关于我市物业管理行业的调研报告 5页

'关于我市物业管理行业的调研报告按照年初工作安排，市政协提案委调研组，利用两个多月的时间对全市物业管理行业现状进行了调研，现将调研情况报告如下：我市物业管理行业，经几届政府的积极努力，经历了从无到有，从小到大的发展过程，覆盖面不断扩大，为推动第三产业发展和提升群众居住品质奠定了较好的基础。但随着近年来城市化进程的提速升级和市民对生活环境要求的不断提高，该行业缺乏品牌企业、服务质量不高、业主参与意识不强、行政监管体制不畅等问题也不断显现，加之历史遗留的“弃管楼”等叫题，在一定程度上制约和束缚了该行业的良性发展。一、物业管理行业存在的问题及原因影响该行业发展因素很多，归纳起来主要有以下几个方面：（一）监管机制不顺，管控难以到位。物业管理是一项综合系统的管理工作，涉及街道、建设、物价、房产、供电、供水等多个部门，沟通协调难。同时，由于县级房产部门对物业管理行业缺少有效制约机制和手段（甚至我市物业管理行业的资质年检也是直接由鸡西审验办理），面对业主投诉，相关部门只能督促其限期整改，对行业服务较差的物业，相关部门也束手无策。（二）缺乏品牌企业，行业发展滞后。全市从事物业服务的企 业共28家，其屮21家具备三级资质，7家没有资质。目前，由于我市物业服务缺乏品牌型企业，该行业整体上不容乐观。企业专业化程度不高，从业人员多数没有经过专业培训，处理问题简单生硬，服务意识落实。缺少现代物业管理理念，缺乏物业管理服务经验，导致素质参差不齐，职业道德、专业技术、应急能力和法律水平等都难以适应当代物业管理的要求。（三）物业服务较差，來缚行业发展。一方面，部分业主没有物业管理“有偿服务、质价相符、合同约定”等基木的市场经济概念，从而缺乏选择物业的意识，更缺少选择的余地，只能被动接受现行物业。一些开发商为了照顾自己的关系，自行组建物业，不管业主同意与否，就走马上任。出现问题，如电子门、楼盖等需要维修，物业和开发商互相推诿扯皮，有的业主经多次诉求，问题也得不到解决，便以此为由拒不交费。另一方面，少数小区汽车废气和噪声严重地污染居住环境；自行车、摩托车等生活物品被盗事件时有发生；小区内车辆乱停乱放，造成人员、车辆通行不畅，一旦发生火灾或重病人需要急救等情况，出现不良后果无人过问，业主无处投诉；小区卫生打扫，积雪清理，公共设施维修不及时等等，业主意见大，自然不愿缴费。由此形成服务质量越差收费越难，物业费收得越少服务质量就更难得到保证的恶性循环。（四）遗留问题较多，亟待加强整治。裾市房产部门提供的数据，和对我市弃管小区进行的全面调查摸底：目前，我市共有弃管楼有57栋，11个小区，单体楼15处，建筑面积32万平方米。弃管楼的形 成有两方面的原因：一方面，由于有的开发商是外地的，楼房出售完了就走人，遗留的问题无人解决。另一方面，楼房开发早，原建设单位解体，没有物业专项资金，存在设施设备老化、楼盖漏雨、外墙皮脱落等问题。近年来，市委、政府投入了大量财力对临街的老住宅楼进行了相应的改造和维修。但是，其他一些老住宅楼，公共部位需要维修时，通常按住宅建筑面积分摊费用，涉及到具体利益的业主缴费比较积极;反之则难以达成共识，导致维修不及时，受损业主苦不堪言，无处诉求，矛盾较为突出。二、推动我市物业管理行业健康发展的几点建议借外地物业管理成功经验，结合我市实际，提建议如下：（一）发挥政府主导作用，加大物业监管力度。建议由政府牵头成立有街道、建设、物价、房产、供电、供水、环保、公安等多个部门组成的物业监管考评机构，制订各项服务细化量化的行业标准。每年对全市物业企业的基础建设、社会信誉和住宅小区基本服务等情况实施考评，考评结果作为企业年终评优、晋级（降级）的依椐。将年度检查考评情况记入企业信用档案，并与物业管理项目招投标和履约保证金挂钩。对于综合考评差的企业，通报批评并限期整改，扣除相应履约保证金。对服务水平差、运营能力弱、没有发展潜力的物业及时撤销其资格。（二）建立规范竞争机制，大力引进品牌企业。实行招投标管理，建立规范的物业管理市场竞争机制。搭建统一、公平、公开、公正的招投标平台，并将物业管理推向市场，走出密山，让全国各地的 物业管理企业参与竞争，公开招标选聘品牌企业，以此推动我市物业管理行业的良性发展。这样既可引进品牌型物业服务企业进驻密山，乂能提升物业服务质量，创造良好的社会效益。（三）落实维护专项资金，保障业主合法权益。企业进驻前应按照住宅物业建筑安装总造价的相关比例，一次性向保修金监管账户交存保修金，作为该住宅物业工程质量保修期内的保修费用。保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则，如果企业不履行保修义务，业主或者业主委员会可以提出申请，经市相关行政主管部门核实后，由专门机构组织维修，其费用在保修金中垫付，这样不仅确保了住宅小区工程维修资金来源，还能有效消除业主因房屋质量得不到及吋维修与企业间的纠纷。（PH）建立服务呼叫平台，全时监控企业状态。借鉴110、119、120等呼叫平台便民服务，快捷服务的成功经验。在政府的主导下建立全天候、全覆盖的XX市物业服务热线呼叫屮心，全时监控企业的服务状态。对于业主合理报修、急修等项目，如发生企业置之不理等情况，可由呼叫中心或相关机构及时处理。这样既能实现对物业服务企业的有效监管，又能避免出现问题各部门相互推倭扯皮的尴尬局面，还能有效化解业主投诉无门的老大难问题。（五）抓好老城改造整治，促进城市文明创建。开展治理改造旧住宅小区工程，并将规范物业管理作为治理改造小区工程的一项重要内容，在治理整顿中同步推进城市物业管理。一是建议成立旧住宅小区整治改造领导机构，明确各职能部门职责，统一推进旧住宅小区整 治，特别要加强对弃管楼的整治管理。二是建议政府、开发单位、产权单位、经营单位和业主按相应的比例多方筹集整治资金，以确保旧住宅小区整治资金落实到位。'