房地产开发项目可行性研究报告 23页

'佳和房地产开发项目可行性研究报告23 1．项目概况1.1项目提出的背景（1）项目名称:佳和花园（2）承办单位概况承办单位是佳和房地产开发公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。佳和房地产开发公司的经营宗旨是：为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现蒲氏房地产集团的社会价值；为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高蒲氏集团人的工作生活质量；为股东创造回报--以长远利益回报蒲氏集团股东。（3）可行性研究报告编制依据1）项目建议书及其批复文件2）国家及某市颁布的相关法律、法规、政策3）某市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要4）某市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报5）某市城市总体规划大纲（2000—2020年）6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额8）《某市市区基准地价》9）某市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料10）投资项目方签定的协议书或意向书11）编制《报告》的委托合同12）其他有关依据资料23 （4）项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发佳和花园。东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的某科技新城的奋斗目标。佳和花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。1.2项目情况（1）拟建地点（2）建设规模与目标自有资金为3000万元，佳和花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“佳和花园”，致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。23 整个花园小区佳和中不乏温馨，温馨伴随着佳和。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，蒲氏集团人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让蒲氏集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。1.3项目开发条件（1）供水在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。（2）雨水、污水排放武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。（3）供热拟从武黄路新敷设的供热干线接入。（4）供电拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。（5）供气已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由某宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。（6）电信本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。23 1.4项目投资估算本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。项目总投资估算表（略）2.市场分析及预测2.1全国房地产市场宏观分析及预测2009年房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。（1）投资增长：逐季加快，回升势头好于预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。（2）销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。23 分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。（3）价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续7月上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。（4）资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快。受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。（5）供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹23 前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。（6）国房景气指数持续走高。9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。2.2某市房地产市场宏观形势分析及预测（1）某市整体城市规划自20世纪90年代初，某市设立某经济技术开发区和东湖新技术开发区以来，以这两大国家级开发区和吴家山海峡两岸科技产业园的“两园一区”为重点形成了城市新区开发的热点。同时由于天然的江、河、湖泊的分割，某市政府因地制宜制定了某市的总体规划布局，将某市规划为圈层式布局结构，即以主城为核心由内向外的第三、二、一产业圈层式布局结构。建成包括“两园一区”在内的南湖、白沙洲、黄家湖、四新、什湖、古田等九大功能组团。这九大功能组团相对独立，交通及市政基础设施相对集中配套、关联和辐射外围走马岭、蔡甸、常福、金口、纸坊、流芳等6个重点镇，由“三环十放射”构成整个城市规划的交通框架结构。九个组团的功能分区明确，以“两园一区”和白沙洲工业园、古田经济发展区、什湖产业园这六个主要产业园区为核心带动所在组团发展以第二产业为主，在形成规模后逐步引入发展第三产业。同时以汤逊湖、白沙、四新、郭徐岭、黄狮海等五处为主的居住区作为远景规划中城市人口的主要安置地。六个重点镇则利用邻近的组团的优势及特征发展物流、轻工、旅游、生活居住区等功能，并承担疏散主城人口的作用。某市的这种城市多组团式布局的制定决定了城市发展方向的多样性，功能类型的多样性。从城市发展的角度考虑可以避免无序的滚动式连片式开发，在确保环境优先的的前提下，可以给主城以拓展的空间和机会。对开发商而言，为我们将来的开发方向，以及开发产品类型的选择上予以指导，未来的开发热点将主要集中在几个板块儿当中。23 （2）土地市场影响政策某市的房地产一级市场（即土地市场）的规范历程在全国来讲是属于启动较早，但也同样经理了2000年以前的协议出让阶段，当时许多开发商通过协议方式以低价圈的了较好的地块，在目前的房地产市场上，大多数在建在售的楼盘都是在哪是获取的土地，同时在目前日渐规范的土地市场上，仍由当时协议转让的土地在进行再转让，目前土地部门已经考虑有效措施限制，以保证25%投资量的要求真正能得到有效的保证。某市2000年建立起土地储备制度，行政管理上采用三级管理即某市土地资产管理委员会是作为决策机构，宏观调控土地的储备与供应计划。某市国土资源管理局作为土地储备体系的行政管理机构。某市土地储备中心则是具体实施土地储备实施及土地供应的前期工作。某市土地交易中心，具体负责土地招投标等具体供应工作。从管理区域划分上，中心城区（江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、洪山、青山）土地仍实行市土地行政主管部门垂直管理体制，城郊各区（东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲）和开发区（某东湖新技术开发区和某经济技术开发区）土地由地方土地部门进行储备转让，市土地行政主管部门与地区人民政府或开发区管委会共同管理、指导和监督。2003年初，某市政府提出的土地储备原则是：旧城改造、新区拓展、轴线推进、均衡发展。同时某市土地部门采取了调整土地供应量和“最高限价”等政策，以遏制房价的过快增长。到了年底则提出要在土地市场平稳发展的同时，在未来几年内将房价推过3000元关口，以真实地反映出与某市地位相匹配的房价，措施就是从房地产开发的源头——土地开始，从年初计划向市场投放的6000亩土地到年底上市的也只有4000亩左右。其中还包括在年底集中推出的35万平米的旧城改造地块。这一点即可看出。同时这一趋势将延伸到2004年。2004将继续进行某老城区改造工作，力度将超过今年。同时启动汉阳大开发。汉阳开发率先沿汉江开始，选择好几个重点板块启动，把汉阳地区建设主要分成三个部分，汉江的旅游文化生活区组团，四新组团介于生活区、文化区与生产区之间，主要承担政治、金融、商业等生产性服务与生活两大功能，沌口组团主要建设佳和制造业基地。（3）房地产市场的影响政策23 在房地产的二三级市场上，近几年来国家及某市也相应出台了相关开发、融资、销售管理办法、信贷等相关政策。一方面规范了开发市场，从而保证市场的良性竞争，减少办事环节和相关税费以最终有利于消费者购房，另一方面从信贷、公积金等方面直接保证需求面的畅通，以保证商品房市场能够良性的循环。随着危改力度的进一步加大，二手房市场将进一步被激活，将会给商品房市场带来一部分投资性客户。各年度数据指标回顾指标类别（增长率）房地产投资额商品房销售额存量房交易额发放贷款额2006年11．07%11．01%/47．8%2007年13．92%24．04%24%156．8%2008年14．90%26．62%39%60%2009年19．80%19．26%41%56．6%从上述指标对比可以看出，某房地产市场四年来投资额一直在稳步增长，存量房交易额也在快速稳步的增长，其中主要的推动力量来自于金融对个人信贷的支持，但值得关注的是2003年以来，首次销售额的增长出现了下滑。2.3某市洪山区房地产市场宏观形势分析及预测据2009年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为2017.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前某市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看,120m2--140m2的住宅面积目前是某市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21--30万之间的占30.5%承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。以上调查结果显示,某市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。23 另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。2.4项目目标市场分析根据调查，目前某市房地产投资大幅增加，2001年上半年某完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米。2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住某光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。据调查，今年某市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2002年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动某市房价继续走高。今年某市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为某市商品房的销售提供了契机，这将导致某市商品房价格出现上涨趋势。今年某市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：（1）在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。（2）需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。（3）购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，23 国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。（4）住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。（5）竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻某以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于某市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入某。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使某房地产市场的竞争更为激烈化。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米1800—2200元。考虑到自有资金的有限（3000万元），佳和花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。(小区基本规划简图见附图2)小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。佳和花园项目主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：户型分配表（略）3.建设条件3.1开发项目用地情况23 考虑到自有资金的有限（3000万元），佳和花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。(小区基本规划简图见附图2)技术经济指标(略）用地平衡表（略）3.2开发项目用地情况项目方案的确定眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据（1）造就某市建设规划的要求。（2）适应小区投资项目的要求。（3）适应小区房屋用途的要求。（4）拥有便利的交通条件。（5）满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。我们选定三个位置(详见附图1：场址位置图)。选址位置一：拟建于鲁巷广场西南。小区北靠雄楚大街、东接民院路，西临湖北经济管理大学，南至南湖。选址位置二：拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连某鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原某城建学院、马鞍山森林公园。选址位置三：拟建于华中科技大学西一门外，北接中国地质大学，西临鲁磨路，南靠华中科技大学紫菘公寓。三个方案各有千秋，但经过比选优化，最终选择“选址位置二”。其理由：通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。（1）自然条件23 通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造10万平方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。（2）城市的基础设施条件政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。同时经该楼盘有十余条公交线路，五条过江航线，即将修建的汉口常青至武昌森林公园地铁线路其始就在这里，交通方便。周边学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，为居民日常生活提供便捷。珞瑜路这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天武昌地区一块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不断完善。如菜场、超市、邮局、银行、……随着大量居民入住和光谷的利用开发，该街区的发展前景将一片乐观。（3）周边环境条件小区拟建于关东科技工业园内，北靠武黄路，路对面是原某城建学院。由原城建学院向北为东湖自然风景区，东湖是全国最大的市内湖淡水湖之一，水域开阔，风光宜人，环湖路绿树红花掩映，曲转回折，是某市民周末休闲度假的理想去处。东北面的武昌自然环境保护区——马鞍山森林公园，步行5分钟就可到达。整个小区有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。湛蓝的天、清澈的水是其引以为傲的亮点，郁郁葱葱的松林、芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受返朴归真的美丽。独特的地理位置，赋予了小区更深刻的内涵。小区地处光谷，且处在某重点教育基地位置，周围有上10所高等学府，学术氛围浓厚，汇集大量高素质的人才，形成一流人文环境。与书为邻，以德为友，让人尽情享受私密化的个人空间。项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事高新技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的够房能力。此地浸染着闻名全国的某高校风景区的书香墨秀。山水环抱，人杰地灵。云集的高校带来济济人才。故选择此地的人士同时也为下一代选择了一个良好的文化和教育环境。23 4．规划设计方案4．1规划设计方案的指导思想佳和花园提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。45%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的鲁巷，周边高校分布极广，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。4．2建筑规模及规划设计方案设想（1）建设规模总占地面积10万平方米，总建筑面积12.9万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场4820平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行…………节能节水措施（2）建筑技术佳和花园小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。a.建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准23 GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)b.采暖系统的保温节能措施小区供热采用高热效率的29MW的热水锅炉(热效率为80%)、APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。c.建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在佳和还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。(3)节水措施a、小区水环境23 合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。b、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。C、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：不使用螺旋升降式铸铁水嘴。根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。23 5．项目销售计划5.1项目定价（1）确定项目均价：区位因素以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减2分。建筑设计以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减1分。绿化率以本案为100分，以本案为100分，以5%为一个档次，每上升或下降5%相应加或减1分。建筑质量以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减2分。23 私密性以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减1分。交通便捷以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减2分。周边配套以本案为100分,分为完善，健全，一般,差，较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减1分。户型结构以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减2分。社区景观风格以本案为100分，本案是欧式景观，其余各项与其相比。A：德式景观设计得100，B自然生态景观得98分，C西班牙风格景观得99分，D佳和都市型得99分。X=(6224.4+7658+6882+6789)/4=6888.4本案最终均价定为6850元／㎡（2）每栋楼均价确定本案为六栋五层住宅，以第三栋作为均价。5.2垂直价差：以第三栋第二层为均价并根据每层价差来确定各栋各层价格，由于一楼销售相对困难,一层60%面积半地下赠送。5.3水平价差一栋两个单元，一梯两户，一栋水平四户。以每栋一单元B户型作为均价户型，其余户型以相应系数做价差调整。最终项目价格表（精确到10元）23 6．投资估算及资金筹措6.1投资估算的原则本建设项目总占地面积约10万平方米，总建筑面积接近13万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场0.7万平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行等。该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为：（1）拆迁安置费：项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为：a.居民安置费：200户居民每户13万元计算共计2600万人民币。b.房屋拆除费：以每平方米200元计算，共拆除房屋面积2800平方米共计56万人民币。c.其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和2%计算，共计65.36万人民币。（2）土地批租费：主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，共计400万人民币。项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面的配置情况如下：供水：在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。雨，污水排放：武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入供热：拟从武黄路新敷设的供热干线接入。供电：拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。23 供气：已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由某宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。电信：本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。路网布置：道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。小区内绿化及景点建设：计划小区绿化覆盖率45%。区内修建一个面积约1000平米的小广厂，建两个小凉亭，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。由此可得项目的主要经济指标如下：（略）6.2项目建设的投资估算根据开发项目的工程量可得：总投资估算汇总表（略）开发项目固定资产投资估算表（略）6.3资金筹措与使用计划（1）资金的渠道与方式签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此要注意从以下几个方面去筹措资金：a.筹措和利用自有资金3000万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。23 b．用银行贷款5002.61万元：贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司可以向银行证明几个方面：本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以工程设备作抵押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险c.房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由于佳和花园处在大学集中地区，估计将会有许多大学教师来购房，由于大学教师条件相对较好，预计销售情况会较好。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋预售金可达5879.50万元。（2）编制资金流动计划，确定资金的需求额序号项目建设期2003200420052006小计1投资1.1分年计划35%35%30%100%1.2建设投资4858.744858.744164.6313882.111.3建设期利息106.69265.57287.15287.15946.56小计14828.672资金筹措2.1自有资金300030002.2贷款1858.742767.86376.015002.612.3销售款收入2090.883788.625879.507．财务评价7.1财务评价基础数据的测算(1)财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）23 根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率财务净现值（FNPV）=5701.73万元财务内部收益率(FIRR)=27.50%经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）>0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）>8%且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。(2)项目投资利润率投资利税率投资回收期借款偿还期项目总投资额为14828.67万元，总销售收入为23185.92万元，总销售利润额为7109.72万元（见损益和利润分配表）投资利润率＝平均利润总额/总投资额×100％＝47.95％销售利润率＝平均利润总额/销售收入×100％＝30.66％投资回收期＝4.27年（根据现金流量表）(3)流动资金流动资金估算表（见附表5）7.2盈利能力分析损益和利润分配表（新设项目法人项目）（见附表7）7.3清偿能力分析借款偿还计划表单位：万元序号项目合计计算期20032004200520061借款　　　　　1.1年初本息余额　　1858.744626.65002.611.2本年借款5002.611858.742767.86376.01　1.3本年应计利息946.558106.692265.567287.1498287.14981.4本年还本付息　106.692265.567287.14985289.76　其中：还本　0005002.61　付息946.558106.692265.567287.1498287.14981.5年末本息余额　1858.744626.65002.6102还本资金来源　　　　　2.1当年可用于还本的折旧和摊销　　　　　23 2.2以前年度结余可用于还本资金　106.692265.567287.14985289.762.3可用于还款的其他资金　　　　　23'