国际金融中心可行性研究报告 58页

'X国际金融中心可行性研究报告 目录  第一篇项目建设背景第二篇项目建设的社会意义第三篇中国西部国际金融中心规划建设设计理念第四篇项目建设的工程设计及主要经济指标第五篇项目开发建设及经营组织与实施计划第六篇项目投资估算和资金筹措分析第七篇项目的销售收入及利润估算第八篇项目的经济效益评价分析第九篇项目的不确定性分析第十篇项目可行性结论     58 X国际金融中心可行性研究报告十三朝古都的X一直是中国西部重要的政治、经济、文化、科研、教育和交通中心。投向西部的资金、技术、人力只有从X才能真正走进西部，才能真正推动西部的发展。X是是中国西部大开发的动力核心！实施西部大开发，加快西部地区发展，是党中央总揽全局，面向新世纪作出的重大决策。西部大开发为加快X的发展提供了难得的历史机遇。X区位优势非常明显。X地处我国两大经济地带的结合部，是西部地区和陇海兰新经济带上最重要的中心城市和联接东西、贯通南北的交通、通讯枢纽，是资金、人才、技术、信息等要素的重要聚集地。第一篇项目建设背景一、X宏观经济发展概况1、X市国民经济和社会发展第十个五年计划发展主要目标◆经济发展与调控的预期目标：经济增长速度预期为年均12.5%左右，到2005年，按2000年价格计算的国内生产总值达到1170亿元以上，人均国内生产总值突破15000元，人口自然增长率控制在4.61%以内，全市人口控制在750万人以内。58 X国际金融中心可行性研究报告◆经济结构调整的预期目标：2005年三次产业增加值比重调整到5:46:49，高新技术产业增加值占工业增加值的比重达到40%以上，旅游业总收入相当于国内生产总值的18%左右，非公有制经济增加值占国内生产总值的比重达到50%左右，城市化水平达到55%。◆城市建设和生态环境的预期目标：到2005年，城市日供水能力达到172万吨，城市气化率达到90%，城市污水处理率达到60%，城市垃圾无害化处理率达到95%，人均城市道路面积提高到6平方米，城市建成区绿化覆盖率提高到37%，森林覆盖率提高到42%，城镇环境空气质量和地面水渠环境质量达到国家规定的功能区标准。现代化都市建设。在城市新建区，突出时代精神，展示现代都市风貌。设计和建设好一批城市标志性建筑，搞好城市出入口的改造。200258 X国际金融中心可行性研究报告年完成未央、长安、雁塔等大型广场建设。改造旧街区，打通和拓宽城区交通干线，高质量覆盖硬化人行道，进一步完善无障碍设施建设。精心设计和制作一批城市雕塑、建筑小品，在一些街区形成以唐诗为文化背景的城市景观。全面进行城市设计，整顿和更新城市户外广告、标识、橱窗、栅栏、路灯等公用设施，实行规范化管理。加大点亮工程的力度，使主要街区和建筑物在夜晚亮起来，塑造X繁荣、文明、优美、高雅，国际旅游城市的新形象。人民生活得到了进一步改善和提高。1999年全市城镇居民人均可支配收入5998.78元，比上年增长5.8%。城镇居民人均消费性支出5360.80元，比上年增长11.53％。农民人均纯收入2202元，比上年增长7.3％。城乡居民耐用消费品拥有量与上年基本持平。城乡居民储蓄存款继续增加。１９９９年末全市城乡居民储蓄存款余额586.40亿元，比上年末净增86.72亿元。居住条件继续改善，城镇居民人均居住面积9.01平方米，农村居民人均居住面积26.80平方米。   在国家积极财政政策和西部大开发战略等因素的推动下，X宏观经济持续向好，加之政府把宏观调控拉动经济增长的重点放在投资和扩大内需上，并实施积极的财政政策，扩大投资需求，使固定资产投资力度继续扩大，促进了房地产投资的快速增长。X58 X国际金融中心可行性研究报告市房地产市场继续保持了近两年来的稳定、快速、健康发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格趋稳，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交投活跃，空置量继续下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，居民收入的稳步增长，使X商品房市场人气上升，并进入了一个稳定增长期，尤其是商业服务房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持，随着城镇住房制度改革继续深化，经济适用房建设进度加快，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策的逐步到位,2002年X房地产市场将继续保持快速地发展。随着房改政策逐步落实，城镇居民购房支出比重逐步提高。房地产不但在国民经济中的地位日益重要，对扩大内需政策的顺利实施也具有举足轻重的作用。据初步测算，2001年X市房地产开发投资拉动国民经济增长近3个百分点；另外，每1元钱的房地产投入会带动社会上2.86元的各项产出，这个叫诱发系数，这个诱发系数又叫拉动系数，拉动系数就是1：2.86。实际上就是66.92亿元的房地产投资可以拉动包括采矿业，商业、煤气、电力、自来水、货物运输、仓储、社会服务业、农业、金融保险、邮电、饮食、综合技术服务等各方面的产出加起来是191亿。2、房地产行业概况58 X国际金融中心可行性研究报告就去年对中国ＧＤＰ增长贡献率而言，房地产业明显偏高。据测算，２００１年房地产开发投资对中国ＧＤＰ增长的直接贡献率为１．３个百分点，间接贡献率为０．６到１．２个百分点，两者相加共计１．９到２．５个百分点。这表明，中国ＧＤＰ增长对房地产业的依赖程度较高。导致这种现象的原因在于长期以来，中国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长，而房地产投资增长又明显地带动了固定投资增长，从而扩大了投资乘数效应，由此也提高了房地产业对ＧＤＰ增长的贡献率。   中国房地产业之所以会出现快速发展，主要是依赖于金融的强力支持一是直接支持企业的房地产开发投资，二是通过发放个人住房贷款增加房屋销售和扩大房地产需求。所以，由于房地产业发展对金融依赖度的不断增强，自然央行就把房地产业发展与货币政策紧密地联系了起来。据统计，２００１年中国房地产开发投资总额达到了６０００多亿元，同比增长２５％左右，２００２年１～６月，全国累计完成房地产开发投资２８２１亿元，同比增长３２．９％；另一方面，截止到２００２年６月底，金融机构个人住房贷款余额已达6630.158 X国际金融中心可行性研究报告亿元。因此，据有关专家测算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额，占全部金融机构贷款之比估计为１０％左右。二、X房地产概况上半年X市地产市场最显著的特点是土地市场交易量激剧增长，与上年同期相比，增长近40％。分析原因，一是主要是自去年以来，国家出台了一系列政策措施，如《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）以及国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，进一步加强了对土地市场的规范管理，促使土地公开交易量上升。特别是今年以来陕西省、X市关于加强国有土地资产管理的相关配套政策出台，如《X市国有土地储备暂行规定》、《X市人民政府关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》以及《X市人民政府关于实施分批次统一征地有关问题的通知》，使大批过去用地手续尚未完善的开发用地纷纷在新政策施行前补办用地手续，导致短期内土地交易量激增。二是国家整体宏观经济形势良好，X市上半年经济稳步增长，旧城区改造力度加大，国有企业改制进一步推行，也促使土地交易日趋活跃，地产市场平稳发育。58 X国际金融中心可行性研究报告（1）地产市场区域特点　从土地市场区域分布看，南郊仍是各类用地需求者和开发商看好的首选区域，以南二环两侧为主，城南区土地交易量占上半年一级市场交易量的27％左右。城南区自南二环开通以来，土地交易量逐年增长，土地市场日趋活跃，地价上涨很快，加之X高新技术产业开发区的蓬勃发展，以及南郊传统的良好区位，近几年一直是土地开发的热点区域。今年以来，特别是高新区二期、三期地产板块的大规模发展，长安产业园的相继建成，以及西影路的拓宽改造，尤其是曲江旅游度假开发区、明德门小区的成熟开发，使南郊地区基础设施配套更加完善，加之优越的整体环境，促使南郊地区土地交易量居高不下。旧城区和东郊地区土地交易呈现增长趋势，两区域的一级市场土地交易量分别占总交易量的25％。旧城区内土地交易的热点区域仍是旧城综合改造开发区。今年X58 X国际金融中心可行性研究报告市旧城改造的重点区域仍是西大街地区，因此导致西大街两侧土地交易量较大。受其影响，其周围区域如竹笆市等区域土地交易也有所增长。由于近几年来国家实行了严格的耕地保护措施，城郊新征土地量减少，导致旧城内存量土地交易量上升。如莲湖路、和平路、盐店街等区域均有土地交易。　　东郊地区受2000年动物园公开土地拍卖和去年东元路土地拍卖的影响，逐渐成为开发商投资的热点。上半年一级市场土地交易量占到11％。一是以金花路（东二环路）两侧为主，包括兴庆路等区域土地交易量逐渐增多，二是长乐路区域交易增长较快，三是华清路、幸福路、万年路、柿园路、长缨路等区域均有交易。随着政府承诺二环路近期即将全线贯通，东二环路区域市场交易趋旺，地价也逐步上升。北郊地区仍以北二环两侧为中心的区域土地市场较为活跃，交易量较大，占上半年一级市场交易量的14％。究其原因，一是X市近年来经济建设发展的重心逐渐北移，政府投入大量财力进行北郊的基础设施建设，如未央路的拓宽改造、北二环路及绕城高速公路的开通、天然气管线的全线接通等，加之北郊X58 X国际金融中心可行性研究报告市经济技术开发区的发展带动作用，使北郊地区成为新一轮经济开发的热点区域，导致土地需求激增，交易量增大。二是长期以来北郊地区受陇海铁路线的阻隔，经济发展相对缓慢，加之市政基础设施和生活设施配套不够齐全，形成北郊地区地价相对低廉的格局，因此一旦区域经济发展速度加快，相对较低的地价即吸引了大批开发商，形成了强劲的用地需求。三是前几年开发商普遍看好的南郊地区土地供应越来越少，而且地价高昂，使开发商将投资方向转向北郊。（2）土地市场交易中的各类用途　　从土地市场交易中的各类用途看，住宅用地仍是土地市场交易的重点，占一级市场全部交易量的39％；其次是商业用地，占到23％；综合用地、工业用地和其它用地分别占到14％、11％和14％。　　住宅用地交易量较大，有两方面的原因，一是X市目前土地有偿使用主要集中在房地产开发领域，市人民政府于2000年下半年公布了新的基准地价，整体地价较94年公布的基准地价下调了40％，这在一定程度上刺激了房地产市场的发展，导致用地需求激增。二是国家住房制度的深化改革，彻底取消福利分房，推行住房商品化和货币化，大大推进了城市住宅建设的发展，导致住宅用地交易量较大。从住宅用地交易的区域分布看，主要集中在X市土地级别四级地中，且仍以南郊为主。这有几方面的原因。一是X58 X国际金融中心可行性研究报告市城市单一商业中心的发展，导致人们选择住宅更愿意离城近一点、购物等活动方便一些。二是南郊地区生活服务设施配套齐全，重点中小学多集中在南郊，导致相当一部分人购房首选南郊。三是X市高校主要聚集在南郊，加之近几年高新区的迅速发展，形成良好的社会人文环境，这些已成为人们购房考虑的重要因素。如明德门小区、高新区的住宅小区等区域土地交易量较大。同时，由于南郊地区房价相对较高，住宅销售市场较好，也导致开发商更愿意在南郊开发商品住宅。而旧城区内鲜有住宅成交案例，这主要与旧城内土地拆迁成本高，开发费用大，且土地开发规划限制因素较多有关。　　从综合用地交易的区域分布看，一是集中在旧城内西大街地区，主要是西大街整体改造规划为综合商贸区，综合用地交易较多。二是随着北郊大批综合设施的开发建设，北郊成为X市新的经济发展区，以北二环沿街两侧为主综合用地交易量较大。三是旧城区内零星的用地改造，也以综合用地开发为主。　　商业用地交易区域分布不是十分集中，受X市单一城市商服中心的影响，仍以旧城区为主，其它区域均有分布。工业用地和其它用地交易区域分布较为零散。西郊地区作为X市传统的工业区，大量土地掌握在国有企业手中，土地交易量较少，仅占全部交易量的958 X国际金融中心可行性研究报告％，且主要分布在西二环、大庆路和劳动路。三、项目概况项目名称：中国西部国际金融中心总用地面积：31913平方米中国西部国际金融中心是由X房地产开发股份有限公司投资，与X房地产开发总公司联合兴建的一座规模大、档次高、功能全的宏伟建筑群。中国西部国际金融中心占地31913平方米，总建筑面积26.65万平方米，建筑容积率达到6.9，地上建筑分别为10层、28层、35层，建筑高度达到100米，总投资12.67亿人民币以上，是一座集金融商贸、高级住宅、智能化办公等为一体的多功能综合建筑群。该建筑群位于古城X大南门外中轴线龙脉中部的西侧，与X大南门及礼宾广场共同构成了X市的整体城市形象，是X举行迎接国内外贵宾仿唐礼仪入城式的地方，是X举办各种大型政治、经济活动场所，是对外宣传的窗口，香港、澳门回归祖国庆典，200158 X国际金融中心可行性研究报告年奥运申办成功庆典，及美国总统克林顿来访礼宾仪式等均在此举行。因而，中国西部国际金融中心的投资兴建受到了来自省、市等各级领导的密切关注和大力支持，为此，我公司下达决心、花大力气，从设计机构等基础工作做起，一定要将中国西部国际金融中心建设成为陕西省X市，乃至中国西北的标志性建筑，使其无论从规划理念、建筑设计、环境营造、装修工艺、工程质量等硬件设施，还是从各项软性服务方面都成为国家级优秀工程的典范，并争取获得X市建设工程首座“鲁班奖”。中国西部国际金融中心东临长安路主干道，西依城堡五星级酒店，南邻陕西农业银行大厦，方圆1公里内有大小银行、金融机构50多家。因此中国西部国际金融中心所处的位置，是古城X实际上的金融中心，其地价已经达到了国外城市规划理论所提到的100%黄金地价。中国西部国际金融中心将经过三年的开发建设，在古城X的南大门迎宾广场旁耸立起一群宏伟的高档建筑。中国西部国际金融中心建成后将成为西北地区最大的政治、经济及文化氛围浓厚的名副其实的国际金融中心，是中外各公司办公、下榻、商务活动的理想场所，也将是西部经济发展的桥头堡。由于大厦金融业雄厚，必然成为X地区的金融中心，是西部开发的良好基础工程，因而必将促进西部经济的飞速发展。四、项目比较分析58 X国际金融中心可行性研究报告1、周边项目竞争趋势资料 项目名称价格情况价格付款方式物业管理车位租金备注时代广场(北大街)起价6600/㎡；最高价7200/㎡按揭13.9元/月/㎡300元/月租12万买断80~120元/月/㎡已销售96%中天国际（北大街）均价6400/㎡；最高价6580/㎡6楼6400元/㎡5楼6310元/㎡4楼6280元/㎡按揭9.87元/月/㎡空调费冬8.6元，夏8.26元150元/月租12万买断60~70元/月/㎡已销售93%世嘉商务（南门外）起价4880/㎡；最高价5280/㎡曾差100/㎡按揭3.16元/月/㎡地上100元/租金地下290元/租金45元/月/㎡已销售95.5%天幕阔景（高新）起价10000均价12000按揭六成十年未定15万买断500元/租已登记99%志诚大厦（桃园湖）按揭10元/㎡/月街面停车70元已售完华融大厦（体育场）起价4300最高价6500按揭六成十年12.5元/㎡/月未定只售不租已销售93.6%旅游大厦（长安路）5700/㎡/4层5800/㎡5层按揭未定未定65~70元/月/㎡已销售95%世纪星大厦（南二环）起价4900/㎡；最高价7000左右首付20%，30年按揭未定350~450左右55~80元/月/㎡已销售96.5%蓝溪大厦（南二环）4500按揭4.1元/㎡/月90元/租金50~75元/月/㎡已销售92.5% 2、X市高档写字楼竞争分析 城西南由于高新区的带动，写字楼项目发展迅速。这里拥有X最开放的政策，最先进的管理经验以及最优厚的投资回报。近几年写字楼项目蜂拥而上，逐渐形成了X58 X国际金融中心可行性研究报告最大的写字楼区域，并且取得了供销两旺的局面。这些写字楼在智能化、物业管理上都走在了X的最前沿。并且随着WTO的加入，这里会吸引更多的企业入住，到那个时候还会带来新一轮的开发热潮。本区的住宅类物业在伴随着写字楼的兴起，也发展极为迅速，主要表现为中高档住宅。城南区楼盘主要以写字楼和住宅类楼盘为主。写字楼物业在5月份曾一度出现了供销两旺的局面，但是进入6月份，写字楼市场较为疲软，没有新开的项目，而且交易量也下降不少，直接影响到了写字楼物业均价的下降。写字楼就目前的开发现状来说，在项目的数量和开发面积上已经初具规模了，但是X目前缺少的是在智能化和物业管理上领先的高档写字楼项目，随着世贸的加入以及西部大开发的实施，国内外很多知名企业甚至世界500强企业会在X落户，他们对办公场所的选择将会更加“苛刻”，所以怎样打造出集高智能化与高科技为一体的高档写字楼将是X58 X国际金融中心可行性研究报告写字楼市场急待解决的问题。由周边项目竞争分析可以看出类似天幕阔景的高档综合性商住空间在X市房地产行业还属于极少数，尤其地理位置如中国西部金融中心的更是绝无仅有，与同类型的项目天幕阔景相比较，本项目地处X大南门，其先天的气度已经高人一等，更遑论在各级省市领导的高度关怀下，以其经典的设计手法，博采古城X数千年的深厚文化积淀，运用富有民族精神及气节的建筑语言符号，使其成为陕西省X市21世纪的CBD，强有力的支撑西北金融新的发展势态，成为西北首屈一指的经济金融中心。商场类物业由于其价格昂贵，开发数量也有限，所以交易一直不是很活跃，目前主要以租赁形式为主。X住宅市场交易持续增长，消费量稳步上扬，在市场有效需求的推动下，X房地产市场开发投资显著增加，房地产开发商的信心进一步加强。同时，在政策指导和刺激下，市民对住宅的潜在消费需求继续得以释放。3、X市办公空间数据统计资料分析◆国家统计局日前公布，今年1－8月份，房地产开发投资同比增长30.0％，增速比前七个月回落0.758 X国际金融中心可行性研究报告个百分点。商品房销售速度继续加快，1－8月商品房销售额2157亿元，同比增长25.3％，增速比前七个月提高2.9个百分点。国家统计局最新测算的全国房地产开发业景气指数结果表明：8月份，全国商品房平均销售同比增长2.5%。◆本项目地处X市真正的CBD中心，因而其商业价值是无可比拟的，更因为其地理位置的优越，天然展示了一种大家的气魄，标榜了一种上流阶层的顶级生活品质，因此，可以从以下几个方面发现它的价值：首先是CBD的居住满足感与投资回报的比例，这是决定CBD面貌的根本因素之一。一个在CBD购房的业主必然面临巨大投资回报的诱惑；另外一个与上面相关的因素是CBD周边的住宅配套和交通配套的跟进程度。居住在CBD的相对便利性和满足感很大程度上取决于通往CBD的交通成本和目标项目周边的配套发达程度，而南门在这一点上有着良好的基础，更不用说其建筑群内部便利的环绕交通体系，将回味业主带来更为方便、快捷、高品质的生活之感。4、项目高档住宅比较分析楼盘名称起价均价最高价地理位置58 X国际金融中心可行性研究报告天幕阔景835088809260高新十字御城430050606250小南门枫叶新都市420045905300高新二期从以上图表可以看出，第一，X房地产市场住宅类的高端产品不多，而且其地理位置都不理想，不能展现相映层次的楼盘的价值；第二，与本项目临近御城依据环城公园的绿色景观抬高房价为5060元/㎡，而本项目俯视大南门的气魄更能提升楼盘价值，仅此一点，中国西部国际金融中心的高档住宅的价值不仅仅是5060元/㎡。所以，中国西部国际金融中心的高档住宅的推出，不仅是价值的体现，更是身份和地位象征。5、项目地价分析随着经营城市的理念不断落实，X58 X国际金融中心可行性研究报告市土地市场也日益成熟、正规。土地使用权经拍卖后，地价不断走高，大宗用地如：锦园、动物园到2002年9月28日拍卖的南二环群贤庄附近用地(总用地81.218亩，规划总建筑面积106232M2)，最终拍出23800万元的价格被陕西均利集团购得，折合楼面地价2240元/m2。与之对比，中国西部国际金融中心所处的地理位置、历史位置、文化位置与政治经济位置，楼面地价仅1331元/m2，其价值潜力毋庸置疑。第二篇项目建设的社会意义X房地产业的发展水平及规模还处于国内的中流水平，与北京、上海及沿海发达城市相比还存在不少的差距，但其市场发展的潜力却很大。目前X市缺乏代表X这个国际化都市的建筑群体，而中国中国西部国际金融中心的出现，将填补这方面缺憾，他将代表X的现代形象，反映X五千年文化与现代文明的融合。西部大开发，国际知名大公司的办事机构及外资金融行业均需要大量高档次具有影响力的写字楼群（犹如北京的新东方广场一样），而中国西部国际金融中心项目的建设，正适应了形式的需要。该项目不论从规模档次，地理位置及周边环境，都是X58 X国际金融中心可行性研究报告规模最大、档次最高、地理环境最佳、物业管理水平最高的，无以伦比的写字楼群，也必将成为X城市建设中一个里程碑的建筑、成为X现代化城市的标志。X房地产开发股份有限公司及其决策者审时度势，以敏锐的目光和超前的意识充分认识到一个地区的振兴，必须以金融事业的发展为前提，本着回报生养之的人民和社会的良好愿望，依托集团雄厚的经济实力和优良资信，把建设中国西部国际金融中心作为公司拓展多元化投资领域，再造新优势的重点项目之一，更作为支持我市、我省乃至整个西部地区金融事业发展的平台，为促进地区经济发展做出贡献。随着中央西部大开发战略的制度和实施，随着中国加入WTO后各种承诺义务的逐步兑现，该项目开发的远见和必要性更加得到表现，社会意义更加明显。它主要体现在以下几个方面：1、适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。长期以来，中西部地区经济发展滞后东部地区，其原因虽然是多方面的，但金融后仰情况严重促成的资金的短缺也是一个重要方面。据统计资料表明，中西部地区的GDP占全国18.4%（1996年），国家银行现金收入只占全国13.4%，进出口和实际利用外资额分别仅占3.9%，3.6%58 X国际金融中心可行性研究报告，这种现象反映出中西部地区引进外部资金、吸引地区资金能力较差，资金利用效率较低。甚至在资金紧张的情况下，还出现了资金外流。如90年代初西北地区的银行资金，就有20%左右通过各种方式流到了东部地区。即使在中央开发西部的战略确定之后，这种现象仍在继续。它制约了西部经济的发展，急待解决。这种现象产生的原因之一，在于地区金融中心没有形成，金融机构布局不合理、结构不完善、金融工具手段创新不足。为了解决这一问题，专家学者建议以X为支点，建立“五点四线”模式的西北金融合作区。中央为适应西部开发、促进金融发展的需要，进行国家金融的改组，已将国家央行的西北区域支行建在X，并将出台进一步的措施。中国西部国际金融中心作为金融布局的基础设施，必将为这一战略的实施提供支撑作用。2、适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展58 X国际金融中心可行性研究报告一个城市要成为区域性金融中心，必须把金融作为核心产业优先发展。应建设一个品牌响亮、规模宏大、功能齐全、辐射海内外的金融中心区。例如，美国有华尔街、乐京有银座，这些城市都是通过建设一个有巨大影响的金融中心区，而成为国际性或区域性金融中心城市的，这种集聚效应，是金融业发展的客观规律。按照这一规律，我国许多城市为形成、或强化金融中心城市的地位，正在紧锣密鼓动地加强城市金融中心的建设。例如，北京作为北方金融中心，斥资150亿元的金融街中心区，已于今年12月起全面动工；上海陆家咀集聚了中外金融机构200余家；天津、石家庄等城市的金融中心正在进行筹划。X要确保西部地区的金融中心地位，必须有作为基础设施硬件的金融中心作为支撑。中国西部国际金融中心建在X金融气息最旺的黄金地段，并以规模宏大、技术高新为特色，适应了这一需要，必将成为金融产业集聚的热点。3、适应我国入世后外资进入西部地区的需要随着改革开放的不断深入，尤其是正式加入WTO58 X国际金融中心可行性研究报告以后，我国的经济发展愈来愈纳入全球经济化的范畴。在落实中央开发西部战略中，由于国家政策不断倾斜，西部投资环境的不断改善，外资进入西部已成为不断加强的趋势。随着我国入世承诺兑现时间表的确定，国外金融资本、金融机构进入西部已排上了日程。专家论断，今后三至五年将是外资、外国金融机构大量进入西部的高峰时期，这与中国西部国际金融中心的建设期相吻合。客观上印证了项目开发的必要性、可行性和预见性。第三篇中国西部国际金融中心规划建筑设计理念由于本项目特殊的地理位置及其特殊的社会经济意义，要求本项目的规划建筑设计理念具有一定的时代意义及代表意义，达到与时俱进的社会现实意义。项目开发设计构思：“传承千年人文思想融汇现代建筑理念十三朝古都的标志（LOGO）-----X的、中国的、世界的……”正因为其特殊的历史价值及社会价值，本着对历史负责、对社会负责的态度，我们针对本项目的设计，作了大量的论证考察工作，先后聘请了包括美国KPF58 X国际金融中心可行性研究报告建筑设计事务所、美国著名建筑师盖斯勒、法国著名建筑师安德鲁、新加坡贝尔高林建筑设计事务所、澳大利亚柏涛建筑设计事务所以及中国著名建筑设计专家张锦秋大师等在内十余家事务所参与方案修改，经过国内四家专业的大型设计院设计方案，省市规划院及规划局的相关部门邀请国内著名的建筑、规划专家作了20余次方案评审，对十八套设计方案作认真切实的研讨，最终确定了由北京市建筑设计研究院设计的方案作为施工的依据。北京市建筑设计研究院的方案设计充分考虑了作为X标志性建筑的项目特色，因而在本项目的规划建筑设计中切实可行的注意到：适应性：为建筑使用用途可能发生的改变而作出的智力上的考虑；低能耗：半数的能源由建筑物消耗，而对建筑设备的维护费用远远高于前期的投资，建筑师所面临的挑战是发展利用可持续性的建筑从而减少能源消耗和环境污染；低造价高质量：满足当前的需要而又不妨碍后代的需要的发展方式；仿生墙：能够对外界温度、光照条件和用户需要作出反映的建筑物外墙；程序化建筑：能够容易地改变其功能以适应新需要的建筑；服务空间/主体空间58 X国际金融中心可行性研究报告：作用区与服务区的清晰分隔，例如租售的办公空间与核心体（电梯、楼梯、升降机和其它机械系统）的清晰分隔；大众空间：满足人的基本需要的公共空间；建筑精神：对待邻里和环境的积极态度；灵活性：可变化性——能够适应不同的需要。但是，中国西部国际金融中心与X明城墙隔路相望，因而必须考虑到本建筑群与周边建筑及环境的相互关联及意义，所以我们同时考虑到中国古典传统的建筑语言符号的应用，融合现代建筑的表达手法达到完美的结合。站在时代的角度看，城市往往可以比喻为一个精通发展策略的企业组织。一个城市，为了确保自己的“标牌形象”，就一定要具备立足于全新观点的现代气质，象征时代，能在人们心目中留下深刻印象的最出色的建筑物。这也是我们设计中国西部国际金融中心的基本出发点。58 X国际金融中心可行性研究报告从建筑工程的角度讲，项目在建设上力求新颖、先进，并着重在智能化和环境建设方面体现时代精神。中国西部国际金融中心运用系统工程的观点，将结构（建筑环境结构）、系统（智能化系统）、服务（住、用户需求服务）和管理（物业运行管理）四个基本要素进行优化组合，提供一个既投资合理，又拥有高效率的优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。项目通过设计和建设，将OAS办公自动化系统、BAS楼宇设备自动化系统、CAS通信自动化系统以及SCS结构布线系统紧密集成，全面体现在中国西部国际金融中心的各个空间层次，充分满足金融、商贸等产业对提高工作效率，激发创造性，拓宽信息高速通道，集全球于方寸的智能环境的要求，将完美展现建设智能化这一科技时代的象征。环境是智能建筑的支持平台。该项目设计把中国西部国际金融中心建筑的绿色环保体系看作城市总体绿化环境的组成部分，给予了充分的重视，并力求形成自己独有的特色。项目的设计绿化面积达13100m2，绿色覆盖率不低于30%。设计师匠心独具地在主体建筑的二层平台上开辟了一座近4000m2的园林绿色广场，项目绿化将与南门广场城市绿化体系协调统一，并形成我市最大的城市立体绿化广场。根据地面布局，植被分别选用草皮、花卉、乔木、灌木，地面停车位间隙植满绿树，形成遮阳树林，达到俯视绿茵成片，平视错落有致的立体绿色环保体系，使闹市里的金融重地，宛如幽雅的香格里拉。58 X国际金融中心可行性研究报告第四篇项目建设的工程设计及主要经济指标1、选择并采用具有现代风格和高科技水准的项目设计方案。中国西部国际金融中心的方案设计在省市领导的关心与指导下，采取了面对全国各大知名设计院实施公开招标，方案入围者再经组织知名的专家进行论筛选。筛选上的方案经专家论评定位后，再邀请业内人士进行论证修改，报经省市主管领导评审并符合X市城市整体规划的要求，使该项目的总体布局设计和整体建筑外形设计既体现X古城风貌的特点，又能达到国际先进的水准。使其与古城遥相呼应又相互衬托，又特别能体现金融高大、宏伟、壮观的气势。根据X古城风貌的特点对该设计方案的特殊要求与指标控制，最后选定北京市建筑设计研究院的招标设计方案。2、主要经济技术指标（见下表）序号项目建筑面积（平方米）比例1总用地面积31913100%2建筑密度1465046%3广场、道路、停车场769024%4绿化覆盖率957330%5高架绿化广场352058 X国际金融中心可行性研究报告6总建筑面积2665206-1产权式酒店420006-2住宅780006-3办公980006-4商业320006-5停车场100006-6其它65007建筑容积率（地上）6.98建筑高度40米；85米；100米9机动车停放数量（销售部分）汽车计算停放量1000辆实际设计停放量（地上）48辆（临）（地下）960辆10机动车停放数量（预留部分）汽车计算停放量150辆实际设计停放量（地上）50辆（地下）100辆第五篇项目开发建设及经营组织与实施计划1、建设方式“中国西部国际金融中心”58 X国际金融中心可行性研究报告项目建设，拟采取面向国内外具有承担该建设项目工程能力的建筑企业商，以公开招标的方式进行招标。择优选择具备超一流技术装备和管理水平，且业绩特别突出、信誉与质量非常好的建筑承包商承担该项目的工程建设。为贯彻“百年大计、质量第一”的方针，落实国家《质量振兴纲要》和《建设工程质量管理条列》，促进建筑施工企业加强质量管理，使“中国西部国际金融中心”建设工程质量水平得到提高，决定此工程的质量目标确定为我国建筑行业工程质量的最高荣誉奖“鲁班奖”。　此项目建设的工程质量监理，采取面向国内知外的监理公司实施公开招标，择优选择。同时聘请知名资深的监理专家实施工程全过程的监督。从而科学有效、合理公正的控制项目建设工期、成本、质量。2、项目开发实施方案的设想与分析充分考虑到“中国西部国际金融中心”项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟将整个项目建设分为两期开发运作。第一期首先全面实施±0以下全面开挖整体的施工。±058 X国际金融中心可行性研究报告以上工程，首先开工建设南侧的住宅楼，共计建筑面积12万平方米，占总建筑面积的45%，将实现销售收入70440万元，利用银行按揭回笼资金解决项目融资压力，且回笼的资金用于商务楼的建设。为二期工程建设奠定良好的基础。第二期开发项目为西边的高档商务写字楼及北面的综合楼。主要是面向市场开发营销，使其成为各家金融贸易机构及众多公司的主要办公场所，配套设施相对完善，汇集“人气、财气、商机”于一体。随后的物业管理可形成高档次的管理体系，此时，可有较大利润空间和经济效益待为收获。3、建设工程进度第一期（2年）：从贰零零贰年10月~贰零零肆年10月；第二期（1年）：从贰零零肆年8月~贰零零伍年8月58 X国际金融中心可行性研究报告年份季度内容2002年2003年2004年2005年1234123412341234七通一平                土方工程/一期                基础工程/一期                结构工程/一期               配套工程/一期                装饰工程/一期                结构工程/二期                配套工程/二期                装饰工程/二期                室外配套                公建配套                收尾工程                市场推广/营销                建设项目实施计划：（见下表）第六篇项目投资估算和资金筹措分析一、项目投资估算1、总投资估算及构成：◆开发项目总投资=开发建设投资+开发期财务费用◆开发建设投资=土地费用+前期工程费+房屋开发费+管理费用+不可预见费58 X国际金融中心可行性研究报告2、开发建设投资成本：①土地费用：35480万元费用组成详见《项目权益转让书》②建安工程费：建筑工程概预算表（一）工程编号：费用名称：预算建设单位：概算价值：12610万元工程名称：综合楼ABCD经济指标：2425元/m2序号名称单位数量单价总价（万元）1土建M252000160583462给排水、消防、自喷M2520001507803通风、空调M25200028014564电力、照明、防雷M252000804165变配电M252000603126广播、背景、音乐系统M25200010527火灾报警及消防联动M252000301568防盗报警系统M25200010529综合布线系统M252000105210DDD视频服务系统M252000105211电梯M25200018093612合计M25200024251261058 X国际金融中心可行性研究报告建筑工程概预算表（二）工程编号：费用名称：预算建设单位：概算价值：17992万元工程名称：写字楼E经济指标：2415元/m2序号名称单位数量单价总价（万元）1土建M2745001610119952给排水、消防、自喷M2745001309693通风、空调M27450028020864电力、照明、防雷M274500805965变配电M274500856336广播、背景、音乐系统M27450010757火灾报警及消防联动M274500201478防盗报警系统M27450010759综合布线系统M274500107510DDD视频服务系统M274500107511电梯M274500170126712合计M274500241517992 58 X国际金融中心可行性研究报告建筑工程概预算表（三） 工程编号：费用名称：预算建设单位：概算价值：19345万元工程名称：住宅F经济指标：2650元/m2序号名称单位数量单价总价（万元）1土建工程M2730001900138702给排水、消防、自喷M27300015010953采暖工程M2730001309494通风、空调M273000503655煤气M27300010736变配电M273000503657电力、照明、防雷M273000906578有线电视M27300010739电话M273000107310火灾报警及消防联动M2730003021911可视传呼对讲M2730002014612三表集中抄收系统M2730002014613电梯M273000180131414合计M27300026501934558 X国际金融中心可行性研究报告建筑工程概预算表（四） 工程编号：费用名称：预算建设单位：概算价值：17353万元工程名称：住宅G经济指标：2590元/m2 序号名称单位数量单价总价（万元）1土建工程M2670001900127302给排水工程M2670001508713通风、空调M26700035010054电力、照明、防雷M267000805365变配电M2670001006706消防报警及自控M267000302017综合布线M267000201348电梯M26700018012069合计M267000259017353 注：配套建筑建安工程费已分摊入以上费用中。合计：=12610+17992+19345+17353=67300（万元） 58 X国际金融中心可行性研究报告b.项目设施配套费：（包括基础设施费、公共配套设施建设费、开发间接费及其它费用）。基础设施配套费序号项目计算依据金额（万元）1道路工程3万元/亩×47.87亩=143.6万元143.62排水管道工程3万元/亩×47.87亩=143.6万元143.63广场绿化工程1万元/亩×47.87亩=47.87万元47.874供水工程1万元/亩×47.87亩=47.87万元47.875供电工程（包括变配电贴费）300元/KVA×22000KVA=660万元6606有线电视及智能化网络系统10元/m2×26.65万m2=266.5万元266.57天然气工程5元/m2×26.65万m2=133.2万元133.28合计144258 X国际金融中心可行性研究报告③前期工程费用：a.筹建开办费：开办费按建安工程费的2%计取：67300×1%=673（万元）b.可行性研究费：可研费按建安工程费的1.5‰计取：即：67300×1.5‰=101（万元）c.规划勘测设计费：（其中包括：规划立项费、设计费、勘探测绘费等）按建安工程费的2.5%计取：即：规划勘测设计费=67300×2.5%=1683（万元）d.三通一平费用：按建安费的0.1%计取：即：=67300×0.1%=67（万元）合计：项目工程前期费用为：a+b+c+d=2524（万元）④城市建设配套费：（市建委统征办交款文件已发，见下表）58 X国际金融中心可行性研究报告X市城建费用缴款通知书建设单位：X市房地产开发总公司工程名称：国际金融中心面积：266,520平方米工程地址：大南门外结构：建设项目编号：020136单位：元序号收费项目应收金额实应缴金额1市政公用设施配套费18656400 2消防设施配套费1332600 3易地”结建”人防工程建设费  4集中供热工程建设集资14658600 8天然气城市气化工程建设资金  城建费用小计（1+2+…+8）34647600 11抗震设计审查费  12定额编制管理费623657 13质量监督费479736 管理服务费小计（9+…+13）1103393 14劳保统筹基金（专项基金）17030628 16新型墙体材料专项费用1599120 17“结建”人防工程建设押金  18散装水泥保证金  保证金小计（15+…+18）1599120 合计5438074139722141减缴金额 14658600缴费须知 缴款时请带两份支票：1、收款人：X市财政局城建资金专户。收费项目1、2、3…13合计21,092,393元2、收款人：X市城建费用征收管理处。收费项目14、15、16、17、18合计18,629,748元，并带一份银行进帐单。收到本通知书后，请在十五日内办理完缴款手续。制表日期：2002年月日58 X国际金融中心可行性研究报告 ⑤项目工程建设监理费：其费率按6‰计取：工程监理费=建安费×6‰=67300×6‰=404（万元）⑥不可预见费：（②+③+④+⑤）×3%=2269（万元）*项目开发成本：为以上6项之和。共计为：113392(万元)⑦开发管理费用（见下表）（包括管理费、销售费用等） 开发管理费用汇总表序号项目金额（万元）备注1开发成本113391.832管理费用3401.75开发成本的3％3销售费用3349.503.1广告1116.5销售费用的0.5％3.2代理费1563.10销售费用的0.7％3.3手续费669.90销售费用的0.3％4财务费6445.265合计13196.51注：销售收入来源详见“销售收入预测表”58 X国际金融中心可行性研究报告二、投资计划与资金筹措㈠中国西部国际金融中心建设总投资为126588万元，费用组成估算见下表：建设投资费用汇总表 序号项目总额（万元）建筑成本（元/m2）住宅F住宅G写字楼E综合楼ABCD1土地费用35480.001331.331331.331331.331331.332房屋开发费68742.002644.12704.112469.112504.112.1建安工程费67300.0025902650241524502.2基础设施费1442.0054.1154.1154.1154.113前期工程费2523.7594.7094.7094.7094.703.2开办费673.003.2可研费100.953.3规划设计费1682.503.4三通一平费67.304城建税3973.00149.08149.08149.08149.085监理费403.8015.1515.1515.1515.156不可预见费2269.2885.1585.1585.1585.157建设投资累计113391.838开发管理费13196.51495.18495.18495.18495.189投资成本总计126588.34资金筹措与投入计划及贷款利息：㈡资金筹措与投入计划：本项目开发投资的资金来源可通过以下三个渠道：一是自筹资金；二是向银行贷款；三是项目预售收入用于建设再投入。58 X国际金融中心可行性研究报告资金运作方式如下：自筹资金全部用于投资；项目预售收入用于投资；此外，缺少的资金则可通过专项贷款解决。本项目开发总投资（不含贷款利息）共计126588.34万元；公司拟投入资金46788.34万元(项目权益转让费用35480万元,其余部分11308万元由公司世家星城项目预售房款补充)，占总投资的37%；预售房收入用于投资的部分按总投资的19%计算，用于投资的预售房收入合计24000万元；贷款额度按总投资的44%，即55800万元，贷款利率按5.49%。而上述的自筹资金可通过招商引资筹集和部分联建，返还物业的形式来解决。贷款利息：按55800万元贷款，银行年利率5.49%计算得：贷款分年度逐步贷款：（见下表）项目贷款计划说明单位：万元序号年度贷款额贷款年限利率当年利息12003/102080035.49%1141.922004/102000025.49%2239.932005/101500015.49%3063.44合计55800  6445.3可提供按揭款额度计算：1、项目规划公寓总建筑面积为：12万㎡；2、住宅总销售价格为：4.2万㎡×6000元/㎡=25200万元58 X国际金融中心可行性研究报告7.8万㎡×5800元/㎡=45240万元共计：70440万元以X市同类物业的按揭量为总额的85%计，该项目按揭的总额为70440×85%=59874万元，即项目的开发贷款为55800万元，项目的住房按揭贷款为59874万元（不含ABCDE等商务建筑按揭）。 本项目投资计划与资金筹措情况：（见下表）  投资计划与资金筹措表附表:序号项目合计1231项目总投资120143.1　　　1.1自营资产投资0.0　　1.2自营资产投资借款建设期利息0.0　　　1.3经营资金0.0　　　1.4开发建设投资120143.166078.740457.813606.6其中：不含财务费用120143.166078.740457.813606.6财务费用0.00.00.00.02资金筹措120143.166078.740457.813606.62.1资本金46788.335255.611532.7　2.2预售收入17554.810023.18925.1(1393.4)2.3预租收入0.0　　　2.4其他收入0.0　　　2.5其他0.0　　　2.6借款55800.020800.020000.015000.02.6.1固定资产投资长期借款55800.020800.020000.015000.0自营资产投资借款0.0　　　房地产投资借款55800.020800.020000.015000.02.6.2自营资产投资借款建设期利息0.0　　　2.6.3经营资金借款0.0　　　58 X国际金融中心可行性研究报告贷款本金的偿还及利息支付物业销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。投资后余额按先付息后还本的原则支用本偿还完毕。本项目贷款利息采用中央银行最新公布的中长期贷款利率5.49%。具体还本付息计划：（见下表）借款还本付息计算表附表:单位：万元序号年份项目合计　建设期　1231长期借款偿还　　　　1.1年初借款本息累计　0.020800.040800.0　本金　　20800.040800.0　建设期利息　　　　1.2本年借款5580020800.020000.015000.01.3本年应计利息6445.31141.92239.93063.41.4本年还本、付息　1141.92239.958863.4　还本　　　55800.0　付息　1141.92239.93063.41.5年末借款本息累计　20800.040800.00.02房地产投资借款　　　　2.1年初借款本息累计　0.020800.040800.0　本金　　20800.040800.0　建设期利息　　　　2.2本年借款　20800.020000.015000.02.3本年应计利息　1141.92239.93063.42.4本年按约定还本、付息　1141.92239.958863.4　还本　　55800.0　付息　1141.92239.93063.42.5年末借款本息累计　20800.040800.00.03偿还借款本金的资金来源0124.8249.7108879.73.1上年余额　　124.8249.73.2利润　　　　3.3折旧　　　　3.4摊销　　　　3.5可利用售房收入　124.8124.8108630.03.6其他　　　　4偿还还款本金　　　55800.05偿还长期贷款-本金能力　124.8249.653079.7　长期借款偿还期：3.0年　注：1）贷款利率为：5.49%58 X国际金融中心可行性研究报告 第七篇项目的销售收入及利润估算1、商场、写字楼、公寓物业销售单价的确定。根据成本估算及X房产市场研究的结果。其基本预测确定：公寓A：6000元/m2；公寓B：5800元/m2；办公：7200元/m2；商场：13500元/m2；注：投资成本未包括投资银行利息。2、销售总收入的确定：（见下表）各年销售收入与预测汇总表表013单位：万元项目分类可销售面积(M2)预测销售价(元/M2)销售收入（万元）建设经营期1年6%2年6%3年88%公寓A420006000252001512151222176公寓B780005800452402714.42714.439811.2办公980007200705604233.64233.662092.8商场3200013500432002592259238016其他6500　　　　　车位（辆）10001600001600096096014080合计266500　2002001201212012176176 58 X国际金融中心可行性研究报告项目总销售收入为：200200万元，此项目不同于其他房地产项目，项目的建设进度与项目形象与销售进度及销售量密切相关，项目进度达不到一定程度，将严格控制项目的销售内容，只有严把工程质量与进度，项目的销售才会达到理想的预期。3、项目销售收入和经营税金及附加估算：（见下表）销售收入和经营税金及附加估算表单位：万元序号年份合计123项目1销售收入200,200.0012,012.0012,012.00176,176.00　当年销售额200,200.0012,012.0012,012.00176,176.00　预售收入200,200.0012,012.0012,012.00176,176.001.1可销售面积（m2）260,000.0015,600.0015,600.0015,600.001.2单位售价（元/m2）7,700.001.3销售比例（%）　6.006.0088.002经营税金及附加11,011.00660.70660.709,689.702.1营业税10,010.00600.60600.608,808.802.2城市建设维护税700.7042.0042.00616.602.3教育费附加300.3018.0018.00264.302.4　　　　　3销售净收入189,189.0011,351.3011,351.30166,486.304、项目税后利润测算（见下表）58 X国际金融中心可行性研究报告 损益表单位：万元序号年份项目合计1231经营收入200,200.0012,012.0012,012.00176,176.001.1商品房销售收入200,200.0012,012.0012,012.00176,176.002经营成本126,588.3011,165.0011,165.00104,258.302.1商品房经营成本126,588.3011,165.0011,165.00104,258.303经营税金及附加11,011.00660.70660.709,689.704土地增值税5利润总额62,600.70186.30186.3062,228.006弥补以前年度亏损7应纳税所得额62,601.70186.30186.3062,228.008所得税20,658.2061.5061.5020,535.308税后利润41,942.40124.80124.8041,692.80　公益金2,097.106.206.202,084.60　法定盈余公积金4,194.2012.5012.504,169.30　任意盈余公积金14加：年初未分配利润318.40106.10212.2015可供投资者分配的利润35,969.40106.10212.2035,651.1016应付利润35,651.1035,651.10　　　　17年末未分配利润318.00106.10212.20注：所得税按毛利润33%交纳：总投资成本费用按销售计划及开发建设总投资进行测算=开发成本+开发费用+开发利息总额 58 X国际金融中心可行性研究报告第八篇项目的经济效益评价分析对西部国际金贸中心实行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版以及由建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，建标［2000］205号，并参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，我们分别计算了全部投资和资本金的现金流量，从而计算项目的财务评价指标及经济效益。㈠盈利能力分析财务内部收益（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。评价指标的计算过程详见以下两表（表1、表2）：1．财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基础收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表（表1）及（表2）的计算可得：（全部投资及资本金）：⑴全部投资的财务内部收益率为：　　　　　　　　　　所得税后：31.1%；所得税前：42.7%。⑵资本金的财务内部收益率为：43.3%。基准收益率Ic58 X国际金融中心可行性研究报告的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以经营的目标和要求等。一般意见趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率。本项目贷款利率为5.49%，故基准收益表Ic取为10%。由表1及表2计算结果可知，本项目全部投资及自筹资金内部收益率均高于基准收益率。财务现金流量（全部投资）表1单位：万元 序号年份项目合计123生产负荷(%)1现金流入200200.012012.012012.0176176.01.1售房收入12012.012012.0176176.01.2其他收入1.3回收固定资产余值1.4回收经营资金1.5净转销收入2现金流出151812.366800.841180.043831.52.1固定资产投资0.02.2开发产品投资(不含财务费用)120143.166078.740457.813606.62.3经营资金0.02.4经营税金及附加11011.0660.7660.79689.72.5所得税20658.261.561.520535.22.6土地增值税0.00.00.00.03净现金流量48387.7-54788.8-29168.0132344.54累计净现金流量-54788.8-83956.848387.75所得税前净现金流量69045.9-54727.4-29106.5152879.76所得税前累计净现金流量-54727.4-83833.869045.9所得税后所得税前计算指标：财务内部收益率31.1%42.65%财务净现值（Ic=10%）25518.59万元41053.74万元投资回收期2.63年2.55年财务内部收益率≈31.1%58 X国际金融中心可行性研究报告动态计算指标财务净现值（Ic=10%）=25518.6（万元）  静态—全部投资利润率=（净现金流量/建设投资）=38.22%现金流量表（资本金）单位：万元序号年份项目合计123生产负荷(%)1现金流入200200.012012.012012.0176176.01.1售房收入200200.012012.012012.0176176.01.2租房收入0.01.3其他收入0.00.01.4回收固定资产余值0.01.5回收经营资金0.01.6净转销收入0.00.00.00.02现金流出158257.647142.823419.987694.92.1资本金46788.335255.611532.70.02.2预售收入用于开发产品投资24000.011165.011165.01670.02.3经营税金及附加11011.0660.7660.79689.72.4所得税20658.261.561.520535.22.5土地增值税0.00.00.02.6长期借款本金偿还55800.00.00.055800.02.7短期借款本金偿还0.02.8借款利息支付0.00.00.00.02.9其他0.03净现金流量-35130.8-11407.988481.1计算指标：财务内部收益率43.3%财务净现值（Ic=10%）25112万元58 X国际金融中心可行性研究报告财务内部收益率≈43.3%动态计算指标财务净现值（Ic=10%）=25112（万元） 静态—全部投资利润率=（净现金流量/自筹投资）×10%=53.67%2．财务净现值（FNPV）财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目是可以考虑接受的。本项目选取的基准贴现率为10%，由此可计算得：（见下表）⑴全部投资的财务净现值为：25518.6万元；⑵自筹投资的财务净现值为：25112万元。3．投资利润率投资利润率指的是项目投资利润（既净现金流量累计）与项目投资的比例。是静态指标。由上述两表（表1、表2）计算结果如下表所示：58 X国际金融中心可行性研究报告计算基础动态指标静态指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）投资利润率全部资金31.1%25518.633.1%资金43.3%2511289.6% 4、静态投资回收期：税前2.55年，税后2.63年㈡资金来源与运用表的款项分析资金来源与运用表集中体现了项目自平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目资金来源与运用为下表所示。从表中可以看出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。贷款偿还估算：（见下表）资金来源与运用表 序号项目合计（万元）建设经营期1年2年3年1现金来源302788.368067.643544.7191176.01.1销售收入20020012012120121761761.2自筹资金46788.335255.611532.701.3贷款558002080020000150001.4其它收入2资金运用249708.667942.843419.9138346.02.1建设投资126588.367220.642697.7166702.2建设期款利息2.3销售税金及附加11011660.7660.79689.72.4应付利润35651.135651.12.5所得税20658.261.561.520535.22.6贷款本偿还55800558003盈余资金53079.7124.8124.852830.04累计盈余资金53454.2124.8249.753079.758 X国际金融中心可行性研究报告㈢资产负债分析本项目的资产负债率是比较低的，资产负债率最高时46%。从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。（见下表）资产负债表附表:序号年份项目1231资产56180.487838.053079.71.1流动资产总额56180.487838.053079.71.1.1应收帐款1.1.2存货56055.687588.30.0其中：在建开发产品56055.687588.31.1.3现金1.1.4累计盈余资金124.8249.753079.71.2在建工程0.01.3固定资产净值1.4无形及递延资产净值2负债及所有者权益56180.487838.053079.72.1流动负债总额0.00.00.02.1.1应付帐款0.00.02.1.2短期借款0.02.2长期借款20800.040800.00.02.2.1开发产品投资借款20800.040800.00.02.2.2经营资金借款负债小计20800.040800.00.02.3所有者权益35380.447038.053079.72.3.1资本金35255.646788.346788.32.3.2资本公积金2.3.3累计盈余公积金18.737.56291.42.3.4累计未分配利润106.1212.20.058 X国际金融中心可行性研究报告第九篇项目的不确定性分析本项目的开发风险为零，影响其测算利润存在以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率、可建面积等。这些因素受国家西部内地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目测算效益的实现。1、盈亏平衡分析假定本项目的总投资不变，且售价及收入如基准方案所设，则由此计算可得，当总物业销售率为67%时，全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般常规：当盈亏平衡点的销售率≤67%时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为67%，可见其风险程度比较小。况且，大部分物业已是定向开发。 总成本费用销售率的平衡点=销售收入—营业税及附加126588.3==66.9%200200*（1—6.43%）58 X国际金融中心可行性研究报告但如果降低盈亏平衡点：可通过减少总成本费用和提高物业售价单价，从而增大物业销售总收入来实现。2、敏感性分析：影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本和售价水平。根据市场预测和专期从事不动产开发所作项目多年积累的经验得知：开发成本中最有可能发生波动变化的是建安工程费。因而。本项目敏感性对全部投资的评价指标财务内部收益率、财务净现值、投资利润率分别计算上下波动5%和建安工程费上下波动5%时，对经济评价指标的影响。计算结果：（见下表）敏感性分析表（5%变化表）对比方案指标名称指标基本售房价格变动开发产品投资变动单位方案上升5%下降5%上升5%下降5%财务内部收益率%税前%42.6548.237.137.348.5税后%31.0636.825.226.136.5财务净现值Ic=20%税前万元41053.748293.033814.535867.246240.3税后万元25518.632757.818279.420332.130705.1净态投资回收期税前a2.55税后a2.6358 X国际金融中心可行性研究报告敏感性分析表（10%变化表）对比方案指标名称指标基本售房价格变动开发产品投资变动单位方案上升5%下降5%上升5%下降5%财务内部收益率%税前%42.6553.731.433.154.2税后%31.0642.619.322.141.8财务净现值Ic=20%税前万元22653.13422.0011284.314211.331095.0税后万元10675.422044.2-693.52233.519117.2净态投资回收期税前a2.55税后a2.63由表中数据可以看出，当建安工程费增加5%时，其财务内部收益率、总投资利润及财务净现值指标随之降低、显线性关系，其指标影响较大、非常敏感，反之则升高。58 X国际金融中心可行性研究报告当售价降低5%时，其财务内部收益率、总投资利润率及财务净现值指标随之降低、也显线性关系，其指标影响也较大、非常敏感，反之则升高。因此，在项目开发过程中对建安费的有效控制，降低各种单项工程的造价，是十分必要而且重要的。而在物业售价的降低对该项目经济效益也会产生较大影响，因而，为确保项目获得预期的效益，必须加强市场营销工作，使销售计划得以圆满的实现。同时，开发周期的有效控制在三年内，且可建面积的增加及国家银行利率的调低等因素均保证了该项目具有可观、良好的经济效益。58 X国际金融中心可行性研究报告第十篇项目可行性结论通过上述对该项经济、社会和环境效益的分析可知，西部国际金贸中心作为中国西部最大的金融、贸易中心，它的影响力和市场前景非常好，其社会效益和环境效益也非常突出。而本项目所处的地点、交通、市政及配套设施也非常完善，尤为自然条件良好，处于X迎宾南场广场边，是X市区唯一商业、金融服务、办公的最佳场所。由此可见，该项目建成后，具有非常好的经济效益和广泛的社会良好效益。本报告在现有资料进行调查、估算、分析、预测后得出的。故而：1）本报告是该项目的初步可行性研究报告，由于税费优惠减免等一系列问题均未确定，各种费用的估算较为保守，项目的效益经济评价均初步的。2）本报告的测算是在考察房地产市场基础及预测X未来物业发展水平及市场供求关系来确定其预售物业售价的。58 X国际金融中心可行性研究报告因而，今后物业的售价将是本项目最敏感和最主要的因素。综合上述，本可行性研究的结论是：兴建中国西部国际金融中心项目是完全可行的。58'