温州市物业管理行业生存情况调查报告 15页

'为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划温州市物业管理行业生存情况调查报告　　XX年04月　　业管理行业生存状况调查报告　　为深入贯彻中央关于加快发展服务业的重大战略部署，全面树立和落实科学发展观，为政府研究制定行业政策提供参考，为有关部门加强行业指导提供依据，中国物业管理协会于XX年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止XX年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。现将初步调查的有关情况报告如下：　　一、物业管理行业对社会经济发展的贡献　　随着我国住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及乡村城市化、城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，近几年得到了长足发展，在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。　　服务水平显著提高目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　为适应业主乃至社会对物业服务需求的不断增长，90％以上被调查企业都注重服务品牌的培植和运用，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经营管理，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的良好赞誉。　　社会效益表现突出　　一是支持就业再就业工程，减轻社会就业压力。物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。　　二是积极参与社会公共事务、协助公共秩序管理。这次被调查的企业中，协助公安部门处理治安案件共53920起，协助有关方面处理突发事件30207起，参加抢险救灾68905人次。　　三是热心参与社会公益事业，自觉承担社会责任。被调查的企业中三年来有793家企业先后赞助社会事业经费万元，捐助希望工程和帮扶贫困母亲等活动经费万元。　　经济效益有待改善　　目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。近半数企业未能盈利，而且盈利企业的平均利润额仅为万元，反映了多数企业生存状况的困难，缺乏可持续长远发展的经济基础。　　环境效益初步显现目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　物业管理行业在环境效益方面的作用也是十分明显的。由于物业管理覆盖了城市大部分区域，污染减少了、社区整洁了，环境优美了，生活方便了，人们的环境意识不断增强，生活习惯日益文明。　　二、行业发展的基本状况　　企业发展情况　　1981年至1994年13年间，只有268家企业成立，占企业总数的　　%，是我国物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至XX年13年间，共有4332家企业成立，占总企业数%，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。其中1994至XX年10年间共成立企业2495家，占总企业数%，10年间企业以每年近133%的速度猛增，XX年以后，企业数量的增长速度放缓。。　　2.以企业注册登记类型划分。　　国有企业758家，占总企业数的%；股份有限公司301家，占%；有限责任公司2976家，占%；私营企业348家，占%；　　港澳台商独资企业73家，占%；外商投资企业43家，占%；其他类型企业101家，占%。大多数物业服务企业实现了公司制，国有物业服务企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低。　　3.以企业资质等级划分。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　一级资质365家，占%；二级资质713家，占%；三级资质3287家，占%；其他未取得资质的企业235家，占%。以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。　　4.以与开发企业的关系划分。　　被调查企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家，占企业总数%；其他隶属关系的企业3340家，占%。开发建设单位下属企业占全部企业的四分之一强。　　从业人员情况　　被调查企业的从业人员总人数人。基本分类情况如下：　　1.以工作岗位划分。　　从事管理岗位即企业管理层人员人，占总人数%，从事操作岗位即企业一线操作工人人，占总人数%。操作岗位人数中%是秩序维护员，%是清洁工，%是工程维修人员，%是车辆管理人员，%是绿化养护人员，%为其他勤杂工种。　　从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大，这在一定程度上反映出物业管理行业对促进　　社会就业的积极作用。　　2.以学历层次划分。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历1622人，占总人数%；本科生33396人，占%；大专生89625人，占总人数%；中专生人，占%；高中以下学历人，占%。中专以下学历所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等，物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的。　　3.以技术层次划分。　　被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数%；中级职称32351人，占管理人员总数总数%；初级职称29461人，占管理人员总数%；无技术职称人员51449人，占%。企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数%，中级技工46498人，占%，初级技工80071人，占%，无技术人员人，占%。技术力量的薄弱是显而易见的,这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。　　4.以男女性别划分。　　被调查企业的从业人员中，男性占%，女性占%。　　物业管理调查报告目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　公司即将成立物业管理部门，各项工作也在紧张的筹备当中，为了解娄底市区物业管理的整体情况，分析现状，学习借鉴先进经验，为此，我部门对市区部分物业公司进行了调研，现将调研情况报告如下：　　一、调查内容　　本次调查内容包括：物业公司管理现状、收费服务标准。　　二、调查地点　　长青商业街、春园步行街、万豪物业管理公司、电力科技园。　　三、具体内容　　1、长青商业街　　组织架构：总经理，下设有客服部、安保保洁部、行政人事部、工程部、企划部、财务部。　　物业管理收费：　　商铺：22元/平，包含水电费、空调使用费。　　电费元/度，每月到管理处充钱，水费按实际使用度　　数交付。　　保洁是自行负责管理，没有外包。　　另有公摊水电费用。　　2、万豪物业管理公司　　组织架构：总经理，下设有行政部、招商部、安管部、策划部、工程部、财务部。　　商铺：25元/平，写字楼：元/平，包含水电费、空调使用　　费。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　保洁是自行负责管理，没有外包。　　3、春园步行街　　组织架构：总经理、副总经理，下设有客服部、保安部、推广部、财务部、行政部、保洁部、工程部。　　物业管理收费：　　一楼商铺:元/平，二楼以上商铺：2元/平，写字楼：2　　元/平。包含内容有公用部位和公用设施、清洁卫生、绿化养护、秩序维护。　　停车收费：　　小车：3元/小时或8元/次或300元/月。　　大车：4元/小时或12元/次或500元/月。　　超大型大车：5元/小时或15元/次或700元/月。　　摩托车：1元/小时或40元/月。　　二次供电加价：6%，二次供水加价：8%加二次供水加压电　　费。　　电费是每月到管理处充钱，水费按实际使用交付。另有公　　摊水电费。　　保洁是自行管理，没有外包。　　4、电力科技园　　物业管理收费：目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　高层：元/月/平，商业物业：元/月/平，自有车位：　　30元/月/平，租用公共车位：180元/月/平。　　车辆停放收费：　　1.临时停车场月停放：5元/1小时以上/辆。　　2.临时停车场夜停放：10元/夜/辆。○　　3.摩托车停车场收费：20元/月，电动车停车场收费：30元/○　　月。　　装修管理收费：　　—144平方米：120元/户，○装修管理服务费：○　　平方米以上：180元/户。　　装修垃圾清运费：2元/平。　　1.业主：2.施工单位：装修保证金：○1000元，○　　1000元。　　装修资料：装修申报表、装修许可证：12元。　　装修工人出入证：工本费5元/张，押金20元/张。　　装修垃圾清运费：50元/平。　　保洁自行负责管理，没有外(来自:写论文网:温州市物业管理行业生存情况调查报告)包。　　关于物业管理工作情况的调研报告　　主任、各位副主任、秘书长，各位委员：目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　按照市人大常委会XX年工作安排，市十四届人大常委会第十二次会议将听取和审议市人民政府关于我市物业管理工作情况的专项工作报告。为配合常委会审议报告，市人大常委会组成以副主任郭卫新为组长，部分常委会委员、城建环资委委员、市人大代表为成员的调研组，于5月20日、21日，对昆区、青山区物业管理工作情况开展了调研，听取了昆区、青山区政府的工作汇报，并与区房管、城管等部门负责人，部分街道办事处、社区服务站、居民委员会负责人，物业服务企业、业主委员会代表进行了座谈，听取了意见。6月6日，调研组听取了市政府以及房管、城管部门对全市物业管理整体情况的工作汇报，并座谈交换了意见。调研组先后实地查看了市四区及稀土高新区部分小区的物业管理情况。现将有关情况报告如下：　　一、基本情况　　我市的物业管理从1996年起步，截止20**年，全市(市四区、稀土高新区)共有物业项目968个，其中推行物业管理的项目576个，物业覆盖率为%。各级物业管理示范和优秀项目49个，项目创优比率为%。全市共有物业服务企业284家，其中二级7家，三级28家，四级228家，外埠备案企业21家。物业管理服务的从业人员已突破1万人。全市共组建业主委员会226家。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　为规范物业管理工作，我市于20**年制定颁布了《包头市物业管理条例》，是当时全国地级城市中较早立法的城市，目前《条例》已历经两次修订，对推进物业　　管理工作发挥了重要的保障作用。近年来，市政府及相关部门、地区严格执行《条例》规定，有计划、分步骤推动我市物业管理行业健康规范发展，从业主委员会工作开展、前期物业管理执行、物业服务、旧小区改造与物业管理实施、物业使用和维护等方面科学统筹，多方位推进物业管理工作，不断提升我市物业管理质量和水平。特别是去年12月份新《条例》实施后，市政府加大了对物业管理的重视程度和支持力度，加快推进市区两级物业机制体制改革，全市的物业管理工作有了新的起色。　　健全《条例》配套政策。为进一步完善我市物业管理地方性规章制度体系，XX年修订了《前期物业服务合同》、《业主临时规约》，制定了《非住宅物业服务合同》，拟定了《包头市物业管理行业发展规划》。同时，为全面贯彻落实市委十一届五次、六次全委会议及XX年全市住房和城乡建设工作会议精神，切实做好《条例》的贯彻实施，起草了《包头市人民政府关于贯彻落实〈包头市物业管理条例〉全面加强物业管理工作的实施方案》，已向各旗县区及相关部门征求了意见。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　严格物业服务企业监管工作。一是严格执行《条例》中关于前期物业管理的相关规定，根据住宅项目的建筑规模公开招标或采用协议方式选聘物业服务企业。对于新建非住宅项目，鼓励引入市场竞争机制，开展前期物业管理招投标；二是规范物业服务企业运行管理，要求企业在物业管理区域内公开物业服务合同内容、服务项目和收费标准，并接受广大业主的监督。对不能提供质价相符服务和投诉率较高的物业服务企业，限期整改。对整改不到位的在媒体上曝光，对拒不整改的企业降低资质等级或注销其资质证书。同时，依据《包头市物业管理诚信档案管理办法》，建立健全信用考核评价体系，推动企业诚信依法经营；三是严格按照《内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法》规定，开展物业服务企业资质规范管理工作，推动行业内部的兼并重组。　　加强老旧小区改造与物业管理。建立老旧住宅小区物业管理长效机制，推行以各街道办事处组建的“社区物业服务”为主体的多元化准物业管理。推动市四区、稀土高新区对零星插建、单体独栋住宅楼的既有建筑节能改造和地下管网改造，改造后的住宅楼按照相邻就近的原则进行统一整合，零散楼栋按就近归属原则归入就近社区统一管理。根据XX年旧小区治理改造计划，确定了21个旧小区的治理改造任务，总建筑面积约万平方米，计划投入资金约6089万元；确定了XX年对26个改造后的旧小区推行准物业管理的工作计划。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　提高物业维修资金的使用效率。为了进一步强化物业维护的资金保障，我市加大了维修资金的归集和追缴力度，截止目前，已经累计归集维修资金亿元。在维修资金使用工作中，采取公告征求意见的形式，简化和优化业务流程，一定程度的提高了资金使用效率。截止目前，累计使用维修资金万元，维修房屋万平方米，受益业主35935户。　　创新和丰富物业服务模式。我市作为老工业城市，老旧住宅小区数量较大、驻区大企业职工住宅较多，物业管理和物业服务体系尚不完善，为此，各级政府立足实际，创新思路，采取试点引路的办法，不断丰富物业服务模式。如青山区在管理模式上实施了有益探索和创新突破，结合社会治理体制改革，强化社区服务站物业监督管理职能，对社区实行网格化管理，形成了五种物业服务模式，即：驻区企业管理模式，物业服务企业进驻的市场化模式、业主委员会管理模式、街道自管模式和“准物业”管理模式，确保实现“三有”服务，即：有秩序维护、有卫生保洁、有维护维修。同时，对部分开放式老旧小区不具备物业服务企业接管条件的，引导居民开展自治物业管理，协助成立居民自治委员会，发动居民成为社区管理的主体，取得了良好效果。　　二、存在的主要问题目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　《条例》宣传力度不足，群众认知和配合程度不高。目前我市对《条例》和物业管理工作重要性的宣传力度不够，管理人员对《条例》内容不熟悉，理解不透彻，把握不准确，难以依据《条例》指导和解决物业管理过程中遇到的矛盾和纠纷。广大群众对物业管理也存在模糊认识，甚至存在抵触情绪，造成一些对物业管理工作不认可、不配合的问题。另外由于受思想认识和传统观念影响，业主自主治理小区意识不强，法律观念、集体观念淡薄，业主和业主委员会参与物业管理工作的积极性不高。业主委员会成立难，部分已经成立的业主委员会未能发挥应有作用。　　物业管理职能未理顺，体制不健全，物业管理工作缺乏有效监管。《条例》经20**年修订后，规定“旗县区房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作”，将物业管理的行政执法职能放在了旗县区。但据了解，目前大部分旗县区的物业执法机构还没有及时建立，人员、设备配置不完备，执法职能未能充分发挥。如住宅小区“破墙开店”和私搭滥建现象在有些地区十分严重，一直未能得到有效遏制。对物业服务企业的监管尚不到位，物业服务企业退出机制不健全，存在着物业服务企业退出时不移交物业基础资料，擅自处理物业用房，造成公共资源的流失等问题。另外，市区两级主体对物业管理认识存在差异，部分工作职能衔接不到位，职权责不相对应，相互推诿扯皮的现象一定程度地存在。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　物业服务企业整体资质偏低，服务能力和水平有待提高。目前我市的物业服务企业整体资质水平较低，规模较小。部分物业服务企业从业人员的素质偏低，服务意识不强，不能满足业主的合理要求，存在管理不规范、高收费低服务、侵犯业主合法权益等行为，使业主和物业服务企业之间矛盾频发。此外，开发商交房时配套设施不完善等诸多遗留问题物业服务企业无力解决，业主将怨气转嫁到物业服务企业，致使彼此的矛盾更加激化，从而引发业主不交、少交、欠交物业管理　　费，物业服务企业降低服务标准，最终形成物业收费难的恶性循环。　　老旧小区基础配套不足，硬件条件差，物业管理工作难度大。部分老旧小区基础设施配套建设先天不足，物业管理设施缺乏，后期增建难度大。还有部分老旧小区基础设施破损严重，问题较多，甚至存在安全隐患，物业管理无法推行。如昆区汇金小区的一栋住宅楼下水管线设置在楼道里，每到冬季都因管道上冻导致下水不通，居民多年反映强烈，但一直未得到解决。另外，驻区大企业的职工住宅区物业管理工作相对落后，如包钢集团公司职工住宅区的物业管理工作难度大、问题多，市区两级相关物业管理政策措施因种种原因难以得到落实。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　维修资金启动难、使用率低。目前我市房屋维修资金累计归集亿元，累计使用维修资金万元，使用率仅为2%，使用率极低。特别是老旧小区维修成本高，归集的维修资金不足，也有部分小区自建成后，一直未缴交维修资金或全额缴交，导致房屋不能及时修缮。另外也有部分业主不配合维修资金使用的问题。　　三、建议　　加大对《条例》的宣传力度，提高物业管理各方主体参与物业管理的积极性和主动性。物业管理涉及到广大市民的切身利益，各级政府要高度重视，承担主导责任，通过多种形式，针对物业管理各个方面有针对性地加大《条例》的宣传力度，确保相关部门及工作人员熟练把握和执行《条例》，严格依法办事，依法推动我市物业管理工作。要充分保障业主对物业管理的知情权和参与权，积极引导广大业主对物业管理工作的认识，唤起业主“小区是我家，管理靠大家”的参与意识。　　强化组织领导，完善机构建设，进一步建立高效的物业管理运行机制。各级政府要严格按照《条例》要求，加强组织领导，加大《条例》的贯彻实施力度，健全配套实施细目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。'