物业管理行业市场分析报告——对物业管理“低收费、零收费”的理性思考　 12页

'物业管理行业市场分析报告——对物业管理“低收费、零收费”的理性思考2000年深圳大中华物业公司向业主承诺赠送50年物业管理费；XX年2月10日。福建浩祥物业公司在开盘仪式上，向业主发出了《零物管费承诺书》；之后，深圳花样年物业也提出了“低收费、零收费”的概念，并提出“彩生活”经营模式；其他城市也有类似的提法或做法。从追踪调查的情况看，早期大中华物业、福建浩祥物业等均未能充分履约，甚至“无疾而终”。类似“彩生活”做法深圳其他公司也曾尝试过，但终困规模成本等原恐因而相继停止。物业管理庵“低收费、零收费”现象究充竟是新的物业管理模式，预传示物业管理发展的方向，抑或是一种高明的市场营销和芟广告宣传策略，是有序市场ハ机制下的正当竞争，抑或是按恶性价格竞争?是要支持鼓‰励，还是要全面遏止，所有咨这些，都需要在科学研究分汲析的基础上做出正确的判断飨。一、对市场经济条件下ǔ的“低收费、零收费”现象的透视与分析价值规律是市场经济的基本规律，价值┠规律基本内容和要求是商品则的价值由生产商品的社会必连要劳动时间所决定，商品交赣换以价值为基础。价格围绕壶“等价交换价值点”上下波肭动，是价值规律作用的表现瑰形式。中国物业管理是市场凰 经济的产物，物业服务区别烊于传统房屋管理最显著的特セ点，就是有偿服务，是一种递可以在市场交换的商品。因廛此，物业服务这种商品交换洳理应受到价值规律的制约。篝企业是以追求利润最大化震为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，以“低收费，零峄收费”手段实施物业管理运作，显然是与“等价交换”訾原则相违背的，属市场经济缺运行中一种反常现象，其究釜竟如何生存，这其中必有深幢层次和隐性的原因。或者是息企业发展经营的竞争策略，┪或者就是有其他的隐性经济谔收入和物业管理常规收费之肯外的经济来源。如若是企业醅竞争策略，是一种短期经营脔行为，则无必要予以分析，芴但如若是后者则有深入剖析氚的必要。纵观“低收费、竽零收费”的多种表现形式，╂其共性特点是：业主少交或盍不交管理费，但物业仍需维修、运行、维护和管理，这オ说明物业管理费一定另有来愿源。或者是房地产开发商拨测付，或者是商业用房的租赁婪经营收入，再或者是利用物郓业资源进行商业运作收益，凑与其它企业不同的仅仅是来彦源渠道有异而已。问题是这柝种来源和渠道是否可靠?是赖否存在问题?是否合法?由使开发商支付管理费，开发商皖为什么要向业主提供”免菀费午餐”、承担不应由其承客担的费用?这在逻辑上和市语场经济条件下是无法自圆其故说的。退一步而言，不去追 究开发商的动机、目的，开发商如何兑现承诺?从实践侑效果看，由于缺乏保障机制ｅ，结局往往是草草收场。以滓商业用房的租赁收入弥补管葑理费，则涉及商业用房的产裳权归属，商业用房如果归属盏业主，则是业主换了一种方祈式自行缴纳管理费。如果产权归房地产开发商，那么仍ㄎ然会产生前者所述的与开发汴商支付管理费同样的矛盾。蛭而借助物业管理平台，进行蔓商业运作，获得额外利润，湛以此弥补管理费缺失或不足獬，本是无可非议的，但如果这种经营收入不能弥补，物逦业管理正常运行就无法维持盾，则会引发业主和物业管理藜企业的新的矛盾，导致社会普不安定因素的产生，这对构篌建和谐社会是有害无益的。屠如果物业公司从中获利，那眇就是典型的寻租行为，寻租蚨就是对业主权利的侵犯。即瓠便在个别物业项目上可能获得收益，也并不具有可复制叁性。相反，从宏观角度来看租，其浪费社会资源、降低效П率却是显而易见的。众所周汀知，社会分工是商品经济的弛基础，在现代社会中，社会誊化大生产的基本发展规律是ド社会分工越来越细，专业化程度越来越高。一个普通物偌业管理企业，同时涉足多个聂专业化程度极高的领域，盲雇目扩张和大肆进入自己的非勾专业领域，不但将损失大量↑资金和人才，更有可能会对蕺主营业务造成强烈的连锁冲蔺击。因此，物业管理的“低收费、零收费”，既非物造业管理模式创新，也非正常觞的竞争策略；既没有预示物颅业管理发展方向，也没有对菱行业发展做出任何贡献，不沃 是进步而是倒退，如不加以揽遏止，将对物业管理市场发茵育和行业发展产生消极的和￣负面的影响。1．“低收聍费、零收费”是对消费者的睚误导和伤害客观上，物业冀管理服务产品的特性使交换激双方存在严重的“不对等”稹：一是专业知识和信息量不犀对等；二是组织形式上的不廷对等：三是承担民事责任能丕力不对等。在这样一个“不圹对等”的交换中，“低收费昕、零收费”势必误导业主对撕物业管理基本概念的认识，好认为物业管理可有可无，更多关注服务价格而非服务质疱量。同时，由于消费者过分す关注短期内的利益，相当程度上会忽视对物业管理服务美的监管，造成消费者对物业序管理服务的反应滞后，加上缗物业管理中的大量维修和养护工作实际是在业主不可见蓼状态下进行的，为了降低物淙业管理成本，实施所谓“低饩收费、零收费”的企业很可帝能减少物业管理必不可少的覆维修和养护工作，削减物业俾管理成本中的预防性支出，嶂无形中导致了物业的“风险豇后置”，给尚在心安理得享塾受眼前利益最大化的业主设图置了一个物业提前坏损的巨犴大风险的陷阱。2．“低囟收费、零收费”将削弱企业Ⅳ核心竞争力，增加运营风险轴“低收费、零收费”运作ぁ的物业企业一个重要的经济窈理论支撑点是规模收益正比姆增长。按照权威的《新包格堠 拉夫经济学辞典》的解释：埝“对于某一产品，如果在块某些产量范围内平均成本是下降或上升的话，我们就认庑为存在着规模经济或规模不乃经济。”即生产和服务规模痹的扩大，并不一定会使平均醑成本下降，利润也相应的不荧一定会上升。作为规模经济峋的“孪生兄弟”——规模不制经济，规模扩大，成本上升币，利润下降，更是客观存在咖的。如以电子商务为例，规摧模的扩大固然能使企业在采飓购上拥有更多话语权，但随黝之而来的是更为昂贵更为复嬴杂的大型电子商务平台的建榻设，电子商务人员的薪酬支通出更非普通物业人员能比，┟加上大型物流业的运输成本ず，日趋庞大的运营和管理协鲠调机构支出，上述任何一项嗵开支都极有可能抵消商品采§购所带来的微薄收益，甚至裾造成巨额的亏损。物业管理墩开展多种经营，是丰富物业曳服务内容，弥补管理费不足掳，弱化物业管理交换双方矛锈盾的一个策略，但如果本末呕倒置，主次不分，则是十分危险的。3．“低收费、袖零收费”将使行业发展误入帮歧途当一个“低收费、零嫱收费”物业管理进入小区，矢其“洼地效应”必然会导吆致周边小区物业管理收费的橱大幅下降，物业管理企业若篁不降价，很可能会被业主解结聘，必然造成更大的损失。＜对于个体来说，这种无奈的完选择是理性的，但却引发集弗 体选择的非理性。因为一旦绯当整个物业管理行业的降价赚成为习惯，消费者所关心和孓追逐的永远只会是：谁的物煦业管理费收得更低。在如此一个信息不对称的低价市场里，消费者只关心价格，市坠场资源将惟低价者得，也反过来迫使厂商不断降低各方是面成本甚至不惜牺牲服务质呤量，因为在低价，甚至超低求价上，提供质次商品显然是烯更经济的行为。如此，则成讲本较高的优质商品和服务，豆很可能被劣质商品和服务淘噻汰出市场，形成“劣币驱逐ョ良币”的恶果。市场交易的迕结果使得优胜劣汰的原则被违背，好产品在竞争中失败校，而次品获胜，形成消费害刨心理和消费行为的“逆向选嘴择”。在物业管理服务市武场上，“逆向选择”导致了逯市场的低效率和市场失灵，相一旦“低收费、零收费”服乘务不受到遏制，不但整个物铈业管理行业经过多年努力所构筑的物业管理服务消费意呛识和消费理念将趋于瓦解，殚而且“逆向选择”将使得物﹄业管理服务价格和质量不断下降，最终导致市场严重萎巍缩甚至消失。二、法律层拄面的“低收费、零收费”的祈审视与考量1．“低收费麦，零收费”违背公平和等价锍有偿原则从民法的基本原蛇则——公平和等价有偿的原则看，物业管理“低收费、あ零收费”现象是不符合这一磁基本原则的。 《民法通则絮》第4条规定了这一原则，铀是指民事主体在从事移转财獐产等的民事活动中，要实行莫等价交换，一方享有权利，犋应向对方履行相应的义务，黛任何一方不得无偿占有，剥眉夺他方的财产和侵害他方的灶利益。也就是说在民事法律关系中，民事主体的权利与篚义务是同时存在、相辅相成俦的，且权利义务对等、并按喽价值规律的要求进行等价交帔换，取得他人财产利益或得牌到他人提供的劳务应与其付钿出的代价相适应。合同法橇是民法的子法，当然也应遵儿循公平和等价有偿的基本原ャ则，物业服务合同作为合同倮的一种更是要体现该原则。螈物业服务合同作为物业管理吼活动的基础，是建立业主与缠物业管理企业法律关系的惟芮一的法律依据，在整个物业揉管理活动中处于核心地位。颜这一原则在物业服务合同中体现为：从业主这一方面来微讲，交纳物业管理费的义务应与其享受到的物业管理服侦务的权利是对等和等价的，嘌如果业主没有享受到这一服髅务或享受的服务与自己所交鹾纳的服务费不对等，其有权酬追究物业管理企业的违约责庆任。但是在物业管理“低收狈费、零收费”中，业主没有树交纳物业管理费．就失去了痃要求物业管理企业达到期望蔼的服务水平权利的依据。从谧物业管理企业这一方面讲氆，物业管理“低收费，零收逖费”已经使物业管理部分或垒全部成为一种附赠品，因而间 注定物业管理服务的质量是椁无法保证的。同时，由于物孟业管理企业向业主提供的是未超低价或免费服务，在相当离程度上不会顾及业主的反应錾和要求：而业主享受的超低殆价或免费服务，也缺少参与锒管理的积极性及维护自身权榄益的主动性。2．“低收ゎ费、零收费”违背《中华人秣民共和国反不正当竞争法》忠的规定物业管理“低收费ⅱ、零收费”归根结底采用的牖是一种价格竞争手段，这是忖一种不正当竞争，违背了《中华人民共和国反不正当竞厢争法》第11条“经营者不真得以排挤对手为目的，以低于成本的价格销售商品”的岜规定。该条款包括两个方面嬲，一是主观标准，以物业管理“低收费、零收费”这样腼一种营销手段进入市场，其拳动机不能排除是为了抢占市榻场份额从而达到排挤对手的矢目的：二是客观标准，即以皎低于成本的价格销售商品。比物业管理是一种特殊的商品１，一种准公共性服务商品，焓实行物业管理是为了确保物业的正常使用，必须支付必戮要的成本，《物业服务收侥费管理办法》第11条也对丙物业服务成本作了具体的界晟定。而“低收费、零收费”醐是不收费或严重背离成本的码一种定价方式，以低于成本玲的价格销售物业管理这种特ヌ殊的商品，无疑是违背了《ǎ中华人民共和国反不正当竞镐争法》的规定。 3．“低岿收费，零收费”现象违背了咏《物业管理条例》的基本精忽神《物业管理条例》第41条规定，物业服务收费应貘当遵循合理、公开以及费用僻与服务水平相适应的原则，吒区别不同物业的性质和特点诳，由业主和物业管理企业按霄照国务院价格主管部门会同岐国务院建设行政主管部门制胆定的物业服务收费办法，在虺物业服务合同中约定。《癃物业服务收费管理办法》第5条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则。合理汾原则是指物业管理收费应因它地制宜，以服务发生的成本尊为基础。针对不同类型的物痱业、不同对象、不同消费水Ｆ平，合理地核定收费水平。括质价相符原则，指物业管理啊服务的收费标准应与服务质量相适应。这些原则的目的聿就是要形成“质价相符”的眵物业管理收费机制，“低收费、零收费”的本质否定苹了在成本基础上的合理定价纵，否定了质价相符的原则。如前所述，“低收费、零狩收费”偷换了“物业管理”ぉ的概念，抹去了业主应承担悚的全部或部分义务，践踏了蝇物业管理质价相符的收费原哄则，使初步培育出来的物业管理消费观念，倒退到计划衔经济福利性低房租、房屋管轱理的陈旧观念。 “低收费勹、零收费”之所以卷土重来杓，绝非偶然，是有其深刻的权社会历史原因的。目前我国⒃物业管理行业是一个劳动密集型、技术含量不高，技术裒壁垒比较低的行业，物业管杌理企业大多是房地产开发公蚩司派生出来的，基本沿袭的躞是“谁开发，谁建设”的旧蘧模式，加之当前广大业主的篮维权意识空前高涨，而物业濯管理消费意识和服务意识都ナ不到位，物业管理法律法规绪相对滞后，在这样社会经济徊面临转型，物业管理市场竞昀争日益激烈，物业管理行业诠高速发展的社会历史大背景哀下，“低收费、零收费”苣的出现是必然的。三、“擢低收费、零收费”的对策思腠考1．完善法制建设法み制建设是物业管理行业规范⒅、长足发展的根本保障，针鲸对我国目前物业管理不断发营展的情况及我国相关立法进ф程，有必要对现行法律法规玮进行系统梳理、补充、修订和完善，通过完善法制建设，进一步规范物业管理各主嵴体在物业管理活动中的行为φ。2．强化行业自律行业自律是市场经济中企业“诚实信用”原则的突出体现，物业管理协会在行业自律∥中应起到组织、监督的主导脆 作用。因此行业协会应及时颗、有效地建立会员强制入会址、训诫、通报批评、公开谴责和取消会员资格、会员诚荞信记录档案等相关自律制度划。通过行业自律制度，提升芫物业管理行业协会的社会地觜位和信誉。3．加强理论悌研究物业管理理论研究是赦行业发展的不竭源泉，也是蟛法律法规制订的重要前提，咚加强理论研究，突出理论研百究在行业发展中的地位和作殄用，广泛开展多层次多学科恳的理论研究，建立一支行业内专、兼职相结合的宏大的韪理论研究队伍，是物业管理级科学发展的重要基石。4莹．创新制度设计创新是发妖展的灵魂，创新制度设计是嵌物业管理健康发展的必要保洱障。在物业管理的外部，引枸入发达国家物业管理制度，首如类似物业管理事务所等中粪介机构作为第三方客观介入，定期实施外部独立的管理乳费会计审核或外部审计，进薮行专业的物业服务质量评估。在物业管理内部，完善物祉业管理企业内部的管理制度，量化物业管理服务质量的∑标准，提升物业管理服务的水平和档次。5．正确引导舆论人是教育的产物，扯物业管理作为一个新兴的行犟 业，在其发展过程中对各个参与主体的教育和舆论引导舡是极为重要和必不可少的。恧一个事物或现象的出现必然崽会众说纷纭，但这些舆论并硕不都是全面的和准确的，这诧就需要发挥政府、行业协会芸、企业和媒体舆论导向的主】渠道作用和沟通作用．将舆倘论引导到正确的方面来。'