，对与拟建项目有关的社会、经济、技术等各方面进行深入细致的调查研究，对各种可能拟定的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性和有效性，以及建设必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。因此，项目可行性研究使保证建设项目以最少的投资耗费取得最佳经济效果的科学手段，也是实现建设项目在技术上先进、经济上合理和建设上可行性的科学方法。可行性研究是在正确理论指导下，在自觉地认识客观规律的基础上，借助科学的预测技术体系和对大量信息资料的系统分析，揭示客观过程的本质联系和必然趋势的科学预测。科学预测不是任意猜测，而是依据对客观规律的认识去预测未来。也就是说，我们对未来预测的准确程度，取决于对客观过程及其运动规律的认识和掌握程度。可行性研究的基本理论与方法主要来自建设项目管理学，又称工程项目管理学，它是以组织论、控制论、信息论和管理学作为理论基础。可行性研究的范围，包括可行性研究的思考、可行性研究的体制、可行性研究的组织、可行性研究的方法和可行性研究的手段。可行性研究是关于项目是否可行的研究，是项目投资决策前进行技术经济论证的一门科学。它的任务是综合论证拟建项目在市场发展的前景，经济上的盈利性和合理性，技术上的先进性和适用性，建设上的可能性和可行性。简单地说，就是研究、评价一个项目从技术和经济两方面看是否可行，从而为投资决策者提供决策参考依据。房地产开发可行性研究是可行性研究理论和方法在房地产开发项目上的具体运用。具体地讲，房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件23 第22页、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。它是开发商投资决策和项目策划的科学参考依据，是开发项目立项的必要文件，是环保等政府职能部门进行社会、环境评价的依据，是房地产开发项目实施的指导性文件。2.1.1房地产项目可行性研究的基本特征(1)可行性。可行性研究的可行性是针对项目技术而言。主要从项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。可行性研究是项目管理程序中一个重要环节，它具有社会属性和自然属性。前者受制于法律、法规的约束，后者反映科学方法的总结。具体地说可行性研究是依据在法治建设框架内，遵循科学方法进行的。(2)可靠性。可行性研究可靠性是针对项目组织而言。制定合理的项目实施规划与计划、设计合理的组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。(3)必要性。可行性研究的必要性是针对项目决策而言。企业的任务是以最小的消耗为社会制造或生产出一定的产品，并通过市场实现其期望的经济效益。企业要完成这一任务，必须不断地在生产和经营，人、财、物、信息等方面与外界环境进行交换。项目为取得预期经济效益，除了与所使用的技术，企业管理水平等因素有关外，还主要取决于企业在生产经营过程中，分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定等。(4)指导性。可行性研究的指导性是针对项目目标而言。项目的目标是对可行性研究中论点的追溯。论点及论据涉及的项目过程及活动都是受到目标制约的。因此由于项目目标的存在，导致了可行性研究的指导性。(5)择优性。可行性研究的择优性是针对项目方案而言。决策的核心问题就是择优。可行性研究，是对未来实际项目活动目标和通向目标的多种途径，作出符合客观规律的合理抉择，寻求能获得较大效益的方案。从而为决策提供最优项目方向。(6)创造性。可行性研究的创造性是针对项目未来而言。奠定在可行性研究基础上的决策总是针对面临需要解决的问题和需要完成的新任务而作出决定的。因而可行性研究是创造性的管理活动。(7)合理性。可行性研究的合理性是针对项目经济而言。主要从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等效益方面加以考虑。23 第22页2.1.2房地产项目可行性研究的目标和作用(1)房地产项目可行性研究的目标①经济上的盈利性和合理性任何项目都是为了赚取一定的商业利润，没有企业会将大笔的资金、人力和物力投入到肯定会赔钱的项目中。经济的合理性是指一定的投入在正常的情况下会得到一定的产出，项目所实现的盈利水平是合理的，与所估计的值是比较接近的。在正常情况下，是不会与估计值相差很远的。②技术上的先进性和适用性任何项目从最根本上来说都是为了获得最大的收益，这样就必须要求将项目进行实施，从而也就不可避免地会遇到技术上的问题。可行性研究一定要保持技术上的先进性，并且投入大量的人力、物力、财力，如果技术上不能保持相对的先进性，很可能造成项目在建成之后很短时间内，由于被更加先进的技术取代而遭到淘汰，造成重大的损失；同时，可行性研究也要保持技术上的适用性，技术过低可能会在实施后的很短时间内被取代，而技术过高很可能在实际操作中由于和其他方面协调不当而不能被运用。需要注意的是，技术上的先进性和适用性要同时兼顾，不能为了单纯追求先进性而忽略适用性，也不能为了单纯追求适用性而忽略了先进性。③建设上的可能性和可行性建设上的可能性是指从理论上说建设可以实现，而建设上的可行性是指实际建设中可能完成。可能性是可行性的前提，可行性是可能性的发展。只有在理论上建设可能完成，在实际工作中才有可能完成；如果建设在理论上就被淘汰了，那就不必再讨论可行性的问题了。(2)房地产项目可行性研究的作用可行性研究是进行项目设计的依据。在现行规定中，虽然可行性研究与项目设计文件的编制是分别进行的，但项目设计要严格按照批准的可行性研究报告的内容进行。项目设计中的新技术、新设备也都必须经过可行性研究才能被采用。我国建设程序就规定，进行可行性研究是建设程序中的一个重要阶段，是进行项目设计的依据。23 第22页可行性研究是项目实施的依据。只有进行过项目可行性研究论证，被确定为技术可行、经济合理、效益显著、建设与生产条件具备的投资项目，才能被国家或地方列入投资计划，允许项目单位着手组织原材料、燃料、动力、运输等供应条件和落实各项投资项目的实施条件，为投资项目能够顺利实施作出保障。可行性研究是项目评估的依据。项目评估是指在可行性研究的基础上，通过论证、分析，对可行性研究报告进行评估，提出项目是否可行，是否为最好的选择方案，为做出最后决策提供咨询意见。可行性研究为投资者提供项目贷款提供依据。国内外银行及机构受理项目贷款时，首先要求提供可行性研究报告，然后对其进行全面审查、分析、论证，在此基础上，编制项目评估报告，根据项目评估报告的结论，决定是否给与贷款。可行性研究为商务谈判、签订有关合同协议提供依据。有些项目，可能需要引进技术、设备，如与外商谈判时，要以可行性研究报告的有关内容为依据，在可行性研究报告批准后，才能与外商签约。在项目实施、投入运营之后，需要供电、供水、供气、通讯和原材料等单位协作配套。因此，要根据可行性研究报告的有关内容与这些单位签定协议。可行性研究为工程设计依据。在可行性研究报告中，对项目的产品方案、建设规模、场地选择、生产工艺、设备选型等都进行了方案的比较论证，确定了最优方案，在报告或批后，可根据可行性研究报告进行工程设计。可行性研究为寻求合作者、准备订货、施工准备、机构设置、人员培训提供参考依据。2.1.3房地产项目可行性研究的基本原则(1)系统性原则。可行性研究的项目本身是个统一的有机体，因此必须把它作为一个系统来看待，力求建立一整套预测模型。对个别项目过程进行可行性研究，也必须与其他相关的项目过程联系起来进行分析。同时，还必须综合考虑影响项目发展的各方面因素。可行性研究的可靠性与综合运用各方面资料的完整程度成正比。(2)连续性原则。项目过程是一个不断变化的过程，因此描述这一过程的预测也不是一次性的，应当持续下去。如果可行性研究的工作时断时续，或根据零碎的、片段的资料进行可行性研究，或以为可行性研究一次就可以一劳永逸，很难达到项目的目标与要求。做到连续性的可行性研究，就会逐渐地积累经验，由不准确到比较准确。(3)定性与定量分析相结合的原则。定性分析是对未来事件发展性质的判断与预测；定量分析是对未来事件发展程度和数量关系的预见；定性分析是建立在定量分析基础上的，预见是预测的根据。23 第22页科学的预测必须从数量与质量两方面分析和估计项目与经济及社会发展的可能趋势，才能深刻揭示项目过程的本质特征和规律性。因此，可行性研究必须综合运用定性研究技术与定量分析技术，使两者相互配合，以达到较好的预测效果。(4)客观性原则。就是坚持从实际出发、实事求是的原则。房地产开发项目的可行性研究，是根据拟开发项目的具体情况进行分析和论证，而得出可行或不可行的结论。编制人正确认识各种客观存在的规划要求、建设条件和经济能力，研究工作要求排除主观臆想，要从实际出发；实事求是地运用客观的资料作出符合科学和实际的决定和结论。(5)科学性原则。即要求按客观规律办事，这是可行性研究工作必须遵循的最基本的原则。具体地说，有以下几点：①要用科学的方法和认真的态度来收集、分析和处理原始的数据和资料，以确保它们的真实和可靠；②要求每一项技术与经济的决定，都有科学的依据，是经过认真地分析、计算得出的；③可行性研究报告和结论必须是分析研究过程的合乎逻辑的结果，而不是主观意思的表达。(6)公正性原则。就是站在公正的立场上，不偏不倚。坚持科学性与客观性原则，不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。(7)准确性原则。这是指收集的资料确实放映客观实际，分析的各项因素确实对可行性研究起主要作用。对资料应去伪存真，去掉片面的、有缺陷的资料，使可行性研究建立在可靠的基础上。(8)可靠性原则。这是指资料来源要可靠。资料整理是为着寻找各项因素在一定时期内的变化规律，作为预测该因素变动趋势的依据。那些只有个别意义，或只在特定时间、特定环境中才有意义的数据，由于缺乏普遍意义，因而不能作为可行性研究的依据。2.1.4房地产项目开发可行性研究的分类房地产可行性研究按研究的范围不同，分为区域市场研究和项目市场研究。(1)区域市场研究这是指针对某个地区或城市的各类房地产（如土地开发、住宅和公寓、写字楼、商业设施、工业产房旅馆等）市场情况进行综合性分析和评估。例如，对某城市住宅市场的研究，包括分析和预测一定时期内该城市经济发展、人口增长，以确定住宅有效需求的大小。分析和研究各种住宅类型的需求，以确定投资或开发住宅类型的比例，分析其他影响房地产开发商进入该城市住宅市场的因素等。(2)项目市场研究23 第22页这是指满足城市中某块土地进行开发的需求，局限于该块土地范围内房地产市场状况的分析和研究。通常如果取得某一地块但尚未确定其用途，则应进行土地最优利用研究，估计开发哪类房地产产品可以获取最大的收益。由于土地用途在开发者获得使用权之前就已被城市规划部门限定了，因而，项目市场研究就是进行市场供需情况、竞争环境、以及建筑设计和施工等情况的经济性分析。区域市场可行性研究和项目市场可行性研究是交叉进行的，两者相辅相成、密不可分。2.1.5房地产项目可行性研究的主要内容由于行业差异，房地产项目可行性研究与其他项目可行性研究略有差别，其主要内容包括以下六个方面：(1)项目的基本情况。包括项目的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、各类建筑的构成、投资总额，总工期等基本情况。并说明项目提出的背景、开发建设的必要性，对实现城市总体规划、发展全市经济的意义。进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物现状，需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。(2)市场分析。包括宏观经济情况的介绍，房地产市场整体情况调查，房地产细分市场销售调查和需求预测，开发项目的销售或出租前景分析，市场范围的确定和租售对一分析。调查的主要因素包括政策因素、社会因素、规划因素、人文因素、开发商因素等。分析方法主要有统计分析法、集合意见分析法、市场比较法、历史经验分析法、因果分析法等。(3)项目开发的方案。项目开发方案选择和定位包括项目总体方案定位和项目具体产品技术规划设计方案。主要包括开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景观设计，建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织、基础设施与工程管网规划。(4)经济分析和财务评价。确定项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排，研究项目总投资估算。包括开发场地购置费，拆迁安置费，项目的工程造价、规划费，建设费、管理费和其他有关费用的估算。预测项目总销售收入，对项目进行评价和分析，包括对项目的销售收入（总价值）、总投资、预期利润、税金、场地费，进行现金流量分析和财务平衡分析，并对开发工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。(5)社会经济评价。23 第22页一般规模较大的投资项目，还要着重进行社会经济评价。如项目是否符合城市总体规划和发展目标、改善居住条件和环境、解决就业问题、丰富城市景观以及对相关联行业的带动和促进作用、提高城市整体经济效益等。一般而言，当从企业的角度对项目所进行的财务评价与宏观的社会经济评价产生矛盾时，应以后者的结论为主决定开发项目是否实施。23 第22页第三章房地产项目开发可行性研究现状分析及影响因素3.1房地产项目可行性研究的现状分析3.1.1房地产项目可行性研究的现状改革开放初期，在总结建国以来经济建设的经验教训和学习国外先进经验的基础上，我国开始搞可行性研究工作。发过20多年的不断完善，建设项目可行性研究已经成为建设程序中的重要环节，也是建设项目前期工作中不可缺少的重要工作内容之一，在投资决策中发挥了积极的作用。认真搞好可行性研究，已逐步成为全社会的共识。我国的可行性研究工作，取得了可喜的成绩。但同时在工作实践中，仍然存在不少问题。对近年来的建设项目进行总结分析，我们看到这样的事实：有的项目，工期一拖再拖，投资一增再增，仍然难以建成，成了"胡子工程"；有的项目，虽然建成，但不能达标达产；有的项目，建成投产了，也能正常生产，但产品销售不出去，达不到预期的经济效益和社会效益。造成这种情况的原因很多，其中在可行性研究阶段工作粗糙，没有科学、客观、公正地为顾客提供依据充足、内容完整、实事求是的可行性研究报告是重要因素之一。面对这一严酷的事实，不能不引起我们高度重视。因此，指出可行性研究中存在的问题，分析其原因，研究其对策，更好地为投资决策服务，是十分必要的。房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点。九十年代以来，全国各地房地产开发不同程度出现了土地供应总量失控、开发规模过大、市场供给和需求脱节等问题，造成了供大于求、空置房面积居高不下和“半截子”项目的现象，对经济和社会发展带来了不良影响。同时也造成部分房地产开发企业特别是国有企业经济效益差的局面，使企业陷入困境甚至有的达到破产的程度。23 第22页究其原因，固然有房地产开发规范化程度低、规范缺口多、约束力有限、规范效果不理想等客观因素，但开发商以供给为导向、市场定位不准、选址不当、产品定位失误、规划设计落后等决策不当的主观因素还是造成这些问题的主要原因，而这些恰恰是房地产可行性研究的主要内容和重点分析的对象，也可以说，不重视房地产开发可行性研究，是造成房地产项目开发失败的关键之一。3.1.2房地产项目可行性研究存在的问题目前，房地产开发企业普遍存在开发资金不足的问题，房地产可行性研究报告是房地产开发企业申请银行贷款的重要依据，我国目前的房地产开发项目可行性研究工作还存在一些问题，现具体分析如下：(1)理论指导上存在的问题作为房地产项目开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式等，如何在可行性研究中根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法，对房地产项目开发进行评价，缺乏明确的、可操作性的指导意见。有关可行性研究分析的理论书籍中都较为模式化、简单化地介绍市场预测和项目策划等工作的理论和方法，但具体在可行性报告中如何分析和评价，缺乏理论指导。同时房地产开发可行性研究还没有一套完整的、系统的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标，而这些评价指标对房地产决策的参考和指导作用不明显，这是相当一段时间可行性研究流于形式、质量低下的一个重要原因。由于在理论上缺乏指导性，因此在房地产可行性研究报告编制过程中容易使人陷入以下误区：①对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学，缺乏指导性。②有些数据的采集和处理，包括测算好象已在静态基础上考虑了动态，但实际上没能考虑房地产市场多变的形势，如供给和需求、产品品质的先进性、租售价格和政策等因素的变化；③可行性研究报告侧重于定量分析、根据各种公式、模式下的“精算”结果作判断。但纯定量论证分析法并不能满足可行性研究为决策提供科学依据的客观要求，其往往只注重决策结果的财务经济可行性，忽视了定性分析。房地产可行性研究需要定量分析与定性分析并重，但是，在实际工作中往往偏重于定量分析，而忽视定性分析。究其原因有两个：第一是定量分析容易掌握，定量分析的程序及计算软件的普及，已使定量分析成为非常轻松的工作；第二是定性分析要求对房地产开发项目进行具体分析，除了进行项目本身的基础设施环境分析外，还要进行国家政治因素、政策法规及税费因素和经济因素分析，难度相对较大。(2)投资决策者的行为上存在的问题23 第22页房地产开发项目的投资决策者，是决策系统的基本要素，是决策系统中最积极、最能动的因素，它是决策系统的驾驭者和操纵者，是决策系统成功与失败的关键。据对房地产开发企业决策者行为的调查、分析，影响房地产可行性研究指导思想的项目投资决策者行为方式主要有以下几种：①以获得政府立项批文和投资计划为目的；②出于节约资金考虑，由企业内部职能部门或委托社会个人进行；③聘请社会专业咨询机构完成。项目投资决策者的这些行为特征客观地造成了目前房地产可行性研究流于形式的局面，这是由投资决策者的世界观方法论和经验主义所决定的，项目投资决策者是否具有创新观念、全局观念和风险观念，是否具有决策科学化的指导思想，是提高可行性研究有效性的关键。(3)编制人上存在的问题目前进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐，导致可行性研究报告总体上处于低水平状态，有些报告撰写得漏洞百出、选取、应用的数据无来源、前后不一致，定性分析流于形式，没有针对性等等，究其原因，有以下几点：①编制人员专业素质低。相当一部分房地产开发可行性研究的编制专业人士，并不了解和熟悉房地产开发领域，他们仅能做的是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑，定量分析草率计算，经济评价流于形式，失去了可行性研究的作用。②编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、收据收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要，没有详细的调查提纲和编制方案，参照以往编制的房地产开发可行性研究报告样本进行修改，这种报告质量可想而知。③由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素，可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测；缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测；不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析；成本测算习惯于社会平均水平，不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用，致使进行经济评价分析的基础数据失真。(4)可行性研究的深度不够的问题23 第22页一个深度适宜的房地产开发项目可行性研究报告主要体现在：工程实施方案有两个以上方案比选，确定的主要工程数据应满足初步设计的要求，提出的融资方案满足银行等金融部门信贷决策的需要等。而目前可行性研究工作深度不够，主要表现在：定性描述较多，定量计算不足；厂（站）址、主要工艺方案、重大设备选型缺少多方案比选；生产（建设）规模论证不充分；重要数据、参数来源不清，依据不足，等等。(5)风险预测不足，参考依据不够。房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险、政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，但实践中不少房地产开发项目的可行性研究，对以上风险分析显然不足、不透、不深，在投资估算中，没有相应的工程造价的定额、标准；在经济评价中，随心所欲地采用一些过时的财务比率和参数等。(6)方案优化重视不够。方案设计是不可缺少的程序，也是提高经济效益的重要环节。但方案设计现在更多的是从技术角度和美学角度出发，对如何提高经济效益还重视不够。3.2房地产可行性研究的影响因素无论进行何种类型房地产的产品开发，其成功与否不仅受到房地产市场供求关系的影响，而且还受到许多外部因素的影响。对这些影响因素的深入细致的分析和评估，是房地产可行性研究的极为重要的内容。如果对它们研究不透、考虑不周或评估不准，那么就会导致投资的盲目性，直接影响经济收益，甚至使投资中途失败，造成严重损失。通常，对房地产可行性研究的影响因素有：政府政策因素、环境因素等。3.2.1政府政策因素房地产开发经营与城市发展紧密相连，受到来自政府有关部门的各种限定与制约。政府政策因素是房地产项目立项和成功实施的先决条件。一是通过计划管理手段对房地产市场宏观上的总量调控；二是通过市场机制对房地产市场供需关系、价格水平的自动调节，从而调节和约束企业行为，抑制市场的非正常交易。(1)政府对土地总体规划和年度计划的调控因素在房地产市场调控中对土地的供应和运作十分重要尤其对基本建设投资调节更为重要。因此，对房地产项目开发一般总伴随着对土地的直接要求，政府供应土地的质与量直接控制基本建设的规模和结构。从市场运行的角度来说，供求关系是决定市场状况的根本原因，特别是由于我国国有土地由政府垄断出让或划拨，因而土地总体规划和年度计划对房地产市场更具有直接明显的调节功能。在进行房地产可行性研究时必须高度重视房地产市场上土地供应状况。23 第22页(2)城市规划的影响现代城市发展十分重视整体规划，城市规划建设十分重视：统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。并遵循该原则集中成片改造旧区和开发新区，合理地配套建设基础设施和公用设施，较快地改变城市面貌，增强城市活力和提高城市综合效益。每一块政府批租的土地一般都同时确定了其用途，要改变其用途的性质是很困难的。同时，政府在批租土地时还会附带一些约束条件，例如，开发用地的容积率、房屋建筑限高等。可见，在进行房地产可行性研究时必须十分重视城市规划的限制因素。(3)金融的杠杆作用房地产业与金融业息息相关。房地产金融市场通过专业银行，用信贷、发行股票、债券及开展住房储蓄业务，帮助房地产企业融通资金。政府通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场。由于金融杠杆的调节作用往往呈周期变化，因此，在进行房地产可行性研究时，应注意掌握和预测金融调节的变化规律。各国经验表明，单纯依靠市场不可能解决住房问题，只有市场与非市场相结合，才是解决住房问题的有效途径，政府势必运用适当政策加强对住房市场的调控，例如，确定微利商品房的水平，住宅商品房价格规定等。因此也要注意住房政策的影响(4)地价的杠杆作用虽然房地产价格主要取决与供求关系，但地价对房地产价格也有很大影响。房地产价格是政府调控市场的主要对象，政府可通过城市土地供应的垄断地位，运用地价的杠杆对房地产市场进行调控。应适当重视地价的杠杆作用。①税收的影响房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。政府通过税收杠杆理顺分配关系，保证政府的地租收益，通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，用以抑制投机，规范房地产市场交易行为。由于税收调节方法时效性强、突变的特点明显，应考虑税收政策的因素。②租金的影响23 第22页房地产租赁市场是房地产市场的重要组成部分，租金作为房地产的租赁价格，是政府调控房地产市场的主要对象之一。政府通过调节租金水平使之与整体经济发展水平相适应，并努力使租金与房地产买卖价格保持合理的比例，保障政府的土地收益。另一方面，政府根据市场需求，在保证房地产市场总供给的前提下，合理调整租售比例。由于租赁收入是房地产开发经营收益的重要组成部分，因此在进行房地产可行性研究时应重视租金这个影响因素。3.2.2环境因素这里指的是广义项目的自然条件的环境因素，如项目的自然条件、城市的基础设施条件、周围的环境质量等方面。（1）项目的自然条件。一个完整的房地产项目可行性研究报告，应当包括对拟开发土地的地形、地物、水文地质条件、等校核，同时要明确土地位置、面积等评价结果。因为项目的自然条件直接影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工等费用。（2）城市的基础设施政府部门通过向开发项目征收环境配套费，为项目提供给排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。开发商需要研究项目与城市基础设施网络连接点之间应承担的费用，如是否需要建造水处理系统。同时，可以向电信、电力、燃气、给排水等部门了解基础设施的开发计划、建造时间和费用等情况。（3）周围的环境质量。随着社会的进步和发展，顾客对物业所处的环境质量要求越来越高。这里所讲的环境质量是指附近人口密度、受教育程度和文化素养，学校、医院、购物娱乐场所和公园绿地的完善齐备程度，地域内废气、废水、噪声等污染程度等。在房地产可行性研究时绝对不可忽视环境质量的评价，综合分析各种方法的成本费用，提出处于经济和技术最佳结合点的方案；考虑绿化率、容积率，采用达到国家规定绿化率和容积率的方案等。23 第22页第四章针对房地产项目可行性研究的相关对策4.1做好房地产项目开发可行性研究的建议针对当前房地产开发项目中存在的问题，为了编制高质量的可行性研究报告，应做好以下几方面的工作：(1)突出重点，提高效率。对于不同类别、不同规模的项目有其自身的特点，具体到某一特定的项目，研究的重点也应有所侧重。有关的基础性工作必须扎实细致，重要的基础数据应当可靠、准确，有关项目选址、建设（生产）规模、建设方案应做详细论证比选，同时应特别强调市场需求分析、预测和风险分析。(2)建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息（在香港，测量师在分析时，可以从香港土地注册处相当于内地国土房管局，查阅最近成交个案和以往物业的有关资料）。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作，通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据，建立可行性研究数据库。另外，有条件的企业还可加强项目后评价工作，通过分析比较，提取有用的信息，进一步提高可行性研究的实用性。(3)严格审批程序，加大项目管理。按建设程序办事，严格审批可行性研究。严格把好建设项目前期质量关，严格执行基本建设程序，各类项目都要做好可行性研究，任何单位和个人不得擅自简化建设程序和超越权限，对项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件达不到规定内容和深度的，评估单位不予评估，审批单位不予审批。同时，加强开发项目管理，强化质量意识。(4)加快专业化及市场培育工作。加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平，确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟，日益激烈的市场竞争成为企业重视、加强可行性研究的外在动力。(5)重视风险分析。投资项目的建设要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源，且一旦建成，难于更改，因此必须重视项目的风险分析和控制。23 第22页4.2加强可行性研究人员素质的培养提高从业人员的综合素质。提高人的素质是提高工作质量的基础。针对建设单位和设计单位缺乏编制可行性研究方面人才的现状，应有计划、有组织、多渠道地对有关人员进行培训；此外，相应单位还应创造良好的工作环境和生活条件，吸引人才，留住人才，充分发挥他们的积极性和创造性，以培养出既懂工程技术又懂经济、金融、房地产经营管理和税务的复合型人才，适应房地产业发展的需要。加强对建设单位和设计单位的人员培训。针对建设单位和设计单位缺乏编制可行性研究方面的人才的现状,应有计划、有组织、多渠道地培训有关方面的人员。此外,设计单位还应创造良好的工作环境和生活条件,吸引人才,留住人才,充分发挥他们的积极性和创造性。要提高房地产开发项目可行性研究准确性，必须提高可行性研究人员的素质。从某种意义上讲，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识；另外，可行性研究人员还应具有职业道德，保持中立态度，不以决策者意志为转移。所以，应出台相关的措施，建立投资责任追究制度。工程咨询部门和单位应有相应的责任约束，对不遵守职业道德的，要依法追究有关责任人和单位的法律责任。当前房地产项目的可行性研究报告编制人员的素质远远没有达到这个要求，他们可能是某一方面的人才，但不能从全局的角度考虑问题，编制高质量的可行性研究报告。4.3防范房地产项目开发中的法律风险法律对于房地产开发有规范的作用,也有保护保障的作用,如同一枚硬币的两面紧密结合而相辅相成。房地产法律体系能促进房地产业的健康发展,维护房地产市场秩序,保障房地产开发经营主体及市场主体的合法权益。由于我国房地产业发展时间较短,相关法律法规并不十分完善,房地产开发业的“钻法律空子”的不规范行为和采取迂回手段规避法律强制性规定以达到形式上合法的之“脱法行为”极为常见。但这并不能说明在房地产开发中就可以在法律真空中进行。我国行政法律体系,特别是房地产法律、法规和规章比较繁杂,专业性较强。作为房地产开发商不仅要熟悉和掌握房地产专业法,还必须谙熟相关行政法律。否则,处理不当,23 第22页行政法律风险可能伴随房地产开发商左右。根据我国现行法律、法规等规定,房地产开发商在开发前期阶段、开发实施阶段、竣工验收阶段、销售阶段均存在行政法律风险。任何一个房地产企业,只要在房地产市场中运作,毫无例外地面对各种法律风险。对此,在认识方面要有尽可能明确、清晰的预见,同时有针对性地建立法律风险防范机制,有效、切实地分解和抗御法律风险。第一,房地产开发商必须配备谙熟行政法律包括房地产专业法律、法规并具有实践经验的专业人才。目前,作为房地产开发商要配备这方面专业人才还有困难。现在比较捷径的方法是,房地产开发商聘请专业律师。为适应市场发展需要,律师服务正向专业化方向的快速发展,房地产专业律师也应运而生。第二,房地产开发商要会用律师。聘请专业人员的目的就是运用其专业特长,但实践中应特别注意“会用”。要会用律师必须认识律师包括职业特点、作用等。国际上通行的一个惯例是:一件事或一个项目,要准备三个文件:一是可行性研究报告;二是市场调查报告;三是法律意见书。还有一句话:言出律师口,文出律师手。可以说这是对如何用律师的高度概括。用律师的目的是预防风险发生,即使发生风险也有相应对策,以弥补风险可能产生的损失。第三,房地产开发商应规范运作。基于行政法律体系繁杂和专业性强,特别是,我国房地产专业法律、法规、规章处于逐步完善的特殊性和行政处罚的严厉性,房地产开发商在开发过程中,要力求规范运作。4.4健全房地产财务评价指标参数标准房地产项目财务评价是房地产可行性研究的核心内容。它是在房地产投资成本估算的基础上进一步估算出各项税金及利润等基础数据，然后根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规，计算、分析房地产投资项目直接发生的财务收益和费用等方面的内容，从项目(企业)角度，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据此评价和判断项目的财务可行性。健全房地产财务评价指标参数标准，建立可行性研究数据库。由于房地产开发项目具有很强的区域性，不同城市衡量房地产开发项目可行性的标准不同。并且由于衡量方法的误差，也会影响到可行性研究的准确程度，所以在对房地产开发项目进行可行性分析的时候应该注意到这些问题。尽快根据各个城市近十年的资料，建立健全房地产财务评价指标参数标准。在可行性研究工作中，信息的获取与筛选是至关重要的工作。23 第22页第五章结论随着全国房地产开发投资规模不断扩张和投资结构不断完善，房地产行业已成为我国国民经济的重要组成部分。同时，随着经济的发展，城市化进程的加速，人们收入水平越来越高，对居住条件的要求也越来越高，还有很大一部年轻人对住房的刚性需求，使得在近十年，我国房地产行业的各项数据以两位数的速度增长。由于房地产项目具有的高风险、高投入、高收益的特点，为规避风险，提高收益，在项目投资前期进行的可行性研究已成为房地产开发项目所必备的核心工作之一，可行性研究和评价情况因而成为项目成败的先决条件。可行性研究一般是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学工作。通过以上对房地产项目可行性分析的探讨和研究，得出以下结论:房地产投资中的投资可行性分析是房地产企业在投资前，通过分析项目的宏观经济、人口、环境、区域环境、开发条件、对竞争项目、消费市场的研究，进行目标市场的定位，在此基础上，进行经济分析、预期风险分析，来确定项目是否可行。财务分析在房地产投资可行性分析中居核心地位，通过经验估算或合理的计算项目的投资基础数据，计算相应的经济、技术等指标，对项目进行经济分析、预期风险分析，来考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，从而为投资者提供可靠的理论依据，从而合理规避风险。本文将房地产投资可行性分析的框架运用到实际项目当中，论证了其具有较强的可行性。我国房地产业通过了10多年的发展已经逐步走向理性，但是，房地产开发投资的收益与风险并存。科学有效的房地产投资可行性分析，可以尽量在投资前科学合理的减少和规避风险。同时也促进我国房地产业的蓬勃发展。23 第22页参考文献[1]栾文波.房地产开发项目管理研究[D].天津：天津大学,2010.[2]谭术魁，房地产开发与经营[M].上海：复旦大学出版社，2006，120～125.[3]张勇.  XCD房地产开发项目可行性研究[D].河南：郑州大学,2007.[4]张建坤，周虞康，房地产开发与管理[M].江苏：东南大学出版社，2006，95～99.[5]陈溥才，郭镇宁．房地产开发项目可行性研究与方案优化策略[M]．北京：中国建筑工业出版社,2006,16～20.[6]刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产,2001,9(10):33～35.[7]唐作民,张之花.房地产项目投资可行性分析存在问题及解决对策[J].北京房地产,2006,5(1):45～47.[8]张平.房地产投资项目可行性研究[D].天津:天津大学,2008.[9]宋春红,苏敬勤. 论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，20(4):5～10.[10]张宓.我国房地产开发项目可行性研究的问题及对策[J].才智,2009,22(2):271～272.[11]吕忠诚.浅谈房地产开发项目可行性研究[J].网络财富,2010,21(3):90～91.[12]陈键飞.房地产开发项目的可行性研究[J].中国西部科技,2005，5（10）：11～14.[13]李清立.房地产开发与经营[M].北京：清华大学出版社，2004，25～30.[14]鲜超.中国房地产发展现状分析[J].合作经济与科技，2007，9（329）：15～16.[15]丁烈云.房地产开发[M].北京：中国建筑工业出版社，2004，65～70.[16]瞿富强.地产开发与经营[M].北京：化学工业出版社，2006，26～8280.[17]王万茂.地资源管理学[M].北京：高等教育出版社，2003，87～91.[18]郑华.房地产市场分析方法[M].北京：电子工业出版社，2003，98～103.[19]贾楠，刘志才.关于房地产投资风险类型的研究[J].建筑管理现代化，2002,2(02):21～24.[20]张健.中国房地产投资策略分析[M].上海：上海财经大学出版社，2005，200～203.23 第22页致谢经过半年的忙碌和工作，本次毕业论文以编辑完成，作为一个本科生的毕业论文，由于经验的匮乏，难免有许多考虑不周全的地方，如果没有导师的督促指导，以及一起工作的同学们的支持，想要完成这个设计是难以想象的。在这里首先要感谢我的导师周容老师。周容老师平日里工作繁多，但在我做毕业论文的每个阶段，从外出实习到查阅资料，中期检查，后期定稿等整个过程中都给予了我悉心的指导。我的论文较为复杂烦琐，但是周老师仍然细心地纠正文章中的错误。除了敬佩周老师的专业水平外，她的治学严谨和科学研究的精神也是我永远学习的榜样，并将积极影响我今后的学习和工作。 然后还要衷心的感谢大学四年来所有的老师，为我们打下坚实的工程管理知识的基础，老师对我们严格要求，认真解答我们不懂的地方，定期检查我们的论文成果。在我们遇到难题时，老师给予我们指导和鼓励。老师的严格要求，谆谆教导，将在我以后的工作受益匪浅。同时我还得到了同学们的帮助，体会到了同学互相帮助和协作的快乐。在这里我衷心的感谢各位帮助过我的老师和同学。毕业设计是对四年专业知识的一次综合应用、扩充和深化，也是对我们理论运用于实际设计的一次锻炼。通过这次毕业论文，使我巩固和充实了所学的专业理论和专业知识，并且能够综合运用所学的基础理论和专业知识及技能，提高了我的独立分析和解决问题的能力。23 第23页23'