养老院可行性报告范文 120页

'X市X养老院建设项目可行性报告承办单位：X※※置业有限公司 目录第一章总论11.1项目名称及承办单位11.1.1项目名称11.1.2项目承办单位11.1.3项目拟建地点11.1.4可行性研究编制单位11.2研究工作的依据和范围11.2.1研究工作的依据11.2.2研究工作范围21.3项目建设的必要性31.4建设规模51.5建设内容61.6项目定员及施工进度101.7估算与融资方案111.8结论111.9主要技术经济指标表11第二章项目建设背景及必要性132.1项目提出的背景13 2.2项目建设的必要性182.2.1X市老年机构存在的问题182.2.2项目建设的建议192.3承办单位概况23第三章市场分析与建设规模243.1市场现状243.2市场预测273.3目标定位303.4建设规模34第四章场址概括和建设条件354.1建设场址354.1.1选址要求354.1.2项目选址354.2交通条件364.3建设条件374.3.1自然条件374.3.2城镇规划及社会条件384.3.3基础设施条件384.3.4施工条件39 第五章工程技术方案395.1项目组成395.2建设原则和指导思想455.2.1建设原则455.2.2建设指导思想455.3总平面布置465.3.1总平面规划原则465.3.2总平面布局475.3.3总平面经济技术指标495.4建筑设计方案505.4.1设计依据505.4.2设计原则505.4.3建筑设计515.4.4建筑风格605.4.5建筑剖面及交通组织605.4.6建筑内部装修615.4.7无障碍设计625.5土建工程655.5.1设计依据65 5.5.2抗震设计及荷载取值665.5.3结构安全665.5.4建筑结构方案675.5.5建筑特色685.5.6主体建设内容一览表68第六章公用辅助工程706.1给排水706.1.1给水706.2电器系统746.3弱电786.4采暖与空调816.5通讯83第七章环境保护、消防及安全837.1环境保护837.1.1建设地点环境现状837.1.2主要污染物和污染源837.1.3治理方案847.1.4绿化857.1.5环境监测86 7.1.6环境影响评价867.2消防867.2.1建筑防火867.2.2消防措施877.3安全887.3.1标准887.3.2自然条件安全887.3.3总图布置安全887.3.4电气安全897.3.5其他安全措施89第八章节约能源898.1设计依据898.2节能原则908.3能源消耗的种类和数量分析908.4项目所在地能源供应状况分析908.5节能措施918.6能耗指标和节能效果分析93第九章组织管理体系939.1管理机构93 9.2工作制度949.3项目定员949.4人员培训949.5项目组织构图95第十章项目管理与建设进度9510.1项目管理9510.2项目实施阶段和建设周期9610.3建设周期9710.4各阶段进度实施安排97第十一章招投标方案9711.1招标原则9711.2项目招标范围和招标组织形式9711.2.1招标范围和招标组织形式9711.2.2招标组织形式9811.2.3招标范围及组织形式见表。9811.3招投标程序9911.3.1招标9911.3.2投标10011.3.3开标、评标和中标101 第十二章投资估算与资金筹措10112.1投资估算10112.1.1估算说明10112.1.2投资估算依据10212.1.3编制方法和待算指标10212.1.4总投资估算10312.1.5流动资金估算10412.1.6项目总投资与规模总投资10412.1.7投资估算分析10412.2总投资与融资方案10512.3资金运筹计划105第十三章财务评价10513.1评价的依据10513.2成本估算依据10513.3营业收入及税收10613.4利润总额及分配10713.5贷款偿还能力10713.6财务分析10713.7财务生存能力分析109 13.8不确定性分析10913.8.1盈亏平衡分析10913.8.2敏感性分析11013.9综上所述110第十四章社会效益分析与结论11014.1社会效益分析11014.2本项目是公益性项目111附表：1、总投资估算表2、主要经济技术指标表附件：1、法人营业执照2、城乡小康发展X中心文件豫中心【2011】5号3、自由资金证明4、战略合作 第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称项目名称：X市X区X养老院1.1.2项目承办单位项目承办单位：X※※置业有限公司项目法人代表：1.1.3项目拟建地点项目拟建地点：X市X区常庄里西河村1.1.4可行性研究编制单位编制单位：X省工程咨询公司证书号：1.2研究工作的依据和范围1.2.1研究工作的依据1．《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》；111 2．《民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》；3．《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》；4．《老年人社会福利机构基本规范》民发(2001)24号；5．《老年人建筑设计规范》(JGJ.122-99);6．《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）；7．《社区老年人日间照料中心建设标准》；8．《中华人民共和国老年人权益保障法》；9.《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）；10．《X省社会福利机构管理规定》；11．《X市城市总体规划》(2008-2020)；12．《X市土地利用规划》(2006-2020)；13．X市民政局、统计局提供的有关资料；14.项目承办单位提供的有关数据及资料。1.2.2研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，本报告对项目的建设条件进行了实地勘察，对项目背景及建设的必要性，项目选址的建设条件，建设规模与方案，环境保护，消防安全与节能，抗震，项目管理与实施，组织机构和定员，招投标方案，投资估算与资金筹措，财务分析等方面进行了综合研究和分析；重点研究和论述了项目111 建设的必要性和工程方案的可行性，提出建设的内容、方案、投资、资金筹措，为项目的决策和建设提供可靠依据。1.3项目建设的必要性人口老龄化是当今世界面临的一个突出的社会问题。我国第五次人口普查结果显示：依照人口年龄结构的标准，我国已经进入了老龄化国家行列。“未富先老”是中国的基本国情之一。加强老龄工作，大力发展老龄事业，是社会现代化建设的一项重要而迫切的战略任务。截止2010年底，我国60岁及以上老年人口已达1.69亿，占总人口的13.6%；80岁及以上高龄老人1899万，占老年人口的11.4%。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。X省是全国第一人口大省，也是老年人口最多的省份之一。统计显示，自20世纪80年代初，全省开始出现人口老龄化趋势，到90年代老龄化速度加快，1988年开始进入老龄化省份，即60岁以上人口超过全省总人口的10%。截止2010年底，X省60岁以上的老年人口已占到全省常住人口的13.6%，2020年将达1089万，占全省总人口的16.45%，以后还将继续向老龄化方向发展。人口老龄化直接关系到社会的可持续发展，给社会养老工作提出了一系列挑战。X市地处中华腹地，九州通衢，北临万里黄河，西依中岳嵩山，全市总面积7446.2平方公里，是X111 省政治、经济、教育、科研、文化中心。2010年底，全市人口750多万人。据X市民政局的调查显示，全市60岁以上的老年人已突破100万，占总人口的13.9%，并且以每年3.3%的速度递增，人口老龄化形势日益严峻。近年来，X市从构建和谐社会的高度，关心重视老龄事业；按照“党政主导，社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，认真落实老年人优待政策，积极推进居家养老社会化服务实践和调研，切实为老年人办实事、办好事；全面完成X市老龄工作的各项任务，并取得了较好成绩。目前，X市养老业多元化投入格局逐渐形成，服务能力持续加强；惠及老年人范围不断扩大，奠定了养老服务体系的良好基础，养老事业迈上一个新台阶。X※※置业有限公司顺应时代潮流，具有强烈的社会责任感。公司以感恩社会，回报社会为己任，审时度势，把握市场脉搏，投资老龄事业，奉献老年朋友。拟建设一所大规模、多功能、高水准的老年公寓，为老年朋友缔造出一个温馨的家园。项目建设对进一步提高老年人社会保障水平，促进社会和谐发展具有重大意义，其具体表现在：1．项目建设是应对人口老龄化快速增长，改善民生的必然要求；2．项目建设是关注老年人弱势群体，构建和谐社会的现实需要；3．项目建设是转变传统观念，满足人民群众养老事业111 的社会需求；4．项目建设是解决失能、半失能老年群体养老问题，是保障老年群体生活权益的需要；5．项目建设是大力推进社会化养老进程，探索新的养老模式的需要；6．项目建设可以提供更多的就业机会，有利于社会安定团结和两个文明建设的发展。本项目建设不仅能较好的满足广大老年人日益增长的多种养老服务需求，而且可以增加社会就业岗位，缓解就业压力，形成新的经济增长点，获得良好的经济效益和社会效益。因此，项目的建设十分必要。1.4建设规模根据《老年居住建筑设计标准》、《老年建筑设计规范》、《老年人社会福利机构基本规范》、《X市城市总体规划》及项目单位对市场的调研与实际情况分析，设定标准如下：X市X区X养老院项目总占地面积1500亩，总建筑面积805000㎡；设定总床位规模20000张，其中：高档床位4000张，中档床位10000张，普通床位6000张。建成之后将成为中原地区规模最大、设施一流，集养老、度假、文化、娱乐、医疗、康疗保健及商业服务等多种功能于一身的大型养老院。111 1.5建设内容X市X区X养老院项目总占地面积1500亩，总建筑面积8050000㎡。主要包括老年公寓、配套服务建筑、公用辅助工程、总图工程等。1．老年公寓老年公寓设计分为高档、中档和普通老年公寓三种类型；总设计床位20000张，主要包括X园、天寿园、天富园、碧波园、延年园及永春园六个组团，总建筑面积654600㎡。其中：高档老年公寓主要包括天寿园和X园，设计187栋建筑，入住老人4000人，建筑面积136800㎡。中档老年公寓主要包括碧波园和天富园，设计138栋建筑，入住老人10000人，总建筑面积332000㎡。普通老年公寓主要包括延年园和永春园，设计42栋建筑，入住老人6000入，总建筑面积185800㎡。2．其他配套服务建筑其他配套建筑服务设计主要包括康疗保健中心，老年文体活动中心、老年大学、社会服务中心、养生文化馆、老年营养膳食中心、接待中心、购物中心、综合办公楼、自主农庄及其他用房等，总建筑面积150400㎡。具体见如下项目组成表。项目组成一览表：111 序号名称建设内容一、老年公寓设计分为高档、中档和普通老年公寓三种类型，总占地面积94880㎡，总建筑面积654600㎡。1、高档老年主要包括天寿园和X园，设计187栋建筑，入住老人4000人，占地面积45600㎡，总建筑面积136800㎡。(1)天寿园主要设计92栋点式建筑，分为2～3层，入住老人1660人，占地面积22800㎡，总建筑面积56900㎡。(2)X园主要设计14个庭院式建筑，每个庭院式建筑设计4～14个大小不等的建筑单元，共计95个建筑单元，均为2～3层，入住老人2340人，占地面积34800㎡，总建筑面积79900㎡。2、中档老年主要包括碧波园和天富圆，设计138栋建筑，入住老人10000人，占地面积82000㎡，总建筑面积332000㎡。(1)天富园主要设计74栋建筑，为3.5～4.5层，包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人5500人，占地面积45600㎡，总建筑面积182400㎡。111 (2)碧波园主要设计64栋建筑，为3.5～4.5层，包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人4500人，占地面积36400㎡，总建筑面积149600㎡。3、普通老年主要包括延年园和永春园，设计42栋建筑，入住老人6000人，占地面积41080㎡，总建筑面积185800㎡。(1)延年园主要设计36栋建筑，为4.5～5.5层，包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人4800人，占地面积36400㎡，总建筑面积149800㎡。(2)永春园主要设计6栋板式建筑，为4.5～5.5层，入住老人1200人，占地面积7600㎡，总建筑面积36000㎡。二、配套服务建筑包括康疗保健中心、老年文体活动中心、老年大学、社区服务中心、养生文化馆、老年营养膳食中心、接待中心、购物中心、综合办公楼、自助农庄及其它用房等，建筑总占地面积56500㎡，总建筑面积150400㎡。1、康疗保健中心占地5710㎡，总建筑面积15600㎡，3层，主要包括理疗室、康复中心、保健中心、多功能厅及健康管理中心等，确保为老年人群提供舒适的康疗保健中心服务环境。111 2、老年文体活动中心占地8350㎡，总建筑面积20950㎡，2～3层，内设有娱乐室、健身房、综合文体活动室、老年人俱乐部。3、老年大学占地6860m2，总建筑面积14920m2，2～3层，设有教室、图书室、老年会议中心等，是全面提高老年人素质的教育场所。4、社区服务中心占地11630m2，总建筑面积33240m2，2～4层，分区设置，主要包括餐厅、服务用房、休闲用房及日常管理办公场所等。5、养生文化馆占地2980m2，总占地面积5930m2，2层，主要包括中药浴与SPA温泉水疗、药膳、文化、养生运动等新型生态养生保健项目。6、老年营养膳食中心占地3500m2，总建筑面积7000m2。2层，主要包括餐厅、配餐中心等，为老年人及工作人员提供营养膳食。7、接待中心占地4300m2，总建筑面积15000m2，5层，按照四星级标准设计，主要为商务客房，满足入住老年人的探望亲属及家属的临时住宿需要。111 8、购物中心占地8930m2，总建筑面积31120m2。2～3层，主要为老年人提供日常购物场所。9、综合办公楼占地1200m2，总建筑面积3600m2。3层，主要设计为老年公寓的办公管理服务场所。10、自助农庄占地1620m2，总建筑面积1620m2，1层，主要是为老年人提供自种田园瓜果、蔬莱等的场所。11、其他用房主要为门卫、公厕、锅炉房、污水站、配电房等，1层，占地1420m2，总建筑面积1420㎡。三、公用辅助工程主要为电气系统、给排水、消防等工程四、总图工程主要包括道路、广场、绿化、水系、园艺小品、围墙等1.6项目定员及施工进度项目总定员：管理和服务人员合计2500人。项目建设期为50个月。111 1.7估算与融资方案项目总投资13亿元人民币。融资方案：由X※※集团筹集资金，同时吸纳社会各界慈善捐款。1.8结论项目总投资13亿元人民币，建成投产后每年收入26000万元，实现利润总额13000万元，税后净利润13000万元。投资回收期为（税前）8年。项目具有较好的财务盈利能力。投资风险较小，所以本项目在财务上是可行的。本项目作为公益性项目，符合国家的有关政策，社会效益显著。项目建成后，对更好地保障老龄弱势群体的健康，进一步促进社会和谐发展，都具有重要意义。1.9主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1建筑面积㎡8050002占地面积亩15003劳动定员人25004建设周期月505动力111 5.1水104t/a128.85.2电104Kwh/a7021.86项目总投资万元1300006.1规模总投资万元1200006.1.1建设投资万元6.1.2建设期利息万元6.1.3铺底流动资金万元6.2其他流动资金万元7资金筹措（总投资）万元1300007.1借款万元7.2自筹资金万元1300007.3资本金比例%8财务评价8.1营业收入万元8.2总成本费用万元8.3利润总额万元8.4所有税万元8.5净利润万元8.6全部投资财务内容收益率%8.7全部投资回收期年111 8.8借款偿还期（从借款之日算起）年88.9盈亏平衡点（BET）%第二章项目建设背景及必要性2.1项目提出的背景随着全球人口老龄化的日益发展，老龄化问题已经成为世界各国和社会各界共同关心的课题。早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已经进入“老年型”社会。老年人是最值得尊敬和爱戴的，也是最需要关心和帮助的。中华民族素有爱老、敬老、尊老的传统。随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社会生活方式的转变，老年人群体在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，加快发展养老服务事业，是贯彻落实科学发展观、以人为本的具体体现。认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦。促进老年群体与其他群体的和谐相处，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。111 人口老龄化是当今世界面临的突出的社会问题。我国第五次人口普查结果显示，按照人口年龄结构的标准，我国已经进入了老龄化国家的行列。养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，妥善处理老龄化问题，关心老年人需求，加快发展老年人服务行业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。“未富先老”是中国的基本国情之一。加强老龄工作，大力发展老龄事业，是社会现代化建设的一项重要而迫切的战略任务。自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化速度加快，并日益呈现出老年人口基数大、增长快、高龄化、空巢化的趋势；需要照料的失能、半失能老人数量呈巨增态势。截止2010年底，我国60岁及以上老年人口已达1.19亿，占总人口的13.6%；80岁及以上的高龄老人1899万，占老年人口的11%。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占到总人口的比例从7%提升列14%，发达国家大多用了45年以上的时间；中国只用了27年就完成了这段历程。加强社会养老服务体系建设的任务十分紧迫。111 党的十七大把以改善民生为重点的社会建设作为中国特色社会主义总体布局中的重要组成部分，进行了战略部署，加强老龄工作的大政方针更加明确。近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。截止2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，涵盖福利院、养护院、敬老院、荣军养老机构、老年公寓等多种类型，养老床位达289万张，比1999年增长了近2倍。社区养老服务设施得到进一步改善，社区日间照料服务逐渐拓展，已建成有日间照料功能的综合性社区服务中心1万个，留宿照料床位1.5万张，日间照料床位3万张。居家养老服务从无到有，从点到面，取得了较好进展。一个以保障高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了丰富的经验。但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的地方，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏连续性；社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入比例较少，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实难、111 落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。全国老龄工作委员会2011年2月11日在京召开全体会议。会议强调，人口老龄化是我国经济社会发展必须认真应对的重大课题；要充分认识应对人口老龄化的重要性、复杂性和长期性；以更高的角度审视老龄问题，以更广阔的视野谋划老龄事业，以更有力的措施推进老龄工作。统筹安排“十二五”时期老龄工作的基本任务，促进我国老龄事业又好又快发展。X省是我国第一人口大省，也是老年人口最多的省份之一。统计显示，自20世纪80年代初，我省开始出现人口老龄化趋势，到90年代老龄化速度加快，1998年开始进入老龄化省份，即60岁以上人口超过全省总人口的10%。截止2010年底，X省60岁及以上老年人口已占到全省常住人口的13.1%,2020年将达到1089万，占全省总人口的16.45%。以后还将向老龄化方向发展，直接关系到社会经济的可持续发展，老龄化给社会养老工作提出了一系列挑战。X市地处中华腹地，九州通衢，北临万里黄河，西依中岳嵩山，全市总面积7446.2平方公里，是X省政治、经济、教育、科研、文化中心。2010年底，全市人口750多万人，据X市民政局的调查显示，全市60岁以上的老年人已突破100万，占总人口的13.1%，并且以每年3.3%的速度递增，老龄化进程加快。近年来，X市从构建社会主义和谐社会的111 高度，关心重视老龄事业。按照“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，认真落实老年叁优待政策，积极推进居家养老社会化服务实践和调研，切实为老年人办实事、办好事，全面完成X市老龄工作的各项任务，并取得了较好成绩。2008年8月1日《X市城乡居民基本养老保险试行办法》正式实施，彻底打破了中国千百年来“儿女养老”、“土地养老”、“存钱养老”的模式，开创了“社会化养老”的新模式。2010年2月22日，X市召开市政府第21次常务会议，会议讨论通过《关于加速X市养老服务业发展的意见》。会议强调，加快养老服务业发展，必须按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，坚持服务对象公众化、服务方式多样化、服务队伍专业化、投资主体多元化、运作机制市场化、城乡发展一体化。目前，X市养老业多元化格局逐渐形成，服务能力持续加强，惠及老年人范围不断扩大，奠定了养老服务体系的良好基础，养老事业迈上了新台阶。X※※置业有限公司顺应时代潮流，具有强烈的社会责任感；以感恩社会，回报社会为己任，审时度势，把握市场脉搏，投资老龄事业，奉献老年朋友。拟建设一所大规模、多功能、高水准的老年公寓。公司领导已将老年公寓项目列入重要议事日程，成立项目领导小组，多次征求民政部门意见；组织有关人员实地考察，借鉴兄弟省份的成功经验，采取“福利性事业，经济型运作”的经营方略；贯彻“111 诚心，耐心，爱心，用心”思想，建设一个舒适、舒心的老年人的温馨家园。2.2项目建设的必要性2.2.1X市老年机构存在的问题1．养老机构总体数量不足，软硬件有待改善。目前，X市共有各类养老服务机构40多家，总床位数约5000张，其中设置床位200张以上的仅有4家。按照X市有100万60岁以上的老年人口计算，每千名老人拥有养老床位数还不足5张。2．养老服务机构设施条件差。一些民办的社会养老机构，由于受用地、资金等因素的制约，大多是租房经营；除少数几家设施配备较好外，其余大都设施简陋、条件较差，只能提供较低水平的照管服务，难以满足老年人多层次的服务需求。3．社会养老机构资金不足，有关养老机构的优惠政策没能得到有效落实。目前X市90%以上的养老服务机构存在机构的运转和发展资金不足等问题，不少民办养老机构仅能够勉强维持经营。如金水区居家养老服务虽然发展起步较早，但是缺乏后续的发展资金，因此出现了运营困难，举步维艰的局面。4．111 养老机构整体服务水平不高，队伍不稳定。由于养老服务机构工作时间长、待遇低，护理人员不稳定，人员流动性比较大。从目前的实际情况来看，养老院、敬老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，其功能相对单一，配套设施简陋，管理水平低，服务质量不高，入住环境较差。2.2.2项目建设的建议长期以来，计划生育政策的严格执行使得出生率、死亡率和自然增长率的不断降低，巩固了“低出生、低死亡、低增长”的现代型人口再生产模式。但与此同时，老年人口数量大、上升速度快也成为我国人口变动的一大隐忧。4个老人、1对夫妻、1个孩子，这种被成为“421”模式的家庭越来越多，而“421”家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力,据最近一项调查显示，35%的城市家庭要赡养4位老人，40%的城市家庭要赡养2到3位老人。在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，老百姓传统的养老观念也在不断更新。社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年公寓，为老年人提供多功能、全方位、综合性的养老服务是社会发展的必然趋势。1．项目的111 建设是应对我国人口老龄化快速增长，逐渐改善民生的必然要求。目前我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，并且以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.15亿，约占总人口的15%；2020年达到2.48亿，约占总人口的17.17%。预计到2020年X市老年人口总量将达到135万。同时，与发达国家人口老龄化特点不同，我国农村人口老龄化水平高于城镇，绝大部分老年人生活在农村；由于城市化进程的加快，农村的养老问题十分突出。随着入口老龄化的加剧，人民群众的养老服务需求日益增长，项目建设已刻不容缓。2．项目的建设是关注老年弱势群体，构建社会主义和谐社会的现实需要，构建社会主义和谐社会是党在新时期提出的重大战略决策。关注老年弱势群体，妥善解决老年人养老这一日益突出的社会问题，使老年人能够与其他人群一样共享经济发展和社会进步的成果，既是构建社会主义和谐社会的重要内容，也是构建社会主义和谐社会的目的之一。3．老年人是社会发展的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭作出了巨大贡献，其晚年生活应当得到切实保障。他们是值得尊敬的人群，同时也是最需要社会关怀和帮助的弱势人群。X黄河X111 养老院建设项目全面贯彻以人为本的科学发展观，把构建社会主义和谐社会的任务落到实处，让老年人能分享社会文明进步的成果；便捷服务的提供可以有效提高老年人的生活质量，促进家庭和谐、社会和谐和代际和谐，是推动和谐社会建设的有力举措。4．项目的建设是转变传统观念，满足人民群众养老的社会需求。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日益小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。目前我国户均规模3.16人，较改革开放之初的4.61人下降了31.5%。城乡老年空巢家庭不断上升，城市老年空巢家庭已达到49.7%，农村老年空巢家庭也已达到38.3%。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。5．项目的建设是解决失能、半失能老年群体的养老问题，保障老年群体生活权益的迫切需要。目前，我国城乡老年人失能、半失能率达到19.6%，其中城市为14.6%．农村已超过20%。X市人口老龄化呈现出以下现象：未富先老、规模大、增长速度快、高龄化趋势明显、空巢老人多、失能老人多（全省不能自理老人104万）、农村留守老人多等。随着人口老龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。但是，由于现代化社会竞争的激烈和生活节奏的加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，无暇也无力照顾111 失能、半失能的老年人，这只有通过发展社会养老服务来解决。6．项目的建设是大力推进社会化养老进程，探索新的养老模式的社会需要。X省于1998年就开始步入老龄化社会，需要大力推进老年福利事业社会化、产业化的进程。在坚持政府主导，加大对老年福利事业投入的同时，要充分运用市场机制，动员社会各方面的力量广泛参与。鼓励社会团体、民办非企业单位、私营企业和国内外人士投资老龄事业，发展老年产业，满足不断增长的老年群体对设施、产品与服务的需求。X※※置业有限公司以回报社会为己任，计划实行无偿与低收费服务相结合的原则，投资老龄事业、奉献老年朋友。X市X养老院养老模式在一定程度上弥补了子女无法照顾老人的遗憾。7．项目的建设可以提供更多的就业机会，有利于社会的安定团结和两个文明建设的发展。养老服务是服务业的重要内容，而服务业又是第三产业和国民经济的重要组成部分。有资料显示，发达国家的服务业一般占到GDP的60%以上，而我国还不足40%。这说明一方面我们与发达国家的差距很大，但从另一方面看也表明我们的发展潜力也很大。2010年，我国城镇新增劳动力供给5000万人。大力发展养老服务，每年大约能为社会新增50万个就业岗位111 。专家预测，目前我国城市养老服务的市场规模有1400亿元，到2020年将接近6000亿，是整个国民经济不容忽视的一个新的增长点。X市X养老院建设项目不仅能够较好地满足广大老年人日益增长的多种养老服务需求，而且可以增加社会就业岗位，缓解就业压力，形成新的经济增长点，获得良好的经济效益和社会效益。因此，项目的建设十分必要。2.3承办单位概况X※※企业集团成立于2004年，现坐落于环境优美的X国家高新技术产业开发区，是一家多元化的集团公司。集团主要下属公司包括X※※信息技术有限公司、X※※贵金属综合利用有限公司、X※※矿业有限公司、X※※包装有限公司、X※※置业有限公司、X※※有限责任公司等，业务涉及纸品彩印、包装、纸箱制造、信息技术软件开发、系统集成、房地产开发建设、能源开发等业务。※※集团旗下产业涉及到政治、经济、科技等各个领域，在整个X乃至中原地区的经济发展中起到了重要作用，认真111 履行和实践着企业的社会责任。集团公司以城市基础建设、市政工程等与人民生活息息相关的城市化进程为发展根基，践行企业奉献人民、回馈社会的宗旨，打造企业良好社会形象；以能源开发、房地产置业、产品包装等为中间主导产业，孜孜不倦、勤奋敬业，努力将每一个项目做成精品，扩大企业在同行业中的影响力，为企业未来发展提供强有力的支撑；以科技信息产业、军转民科技应用等为先导，依托高新区科技资源优势，积极响应国家对军转民科技发展的政策导向，不断提升企业的科技实力和核心竞争力。※※集团取得的成绩得益于国家的改革开放政策，更离不开各级政府和社会各界人士的大力支持。怀着一颗感恩的心，以回报社会为宗旨，※※集团决定筹集资金，同时吸纳世界华人筹款，筹建X养老院。第三章市场分析与建设规模3.1市场现状据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%以上（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总入口的比重，它反映人口老化的程度（《人日与社会保障研究》陈朝绳著，1998年版）。目前，世界每10个人中有1个老年人，预计到2020年，每5个人中有1个老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。1．中国人口老龄化及服务机构现状111 截至2009年底，全国60岁及以上老年人口16714万人，比上年增长了4.53%，占全国总人口的12.5%，比上年增长了0.5个百分点；65岁及以上老年人口11309万人，比上年增长了3.22%，占全国总人口的8.5%，比上年增长了0.2个百分点。截至2009年底，全国各类老年福利机构38060家，比上年增加908个，增加床位266.2万张，比上年增长9.1%；收养各类人员210.9万人，比上年增长7.7%。其中：城市养老服务机构5291家，增加床位49.3万张，收养老年人32.3万人；农村养老服务机构31286家，增加床位208.8万张，收养老年人173万人。目前，民办养老机构已发展到1620多家，床位数近6万张，收养了4万多人，其中已经正式在民政部门登记注册的民办养老机构有996家。总的来看，我国养老服务设施已初步形成县、乡、村三级养老服务网络，呈现由投资主体多元化、机构规模多层化、服务对象大众化、运作机制市场化的发展趋势和特点。但还存在着覆盖面小、利用率低、一级市场供给缺口较大等问题。目前，我国养老床位总数仅占全国老年入口的1.5%，还远远没有达到每千名老年人拥有各类养老床位30张的目标，不仅低于发达国家5%-7%的比例，也低于一些发展中国家2%-3%的水平。2．X省人口老龄化及服务机构现状截至2010年底，X111 全省60岁及以上老年人口1285万人，占全省常住人口的13.1%；X省65岁及以上老年人口771万人，比上年增长了8.24%，远远超过衡量老龄化程度的世界标准(65岁及以上老年人口占总人口的比重为7%)。据统计，全省已建立城市社会福利院59家，社区老年服务站（中心）220个，确定了爱心护理试点单位34家，共计住“三无”老人1728人、失能老人4626人，享受政府补贴2100多人；全省社会力量投资兴建养老服务机构405家，设置养老床位3.8万多张。3．X市老龄化及服务机构现状X市作为中原城市群第一大市，2009年底总人口752.1万人，城镇人口476.9万人，农村人口275.2万人，城镇化率为63.4%。X市60岁以上老年人口超过100万，占总人口的13.3%，并且以每年3.3%的速度递增，预计到2020年X市60岁以上人口总量将达到135万。X市65岁以上人口66.9万人，占X市总人口的8.1%，已处于老龄化社会，X市人口老龄化高于全国7.1%的水平，也高于X省8.1%的水平。相比之下，X市人口老龄化的进程更快，问题也更为严重。自1998年以来，民营老年公寓如雨后春笋般地出现在市区。目前在市区的民营老年公寓有颐和老年公寓、晚睛老年公寓、爱馨老年公寓、舒心老年公寓、小德兰老年公寓等。这些民营老年公寓已从公办养老服务机构的补充逐步发展成为一支“生力军”。X市民政局的调查显示，全部111 养老院包括公办、民营在内总共有近四十家，床位只有5000多张，养老床位呈现“巨大缺口”。3.2市场预测1．老龄人口预测预计“十二五”期间，全国老年人口将突破2个亿，老年人口占总人口比例将超过15%，老龄化的速度将进一步加快。老年人口将年均增加800万-900万人；到2020年，我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17%．预计到2050年进入重度老龄化阶段，届时我国老年人口达到4.37亿，占总人口30%以上，三四个人中就有一个老人。据2010年统计，中国城市老年人失能和半失能的占老年人口的比例高达15.1%，农村已经超过20%。这部分老人需要专业的护理和照顾。按照老年人与护理员比例3:1推算，全国最少需要1000万名养老护理员。但现在的情况是，全国老年人福利机构的职工只有22万人。因此，我国未来对养老机构与养老护理人口需求量非常大。预计到2015年，X市“空巢”和独居老人达68万之众；7.3万老年生活半自理，4.9万老年人生活不能自理。其中，半自理、不能自理的大部分是80岁以上的高龄老人。根据专家归纳的老年人口养老方式“九七三”111 (90：7：3)的比例来规划养老服务体系建设，到2015年，全部要实现90%以上（108万人）的老年人居家养老，接受社会养老服务；7%左右（8.4万人）的老年人由社区提供日间照料和托老服务；3%（3.6万人）的老年人入住养老机构。2．养老公寓前景预测(1)高龄、病残老年人逐年增多，为老年公寓提供了入住来源。随着人均寿命的延长，高龄老人逐年增多。而且高龄、带病、残疾老年人和生活不能自理的老年人的比重将进一步上升。这些老年人希望在自己居住的环境内能得到社会和他人的帮助、服务。虽然目前有些家庭请了保姆来照料老人，但从反映来看，有很多不尽人意之处，如服务不到位，佣金偏高等等。因此老年公寓不失为解决老年人特殊需要的一条有效途径。(2)老年人空巢家庭很多，这为兴建老年公寓提供了动力。随着社会的变革和时代的进步，家庭的亲和力、凝聚力和归宿感都有所弱化。子女成家后，多数都和父母分开居住，老年人们独自生活在自己的居室内，缺乏必要的生活空间和沟通交流，因此感到孤独寂寞，难以度日。一旦独居老人突然患病需要急诊，难以及时救治和护理。特别是有的子女工作居住在外地，致使个别独居老人病死家中数日无人知晓的现象时有发生。这些情况造成了很多子女工作时对家人不放心，担心家中老人突然发病或摔伤、烫伤、烧伤等意外情况的发生。这些巨大的心理负担严重影响了子女的工作和生活111 步。老年公寓可以将原来由家庭承担的照料和慰藉老人的义务转由社会来承担，这是对家庭养老的有益补充，也是社会保障的重要内容。(3)有相当一部分老年人愿意入住老年公寓，为老年公寓的发展奠定了坚实的基础。X市现有60岁以上老年人100万人之多，可是目前城市老年公寓及托老所的床位总数只有5000多张，远远不能满足日益增长的老年人的需求。(4)有固定收入的离退休人员队伍的扩大，为老年人入住公寓提供了经济保证。这部分老年人离退休后多数领有养老金，其中有一些离退休干部收入较高，且夫妻双方都有收入，他们希望自己的晚年有多彩的社会生活、丰富的文化生活、健康的日常生活、充实的精神生活，而这些需求是家庭难以满足的。新型老年公寓正是为具有一定经济承受能力的老年人提供的比较理想的实现自我价值、幸福欢度晚年的社会养老机构，他们的多种需求可以在老年公寓得以满足。(5)家庭规模日趋小型化，独生子女家庭的增多，对老年公寓的发展起到了推动作用。由于我国计划生育政策的贯彻落实，致使家庭结构发生了变化。独生子女家庭的比重越来越大的家庭成员中三代比向“4、2、1”的方式发展，而且长寿家庭中还有上一代的高龄老人，这就产生了一对夫妻要照顾几个老人的困难。特别是病弱、残疾的高龄老年人，更需要晚辈的照顾，赡养负担111 更重。随着现代生活节奏的加快，子女将更多的精力投入到工作和学习中，势必减少了照料老人的时间和精力。对于患病、高龄、瘫痪老人的家庭，其难处更多，由此不可避免地引发了许多社会和家庭的矛盾。综上所述，兴办老年公寓是利国利民、一举多得的好事。不仅可以切实解决老年人的养老社会化服务问题，也可以有效的为老年人的子女减轻负担，减少家庭矛盾，解除他们的后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。因此，兴办老年公寓的前景广阔。3.3目标定位众所周知，中华民族有着悠久灿烂的文化，千百年来，中华民族人不分老幼，地不分南北，为丰富和发展中华文化作出了不懈努力。在这片热土上的炎黄子孙都享受着她的乳汁和阳光。老年文化是中华文化不可或缺的重要内容，文化将成为老年人的需要，融入老年生活的空间。随着养老观念不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。老人公寓具有完善、周到、及时的服务，有优越的居住环境和适合老年人的各种活动，将越来越受到有知识、有品位、有经济基础、观念开放、有闲情雅趣的老年人的青睐。据有关部门调查，在人们的生活观念中，老年公寓与传统的养老院（敬老院）有着很大的不同。111 养老院一般仅解决老年人基本的吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的民政救济对象服务的，条件较差。而老年公寓可以提供综合性服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的营养、住的舒适，而且还能提供较好的医疗保健、休闲娱乐等服务设施。有钱不一定就幸福，财富不一定满足精神的需求。从某种意义上讲，当社会发展到一定阶段，人们对于文化的需求，将高于对物质的需求，老年人更是如此。关注老年文化就是关注老年人深层次的精神需求，这对于正在走向老龄化的中国具有重要而深刻的意义。老年文化主要包括“养老敬老的孝文化、老年医疗保健文化、老年教育培训文化、老年休闲娱乐文化”等各个方面，是老年人一生必不可缺的精神生活需求。老年文化在应对人口老龄化挑战、实现健康老龄化和积极老龄化过程中必将显示出其重大作用与深远意义。调查表明，人们对老年公寓的认同感远远高于养老院。发达国家很重视老年公寓的计划和规划。西方的很多学者从以下四大方面上来研究探讨老年人的居住问题：第一，从场所角度（包括环境和人群）来研究居住环境对老年人活动和行为的影响。第二，从设计的角度来研究空间环境在支持、改变，或否认老年人的社会、生理需求的过程中，将起到什么样的作用。第三，从社会学、心理学的角度来研究人与环境之间的相互作用。第四、从政策及法规设计规范的角度来研究如何促进老年人居住水平的提高。111 因此，在设计老年人公寓时主要从以下9个方面考虑：①私密性：老年人需要一个属于自己不被打扰的空间。②社会交往性：为老年人提供一个进行社会交往的公共生活空间。③可选择性：为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。④清楚的方向性和明确的标志系统，为记忆力衰退的老年人提供活动上的便利。⑤安全感和安全性：为活动能力衰退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。⑥可达性和易操作性：老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）常用设施（如门、窗、家电）。应易于操作。⑦适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战型的环境将会促进老年人的经常性活动。⑧适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经衰退的老年人的活动。⑨环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生；适宜的气候可以使老年人处处感到方便和愉快。面向新型的老年公寓，应该以老有所养，老有所为，老有所乐为目标，提供多功能、全方位的抚慰，形成一个完善的老人社区。111 本项目选址在X区，位于X北部的居住区，占地1500亩；靠近黄河生态园，区内有温泉、湖泊、山地、树林，空气清新，环境宜人；可供老人休闲、健身、劳动，是理想的老年公寓建设场所。在设施建设上，住房应以单元式公寓套房为主；有卧室，起居室，小厨房，卫生间，配备家具，彩电，冰箱，空调，电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道，走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置；公寓楼设活动室，娱乐室，健身房，洗衣房，阅览室，会客室等，并设医务室，监护室及相应的医疗仪器，另设招待客房。公寓的辅助设施有小商场，邮电所，银行，停车场等。公寓配备专职的服务队伍，由经过培训的服务人员负责打扫卫生、保护环境、维修设备，并提供老人需要的各种服务。公寓定期为入住老人进行体检，医护人员24小时关注老人身体状况，随时诊治，必要时及时送往专门医院。老年公寓的收费标准充分考虑当地中上收入水平家庭的支付能力，不会太高。本项目建成后将投入市场化运作，满足现代老人需求，是定位较高的新型老年公寓。整体布局本着“老有所养，老有所医，老有所学，老有所乐，老有所为”五大功能设置。老人入住均为宾馆式单人或双人住房，设施齐全；并聘知名中西医专家坐诊，例行健康体检；娱乐区设有棋牌健身房、歌舞厅等，所有服务设施免费开放，使老人有如“家”的感觉。111 3.4建设规模根据《老年人居住建筑设计标准》、《老年人建筑设计规范》、《老年人社会福利机构基本规范》、《X市城市总体规划》及项目单位对市场的调研与实际情况分析，设定标准如下：黄河X老年公寓项目总占地面积1500亩，总建筑面积650000m2，设定总床位规模20000张，其中：高档床位4000张，中高档床位10000，普通床位6000张。建成之后将成为中原地区规模最大、设施一流，集养老、度假、文化、娱乐、医疗、康体保健及商业服务等多功能于一身的大型养老乐园。第四章场址概括和建设条件4.1建设场址4.1.1选址要求本项目的选址应符合城市规划要求，并满足以下条件：1．地形平坦、工程地质和水文地质条件好，避开自然灾害易发区；2．交通便利，供电、给排水、通讯等市政条件较好；3．便于利用周边的生活、医疗等社会公共服务设施；4．111 避开商业繁华区、公共娱乐场所，与高噪声、污染源的防护距离符合国家有关安全卫生规定。4.1.2项目选址本项目拟选址于X市X区常庄里西河村，总占地面积1500亩。项目选址优势为：1．区位优越：项目北靠黄河，东南眦邻X市X区政府，东通花园路，西通天河路，南有索须河（X市重点建设绿化工程），是X市重点建设开发的区位，有着得天独厚的优势和巨大的潜力。2．交通便利：项目周边交通发达，北四环路，江山路，天河路，纵横交错，有很多路公交车直达市区，随着四环路的建成和不断发展，将会有更多的交通配套设施在这里聚集。3．周边环境优美：项目位于X市后花园南部，毗邻X市政府重点建设项目，周边黄河风景名胜区——黄河大观、花园口黄河生态旅游区等构成了独具特色的黄河风光旅游带，加之X区多年以来对生态的投资，这里已是绿树成荫，鸟语花香，同时因远离市区，环境清雅宜人，是养老、体闲度假的最佳环境。4．项目周边配套设施齐全；项目靠近X市X区政府，周边有毛庄蔬菜批发市场、风景游览区、X区第一人民医院等大型商场、超市等，给老年的人生活和健康带来了便利。5.本项目建设区域地势平坦，环境幽雅，符合X111 市土地利用总体规划（2006-2020年）和X市城市总体规划（2008-2020年）。4.2交通条件X市X区交通网络四通八达，亚洲最长的黄河公路大桥横跨黄X北，将两岸连成一体。京珠高速、连霍高速、京广铁路、107国道等陆路交通主动脉穿境而过。以花园北路、文化北路、青花园路、天河路、江山路、古须路为南北方向；以大河路、绿园路、迎宾路、开元路、英才路、新柳路为东西方向，构成了便捷的公路交通网络。4.3建设条件4.3.1自然条件1．气象条件X区属北温带半干旱半湿润季风型大陆性气候。春旱多风，冷暖无常；夏炎多雨，水热同期；秋凉清爽，日照充足；冬寒干燥，风多雪少。各主要气候数据如下：年平均气温14.2℃最冷月平均温度0.2℃最热月平均温度27.3℃极端最高气温43.O℃极端最低气温-17.9℃111 年平均降水量649.9mm最大年降雨量1041.3mm最小年降雨量384.8mm主导风向NE、EES、WNW2．工程地质条件项目所在位置地表类型为第四纪冲积和洪积物，地基承载力在1-1.5kg/cm2之间；区内地下水位埋藏较浅，其稳定水位深约为2-3米，对混凝土无侵蚀性；地下水受大气降水影响明显，其补给来源是大气降水和地表水，水量较小。项目区地势较平坦周围无临空面存在，场地稳定，不会出现滑坡及崩塌情况。另据区域资料表明，拟建场地及其附近无浅埋的新活动断裂痕迹，也未发现新构造活动痕迹，因而对建筑物的抗震相对有利，适宜本项目建设。3．场区地下水项目地区地下水位受大气降水影响明显，其补给来源是大气降水和地表水，地下水对混凝土无侵蚀性。4．地震烈度X区地质结构稳定，根据“中国地震烈度区划图(1990)”地震烈度为7度防震。4.3.2城镇规划及社会条件本项目建设符合X市111 城市总体规划，项目的建设能够提高当地老年弱势群体的保障水平，对X市的民政事业发展和构建社会主义和谐社会具有极大的推动作用。本项目是一个利国利民的项目，并得到了当地群众的热烈欢迎和政府的大力支持，有良好的社会基础和条件。4.3.3基础设施条件1．供、排水项目用水由周边市政供水系统供应，已建成环形供水管网，可满足项目用水需求。项目建有完善的排水网管，实行雨污分流制，可满足项目排水需求。2．供电、供暖供电根据电力部门的要求和电路走向，拟就近配线引入以满足需要；供暖根据X市集中供热规定，该项目属城市集中供热区。3．通讯项目所在地的市政道路现已全部开通全国直播程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯的要求。4．消防按照消防部门的规定，项目建成后，消防系统完善，布局合理，各消防通道畅通；建设项目完工后符合《消防法》的各项规定。111 4.3.4施工条件本项目所需的主要建筑材料砂石、钢筋、水泥等可到周边地区采购，通过汽车运输到施工场地，以满足施工需求。第五章工程技术方案5.1项目组成X市X养老院建设项目总占地面积1500㎡，建筑总占地面积151380㎡，总建筑面积805000㎡。项目建设内容主要包括老年公寓、配套服务建筑、公用辅助工程、总图工程等。1．老年公寓老年公寓设计分为高档、中档和普通老年公寓三种类型，总设计床位20000张。主要包括X园、天寿园、天富园、碧波园、延年园及永春园等六个组团，建筑总占地面积94880㎡，总建筑面积654600㎡。其中：高档老年公寓主要包括天寿园和X园，设计187栋建筑，入住老人4000人，占地面积45600㎡，总占地面积136800㎡。中高档老年公寓主要包括碧波园和天富园，设计138栋建筑，入住老人10000人，占地面积82000㎡，总建筑面积332000㎡。普通老年公寓主要包括延年园和永春园，设计42栋建筑，入住老人6000人，占地面积4180，总建筑面积185800㎡。2．他配套服务建筑111 其他配套服务建筑设计主要包括康疗保健中心、老年文体活动中心、老年大学、社区服务中心、养生文化馆、老年营养膳食中心、接待中心、购物中心、综合办公楼、自助农庄及其它用房等，建筑总占地面积56500㎡，总建筑面积150400㎡。具体见如下项目组成表项目组成一览表：序号名称建设内容一老年公寓设计分为高档中档和普通老年公寓三种类型，总占地面积94880㎡，总建筑面积654600㎡1高档老年公寓主要包括天寿园和X园，设计187栋建筑，入住老人4000人，占地面积45600㎡总建筑面积136800㎡（1）天寿园主要设计92栋点式建筑，分为2～3层，入住老人1660人，占地面积22800㎡，总建筑面积56900㎡111 （2）X园主要设计14个庭院式建筑，每个庭院式建筑设计4～14个大小不等的建筑单元，共计95栋建筑单元，均为2～3层，入住老人2340人，占地面积34800㎡，总建筑面积79900㎡2中高档老年公寓主要包括碧波园和天富园，设计138栋建筑，入住老人10000人，占地面积82000㎡，总建筑面积332000㎡（1）天富园主要设计74标建筑，为3.5～4.5层。包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人5500人，占地面积45600㎡，总建筑面积182400㎡(2)碧波园主要设计64栋建筑，为3.5-4.5层。包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人4500人，占地面积36400㎡，总建筑面积149600㎡3普通老年公寓主要包括延年园和永春园，设计42栋建筑，入住老人6000人，占地面积41080㎡，总建筑面积185800㎡111 （1）延年园主要设计36栋建筑，为4.5～5.5层。包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人4800人，占地面积36400㎡，总建筑面积149800㎡（2）永春园主要设计6栋板式建筑，为4.5～5.5层，入住老人1200人，占地面积7600㎡，总建筑面积36000㎡二配套服务建筑包括康疗保健中心、老年文体活动中心、老年大学、社区服务中心、养生文化馆、老年营养膳食中心、接待中心、购物中心、综合办公楼、自助农庄及其它用房等，建筑总占地面积56500㎡，总建筑面积150400㎡1康疗保健中心占地5710㎡，总建筑面积15600㎡，3层主要包括理疗室、康复中心、保健中心、多功能厅、健康管理中心等，确保为老年人提供舒适的康疗保健中心和服务环境2老年文体活动中心占地8350㎡，总建筑面积20950㎡，2～3层；内设有娱乐室、健身房、综合文体活动室、老年人俱乐部、电影厅、咖啡厅、多功能室等111 3老年大学占地6860㎡，总建筑面积14920㎡，2～3层。设有教室、图书室、老年会议中心等，是全面提高老年人素质的教育场所4社区服务中心占地11630㎡，总建筑面积33240㎡，2～4层，分区设置，主要包括餐厅、服务用房、休闲用房及日常管理办公场所5养生文化馆占地2980㎡，总占地面积5930㎡，2层。主要包括中药浴与SPA温泉水疗、药膳、文化、养生运动等新型生态养生保健项目6老年营养膳食中心占地3500㎡，总建筑面积7000㎡。2层，主要包括餐厅、配餐中心等，为老年人及工作人员提供营养膳食7接待中心占地4300㎡，总建筑面积15000㎡，3～5层，按照四星级标准设计。主要为商务客房，满足入住老年人的探望亲属及家属的临时住宿需要8购物中心占地8930㎡，总建筑面积31120㎡。2～3层。主要为老年人提供日常购物的场所9综合办公楼占地1200㎡，总建筑面积3600㎡，3层。主要设计为黄河之都老年公寓的办公管理服务场所111 10自助农庄占地1620㎡，总建筑面积1620㎡，1层，主要是为黄河之都老年人提供自种田园瓜果、蔬菜等的场所11其他用房主要为门卫、公厕、锅炉房、污水站、变配电房等，1层。占地1420㎡，总建筑面积1420㎡三公用辅助工程主要为电气系统、给排水、消防等四总图工程主要包括道路、广场、绿化、水系、园艺小品、围墙等。5.2建设原则和指导思想5.2.1建设原则1．高起点与超前性：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平。以建设全国比较先进的，以面向21世纪的X市X养老院为目标。设计要求要具备超前性、全方位、先进性，与老年人处处融洽的建筑风格。2．以人为本：规划强调人、环境、建筑三者的共存与融洽，以提高老年人的生活质量为目标；创造更具人性化的空间，主要考虑老年人的活动、再教育、健身、运动的需求，力求功能齐全，使用便捷。111 3．可持续发展与生态相适应；营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的环境协调，项目建设要统一规划，设计要有可操作性，充分考虑老年人的实际需求，做到经济、实用、美观三要素的统一。4．把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向5.2.2建设指导思想1．项目X市X养老院的建设必须遵循国家经济建设的方针政策，符合相关法律法规；从我国国情出发，立足当下，因地制宜。科学、合理的确定建设水平。2．在项目建设中，以满足老年人的生理需求和精神需求为本。以老有所养，老有所医，老有所学，老有所乐为项目建设的基本指导思想3．项目建设以老年人为核心，充分考虑老年人的身心健康。综合运用各种方法，组织丰富多彩的的空间序列；满足老年人生活的交通需求，完善综合服务设施。为老年人提供多层次的居住和交流的空间，创造一个安全、方便、舒适、亲切、自然、理想的居住环境。4．项目通过精致典雅的建筑风格、诗意盎然的山水景观，为老年公寓居住的老人们营造一个自然温馨的老年家园；让老人在现代化的气息中品尝到一种浪漫而悠远的田同风光，让心灵的僻静不被尘世的喧嚣而烦扰。111 5.3总平面布置5.3.1总平面规划原则1．符合城市总体规划及相关规划的要求，基地应选址在地质稳定、场地干燥、排水通畅、日照充足、远离噪声和污染的地段，基地内不宜有过大、过于复杂的落差；2．项目规划结构应完整，功能分区明确，安全疏散出口不应少于2个。出入口、道路和各类室外场地的布置，应符合老年人的活动特点。遵循“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则；3．满足老年人心理和生理的需求，并充分考虑日照、通风、防寒、采光、防灾及管理等要求；4．遵循社会效益、环境效益和经济效益相结合的原则。5.3.2总平面布局1．项目平面规划X市X养老院规划入住人数20000人，根据相关规定，属于特大型老年公寓。项目平面规划主要有老年公寓、康疗保健中心、老年文体活动中心、老年大学、社区服务中心、养生文化馆、老年营养膳食中心、接待中心、购物中心、综合办公楼、自助农庄及道路、广场、绿化、水系以及必要的辅助用房等。项目在布局上打破以往的传统模式，形成以景观中心向四周辐射联系老年公寓个111 组团与配套服务设施的格局，黄河之都老年公寓主要环形道路和各个园区的主、次、支三级道路犹如在骨架上生长出的枝叶，以此将各个独立的园区与整个基地有机的组织在一起，使得黄河之都老年公寓在整体形态上达到了统一，也体现出了有机生长的设计理念。总平面布置图见附图。2．空间布局项目老年公寓设计结合基地地形，因地制宜的布置了大量的景观绿地，使得每户公寓均有较好的日照、视野和优美的居住环境。建筑平面形态布局上采用点式、板式、联排、庭院等多种建筑单元多层相结合的空间组织方式，避免了建筑群体组织单调呆板、千篇一律、行列式的现象；空间组织轮廓丰富，统一中有变化，尺度亲切宜人，创造了富有特色的建筑肌理和居住空间。项目的布局不仅使得各个区域之间的联系更加方便，而且还可以使老人们走在X养老院的路上，看到各个建筑物之间的丰富空间，产生步移换景的视觉效果，避免了视觉单调与机械的重复。同时区域内部用房及场地联系更加紧凑，有利于实现景观资源的共享，由此获得更多的活动及发展用地。配套服务建筑呈带状由南向北延伸，周边结合布置体育活动设施和休闲游戏场地等，使之成为X养老院又一个重要的公共活动空间，为X养老院的老人们提供多样化的公共服务形式。3．绿化景观111 绿化系统与动态的开敞空间共同形成流动的视觉感受和空间活动系统。各个公寓中心都相对独力，绿地点、线、面结合，相互联系，形成系统。绿化系统由两轴集中绿化及各个片区中心绿化组成。规划以两轴集中绿地为中心向四周辐射，形成开敞活泼的多样化绿化景观轴。同时再通过建筑分区和高低布置等方法将其引入各个片区内部，使规划空间与自然空间生动对比、交相辉映。在黄河之都内，步行通道和各个公共活动空间，结合老年人使用的实际需求，以主题材料布置小品、座椅、雕塑、主题广场等，使各个公寓片区个性突出，有明显的识别性和强烈的归属感。X市X养老院的绿化以自然为主，绿化形式上有草池、灌木、乔木、垂直绿化，结合水面、室外活动场地和景观环境小品，形成点、线、面、体多样丰富的绿色生态环境。4．道路交通系统XX养老院主要交通方式以电瓶车为主，私家车为辅，外部车辆在养老院入口处解决，各个片区的乘凉在片区入口处解决。X市X养老院道路分为四级，黄河之都主环路宽8m，各个片区内的主要道路设计路幅宽度为5～6m，次要道路设计路宽为3～4m．其它道路根据具体情况设计。但要满足老年人大轮椅通过的实际需要。5.3.3总平面经济技术指标总平面主要技术指标表:111 序号项目单位指标备注1总用地面积㎡13333302000亩2建筑物占地面积㎡1513803建筑物总面积㎡8050004道路广场面积㎡2086005绿化面积㎡5307006水系面积㎡780007建筑密度%11.48容积率0.609绿化率%39.85.4建筑设计方案5.4.1设计依据1．《民用建筑设计通则》CGB50352-2005)；2．《老年人建筑设计规范》OGJ122-99)；3．《老年人居住建筑设计标准》(GB/T50340-2003)；4．《老年人社会福利机构基本规范》民发(2001)24号；5．《城镇老年人设施规划规范》(GB50437--2007)；6．《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；7．《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGi50-2001)；8．《建筑抗震设计规范》(GB50011--2010)；111 9．《供电系统设计规范》(GB50052-95)；10．国家建设部有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例。5.4.2设计原则1．充分体现项目设计的人性化，遵循以老年人为核心的设计原则。项目服务对象为老年人，在设计时，处处要以老年人为核心，注重老年人的参与性和体能心态特征。从住居、交通、卫生、建筑材料等各方面全面考虑，为老年人提供多层次的“交往空间”。2．项目的建筑装修和环境设计，应体现简洁、温馨、自然的行业特点及当地的民俗特点，并具有统一、协调、便于识别的特点。3．项目建筑平面功能分区要科学、合理、实用，做到功能齐全、设施完备、通风良好、采光充足，能满足设备运行、生活、服务等不同功能的综合要求。4．项目的建设，应贯彻实用、经济、美观的原则。建筑标准应根据当地的经济条件合理确定。5.4.3建筑设计1．老年公寓老年公寓总建筑面积为654600㎡，居住人数为20000111 人，其中分为高档、中高档和普通老年公寓三种类。入住老人比例为2：5：3，人数超过20000人，属于特大型养老院。人均居住面积32.73㎡，大于国家标准的养老院最低居住面积(25㎡)。分类技术指标表:档次建筑数人数总建筑面积/㎡人均居住面积/㎡高档187400013680034.2中高档1381000033200033.2普通42600018580030.96老年公寓为本建设项目的主体建筑，设计均为多层建筑，拟以中华民族传统的建筑风格与现代化建筑风格相结合，充分体现以老年人为服务核心的设计理念。结合项目建设指导思想，X市X养老院的设计根据不同位置结合其具体功能要求和其特定的景观环境，设计了高档、中高档、普通公寓等三种类型的老年人居住公寓，同时配套简洁大方的公共服务建筑，通过点、线、面的结合方式形成了丰富多彩的空间序列，通过建筑之间适当的围合及错落有致的布局，成了即开敞又具有归属感的生活空间。建筑单位设计通风良好，视野开阔，安静卫生。针对老年人记忆力衰退，加强了楼宇111 外观的识别性，通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高各个院内住宅的识别性；也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的显著标志来提高识别性。老年公寓单体为三层以上的建筑物均设置电梯，电梯轿厢尺寸可容纳担架进出，厅门和轿门宽度不应小于0.80m，侯梯厅的深度要大于1.6m，电梯额定速度在0.63-0.1m／s，轿门开关时间要长，轿厢内两侧壁应安装扶手，距地高度0.8m。房间居室标准设计，也可以以家庭居住为单元，这样能使房间灵活运用，根据入住老年人的需求可以自由选择：单间、双人间、夫妻间及家庭单元。2．中高档老年公寓主要包括天富园和碧波园，设计138栋建筑，均为3.5～4.5层，入住老人10000人，占地面积82000㎡，总建筑面积332000㎡。分别位于项目场地的东北部和西南部，以板式、联排及点式建筑为主，形成优美舒适的居住环境。其中：天富园主要设计74栋建筑，为3.5～4.5层，包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人5500人，占地面积45600㎡，总建筑面积182400㎡。碧波园主要设计64栋建筑，为3.5～4.5111 层，包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人4500人，占地面积36400㎡，总建筑面积149600㎡。同时，每栋单体建筑一层需要布置医务室等基本公共服务用房。其余各层均为卧室，每个卧室按双人间居室标准设计，同时设计适量的家庭居住单元，根据入住老年人的需求可以自由选择：单间、双人间、夫妻间及家庭单元。3．普通老年公寓主要包括延年园和永春园，设计42栋建筑，均为4.5～5.5层，入住老人6000人，占地面积41080㎡，总建筑面积185800㎡。以板式、联排及点式建筑为主，形成优美舒适的生活环境。主要入住失能、半失能老年人，为构建和谐社会做出贡献。每栋单体建筑一层需要布置医务室等基本公共服务用房。其余各层均为卧室，卧室以双人间为主，设置少量三人间。4．配套服务建筑配套服务建筑的配置方面，应考虑不同老年人群的需要来提供餐饮、康疗保健、公共服务、休闲娱乐等服务。除这些配套服务建筑室外，环境要优美，要有遛弯、户外健身的地方。针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。根据以上设计思想，各项目配套服务建筑主要包括康疗保健中心、老年文体活动中心、老年大学、社区服务中心、养生文化馆、老年营养膳食中心、接待中心、购物中心、综合办公楼、自助农庄及其他用房等，建筑总占地面积56500㎡，总建筑面积150400㎡。配套服务建筑主要布置在项目基地中部的配套服务区，社区服务中心则分散布置在各个老年公寓片区的中心位置以便于服务。111 (1)康疗保健中心康疗保健中心占地5710㎡，3层。主要包括理疗室、康复中心、保健中心及多功能厅等，确保为老年人群提供舒适的康疗保健中心服务环境。康疗保健中心位于项目基地配套服务区的北部，紧邻北四环和基地内主要环路，便于对老人的医疗救护。康疗保健中心内部设有残疾、老年病、心血管。健身身疗养等10个康复科系，与医疗科系形成完整的医疗康复体系，为老人提供良好的疗养康复服务。中心配有心电图室、TCD室、快速血糖室，老人可以随时检查。ICU房，可对老人进行24小时心电、呼吸、血压、及血氧饱和度检测。康复理疗病房，开展脑血管意外等神经系统损害的康复治疗，指导进行功能性锻炼，尽快恢复神经系统的功能，减少致残率及伤残程度，提高生活质量；还可以对老人的颈、肩、腰、腿进行定期理疗按摩，确保老人身心健康。中心还设有先进完善的医疗配套设施，诸如医用气源系统，有线、无线声像通讯系统，卫星电视接收系统，救护车，计算机管理系统和方位导航系统等。中心坚持把诚信服务落到实处，注重工作实效，定期为X老人做全面细致的检查、诊断，并耐心、详细地询问每一位老人的身体状况，向他们详细讲解老年人常见病的预防，常用药品的服用方法等医学常识，为X养老院入住的老人全面的康疗保健服务。111 (2)老年文体活动中心占地8350平方米，总建筑面积20950㎡，2～3层。内设有娱乐室，健身房，综合文体活动室，老年人俱乐部，电影厅，咖啡厅，多功能室等。老年人虽然离开了工作岗位，走向了生活的另一个阶段，但是，他们对美好生活的追求并没有泯灭，他们仍然在用智慧和才能关注世界、奉献社会，老年文化既是他们的追求，又是架起他们实现生命价值的桥梁。老年文体活动中心主要设计为老年人娱乐活动用房，分为兴趣培训区、文体活动区和老年人俱乐部三部分。其中：兴趣培训区设计有书法、绘画、音乐等业余爱好的场所，为丰富老年人的业余生活，发挥老年人多才多艺的余热，让老年人生活在一个热情洋溢，丰富多彩的环境中。文体活动区主要设置有综合文体活动室、娱乐室、电影院、休息厅、咖啡厅、多功能室等，倡导健康生活，共建和谐社区，弘扬尊老爱幼，体现重在参与，促进友爱的文体活动，为老年人提供日常的文化和体育活动。在充分彰显老同志乐观、开朗、健康向上的精神风貌的同时，不断演绎出传统与时尚相结合的“文化养老”亮丽的风景线。老年人俱乐部为志同道合的老年人在一起活动、学习、娱乐提供场地，使老同志的晚年生活更加色彩斑斓，而且使他们的人格尊严得到提高，自身价值也被社会认可；111 使不同经历、不同现状的老人找到共同相处的话题和联系的纽带，找回邻里之间久违的情感，同时也找到乐趣。俱乐部成员互相帮助，互相爱护，共同解决生活中遇到的各种问题，创造和谐温馨的老年生活。(3)老年大学设有教室、图书室、老年会议中心等，是全面提高老年人素质的教育场所。老年大学主要提供老年人喜闻乐见的健康类、家庭生活类、经济类、烹调类、法律类、书画类、音乐类等书籍，满足老年人再教育的需求。同时，设计老年会议中心满足国际、国内老年人交流、会议的要求。衣食足而文化兴，今天的老年人已经不仅仅满足于吃饱穿暖，他们对精神文化生活、物质文化生活有了更高层次的需求。许多老年人，已经不仅仅是到公园散步、健身，在家中养花种草，围着小家和晚辈转，而是上网冲浪、进老年大学再学习充实自己，重新走进社会寻求自身价值。111 老年文化发展水平与经济社会发展水平密不可分，在基本满足了物质生活需求的基础上，老年文化就显示出调节、丰富老年人精神生活的独特功效，进而对提高老年人生活、生命质量具有举足轻重的意义。为老年人打造一种积极的养老理念，使他们乐观面对自己的晚年生活，提高晚年的生活质量，为老年人创造条件，使他们走向社会，融入社会，搭建老年人养生健体、学习娱乐、文化休闲的活动平台，使老年人心态开朗平衡，精神世界充实，实现自我追求，享受快乐生活，这是一种社会责任，也是对长者的集体感恩。(4)社区服务中心分区设置，主要包括餐厅、服务用房、休闲用房及日常管理办公场所。其中，餐厅：负责各个园区内居住老人和管理员的日常饮食，由老年人营养膳食中心配备食谱，满足老年人饮食及健康需求。服务用房：为洗衣房、浴室等。体闲用房：为小型的多功能厅，健身房，娱乐室，阅览室。日常管理办公场所为简单的园区管理办公室、接待室、会议室等。社区服务中心设计与周围环境相协调，并营造出一种幽美、宁静、便携的服务中心环境。(5)养生文化馆主要包括中药浴与SPA温泉水疗、药膳、文化、养生园冬季健康管理中心等新型生态养生保健项目。其中：健康管理中心突破常规的健康休闲项目模式，打造健康管理中心重点包括健康检查，健康恢复，健康维护以及健康促进四大主题区“运用食品、药品、检测、医护、疗养、康复等多种方式，提供四维健康体检和生理体检、专家诊疗、心理测评、营养分析、绿色通道服务、111 健康提升和康复以及健康档案建立、健康状况评估、健康走向预测、健康管理计划量身定制等重点产品。(6)老年营养膳食中心为老年人及工作人员提供营养膳食。作为整个项目基地老年人的餐饮中心，负责整个X养老院的日常饮食。建筑一层为公共食堂，二楼为营养餐厅及管理人员餐厅。老年营养膳食中心聘请专业营养师，每天制定出适合老龄人一日三餐的营养饮食食谱，保证饮食种类多样，荤素搭配合理，营养均衡的特色餐饮。(7)接待中心主要涉及为商务客房，按四星级标准进行设计，满足入住老年人的探望家属及亲属的临时住宿需要。(8)购物中心占地8930㎡，总面积31120㎡，2～3层，主要为老年人提供日常购物的场所。购物中心以大型超市的模式经营，涉足各类食品、熟肉制品、滋补保健品、干鲜果品、日用百货、针纺织品、化装洗涤用品、服装、小民点、工艺品、照材、音像制品、图书等十几大类。购物中心以“把一颗热心、耐心、诚心、爱心奉献给老人”的四心精神作为服务宗旨，强化便民服务、情感服务、爱心服务，形成了X养老院独特的服务品牌。111 (9)综合办公楼占地1200㎡，总建筑面积3600㎡，3层；主要设计为X市X养老院的办公管理服务场所。（10）自助农庄占地1620㎡，总建筑面积1620㎡，主要是为X市X养老院老年人提供自种田园瓜果、蔬菜等的场所。项目占地20亩，为老年人提供丰富多彩的田园生活。(11)其它用房主要为门卫、公厕、锅炉房、污水站、变配电房等。总建筑面积1420㎡分散分布在项目基地内，为整个基地的正常、安全运作提供后勤及动力支持。5.4.4建筑风格建筑风格在规划设计中有着重要的角色，项目在建筑风格造型设计时，要结合老年建筑与当地建筑环境的特点；设计出具有典雅、大方、灵动的建筑风格，表现出博大、积极、端庄的老年人的生活状态；同时要增加项目各个主题建筑的可识别性和亲切感，以便增强入住老年人的认同感和归属感，以满足老年人对家的心理需要。项目公共建筑立面造型通过不同的版块、线面和色彩穿插交错，虚实相映、体现出建筑的整体性和可识别性，又表现出错落有致的建筑形态和作为居民之家的亲切尺度。111 各个老年公寓建筑设计时考虑到造价及建筑功能对建筑造型的要求，将立面装饰尽量减少；根据建筑平面功能布置来构筑建筑的风格造型，通过用传统的三段式的立面造型方法，对建筑基座、墙身、檐口进行划分，使建筑更接近人体的尺度。给人亲切的感观，在色彩上以淡雅、明快的色调为主。其中每个组团用不同色调用于识别。5.4.5建筑剖面及交通组织高档老年公寓设计均为2～3层建筑，中档老年公寓实际均为3.5～4.5层建筑，普通公寓实际均为4.5～5.5层建筑，建筑每层高度3.0m，室内外高度差0.3m。建筑3层及3层以上的均设电梯，同时设有楼梯，组成了一个完整的人员流动及消防疏散体系。配套服务建筑内均设电梯和楼梯，至少在不同方向开设个2及以上出口，安全疏散距离控制在防火规范规定的范围内，满足人员流动及消防疏散要求。配套服务建筑每层高度均为3.6米，个别建筑根据需要一层设计高度为3.9m或4.2m；其他建筑设计层高度不超过2.8m，具体根据实际情况来确定。5.4.6建筑内部装修1．老年人视觉也较为敏感，过于鲜明的色彩111 会刺激老人的神经，引起老人的不安和幻觉。所以老年人居室的色调要淡雅。墙壁和房间布置应有蛋青、藕黄、乳白等素雅的色调，在配色中要注意富有生气，不可沉闷、阴冷。2．建筑门窗玻璃选址不应选用有色玻璃，尽量考虑老年人视力普遍衰弱，选用无色透明玻璃。3．老年人居室不采用玻璃质装修和纤维质软装修，同时禁用散发有害有毒气味的装修材料。4．建筑内部墙角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。5．居室不宜设吊柜和床下简易柜橱，应设贴壁贮藏壁橱，有1.00m以上的贮藏空间。6．老年人出入和通行的厅室、走道地面，应选用平整、防滑材料，并应符合下列要求：(1)楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。(2)居室地面宜用硬质木料或富有弹性的塑胶材料，不宜采用陶瓷材料。7．卫生间卫生洁具采用白色最佳，不宜用黄色或红色“白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的基本病变，黄色或红色还会让人产生不愉快的联想。8．配餐、消毒、厕浴等有蒸汽溢出和结露用房，应采用牢固、耐用、难沾污、易清洁的材料装修到顶，并设置排气、排水装置。111 5.4.7无障碍设计项目服务对象是老年人，根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)，项目以残疾人行走的标准设计考虑无障碍设计。因此需要对一些室内环境无障碍技术进行深入研究，设计出方便、安全、舒适、经济的老年无障碍居住建筑。1．出入口建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活的便利程度。项目建筑室内外高度差为3m，入口处设置台阶，并设置轮椅坡道和扶手；坡度为1:12，宽度为2.1m，坡道两侧设扶手，在扶手栏杆下端设高度为50mm的坡道安全挡台。2．过厅和走道室内通过式走道净宽略大于轮椅宽度，采取1.8～2.7m；公共建筑通过式走道，按双排轮椅相并而行，总净宽1.80m；并且走道两侧墙面不设凸出障碍物。走道两侧墙面设计助力扶手，扶手以圆形断面最佳，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具3．楼梯和电梯考虑到老年人体能心态特征，应采用缓坡楼梯，消除老年人向下俯视产生的倾覆恐惧感。并采用异色防滑条，是基于老年视力减弱后，对踏步边缘采取的警示、111 安全保护措施，电梯为无障碍电梯。4．居室应按相关规范进行设计，居室开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。5．卫生间卫生间设计要考虑到老人使用的方便性。公用卫生间侧位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大到1.20m-2.00m。同时，设置尺度合适、安装牢靠的安全扶手，采用杠杆或掀压式龙头开关。6．门公共场所使用的门采用自动门与推拉门。在推拉门门把手一侧墙面，留有不小于0.5m的墙面宽度。门扇安装视线玻璃，横把手和关门拉手，在门扇的下方安装高度为0.35m的护门板。7．电气设备电气设备的无障碍设计主要指室内的各种按钮、开关、报警设备、窗口的关闭装置等。如对轮椅使用者，一般插座最低应保证距离地面40cm，离开侧墙40cm以上；报警电话距地125cm；开关插座最高位置距地105cm，床周围开关插座距地80cm，引拉线开关距地70cm～80cm。8．无障碍的室内视觉环境设计111 (1)窗的设计窗户对老人来说是了解室外的重要地方。设计时应充分考虑窗台下口高度，我们设计时选用台高40cm是为了防止老人从窗户处掉落，并设置护窗栏杆。同时为了轮椅使用者和老年人的使用方便，将窗户设计成中悬式、上部设计成固定窗。（2）视觉信号的设计a．提示信号在门的入口，为了增强老年人对房间的识别性，在门上设置专门的标识位置，供老年人悬挂或张贴自己能识别的饰品或图画。在卫生间里，地面统一使用浅色系的防滑材料，而家具统一设计成容易识别的材质。避免老人与家具发生碰撞现象，并增加房间内视觉环境的识别性。b．警示信号公寓楼每个居住房间均设置了报警求助装置，而且都对报警装置做了特殊处理。把卫生间报警按钮设置为红色，同时加大按钮的触摸面积；在卧室里，除了作以上处理之外，还将报警装置设置在合理的高度（人平眼最好视觉范围）。将卫生间防水插座的盖子换成红色（一般电器为白色），增加警示性。111 5.5土建工程5.5.1设计依据《建筑结构可靠度设计标准》GB50068-2001；《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008；《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006年版)；《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)；《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；《建筑桩基技术规范》(JGJ94-2008)；国家和X省其它的相关设计规范和规定。5.5.2抗震设计及荷载取值1．根据《建筑抗震设计规范》（GB50011--2010），X市抗震设防烈度为VII度(第一组，0.15KG)，项目建设主要使用者为老年人，建筑设计按VIII设计。2．荷载荷载取值除特别要求外均按照《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006年版)(1)风荷载根据《建筑结构载荷规范》基本风压按50年一遇标准取值，X市的基本风压为W0=0.45kn/㎡111 ，本项目的地面粗糙度取为C类。（2）雪荷载根据《建筑结构荷载规范》，X地区50年一遇的基本雪压为S0=0.40kn／㎡，屋面的基本雪压与均布活荷载不同时组合。5.5.3结构安全项目工程结构设计使用年限为50年，建筑结构的安全等级为二级，基础设计等级为丙级，抗震构造措施按抗震等级二级采用。5.5.4建筑结构方案1．地基基础的设计根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性综合评价，正确确定地基承载力。基础埋置深度应根据地质情况、土地冻层深度及地下水位等情况，综合考虑后确定。由于点式建筑物较多，考虑到地震设防烈度，采用钢筋混凝土条形基础，基础采用钢筋砼承重结构。2．建筑结构构造结构设计要充分考虑房屋内部的空间要求和所受承载的性质及大小，竖向荷载要求结构有足够的抗压能力，水平荷载要求结构有足够的抗弯、抗剪强度及刚度。111 X市X养老院主体建筑均采用框架结构，楼层面为楼板式现浇楼板，水平地震力及竖向荷载均有框架梁、柱、墙和屋面板共同承担。其他建筑和自助农庄建设采用砖混结构。3．结构材料钢筋：采用HRB235、HRB335、HRB400热轧钢筋混凝土强度等级：基础部分为C30，梁为C30，构造柱围梁，楼梯过梁均采用C20填充墙：均用200MM厚加气混凝土砌块，强度等级A3.5级，干容量不大于7.OKN/㎡5.5.5建筑特色为突出X养老院建筑的特点，拟建建筑物外墙色采以明快的暖色调为主，白色点缀，营造出浓郁的人文气息，充分反映出项目建筑的生活文化底蕴。建筑风格与色彩要统一协调，要避免缺乏文化内涵的外观设计。窗户尽量采用浅颜色透明玻璃，以提高室内天然光照度，避免采用蓝色、绿色、茶色等较深颜色的玻璃。从而体现出黄河之都老年公寓的发展方向，折射出朝气蓬勃的明天，创造出严谨而富有活力的建筑风格。111 5.5.6主体建设内容一览表主要建设一览表：序号名称栋数层数占地面积㎡建筑面积㎡一老年公寓367948806846001.1高档老年公寓1872-3456001368001.2高中档老年公寓1383.5～4.5820003320001.3普通老年公寓424.5～5.541080185800二配套服务建设42565001504002.1康疗保健中心135710156002.2老年文化活动中心12～38350209502.3老年大学12～36860149202.4社区服务中心92～41163033240111 2.5养生文化馆12298059302.6老年营养膳食中心12350070002.7接待中心13～54300150002.8购物中心12～3893031120209综合办公楼13120036002.10自助农庄51162016202.11其他用房20114201420合计409151380805000第六章公用辅助工程6.1给排水6.1.1给水1．设计依据(1)《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；(2)《室外给水设计规范》(GBJ13-86)；(3)《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；111 (4)《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ140-90)；(5)《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2005）年版）；(6)建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。2．设计原则根据X市X养老院的规划设计，合理预测需水量，按各用水点用水要求，在满足用水点用水量，水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度。用水量分析及水质、水压要求管理工作人员：150L/人.d老年人生活甩水:150L/A.d绿化及其他用水:1.5L/人．d不可预见用水：按总用水量10%计算。经计算，项目设计平均用水量为246.2t/h，最大量为471.t/h。项目日用水量为3529.6t/d，年用水量为128.8x10x4T,消防用水量另计。为保障安全用水，采用干线成环支线呈柱的布置方式。用水量表:序号用水单位用水种类平均用水量（t/h）最大用水量（t/h）日用水量（t/d）日变化系数1老年人生187.537530002111 活用水市政供水2管理人员生活用水市政供水28.156.345023绿化及其他用水市政供水30.639.879.6日洒水2次4246.2471.13529.6生活饮用水的水质量标准应符合国家生活饮用水标准GB5749-2006；各用水处供水管道入口处水压不小于0.2Mpa。3．水源和供水设施项目以城市自来水和场地地下水为水源,场地地下水为温泉水，水量充足，可满足项目入住老年人的沐浴、康疗保健之用。其他用水采用城市自来水，由X市政供水管网供水。目前，在项目基地周围的道路上已建有完善的给水系统，项目拟采用7根DN200的给水管道接入，并在项目基地内形成环状水管网，在环网上设有室内消防栓，可保证该项目生活用水及消防用水的需要，给水管管材均选用铝塑复合管。项目内所有洁具均采用节水型卫生器具。4．热水系统主要供应必要的老年人饮用、111 沐浴及康疗保健用水及卫生间等生活热水。项目主要建筑按需设置电热自动沸水炉供应开水及电热自动饮水机供应饮用水。5．消防给水系统(1)消防水量消防用水量按照《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)规定，各单位按一次火灾计算，室外消防用水量按20L/s，室内消防用水量按2020L/s，按火灾延续时间2h计，折合为最大小时消防用水量为288T/h。(2)消防系统消防栓给水系统由市政给水，室内环状消火栓给水管网组成。消防拴采用SN65型单栓，水枪喷嘴直径采用D19mm,25m长麻质水龙带，室内消防给水系统为独立系统，消火栓的布置按任何一点均有两股水柱到达射击。(3)其他灭火系统在建筑楼内各层适当位置设干粉灭火器设计依据：(1)《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；(2)《室外排水设计规范》GB50014-2006；(3)《民用建筑生活污水处理工程设计规范》DBJ08-71-98；(4)《污水排入城市下水道水质标准》CB082-1999；(5)建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。6．设计原则111 根据项目的规划和设计，合理预测污水量，建立合理完善的排水系统，有效地收集输送污水，同时尽可能考虑降低工程造价和运行管理维护费用。（1）排水量计算项目排水量按给水量按80%计算，日排污水量估算为2823.7t，最大小时污水量约376.9t，平均时排水量197.0t,年排水量103.0×103t。（2）排水方式和设施根据现状地形图，本着尽量减少土方量，保证排水畅通的原则进行设计。项目排水采用雨污分流制，根据汇水区域及建筑布置，设排水管。雨水排放结合竖向设计，采用排水暗管与地面坡度相结合的排水方式，地表泾流尽量利用道路和地面的坡度。地面最小坡度设计为0.3%。将大部分雨水汇集到场地主次路面上，由路下的排水暗管排入场地内水系。排水管最小设计坡度为0.3%。（3）污水建筑物污水结合地面坡度铺设污水管，污水管最小设计坡度0.4%。污水经化粪池处理后排入区内生活污水管网，汇流后，可回用绿化。排水管道采用硬聚氯乙烯管材、管件；立管采用螺旋消音管，在管道井内铺设；卫生间内平管暗铺111 。底层排水管道单独铺设。室内设连体座便器、洗脸盆、淋雨、地漏，预留浴盆及洗衣机上下水接口。6.2电器系统1．设计依据《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）；《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2000年版）；《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）；建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。2．设计范围电器照明系统、动力配电系统、防雷和接地系统。3．用电负荷、负荷等级和供电参数本项目照明用电量按平均15W/㎡，设备用电量按60W/㎡计算。经计算，项目总安装容量40200KW，备用负荷1320KW，实载功率为40079KVA。年用电量7021.8×104KWh。供电参数为电压380/220V，50HZ，三相交流电，功率因数经补偿后在0.9以上。111 用电设备或名称计算用量（KW）备用容量（KW）需用系数（KC）Tga有功功率（KW）无功功率（KVAR）实载功率（KVA）照明用电92009200.70.551288.0708.41496.0设备用电3000030000.60.5537800.020790.037857.0其它用电10001000.60.55660.0363.0753.0合计40200132039748.021861.440079.04．电源、电源设备和外部条件项目所在地电力资源丰富，项目按二级负荷供电。拟采用双回路供电，从附近变电站引10KV电源，同时在项目基地设4座小型变配电站，新增5台8000KVA变压器，l台1000KVA变压器，另外自备柴油发电机组2组，可满足项目用电的需求。5．变配电站根据项目实际用电负荷和用电量，并考虑到供电系数及损耗，变电站内新增S9-8000/10型5台，l台用于满足日常照明，4台用于设备用电，电压等级10/0.4KV。变压器采用户外式安装，中性点接地，接地电阻R≦4欧姆设计。111 变配电站设在项目配套公建区及老年公寓附近的动力区内，建筑尺寸为12m×12m。室内耐火等级二级。电力变压器为S9型产品，该产品为国家推荐的节能型产品。配套高压配电柜选用五放式GG-1A（F），低压配电屏选用PGL2型产品，低压电容器屏选用低压配电箱配套的PGJ1型。6．低压配电配电方式采用放射式和干线相结合的混合方式，电压为220V/380V，由变配电站直接引入各建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道井内，采取差接入式母线槽，水平干线采取电缆桥架共和穿管暗敷相结合的方式。消防实施及照明应急灯等等以及负荷均采用双电源供电，并在末级配电箱内实现自动切换。具体措施如下：（1）按卧室单元设计，漏电箱断路器双线控制，分照明，插座，空调两路进入各房间。漏电保护及断路器选用天津梅兰施耐德电器。（2）厨房适当位置安装电饮，冰箱，排烟机等防水，防爆插座至少两处：卫生间安装洗衣机，排风机等防水，防爆插座。其他房间按规范要求设置。（3）房间照明安装普通白炽灯及座灯口。（4）每户客厅，主卧预留电话、有限电视插座。（5）每户预留宽带网管道。（6）楼梯间设声控灯头。7．防雷与地接111 建筑物项部采用避雷网作防雷接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。避雷针，避雷网，均压环，引下线及所有引入室内的金属管线均与接地装置可靠连接在一起。用电设别接地，防雷接地，弱电系统接地及其他电力系统接地可采用联合接地形式，接地电阻不大于1。8．照明项目工程设计正常照明，应急照明，值班照明等。各场所的照明照度值按国家规范要求选定，主要场所的照度值为：门厅100～150LX，办公室150～200LX，设备用机房50～75LX，消防控制室200～300LX。项目照明设计力求做到与实际装修的完美结合，灯具美观大方，光源以高效节能灯、细管三基色荧光灯为主。卫生保健用房，更衣室等场所应设置固定或移动式紫外线杀菌设备。建筑物内的住室，办公室，走廊，门厅等处的照明灯具一般宜用红外接入式荧光灯。走廊内设事故标志应急灯，走廊内的部分照明及全部事故应急灯由事故照明配电箱供电，办公室，门厅等处的应急照明灯由正常照明线路供电，平时不亮，照明干线失电时可自行照明45min。6.3弱电1．设计依据《民用建筑电气设计规范》（GJ/T16-2008）；111 《民用闭路监视电视系统设计规范》（GB50198-94）；《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）；《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）；《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311-2000）；《综合布线设计技术规定》；建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。2．火灾自动报警系统及消防联动装置火灾报警制采用集中系统、总线结构、模拟量智能控测器、自动与手动相结合的控制方式，使系统布线简单，报警准确，又可避免误动作造成损失。消防控制室设置与各主要建筑的一楼，系统按不同用途设有手动报警，感烟探头，按钮，消防专业电话，消火栓专用按钮及应应急照明灯。消防控制采用自动与手动相结合的控制方式，对广播扬声器采用总线制模块自动控制方式，分散就地控制。其他控制对象除上述自动控制方式以外，还有多线制手动集中控制，平时处于收受状态，由消防值班人员根据报警信号确认。当火灾发生对，探测器，手动按钮等向控制室报警，并由控制室向火灾下层发出警报及广播等，同时切断照明电源，直流电源。启动消防水泵，点滴追降等一系列消防措施111 。报警系统的信号线，置流电源线，电梯等重要设备的控制线，火灾事故广播导线，消防通讯均选用ZR-RV阻燃导线，所有导线均穿钢管暗铺设。3．有线广播系统（1）背景音乐及公共广播：在建筑物公共部分设置背景音乐及公共广播，广播室设在消防值班室，平时也可作为业务寻呼广播，火灾时在消防控制室内将其强切到消防广播。（2）消防广播：在消防值班室设置消防广播设备。在各建筑的公共场所，走道，消防前室，楼梯间等处设广播音箱，火灾时由控制室控制开，关相关层的消防广播。音箱以吸顶音箱为主局部设壁挂及号角音箱。4．呼应系统项目在老年居室设置护理呼应系统，其信号控制装置设于护士工作室，每床设孵驯按钮和对讲机，系统采用总线制。系统具有老人呼叫，声光报警，主机分机双项双功任意呼叫和自动复位，呼叫存储同时显老人信息，主机和走廊显示屏轮番显示呼叫序号、床号等功能，故障自检并报警。5．综合布线及电话通讯系统建筑物初步考虑设中断线1000对光缆进线，设电话光端机房。楼内另设PDS设备间，每层分不同区域设配线架及HUB，安装于弱电竖井内。横向布线采用五类线，均沿吊顶内铺设的电缆桥架铺设，终端盒采用壁式插座盒的方案。6．有线电视系统111 工程电缆电视系统的前端机房设在社区服务中心一层，电视信号来自城市有线电视网。有线电视系统的所有管线均为暗铺设，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。7．设备监控系统项目工程设置建筑设备监控系统（BAS），对给排水系统、能风系统、变配电系统等进行监控。8．保安监视系统为保证项目老年公寓及主要建筑的安全，设置一套闭路电视监控系统。闭路电视监控系统如下：（1）监控室分设在各个园区社区服务中心及主要配套建筑一层监控室，韵设控制室、电视设备、画面分割器、监视器、录像机。（2）入口、大厅、道路交叉口等设置摄像机，要求所有图像质量不低于四级，摄像机由监控室集中供电。（3）所有设备和部件的视频输入和输出阻抗以及电缆阻抗均为75欧姆。（4）走廊吊项内设置弱电线槽（200×100，综合布线、有线电视、电视监控系统共用，梁下0.1m安装。线槽与弱电间相连，由线槽与弱电间、监控室相连，由线槽至每台摄像机的电缆连接，普通摄像机预留2根SC20管，带云台摄像机预留3根SC20管。111 6.4采暖与空调根据项目区气象条件，主要建筑应设集中采暖系统，并需考虑空调降温设备1．采暖项目将对X市X养老院建设项目进行集中供暖。（1）热源选择和燃料分析项目采暖燃气选用天然气，场地附近有X市城市供暖网，气源直接有X市市政中心提供，由4条管道引入中压燃气，经基地调压箱调试后，通过低压管网给各个气点供气。（2）供热方式选择采暖系统由室外采暖管网、室内管道、散热器和阀门等组成。室外热力管道采用直埋式，入口处安装平衡阀以调节流量。采暖散热器果用热R1、R2系统采用铸铁散热器型号为铸铁四柱760型，标准散热量128W/片。2．空调系统（1）空调项目主要建筑采用分体及柜式空调机进行调节，冷风不宜直接吹向人体。111 为了节约能源提高工作效率，保证各系统的正常运行，分散式空调控制系统，要求集中管理，分散控制，对各设备与参数进行实时监控，远方启/停控制与监视，参数与设备非常状态的报警。（2）通风因为建筑物内某些房间常常会产生臭气、粉尘、有害气体和致病微生物，所以为了避免污染，保护入住老人及医护人员的身体健康，提高工作效率和保证医疗质量，在这些房间必须设计安装机械通风系统，以保证良好的通风环境。机械排风方式有如下几种：a．机械排风与机械送风关用方式此种方式主要适用于要求卫生条件较高的场所，不论换气次数和保持室内正负压要求等方面都可以得到满足。b．机械送风与自然排风关用方式从种方式只能保持室内正压，不能保持室内负压，主要适用于污染源分散和室内污染并不严重的场所。，c．自然进风与机械排风关用方式此种方式可以有效保持室内负压，适用于室内散发较多污染气体的房间。6.5通讯项目位于X市北部X区，所在基地周边道路上现已全部架设开通全国直拨程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。111 第七章环境保护、消防及安全7.1环境保护7.1.1建设地点环境现状黄河之都老年公寓选址位于X市X区江山路与北四环交叉口东南侧，占地2000亩。周边有中华母亲河黄河、生态园邙山及黄河风景名胜区、黄河大观等自然生态景观，项目区内地势平坦，空间开阔，环境优美，阳光充足、道路交通便利，没有任何工业污染源。同时，项目场址内有地下温泉，有利于项目建设开发，但在设计、建设和使用中要实行环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。7.1.2主要污染物和污染源项目产生的污染物和污染源主要有污水、噪音、废渣。详细情况分如下：1．废渣主要为生活垃圾和康疗保健中心的医疗废渣。2．污水污水主要来源于生活污水的外排水和社区医疗中心医疗废水。3．噪声111 噪声来源于空调等设备，以及人流密集带来的噪声，声强在40-80dB左右。7.1.3治理方案1．依据《中华人民共和国大气污染防治法》；《中华人民共和国水污染防治法》；《中华人民共和国噪声污染防治法》；《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》；《建设项目环境保护管理条例》（国务院令253号）；2．治理方案（1）废渣处理按照废物资源化的要求，进行垃圾分类。项目建成运营以后产生的垃圾危害较大的是康疗保健中心的医疗垃圾（如一次性针管、输液器、棉球、纱布等）按国家标准要求，送往项目区专用的垃圾焚烧炉进行焚烧。其他生活垃圾集中收集后，委托环卫部门外运处理。（2）清水处理按照清污分流的原则排放，雨水与污水分流。粪便污水经化粪池处理后排入项目区内污水管网，再流入X市市政污水管网。111 医疗废水首先经康疗保健中心附近的无动力废水处理设备消毒、杀菌等工艺处理后，满足《医院污水排放标准》（GBJ48---83）的要求，经检验合格后，再与生活污水一起排入区内拟建的污水管网。（3）噪声处理由于X黄河之都老年公寓是老年人群居的地方，因此要求噪声低，环境安静。因此在平面布局中应采取适当的防噪声措施。如增加与噪声源的距离，在邻近交通干道布置绿化带、广场、围墙等，对噪声有要求的房间密闭窗户，室内贴吸音材料等措施，并通过建筑组合及合理的分区布置以达到降噪的目的。7.1.4绿化项目绿化美化设计采用重点绿化和一般绿化组合的方式。拟在老年公寓及配套公共服务建筑围合的空间地带，主入口周围采取重点绿化，道路周围及其它闲散地带可种植树木和草坪。总之，项目绿化美化设计拟根据现场情况，选用适宜当地生长的树种、花卉、草地进行绿化，以达到防止污染、净化环境、美化环境的目标，给人们感官上以舒适感，营造良好的居住环境。7.1.5环境监测环境监测的主要任务是监测地下水的卫生标准111 和环境的卫生标准，以确保生活环境周围没有被污染。X市X养老院将设有专职环保人员负责环保工作，并建立严格的规章制度，使环保工作有效运行。7.1.6环境影响评价项目实施后，X市X养老院的环境和周边环境不会产生新的污染。项目产生的废水、废渣、噪声、废气均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。7.2消防7.2.1建筑防火本项目建筑执行《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）．建筑防火应符合国家现行有关建筑防火标准的规定。7.2.2消防措施区内建筑物建设应设置合理的平面布局、防火间距、防火防烟分区，安全疏散设施、内部装修、消防设施等消防指标应严格要求，达到标准要求，从根本上消除火灾隐患。区内内部配备消防器材和化学灭火器材，确保老年人和工作人员的消防安全。111 对公共场所，配备足够的化学灭火器材，在住房内部设计自动报警系统。同时，区内设立消防监督部门，配备自动消防设施，并对其进行定期检测。针对发现隐患并采用先进的科学仪器设备进行检查，杜绝火灾事故的发生。区内管理人员应经公安消防监督机构的培训，考核合格后方能上岗。对从业人员进行消防知识培训，使其了解和掌握基本的灭火方法，在发生火灾时能及时报告火警，并正确使用消防器材扑救初期火灾。消防应遵守下列规定：1．消火栓配备明显标志，不得妨碍其正常使用。2．防烟楼梯间前室和封闭楼梯间的内墙上，除在同层开设通向公共走道的疏散门外，不应开设其他的门窗。3．楼梯间内应采用天然采光，不应有影响疏散的凸出物。4．疏散楼梯间、选用不燃材料进行装修，其他用可燃材料装修的应做阻燃处理。5．安全疏散门、楼梯、通道应设有安全疏散标志和应急照明设备，应急照明时间不得少于20min。6．在老年公寓内，可燃气体管道必须局部穿过楼梯间时，应采取可靠的保护设施。111 7.3安全7.3.1标准《电气设备安全设计守则》GB4064-83；《工业与民用店里装置的接地设计规范》GBJ63-83（试行）；《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；《建筑物防雷设诗规范》（GB50057-94）（2000年版）。7.3.2自然条件安全根据X省地震局提供的资料及《建筑防震设计规范》（GB50011-2010），X市抗震设防烈度表VII度（第一组，0.15g），项目建筑主要使用者为老年人，建筑设防按VIII度设计。7.3.3总图布置安全总图布置充分考虑安全因素，如消防通道、人、物流通道的宽度，道路转弯半径及各建筑物之间的防火间距等须满足安全使用的要求。7.3.4电气安全区内配电及照明所用变压器，配电电压为380/220v，照明和事故照明电压为220v，特别危险场所照明为12V。111 在进线电缆沟内安装防火墙、防火门、电缆竖井和电缆穿墙孔采用耐火材料堵墙。在易发生火灾处使用电线槽盒，公用重要回路如直流电源、消防报警、架空电缆等处采用防火材料。7.3.5其他安全措施供热管网按有关规定装压力表、安全阀和报警装置，制定安全教育制度，并进行定期检修。第八章节约能源8.1设计依据1．《中华人民共和国节约能源法》（2008年4月1日施行）；2．国务院《节约能源管理暂行条例》（1998年1月1日发布）；3．《X省民用建筑节能设试标准》（DBJ41/041-2000）；4．《民用建筑节能管理规定》；5．《X省节约能源条例》；6．节水型生活用水器具CJ164-2002；7．电气设备安全设计导则GB4046-83；8.2节能原则1．合理选择和利用能111 源。根据国家有关能源政策和法规，在设计中因地制宜选择能源种类；在生产过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分级利用，以减少对能源的消耗。2．积极推广应用新技术、新设备、新材料。在选用设备方面，要严格选用。有限选用国家推荐的节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。3．项目建成后，要大力提倡节约资源，设置能源检测仪表，控制浪费，节约资源。8.3能源消耗的种类和数量分析1．电消耗：年总用电量7021.8×104Kw·h2．水消耗：总年用水量128.8×104t。8.4项目所在地能源供应状况分析1．电：项目所在地电力资源丰富，项目按二级负荷供电，拟采用双回路供电，从附近变电站引10kv电源，同时在项目基地设4座小型变电站，新增5台8000变压器，l台1000KvA变压器，另外自备柴油发电机组2台，可满足项目用电的需求。2．水：目前，在项目基地周围的道路上已建有完善的给水系统，项目拟采用7根管内给水管道接入，并保证该项目生活用水及消防用水需要。111 8.5节能措施1．建筑节能措施（1）设计节能；建筑物的布置及体型设计有利于节约采暖、空调能耗；围墙结构的传热系数和窗墙面积比等要符合相关规定要求；采暖与空调系统设计要符合节能和经济原则。（2）建筑材料节能：建筑外表面采用灰色饰面，如采用聚丙乙烯保温板，或浅色粉刷、土层、面砖等；采用常规的空心砌体，设置带铝箔的封闭空气间层等。（3）对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可能避免能量的不合理转换。2．电器节能措施（1）使用节能型变压器，低压配电使用静电电容器低压集中补偿，以提高功率因数节约电能。（2）选用节能空调、通风系统中的电动机均选节能电动机。空调工作时，夏天、冬天采用不同的温度，以利节能。（3）广场、道路照明可采用高压汞灯或高压汞灯与高压钠灯的混光照明，建筑物室内照明光源可采用炭光灯，以节约能源。（4）项目建成后，全采用智能化控制系统。通过计算机网络对不同的位置，不同类型传感器的传递系统，对建筑物内空调监控系统、照明控制系统、给排水系统、远距离消防喷淋系统和强弱电能源管理系统等进行科学、合理的111 调控，以达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和节能控制。（5）积极利用自然能源（如太阳能等）及可再生能源，重视回收废热余热，充分利用自然光，合理采用人工照明。优先选用高效、长寿的节能光源和灯具（如采用高压的钠灯、金属卤素灯），并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获最佳的节能效果。3．用水节能措施采用节水型生活用水器具，供水压力不大子0.6MPa，可采用节水型水嘴（水龙头）、节水型便器及便器系统、节水型便器冲洗阀、节水型淋浴器及节水型家用洗衣机等产品。4．建立完善的节能管理制度从推行能源标准化管理入手，制定完善各项管理制度，切实落实各种可行的实施办法。用能分配实行审批制度，工作中开展能源审计，充分利用节能宣传等活动，提高全体人员的节能意识；同时搞好能源计量，加强能源定额管理，保证能源计量器具配备率在95%以上，检测率达100%，并做到定期考核和奖罚。实现合理、均衡、节约能源的目标。8.6能耗指标和节能效果分析1．能源指标。项目设计居住老年人20000人。经计算，每人年均耗能如下：111 耗电：3510.9Kw×h/人的；用水：64T/人；2．单位能耗耗电：35410.9Kw×h/人；折标准煤1418.0kg/人用水：64t/人；折标准煤17.28kg/人合计：折标准煤1435.28标煤/人3．能耗分析根据单位项目平均能耗，并考虑到耗能在贮存、转换、分配、供应中的损耗（按10%计算），本项目综合能耗为1594.8kg标煤／人，与国内同行业相比，低于其他单位耗能指标。第九章组织管理体系9.1管理机构为促进X市X养老院工作的顺利开展，提高我省养老服务业的发展水平，X天时集团成立XX养老院管理委员会，实行院长负责制对项目进行管理。为加强新建项目建设的管理和维护，特成立建设指挥部。总指挥长负责项目的组织、计划及实施过程并处理和协调内外关系，保证项目顺利实施，是项目的直接领导和组织者。111 9.2工作制度工作制度全年工作日按365天计，每天8小时，实行三班工作制，工资实行基本工资+责任工资+效益工资，并实行科学的管理。9.3项目定员各部门劳动定员，是根据不同岗位的正常运转岗位定员进行编制的，并考虑补缺勤人员，缺勤人员按人员总数的5%考虑。不含直接参与的施工人员。项目定员为2500人，其中管理人员200名，直接服务人员（护理员，护工）1500名。服务支持人员（厨师，司机，卫生保健人员等）800名。9.4人员培训1．管理人员培训管理人员要分批、分类有重点地进行为期1个月的管理培训。培训合格后，经考核录用上岗。2．直接服务人员直接服务人员包括护理员，护工等，需面向大中专院校及社会公开招聘。进行为期45天的专业技术培训。技术培训合格后，经考核录用上岗。3．服务支持人员111 服务支持人员主要包括厨师、司机、卫生保健人员等，主要由本项目公司聘用，采用向社会公开招聘，择优录取的原则。录取的人员要进行必要的培训，培训合格后持证上岗。9.5项目组织构图项目组织构图见附表第十章项目管理与建设进度10.1项目管理本项目由承办单位X※※置业有限公司，成立项目指挥部，由主管领导任指挥长。下设项目建设办公室，直接对主管领导负责，以确保项目高质量、高标准地按进度计划安排顺利施工。1．项目的实施严格按照“项目法人制，招投标制，施工监理制”等原则进行管理。2．实行工程质量终身责任制，对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度3．实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资质的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，科学控制工程建设成本。4．严格按照基本建设程序办事，建设过程中，公开接受111 计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的工程验收。5．严格项目资金管理，对项目资金实行专用帐户管理。专款专用，严禁挪用和挤占。10.2项目实施阶段和建设周期项目实施包括以下四个阶段：1．准备阶段：编制可行性研究报告及评估、论证，准备设计资料等。2．勘察设计阶段：场区实地测量勘察，初步设计及审批，施工图设计。3．施工阶段：落实协作关系，土建施工，设备安装与调试等。‘4．竣工验收阶段：交工验收，室内装修。第二阶段为勘察设计阶段，第三阶段为施工阶段。为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉，如在施工图的设计阶段，可以进行管理培训、招商引资等工作，土建末期可以提前开始内部装修工作。10.3建设周期本项目建设期为50个月111 10.4各阶段进度实施安排各阶段进度实施安排可见附表第十一章招投标方案11.1招标原则为保证工程建设的质量和进度，合理的控制工程造价，防患和缓解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家、社会公共利益和当事人的合法权益，确保项目建成后达到一流水平，在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并接受依法实施的监督。11.2项目招标范围和招标组织形式11.2.1招标范围和招标组织形式本项目建设内容主要由建设的土建工程及总图工程等组成。招标的范围包括勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标、设备与主材料采购招标等。招标方式可根据实际情况采取邀请招标、委托招标和公开招标。11.2.2招标组织形式鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招标活动111 全部委托给有资质的招标代理机构代理。11.2.3招标范围及组织形式见表。单位工程招标形式一览表：招标范围招标组织形式招标方式不采用招标招标估算金额（万元）拟划分标段（个）全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标考察√√√设计√√√建筑工程√√√√设备√√√√监理√√√√安装工程√√√√11.3招投标程序111 根据《招标投标法》招标程序为；申请招标、准备招标文件、发布招标广告、进行资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、发送会议记录、接受招标书、公开开标、审查标书、澄清问题、评论比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人等。结合本项目实际情况招投过程具体如下：11.3.1招标本项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的甲级招标代理机构。具体程序如下：1．本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托甲级招标代理机构进行公开招标。2．招标代理机构在国家指定媒体上发布招标公告。3．本项目的招标文件中应当包括招标项目的技术要求，对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。勘察设计招标:勘察设计是整个项目前期的基础性工作。对项目的设计进行公开招标时，公开选择设计单位。施工监理招标:施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全国公开选择施工监理企业进行项目的监理。施工企业选择招标:施工企业要求资质在乙级以上，面向全国公开选择投标企业。设备与主要材料采购招标:依据项目的需求，面向国内外知名企业,通过邀请招标方式选择设备生产厂家.投标人的设备技术水平应符合本项目的设计要求，质优价廉且有良好的售后服务。111 11.3.2投标1．本项目投标应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括：拟派出的项目负责人，主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2．投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。公开招标的项目投标人少于三个招标人的，应当依照本办法重新招标。3．投标人拟在中标后将中标项目进行分包的，应当在投标文件中载明。4．投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。5．投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假、骗取中标。11.3.3开标、评标和中标l．开标由招标代理机构主持，X市天时置业有限公司派代表参加。在招标文件中确定的提交投标文件截止时间的同一时间，在招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2．评标由招标代理机构依法组建的评委委员会负责。评委委员会由五人以上单数111 组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数三分之二。专家应当从事相关领域的工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。3．评委委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4．中标人确定后，招标人应向其发出中标通知，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按照招标人和投标文件订立书面合同。第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1估算说明黄河之都老年公寓建设项目投资估算内容包括建筑物的土建工程费用、安装工程的投资费用及土地费、勘察设计费、基本预备等费用。12.1.2投资估算依据（1）《投资项目可行性研究指南》计办投资【2002】15号；（2）《投资项目经济咨询评估指南》资经【1998】11号；（3）《X省建设工程工程量清单综合单价》豫建设标【2008】50号；111 （4）近期当地建设工程材料基准价格信息；（5）工程建设其它费用参照X省下发的取费标准和当地建设部门的费用估算标准。12.1.3编制方法和待算指标1．土建工程、室内附属配套工程部分估算根据当地同类建筑的估算价格、现行的建材价格及费用水平，按照不同类型的建筑结构形式，并参考X建设工程造价指数信息进行调整，以单方造价指标计算。2．部分建筑物配套设备参照同类设备价格具体询价进行估算。3．安装费按设备购置价的百分比计入。4．其他费用按有关规定计取。其中：（1）土地费用：以政府补助的30万元/亩计入；（2）建设单位管理费：根据财政部《关于印发基本建设财务管理规定的通知》（财建（2002）394号文件规定计入；（3）设计费；参考国家发改委建设部《工程勘察设计收费标准》，参考目前市场报价计入；（4）地质侦探费：按基地面积×25元/平方米计入；（5）工程监理费：根据“发改价格【2007】670号”文件规定计入；（6）场地地震安全性评价：根据《X111 省地震安全性评价管理办法》有关规定计入；（7）招标代理服务费：参考价格【2002】1980号文件计入；（8）施工图审查及预决算审查费：X省建设厅关于《X省房屋建筑和市政府基础设施工程工图设计文件审查管理实施办法》固定计费；（9）场地准备及临时设施费；《关于改进工程建设概预算额管理工作的若干规定》标（85）352号；（10）工程前期费；根据计价格【1999】1283号文件规划计入。5．基本预备费率按3%计取。12.1.4总投资估算建设投资包括土建、设备、安装工程及基本预备费。总投资估算13亿元，投资估算见投资估算表。12.1.5流动资金估算该项目正常年需流动资金8000万元，其中：辅底流动资金×××万元，以全部流动资金的30%计取。12.1.6项目总投资与规模总投资项目总投资=建设投资+全部流动资金=130000万元111 规模总投资=建设投资+辅底流动资金=224197万元12.1.7投资估算分析总投资估算分析表序号项目投资额（万元）百分比%1总投资1300001002建设投资1091684.322.1建筑工程5739544.152.2设备工程89966.922.3安装工程11700.902.4其他费用3885729.892.5基本预备费31982.463建设期利息149111.474流动资金54734.2112.2总投资与融资方案项目总投资:130000万元。融资方案：由X※※集团筹集资金，同时吸纳社会各界慈善捐款。12.3资金运筹计划111 项目建设期为50个月，项目当年投入20%,第二年投入30%，第三年投入30%，第四年投入10%，第五年投入10%。第十三章财务评价13.1评价的依据1.本项目的财务评价根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）以及行业现行的财税制度编制。2.项目计算期按20年计算，建设期五年，运营期为15年。3.项目财务基准收益率为10%。13.2成本估算依据本项目成本估算要素成本法，成本要素主要包括燃料、动力、职工工资及相关提取、固定资产折旧、修理费用、经营成本、财务费用和其它费用。成本估算的的依据如下：（1）动力动力消耗由工艺及公用工程专业提出的条件为依据，按现行价格进行估算电：0.56元/度水：2.8元/立方（2）工资及附加人员工资按人均2400元/年计算，年工资总额7200万元。（3）修理费111 根据本工程实际修理费按形成固定资产的11%提取，年修理费用1857万元。（4）折旧费折旧费按照分类法进行直线折旧，房屋建筑物按50年平均折旧，设备按20年平均折旧，残值均按4%计算，年均折旧费为5247万元。（5）其他管理费用按工资的70%计算。经计算，本项目平均年总成本费用为26778万元，详见总成本费用估算表。13.3营业收入及税收l．营业收入序号名称规模（床位）单位（元/床，年）年收入（万元）1高档老年公寓40001800072002中档老年公寓1000014400144003普通老年公寓60001200072004接待中心收入6002000012005房屋租赁及其他2000012000240006合计540002．租金及附加：本项目属于社会公益项目，不征收税金。111 13.4利润总额及分配运营期内年均利润总额为×××万元，及利润×××万元。净利润中，按照10%提取法定公积金。详见“利润与利润分配表（损益表）”。13.5贷款偿还能力本项目共贷款150000万元（含建设期利息），利用项目的税后利润、折旧归还贷款，本项目的借款偿还年限为12年。详见附表《借款含本付息表>。13.6财务分析1．融资前盈利能力分析本项目编制了项目财务现金流量表，由该表可得出盈利能力分析如下；融资前盈利能力分析指标表：序号指标名称单位指标1税前全部投资内部收益率%12.362税前全部投资回收期年10.58111 3税前全部投资财务净现值万元331294税前全部投资内部收益率%12.365税前全部投资财务净现值万元73976从上表可以看出，各项指标大于设定基准率，项目在财务上可行的。2．融资后盈利能力分析根据拟定的融资方案，编制项目资本金现金流量，计算融资后盈利能力分析指标如下；融资后盈利能力分析指标表：序号指标名称单位指标1项目资本金财务内部收益率%16.002总投资收益率%13.263资本金净利润%33.61由上表可以看出，项目资本金财务内部收益率都大于设定的基准收益率，财务上可行。111 13.7财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量看来，计算期内各年现金流入均大于出，计算期内累计盈余资金40832万元，因此，项目上具备生存能力。13.8不确定性分析13.8.1盈亏平衡分析盈亏平衡计算结果详见《盈亏平衡分析图表》，该项目EBP=59.65%，说明项目上投产后即可实现盈利。13.8.2敏感性分析为了考察项目适应各种因素变化的能力，对项目的主要影响因素：床位收入、成本价格、基本预备费进行单因素敏感性分析计算结果表明，最敏感的因素是床位收入，当其降低10%时，财务内部收益率为为10.59%；次敏感的因素是成本价格，当其提高10%时，财务内部收益率为12.21%。分析表明：项目对产品价格和原材料价格比较敏感，经营中应当采取切实措施以防止风险因素给项目投资效益造成的不良影响。111 13.9综上所述本项目总投资130000万元，运营期间年均总成本费用26778万元，建成投产后每年收入54000万元，实现利润总额27000万元，投资回收期为10.58年，财务内部收益率12.26%。项目具有较好的财务盈利能力，投资风险较小，所以本项目在财务上是可行的。第十四章社会效益分析与结论14.1社会效益分析X市X养老院建设项目，注重社会效益，为老年人提供了安乐、舒适、宁静的生活环境，提高了老年人的生活质量。也是老年人接触社会、服务社会、发挥老年人聪明才智的新天地，从而使老年人“老有所养、老有所学、老有所依、老有所为”，为弘扬中华民族敬老、爱老、养老的传统美德，发展老年事业、促进社会进步，为老年人的子女全身心投入社会主义建设起到了积极的作用。同时也促进了社会的团结与稳定，带动全市社会福利事业的发展。14.2本项目是公益性项目本项目符合国家的有关政策，具有显著的社会效益和经济效益，投资风险小、效益好111 。项目建成后，更好地为保障老龄弱势群体的健康，进一步促进社会的和谐发展都具有重要意义。建议项目承办单位根据X市统一规划，结合本项目的实际情况，建立起协调、高效的工作机制和认知度。做到分工明确、任务落实、责任到位、抓紧项目的各项前期工作和建设工作。要加强项目建设管理，严格执行基本建设程序，按照建设标准和规范进行。勤俭节约，提高资金使用效益，确保项目保质、保量、按期完成，尽早投入使用，发挥社会效益。111'