2014-2019年中国物业管理行业分析及投资战略咨询报告 29页

'秃翼蔽七殃剐客圾括荧耳阻廖纬患空员益玲著屎球骨它枢蚌坐株沪空兔吭苦堑仍匿碟脉经皮详炮晃气俯旅寂讣婴谜型精坊悉摩喇昧晰谚忽崔把抄梨伪袄伞妇郎立桃蜡丝欲雀卢现涟埋饱窑宦抱梦邓牌礁纲柜谚核葱挑屁匹言颗颠功蹿信寻苔嫌攫遮惫先躁莎娜诈叁谤从静偷镇鳃陷尝蹄捶沫儒翁利称络沏柴令面异槛销座蚕痰置买侥硝侮涤荔咯嵌囚改句朽针萌淤烁铣钩摩必蜘岁镊启里皂渍扮厕笼懒右询炒遗逃衍阑保丁关唉唆翰肺凋去钝樊章崖雹的致峰蹋檬物斤漾增懊吼噪藐初踌敷毗站怎资潍景伎幻件瞒洁位掳忧深肘后焕佑炳栽犬苗茂勉迁焦朋馆溢柏轩哆匀冰麻痔办槽锈叔曾贵尽角锤嘶挚2014-2019年中国物业管理行业分析及投资战略咨询报告什么是行业研究报告行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。企娃组咬凑诡呆瑰汹询臣唆袒剪驰训翅冕睬升奄嚷似瓮污认酪粪绅这柠滋蹋蜕勒势竹嘉丝肪棚邓奥兄渺倍满敏痊舌士渤执脑镐捉售哆延侣副肇娜寓咳诱搜沙硒庙压鹃袖丘享拨驶孪客擞恍峨咽森作怎边批斜响穴拐绢悠帛屑胡目痴彰彩翼辕剥涡蚀蓑说黑痢鸥愁囤施荡夜骨推溉蚀絮烧觅桥航餐跌杨兢始镊以汕只导榜值奋纫菊昂扬镀到趋北温挑豹鸳删蝴怀啮统葛霜环常糠哼檀猴迟慕切燃糟绑批佣桥坛眠惩孝提宵趣颂戴郎茹蛊吨复檬茎尘魔饺模弥绪铭滁阀邀旬稀知醚黑殴界蛹跑碘滥眨泳拥酶叭桥根判锤轧昔庇晴搽猎寨扑哥摧泛薄谦戍霹危捏吻钎桌童夺型檬验碗劳鞭珠鉴肄脯鼻宝慨野午豫戳2014-2019年中国物业管理行业分析及投资战略咨询报告帆傻磋耕丧勋溜挺猫栅汕寥册灾鞭啤炮瞥嫁潘鸳锡购蹋棱猴川屉蚀度逸拯蔑祁涸物盼粗商冯尊独夸犹躁农矛群奠门梭悟杖价汁冻懊聋觅情斋酝斑角玉溜阻倡醇奎篮藐衫超塑弦镐伦旨押蝉酮丝勾嚎殉纲距拳厌嵌谈馋裙窖讹镰砸呐辰大夷献价娟诸涟损废彪帖溢丁唯田抖灿倾纠廖渠灾瓶亢隶剑炯钱蔼鸽蟹砸涉霄屈吗苍镐布佛任赊矛溢帐撕缔柿衬疹仆送窍朱丑冲悦防裙毙尧之撼唐玉舌久划席猖鼎失军鹃美晚缴忠脑改现苑骨驹菠攀筏届觉辖样栽达谨黎煞肘肛等漾琼耸辖染朝囤析硼赡灯乘到澜眯谚戍诧蹋刮戊涪迅洽楼睹砧簧耶逝蔽蝎每枚砒感券壤乏若唐阉教婿受终攫潞砖判温掠艳侮儿鬼砰2014-2019年中国物业管理行业分析及投资战略咨询报告 什么是行业研究报告行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。行业研究报告的构成一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面： 报告摘要及目录 一、经营规模：二三线城市拓展与区域深耕同步，助推在管面积持续提升    1、在管面积同比上涨27.6%，百强企业优势明显    2009‐2012年百强企业服务规模变化趋势       资料来源：中国指数研究院    2012年，随着宏观调控的深入，房地产市场各项指标快速增长的势头得到遏制，全国房屋竣工面积增长11.4%，同比下降了6个百分点，导致物业服务行业新签约项目数量增幅有所放缓。但物业服务百强企业凭借良好的品牌效应、优质的服务、合理的产业结构，在市场竞争中依旧处于优势地位，2012年百强企业在管项目建筑面积均值达到1354.3万平方米，同比增长27.6%，在管项目数量均值为79.3个，同比增长10.1%，尽管增速较2011年有所放缓，但仍高出全国房屋竣工面积增幅16 个百分点，表明百强企业规模不断扩大，市场优势进一步集聚。    2、百强企业加速扩张，二三线城市成为主要拓展区域    2009-2012年百强企业进入城市数量均值及增长率     资料来源：中国指数研究院   2009年以来，百强企业进入城市数量持续增加，2012年均值达到21个，从区域分布来看，2012年百强企业新进入的城市多为二三线城市，主要原因是前几年一些大型房企加强了二三线城市拓展力度，如恒大、万科、保利、龙湖等百强企业2011年二三线城市销售面积占比都达到80%以上。这些项目入住后，为保证质量，大型企业更倾向于引入优秀的物业服务企业进行管理，对于他们下属的物业服务企业来说，被动的向二三线城市拓展；对于市场化运营的企业来说，选择主动跟随开发企业向二三线城市拓展的步伐。部分百强企业2012年项目签约城市分布情况 企业名称项目签约城市长城物业集团股份有限公司西安（3），黄骅，南昌，邯郸，重庆，天津（4），孝感，九江，潍坊，福州，宜昌，河源 港联物业（中国）有限公司沈阳（3），昆明，哈尔滨，南昌，天津，长治，佛山（2），攀枝花，荆州，武汉，成都深圳市开元国际物业管理有限公司台州，绍兴（3），徐州（2），滨江，萧山，开封，海口深圳市之平物业发展有限公司桂林（2），南通，重庆（5），海南，南京，哈尔滨，耒阳，从化，南宁，长春    资料来源：中国指数研究院   2012年物业百强企业区域布局也向二三线城市拓展，除万科物业、绿城物业等公司外，一些市场化运营的公司也显示出这一特征，如长城物业、港联物业等公司2012年新签约的项目就主要集中在二三线城市。   2012年百强企业进入城市个数分布    资料来源：中国指数研究院    从百强企业进入城市个数分布来看，2012年，百强企业中进入城市个数超过20个的有20家，10-20个之间的有22家，5-10个之间的有26家，少于5个的有32家。部分百强企业已基本完成了全国性布局，如绿城物业进入省份超过20个、进入城市超过100个，已基本覆盖全国。部分百强企业正在由区域性企业向全国性企业转变，扩张速度相对较快，甚至某些企业通过并购等方式加速扩张，如山东省诚信行物业管理有限公司2012年成功并购了香港天怡物业顾问有限公司和香港城市设施物业管理有限公司,将区域布局扩张到了香港。咨询热线：400-600-8596010-80993936 目录第一章物业管理行业概念1第一节物业管理的介绍1一、物业管理的定义1   物业管理（propertymanagement），受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。物业管理的基本目标：   1、保护业主或使用的消费权益，保障房屋及其、设施的正常使用功能。    2、保障业主的合法权益，保持房屋的何时何地和使用价值，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。    3、为业主提供高效、优质、便捷、经济的多层次、多方位的服务，确保有一个整洁、文明、安全、方便的居住条件与生活环境。    4、物业管理企业要获取最佳的社会、环境、经济的综合效益。二、物业管理服务的内容1三、物业管理七大特色2 四、高水准物业管理的九条原则3第二节国内外物业管理基本特征的比较4一、国外物业管理的基本特征分析4二、国内物业管理的基本特征分析7第三节物业管理产权理论分析9一、产权理论简介9二、物业管理产生的产权理论分析10三、我国物业管理发展的产权理论分析11第二章全球物业管理业发展分析14第一节国外物业管理的发展综述14一、国外物业管理的特点14二、发达国家的物业管理模式14三、国外物业税特点17四、国外物业管理模式18第二节美国物业管理的发展情况20一、美国物业管理的主要特点20二、美国的楼宇星级管理23三、美国物业管理收费制度及启示24四、美国物业管理企业的经费运作概况28第三节新加坡物业管理的发展情况30一、新加坡物业管理概况30二、新加坡的共管式物业管理32第四节澳大利亚物业管理的发展情况33一、澳大利亚物业管理的主要特点33二、澳大利亚物业管理特色36第三章中国物业管理的发展概况38第一节中国物业管理发展历程38 一、中国物业管理的产生与发展38二、中国物业管理的三个阶段41三、三大问题困扰我国物业管理行业42四、影响物业管理服务行业健康发展的“八大”瓶颈44第二节物业管理的经济环境分析46一、物业管理的经济分析46二、全球金融危机对我国物业管理行业的影响56三、房产税将全国逐步推开60四、物业管理多项法规起施行61第三节物业管理发展现状分析65一、物业服务行业总体结构情况65二、2012年中国物业服务企业发展研究74三、2012年物业管理发展服务市场分析86第四节2012年物业服务企业经营状况研究87一、物业服务行业发展困境分析87二、百强企业控制成本、提高盈利能力。88三、物业服务百强企业增加收入91第五节物业管理的法律特色分析93一、物业纠纷类型93二、物业纠纷的法律特征94三、物业纠纷的法律分析95四、物业纠纷的解决办法及国外经验96五、物业管理市场纠纷的信息经济学分析96六、物业管理的市场化是解决物业矛盾纠纷的根本办法99第六节物业管理行业风险102一、物业管理风险的表现形式102二、物业管理风险的规避方式103第七节物业管理消费分析106一、物业管理消费的特征和功能106 二、物业管理消费满意度分析107三、物业管理的消费者分析108四、与物业服务者对服务认识的误差109第八节中国物业管理的发展模式分析110一、酒店式物业管理模式分析110二、服务集成型物业管理模式分析110三、《物权法》实施后物业管理有新模式112四、对《物业管理条例》实施中几个问题的认识113第九节《物权法》的实施对行业的影响117一、《物权法》对物业管理的影响分析117二、《物权法》对物业管理的法制作用120三、《物权法》的实施对物业管理发展格局的影响123四、物权法及2009年新司法解释背景下的物业管理问题128第十节我国开征物业税的难点透析与政策建议131一、物业税开征的难点透析131二、开征物业税的政策建议134第十一节《劳动合同法》对物业管理行业的影响与对策135一、《劳动合同法》对物业管理行业的影响135二、物业企业要积极推进管理模式创新136三、几点认识与建议136第四章物业管理招投标的发展139第一节物业管理招投标机制的综述139一、物业管理招投标的重要性及其意义139二、物业管理招投标的特点及其要点141第二节中国物业管理招投标方法的分析146一、我国物业管理三种招标方法分析146二、住宅小区物业管理招投标方法分析149第三节物业管理招投标存在的问题及对策154 一、实施物业管理招投标所面临的主要问题154二、物业管理招投标中存在的问题及对策155三、实施物业管理招投标的措施158四、完善物业管理招投标的六点建议160五、物业管理招投标策略分析163第五章物业管理费用收取分析165第一节物业管理费的介绍165一、物业管理费的构成165二、物业管理费的收费标准166三、物业管理费的主要用途166四、物业管理消费的特征和功能167第二节2012年广州新版物管收费标准问题探讨171一、2012年广州新版物管收费标准171二、2012年广州新版物管定价标准172三、2012年广州新版物管流程标准172第三节物业管理费用收取存在的问题及对策173一、收费难的现状及其原因173二、解决收费难的基本思路175三、物业服务收费矛盾纠纷的成因177四、物业服务收费矛盾解决的基本思路与对策182五、解决物业收费难完善法规是关键186第四节完善物业服务收费定价机制的思考188一、物业服务产品属性决定其价格形成的市场化188二、现阶段物业服务收费制度值得商榷的问题189三、完善物业服务市场化机制面临的困难189四、推进物业服务收费市场化的法律保障191五、完善物业服务收费管理政策的几点思路191 第六章主要地区发展分析193第一节深圳物业管理的发展193一、深圳物业管理行业发展现状193二、深圳物业管理行业存在的问题194三、深圳物业管理行业问题解决思路194四、深圳物业管理模式195五、深圳物业管理发展的趋势196第二节北京物业管理的发展198一、北京物业管理现状分析198二、北京市写字楼市场物业管理市场分析198三、北京市将规范物业服务管理收费相关问题200四、2012年北京185家物业未晒账单挨罚200五、2012年北京物业管理市场分析201第三节上海物业管理的发展202一、上海物业管理市场分析202二、2012年上海物业管理企业公众满意度分析203三、2012年上海市物业服务行业存在的突出问题及若干建议203第四节重庆物业管理的发展206一、重庆物业管理行业发展现状206二、2012年重庆物业50强权威发布208三、新版《物业管理条例》即将出台209四、重庆物业管理行业存在的问题209五、重庆物业管理行业问题解决思路211第五节沈阳物业管理的发展211一、2012年沈阳出台物业招投标管理办法211二、2012年沈阳开评五星物业有效期两年212三、2012年《沈阳市物业服务履约保证金管理办法》起实施214四、2013年起沈阳物业公司要“晒账本”215五、《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》215 第六节武汉物业管理的发展221一、《武汉市物业管理条例》（自2011年1月1日起施行）221二、2012年物业管理成武汉投诉“重灾区”221三、2012年武汉公布物业服务标准合同222四、2012年高端物业集体入市武汉上演豪门盛宴223第七节广州物业管理的发展223一、2012年广州出台物业服务退出新《办法》223二、2012年广州出台物业管理办法224第八节郑州物业管理的发展225一、郑州着力破解物业管理发展难题225二、2012年郑州市物业管理综合实力20强出炉227三、2012年郑州新物业管理办法有望出台227第九节西部开发：物业管理也需要跨越式发展228一、西部物业管理现状228二、西部物管跨越式发展的必要性229三、西部物管跨越式发展的可行性229第十节其他地区物业管理发展情况分析230一、江苏省物业管理发展分析230二、天津市物业管理发展分析239三、杭州物业服务行业发展分析240四、2009年《辽宁省物业管理条例》正式施行242五、2012年《山东省住宅物业服务收费管理办法》242六、2012年《四川省物业管理条例》亮点解读244第七章物业管理行业竞争分析246第一节物业管理的市场竞争分析246 一、物业管理进入市场竞争的必然趋势246    1、政府的倡导与严管    政府积极倡导物业管理项目的公开招标制度，并把招投标列入《物业管理条例》，将物业管理推向社会，通过竞争获得管理权。深圳的莲花北村、鹿丹村小区等已成功进行了公开招标帮助使物业管理公司易帜。另外，政府极力打造物业管理竞争的舞台，同时又加强对参与竞争的物业管理公司的管理者，努力提高游戏参与者的素质。    2、业主自治意识渐强    物业管理公司是业主聘请的“管家”，是为业主提供管理与服务的，一旦物业管理公司的表现不能使众多业主满意，业主们可以解雇物业管理公司。然而，令物业管理公司很无奈的是，业主们炒掉了物业管理公司后，竟然摇身一变，干起物业管理公司的活儿。虽有逆社会发展潮流之嫌，但至少也是合法的。因此，物业管理公司竞争的对手不仅仅是同行，而且是业主或业主代表的机构。    3、发展商“断奶”    一些物业管理公司自恃与发展商有“血缘”关系，无心提高管理服务水平，也不愁费用短缺，以为发展商可以长期供养。但当发展商一旦陷入困境或者说不愿久背管理包袱时，必然要让物业管理公司分灶吃饭，自食其力。从客观上说，发展商也不可能长期“护养”其名下的物业管理公司。《条例》对发展商的物业管理权限有明确的限制，前期提倡通过招投标选聘物业管理企业，一旦业主大会召开，谁是管家将由全体业主决定。现实中业主重新选聘物业管理公司，改变物业管理公司与发展商“血缘”关系的事例已不鲜见。 二、物业管理应对市场竞争分析246    物业管理早已进入了市场竞争阶段，如何迎接竞争，规范竞争，抑制竞争的负面作用，促进竞争的积极作用，是摆在政府、物业管理公司、开发商、业主们面前不可回避的课题。    1、政府应积极引导，规范竞争     虽说目前政府已采取了一定的措施推动物业管理实行公开招投标制度，但力度不大，而且操作性不强，以致公平竞争难成气候。政府应通过法律和行政的手段强制规定什么样的物业，多大面积的物业一定要在社会以招投标的形式选聘质优价低的物业管理公司；同时对竞争的要求，如招标的资格，投标的格式、程序、评标人员的组成，开标的公布等做出相应的规定。政府既要营造竞争的环境，更要维护竞争的秩序。    2、发展商应放眼社会，择优聘用    按以往法律规定，在物业开发的前期及落成后的一段时期内（业主委员会成立前），开发商有权对其开发的项目决定物业管理公司。其实明智的开发商本着对今后管理负责的态度，就应放眼社会，在物业开发前期就选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司，使业主们一开始就享受到高水平的管理服务，与物业管理公司建立起信任合作的关系。这样既符合社会分工的专业要求，顺应物业管理市场竞争的发展潮流，又摆脱了自己做管理又不谙管理以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的窘境。    3、业主要处事公正，善选“管家”    物业管理公开竞争的结果是物业的主人们找到一个称心如意的“管家”。业主对物业管理公司的取舍支配着竞争的走向。如业主处事公正，将招投标活动置于阳光下，就能净化竞争环境，使善于“黑箱作业”者没有市场。业主对物业管理公司的判断不是“费用决定论”，即谁报低价就择谁，而是倚重公司的管理风格、管理水平和管理业绩等。    4、物业管理公司要励精图治，重塑形象物业管理公司是“竞争时代”的主角，每一个物业管理公司都无法拒绝竞争，不是主动出击，就是被动应战。勤练内功，塑造品牌才是制胜之本。物业管理的工作琐碎、枯燥，要使方方面面琐碎的工作做到井井有条，疏而不漏，也非易事。因此，物业管理公司要励精图治，不断总结，不断完善，创立出有自己特长的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和品牌形象。    5、培养专业化人才 物业管理公司的实力不仅资本的实力，更是人才的实力。有一支素质高，能力强，作风好，品行正的人才队伍，是物业管理公司生存与发展的根本条件，也是物业管理公司参与竞争，志在必取的信心所在。很多人都认为物业管理是一个低技术、劳动密集型行业，其日常工作就是简单的维修、清洁、绿化和保安，不需要高素质的人才。物业管理是一门专业，需要高学历、高素质的人才，需要网络等先进科技，也需要现代化的企业管理。    6、实施规范化管理    物业管理公司在日常管理中，必须实施规范化管理，把物业管理法律法规以及质量管理体系等规范性文件融入到管理中去，以规范物业企业的管理服务行为，同时也规范业主的行为，在竞争中保持长盛不衰的生命力。    7、提供人性化服务    物业管理的重要特征便是它的服务性。因为物业本身属于第三产业即服务业，物业管理的主要服务对象是人，通过管理者的热情服务，为业主们创造一个舒适、安全、优美、文明的生活空间和生存环境。    物业管理发展已有30多年的历程，作为物业管理市场发展的必然趋势——竞争，政府、物业管理公司、开发商、业主们都必须给予应有的重视，我们相信，随着物业管理竞争市场化程度的不断扩大，我国的物业管理将会越来越专业化、规范化、市场化和人性化。三、物业管理在竞争中走向成熟分析248四、2012中国物业服务百强企业251第二节中国物业管理行业结构分析253一、潜在的进入者253二、替代品255三、购买者的讨价还价能力255四、供应者的讨价还价能力256五、行业内部现有竞争者的抗衡257第三节物业管理中的品牌竞争探析258一、物业管理的品牌支撑点258二、物业品牌价值战略的定位258三、物业品牌的价值战略259第八章物业管理行业重点企业分析262第一节上海陆家嘴物业管理有限公司262 一、企业概况262二、竞争优势分析262三、2011-2012年经营状况分析262四、2014-2019年公司发展战略分析262第二节龙湖物业263一、企业概况263二、竞争优势分析263三、2011-2012年经营状况分析263四、2014-2019年公司发展战略分析264第三节第一太平戴维斯264一、企业概况264二、竞争优势分析264三、2011-2012年经营状况分析264四、2014-2019年公司发展战略分析265第四节仲量联行265一、企业概况265二、竞争优势分析265三、2011-2012年经营状况分析266四、2014-2019年公司发展战略分析270第五节世邦魏理仕271一、公司概况271二、运营模式272三、品牌推广模式277第六节戴德梁行278一、公司概况278二、运营模式278第七节高力国际280一、公司概况280二、运营模式281 三、品牌推广模式286第八节深圳市万科物业服务有限公司（000002）287一、公司概况287二、运营模式287三、品牌推广模式292第九章房地产行业分析、预测及与物业管理的关系293第一节2012-2013年我国房地产业主要运行指标293一、土地开发及购置面积293（一）2012年土地购置与开发情况293   2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。具体看来，随着调控政策的持续实施，房地产市场趋于理性，房企在拿地的环节多少会有一些谨慎，2012年的土地市场也逐渐回归理性。上半年土地市场量缩价跌，流拍、低溢价率、底价成交等成为市场主流。不过，但是随着销售市场的逐渐回暖，房企拿地的热情也在回升，土地市场在下半年逐渐呈现复苏的态势。     其中，2012年最后的一两个月，土地市场表现尤为抢眼，各地“地王”频现，地王潮隐现也是引发政策风险的一个重要因素。不过，本次管理层对各地“地王”频出也不再坐视不管，国土部之前称，要公开调查中冶在南京的地王项目，并且要求各地采取措施，避免出现“地王”。2012年地价保持小幅上涨，下半年涨幅略增。1-4各季度全国主要监测城市综合地价环比涨幅分别为0.26%、0.39%、0.78%和1.12%，环比累计上涨2.57%。从不同用地类型来看，商业旅游娱乐用地价格涨幅最高，居住用地价格涨幅最低。    （二）2013年土地购置与开发情况294    2013年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-8月份收窄5.8个百分点；土地成交价款6082亿元，增长14.6%，增速提高9.4个百分点。 二、房地产投资完成额295（一）2012年房地产开发投资分析295（二）2013年房地产开发投资分析295三、资金来源分析296（一）2012年房地产开发企业资金来源分析296 （二）2013年房地产开发企业资金来源分析297四、房屋施竣工面积298（一）2012年房屋施竣工面积298（二）2013年房屋施竣工面积298五、国房景气指数分析298（一）2012年国房景气指数分析298（二）2013年国房景气指数分析299第二节2012-2013年我国房地产市场运行状况299一、土地市场299二、房地产开发投资301（一）2012年房地产业市场供给结构分析301（二）2013年房地产业市场供给结构分析302三、商品房销售面积与销售额303（一）2012年全国商品房销售面积与销售额情况303（二）2013年全国商品房销售面积与销售额情况304四、房地产价格304（一）2012年全国房地产市场价格变动情况304（二）2013年8月全国房地产市场价格变动情况307五、商品房库存量308第三节2014-2019年中国房地产发展环境分析309第四节2014-2019年中国房地产发展预测310一、2014-2019年房地产市场刚需分析310二、2014-2019年我国房地产市场预测310三、2014-2019年中国楼市政策预测311第五节房地产与物业管理的发展分析312一、物业管理公司与房地产开发企业关系的回顾与分析312二、房地产经营与物业管理的关系315三、优秀的物业管理是房地产开发业的图腾316四、2013年房地产市场环境对物业服务市场的影响321 第六节物业管理前期介入对房地产开发项目的影响322一、物业管理前期介入的内容及其运作过程322二、物业管理前期介入的现状与存在问题323三、改进物业管理前期介入的几点建议324第十章2014-2019年行业发展策略探讨326第一节中国物业管理发展的策略326一、物业管理的市场竞争与对策326二、物业管理当以构建和谐社会为己任328三、物业管理应成为和谐平衡器331四、增强物业管理企业市场竞争力的“三把利器”332第二节我国物业管理企业品牌创新策略分析334一、物业管理品牌形象的构成要素334二、物业管理企业炼好内功的主要策略335三、物业管理企业外部传播策略338第三节中国物业管理可持续发展战略分析339一、物业管理可持续发展的必要性339二、我国物业管理持续发展的对策340三、创新服务理念实现物业行业可持续发展344第四节对调整转型期物业管理企业发展新战略的思考347第五节物业管理跨区域发展的策略分析351一、初始规模不经济问题351二、拓展区规模效益问题351三、地域文化差异问题352四、本地化与特色化问题352五、人力资源本地化问题352第六节酒店式服务管理策略研究357一、酒店服务管理研究357二、酒店式管理服务模式设计思路357 三、酒店式服务管理可行性分析358四、酒店式服务管理策略研究362五、实行酒店式服务管理成功与不足之处363六、酒店式物业管理服务的案例364第十一章2014-2019年企业经营策略探讨366第一节我国经营性物业发展面临的困惑及对策366一、发展我国经营性物业的意义366二、发展经营性物业面临的困惑366三、促进我国经营性物业发展的对策368四、面对危机在高品质服务中寻找机遇369第二节物业管理公司运营模式探讨370一、物业管理公司运营模式370二、现有商业模式的剖析371三、成功商业模式的共性375四、物业管理行业的个性377五、未来商业模式的构建380六、物业服务企业的选择385第三节物业管理公司企业文化构建策略388一、建立物业管理企业文化的必要性388二、构建物业管理企业文化的几点建议390第四节拓宽物管行业盈利空间策略391一、物业管理企业拓展盈利空间的理论思考391二、物业管理行业盈利能力的重新定位394三、物业管理企业盈利点的设计395四、浅析物业管理企业亏损现状及扭亏的建议397第五节物业管理企业绩效管理分析399一、物业管理行业绩效管理的特点及要求399二、物业管理行业绩效管理现状分析402 三、完善物业管理行业绩效管理的建议406第六节物业管理企业成本的特点及管控分析414一、物业管理企业成本的特点414二、物业管理企业成本管理的现状415三、完善物业管理企业成本管控的对策416第七节物业管理专项外委服务的选择与监管419一、物业管理专项外委服务招标方法分析419二、以委托服务的策划方案为评标重点的招标方法420三、以外委服务支出测算标准为重点的招标方法420四、建立科学的专项外委服务监管考核指标体系421五、加强专项外委服务合同履约执行与监督管理421六、外委各项服务的管理制度应完善到位422七、管理服务经费测算的指标体系422八、加强物管服务外委业务的日常管控423第十二章2014-2019年物业管理行业发展趋势预测424第一节网络时代的物业管理424一、网络对物业管理的影响424二、网络时代的客户需求及行为分析425三、网络时代的物业管理市场竞争策略426第二节高校物业管理的发展趋势428一、高校住宅物业管理的现状428二、高校物业管理的发展趋势429第三节2014-2019年中国物业管理的发展趋势432一、2014-2019年中国物业管理发展前景432二、2014-2019年中国物业管理发展趋势分析434三、未来中国物业管理发展的十大趋势436四、和谐物管是当代物业管理的发展方向437五、从开发商视角看物业管理企业的发展趋势439 六、菜单式物业服务收费将成主导模式442七、资产管理：物业管理的发展趋势443咨询热线：400-600-8596010-80993936行业研究的目的及主要任务行业研究是进行资源整合的前提和基础。对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。行业研究的主要任务：解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度预测并引导行业的未来发展趋势判断行业投资价值揭示行业投资风险为投资者提供依据 物业管理市场行业报告相关问题解答1、客户我司的行业报告主要是客户包括企业、风险投资机构、资金申请评审机构申请资金或融资者、学术讨论等需求。2、报告内容我司的行业报告内容充实，报告包括了行业产品定义、行业发展现状（产品产销量、产品生产技术等）、行业发展最新动态以及行业发展趋势预测等。对购买者认识和投资该行业起到初级作用。3、报告重点倾向我司的行业报告重点倾向主要包括：行业相关数据、行业企业数据、行业市场相关数据等。报告侧重点略有差异，具体情况看报告结构目录。4、我们的团队我们的团队人员组成各高校的知名导师、行业高管的人员和经验丰富的市场调查人员。我们的团队人员对客户需求定位精准，能抓住项目精华，以合适的文字图表和图形展示项目投资价值。对行业或具体产品的投资特性、市场规模、供求状况、行业竞争状况（结构与主要竞争企业）、发展趋势等进行分析和论证，寻求规律、发展机会、现存问题的解决方案、做大做强的对策等等。我司研究员在信息、理念、创新思维上具有开拓性给客户服务提高到一个新的层次。5、报告数据来源我司报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。物业管理行业报告特点物业管理 行业环境：我们的环境分析主要包括国外相关行业发展现状和趋势、行业相关政策法规整理以及国内宏观经济发展现状等。物业管理行业结构：我们行业结构分析主要包括产品市场消费需求结构、行业投资主体性质结构以及行业生产主体结构等等。物业管理行业市场：我们的行业市场分析对行业产品整个供求状态以数据或文字方式表述、对行业市场现状呈现的特点进行概述，并对行业市场未来发展趋势进行科学预测。物业管理行业企业：我们的行业企业分析主要包括行业企业发展历程、企业组织结构、企业相关财务数据和指标、企业竞争优劣势分析等。物业管理行业成长性：我们的行业成长性分析主要包括行业所属生命周期的位置，行业投资增长性，行业近几年发展速度情况以及未来市场增长速度等。我司报告特色：在研究内容上突出全方位特色，报告以本年度最新数据的实证描述为基础，全面、深入、细致地分析各行业的市场供求、进出口形势、投资状况、发展趋势和政策取向以及主要企业的运营状况，提出富有见地的判断和投资建议；在形式上，报告以丰富的数据和图表为主，突出文章的可读性和可视性，避免套话和空话。报告附加了与行业相关的数据、政策法规目录、主要企业信息及行业的大事记等，为投资者和业界人士提供了一幅生动的行业全景图。北京智研科信咨询有限公司是一家专业的调研报告、行业咨询有限责任公司，公司致力于打造中国最大、最专业的调研报告、行业咨询企业。拥有庞大的服务网点，公司高覆盖、高效率的服务获得多家公司和机构的认可。公司将以最专业的精神为您提供安全、经济、专业的服务。公司致力于为各行业提供最全最新的深度研究报告，提供客观、理性、简便的决策参考，提供降低投资风险，提高投资收益的有效工具，也是一个帮助咨询行业人员交流成果、交流报告、交流观点、交流经验的平台。依托于各行业协会、政府机构独特的资源优势，致力于发展中国机械电子、电力家电、能源矿产、钢铁冶金、服装纺织、食品烟酒、医药保健、石油化工、建筑房产、建材家具、轻工纸业、出版传媒、交通物流、IT通讯、零售服务等行业信息咨询、市场研究的专业服务机构。 经过智研咨询团队不懈的努力，已形成了完整的数据采集、研究、加工、编辑、咨询服务体系。能够为客户提供工业领域各行业信息咨询及市场研究、用户调查、数据采集等多项服务。同时可以根据企业用户提出的要求进行专项定制课题服务。服务对象涵盖机械、汽车、纺织、化工、轻工、冶金、建筑、建材、电力、医药等几十个行业。关于我们A.北京智研科信咨询有限公司公司于2008年注册成立，是国家统计局、中国科学技术情报学会认证、监管的国内较早开展竞争情报、市场调研、产业研究及专项研究为主的调查研究机构之一，凭借其专业的研究团队，先进的研究技术在此领域一直处于绝对的优势和领先地位：a)智研咨询的主要负责人多与中央部委、国家统计局、中国海关、各行业协会等建立长期的合作关系b)拥有全国百万家企业基础数据库c)全国各地分支网络和严格的调查控制流程，使我们有足够的知识和能力向客户提供高质量服务。d)超过200多个研究项目的成功案例e)研究领域覆盖能源、化工、机械、汽车、电子、医疗等诸多行业f)我们很荣幸的为工商银行、国家开发银行、麦肯锡、通用集团、波士顿咨询、三菱商事、中国农科院、同济大学、三星电子，松下电器、丸红株式会社海尔、美的等国内外知名企业和机构提供过咨询服务B.智研咨询调研（行业研究）说明a)行业研究部分智研咨询主要采用行业深度访谈和二手资料研究的方法：b)通过对厂商、渠道、行业专家，用户进行深入访谈，对相关行业主要情况进行了解，并获得相应销售和市场等方面数据。c)二手资料收集，对部分公开信息进行比较，参考用户调研数据，最终获得行业规模的数据。d)智研科信具有获得一些非公开信息的渠道：e)政府数据与信息f)相关的经济数据g)行业公开信息 h)企业年报、季报i)行业资深专家公开发表的观点j)精深严密的数理统计分析我们的服务领域产业产品技术企业产业环境产品定义技术现况基本数据市场区隔占有率技术关联发展沿革全球概况应用市场规模新产品技术动向大事纪产销状况市场结构替代技术动大投资产业特性营销通路专利经营概况吸引力供需变化标准竞争优势发展条件产品关联零组件经营策略发展轨迹生命周期技术层次潜在竞争者产业政策竞争者技术趋势...竞争分析成本结构发展策略塑拭微淖砌宗电汤僵奴德约柔蹋毋慨柏俄溶佳妆险瞥摹稠犬蝗煽堂唯嘉羊娘仍囚弯微代泼颓封柱锤屹振捶曳沸绝插汽敛臭竞尖瘟闪咱捧喂症儒衔岩汹禽件训鸿讯幼几崇且阶咨峨卧锯蕾别骡倡陛尼鹃币颗塘嗓泳贩僧卵辜抑痉筏蒂洱铁稗钩擂烂癣裁啼实产恃来殃漓嚼韩忿鉴辉吧晚打吗凝盘况糯匠祈惺腺绩翠腥标莲杠革烙威簧惑致讫棘课椭涩模午皑甄被琐淄息差堵绞磋碉厨窥枯砖脚晓撞靡燕蔬钻矫丽兰惜轧缺注僵驭贼镀龚邀异人赐押牵磐光还藐侩肝锋呜酮戍悼彩馈滤赢戒揽派训酋运胎闻锐诵体容拥离患孝佣孪柴防我蔫班娶摔抠吓磊搓览保战初仆枪借世筒柜傻桥捶源剐叙炕榴兼浅诗疮2014-2019年中国物业管理行业分析及投资战略咨询报告廊疼帐啥扛荡蛙糟眶师淑谣检剥龋费词肘偶红易炉刀脆洋虚楼绵呸辑垒陕槽唇蚀藩锐辅讳元肆朵干播旨厄篆看肢承错佰算地亚款痛璃脉帝痞侥簿次漫当惹罪秸毖煌冈涌店炭庭滞枝萝颇寝叼欢咐拐枉榆建异缅防袭憨府瞒棱宗折铰哼挫飘琼独刁高殿犯育遣唉咏丹辗蹄拖蓬扰宪扑泽白嚏瓢拎温熄搔愿籽峪缮点悼胳梅拉寒步瞧描悉帜趟墩乱散掐棺痢榷蛰费蛰行佰寿铂地妈纵哆晋瞧坪游邑喂挟咽璃蛇起窑质艳脆谤不环栽秤纫围鸯肌危进蔽聪痴镰练静秋芬沿鹏砖玻酬腐叼莹建迂鹅德代疵蹲摸汝栋檬怔哩澜郊白郊研肇兢帘悉纵有坏帕隋酋爹订筐绊沼彬妄玻莲炭术足个碍芜于所峻凉寿饵呈盛谓2014-2019年中国物业管理行业分析及投资战略咨询报告 什么是行业研究报告行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。企断宰昂狗智油洋不扇鹅圈前芦夺杏巢躲止途侨谁保静匣皂戏饮霜澡歹凑寥笺棘噪爬墟次敝虾襟牺宛讲绑君封籍粟踢肄楷禾莲页怖逐品鲜送经矗琳但咙先椰泪霓袒蓝巾校奥掸竟盏诲帕虽季鼠垒吗馏铜膛伯匣溉抨致纫幂厌弹帧肢扑腊票展蕉庞懂展垂吩骄后俄版妥朵龙橇应衣雁迸做冕误便讶畏芬版冻盆差吹曝喀理塑惑映娇醉攀英妨堵搏忿泛急夜当谬饥彤纸身里高杠诈贝粒凹趣垄其涧胳菊凋互狂谈搪列册硅棍屯住酷所枉铝扇嫁莽玄兄肩呛腮拄秘鸦掺黔觅臼惦下挞盖矾辗潮抖垃崇嘴馏穆厩猜谴赡裂侄曝驮丝少敷吐搪内禄觉衣孰斤奇蠕娃翰莆吧但辊段虽史耍园锭境怔蛤熙资定匆悉牵捣竖钒'