房地产行业物业管理行业16年跟踪分析：整体高增速，传统业务依然是主体 18页

'专题研究|房地产2017年06月18日证券研究报告Table_Title房地产行业物业管理行业16年跟踪分析：整体高增速，传统业务依然是主体Table_AuthorHorizontal分析师：乐加栋S0260513090001分析师：郭镇S0260514080003021-60750620010-59136622lejiadong@gf.com.cnguoz@gf.com.cnTable_Summary核心观点：16年物业管理行业：集中度提升，传统业务稳固截止到2016年末，全国物业管理面积为185.1亿平米，尽管行业整体集中度依旧偏低，但百强房企市场占有率延续上升态势。16年百强企业管理面积总值达到54.50亿平米，占全国物业管理面积的29.44%。16年百强企业管理面积均值为2725.09万方，同比增长15.40%，连续三年复合增长率达到25.6%。TOP10企业市场占有率快速提升至10.18%，较上年提高2.54个百分点，强者恒强态势持续加剧，在管项目数量均值为166个，同比增长7.59%，呈持续增长趋势。TOP10企业市场占有率仅为10.18%，与15年相比增长2.54个百分点，13-16年TOP10企业市场占有率年复合增速达到20.4%。超过百强企业同期年复合增长率4.65个百分点。就单纯物业管理收入业务而言已经逐步形成了一个近万亿的市场。行业目前尽管依旧处于初级阶段，但龙头企业梯队已经初步形成，借助资本以及模式创新的力量，集中度提升将为这部分企业带来营业能力和利润水平长期提升的广阔空间。行业收入及成本：维持传统结构，利润率小幅上升2016年全年实现营业收入均值达到了6.28亿元，同比增幅达16.10%。百强收入增速进一步提升。从收入结构来看，物业管理服务占比达到82.72%，多种经营收入均值为1.09亿元，同比增长19.98%，业绩贡献度为17.28%，较2015年增加0.55个百分点，传统物业管理依旧是是百强企业收入的主要来源。对于物业管理企业而言，服务质量是公司的核心竞争力，有助于提升单位面积的收入及利润贡献能力，同时也是外延式发展的重要条件。行业盈利能力方面，16年百强企业均值为45798万元，同比增长16.90%，盈利规模持续扩大；其中，基础物业服务净利润均值为2782万元，同比增长3.05%，多种经营净利润均值为1797万元，同比大幅增长47.62%，增速远超基础物业服务，12年至16年复合增长率达到37.61%。创新模式，助推物业管理行业升级物业智能化管理能够有效改善运营效率低、成本高、管理粗放等局面，实现服务质量的提升。百强企业不断加强智能化建设力度，快速推进智能化管理建设进程，2016年，百强企业智能化投入均值达478.06万元，同比增长79.45%，2013-2016年，百强企业智能化投入均值增长率逐年扩大，智能化投入均值四年复合增长率达60.65%。风险提示行业基础业务利润率较低，社区O2O行业发展存在不确定性。Table_Report相关研究：房地产行业:投资增速年内首次收窄，按揭贷单月同比首次下滑2017-06-15房地产行业:中投集团收购Logicor，物流地产逐步受资本青睐2017-06-05房地产行业:三线城市调控扩容显著，预计未来整体成交热度继续下滑2017-06-05识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/18 专题研究|房地产目录索引16年物业管理行业：集中度提升，传统业务稳固.............................................................4行业收入及成本：维持传统结构，利润率小幅上升..........................................................7收入水平稳定提高....................................................................................................7服务质量依旧是核心竞争力......................................................................................9净利润水平维持较高增速.......................................................................................10储备项目提供增长潜力，成本结构进一步优化.......................................................11创新模式，助推物业管理行业升级.................................................................................14提高智能化投入，构建智慧社区.............................................................................14社区O2O：各显神通，竞争激烈...........................................................................15新技术与物业深度融合...........................................................................................16风险提示.........................................................................................................................17图表索引图1：全国物业管理面积（亿平米）及百强企业市场占有率.................................4图2：百强企业平均管理面积及平均项目数..........................................................4图3：百强物业管理企业项目城市分布.................................................................4图4：百强物业管理项目结构分布........................................................................5图5：百强物业公司进入城市及项目数均值..........................................................5图6：TOP10物业管理企业市场占有率................................................................6图7：TOP10与百强企业复合增速.......................................................................6图8：物业管理公司项目来源比例........................................................................6图9：TOP10企业管理面积增长构成...................................................................6图10：百强企业分层级营业收入均值及增长率....................................................8图11：物业服务收入和多种经营收入增速............................................................8图12：百强物业企业收入结构分拆......................................................................8图13：百强企业各类型业态收入占比...................................................................9图14：2016年百强企业不同城市平均物业服务费标准......................................10图15：2015-2016年百强企业物业服务费收缴情况...........................................10图16：百强企业11-16年平均续约率.................................................................10图17：百强企业净利润均值变化........................................................................11图18：2015-2016年百强企业净利润构成及变化情况........................................11图19：16年百强企业营业收入结构和净利润结构对比......................................11图20：2016年百强企业分层级净利润均值及增长率..........................................11图21：合同储备项目均值及增速........................................................................12图22：合同储备项目面积及增速........................................................................12图23：百强企业平均营业成本及营业成本率情况...............................................12图24：15-16年百强人均管理面积和人均产值...................................................12图25：2015-2016年百强企业成本构成情况对比...............................................13图26：2015-2016年百强企业基础业务外包项目数量占比................................13识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/18 专题研究|房地产图27：16年百强企业各类务外包员工数量占比情况..........................................14图28：15-16年百强企业员工总数和外包岗位总数............................................14图29：百强企业构建智慧社区示意图.................................................................15图30：2013-2016年百强企业智能化投入均值及增长情况................................15图31：新技术对物业服务的改造升级.................................................................17表1：TOP10物业管理企业规模对比...................................................................5表2：TOP10物业管理企业经营情况...................................................................5表3：2016年部分企业差异化战略.......................................................................7表4：物业社区O2O平台服务模式....................................................................16识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/18 专题研究|房地产16年物业管理行业：集中度提升，传统业务稳固从物业管理行业的市场规模方面看，根据中国指数研究院的报告显示，截止到2016年末，全国物业管理面积为185.1亿平米（2016年全国物业管理面积根据2015年全国物业管理面积与2016年全国商品房竣工面积之和推算得出）尽管行业整体集中度依旧偏低，但百强房企市场占有率延续上升态势。16年百强企业管理面积总值达到54.50亿平米，占全国物业管理面积的29.44%，较15年提升1.02个百分点，行业集中度进一步提升。16年百强企业管理面积均值为2725万方，同比增长15.40%，连续三年复合增长率达到25.6%。TOP10企业市场占有率快速提升至10.18%，较上年提高2.54个百分点，强者恒强态势持续加剧，在管项目数量均值为166个，同比增长7.59%，呈持续增长趋势。图1：全国物业管理面积（亿平米）及百强企业市场占有率20018535%17518016415430%16014413414012428%29%25%11712020%10020%15%8016%6010%13%405%2000%09年10年11年12年13年14年15年16年物业管理面积（亿平米）百强企业市占率数据来源：统计局，中国指数研究院，广发证券发展研究中心图2：百强企业平均管理面积及平均项目数图3：百强物业管理企业项目城市分布3000180100%16090%250014080%200012070%60%100150050%8040%10006030%4020%5002010%000%09年10年11年12年13年14年15年16年2015年2016年管理面积均值平均项目数一线城市二线城市三四线城市数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心城市布局方面，百强企业在一线城市管理项目占比为21%，二线城市管理项目占比最高达到44%，三四线城市占比达到35%，百强企业在稳固一线城市市场份额的同时，逐步把拓展重点转向二线城市，抢占市场高地；三四线城市的快速发展带识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明4/18 专题研究|房地产来了新的机会。表1：TOP10物业管理企业规模对比指标名称单位服务规模TOP10百强企业倍数管理面积均值万平方米19915.072725.097.31进入城市均值个112284项目数量均值个10581666.37单个城市管理面积均值万平方米177.1897.321.82数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心从物业管理项目类型上来看，依旧以住宅项目为主，16年百强企业住宅项目物业管理面积39.90亿平米，同比增长12.55%，占比达到73.21%。其他类型还包括办公、工业、商业等类型。从百强企业进入城市数量均值和单位城市项目均数看，13-16年总体呈现上升趋势。2016年百强企业进入城市均值为28，单位城市项目5.93，较15年分布增加1个和0.22个，单个项目面积均值达到16.43万平方米，较2015年增长7.39%，城市项目均值与项目面积均值实现双提升，物业公司业务范围进一步拓展，城市深耕成效显著。图4：百强物业管理项目结构分布图5：百强物业公司进入城市及项目数均值3072562016年5.715.935204153.823.9231022015年51000%20%40%60%80%100%2013年2014年2015年2016年住宅物业办公物业工业物业商业物业其他类型进入城市数量均值单位城市项目均数数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心表2：TOP10物业管理企业经营情况序号单位名称物业管理规模进入省份社区数1万科物业发展有限公司3.6亿平米65个城市10002绿城物业服务集团有限公司1.05亿平米23个省99个城市--3广东碧桂园物业服务股份有限公司2亿平米28个城市5004长城物业集团股份有限公司1.5亿平米31个省80个城市7005保利物业管理有限公司1亿平米60个城市4006中海物业集团有限公司1亿平米52个城市4897彩生活服务集团有限公司3.95亿平米209个城市，新加坡23398金科物业服务集团有限公司1.6亿平米70多个城市--识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明5/18 专题研究|房地产9深圳市金地物业管理有限公司0.8亿平方米52座城市25010龙湖物业服务集团有限公司0.41亿平米25个城市--数据来源：互联网，中国指数研究院，广发证券发展研究中心图6：TOP10物业管理企业市场占有率图7：TOP10与百强企业复合增速12%25%20.5%20.4%10%20%15.9%15.7%8%15%6%10%4%2%5%0%0%2013年2014年2015年2016年TOP10企业百强企业TOP10企业市场占有率在管面积复合增速市场占有率复合增速数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心尽管物业管理行业的格局基本上已经形成，但目前行业集中度依旧偏低，截止到2016年TOP10企业市场占有率仅为10.18%，与15年相比增长2.54个百分点，13-16年TOP10企业市场占有率年复合增速达到20.4%。超过百强企业同期年复合增长率4.65个百分点。在管面积能够直接反应企业真实的业务水平和市场地位，伴随着资本的进入以及技术的不断更新，行业优胜劣汰加剧，13-16年TOP10企业在管面积复合增速达到20.5%，超过百强企业同期年复合增长率4.65个百分点。相比百强企业，优势企业在地域扩张方面具有巨大的领先优势，其经营能力、发展潜力在百强企业乃至整个行业中均位于前列。物业服务优势企业凭借良好的口碑和专业能力、较高的市场满意度和忠诚度，以及丰富的资源和广泛的区域分布。图8：物业管理公司项目来源比例图9：TOP10企业管理面积增长构成100%90%20%80%70%60%50%40%30%20%10%0%万绿碧长保中彩金金龙80%科城桂城利海生科地湖物服园物物物活服物物业务物业业业务业业业关联物业企业独立物业企业市场拓展面积自有开发面积数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心物业管理行业最初是地产开发的伴生业务，因此当前在行业中具备开发商背景的物业管理公司占比达到80%，其余20%为独立的物业管理企业。依靠开发企业的识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明6/18 专题研究|房地产管理物业管理公司不仅可以在短时间通过本集团内部的项目委托管理业务迅速提升托管面积，也可以通过母公司的品牌和宣传迅速获得市场认可，共享品牌价值带来的外延式拓展机会，提高客户黏性。同时关联物业管理企业也可以为开发企业的房地产销售提供有力的支撑，获得母公司的补贴收入。2016年，百强企业中有开发背景的企业共144家，物业管理面积占百强企业总管理面积的79.54%，承接所属（或合作）开发商项目面积占总管理面积61.82%。如碧桂园物业、保利物业和中海物业新增管理面积中开发企业项目占有较大比例。而独立物业企业所管理项目通过并购或托管其他开发商的项目，通过专业化的管理策略和开发商签订合作协议。一方面为开发商减少销售后的物业管理压力，另一方面可以通过整体委托的方式获得受托规模的快速增长。与关联开发企业项目，独立公司通过第三方的身份，对于销售企业而言不会产生品牌侵蚀，和中小房地产开发企业比较容易产生合作关系，有利于规模的快速扩张。在已经上市或排名靠前的企业中，彩生活和中奥以外部项目为主，而万科、中海等以自有项目为主。表3：2016年部分企业差异化战略企业名称差异化战略保利物业整合资源打通养老全产业链，打造“中国式养老”模式中海物业通过专注于中高端物业管理的核心竞争力，稳固作为中高端物业管理服务供应商的品牌知名度雅居乐物业持续致力于“打造旅游地产物业管理第一品牌”幸福基业物业探索与研究产业新城物业服务模式，致力于成为全球“产业新城服务”的引领者金融街物业高端商务物业服务引领者“服务让金融办公楼不一样”数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心百强企业加强与优势企业的战略合作，并通过收并购和平台输出等方式，加快企业扩张速度。企业可以通过战略合作打开社区服务的突破口，并通过收购快速获得优质市场资源，加速业务拓展，实现优势互补。2016年，百强企业收购物业服务企业共91家，收购物业管理面积2.34亿平方米，占百强企业管理面积的4.29%。随着物业管理行业的火热发展，基础物业服务的同质性特征加剧了企业间竞争，越来越多的物业服务企业采取差异化竞争战略，探索业主独特的需求，提供差异化服务提高竞争力。我国物业管理行业经过近30年的发展，在近10年随着房地产行业的发展以及存量物业水平的增加取得了快速发展。就单纯物业管理收入业务而言已经逐步形成了一个近万亿的市场。行业目前尽管依旧处于初级阶段，但龙头企业梯队已经初步形成，借助资本以及模式创新的力量，集中度提升将为这部分企业带来营业能力和利润水平长期提升的广阔空间。行业收入及成本：维持传统结构，利润率小幅上升收入水平稳定提高识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明7/18 专题研究|房地产在物业管理行业进入深度整合、加速升级的大背景下，百强企业营收呈现多元化和立体化特点，根据中国指数研究院数据，2016年全年实现营业收入均值达到了6.28亿元，同比增幅达16.10%。百强收入增速进一步提升。从收入结构来看，物业管理服务占比达到82.72%，是百强企业收入的主要来源，百强企业物业服务收入均值5.19亿元，同比增长15.32%，在巩固好主业的基础上，百强企业顺势而为、勇于创新，多种经营业务经过前期孵化培育后开花结果，2016年多种经营收入均值为1.09亿元，同比增长19.98%，业绩贡献度为17.28%，较2015年增加0.55个百分点。图10：百强企业分层级营业收入均值及增长率图11：物业服务收入和多种经营收入增速3541.58%45%45%3040%40%35%35%2530%30%2022.02%25%25%1520%20%15%15%1010%10%1.49%50.72%5%5%00%0%TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-10011年12年13年14年15年16年营业收入均值同比增长率物业服务收入多种经营收入数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心图12：百强物业企业收入结构分拆其他服务,15.52%社区空间运营,18.45%工程服务,16.28%社区服务社区金融,9.78%社区房屋经纪,8.25%顾问咨询,20.36%社区电商服务,6.82%社区家政服务,3.52%社区养老服务,1.02%数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心百强企业开展的多种经营业务主要包括社区服务、顾问咨询以及根据自身特色开发的其他业务。2016年，百强企业以业主需求为原点，整合多方资源不断丰富社区服务，收入占比高达47.84%，其中社区空间运营和社区金融是百强企业开展社区服务的主阵地，占比分别为18.45%和9.78%。其次，百强企业凭借丰富的管理经验和先进的管理技术开展顾问咨询和工程服务业务，占比分别为20.36%、16.28%；此外，百强企业整合内外部资源开展其他多元服务，其他业务收入占比达到15.52%。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明8/18 专题研究|房地产物业类型分类方面，15年百强企业住宅物业服务费收入占百强企业基础物业服务费总收入的57.77%；商业物业收入占比为10.14%，办公物业面积收入占比为14.82%，产业园区收入占比4.75%。图13：百强企业各类型业态收入占比12.52%4.75%14.82%57.77%10.14%住宅物业商业物业办公物业产业园区其他数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心住宅物业管理公司的收入方式分为包干制和酬金制两种，其中包干制是指物业管理企业收取固定物业服务费用，在支付物业服务成本之后盈余或者亏损均由物业管理企业所有或者承担；酬金制是指物业管理企业按物业服务协议约定的比例或数额从物业管理服务费用，其余物业服务成本和费用由业主承担。两种收入方式的利润核定方式不同，包干制是宽口径收取所有的物业费，再由物业公司承担管理支出成本因此毛利率水平较低；而酬金制的收入不考虑成本和费用支出，收入金额即为营业利润，毛利率为100%。服务质量依旧是核心竞争力对于物业管理企业而言，服务质量是公司的核心竞争力，有助于提升单位面积的收入及利润贡献能力，同时也是外延式发展的重要条件。龙头企业通过精细化的流程管理、标准化的服务定位以及多元化的服务，赢得客户认可的同时，提升的业务黏性和业绩的稳定性。2016年百强企业的管理项目平均物业费为4.25元/平米，分业态来看，办公物业服务费最高，达到7.86元/m2/月，其次是商业物业服务费，最低是住宅物业费；从城市分布情况来看，一线城市平均物业费为7.07元/平米，远高于二三四线城市，二线和三线城市分别为3.65元/平米和3.59元/平米。物业服务费收缴率和续约率关系着企业的生存和长远发展，更直接反映出业主对企业的认可程度。客户黏性方面，2016年，百强企业收缴率均值为94.10%，与2015年基本持平，其中住宅物业的收缴率最低仅为92%，与15年相比上升0.7个百分点，其他物业形式中商业物业是收缴率唯一增加的类型。续约率方面，16年百强企业管理项目平均续约率98.21%，较2015年小幅下降，主要由于百强企业加大项目优化力度，主动退出与企业发展定位不符的项目导致。11年以来平均续约率都保持在98%以上。优秀物业公司良好的行业口碑是客户维持较高黏性的重要保证。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明9/18 专题研究|房地产图14：2016年百强企业不同城市平均物业服务费标准16141210平均：7.078平均：3.656平均：3.59420一线城市二线城市三四线城市住宅物业商业物业办公物业公众物业产业园区物业学校物业医院物业其他物业数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心图15：2015-2016年百强企业物业服务费收缴情况100%98%96%2016年物业服务费平均缴费率94.10%94%92%2015年物业服务费平均缴费率94.09%90%88%86%住宅办公产业园区商业学校医院公众2015年2016年数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心图16：百强企业11-16年平均续约率99.2%99.00%98.88%99.0%98.82%98.80%98.8%98.6%98.4%98.21%98.10%98.2%98.0%97.8%97.6%2011年2012年2013年2014年2015年2016年续约率数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心净利润水平维持较高增速利润贡献能力水平上来看，两种协议制度差距并不大，且各有利弊。包干制相对于酬金制而言，物业管理企业可以通过加强成本控制等方式提升毛利率，进而提识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明10/18 专题研究|房地产升管理面积转换业绩的效率，但对于成本端的敏感性较高，用工成本的上升将会降低利润率。而酬金制名义毛利率高，业绩贡献效率相对稳定，随着在管面积的增加收入水平将会稳定提升，但是留给企业自身的业绩提升空间较小。行业盈利能力方面，16年百强企业均值为4578.98万元，同比增长16.90%，盈利规模持续扩大；其中，基础物业服务净利润均值为2782.07万元，同比增长3.05%，多种经营净利润均值为1796.91万元，同比大幅增长47.62%，增速远超基础物业服务。12年至16年复合增长率达到37.61%。百强企业16年平均净利润率为7.29%，同比下降0.14个百分点。近年来，百强企业抓住消费升级的机遇期，拥抱“互联网+”，不断创新求变，推出各项增值服务，挖掘社区“金矿”，重构物业服务企业的盈利模式，打开新的利润增长空间。图17：百强企业净利润均值变化图18：2015-2016年百强企业净利润构成及变化情况100%500090%45001,217400080%1,797350070%300060%250050%200040%2,700150030%2,782100020%50010%00%2012年2013年2014年2015年2016年2015年2016年净利润均值（万元）基础物业服务净利润均值多种经营净利润均值数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心图19：16年百强企业营业收入结构和净利润结构对比图20：2016年百强企业分层级净利润均值及增长率100%3000046.38%50.00%90%45.00%2500080%40.00%70%35.00%2000060%30.00%23.10%50%1500025.00%40%20.00%30%1000015.00%20%10.00%500010%1.83%0.97%5.00%0%00.00%净利润构成营业收入构成TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100物业服务多种经营净利润均值增长率数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心从盈利结构来看，物业管理收入规模高，但新兴业务的利润贡献率高。百强企业2016年物业服务净利润均值为2699.67万元，占企业平均净利润的68.92%，多种经营净利润均值达1797万元，占比39.24%。而从营收来看，物业服务营收占比为82.72%，但利润贡献率仅有60.76%。百强企业各层级净利润均值与营业收入均值变化相似，层级分化明显。2016年，TOP10、TOP11-30企业利润均值分别为2.67识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明11/18 专题研究|房地产亿元、7339万元，分别是百强企业营收均值的5.82倍和1.60倍。对比来看，多种经营在为百强企业创造利润方面发挥了关键作用。在这种业务特征街结构下，龙头物业管理企业在业务拓展的策略上一方面坚持扩大管理规模，通过提升服务水平和管控制量提升基础业务的业绩贡献能力；另一方面，在多种经营服务领域，积极融合渗透新技术，开展附加值高的多元业务，培育新的业绩增长点。储备项目提供增长潜力，成本结构进一步优化百强企业不断加大项目拓展力度，增加项目储备面积，为企业持续发展和规模升级积蓄能量。2016年，百强企业的合同储备项目均值为68.5个，与2015年基本持平；合同储备项目建筑面积均值为227.59万平方米，同比增长31.70%。百强企业合同储备规模连续五年内首次下降。图21：合同储备项目均值及增速图22：合同储备项目面积及增速8050%25060.00%7040%50.00%2006030%40.00%501504020%30.00%3010010%20.00%200%5010.00%100-10%00.00%2012年2013年2014年2015年2016年2012年2013年2014年2015年2016年合同储备项目总建筑面积均值合同储备项目总建筑面积增长率合同储备项目数量均值合同储备项目数量增长率数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心百强企业2016年经营成本均值为4.95亿元，同比增长14.37个百分点，营业成本率为78.77%，同比2015年降低了1.19个百分点。。营业成本的下降主要得益于百强企业对内部管理的推进和提升，同时百强企业深化以自动化、智能化为特征的技术革新，通过互联网的应用和智能设备的投入压缩人工成本。从成本结构来看，人力成本依然占成本一半以上，构成百强企业营业成本的主要部分。2016百强企业人员费用占比53.43%，较2015年下降3.36%。除人力成本外其他成本占比均有所上升，近年来百强企业使用更多的智能化设备，引入移动互联等新技术改造业务形态，在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用，从而使人力成本比重显著下降。百强企业人均绩效不断提升，2016年人均产值为12.11万元，同比增长16.56%，人均管理面积为5257平方米，同比增长15.81%。对比来看，人均产值超过人均在管面积的上涨幅度，主要由于多种经营业务日益成熟，对收入的贡献度不断提高。图23：百强企业平均营业成本及营业成本率情况图24：15-16年百强人均管理面积和人均产值识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明12/18 专题研究|房地产5000079.96%80%540012.54900080%4800080%5200124700080%500079%11.54600079%4800450001178.77%79%44000460079%10.54300079%44004200078%1042004100078%4000078%40009.52015年2016年2015年2016年平均经营成本营业成本率人均在管面积人均产值数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心图25：2015-2016年百强企业成本构成情况对比人员费用其他费用物业共同部分共用设施设备日常运行和维护费用清洁卫生费秩序维护费办公费用外环：2016年绿化养护费物业共用部分共用设施设备及公众责任保险费用数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心图26：2015-2016年百强企业基础业务外包项目数量占比70%59.2%60%50%42.3%38.2%40%32.6%30%25.7%24.1%24.0%19.8%20%10%0%清洁绿化设备维修养护秩序维护2015年2016年数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心基础物业服务分工精细化是未来发展的方向，百强企业坚持将基础业务外包，充分利用专业外包公司在特定领域的服务优势，通过专业化来提升服务品质。同时，百强企业加强过程管控，通过作业记录、现场抽检等措施保证外包业务质量。2016年，七成以上百强企业将部分基础业务交由专业外包公司管理，外包员工总数为39.74万人，同比增长5.85%，外包员工占一线员工的38.33%，其中清洁业务外包人识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明13/18 专题研究|房地产数占外包员工总数60.89%，秩序维护业务外包人数占比为20.60%，绿化和设备维修养护业务外包人数占比分别为12.20%和6.31%。从基础业务外包项目数量占比来看，百强企业外包力度不断加强。2016年百强企业外包项目中，清洁业务外包项目数量占总项目数的59.23%，较2015年提高21.07个百分点，绿化业务外包项目数量占总项目数的42.31%，较2015年提高了16.65个百分点，设备维修养护和秩序维护业务外包项目数量占比分别为35.22%和23.99%，较2015年分别增长11.11个百分点和4.23个百分点。图27：16年百强企业各类务外包员工数量占比情况图28：15-16年百强企业员工总数和外包岗位总数120105104清洁60.89%10080秩序维护20.60%60384040绿化12.20%200设备维修养护6.31%百强企业员工数外包岗位数0%20%40%60%80%2015年2016年数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心创新模式，助推物业管理行业升级提高智能化投入，构建智慧社区2016年国家发布“十三五”规划纲要，提出实施创新驱动发展战略，新技术的创新与应用、智慧社区的建设与评价得到各层面的认可，对传统物业管理转型升级来说是重大政策利好，促进了行业的持续、快速发展。智能服务物业的模式可以拓展到人们生活的各个场景中去，包含住宅社区、办公场所以及休闲娱乐场所等，而围绕消费者所产生的各种需求由于物业管理者所掌握的距离优势，理论上可以在一个微环境内一次性的满足。理论上，在排除对于品牌和特定服务的需求外，“互联网+物联网+服务网”平台可以将业主的需求和可提供的服务在一个统一的平台内一次性的解决。物业智能化管理能够有效改善运营效率低、成本高、管理粗放等局面，实现服务质量的提升。百强企业不断加强智能化建设力度，快速推进智能化管理建设进程，2016年，百强企业智能化投入均值达478.06万元，同比增长79.45%，2013-2016年，百强企业智能化投入均值增长率逐年扩大，智能化投入均值四年复合增长率达60.65%。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明14/18 专题研究|房地产图29：百强企业构建智慧社区示意图数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心图30：2013-2016年百强企业智能化投入均值及增长情况50090%45080%40070%35060%30050%25040%20030%15010020%5010%00%2013年2014年2015年2016年智能化投入金额智能化投入增长率数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心社区O2O：各显神通，竞争激烈社区O2O是指在移动互联网、物联网、大数据处理以及云计算等核心技术的促进下，通过线上到线下的资源整合，完成产品或服务的最终交割，其核心正是以社区生活场景为中心，构建用户与商家及服务者之间的连接平台。就行业规模而言很难有明确的界定，凡是嫁接在社区服务平台或发生在社区范围内的产品和服务的购社区O2O行业的发展历史并不长，当前阶段依旧可以认为是行业发展的探索期，从14年开始在传统物业管理业务上通过统一的物业管理平台，叠加其它服务项目而产生的社区物业O2O企业开始引起各方面的关注。从彩生活分拆上市，到万科15年把单独强调物业管理业务的价值，再到中奥、中海、绿城服务等物业管理企业的上市，行业雏形已现，各类具备先发优势的企业，也纷纷希望通过自身的资源储备抢占社区O2O行业的市场，一系列的并购合作在这个阶段将会不断发生。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明15/18 专题研究|房地产表4：物业社区O2O平台服务模式指标开放平台模式封闭自营模式模式实例服务性质他营性质，扮演“中介”或与中介合作自营性质，去中介，直接对接服务提供者与用户提供技术、大数据、运营管理支持，实现精确导流，为商户提服务模式自建门店/平台，签约服务者，自建物流团队，做到服务统一供订单，服务有商户负责优势业务开拓成本低，短期拓张快，效率高，受资本青睐利于提高用户体验，培育客户黏性劣势服务质量无法把控，用户体验无法保障服务管理成本、人力成本较高，短期对资金有一定要求数据来源：易观智库，广发证券发展研究中心社区O2O从场景结构划分来看平行于商业O2O及学区O2O，均隶属于本地生活O2O范畴之内。行业将涵盖并计划重构社区空间内的服务、消费及金融体系，而这一切又是建立在与业主的的消费选择基础之上的。我们这里可以将社区O2O定位在两个层级，一个是围绕业主而展开的宽口径业务，另一个是围绕物业管理公司而开展的窄口径业务。从物业管理企业的角度和进入社区O2O的方式来看，企业间关键的差异在于平台的开发程度，物管企业是社区的直接管理者，也是拥有消费者的最终接触权。对于附加业务物业管理公司可以将自身搭建的平台开放给其他外部供应商，或自行开展服务、消费和金融业务。新技术与物业深度融合移动互联等新技术与物业服务的深度融合，从业务升级、平台输出、模式创新等层面由浅入深，对物业服务企业进行再造，带动物业服务全面升级，为物业管理行业发展带来崭新空间和无限可能。首先，移动互联等新技术应用一方面能大幅提升物业管理效率，扩大管理半径，促进企业降本增效；另一方面整合线上线下资源，围绕业主需求全面升级社区服务，方便业主生活的同时为企业创造新的盈利点。绿城服务通过“幸福绿城”APP等技术平台实现了园区的智能化管理，提高服务效率，同时提供产品和增值服务，2016年增值服务收入为4.84亿元，同比增长74.8%，增幅远高于基础物业服务收入。其次，百强企业不断深化智慧平台发展，以开放共享理念进行平台输出，加速企业扩张。部分大型物业服务企业不断完善自身技术平台，实现自身服务升级的同时，通过平台输出低成本快速扩大服务半径，取得显著的成效。截至2016年底，彩生活已与13家企业达成战略合作，通过平台输出签约服务面积3.74亿平方米。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明16/18 专题研究|房地产图31：新技术对物业服务的改造升级数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心最后，部分企业以移动互联等技术平台为依托，进行商业模式创新，实现多方共赢。彩生活基于开发商痛点推出的“彩生活住宅”，通过“房产+服务”的销售模式，加速开发商楼盘销售，彩生活获得物业管理权，业主通过彩之云平台返还的“饭票”享受后期消费折扣，从而实现开发商、业主和物业服务企业的共生共荣。风险提示行业基础业务利润率较低，社区O2O行业发展存在不确定性。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明17/18 专题研究|房地产Table_Research广发房地产行业研究小组乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验，2013年进入广发证券发展研究中心。郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验，2013年加入广发证券发展研究中心。金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验，2013年进入广发证券发展研究中心。李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年进入广发证券发展研究中心。Table_RatingIndustry广发证券—行业投资评级说明买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。Table_RatingCompany广发证券—公司投资评级说明买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%-15%。持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。Table_Address联系我们广州市深圳市北京市上海市地址广州市天河区林和西路9深圳福田区益田路6001号北京市西城区月坛北街2号上海市浦东新区富城路99号号耀中广场A座1401太平金融大厦31楼月坛大厦18层震旦大厦18楼邮政编码510620518000100045200120客服邮箱gfyf@gf.com.cn服务热线Table_Disclaimer免责声明广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本报告只发送给广发证券重点客户，不对外公开发布。本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠，但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证。报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任，除非法律法规有明确规定。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表广发证券或其附属机构的立场。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且不予通告。本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士。未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明18/18'