中国物业管理市场在经济衰退下契机 34页

'中國物業管理市場在經濟衰退下的契機樊卓雄先生,董事總經理新昌管理集團有限公司二零零九年二月廿七日 大綱全球金融海嘯對中國房地產業發展帶來的影響2處於全球性經濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復甦能力345中國房地產業的投資發展趨勢經濟衰退下物業管理的新契機新昌管理介紹12 新昌管理介紹1公司簡介新昌管理營運代表性客戶 公司簡介於1978年成立為香港第一及唯一於香港聯交所上市的物業及設施管理集團(股份編號:2340)香港最大的物業及設施管理公司之一，擁有超過5,600名員工於中國及香港管理超過270項物業及設施163,000個住宅單位2,200,000平方米工商物業全面優質管理系統ISO9001:2000優質管理系統ISO14001環境管理系統ISO10002顧客服務管理體系OHSAS18001:1999職業安全及健康系統4 香港澳門深圳武漢重慶上海北京城市员工人数管理面積(平方米)香港4,5038,964,389北京55591,110上海1,0981,265,283深圳109顧問合同及区域企业服务支援重慶47137,513武漢10265,788總計5,91411,024,084新昌管理營運蘇州5 广华医院香港赛马会香港房屋委员会瑞安集团埃克森美孚有限公司香港亚洲空运中心领汇香港机场管理局香港大学FedEx速递公司北京金融街花旗集团美国领事馆東方海外ECM中国凯德置地(中国)代表性客戶黑石集團6 大綱全球金融海嘯對中國房地產業發展帶來的影響2處於全球性經濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復甦能力345中國房地產業的投資發展趨勢經濟衰退下物業管理的新契機新昌管理介紹17 全球金融海嘯對中國房地產業發展所帶來的影響2房地產市場開發投資下滑甲級寫字樓零售物業住宅樓宇 在全球經濟衰退影響下，2008年度，中國各種物業開發投資增幅均比前年同期減少，其中辦公樓開發投資更出現負增長。房地產開發完成投資住宅辦公樓商業其他比去年同期増長(％)資料來源：國家統計局，REICO圖一：各種物業類型開發投資增幅同比減少房地產市場開發投資下滑-59 甲級寫字樓甲級寫字樓市場需求主要來自國際跨國公司，在全球金融危機的影響下，不少企業削減海外預算及成本，選擇搬離高檔甲級寫字樓，以至空置率急升，連帶租金水平亦下跌2008年第四季，廣州、深圳、上海的甲級寫字樓的整體租金水平較第三季分別下跌6.3%、5.91%及1.5%，而其中上海甲級寫字樓的空置率亦在近四年首次出現上升的趨勢空置率(%)資料來源：DTZ戴德梁行人民幣/平方米/天圖二:上海甲級寫字樓租金和空置率走勢空置率（％）10 由於考慮到商鋪的購買成本高及收益回報期長，投資者不願在經濟不樂觀的環境下入市在經濟低迷的情況下，零售業大受影響，國際零售商擴展戰略將明顯放緩，導致商鋪物業的需求減少，租金下跌相對於二、三線城市，一線城市的優質零售物業市場所受的影響較為明顯。08年第四季，一線城市的零售物業首層平均租金，除深圳略有上升外，其餘城市均較第三季下跌0.9-5.1%零售物業圖三：2008年優質零售物業首層租金季度環比變更%資料來源：世邦魏理仕，二零零八年第四季11 地方各項實施細則未能及時推出，市場未能受惠於中央的救市政策。投資者多持觀望態度，住宅物業成交量未見顯著増長經濟環境不明朗，高檔住宅市場所受影響較大，由於投資者普遍持謹慎態度，擔心樓價再度下滑。2008年第四季，一線城市的租金環比下跌最高達8.5%，而二、三線城市的租金跌幅相對較少圖四：2008年高檔住宅租金季度環比變更%資料來源：世邦魏理仕，二零零八年第四季住宅樓宇12 大綱全球金融海嘯對中國房地產業發展帶來的影響2處於全球性經濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復甦能力345中國房地產業的投資發展趨勢經濟衰退下物業管理的新契機新昌管理介紹113 處於全球性經濟衰退條件下，中國仍有強勁的復甦能力維持實質本地生產總值的相對穩健増長擁有全球最龐大的外匯儲備基金房地產投資銷售總額錄得相對輕微的跌幅推出全球最大規模的救市方案3 在全球經濟不景氣的情況下，中國的實質本地生產總值增長仍能保持世界領先的地位跟據聯合國發展計劃(UNDP)於零九年一月份發表的預測報告所指出，中國預期仍會繼續成為東亞地區，甚至全球經濟增長的主要動力之一圖五：發展中與高收入國家的實質本地生產總值増長比較資料來源：<2009年全球經濟展望>，世界銀行*估計　＋預測％維持實質本地生產總值的相對穩健増長15 *估計資料來源：國際貨幣基金組織圖六：亞太地區實質本地生產總值増長（％）維持實質本地生產總值的相對穩健増長(續)亞太地區三分之二市場的國民生產總值增長超過全球平均水平中國長期維持本地生產總值於高增長水平，而其増長幅度更為全區之冠16 擁有全球最龐大的外匯儲備基金百萬（美元）圖七：全球六大外匯儲備國家　（2008年11月份）資料來源：國家外匯管理局，國際貨幣基金組織有利於確保國家金融安全，防範並抵禦金融風險有利於維護和鞏固中國作為大國的國際經濟地位和國際影響力17 房地產投資銷售總額錄得相對輕微的跌幅於2008年9至10月期間，亞洲地區的房地產投資銷售總額與去年同期相比跌幅接近60%中國錄得相對輕微的跌幅，反映投資者對其長遠經濟發展的信心圖八：亞州地區房地產投資銷售總額増減(美元）資料來源：EconomicPluse,Cushman&Wakefield,2008年11月18 推出全球最大規模的救市方案中國投入巨額款項挽救全球金融危機，在今後兩年內投入四萬億人民幣資金，推動全國經濟發展，預期措施將每年拉動經濟増長約一個百分點中央大力支持房地產市場的健康發展，建議包括六大項積極建議，在強調對低收入家庭實行住房保障的同時，亦堅持住房市場化，鼓勵住房合理消費，通過信貸支持、減免稅款等的措施，促進市場的具體發展在六項建議中，以(三)支持房地產開發企業積極應對市場變化一項建議對房地產業的發展最為重要：引導房地產開發企業積極應對市場變化支持房地產開發企業合理的融資需求取消城市房地產稅19 大綱全球金融海嘯對中國房地產業發展帶來的影響2處於全球性經濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復甦能力345中國房地產業的投資發展趨勢經濟衰退下物業管理的新契機新昌管理介紹120 中國房地產業的投資發展趨勢及市場預期海外投資者投資意向的轉變本地及亞太區投資者將成市場主導4 由重點開發投資於國內的一線城市房地產項目，轉為對二至三線城市的發展現時較受重視的城市包括：沈陽、天津、大連、武漢、成都等二至三線城市的發展潛力：地理條件優越、迅速經濟増長、地方政府大力扶持、內在條件優厚，包括低地價、廉價勞動力等海外投資者投資意向的轉變圖九：中國二、三線城市租金回報率資料來源：萊坊，PropertyInvestmentinChina’sEmergingCities‘0822 圖十：中國房地產開發投資増長變化較大的城市（2008年1至10月份）開發投資増減(%)資料來源：2008-2009年度中國房地產市場報告,REICO二至三線城市一線城市海外投資者投資意向的轉變(續)23 全球經濟迅速下滑，發展前景不明朗，銀行大幅收緊信貸，使國際性的投資機構面對流動資金短缺的問題在金融危機的影響下，中國本土的大型國有企業及亞太地區的私人投資者將取代現時一些國際性的投資機構，成為中國房地產市場的主導者，主要的國家或地區包括：香港、台灣及新加坡本地及亞太區投資者將成市場主導24 大綱全球金融海嘯對中國房地產業發展帶來的影響2處於全球性經濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復甦能力345中國房地產業的投資發展趨勢經濟衰退下物業管理的新契機新昌管理介紹125 提供一站式資產管理服務重新包裝乙、丙級辦公樓積極開發有潛力的二、三線城市開拓新契機的策略業務模式的轉變經濟衰退下物業管理的新契機5 淨利潤分佈*租務及營運管理租賃及銷售可行性研究/顧問服務物業管理及設施管理提供一站式資產管理服務(AssetManagementService)檢討項目的租務情況、租戶組合及制定租金的策略、舉辦各類型的推廣活動、協助業主提升物業的回報就土地或物業的發展項目提供可行性研究報告，並為各類資產管理服務提供專業的建議物業管理範圍包括：保安、衛生、會所、停車場、財務、承辦商等的管理，同時亦兼顧樓宇設施的管理、運作及保養等多方面工作為項目提供招商及銷售服務*以項目5年的收入計算27 龐大的市場(甲級辦公樓)甲級辦公樓供應(2008年底)(平方米)北京5,348,292上海5,267,367廣州1,787,300深圳1,395,457共計13,798,476Source:DTZPropertyTimesOffice&RetailQ42008(Beijing,Shanghai,Guangzhou,Shenzhen)租賃租務管理物業管理每年營業額(RMB"000)689,920201,457165,851共計(一年)11億提供一站式資產管理服務(續)(AssetManagementService)28 零售物業供應(2008年底)(平方米)北京7,520,000上海4,300,000廣州1,254,000共計13,074,000Source:DTZPropertyTimesRetailQ42008(Beijing,Shanghai)CBREMarketViewPRC(Q1-Q4,2008)租賃租務管理物業管理每年營業額(RMB"000)4,471,308572,641235,332共計(一年)53億提供一站式資產管理服務(續)(AssetManagementService)龐大的市場(零售物業)29 重新包裝乙、丙級辦公樓挑選一線城市內具發展潛力的二、三級辦公樓進行重新定位，以大大提升租值能力提供一站式的服務，由項目評估、成效分析、成本控制、工程管理、透過改善硬件設備重新包裝，重整租戶組合及上調租金，提供卓越的管理服務，藉以提升資產價值及質素，為業主提供更佳的投資回報30 積極開發有潛力的二、三線城市比較優勢容易尋獲合適的本地合作伙伴普遍能獲得當地政府較大力的支持土地資源相對充裕市場透明度不足地方政策欠穩定缺乏行業專門人才發展障礙住宅項目－海外投資者的重點發展項目投資風險相對較低受惠於二、三線城市的快速都市化對住宅項目有較大的需求較短的回本週期主要發展的方向辦公樓－只佔總體投資的少部份對甲級寫字樓的需求相對較低由於中國正朝服務型經濟的方向發展，一些有潛力發展為區域服務中心的地區，將對高質辦公樓有一定的承接能力零售類物業－逐步成為海外投資者的熱門投資項目經濟發展迅速，人民生活指數提高，増加對高消費品的購買能力享受相對低廉的土地價格不少的國際知名品牌紛紛通過於國內二、三線城市開設旗艦店，進軍中國市場31 開拓新契機的策略在內地建立品牌及展示優質管理的服務項目聯合或收購合適的伙伴，以提供一站式的資產管理服務了解有潛力城市的物業市場發展趨勢與當地政府部門建立良好關係與發展商、業主、投資基金建立長遠的關係及網絡32 物業管理全面資產管理設施管理業務模式的轉變33 34'