物业行业：万亿物业管理蓝海市场有待掘金，物业管理行业研究 11页

'行业研究中小市值证券研究报告2018年01月12日行中小市值业深度研万亿物业管理蓝海市场有待掘金究报告——物业管理行业研究事件华创证券研究所在消费升级的大背景下，物管的配售除了加强楼盘销售、维护房企品牌证券分析师：桑梓以外，开始逐渐转向以住户为核心、服务于住户生活需求的作用。2014执业编号：S0360517120002年，首家物管公司彩生活（1778.HK）于香港上市，随后高端物管企业电话：021-20572503邮箱：sangzi@hcyjs.com绿城服务（2869.HK）、中海物业（2669.HK）等也纷纷登陆资本市场。2018年，南都物业（603506.SH）成为首只A股上市物管企业，碧桂园物业、雅居乐物业等也陆续递交材料。大型综合开发商拆分体内物管行业表现对比图(近12个月)公司，使之通过市场化融资渠道寻求独立发展，或将成为新常态。30%25%20%15%主要观点10%5%1.万亿物管市场空间巨大：物业管理服务市场空间巨大，2016年全国0%在管面积185亿平方米，平均单价超过3元/平米/月，按年均6.7%的-5%-10%在管面积增长及5%的单价涨幅，预计2020年全国物业管理市场规模过万亿；17-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-012.市场集中度向龙头提升是必然：全国目前物管公司10万余家，百强中小板指沪深300企业在管面积增速10%、占比29%，十强企业管理面积增速38%、占中小市值主题报告比10%。市场向龙头集中、强者恒强发展趋势显著。3.单一业主成新的需求生力军：百强企业非住宅物业管理面积占比《“机”中自有黄金屋——手机回收产业研究》2017-12-2229%，而全国仅22%。单一业主物业管理单价高，且有管理效率优势，《从建校模式、业务模式、关键指标看学校资产投资》高质量的机构物业管理权是龙头物管公司必争之地。2018-01-024.多元化服务挖掘物管深层价值：物业消费场景的配套服务可深度挖掘物管价值。开展多种经营业务及资源整合，嫁接互联网、大数据、云计算等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，可进一步体现物业管理的商业价值。十强企业基础物业收入占比72%，而百强中的后九十名物管企业平均基础业务收入占比86%。包干制合同为主流情况下，百强公司中占比17%的多种经营业务可贡献整体利润的31%。高效的配套业务运营亦是提升物管整体利润率的利器。投资建议建议关注高端物业管理龙头绿城服务（2869.HK）、平台型物管企业彩生活（1778.HK）、首只A股过会物管企业南都物业（603506.SH）。风险提示人力成本上升或将导致毛利下降。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号未经许可，禁止转载14505557/30242/2018011215:37 行业深度研究报告目录一、房企拆分旗下物管，子业务寻求独立发展...........................................................................................................4二、物管蓝海市场，向龙头、高端、单一业主集中...................................................................................................4（一）物业服务市场空间巨大，预计2020年全国市场规模过万亿....................................................................4（二）市场集中度向龙头提升是必然..................................................................................................................5（三）高端住宅及单一业主成新的需求生力军...................................................................................................5（四）服务多元化挖掘物管深层价值..................................................................................................................6三、相关标的..............................................................................................................................................................7（一）绿城服务（2869.HK），高端物管龙头......................................................................................................7（二）彩生活（1778.HK），领先的平台型物管企业...........................................................................................8（三）南都物业（603506.SH），首家A股过会物管企业...................................................................................8四、风险提示..............................................................................................................................................................9证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号214505557/30242/2018011215:37 行业深度研究报告图表目录图表1房企业务拆分是转型选择之一.....................................................................................................................4图表2全国物业管理面积2020年可达240亿平米...............................................................................................5图表3全国物业管理规模2020年将过万亿...........................................................................................................5图表4十强企业面积增速超百强，百强超全国......................................................................................................5图表52016年十强平均在管面积显著超百强........................................................................................................5图表6百强企业项目向单一业主倾斜.....................................................................................................................6图表72016年十强中多种经营业务占比大于百强.................................................................................................6图表82016年百强企业多种经营利润率高............................................................................................................6图表9华东地区项目占比逐年下降........................................................................................................................7图表10非住宅园区占比上升.................................................................................................................................7图表11园区增值服务占比逐年上升......................................................................................................................8图表12毛利率与净利率稳步上升..........................................................................................................................8图表13社区租赁、销售及其他服务占比上升........................................................................................................8图表14管理费用占比逐年下降.............................................................................................................................8图表15包干制业务仍占主导.................................................................................................................................9图表16毛利率逐年上升........................................................................................................................................9证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号314505557/30242/2018011215:37 行业深度研究报告一、房企拆分旗下物管，子业务寻求独立发展我国的房地产行业经过了十余年“黄金时代”的高速发展，已经成为国家的支柱产业之一。而物业管理公司一直处于“房地产开发商从属部门”的配角地位。当前在行业中具备开发商背景的物业管理公司占比达到80%，仅20%为独立的物业管理企业。物管公司背靠实力雄厚的开发商，在管理规模上有所保证，但其人力密集型、利润率低下的特征，相比于地产开发及销售部门，物管公司在房企集团内长期处于较为弱势的地位。但是，在消费升级的大背景下，物管的配售除了加强楼盘销售、维护房企品牌以外，开始逐渐起到以住户为核心、服务于住户需求的作用。房企拆分旗下物管子业务，通过市场化融资渠道发觉物管自身深层价值是大势所趋。对于物管公司，可以在资本市场上通过增发等再融资手段筹集资金，更好地对接物业管理供给，有利于其市场化发展；对于房企集团来说，拆分旗下物管可以有效盘活这部分资产，改善自身的资产流动性及资产运营效率，可以说房企拆分物管将带来双赢的局面。图表1房企业务拆分是转型选择之一•绿地成立金•物管、酒店、控集团、万教育、旅游科参股徽商银行等金融业务创新拆分地产+互联网•养老地产、•社区O2O度假村等资料来源：华创证券整理二、物管蓝海市场，向龙头、高端、单一业主集中（一）物业服务市场空间巨大，预计2020年全国市场规模过万亿截止到2016年，全国物业管理面积为185.1亿平米，近5年管理面积增速平均6.7%，按此增速预计2020年全国物管面积可达240亿平米，增量55亿平米。同时，百强物管企业项目分布有向二三线城市下沉的趋势，2015年百强物管在管项目中一线城市项目占比同期减少12%，二线城市项目占比上升一个点，三线城市项目增量最大。2015年全国物管规模总体约为6400亿元，计算得物业费平均单价约3.07元/平米/月。若假设物业管理费年均增长5%，预计2020年全国物管规模超过1万亿。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号414505557/30242/2018011215:37 行业深度研究报告图表2全国物业管理面积2020年可达240亿平米图表3全国物业管理规模2020年将过万亿30010%24011,2652502112258%1972001751851341441541646%6,4261501171244%100502%00%20152020E全国物业管理面积亿平米增速%全国市场规模（亿元）资料来源：全国物业管理协会，华创证券资料来源：全国物业管理协会，华创证券（二）市场集中度向龙头提升是必然全国物管公司总共超过10万家，总体呈现地域分散、集中度弱的状态。百强物管公司管理面积自2012年占比13%提升至2016年的29%，且2016年十强物管公司面积市占率10.18%，比15年提升2.54%。市场向百强企业集中，而百强中又向十强集中，2016年全国在管面积增速6%、百强在管面积增速10%、十强面积增速则为38%。龙头聚集效应显著，强者恒强将是市场常态。而且，龙头企业品牌溢价能力及成本控制力强。物管公司整体的服务水平和质量参差不齐，即使同一城市收费跨度也有百倍之广。根据全国物业管理协会报告，百强物管公司住宅平均物业收费2.24元/平米/月，平均毛利率为20%，而十强企业平均毛利率可达25%。龙头物管品牌如万科、绿城、保利等总体定位于高端物业园区，品牌溢价能力因服务质量而迅速增强，即使在成本加成的基础物业中也能获得比中小型物管公司更高的利润率。图表4十强企业面积增速超百强，百强超全国图表52016年十强平均在管面积显著超百强13,3006%8%10%14%20%19%80%72%71%2014201520161,800744125十强物管在管面积占比百强其余物管在管面积占比十强百强剩余剩余物管在管面积占比在管面积均值（万平米）在管项目数均值（个）资料来源：全国物业管理协会，华创证券资料来源：全国物业管理协会，华创证券（三）高端住宅及单一业主成新的需求生力军对于高端物业管理，其主要需求来自C端家庭对于“美好生活”的品质升级，消费升级的大背景下，人们对于更优质生活体验的需求日益增长毋庸置疑。同时，物管的需求也来自于高端楼盘售卖的配售需要。物业管理公司一直以来证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号514505557/30242/2018011215:37 行业深度研究报告是房地产开发商的从属配角，但是优质物业管理的确能够提升楼盘整体层次及提高售价。此外，商业、办公楼、体育场馆及学校医院等机构的参与也扩大了物管整体的市场容量。2015年百强企业办公类项目占比9%、商业项目4%、其他机构类项目占比16%，而全国办公类仅3%、商业项目10%、其他类项目占比仅为9%。机构的物管单价高，单体管理相对集中容易形成规模化，有利于物管公司提升运营效率。因此，物管公司更倾向于高单价的单一物业主的物业。图表6百强企业项目向单一业主倾斜78%71%16%9%10%9%3%4%住宅办公商业其他百强全国资料来源：全国物业管理协会，华创证券（四）服务多元化挖掘物管深层价值随着经济的发展和市场环境的变化，物业管理紧跟市场需求变化，已呈现提档升级的多元化发展态势。在百强企业中，基础物业服务作为物管公司的根本收入来源，占总收入的比例高达83%，却仅贡献了69%的利润；但收入占比仅为17%的配套业务能贡献31%的利润。物管公司不断挖掘物业服务的附加值和边际效益，延伸服务领域，开展多种经营业务及资源整合，嫁接移动互联网、大数据、云计算等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，进一步体现出物业管理丰富的商业价值，促进营业收入的增长。图表72016年十强中多种经营业务占比大于百强图表82016年百强企业多种经营利润率高86.39%83.27%71.92%68.92%28.08%31.08%13.61%16.73%十强百强其余收入构成利润构成物业服务多种经营物业服务多种经营资料来源：全国物业管理协会，华创证券资料来源：全国物业管理协会，华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号614505557/30242/2018011215:37 行业深度研究报告三、相关标的（一）绿城服务（2869.HK），高端物管龙头绿城服务（2869.HK），成立于1998年，2016年7月香港主板上市，是绿城中国（3900.HK）旗下独立上市的物业管理公司，是一家以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的大型综合服务企业，同时绿城服务也是全国同行业中物业类型最多、服务区域最广、服务面积最大的物业服务企业之一。其主要业务包括基础性物业服务、物业管理咨询以及园区内增值服务。公司连续多年获得业界各类奖项认可，2016年全国百强物业管理公司排名综合实力位列第二、满意度位列第一，目前绿城服务品牌价值达49.8亿元。基础物业占公司总收入70%，是最为重要的业务之一。因实行成本加成定价原则，且具有人力密集商业特征，其毛利润率较低仅为10.8%，基础物业的毛利润仅占总体毛利的40%。基础物管项目源80%来自第三方物业，仅20%来自绿城中国，不构成大客户依赖；住宅园区占比72%，非住宅（商业、办公楼、体育场馆等）占比28%，该比例相对稳定且非住宅园区管理有利于公司树立社会形象；70%项目在华东地区，其中28%在杭州，有利于集中管理形成区域性规模效应。图表9华东地区项目占比逐年下降图表10非住宅园区占比上升8.2%8.4%9.0%9.7%9.9%17%16%17%24%22%14.0%13.2%13.2%13.6%13.7%83%84%83%73.6%73.6%73.3%71.5%70.7%76%78%20132014201520162017H120132014201520162017H1华东华北华南其他住宅园区非住宅园区资料来源：上市公司财报，华创证券资料来源：上市公司财报，华创证券物业咨询服务2016年毛利率35%，主要是公司凭借其品牌及专业优势深入房地产开发各周期，对房产开发商进行有针对性的物业管理设计和咨询服务，取得新楼盘入口优势；此外，也针对中小型独立物业管理公司提供物业系统及运营指导服务，包括人力资源、业务发展及质量控制等，提供安保、绿化、工程等园区咨询服务，实行“绿城联盟”品牌输出。园区内增值服务2016年毛利率45%，主要是为住户提供生活产品等园区内服务、提供物业资产管理服务和文教服务。该项业务利润率显著超过基础物业11%的毛利，其收入占比增长能够很好地提升公司整体的收入和利润结构，增强业绩弹性。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号714505557/30242/2018011215:37 行业深度研究报告图表11园区增值服务占比逐年上升图表12毛利率与净利率稳步上升7%6%9%13%16%20%20%19%17%15%18%19%16%19%8%8%73%74%72%70%69%7%8%7%7%7%7%0.1%0.2%0.3%0.1%20132014201520162017H12014201520162017H1基础物业管理物业咨询服务园区增值服务毛利销售费用管理费用净利润资料来源：上市公司财报，华创证券资料来源：上市公司财报，华创证券（二）彩生活（1778.HK），领先的平台型物管企业彩生活（1778.HK），2000年成立于深圳，公司是首家香港上市的物业管理企业，目前转型平台物管公司，用自我研发物管系统整合中小型物业管理企业，并研发APP搭建社区生态平台。其主要业务为物业管理服务、工程服务和社区租赁、销售及其他服务。目前，公司着力于由传统物业管理企业向互联网平台型物管公司转型，通过“彩之云”互联网平台为住户提供“彩富人生”增值计划、E能源、E师傅、E电梯等为代表的增值服务。截至2017年中报，公司向2335个社区提供物业管理服务，总建筑面积达4.2亿平方米，平台服务面积达8.49亿平方米。平台上已有412万用户，半年交易总额突破23亿元。图表13社区租赁、销售及其他服务占比上升图表14管理费用占比逐年下降17%13%12%15%16%9%8%23%80%61%71%79%77%55%44%45%39%2014FY2015FY2016FY2017H124%26%22%22%20%16%15%社区租赁、销售及其他服务0.4%2.0%1.0%1.5%2014201520162017H1工程服务物业管理服务毛利销售费用管理费用净利润资料来源：上市公司财报，华创证券资料来源：上市公司财报，华创证券（三）南都物业（603506.SH），首家A股过会物管企业南都物业（603506.SH），1994年成立于杭州，控股股东为南都地产服务，实际控制人韩芳直接及间接持股75.83%。南都物业较早脱离地产股东背景提供管理面积的第三方物业服务企业，也是A股首只过会的物管公司。其主要业务分为物业服务和增值服务两大部分，其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号814505557/30242/2018011215:37 行业深度研究报告问咨询服务，而增值服务包括家政服务、私人绿化服务、室内维修服务等。图表15包干制业务仍占主导图表16毛利率逐年上升7%4%6%7%8%9%14%10%26%25%25%21%85%86%79%82%11%10%8%5%2014201520162017H12014201520162017H1包干酬金案场服务顾问服务增值服务毛利销售费用管理费用净利润资料来源：公司招股书，华创证券资料来源：公司招股书，华创证券四、风险提示人力成本上升或将导致毛利下降。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号914505557/30242/2018011215:37 行业深度研究报告中小盘组团队介绍分析师：张劲骐美国特拉华大学经济学硕士。2014年加入华创证券研究所。分析师：桑梓英国埃克塞特大学金融分析与基金管理专业理学硕士，曾任职于上海东方证券创新投资有限公司。2017年加入华创证券研究所。华创证券机构销售通讯录地区姓名职务办公电话企业邮箱申涛高级销售经理010-66500867shentao@hcyjs.com北京机构销售部刘蕾销售经理010-63214683liulei@hcyjs.com张娟所长助理、广深机构销售总监0755-82828570zhangjuan@hcyjs.com郭佳资深销售经理0755-82871425guojia@hcyjs.com王栋高级销售经理0755-88283039wangdong@hcyjs.com广深机构销售部汪丽燕高级销售经理0755-83715428wangliyan@hcyjs.com罗颖茵销售经理0755-83479862luoyingyin@hcyjs.com朱研销售助理0755-83024576zhuyan@hcyjs.com石露华东区域销售总监021-20572595shilu@hcyjs.com沈晓瑜资深销售经理021-20572589shenxiaoyu@hcyjs.com朱登科高级销售经理021-20572548zhudengke@hcyjs.com张佳妮销售经理021-20572585zhangjiani@hcyjs.com上海机构销售部陈晨销售经理021-20572597chenchen@hcyjs.com何逸云销售助理021-20572591heyiyun@hcyjs.com张敏敏销售助理021-20572592zhangminmin@hcyjs.com柯任销售助理021-20572590keren@hcyjs.com蒋瑜销售助理021-20572509jiangyu@hcyjs.com证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号1014505557/30242/2018011215:37 行业深度研究报告华创行业公司投资评级体系(基准指数沪深300)公司投资评级说明：强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%；中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间；回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。行业投资评级说明：推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。分析师声明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：分析师撰写本报告是基于可靠的已公开信息，准确表述了分析师的个人观点；分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。免责声明本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对所述证券买卖的出价或询价。本报告所载信息均为个人观点，并不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。华创证券研究所北京总部广深分部上海分部地址：北京市西城区锦什坊街26号地址：深圳市福田区香梅路1061号地址：上海浦东银城中路200号恒奥中心C座3A中投国际商务中心A座19楼3402室邮编：100033邮编：518034邮编：200120传真：010-66500801传真：0755-82027731传真：021-50581170会议室：010-66500900会议室：0755-82828562会议室：021-20572500证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号1114505557/30242/2018011215:37'