浅析物业管理行业的问题和前景 18页

'vf浅析物业管理行业的问题和前景［摘要］虽然存在着一系列阻碍其发展的因素，但物业行业作为一个新兴产业有着不可估量的发展前景。本文以厦门lU物业管理行业情况为例，通过梳理近年来该市物业管理行业的发展情况，分析物业管理行业普遍存在的问题，结合案例进行分析，并对物业管理行业的发展前景进行了阐述。随着物业行业发展的外部环境越来越成熟，为业主和物管企业解决了盾顾之忧。［关键字］物业管理发展情况存在问题发展前景 Problemsandprospectsofpropertymanagementindustry[Abstract]Althoughthereareaseriesoffactorshinderingthedevelopmentoftheit，butthepropertyindustryasanemergingindustryhasinestimableprospectsfordevelopment.Thisarticletoxiamencitypropertymanagementindustryasanexample,throughcombingthedevelopmentofthecitypropertymanagementindustryinrecentyears,theanalysisofcommonproblemsexistinginthepropertymanagementindustry,combiningwithcaseanalysis,andthepropertymanagementindustry"sdevelopmentprospectsareexpounded.Astheexternalenvironmentforthedevelopmentofrealtyindustrymoreandmoremature，fortheownersandmanagementcompanieshassolvedthetroublebackathome.[Keyword]ThepropertymanagementThedevelopmentsituationexistingproblemdevelopmentprospect 引言1一、物业管理行业的发展情况2（一）社会效益、环境效益和经济效益F1益显现2（二）法制建设逐步完善2（三）物业管理带动了和关产业的发展2二、物业管理行业存在的问题3（一）物业管理行业发展的社会环境仍不尽如人意3（二）物业管理行业发展的必要条件还冇待改善3（三）物业服务企业的整体素质不高4三、案例分析6（一）JG小区住宅的概况6（二）JG小区物业管理存在的问题6四、物业管理行业的前景10（一）国民经济的持续增长，将为物业行业的发展提供广阔的空间10（二）丰富的劳动力资源为行业的发展提供了可靠的人力资源保证10（三）物业行业发展的外部环境越来越成熟10（冈）整顿和规范物业管理市场为专业化、规范化的物业企业提供了快速发展的时机.11（五）通过引入新技术、新业态和新方式，开创全新物业商业模式 11（六）专项维修资金制度的建立，为业主和物管企业解决了后顾之忧11（七）业主大会制度较好地解决了对业主委员会缺乏有效的监督机制的问题11（八）行业S律、公平竞争，行业素质不断提高12结论13雜语14［辦文mis引言我W的物业管理行业是随改革开放、市场经济的推进、城市化的加速、房地产业的兴盛、行政事业单位后勤服务的社会化而产生发展起来的一个新兴行业。在全面建设小康社会的新阶段，由于物业管理不仅关乎千家万户的生活质量，而且关系和谐社区的构建、文明城市的建设和发展，越来越引起人们的关注与重视。在新一轮跨越式发展中，物业管理行业将迎来新的发展良机。本文以厦门市为例,通过梳理近年来该市物业管理行业的发展情况及存在W题，可以了解到物业管理行业的发展前景。 一、物业管理行业的发展情况（一）社会效益、环境效益和经济效益日益显现首先，物业管理行业是劳动密集型的行业，它的发展可以吸纳大量的劳动力,为解决社会就业提供Y-条重要途径，截止2009年底，在厦门物业服务企业的从、Ik人员就有4万人。其次，物业服务人员在提高城市的卫生水平、绿化美化社区、制止违章搭建、处理邻里纠纷、参与外来人口计划生育工作等方而进行了大量宥效的工作，为厦门市创建全岡文明城市发挥了重要的作用。再次，物业服务企业在搞好服务主、Ik的同吋，积极开展多种经营活动，使得整个行业的经济效益也日益提高，截止2008年全市物业服务企业营业额11。82亿元，实现利润3千多万元。（二）法制建设逐步完善厦门市政府从物业管理发展的起始阶段就重视物业管理的法制建设，这奋效地规范和促进了厦门市物业管理行业乂好乂快的发展。2000年1月以后，厦门市陆续制订和实施了《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》、《厦门市房屋公共维修金管理规定》、《厦门市前期物业管理服务收费暂行规定》等规章。2003年6月国务院正式颁布《物业管理条例》。2007年3只国家出台了《中华人民共和网物权法》。2008年10月27日，颁布了《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》。（三）物业管理带动了相关产业的发展物业管理产业链的拓展带动Y装饰维修、电了商务、物流配送、文化健身、居家养老等众多相关产业的发展，发挥出对扩大内需、拉动经济增长的积极作用•，通过物业管理的市场化、专业化、品牌化、企业体系化、活动系统化等方式，提升了物、Ik/ 管理的规模化经营和管理，讨有效整合物业管理的上下游资源，使物业管理的产业形成了一条更长和更广泛的生产链。二、物业管理行业存在的问题我们也应该看到其中存在的主要问题，归纳起来主要体现在以下三个方面：（一）物业管理行、Ik.发展的社会环境仍不尽如人意1.思想认识上还存在偏见。由于人们对计划经济体制下形成的福利型房屋管理与适应市场经济发展要求的专业化的现代物业管理的差异并不完全清楚，现代物业管理理念还未深入人心。表现在：⑴对物业管理的认知程度不商，物业管理费收取的难度较大。（2）对物业服务企业理解程度不够，一旦出现问题和纠纷时,矛尖更多地指向物业服务公司。宥的业主甚至认为交了物业管理费，无论出现什么问题，物业服务公司都得负责。加上社会舆论对物业管理的负面报道过多，正面报道较少。物业服务企业在发展屮承受了许多不公正的待遇，背负Y更多的社会压力，由此影响着物业服务企业的健康发展。2.法制建设还不够及时。厦门市在物业管理的法制建设上做了大量的工作，但地方性法规、规章的的出台和修订仍显不够及时。由于法制建设滞石，使得物业管理中产生的矛盾和纠纷得不到令人满意的解决。矛盾和纠纷累计得越多，对物业管理行业的发展越不利。3.管协调力量薄弱。从监管部门来看，也、区、街道多层次的监管协调格局尚未完全形成。各区均未配备专职的物业管理工作人员，街道没冇明确的物业管理机构和人员，即使宥人员也是不固定的，更不用说是专职和懂行的。这就使得物业管理中产生的人量纠纷不能及吋协调处理，或者处理不当，致使纠纷升级成上访或诉讼案件。（二）物业管理行业发展的必要条件还有待改善物业管理不仅涉及业主、开发商、物业服务企业之间的民事关系，而且关系政府相关部门与业主、开发商、物业服务企业之间的行政关系。“和谐的多方关系是物业管理行业发展的必要条件，反之，物业管理行业将步履艰难。”®目前和 关各方仍存在以下一些问题：1、与业主之间的关系不够冇序，直接影响物业管理的运作。一方面业主委员会的大量缺位，使物业服务企业的服务缺乏监督；另一方面已成立业主委员会的小区，由于业主委员会委员工作经验不足，不能宥效履行物业管理法规所赋予的职责，造成物业服务公司进退两难，从而直接影响物业服务企业的正常运作2、前期介入不充分，与开发商的建管关系不够协调，给后期物业管理埋下隐患。由于物业管理早期没有介入，建管衔接较差，因此产生的矛盾转嫁给了物业服务企业，物业服务企业常一接手就已问题成堆。代人受过，又无力解决，为此陷入被动的境地3、与相关部门的合作关系不够紧密，影响物业管理的服务实效。物业管理涉及面很广，许多疑难问题的解决特别需要相关部门的密切配合。□前由于没有形成相关各方有效地联动机制，物业服务企业又没有执法权，单兵作战收效甚微。4、业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主H治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。5、与物业管理有关的诉讼案件，在审理、裁决或判决、执行上的合法、合理性存在疑义。（三）物业服务企业的整体素质不高物、Ik管理行、Ik不乏优秀的企、Ik但从总体上看，整体索质偏低。表现在：1.管理规模小。按照目前厦门市物业服务企业的数量和总管理而积计算，平均每个企业的管理面积只宥25万m2左右，最多的也才350万m2,最少的只宥1万多m2,冇1/3的企业管理面积在10万m2以|Aj。多数物业服务企业规模小，单位面积管理成木高，缺乏规模效应。2.服务意识不强。许多企业还处在拓荒和粗放经营的时代，G我提高和参与竞争的意识和机制没冇形成。凶此造成管理制度不健全，服务不规范，作业不到位，收费不合理，业主满意程度较低。3.人员素质偏低。物业管理是一项专业性与综合性都很强的工作，不仅耍求从业人员冇较强的服务意识，较高的管理水平，还要求冇较深的专业知识和其他综合服务能力。□前，由于行业普遍待遇偏低，很难吸引高素质人才，全行业屮 级以上职称的人员比例不到5%。不少物业公司的管理人员学历不高，并缺乏严格专业培训，管理处主任和房屋设施设备的专业人j也相当缺乏。1.涉及业主的公共资产的管理和运作不规范。宵的企业没宥依照法规规定与业主约定房屋公共维修金的管理使用制度；冇的甚至挪用公共维修金产生纠纷;有的迮规收取水电押金和其他费用；有的没有依法分配公共。 三、案例分析XM市物业管理是从2000年在JG小区开始首次实施的，JG小区是XM市第一个商业楼盘和第一个实行现代物业管理的住宅小区，多年物业管理的实践，使得该小区的物业管理比较成熟，其物业管理的发展和现状具宥代表性。（一）JG小区住宅的概况JG小区从1996年开始筹建，到2000年建成，小区占地而积320104m2,有住宅楼77栋，6649户。小区内拆迁户1148套，还存在部分少量公房的产权形式。JG小区小区现有楼盘已完全售出，住户6649户，早已达到了组建业主委员会的条件，满足了组建业主委员会的要求，但是该小区到目前为止业主委员会还没有成立。通过实地调查，大部分业主对当前的物业管理企业的管理还是比较满意的。业主的思想观念和收入存在很大的差异，对物业管理的理解和要求也就千差万别。有的业主只考虑自己的需求，在楼道的底层修建小铁屋，严重影响了其他业主或住户的通行，在物业管理企业的管理人员进行拆除劝阻吋，遭到很大的阻力。有的业主要求物业管理企业制止小区的其他居民中午在室外娱乐、聊天带来的噪音现象。当出现上层居住漏水到下层时，受到损害的业主不愿得罪跟闫己住在一起的人，完全要求物业管理企业从事协调，甚至要求物业管理企业对造成的损失进行赔偿。等等这些问题都反映了业主对物业管理的理解不够，思想滞后，一方面要求物业管理企业什么都管，另一方面又希望物业管理企业不耍干涉Q己的任何行为。在这样的思想情况下，部分业主动则以不交物业管理费相威胁，对物业管理企业的管理损坏自己的不当得利时，还以将组建业主委员会，吵掉物业管理企业相威胁。（二）JG小区物业管理存在的问题1.开发商前期遗留的问题JG小区住宅小区的物业管理企业是该小区的开发商组建的，一直经营管理到 现在，该物业管理企业现在已经发展成为具有一级资质的管理企业，多年的运营实践，使得该小区的物业管理比较成功，曾得到宥关主管部门的多次嘉奖。JG小区住宅小区在规划设计中，楼宇之间的间隙太小而楼层大都在8层9层，导致人U密度过大；草坪是封闭式的，佔民不能进入，这对于人们对自然的向往、追求人与自然的和谐统一，敁然是不协调的；有的配套设施不完善，小区组闭没有规划居民活动屮心，小孩游戏、老年人的休闲现在没冇足够的活动场所，出现侵占草地的现象，这使得木來就难绿化的XM地区在小区绿化时问题更为严重；JG小区的设计中部分下水盖地理位置不合适，而11突出地面，导致排水不畅，没冇充分考虑到排水问题，业主对此非常不满。JG小区住宅小区投入使用已14年，现在很多房屋的楼顶面需要维修，供暖管道需要改造，开发商在售楼时没有收集和拖欠维修基金，异致到现在该小区没冇筹集维修基金，物业管理公句只冇从鬥己的物业管理费中抽取很大的比例从事维修、改造，來维护业主和住户的利益。而业主对物业公司的维修、改造不及吋或存在的fuj题怨声很人，还造成了对物业公司的不满，进而拒交物业费，这进一步加剧Y物业公司与业主的矛盾。1.JG小区物业服务收费(1)收费标准的合理性测算物业管理服务是人众性消费，物业服务收费是业主和物业管理企业普遍关心的问题，也是一个两难问题。收费标准定得高了，业主经济上难以承受；收费标准低了，物业企业没有盈利，企业的生存与发展便成问题，也就谈不上提供什么物业管理服务。如何确定合理的物业服务收费标准成为摆在我们而前的严峻课题。所谓合理的物业服务收费标准，按照市场经济的观点，就是物业管理企业满意、业主亦能接受的收费标准。也就是说，物业企业与业主双方都满意的物业服务收费标准是合理的，反之就是不合理的。然而，满意的概念没有明确的外延，属于模糊概念，需用模糊数学来处理满意概念。站在业主和使用者的角度，希望收费标准尽可能低一点，而物业管理企业则期望收费标准尽量高一些。随着收费价格的提高，业主的满意程度逐渐降低，而物业公司的满意程度却不断提高。现应用可能一满意度法测算XM布JG小区住宅物、Ik管理公共性服务的收费标准。北 京市的普通住宅物业管理公共服务收费平均标准为50元/月•户，经实践检验较为合理。比较不同地区居民的收入水平，北京地区的普通家庭(夫妻二人)月均收入在3756元，通过问卷调杳，JG小区的普通家庭月均收入在2000元左右。JG小区物业服务收费标准为50元/月•户的可能度P(r)=0,而满意度q(s)=l,收费标准取33元/月•户时，P(r)=l,q(s)=0,根据可能——满意度曲线，测算得24元/刀•户，即0。35元/m2较为合适，而目前JG小区小区的物业收费标准为0。35元/m2,正好与测算完全吻合，说明该小区的物业管理服务收费标准是科学的、合理的。(1)收费标准测算的修正漏交率W题。这是在物业管理中应引起注意的M题。因为多种原因，物业管理服务费的收缴往往不可能达到100%。如果将因个别业主漏交而造成的损失摊到其他业主身上，敁然是不合理的，但由物业管理企业负担这部分损失也是不合理的。解决这一问题的正确途径是耍尽可能提高物业管理服务费的收缴率，同时在进行物业管理服务成木测算时，耍注意留宥一定的余地。避免这方面的问题物、lk公司还应该从服务上下功夫，JG小区物业管理公司一直保持XM市最高的收费率的小区之一，与其悉心经营是分不开的，但是还不是100%,存在湖交率问题。在测算成本时，对人员的配备称准、人员工资标准、办公用品配置标准、工具设备配置标准要具有科学性、合理性，要与当地及小区的实际情况配套，一般情况卜*,各项费用开支标准可依据本行业上年度的平均价格。JG小区物业管理公司一直从物业管理服务费用上抽取很人的部分从事维修、改造工作，在物业管理服务定价有必要考虑这方面的费用，适当提高服务管理费用，否则在当今的情况下,筹集不到维修基金，势必会给业主的物业造成不可挽冋的损失，物业公司也难继续管理服务工作。(2)小区停车合理性分析经济性问题至关重耍，一般消费者接受的车位价格普遍在3万一4万左右，而目前巿场上的地下车位很少冇低于6万的，这给开发商造成了很大的资金压力。如何降低停车位的成木，成为开发商与消费者共同关心的问题，而涉及到建设地面停车场还是地下停车场时，H前的情况是：地面停车虽然比地下停车、立 体停车费用耍低廉得多，但小区规划屮绿化率要满30%的耍求，建筑物占地一般在20°%-25°%,道路用地占20%左右，加上其它配套工程用地占10%-15%,可用于停车的地面面积只剩卜*15%-20%,这种情况卜停车泊位只能满足10%-20%的需求，因此建立封闭式停车库是建筑密度较高的住宅区解决停车W题的主要出路。当然，地面停车位仍必不可少，其主要是解决临吋停车问题，在人车分流的原则下，可在小区入口、组闭入口开辟小型停车场，采用在居民区周边道路、住宅楼外侧设停车位，在院落之间的消极空间建停车棚等方法解决小区停车难问题，地面停车位可以铺设嵌草地砖、种植树冠较大的乔木或搭藤架之类的遮挡物，用以改善其对环境景观带来的不利影响。JG小区在建设规划时，因当时的实际情况，小区没有建设申独的停车场（位），而是为方便敁民的出行，开发商投入巨资修建了通往城市主交通干道的道路，并且单独为公共交通建设了公交车场地，充分体现了发展公共交通的思想，符合实际情况。现在小区PJ停车主要是露天停车，停放在小区的路旁，因没宥成立业主委员会，物业管理公司对停放车辆实行较低管理收费，收取100元/车•只，这样的收费标准远低于商业停车场的收费标准，是比较合理的。 四、物业管理行业的前景虽然存在着一系列附碍其发展的因素，但物业行业作为一个新兴产业有着不可估景的发展前景。主耍表现在：（一）国民经济的持续增长，将为物业行业的发展提供广阔的空间经济发达W家的经验表明：当人均GDP超过800美元之后，人们对住房面积的需求将持续增加，居住质量将快速提高。□前，我国城镇居民住房严重短缺的问题基本解决。居民住房需求进入血积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求句舒适型需求转变的阶段，在今后很长的一段时期内提高居W住房质景将是人民消费的热点，将强食力的刺激以住宅为主的房地产业的发展，房地产业的蓬勃发展和现有城巾*屮近60%物业管理没有覆盖的面积将为未来物业行业的发展提供广阔的空1X1。（二）丰富的劳动力资源为行业的发展提供了可靠的人力资源保证物业行业是劳动密集型企业，技术含量较低，大部分一线员工不需要较高的文化知识，这些行业特征在现阶段正好符合我W大量劳动力就业矛盾的特点，所以说现阶段劳动力资源也是物业得以加速发展的可靠保证。（三）物业行业发展的外部环境越来越成熟“条例”的颁布和实施使物业行业7T•始进入了以法管理的起步阶段，经过20年的物业实践人们对物业管理的作用在思想上，物质上的接受能力也得到了加强，“随着国民经济的发展，各级政府已将城市的管理列到蜇要的议事n程，随着城市管理力度的增加，必将促进人民群众遵守公共秩序的自觉性。” （四）整顿和规范物业管理市场为专业化、规范化的物业企业提供了快速发展的时机建管分离，前期物业管理招投标制的实行，有效地遏制了建管垄断的局面。随着房地产业竞争日趋激烈，社会的专业分工越来越细，地产商和物管企业强强联合的局面正在被人K群众接受，既促进了地产商的房屋销售，乂为规范化，专业化，信誉好的物业企业提供了良好的发展机会，物业行业资质管理的准入制度,将为规范物业市场起到积极的促进作用。（五）通过引入新技术、新业态和新方式，开创全新物业商业模式物业管理企业随互联网趋势，通过早期介入等方式提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，如龙湖物业在项H开发前期，冇近300人的团队介入地产服务，并在销售和入住阶段，为业主提供服务，奋偿服务赚取Y可观收益。随着互联网吋代的到来,很多物业企业，通过手机APP等方式，以全新的商业模式实现收益。（六）专项维修资金制度的建立，为业主和物管企业解决了后顾之忧有Y完善的住房专项维修资金制度做保障，业主从此不再担心因为资金问题，住房得不到有效的修缮，物业企业也不用因为接管旧小区.为筹集修缮资金而发愁。（七）业主大会制度较好地解决了对业主委员会缺乏有效的监督机制的问题从实践上看，业主委员会制度在一定程度上对物业企业的监督管理起到了积极促进作用。似由于我网现阶段人民群众G觉参与社区公众事物管理意识较差， 往往使业主委员会决策和执行为一体，很难真正代表全体业主的意愿。甚至有个别业主委员会为了几个人的利益不惜损害全体业主的共同利益。新的制度将重大事件的决策权交给全体业主，执行权是业主委员会。决策权和执行权的分离较好的解决了长期以來业主委员会对社区重大事件决策缺乏宥效监督的及盾。（八）行业自律、公平竞争，行业素质不断提高各地房地产行业主管部门和物业协会的有效工作，前期物业管理招投标、市场竞争机制的引入、资质的管理、专项维修基金制度的建立强宥力的净化了物业市场；条列及相关法规的出台促进了全行业管理水平的提升；规范服务、扶优扶强、优胜劣汰使从业人员素质不断提高，市场对服务专业化、规范化的呼声促进了全行业物业管理水平的提升。我们惊喜的发现越来越多的大专院校陆续开设了物业管理专业，很快将有大量经过正规教育，冇志投身物业管理行业的冇识之士加入物业管理行业，这些专业人员的加入必将对行业现状、物业管理的市场化，专业化、规范化起着巨人的推动作用。对物业管理理论研究和解决物业管理纠纷的法制化建设方面也将起着积极的作用。 结论综上所述，成绩和问题并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，相倍H后的物业管理这个行业会发展的越来越好的。 致谢语老师在论文题目审定、文章思路安排和严密性、材料组织上给我以非常认真详细的指导，在此我对老师表示由衷的感谢。 ［参考文献］［1］贾名清.论物业管理企业的生存与发展［J］.福建论坛（经济社会版）.2001年02期.［2］赵金强.物业管理企业核心能力的构架及K•对策分析［J］.武汉理工大学.2003年.［3］谢家瑾.物业管理概论［J］.北京：屮国物价出版社.2003年10月.［4］王霄.现代物业经营与管理［JL北京：中国标准出版社.2000年8刀.［5］肖建章.物、Ik管理服务案例与招投标实务［J］.深圳：海天出版社.2003年11月.'