[航空航天]物业管理行业是在我国改革开放中兴起的一个新兴行业 4页

'物业管理行业是在我国改革开放中兴起的一个新兴行业。物业管理在促进国民经济发展、提高人民群众居住质量等方面发挥了积极而重要的作用：一是改善了人民群众的生活、工作环境，提高了人民群众的居住质量；二是维护了社区的安全，推动了社区的精神文明建设；三是有利于扩大就业和实施再就业工程；四是刺激了城镇居民服务消费支出的增长。　　国务院颁布的《物业管理条例》，业于2003年9月1日起正式施行。《物业管理条例》的颁布与实施，标志着我国的物业管理进入了依法管理的轨道，必将有力地促进我国物业管理朝着健康、有序的方向发展。为了促进我市物业管理的规范发展，提升城市管理水平，优化无锡城市的整体形象，去年，民进无锡市委就我市的物业管理问题进行了专题调研。通过与房管部门、街道办事处、社居委、物业管理企业、业主委员会等座谈，了解情况，征询意见、建议，并实地察看一些住宅小区，我们对全市的物业管理现状有了一个基本的了解。在此，针对我市物业管理的现状，提出我们的一些建议，以供参考。　　一、我市物业管理的现状　　我市物业管理起步于二十世纪九十年代初，在市房管行政部门的努力下，近几年来发展较快。至2002年底，全市注册的物业管理企业达176家，已实行物业管理的小区有300多个，管理面积约占市区住宅面积的一半。新建小区实施物业管理的覆盖率达到100%。全市从事物业管理的人员超过6000人，形成了普通住宅小区物业管理快速增长，高档公寓别墅、商贸办公写字楼、机关行政大楼、工业厂区、物流仓储等物业管理多元发展的格局。通过多年的探索实践，全市物业管理逐渐向社会化、专业化、多元化、市场化发展，管理水平不断提高，服务内涵趋向丰富，一些名牌企业正在形成。至目前为止，我市已有50多个小区（大厦）分别获得全国和江苏省城市物业管理优秀住宅小区（大厦）称号。　　总之，从全国来看，我市的物业管理虽然起步较晚，但进展较快，成效比较明显。但在调研中我们发现，我市物业管理在发展中还存在着不少问题和矛盾，主要表现在以下几个方面：　　（一）物业管理企业发展不平衡，体制不健全，运作不规范，整体管理水平不高，行业亏损现象普遍，物业管理市场化进程缓慢。　　1、物业管理企业多而杂，经营规模散而小，企业发展后劲不足。目前，我市的物业管理企业中，有二分之一以上是由开发商组建的，近三分之一是由房管所转制的，还有近10家是由街道成立的，另外一些则是企事业单位的附属部门，真正独立组建的只有几家。而全市登记在册的176家物业管理公司中，具备物业管理企业二级资质的不满10家，具备三级资质的则有90余家，其他数十家公司均为临时资质。全市所有物业管理企业中，能真正参与市场竞争的充其量还不满20家。大部分由开发商衍生或原事业单位演变而来的物业管理企业形成了“各守一方”、“各搞一套”的局面，缺乏活力和实力，抱着“能管多少是多少”的想法，致使许多小区处于“管与不管之间”，发展后劲无从谈起。　　2、物业管理从业人员整体素质偏低。从事物业管理的人员必须具备相应的专业知识、敬业精神。随着网络、信息技术的快速发展，房屋建筑所采用的大量高科技现代技术，住宅小区、大厦等物业设施的智能化管理系统等，对物业管理人员提出了更高的要求。但由于我市物业管理行业的从业人员多为下岗、内退职工，还有一些不规范的用工，又缺乏必要的定期专业培训，因此人员整体素质较低，且其流动性很大。目前，全市176家物业管理企业的从业人员中，获得全国物业管理经理资格上岗证的不足90人，获得管理人员资格上岗证的也仅有350人左右。管理人员的专业化水平直接影响了物业管理的质量。管理不规范、服务质量差成了目前我市物业管理企业与业主间突出的矛盾。 　　3、物业管理收费标准偏低，收缴率低，致使许多物业管理企业运营经费难以为继。无锡市普通住宅小区按照“6、8、10”元的收费标准已执行多年，但根据物业管理企业的成本测算和目前的实际情况，这一标准已严重影响了物业管理企业的生存和发展。2002年，我市物价局、房管局根据《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》出台了相应的收费办法，但最低收费标准仍低于省内平均标准。何况，新的收费标准对普通住宅小区而言，执行起来非常困难。物业管理费的收缴是目前实施物业管理过程中最棘手的问题。目前，我市的物业管理企业如果单靠收缴物业管理费绝大多数是亏损的。此外，由于房屋维修基金利率的大幅度下调，房屋专项维修基金利息已不能满足正常的房屋维修养护。随着管理期的延长，物业管理的成本必将越来越高。至于小区内一些设施设备（电梯、泵房等）经若干年的运行，将面临大修、更新，而这部分的重置费用目前还没有明确由谁支付。收费标准低、收缴率低、基金利息低、企业“造血”功能差等，这些都成了困扰我市物业管理企业生存发展的路障。　　4、物业管理市场化公平竞争机制尚未真正形成。前段时期，自建自管现象普遍，开发商与物业管理企业往往是“老子”与“儿子”的关系，进不进市场无所谓。自今年9月1日起，根据《物业管理条例》，新建住宅小区的前期物业管理应该实行招投标制，但由于种种原因，我市在实施中还存在着一些不规范的现象，尚未真正做到公平、公正、公开，挫伤了一些有能力的物业管理企业参与市场竞争的积极性。　　（二）业主对物业管理的认知程度低，物业管理消费意识尚未确立，业主自治自律意识差，业主委员会作用的发挥尚处于起步阶段。　　1、业主的物业管理消费意识尚未确立，自治自律及参与意识不强。目前，我市广大业主对物业管理的认识不够全面，部分业主将一些因小区本身规划设计不合理、配套设施不全而给生活带来不便等问题都归咎于物业管理公司，影响了物业管理工作的正常开展。部分业主仍受计划经济时代福利住房等传统观念的束缚，物业管理服务商品化意识淡薄，既想得到好的管理，又想要低价甚至免费的服务。此外，不少业主对物业管理的服务内容和各自的权利义务认识上模糊不清，自治自律、参与意识不强，这也在一定程度上影响了物业管理的规范发展。　　2、业主委员会的作用得不到体现。作为物业管理市场主体的代表，业主委员会在物业管理过程中起着关键性作用。但目前我市业主委员会的建设与整个物业管理的发展很不相称，由于业主委员大多对物业管理常识、法律法规缺乏一定的了解，因而在物业管理实际工作中出现两种较为普遍的现象：一是业主委员会形同虚设，对物业管理不闻不问，其监督、指导、协调等作用完全得不到发挥；二是业主委员会不能正确理解自身的职责，在处理物业管理实际问题时也往往只强调权利而忽视义务。　　（三）开发商重建轻管，工程遗留问题多。　　1、规划设计中忽视物业管理，后期建设中没有物业管理参与，建管脱节。不少开发商在项目的规划设计中只考虑建设成本和各项规划设计指标，没有考虑到项目今后的物业管理问题。开发设计中缺乏“以人为本”的理念，造成小区配套设施不全、规划设计不合理等先天性问题，给以后的物业管理带来了难题。目前我市住宅小区中反映突出的就是二次供水问题，二次供水产生的水的损耗由谁来承担成为矛盾的焦点。此外，开发商在楼盘销售时，存在着将已计入销售成本的公建配套房再次单方面有偿提供给部分业主使用的现象，给物业管理企业造成了“再生障碍性贫血症”。　　2、工程遗留问题困扰着物业管理工作的正常开展。目前在有些新建住宅小区物业管理中存在着一个突出问题，即业主与物业管理企业在工程遗留问题上产生纠纷。由于物业管理企业与开发商的特殊关系，因此业主们认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任理应由物业管理企业承担。而物业管理企业作为开发商的下属公司在物业的接管中缺乏必要的自主权力，结果造成了前期开发中的问题遗留到物业使用阶段，物业管理企业代人受过，有口难言。这在一定程度上也制约了物业管理的健康发展。　　二、关于规范我市物业管理发展的几点建议　　（一）加大宣传力度，舆论正确导向。　　要大力宣传国务院颁布的《物业管理条例》和我市的有关规定，进一步提高人们自觉执行法规、依法履行权利和义务的意识。要加强舆论导向，大力宣传物业管理的意义、性质和运行特点，引导人们认识物业服务的商品属性；要大力宣传物业管理示范小区、优秀小区的成效和经验。建议在报刊、电台、电视台开辟专栏组织市民“大家谈”，让市民（业主）亲自参与；开展政策咨询、知识竞答、有奖征答及其他参与性较强的娱乐节目，以推动市民对物业管理的认识，让市民了解自己作为业主在物业管理中所享有的权利和所应尽的责任、义务，为我市的物业管理提供一个良好的舆论氛围。　　要提高业主的自律自治管理意识，健全业主委员会组织，依法开展活动，逐步创造条件，明确房屋维修基金利息和配套用房的权属、管理办法，真正确立业主的物业管理主体地位，维护其合法权益。　　（二）加强行业管理，培育物业管理市场。 　　1、严格实行资质管理制度。建议各级房管行政部门作为物业管理的行业主管部门，要建立分级管理体制，进一步发挥管理与监督职能，并制定标准，加强检查，提高我市的物业管理水平。要严格实行行业资质等级评审，严禁未获得资质等级证书的从事物业管理业务。要对物业管理公司的资质定期进行考核、评估，定期公布其资质变化情况，以方便业主选聘物业管理公司。通过行政管理的“有形手”，结合市场的“无形手”打破物业自建自管模式，以联合、改组等形式使现有物业管理企业重组重建、做大做强，同时也促使现有物业管理企业注重对管理人员和从业人员整体素质的全面提高。　　2、推行物业管理招投标制度。物业管理的招投标工作是健全物业管理市场的基础工作，也是物业管理企业进入市场的必然趋势。物业管理实行招投标，有利于形成规范、有序的市场环境和优胜劣汰的市场竞争机制，也有利于增强物业管理企业的活力。建议市房管行政部门对前期物业管理不通过招投的，不予办理售房许可证等相关手续。同时，要主动参与招投标的全过程，杜绝暗箱操作，严惩违规行为，努力创造公开、公平、公正的市场竞争环境。要积极创造条件，在有条件的住宅小区引入竞争机制，让业主自主选聘物业管理企业，以促进物业管理企业依靠优良服务和合理收费抢占市场，从根本上改善服务质量，提高服务水平，逐步形成有活力的物业管理市场。　　3、实行业主自治管理。遵照国家、省、市有关条例规定，建议在条件成熟或基本成熟的小区，及时按章成立业主委员会，实行业主自治管理，以更好地维护广大业主的权益。为了更好地发挥业主委员会的作用，有关部门要注重对业主委员会人员进行专业知识培训，以不断提高业主委员会的自治自律能力，促进我市物业管理市场的健康发展。　　（三）积极引导、扶持物业管理行业的发展。　　1、成立行业协会，提高行业自律水平。为提高物业管理行业整体素质，建议应尽快成立无锡市物业管理行业协会，并与中国物业管理协会联网，以便健全行业自律机制，协调各方关系。可设立论坛与培训中心，加强物业管理企业间的横向沟通，实施行规行约，并可创立行业会刊，大力开展物业管理理论研讨，传递行业动态、最新管理信息等，以树立行业形象，提高行业地位，尽快缩短我市物业管理与省内邻近城市及其他发展较先进地区物业管理的差距。组织培训、参观，提高我市物业管理的整体水平。此外，在加强行业自律方面，通过自律机制，提倡开展公开、公平、公正的市场竞争，以促进物业管理市场的有序发展。　　2、制订扶持物业管理行业发展的优惠政策。物业管理作为第三产业中的一个新兴服务行业，目前尚属起步阶段，建议市政府采取相应的扶持政策，促使其加快发展。如可以通过适当提高物业企业的经营性用房面积，以增强物业管理企业的“造血”功能；对已划入小区成本的配套用房，应坚持“谁管理小区谁使用，收益部分用于补贴小区”的原则；维修基金应及时收缴，统一归集到市房屋基金管理中心，专款专用于维修；物业管理企业录用下岗职工达到一定比例的，可按规定享受劳动服务企业的财税政策；对于管理着政府兴建的经济适用房、解危解困房等安居工程的物业管理企业给予一定年限的免税政策；对于新建普通住宅小区，一律实行服务收费等级制以提高物业管理企业的收入；房屋托管费、房屋租金、公共管理服务费、车辆管理费等可暂缓征收部分营业税等。而关于小区物业管理中设施设备重置资金的问题，建议可参照上海做法，在房屋维修基金的构成中专门设立设施设备重置基金，以解决后顾之忧；对于所管物业获得省优、部优称号的应给予一定的奖励，可作为减免税收和物业管理招投标的评价依据。通过这些优惠扶持政策，使我市物业管理企业在经济上能够不断提高自身“造血”功能，顺利走上健康发展的轨道。　　（四）加强物业的前期管理和建管衔接管理。　　建议开展物业管理提前介入试点。开发商在规划设计阶段就引入物业管理（当然要执行招投标制），既可利用物业管理企业丰富经验对规划设计进行调整，突出“以人为本”的理念，更为以后的物业管理降低运营成本创造了条件。在加强建管衔接方面，政府各行政部门及物业管理企业严格进行验收接管，可减少物业使用后业主与物业管理企业的矛盾；另一方面，物业管理的前期介入，有利于对开发商在楼盘销售时作出的承诺进行监督，从而维护业主的利益。　　（五）完善法规体系，加强执法监督力度。 　　物业管理的规范发展离不开法律法规体系的保障。1996年以来，我市已先后颁布了《无锡市住宅区物业管理暂行办法》、《无锡市物业管理资质审批与管理规定》、《无锡市住宅小区业主管理委员会实施办法》等一系列物业管理法规制度，为我市物业管理的全面发展奠定了坚实基础。但是随着物业管理的发展，现行的法规还亟需完善。为了进一步规范物业管理活动，建议根据国务院发布的《物业管理条例》，结合我市的实际情况，尽快制订《无锡市物业管理实施办法》、《无锡市物业管理招投标办法》等地方性法规，加快出台如关于公用设施设备重置基金使用管理等方面的政策。房地产管理部门要进一步加强对全市物业管理活动的监督管理工作，对于物业管理过程中的违规违章现象，要加大执法监督力度；对物业管理中涉及的大量民事诉讼案件，可借鉴深圳市的做法，成立“速裁法庭”或“便民法庭”，规定最长审判期限为多少个工作日，以有效快速地解决物业管理民事纠纷中的争端。　　（六）理顺协调好物业管理企业与社会各界的关系。　　理顺关系，形成合力。建议在住宅区管理上可借鉴上海经验，推行街道党工委、办事处监督协调下的业主委员会、物业公司、居委会三位一体的管理模式。业主委员会代表业主和房屋使用人实施自治管理，对物业管理公司的管理活动实施监督，在有条件的小区试行业主择优选聘物业管理公司，并通过合同对其实施监督；物业管理公司着重抓硬件建设，围绕房屋建筑和配套设施实施专业管理，全面负责小区的房屋维修、车辆管理、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等；居委会致力软件建设，主要搞好居民的宣传教育、纠纷调解、扶贫帮困、关怀孤老和残疾人、拥军优属、计划生育等群众性、社会性工作，在物业管理中发挥协调和协助的积极作用。三者的职责重点不同，互相关联，但不能互相替代，可以通过三方联席会议制度，定期通报情况，协调矛盾，形成合力。街道党工委、办事处对此承担协调、督导职能，以抓物业管理为突破口，推进文明小区的创建。有关公建配套设施要在明晰资产权属的基础上，确定使用和管理办法，理顺管理关系，制止对业主共有财产的强占和侵权，共有财产的收益全部用于小区管理和服务。由于物业管理涉及到各方利益，物业管理企业要做好横向和纵向的联系沟通，物业管理企业在经营过程中除与街道办事处、社居委直接联系外，与建设、规划、公安、物价、环保、市政、市容环卫、绿化、工商、卫生行政管理部门有着密切的关系。作为政府各部门，应帮助理顺协调好各方关系，便于物业管理企业解决有关问题，以推动物业管理的良性发展。〖HTK〗（七）对新旧住宅小区实施分类、分层的物业管理。〖HTF〗因各类小区房屋类型和新旧程度不同，各小区的居民收入水平和生活条件的差异，决定业主对物业管理的要求也各不相同。为此物业管理应突破服务、收费“一刀切”的模式，分类型实施管理。建议根据不同层次的管理要求、服务内容，制定不同档次的、指导性的收费标准。收费标准要遵循“科学合理、成本核算、质价相符”的原则和与社会经济承受能力相适应的原则。对零星住宅、成片简易公房和未进行改造的老新村，重点抓好房屋查险、保全工作，加强维修养护，保证房屋现有的使用功能，并尽可能在安全、整洁、方便等方面有所改善；对配套设施较为齐全的新村和经过二次改造的老新村，要在整治环境的基础上，推行保洁、保安、绿化、维修养护的规范服务；对新建商品住宅小区，必须及时实行物业管理，全面提高整体环境质量，并根据业主的需求提供各类延伸服务，达到安全、舒适、便利的要求。即通过分类管理，以满足不同层次的服务需求。另外，有关部门对目前已实行物业管理的住宅小区可进行全面的检查、评估、验收，分若干等级评出若干物业管理方面的典型予以表彰，并实行动态管理，不搞“终身制”，以促进全市物业管理水平的整体提高。随着我市经济的持续健康发展，物业管理必将在城市管理中担当着重要角色，而构建特大型城市的要求给我市物业管理的发展既提供了机遇，又提出了挑战。可以预见，规范的物业管理市场框架一旦确立，配之以宽松的政策环境，我市的物业管理定会健康、有序地发展，必将为全面提升无锡的城市形象作出更大的贡献。'