工业品批发市场建设项目工程可行性研究报告 59页

'工业品批发市场可行性研究报告 目录第一章总论5一、项目概述5二、项目单位简介6三、项目主要技术经济指标7四、项目年能耗7五、结论与建议7第二章项目的可行性和必要性9一、项目的可行性9二、项目的必要性9第三章项目区城市概况与经济水平分析12一、项目区概况12二、社会经济条件15三、项目所在镇基本情况17第四章项目销售市场情况分析20一、项目整体素质分析20二、物业类型分析21三、综合评价22二、商铺建筑设计26三、道路工程设计27四、供电工程设计29五、给水排水31第六章　营销策略及方案34一、营销策略34二、营销方式35三、销售节奏与策略37 第七章　环境保护与水土保持40一、环境保护40二、水土保持41第八章节能44一、设计依据44二、节能44第九章劳动安全卫生及消防47一、劳动安全47二、消防48第十章项目管理与实施进度度安排49一、项目管理49二、项目监理49第十一章　投资估算及资金筹措52一、估算依据52二、估算说明52三、投资估算52四、资金筹措方案52第十二章项目招投标53一、工程招标53二、招标基本情况表55第十三章项目财务分析56一、销售收入估算56二、总成本及费用估算56三、销售利润估算56第十四章项目效益分析58一、经济效益分析58二、社会效益分析58 第一章总论一、项目概述（一）项目名称：工业品批发市场（二）承办单位：（三）建设地点：（四）项目性质：新建（五）项目法人代表：（六）项目负责人：（七）项目建设规模：总占地面积19998平方米（30亩）。总建筑面积：17600平方米，其中：住宅8800平方米，商业8800平方米。项目总投资1500万元。（八）项目建设期：12个月（2012.4——20134）。（九）可研编制单位：（十）可行性研究报告编制依据及范围1、编制依据（1）《XX国民经济和社会发展第十二个五年规划》（2）《安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标纲要》（3）《XX城区开发总体规划》（4）《XX土地利用总体规划》（5）宿州市定额站《宿州定额信息》2011年第四季度（6）《民用建筑设计规范》；（7）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；（8）国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》；59 （9）XX土地利用总体规划；（10）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及技术资料；XX建设、环保、土地等有关部门对该项目建设的意见和审批材料、证明材料等。2、编制范围本项目可研报告的研究范围包括：（1）项目提出的背景及建设的必要性（2）项目选址与建设环境条件（3）项目建设规模与主要建设内容（4）项目总体布局方案（5）工程技术方案（6）环境保护、安全卫生、消防和节能（7）项目运营和实施计划（8）投资估算与资金筹措（9）效益分析（10）项目结论与建议二、项目单位简介安徽端恒建设项目管理有限公司是2006年成立的房地产开发有限责任制企业，公司注册资金为3000万元人民币，开发资质为一级资质。公司只要经营范围有：许可经营项目：房地产开发经营。一般经营项目：项目管理、物业管理，建筑工程装饰、装修，园林绿化。分公司下设有工程部、营销部、财务部和综合部。安徽端恒建设项目管理有限公司的经营宗旨是：认真贯彻执行党和国家的路线、方针、政策及有关法规、法规，坚持社会主义市场经济的经营方向，不断开拓市场，充分发挥企业潜能，促进XX59 经济又好又快发展。分公司现有在册职工24人，其中：中级职称14人，初级职称8人，公司主要负责人多年从事建筑设计、工程施工、经营管理和市场营销，有丰富的经验。公司总全权代理负责人刘振宇先生，工作和管理经验丰富，工作作风深入扎实，办事果断干练。三、项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量一建设规模１建筑面积平方米17600其中：住宅平方米8800配套公建平方米商业用房平方米88002住宅套数套2403商业套数套2404总占地面积平方米199985可规划用地面积平方米199986建筑容积率1.147绿化率%158建筑密度%44二项目总投资万元2258三投资利润率%25.4四投资利税率%141.5四、项目年能耗该项目主要能耗为：水、电、汽。该项目正常年份年耗水15.10万吨、耗电19.44万度、耗汽4.72万吨。五、结论与建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1、本项目建设符合祖楼镇城镇总体规划和祖楼镇城镇控制性详细规划。2、本项目位于XX祖楼镇政府南、57路西，距311国道不足600米，北邻镇政府，东靠57路（祖楼-淮北），地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。59 3、本项目建设场地附近环境好，工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：1、经营管理风险规避A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。C、做好物业管理和售后服务工作。2、金融财务风险规避。从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。3、建设管理措施A、整合企业资源，提高操作水平。B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。59 第二章项目的可行性和必要性一、项目的可行性（一）镇政府对工业品批发市场的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。（二）本项目的开发商安徽端恒建设项目管理有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。（三）本项目起点高、定位准、经营发展方式符合城镇发展方向，有着很好的发展前途。（四）项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。（五）项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应工业品批发市场的建设发展。（六）项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十三章将得到充分的论证。二、项目的必要性（一）提高城镇商业竞争力，助推祖楼镇商贸中心的形成与发展祖楼镇镇位于XX西南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建设的历史机遇，全面完成城镇商业、住宅规划任务任务，安稳致富工程切实推进。项目的开发对于祖楼59 镇商业中心的形成与发展具有极大的助推意义。该工业品批发市场项目将以前瞻性的商业和运营体系，推动祖楼镇成为汇聚中高端商业、激励创业、引导消费的城镇新商圈，彻底解决骑路逢集的历史遗留问题，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此，突破原有的商业格局，有利于增强城镇的商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。同时，祖楼镇工业品批发市场通过科学的规划和建设，XX淮海置业有限公司的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的祖楼镇新商业中心，成为祖楼镇乃至XX西南部地区商贸发展的创新制高点。（二）构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台我们也清醒地看到，祖楼镇经济社会发展还存在较多困难和问题，其中，农民安稳致富一直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是：新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多；加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负重自强、干事创业的氛围还不浓厚。祖楼镇工业品批发市场的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，对于构建和谐社会，加快农村小康社会建设步伐，具有很大的推动和促进作用。（三）解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义消化现有存量空置物业是一项重要的举措。目前看，祖楼镇59 工业品批发市场的存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。（四）依据城镇升级改造政策，深化提高祖楼镇商贸业的升级发展商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的一项重要的元素。大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前祖楼镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展，深化并升级商贸业将会是一个必然的发展历程。59 第三章项目区城市概况与经济水平分析一、项目区概况（一）行政区划本项目法人单位位于安徽省宿州市XX，XX位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1871平方公里，大部分为平原，东南部为海拔100—300米的低山矮岭。人口130万，辖18镇5乡708个行政村。项目建设地点（二）地理位置XX紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河30公里、徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里，素有“徐州的西大门”之称。（三）自然条件1、气候条件59 XX地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-12.4℃，历年极端最高气温为38.0℃，年均气温14.4℃；历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1500.0毫米，年平均日照时数为2220-2480小时。2、水文条件XX位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的淮北平原中部。XX水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。3、地质地貌XX主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于32-50米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄泛平原。山丘、谷地占总面积22.2%,平原占77.8%。59 土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、PH值为7.0，两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量100mg/kg、PH值为7.2，沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75mg/kg、PH值为7.5。XX域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。4、工程地质条件XX东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。XX区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7％。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：59 ①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。（四）交通运输条件XX东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州的西大门”之称。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130公里，县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程，距徐州观音机场40公里，连云港出海口260公里。陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，310、311国道，301、101、202省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里130公里，已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。二、社会经济条件（一）名优农产品基地众多自然地理条件优越，名优农产品基地众多。XX59 植被保存完好，工业污染程度低，具有生产加工绿色食品的自然条件。耕地面积10万公顷，农作物主要有小麦、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全县水果挂果面积50万亩，主要有葡萄、苹果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等。孙圩子胡萝卜、闫集黑皮冬瓜、马井韭青韭黄、圣泉萧国圣桃、黄河故道水晶梨、龙城石榴、新庄黄牛、黄口三元杂交猪、丁里华英鸭等名优农产品种养基地闻名全国。（二）丰富的矿产资源XX矿产资源丰富，水电供应充足。XX为全国100个重点产煤县之一，已探明煤炭储量7.5亿吨，现有17对矿井，年产能力120万吨；探明石油储量7亿吨，煤层气储量1000亿立方米，石灰岩储量30亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观。XX南北分属淮、黄河水系，地下水量为2.6亿立方米，水质优良，生产、生活用水充足。电力供应属华东电网，设施完善，境内有11万伏以上变电所2个，生产生活供电充足。（三）雄厚的经济基础工业基础雄厚，门类齐全。XX工业发展历史久远，历经沧桑。公元9年，出现铸造银、铜质钱币的造钱工厂；北宋年间，开始出现陶瓷生产，神宗元丰年间，开始出现小煤窑，苏东坡曾作《石炭歌》赞之。改革开放以来，XX工业在调整和机制创新中快速发展，现有48个县属工业企业，近2万家乡镇企业，广东锦丰、江苏维维、山东新汶、安徽省古井、深圳康达尔等一批国内知名企业相继来萧投资。2003年全县工业总产值17亿元(1990年不变价)，形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等八大主导产业，有较强的协作配套能力。经省政府批准，在连霍、合徐两条高速公路交汇处设立的占地500余亩的工业园区，是XX对外开放的窗口、体制改革的实验区，现已成为国内外客商投资的热土，是XX59 工业发展的新亮点。（四）较完善的基础设施生产生活设施完善，人居环境良好。XX民风淳朴，社会治安稳定，邮电通讯发达，医疗卫生、环保、广播电视和教育等社会事业发展迅速，旅游、物流、金融、商贸、房地产等行业全面发展，服务规模不断扩大。XX是安徽省委20个精神文明建设示范县之一。三、项目所在镇基本情况祖楼镇位于XX西南约30公里处，北邻王寨镇，南邻淮北濉溪，东与孙圩乡相连，西与青龙集镇接壤，南北长约10公里，东西宽8公里。全镇总面积80平方公里，辖10个行政村，99个村民小组，人口47060人，耕地面积51852亩，主要以农业为主。境内河网交错，311国道穿镜而过，上联徐州，下联永城。镇内主干道若干，吴楼桥至孙楼、吴楼桥至刘其两条水泥路，村村相通，路路相连，客运、货运畅通方便。农贸市场以吴楼桥集为中心，孙楼、刘其、祖楼三集环抱，全镇个体工商户700多户，个体企业30多家。全镇现有刘其工业园区和镇区工业园区两个工业园区。电信网络发展迅速。初中、小学合理布局覆盖全境。祖楼镇以种植、养殖、农副产品加工业发展经济，以养殖、农副产品加工带动农业。59 镇政府始终把发展放在头等重要的位置，思发展、谋发展、千方百计抓发展、调动一切力量促发展。2011年全镇实现国民生产总值16亿元，比2006年增长260%；工业固定资产投入1.77亿元，比2006年扩张近3倍；五年来新增长规模企业6家，打破了2006年我镇规模企业为零的记录；粮食生产在战胜自然灾害的情况下，保持了年年丰收，2011年总产达到34539.7吨，比2006年增产20%；农民人均纯收入2011年完成6148元，比2010年增长22.3%；财政收入完成335万元，比2006年增长560%。经济运行呈现出速度加快、质量提高、结构优化、后劲增长的良好态势。XX祖楼镇在“小城镇，大战略”方针的指引下，坚持高起点规划、高标准建设、高质量运作的发展模式，完善机制，加大基础设施投入和公共设施建设，不断改善和提高城镇功能，城镇建设日新月异，取得了良好的社会效益。XX祖楼镇党委、政府充分利用小城镇的各项优惠政策，着力推进城镇化进程、城镇的集聚和辐射带动能力日渐凸显。投入不断加大。该镇实施了“美化、亮化、绿化”三大工程，先后投资1000多万元，硬化城镇主干道5条，总面积2100平方米；改造背街小巷１0余条，总面积1700平方米；修砌下水道1500米；各单位绿化面积3500多平方米，有力改善了城镇居民的人居环境。强化对镇东农贸市场、中心商贸市场和小百货市场等专业市场的管理和并进一步完善市场功能，积极推动镇西农贸市场、镇南小吃市场、镇北机电钢材市场等市场的建设，优化了经济发展环境，进一步拉大了城镇框架。目前，进镇经商的经营户有1000余户，河南、淮北等地10余家经营户落户于此。城镇管理进一步规范。组建了镇环境卫生保洁队，实行全天候保洁；在提高城镇居民文明卫生意识和公德意识方面，该镇要求居民和商户对环境卫生实行门前三包；在规范城镇秩序方面，实行了摊位定点摆放、车辆定位停靠等制度，使管理水平不断得到提高，城镇品位不断提升。59 小城镇功能进一步优化。该镇完善了水、电、路、通讯及其他配套设施，并形成了若干专业化功能分区，极大地促进了全镇经济的发展。目前，这个镇镇区新拓展面积达1.1平方公里，新增各类专业市场4个，形成了集农产品销售、加工等于一体的商贸物流集散地，年交易额近2亿59 第四章项目销售市场情况分析一、项目整体素质分析（一）项目优势1、项目区位极佳，市场认可度较高。2、项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。3、项目周边商业、服务、教育、医疗、银行等生活配套非常齐全，。4、项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥有200多家合作厂商。（二）项目劣势：1、投资较大。2、该项目开发不能分期开发，要一次性投入，同时也加大项目开发的风险（三）机会分析：1、祖楼镇工业品批发市场中心区可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。2、本项目由安徽端恒建设项目管理有限公司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和招商管理，在县内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象。3、祖楼镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。XX祖楼镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。59 二、物业类型分析（一）商业本项目地处XX祖楼镇镇南57路西侧，处于该镇商业中心范围之内，具有良好的商业前景。从交通情况看：祖楼镇工业品批发市场，西临57路，北距311国道600米，交通非常便利。这为城市内外顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。从消费群体看，目前祖楼镇工业品批发市场已有较多商业批发及物流市场，涉及产品有服装、鞋帽、灯具、五金、建材等、主要客户来源：县区及周边城市零售客户批发配货。因此有强大的消费基础。从竞争环境看：城市中心即将有知名度较高大卖场正在筹备。综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了工业品批发市场设施的需求，具有良好的市场前景。（二）一街区安排本项目一街区,街面寛15米，长200米，二面安排商铺，一层为商业门面，二层为商户住宿。街南商铺60间，以建材批发销售为主;街北商铺60间，以布匹、轻纺、服装、鞋帽、床上用品批发销售为主（三）二街区安排本项目二街区,街面寛15米，长200米，二面安排商铺，一层为商业门面，二层为商户住宿。街南商铺60间，以五金、家电批发销售为主;街北商铺60间，以种子、化肥、农药、农膜批发销售为主街区西段安排三层建筑3500平方米大型超市一个，引进上海联华超市入住。（四）本项目运作需注意的问题：59 1、在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，适度超前，强调“舒适度”与“美感”的前提下，避开价格竞争。2、掌握“引导市场”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。3、通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化价格印象，实现项目销售速度的本质性飞跃。4、对物业管理及商场文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。5、在产品开发的基础上，注意对项目入住理念的提升，加强对项目品位和身份象征的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。三、综合评价结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，祖楼工业品批发市场项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇，如能从产品设计和规划上适度创新，以较高的市场定位引领该镇商业地产市场。59 第五章建筑方案一、总体规划（一）规划依据1、中华人民共和国城市规划法；2、安徽省《城市规划法》实施办法；3、国家建设部颁布的《城市规划编制办法》；4、《工程建设强制性标准条文》（城乡规划部分）；5、国家、省有关城市规划的法律、法规、规范。（二）设计理念1、与自然和谐共存规划的指导思想既非人本主义，也非自然主义，而应促进生态建设成为人类文化和谐共存的整体环境，通过对自然生态系统，半自然生态系统，人工生态系统的优化组织来创造人与生物共存的自然化状态。2、充分利用现状，因地制宜规划利用现状地形与形状，与周围城市道路相协调，科学合理，分期实施的原则，适度超前，弹性灵活的规划原则。3、功能明确，布局合理规划功能区明确，布局合理，尽量符合市场的功能布局，满足人流、物流、车流的需求，环境安静优美，创造浓郁的市场文化气氛。（三）基本原则59 1、前瞻性原则：规划时，本着满足现在、着眼将来，近期与远期发展相结合，适当超前规划的原则进行设计。2、地域性原则。规划时，以湘中文化为底蕴，融入**地方特色元素，创造具有地方特色的建筑物。3、“以人为本，环境至上”原则。即坚持以人为本原则，注意满足不同阶层人群多层次需求，尤其突出市场特色与环境的有机结合。4、“经济性”原则。规划中力求经济效益，社会效益与环境效益相结合。（四）规划结构及功能分区考虑到规划地块呈长方形状，且地块三面均是城市支路，从市场性质来讲，祖楼镇工业品批发市场，服务人口达数万人，因此，市场一旦建成，将带来大量的人流与物流，随着人们生活水平的提高，私家车越来越普及，作为市场，停车亦成为影响市场环境与效益的重要原因，因此，在本次规划中，停车作为一个重点来布置。总体看，长方形地块西面也就是57路，与城市其它道路的衔接最顺畅，毫无疑问，57路路是祖楼镇工业品批发市场59 大市场最主要的对外联系通道，人流、车流、物流的主要出入通道，基于此，我们在进行此次规划时，将市场主要出入口，放在临57路一侧，也就是市场的西面作为主要出入口。由于地块呈长方形状，且三面临城市支路，为发挥土地的最大效益，达到理想效果，规划时，我们将临街用地均规划为商业门面，进深11米，层数基本为2.5层，各围合建筑物按照有关规范，留足市场通道与消防通道，这样，规划地块便成了一个围合形状，另外，作为市场，还应当提供一个宽敞、舒适的交易场所，因此，在规划时，我们在围合建筑内各向用地中间偏移15米作地块内机动车道，地块中间则规划为交易大棚，以满足市场及居民需求。本项目一街区,街面寛15米，长200米，二面安排商铺，一层为商业门面，二层为商户住宿。街南商铺60间，以建材批发销售为主;街北商铺60间，以布匹、轻纺、服装、鞋帽、床上用品批发销售为主本项目二街区,街面寛15米，长200米，二面安排商铺，一层为商业门面，二层为商户住宿。街南商铺60间，以五金、家电批发销售为主;街北商铺60间，以种子、化肥、农药、农膜批发销售为主街区西段安排三层建筑3500平方米大型超市一个，引进上海联华超市入住。市场共规划有4个机动车出入口，8个人行出入口，其中，主入口9米宽，8个人行出入口为各3米寛。祖楼镇工业品批发市场建筑风格采用现代建筑风格，面砖采用米黄色面砖贴墙，主要色彩与周围安置小区相协调。由于是市场规划，所以在绿化配置上考虑较少，绿化率较低，主要绿化就是沿规划地块三面城市支路种植行道树，市场内道路种植人行道树，交叉口处布置绿化，从而在市场周围形成绿线，以调节人们心里。竖向规划上考虑与城市道路排水相衔接，主要排水方向为南向，排水采用雨污分流制，且用地南面已有一个排水管涵经过，规划用地排水可利用此排水管涵，场地规划标高北高南低，雨水接入城市雨水管道，排水接入城市下水管道。59 二、商铺建筑设计沿街设商铺，3.5左右开间，进深约11米，设2.5层，一层作商铺，沿街开门，二层以上作生活用房，每个开间内每层各设一卫生间，便于出租户使用方便，外墙涂料。1、结构（1）采用的主要规范《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）2006年版《混凝土结构设计规范》（GB50010-20025）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）（2）结构设计基本数据（1）基本风压：0.30KN/m2，基本雪压：0.30KN/m2，n=50年，地震动峰值加速度为0.05g，地基动反应谱特征周期为0.35S。（2）结构基本要求建筑结构的安全等级为二级，结构设计使用年限50年，建筑物抗震设防烈度为6度。2、结构造型（1）市场交易大棚采用钢架结构。（2）商业住宅、临街商铺采用砖混结构，楼面采用预应力空心板，坡屋面采用砼现浇板。（3）垃圾站、公厕、配电房采用砖混结构，砼现浇屋面板。59 三、道路工程设计（一）工程范围两条大街每条寛15米，长200米，总路面面积6000平方米。（二）平面线形设计道路平面设计按城市规划红线进行，线形标准按照《城市道路设计规范》（CTJ37—90）中的设计速度为50km/h城市主干道路标准执行。（三）纵断面设计大街道路为东西走向，根据《城市道路设计规范》，为满足道路排水的需要，道路最小纵坡不宜小于0.3%。在按照规划控制标高的前提下，综合考虑以上控制因素，本次道路纵断面设计标高基本与现状自然地面标高接近。道路最小纵坡0.5%，最大纵坡0.75%，最小坡长310m，最大坡长600m。凸形竖曲线半径为20000m。（四）路基填料选择据勘察所有路段表层出现的杂填土、耕土均不能做为天然路基，应予以挖除或对厚度大的地段进行必要的地基处理。该场地黄土状粉土和粉质粘土层是整个路段主要的组成地层，黄土状粉土具有I～Ⅲ级湿陷性。根据工程需要可采用原土翻夯碾压加灰土垫层处理措施可为路基使用。（五）路面59 柔性路面行车舒适，摊铺快速，施工方便，工期可安排较短；且便于今后地下管线的二次埋设，局部开挖、修补比较方便，有利抗震、抢险、救灾。刚性路面优点是使用寿命较长，而抗性好，初期养护维修少。缺点是要求地下管线尽可能一次到位。路面折裂损坏维修复杂，施工期及维修期都长。另外，刚性路面板缝多，行车舒适性较差，行车噪音大。拟建道路两侧是以商业、居住和第三产业协调发展的现代化区域，为减少噪声污染，减少扬尘，保持良好的城市生态环境，创造优越的工作、生活条件，同时考虑地块开发与管线埋设在时间上存在不同步的情况，推荐采用柔性路面。考虑拟建道路等级，确定路面结构面层采用三层式结构，基层采用半刚性基层，并设置垫层。其路面结构如下：（1）3cm中粒式沥青混凝土5cm粗粒式沥青混凝土30cm二灰碎石22cm二灰土（2）非机动车道3cm中粒式沥青砼4cm粗粒式沥青砼20cm二灰石15cm二灰土（3）人行道59 5cmC30混凝砖2cmM10水泥砂浆5cmC20细粒式水泥混凝土15cm二灰土四、供电工程设计（一）设计依据1、有关专业和有关职能部门提供的资料；2、国家现行有关电气设计规程、规范。3、负荷等级本工程除消防用电为二级负荷外，其它用电负荷无特殊要求，属三级负荷。（二）供电电源场址电源状况较好，距项目区2km处已有110kv集中变电站，市场双电源可分别从上两个变电站架空引来，两路均为100%负荷供电，且一路检修或故障时，另一路不断电。这样供电稳定、可靠，能满足整个小区用电需求。本工程10kV电源引自上一级110kV变电站，主供电源电压10kV，小区主配电压380/220V。（三）配电低压配电系统满足工艺、计量、维修、管理、安全可靠的要求，合理采用放射、树干，或者二者相结合的配电方式。在建筑物总配电箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。消防负荷在末端一级配电箱处设置双电源自动切换。59 消防应急照明应急电源采用双路电源末端互投自动控制或采用自带蓄电池灯具且供电时间＞30min，或采用自发光材料做出口指示和疏散指示灯。室内照明光源根据使用场所的不同，合理地选择光源的光效、显色性、寿命等光电特性指标，为达到较好的照明效果和节能能源的目的，灯具和光源尽量采用节能产品。配线电力电缆采用ZR－YJV、YJV型电力电缆，控制电缆采用ZR－KVV型，绝缘导线采用BV型导线。电缆、电线敷设根据具体情况，采用沿电缆桥架、线槽、穿管暗敷等方式进行。配管线槽或桥架穿越隔墙处应密封处理。开关、插座、插座箱、配电箱均暗装于墙上。底边距地面分别为1.3m、0.5m、0.5m、1.5m。插座回路设漏电保护。（四）户外供电及照明户外电缆采用YJV－0.6/1KV型电缆沿电缆敷设，再穿钢管埋地暗敷引至用电点。路灯照明采用高压钢灯路灯，且由装于变电所的路灯配电箱控制，路灯照明配电时尽量保持三相平衡。（五）弱电设户用弱电箱，电话、有线电视、宽带网入户。规划区设电信机房，电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。主干线24孔，以敷设有线电视、中国联通、网通等管线。五、给水排水59 （一）设计依据1、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；2、《建筑防火设计规范》（GB50016-2006）；3、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；4、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；5、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；（二）水源本工程水源采用镇自来水厂提供的城镇自来水，规划从镇供水管网引入给水管，满足规划区用水量要求。（三）用水量居民生活用水量定额为250升/人.日，时变化系数K=2.0，则最高日生活用水量为3052.5m3/日，最高日最高时用水量为Qh=24.0L/s。根据规划市场中公建设施的数量，规划确定公建用水量按生活用水量的15%计，则Q=458m3/日，最高日最高时用水量为3.6L/S。规划市场未预见水量及管网漏水量按其最高日用水量的10%计，Q=351m3/日。综上所述，得出祖楼工业品批发市场总用水量，最高日用水量为3861.5m3/日。（四）供水系统1、给水系统59 采用镇自来水厂提供的城镇自来水管网上引入给水管，接入处分别设水表止回阀。室外给水系统管网呈环状布置，室外生活、消防共用一套管网，管径DN200，所有建筑物室内生活给水系统用水就近从室外给水管接入。2、消防给水系统依据《建筑设计防火规范》，住宅不设室内消防给水，只考虑室外消防给水。室外消防用水量标准为：室外消火栓15L/S。镇自来水管网在市场附近为环状,本工程从黄泥路市政自来水管上接入两根DN150mm的给水管进入，呈环状布置。外接管点自来水水压为0.30Mpa，能满足本工程室外低压消防给水所需水量、水压，故本设计不另设消防加压及储水设施，由市政给水管网直接供给消防水量，并由城镇消防车解决消防给水水压。按《建筑设计防火规范》要求，在环状给水管上每隔60米左右设置一具室外地上式消火栓SS100，按规范在商铺内布置室内消火栓，距离不大于30m，保证有2股充实水柱同时到达任何地方。3、管材室外给水管道采用球墨铸铁管，T型橡胶圈接口；室内生活给水管采用PPR塑料给水管，热熔连接；室内排水管采用UPVC塑料管，粘接；消防管采用内外壁热镀锌钢管，法兰或卡箍连接。（五）排水系统1、排水体制排水采用雨污分流排放体制，粪便污水经化粪池处理后通过污水排水管收集，然后排入市政污水管，由市政污水处理站统一处理。沿东西方向设污水主管道，污水经化粪池处理后排入黄泥路污水管道，最终排入城镇下水管道。2、生活排水量59 市场及商业住宅的生活污废水排放量按生活综合用水的70%计，则最高日3503m3/日。3、雨水排放量雨水量计算：Q=ψqF其中：Ψ－－径流系数　　　Q――雨水流量（L/S）q――设计暴雨强度（L/s·ha）　　　F――汇水面积（ha）市场暴雨强度公式为：q=2150.5(1+0.411gp)/(t+13.275)0.6846(L/s.ha)式中：t—降雨历时(min)p—设计重现期(a)，P=1年4、管材室外雨污排水管采用大口径双壁波纹塑料排水管，承插连接。59 第六章　营销策略及方案一、营销策略（一）价格策略：低价入市、快速销售、滚动发展、逐期提升。由于地产是一个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成“羊群效应”，其路线是提升价格快速成交，形成热销场面。低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空间，快速形成口碑。这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是：调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。这里的“低价”是相对于消费者的心理预期而言的，而非针对竞争对手的。所所在前期市场宣传时，需以心理暗示的形式抬高市场对本项目价格的心理预期。而在正式面市发售时以低于“市场心理预期价格”推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，。2、形象策略：形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与目标客户群和销售价格有着最直接的关系。我们要针对项目进行形象统一设计，向市场表达项目自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低成本营销，树立该批发市场高端形象。3、宣传推广策略：（1）卖场营销59 在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。而据我们对多个案场的客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累的客户。（2）活动(事件)招商及营销本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动招商及营销与卖场招商及营销紧密结合。（3）组合口碑招商及营销所谓组合口碑营销，是一种经市场实战检验，在服务的针对性和力度上优于其他广告宣传方式的营销传播模式。组合口碑传播不只是简单地搞一些社区营销，或者只是做单一的造势活动，而是利用口碑传播为主线，整合营销资源，来开展一系列纳入企业战略规划的营销活动。与大规模投入广告和其他促销活动相比，由于组合口碑营销主要集中在教育小部分有传播能力和口碑趋势的顾客（意见领袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、营销方式（一）商业地产商业地产项目要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。经营型商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前XX商业项目的开发主体最为忽视的问题之一。经营型商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。值得注意的是，目前XX59 大多开发商都将自己定位在销售型商业房地产的角色之上，许多原本开发项目的房产商看到商业地产有利可图，便大举买地，至于之后的经营管理都是一方全包，而对于其中的门道又知之甚少。与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的特点：首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家，而经营型房地产则是直接面对用于商业经营的实际使用者；第二，从获取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型房地产则是从使用该空间中获取经营利润；第三，从投资形态而言，投资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产则是注重经营期间的短期投资。以此看出，商业房地产实际是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，开发商包揽全过程的开发经营模式已经不适合未来发展的要求。所以，预计在2012年的XX重经营的模式从客观上扼止了过去商铺市场开发者的“集资”行为与投资者的浮躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促使阜阳商业地产市场走向规范化。商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导经营型转变将成大势。该项目，要灵活实行销售型与经营型的有机结合，做到“统一规划、统一管理、产权独立、以商促商”，既要实现资金的快速回笼，又要保证项目效益的最大化。要充分发挥发挥安徽端恒建设项目管理有限公司经营管理优势、良好信誉以及与几千家企业的稳定关系，大力招商，把省外内的名牌企业、名牌产品引进来；把知名营销商聚集到该工业品批发市场，交通过他们以商促商，迅速提升商业氛围和物业价值。（二）商住地产该项目59 的需求市场实际上分为两种购买力，即购房客户和租房客户。于是，前者构成了商铺的出售市场，后者构成了住宅楼的出售市场。但在目前的状况下，大众的地产投资意识还不强，即使有也往往投资于住宅市场，这就特别要对其进行主动的引导，引导的方式就是采取以租带售的灵活销售方式——在现房或期房期间就组织一个租务部，将尚未售出的面积针对小公司进行灵活的出租，待一个楼面的租务工作接进完成后，将本楼面的面积连同租约向商住楼投资者进行推销。这样一种投资市场，无论是对小业主还是对于机构投资者，毫无疑问都是有着巨大吸引力的，所以对于多数商住楼开发商而言，特别是对于许多中型城市的开发商而言（这类城市往往租售客户分离的情况更为明显），以租带售的灵活销售模式的确是一种上佳的选择。项目建设单位可以借用“外脑”，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的项目运作经验，实现项目的成功运作。执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。三、销售节奏与策略（一）整体策略营销节奏共分五个阶段：筹备期，预售期，公开销售期，强销期和续销期。1、售楼处选址：售楼处面向主干道附近，在人民路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。①该地段为核心商业圈，人员层次较高，有较大的客源潜力。②人员流动量大，易扩大知名度。③交通动线发达，方便客户咨询。2、本案操作分为三个阶段：第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。①59 本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。②中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环。因此，淮海商贸城销售状况的好坏，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动。在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败。第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润。①第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。②在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。（二）付款方式策略1、付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。（三）媒体策略以“人文”二字为推广策略的总纲领。随着人们住房观念的日益成熟，在住房环境方面，人们已越来越注重选择一个具有良好“人文气息”的住房环境。打“文化”牌，使工业品市场在硬件设施和软性内涵方面都赋予了人性化、文明化的色彩，避免了消费者在房地产广告上的戒心，迎合人们的心愿，使“城建”品牌的形象远远超越竞争对手，增强竞争力。（四）促销策略59 1、直销直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。直销对象：房地产开发企业、农资经营企业、粮油经营企业、家电经营企业、服装经营企业等。直销人员：销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。2、其他促销手段包括：广告宣传；内部认购；举办展销会；集团认购；有针对性(销售对象)的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销。59 第七章　环境保护与水土保持一、环境保护（一）主要污染源该工业品批发市场项目。环境保护方面的主要污染源为固体废弃物、废气、废水和噪音。固体废弃物主要为项目建设过程中的建筑废弃物、建筑工人生活废弃物以及项目完成后居民装修的建筑废弃物和平时生活废弃物；废气主要是居民装修房屋油漆、涂料产生的废气；废水主要是施工过程冲洗车辆产生的废水、建筑工人生活废水以及项目完成后居民生活废水；建筑施工时施工机械产生的噪音。（二）环境保护执行标准《大气污染物综合排放标准》(GB16297一1996)《环境空气质量标准》(GB3095-1996)《污水综合排放标准》(GB8978-1996)《社会生活噪音排放标准》(GB22337-2008)《建筑施工场界噪音限值》(GB12523-1990)（三）环境保护措施1、废弃物建筑废弃物按当地有关规定由施工单位定点排放，生活垃圾送社区环保部门统一堆放，由社会环保部门统一送市垃圾处理场填埋。2、废水生活废水经化粪池处理后排入市政管网。3、废气59 针对居民装修房屋油漆、涂料产生的废气，建议居民选用环保型油漆和涂料。粉刷过程中保持房间通风。4、扬尘项目在工程施工过程中产生扬尘，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，对周围环境带来一些影响。在施工中对弃土进行覆盖或在表面洒水，防止扬尘。5、噪声施工期间的噪声主要来自运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声等造成施工的噪声。尽量采用低噪声机械，同时应尽量避免在夜间施工，也可在工地周围设立临时的声障之类的装置，以保证临近居民的环境质量。6、生活垃圾工程施工时，施工人员临时住宿地的生活废弃物。及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境的卫生质量。7、弃土及建筑废弃物施工期间将产生一些弃土和建筑废弃物。制定弃土处置及建筑废弃物运输计划，工程承包者应按照弃土及建筑废弃物处理计划，及时处理或运走弃土和一些建筑废弃物。二、水土保持本工程是一项工程量大，投资多、牵涉面广，土方填挖量大的工程。由于动土面积大、工期较长、地表植被的破坏，使土地大部分处于裸露状态，施工过程中，如遇降雨特别是暴雨，将造成水土流失。因此，凡项目区内因施工破坏的地表植被以及可能因堆放弃土、弃石导致的水土流失均将采取水土保持措施。59 （一）水土流失防治方案1、目的在建设过程中对可能造成的水土流失提出相应的预防对策和治理措施，把不利影响减少到最低限度，在进行工程建设的同时，使生态环境得到有效保护和改善。2、政策依据（1）《中华人民共和国水土保持法》；（2）《中华人民共和国环境保护法》；（3）《中华人民共和国水土保持实施条例》；（4）中华人民共和国水利部（第5号令）《开发建设项目水土保持方案编制审批规定》；（5）皖水利水电保字[1995]第3号《关于开发建设项目水土保持方案管理办法》。3、技术规范、标准国家标准：《水土保持综合治理技术规范》，水土保持工程防洪标准达到建设工程的防洪标准。4、指导思想、原则本方案编制的指导思想是：以改善生态环境为主题，以控制水土流失为目标，全面治理，重点防护，治管并重。本方案编制应遵循以下原则：（1）工程措施和生物措施相结合的原则；（2）治理和开发利用相结合的原则；（3）59 生态效益和经济效益相结合的原则，做到经济、合理、有效。5、治理目标通过实施本方案，水土流失治理率达到95％以上，经治理的水土流失轻微。6、水土流失防治方案土方开挖存在的主要问题为施工过程表土植被的破坏，土石完全裸露；竣工后挖土区和弃土区四周的土层外露。治理方案为：（1）挖土区边坡顶上设置截水沟，将山坡地表水引离坡面，以减少坡面冲刷，对地质不稳地段，修建堑墙进行挡土防护。（2）弃土、渣场主要采取种草和挡土、护坡等生物与工程措施相结合的综合防治。挡土墙等工程设施应在弃土、弃渣前完成。（3）环境保护、水土保持方案实施时间建设项目中的水土保持设施，按照《中华人民共和国水土保持法》第十九条规定，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。（4）投资估算：本方案投资估算是参照《安徽省水利水电建筑预算定额》、《安徽省建筑工程单位估价表》、《安徽省市政工程单位估价表》等有关标准。主要工程有护坡、排水管、绿化、弃土、弃渣堆放，其工程费用已列入本项目工程总造价内。（5）本方案中各项措施所需费用均列入项目基本建设投资，并与主体工程同步安排。59 第八章节能一、设计依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《中华人民共和国节约能源法》3、《中华人民共和国建筑法》4、公共建筑节能设计标准GB50189-20055、建筑照明设计标准GB50034-20046、采暖通风和空气调节设计规范GBJ19-2003二、节能针对目前中国建筑高能耗、低能效的问题，建设部提出了“十二五”期间建筑节能工作的重点工作领域。新建建筑全面执行节能设计标准。建筑节能应参照《民用建筑节能设计标准》、《民用建筑节能设计标准安徽省实施细则》、《安徽省人民政府办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见》。本项目在建筑设计、施工、验收和测评；建筑新技术、新工艺和新材料的应用；建筑物用能系统的运行管理中应当执行国家、行业和陕西省制定的建筑节能标准。建筑设计采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。外墙做保温，屋面采用新型节能的屋面隔热、保温材料；采用节能门窗，选用塑钢框料，中空玻璃。避免采用落地窗。（一）节水59 本项目在建设和运营中，应严格按照《中国节水技术政策大纲》以及陕西省政府2004年4月颁布实施的《安徽省人民政府关于印发安徽省行业用水定额的通知》的精神，采取有效的节水措施、制定节水管理制度。1、项目供水系统应尽量采用重力方式供水，以降低能耗。2、该项目应采用节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。3、加强对居民的思想教育，提高市民的节水意识，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。4、使用过的水，可经过多次重复利用，用于冲厕、托地等用用水环节，节约水资源。（二）节电1、道路路灯均选用节能光源，照明系统采用日照启闭和夜晚12点后关灯制。2、采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。3、选择节能的空调设备，采用自动控制,同时分室控温。4、在变电室设集中无功功率自动补偿装置。5、采用节能型电力变压器，降低变压器的能耗。6、制定节电管理制度。（三）室内热环境和建筑节能1、室内热环境和建筑节能设计指标冬季采暖室内热环境设计温度区16℃～18℃，夏季空调室内热环境设计温度取26℃～28℃，换气均为1.0次/h。59 居住建筑与公共建筑通过采用合理的建筑节能设计，增强建筑围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境指标的前提下，与未采取节能措施建筑物相比，全年采暖、空调总耗降低50%以上。2、商业住宅住宅平面、立面规则，座北朝南，南北面窗墙比尽可能满足规定性指标，选其中最不利住宅作初步建筑节能计算分析后，住宅保温材料用：屋面40mm挤塑聚苯板，外墙外保温（由内至外）：240厚多孔粘土砖，40厚胶粉聚苯颗粒保温浆料，5m聚合物抗裂砂浆。外窗：断热铝合金窗框，普通中空玻璃，玻璃采用（5mm+6Amm+5mm），分户墙：240多孔粘土砖双面粉刷。3、商铺由于平面布置不规则，层数少，体形系数较大，为了造型窗墙比一般超过了规定性指标，选其中最不利一栋作初步建筑节能计算分析后，其保温材料采用，屋面：50mm厚挤塑聚苯板，外墙外保温（由内至外）：200厚加气混凝土砌块，60厚胶粉聚苯颗粒保温浆料，5厚聚合物抗裂砂浆，外窗：断热铝合金窗框低幅射中空玻璃窗，玻璃采用（8mm+6Amm+8mm）。59 第九章劳动安全卫生及消防一、劳动安全（一）劳动安全法规该项目属建筑工程项目。在建设和运营过程中，执行《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国产品质量安全法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑灭火器配置设计规范》、《高处施工吊篮的安全规程》、《建筑施工安全检查标准》、《建筑机械使用安全技术规程》、《建筑施工现场环境与卫生标准》、《建筑安全生产监督管理规定》、《建筑业企业职工安全培训教育暂行规定》、《建筑工程预防高处坠落事故若干规定》、《建筑工程预防坍塌事故若干规定》、《建筑起重机械设备安全监督管理规定》、《施工现场安全防护用具及机械设备使用监督管理规定》、《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》等法律、法规、标准、规范、规程。并成立相应的安全消防管理机构，制订相应的安全消防管理制度，进行相应的安全消防管理教育培训。（二）劳动安全危害因素本项目为房屋建筑项目。根据一般房屋建筑项目常见的劳动安全、职业卫生等方面的危害因素分析。主要是项目施工过程中的安全隐患，主要有施工场所的安全防护措施不当、施工机械违章操作和施工过程中发生的触电、碰伤、砸伤等安全事故。（三）劳动安全卫生措施59 根据本项目劳动安全危害因素分析，项目在建设中，必须严格执行国家有关劳动、卫生、安全、等法律法规。在项目设计、施工、生产运营过程中，做到设计方案有劳动安全、职业卫生、消防方面的设计内容。施工方案有劳动安全、职业卫生、消防方面保护措施。施工过程有劳动安全、职业卫生、消防方面的危害预案，并有具体人员负责劳动安全、职业卫生、消防方面工作，施工单位在建筑工程施工时要保证安全措施到位，在电源、脚手架等危险部位设置明显安全警示标记，经常召开安全生产会议。二、消防（一）消防设计依据《建筑设计防火规范》GBJ16-87(2001)《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90(1997)《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000）（二）消防措施1、依据《建筑设计防火规范GBJ16-87》要求，建筑物室内配备消防栓、固定灭火器等消防设备。建筑物内设置防排烟、应急照明等系统。2、建筑物间距布置，严格根据防火规范要求划分防火分区，明确标明疏散通道位置、人流密集处要有明显的疏散指示标志。3、严格执行消防管理制度，并检查消防设施的维护情况和监督人员执行情况。安全消防器材必须保持完好有效。消防器材的日常保养、维护由专职消防员负责。消防器材每年进行一次全面检查，检查验收不合格的消防器材，尽快更换，不得投入正常使用。4、因需要动用明火时，必须采取妥善的防护措施，并经有关领导批准，在专人监护下进行。5、消防供水系统结合生活供水系统一并考虑。59 第十章项目管理与实施进度度安排一、项目管理工程建设是百年大计，必须坚持质量第一。项目要积极推行项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。项目管理机构由项目领导层、项目管理层和劳务作业层组成。该项目承办单位为安徽端恒建设项目管理有限公司。本着结构合理、精干高效的原则，安徽端恒建设项目管理有限公司应委托有资质的相关施工单位选择综合素质高的项目班子组成项目经理部，以项目经理为核心，实行项目经理负责制。项目班子在公司的直接监督与指导下，履行施工总承包的权利和义务，代表法人全面履约，实行项目法人管理，负责该工程的计划、组织、指挥、协调和控制。同时，组建由高级工程师、工程造价师、注册会计师等组成的专家顾问小组，为工程施工提供技术、经济方面的咨询、指导和把关。该项目班子主要完成项目实施准备、配套资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工，直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展的，有些是交叉进行。将项目实施时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，达到保证工期投入使用。二、项目监理本项目监理由有资质的建设监理公司承担。在项目实施过程中，实行全程监理。具体监理内容包括：1、设计阶段的监理内容：①协助公司提出设计要求、编制招标文件，参与评选设计方案；59 ②参与选择勘察、设计单位，协助公司签订勘察设计合同，并监督合同的实施；③核查设计方案和设计结果是否符合有关法律、法规和技术规范的规定；④按照安全优化的原则，参与核查设计方案和设计结果是否符合设计要求所提出的安全可靠性、适用性和经济性；⑤向公司提出支付合同价款的意见。2、施工准备及施工阶段的监理内容：①协助安徽端恒建设项目管理有限公司组织施工招标、编制招标文件，组织投标、开标、评标；②协助安徽端恒建设项目管理有限公司签订与工程有关的合同，确认承包方选择的分包方；③协助安徽端恒建设项目管理有限公司办理开工许可手续；④组织施工图纸会审；审查承包方提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系；⑤监督承、发包双方严格执行工程承包合同和有关工程技术规范、标准；⑥抽查、核验工程使用的建材、构配件和机械设备的数量及质量；⑦负责确认设计变更、技术核定和施工现场签证；⑧协同安徽端恒建设项目管理有限公司组织工程设计、施工及有关单位进行分项、分部工程和隐蔽工程的检查及工程竣工预验收，并提出竣工验收申请报告;⑨参与工程验收和工程结算审查；⑩在保修期内协助安徽端恒建设项目管理有限公司59 检查工程状况，参与鉴定质量责任，督促承包方回访，监督承包方保修直至达到规定的质量标准，复核保修结算。本项目可行性研究报告批复后，应尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计，并进行建设场地的勘测和场地平整等工作。该工业品批发市场建设实行统一规划定点，分年度实施完成的方式，建设期12个月，即2012年4月至2013年4月。59 第十一章　投资估算及资金筹措一、估算依据1.安徽省建筑工程综合定额2.安徽省安装工程综合定额3.XX地区材料预算价格4.当地类似工程的造价5.现行投资估算的有关规定二、估算说明1.征地及拆迁款400万元。2.城市配套按当地相关政策125元/m2计取。3.劳保统筹按工程费用的2.6%计取。4.人防易地建设管理费8元/m2。5.消防设施审核费1元/m2。6.建设单位管理费取工程费用0.9%。7.监理费取工程费0.8%。8.勘察设计费取工程费的1.1%。三、投资估算征地及拆迁补尚款400万元、土建工程1408万元、设备与安装工程200万元、街道路面工程120万元、公用工程80万元、其它费用50万元。合计2258万元。四、资金筹措方案项目所用资金2258万元，全部由企业自筹。59 第十二章项目招投标一、工程招标1、发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型工程项目，业主基本不参与建设过程中的管理，只是对项目的建设过程进行宏观监督和控制。单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标，分别发包给不同性质的承包商。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资，另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。59 何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。由于本项目包括内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。2、招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构招标。鉴于项目具有一定的复杂性，建议委托具有相应资质的招标代理机构进行招标。3、招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标两种类型。公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交给可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使用国债资金建设的工程项目，都必须按照规定通过国际或国内公开招标的方式选择承包商。本项目投资额较大，为了在较大的范围内选择施工单位，节约投资成本，建议采用公开招标方式。二、招标基本情况表招标基本情况表招标招标细项招标组织招标招标估算不采用备注59 范围名称形式方式金额招标形式勘察设计全部1委托公开23建筑工程全部1委托公开23安装工程全部1委托23监理全部1委托公开23设备全部1委托公开23其它全部12359 第十三章项目财务分析本工程经济评价按照国家发展计划委员会颁发的《建设项目经济评价方法与参数》规定原则和要求进行，应分为财务评价和国民经济评价两个层次，鉴于本工程主要是开发建设商业用房、商品住宅用于满足各企事业单位无房户，国民经济效益表现在促进城市建设发展，提高居民住房条件等方面难以定量计算，因此本项目经济分析主要从财务方面进行评价。一、销售收入估算本项目根据建设需要和资金筹措实际情况，采用滚动发展战略，边建设边销售，预售期房，尽快回笼资金。按现行商品房销售有关规定，项目销售收入可分为两部分：1.住宅8800m28800m2，单位1200元/m2，销售收入1056万元。2.营业用房8800m2，单位1800元/m2，销售收入1584万元。3、超市3500m2超市三层3500m2，单位1500元/m2，销售收入525万元。上述三项之和为总销售收入为3195万元。二、总成本及费用估算征地及拆迁补尚款400万元、土建工程1408万元、设备与安装工程200万元、街道路面工程120万元、公用工程80万元、其它费用50万元。合计2258万元。三、销售利润估算按宿州市有关部门规定，销售商业用房应按5%交纳营业税为59 159.75万元，其城市建设维护税和教育附加分别取营业税的5%和3%为12.78万元。企业所得税按25%交纳为191.1万元。经估算，本项目应交营业税、城建维护税及教育附加172.53万元，企业所得税191.1万元。本项目销售利润＝销售收入－(营业税、城建维护费、教育附加)－总成本(总投资＋销售费用)＝3195－363.65－2258＝573.75(万元)投资利润率＝税后利润／总投资×100%＝573.75／2258×100%＝25.4%投资利税率＝利润+税金／总成本及费用×100%＝3195／2258×100%＝141.5%59 第十四章项目效益分析一、经济效益分析（一）本项目需总投资2258万元，全部为企业自筹，中期可部分用预售收入投入。（二）项目税前收入预计3195万元，项目税后总收入为573.75万元。投资利润率25.4%，投资利税率141.5%。（三）通过盈亏平衡点分析得出，本项目有极强的抗风险能力，处于行业安全区间范围内，即使在最坏的情况下，亏损的可能性也是极小的。（四）通过本项目的敏感性分析得出，最能影响该项目投资收益率的是销售单价，其次是销售率，然后是投资总成本，该三个因素对项目效益的较为敏感。（五）本项目有较强的盈利能力，处在房地产行业平均收益率水平区间内，总的来说，本项目是可行的。二、社会效益分析（一）项目对社会正面影响分析1、本项目建设批发市场、商铺等城市基本配套设施，有利于满足城乡居民的日常生活消费需求。2、本项目的建设，将促进和带动项目区商贸业的繁荣和经济社会的发展。3、项目建成后将改善项目区59 的居住环境和居住条件，增加就业，促进社会和谐，维护社会稳定团结的局面。4、项目建设将推动祖楼镇城镇建设发展，加快小康社会建设步伐，为建设一个规划有序、布局合理的和谐城祖楼镇奠定了良好的基础。（二）项目对社会负面影响分析1、将占用较多土地，耗用较多土地资源。2、有一定的工程施工量，将给当地居民的生产生活带来一定影响。（三）项目与所在地区互适性分析本项目的建设，对祖楼镇的发展具有重要意义，是政府、企业、人民群众的民意体现，所以各利益团体对项目的建设均持积极拥护和赞成态度。电力、供水、通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。由于项目已完成征地拆迁及七通一平，同时有利于满足周边居民的生活需求，当地民众对项目同样持积极支持的态度。（四）社会风险分析1、建设投资额较大，将给财政资金带来一定压力；2、项目占地面积较大，将耗费较多的国土资源，目前国家对于土地用于开发建设控制较严。本项目建设符合城市发展规划和城市用地建设规划，而且土地利用率高，因此将得到土地管理部门的许可。就周边居民而言，虽然在建设期间其生活和生产可能会受到一定的影响，但是，随着项目的建成，将极大地改善居住环境和居住条件，是每个居民共同的愿望，最终将赢得居民的支持。59 （五）社会评价结论祖楼镇工业品批发市场建设工程是镇委、镇政府贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《安徽省实施“中华人民共和国土地管理法”办法》、《祖楼镇城市总体规划》，适应祖楼镇城镇、经济和社会发展的一项重大工程，该项目的建设将大大提高项目区居民的居住条件，改善其居住环境，对促进祖楼镇商贸经济发展，加快城市化进程，全面推进小康社会建设具有积极而深远的影响。59'