物业服务行业：存量时代物业服务价值突显，模式创新大有可为.docx 20页

'行业报告|行业深度研究内容目录1.物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿41.1.物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值41.2.行业营收超6000亿，行业集中度提升52.行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口62.1.房地产进入存量时代，物业管理重要性突显62.2.政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升72.3.摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大93.行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显103.1.物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代103.2.物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低113.2.1.在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模113.2.2.单个管理项目越大，单位成本越小133.3.头部企业品牌溢价效应发挥作用144.投资建议144.1.建议关注：碧桂园服务（6098.HK）：母公司房地产开发全国领先，储备物业面积充足154.2.建议关注：彩生活（1778.HK）：互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者174.3.推荐标的：南都物业（603506.SH）：商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长点19图表目录图1：物业管理公司市值（亿人民币）4图2：物业上市公司市盈率和A股、港股的比较4图3：全国物业管理行业总面积5图4：物业管理行业增速超第三产业5图5：2014-2017年百强企业管理面积与数量均值5图6：2014-2017年TOP10企业管理规模与市场份额情况5图7：国有建设土地出让面积（万公顷）6图8：房地产开发投资完成额绝对值上升，增速下降6图9：房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降6图10：部分一线城市二手/一手交易比例（按套数）6图11：存量时代，部分房企开始涉足新业务7图12：2017年物业业态面积占比情况8图13：不同业务服务费情况（元/平方米/月）8图14：百强物业服务企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较（元）8图15：百强物业服务企业物业服务费收缴率均值9图16：百强物业企业不同城市级别平均物业服务费（元/㎡/月）9图17：百强物业服务企业增值服务收入占比提升9请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究图18：百强物业服务企业增值服务利润占比提升9图19：部分物业服务企业互联网APP总下载量（次）10图20：2017年部分物业服务企业管理面积构成情况——部分物业企业与地产开发公司关系密切10图21：我国房地产行业集中度持续提升11图22：物业服务上市公司现金流和净利润比较（亿元）12图23：物业服务上市公司总资产周转率12图24：部分物业上市公司在管面积和经营活动产生的现金流关系12图25：2017年百强物业服务企业营业成本构成13图26：物业管理人力成本逐年上升（元/年）13图27：百强物业大单体面积项目数量13图28：碧桂园物业管理费较低，但单位收费面积毛利润较高13图29：物业服务企业品牌价值（亿元）14图30：物业服务企业品牌首选率排名14图31：碧桂园服务管理面积地图15图32：碧桂园服务主要业务简介15图33：碧桂园服务2018年上半年营收构成-按业务15图34：碧桂园服务营业收入情况16图35：碧桂园服务利润情况16图36：碧桂园服务从碧桂园集团获得的收费管理面积16图37：碧桂园服务储备面积充足，未来放量潜力大16图38：彩生活管理、提供顾问、合作的住宅小区区域分布图17图39：彩生活2018年上半年营收构成-按业务17图40：彩生活营业收入情况17图41：彩生活利润情况17图42：彩生活社区服务平台功能简介18图43：彩生活“彩惠人生”模式创新社区增值业务18图44：彩生活在线平台用户量突破千万（万人）19图45：彩生活平台服务面积构成（百万平方米）19图46：南都物业业务已经成功拓展到十余个省市19图47：南都物业历年营收构成-按业务19图48：南都物业历年总收入情况及增速20图49：南都物业历年净利润情况及增速20图50：南都物业不同物业类型单价（元/平方米·月）21图51：南都物业不同包干制物业类型项目毛利率（）21表1：房企分拆物业公司情况梳理7表2：部分地方政府出台有关物业覆盖规划文件7表3：部分物业服务企业互联网社区平台情况梳理10表4：2017年以来主要物业公司并购事件12表5：南都物业2017年上半年主要客户情况20请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究1.物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿1.1.物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值自2014年物业管理企业彩生活成为第一家在港股上市的公司，资本对物业行业的关注度不断提高。目前共8家企业（彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务）登陆香港主板，1家（南都物业）在A股上市。数家公司的上市证明了物业服务公司也能诞生巨头，绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务市值为百亿级别。图1：物业管理公司市值（亿人民币）350彩生活绿城服务雅生活服务中奥到家祈福生活服务碧桂园服务中海物业浦江中国南都物业300250200150100500资料来源：wind，天风证券研究所图2：物业上市公司市盈率和A股、港股的比较807060504020100资料来源：Wind，天风证券研究所从估值来看，资本市场给予物业公司较高的估值。对比A股和港股的平均市盈率，除了祈福生活和中奥到家估值偏低之外，其他物业公司均在A股和港股的平均市盈率水平以上，碧桂园服务的估值达到约70倍。较高的市盈率说明资本对物业上市公司的看好。30请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究1.1.行业营收超6000亿，行业集中度提升根据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》，我国物业管理行业基本情况如下：Ø从管理面积来看，全国物业管理行业面积约为246.65亿平方米，复合增长率为12.01，百强公司的管理面积占比达32.08。Ø从营业收入来看，全国物业管理行业营收达6007.2亿元，占全国服务业增加值的1.4。Ø从企业数量来看，全国共有物业服务企业11.8万家，广东、江苏、山东等省的物业服务企业数量领先他省。Ø从就业人员来看，2018年物业管理行业人员达904.7万人，复合增长率为8.9。第三产业服务业已经构成我国经济的重要组成部分，2018年上半年第三产业增加值占国内生产总值的54.3，同比增长6.8；作为服务业的一种，物业管理行业的增速达到了13.66，体现出行业的蓬勃发展之势。图3：全国物业管理行业总面积图4：物业管理行业增速超第三产业16%13.66%6.80%14%12%10%8%6%4%2%0%第三产业增加值增速物业管理行业增速资料来源：中国物业管理协会，天风证券研究所资料来源：中国物业管理协会，天风证券研究所物业管理行业集中度提升，TOP10企业市场份额超10。物业管理行业的发展展现出“强者恒强”的趋势。2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5，2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32以上。其中，以万科物业、绿城物业、碧桂园服务等为代表的头部公司增长尤其明显。2014年TOP10企业市场份额仅为4.37，2017年达到11.06。2017年，TOP10企业管理面积均值是百强企业均值的6.82倍，TOP11-30企业管理面积达是百强企业均值的1.57倍，马太效应越来越明显。图5：2014-2017年百强企业管理面积与数量均值图6：2014-2017年TOP10企业管理规模与市场份额情况请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000管理面积均值（万平方米）在管项目数量均值（个，右轴）201420152016201720015010050025,00020,00015,00010,0005,0000TOP10企业管理面积均值（万平方米）TOP10企业市场份额201420152016201712.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究资料来源：中国指数研究院，天风证券研究所资料来源：中国指数研究院，天风证券研究所1.行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口1.1.房地产进入存量时代，物业管理重要性突显过去20-30年，我国房地产主要依靠“增量”的路径取得了迅猛的发展。增量时代，房地产企业通过拿地、建造、出售的流程，获得房屋销售收入，实现土地的快速变现。过去，拿地能力强的房地产企业意味着能获得最多的增量，高周转、高杠杆、高毛利率的企业能够获得高ROE。近年来土地供应放缓，《全国国土规划纲要（2016—2030年）》提出“分类引导城镇化发展……将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地”。国有建设用地出让面积自2013年达到高点之后持续回落，房地产开发投资完成额的增速大幅下跌，虽然有所恢复，但是依旧未达10。房地产盈利能力下降，行业毛利率由原先约40跌至不足30。部分一线城市二手房交易量已远超一手房交易量，存量时代来临。图7：国有建设土地出让面积（万公顷）图8：房地产开发投资完成额绝对值上升，增速下降请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究80.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00201120122013201420152016工矿仓储商服住宅其他120,000100,00080,00060,00040,00020,0000房地产开发投资完成额（亿元）YOY40%30%20%10%0%请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究资料来源：国土资源部，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所图9：房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降图10：部分一线城市二手/一手交易比例（按套数）45%毛利率净利率40%35%30%25%20%15%10%5%0%资料来源：Wind中信成分，天风证券研究所资料来源：中指研究院，天风证券研究所进入存量时代，地产发展模式发生改变，资产运营成为重点，出现房企巨头拆分物业上市潮。在增量时代，开发商的盈利模式简单粗放，赚的是房屋出售“一次性”的钱。但是在存量时代，新房增量有限，依靠卖房盈利的路径遇到瓶颈，运营好存量资产成为各大企业的共同方向。一些大型地产企业开始积极拓展其他业务，比如万科和碧桂园都涉足了家装、长租等领域，保利涉足社区超市、养老教育、二手房交易等领域。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究图11：存量时代，部分房企开始涉足新业务资料来源：保利2017房地产行业白皮书，天风证券研究所加强物业服务开发是房企面对存量时代做出的重要布局。原本物业服务作为房地产企业的“配饰”并未引起房企过度重视，物业服务更多地被看作房企内部成本，因此房地产企业出于缩减成本的动力，提供的物业服务大多基础和单一。但是在存量时代，物业服务重要性凸显，几家房地产企业巨头如绿城中国、碧桂园等纷纷通过分拆物业管理公司上市，部分物业管理公司市值甚至超过房地产企业母公司，由“配饰”变“主体”。表1：房企分拆物业公司情况梳理关联房地产企业物业管理公司上市时间花样年控股彩生活2014.6中国海外发展中海物业2015.10绿城中国绿城服务2016.7雅居乐集团雅生活服务2018.2碧桂园碧桂园服务2018.6佳兆业集团佳兆业物业待IPO资料来源：Wind，天风证券研究所1.1.政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升物业服务覆盖率提升有巨大空间。2017年我国城镇物业管理覆盖率约为50，而提升物业服务覆盖率已得到众多政府政策的支持。国务院发布的《服务业发展“十二五”规划》提出“进一步明确物业管理行业的责任边界，健全符合行业特征和市场规律的价格机制，规范物业管理行业市场秩序。提高旧住宅区物业服务覆盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式”。从各地政府出台的规划来看，提高物业覆盖率甚至实现“全覆盖”是重要目标。表2：部分地方政府出台有关物业覆盖规划文件地区规划文件黑龙江到2020年设区的城市住宅物业服务覆盖率达到90以上。《黑龙江住建厅加强和规范全省物业管理工作指导意见》南京到2020年实现住宅区物业管理全覆盖《南京市住房保障“十三五”规划》成都到2022年全市物业服务覆盖率达到75《成都市促进物业服务发展行动计划》请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究青岛构建覆盖全市的物业服务信用信息系统；扩大老旧小区物业管理覆盖面《青岛市“十三五”房地产业发展规划》合肥实现无物管小区的全覆盖；将物业管理工作纳入目标考核《合肥市人民政府关于进一步加强物业管理工作的实施意见》资料来源：地方政府官网，天风证券研究所物业服务介入多种业态。根据物业百强报告，目前物业呈现出多业态均衡发展的趋势，住宅物业、商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业百花齐放。分业态来看，办公物业服务费最高，达7.88元/㎡/月，其次是商业物业服务费，为7.02元/㎡/月，住宅物业服务费最低，为2.30元/㎡/月。2017年，百强企业管理项目平均物业服务费为4.26元/㎡/月，略高于2016年，丰富的物业形态提升了物业公司的收入水平。图12：2017年物业业态面积占比情况图13：不同业务服务费情况（元/平方米/月）1.65%0.60%4.25%97.887.026.885.983.783.643.412.3住宅物业4.12%8请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究1.76%9.12%8.65%69.85%商业物业76办公物业53公众物业4产业园区物业21学校物业0医院物业其他请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究资料来源：中国指数研究院，天风证券研究所资料来源：中国指数研究院，天风证券研究所物业服务质量在影响购房者选择房产的因素中起到越来越重要的作用。物业客户特别是住宅用户逐渐意识到物业的重要性：①促进财产保值增值。物业对于房屋的整修、维护起重要作用，完善的物业服务可以促进房屋保养，帮助业主财产保值增值。2017年，百强物业服务企业在管的二手房平均价格高出周边二手房价格9.06，年套租金价格高于周边年套均租金价格6.88。②营造良好的居住工作环境。物业掌管着业主长期居住或者工作的场所，涉及场所的治安问题、卫生问题、设施问题等。图14：百强物业服务企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较（元）请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究45,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,000周边二手房价格周边年套均租金价格百强二手房价格百强企业年套租金价格201220132014201520162017请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究资料来源：中国指数研究院，天风证券研究所物业服务收缴率不断提升，且一线客户愿意支付的水平高于二三线城市。2014年百强物业服务企业的物业收缴率为93.02，此后不断提升，2017年提升至94.14，侧面反映出业主对缴纳物业服务费的意愿不断提升。从不同城市对比来看，百强企业在一线城市的平均物业费达7.12元/㎡/月，而二线和三四线分别为3.67和3.58元/㎡/月，可能原因是一线请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究住户支付能力更强、支付意愿更高。图15：百强物业服务企业物业服务费收缴率均值图16：百强物业企业不同城市级别平均物业服务费（元/㎡/月）请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究95%94%93%92%91%90%93.02%87.123.673.5894.09%94.10%94.14%76543210请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究2014201520162017一线城市二线城市三四线城市请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究资料来源：中国指数研究院，天风证券研究所资料来源：中国指数研究院，天风证券研究所综上，业主对物业服务的重要性认识增强，优质的物业服务成为业主选择房产的重要条件；业主对物业服务的消费意愿提升，收缴率不断提高，物业费用有提升的空间，为行业继续成长奠定基础。1.1.摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大目前大多数物业公司的运营模式依旧较为传统，以“保洁保安绿化”为代表的基础物业业务为主，同时收取物业费，模式简单，利润空间较小。百强物业服务企业收入中基础物业服务占比超过80。物业服务对象大多是人口十分密集的社区（住宅、办公楼、商场、学校等），因此物业服务天然具有吸引流量的功能。虽然基础物业收入占比超八成，但是目前物业管理服务已经出现服务类型多元化和个性化、利润空间增厚的趋势。近年来，物业服务也拓展出多种增值服务，包括工程服务、房屋经纪、案场服务、空间运营、家政服务等服务，拓宽收入来源，提升利润水平。百强物业企业的增值服务占比不断提升，2015年为16.73，2017年增长到18.2。增值服务的利润空间也更大，2017年百强企业增值服务以18.20的收入贡献了41.68的利润，成为企业盈利的重要增长力。图17：百强物业服务企业增值服务收入占比提升图18：百强物业服务企业增值服务利润占比提升请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%基础物业收入占比增值服务收入占比45%40%35%30%25%20%31.08%39.24%41.68%请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究16.73%17.28%18.20%83.27%82.72%81.80%201520162017201520162017资料来源：历年物业服务百强企业研究报告，天风证券研究所资料来源：历年物业服务百强企业研究报告，天风证券研究所互联网为物业服务企业利用社区流量提供巨大便利。物业服务企业如何对接庞大的终端资源？互联网工具为物业服务企业搭建物业服务平台、提供多类型服务提供基础。南都物业、彩生活、雅生活、碧桂园服务等物业服务企业纷纷推出了自己的互联网平台工具，供业主使用，业务涉及商品零售配送、家政修理、旅游、养老、教育、医疗等各方面。头部物业服务企业大多开发了供业主使用的APP，下载量十分可观，例如彩生活的“彩之云”APP仅安卓下载量就达334.89万次。社区所叠加的衣食住行娱等各类服务通过互联网平台得以实现。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究物业服务企业通过基础物业服务（如缴费、报修、家政）等将业主稳定在平台上，再加以大力开发，比其他进入社区开展社区平台的企业更具有优势。随着未来物业服务平台搭建得更为完善，物业服务公司有望囊括业主生活的方方面面，完成运营模式的创新和转变，类型丰富的、盈利空间更巨大的增值服务有望成为物业服务企业的主要利润增长板块。表3：部分物业服务企业互联网社区平台情况梳理物业服务企业互联网社区平台功能彩生活彩之云缴费、报修、电商、购票、充值、金融理财等雅生活雅管家电商、邻里社交、金融理财、养老等碧桂园服务凤凰会缴费、租售、邻里社交、报修、酒店预订等绿城服务幸福绿城维修、投诉、缴费、家政、生鲜配送、友邻社交、健康、学院、金融等南都物业悦嘉家缴费、投诉、订票、团购、友邻社交等中奥到家爱到家商品采购、配送、家政、物业通知、周边推荐等中海物业优你家缴费、报修、查询、房屋资讯、团购等资料来源：AppStore–Apple，九号安卓频道，天风证券研究所图19：部分物业服务企业互联网APP总下载量（次）4,000,0003,500,0003,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0000悦嘉家幸福绿城爱到家优你家雅管家凤凰会彩之云资料来源：酷传，注：仅统计安卓端下载量，时间截止2018年10月26日，天风证券研究所1.行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显1.1.物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代物业服务行业具有房地产行业的衍生行业特征，早期大多物业服务业务更是房地产公司的内部业务，作为成本核算；随着物业行业重要性的提升，一些物业服务公司从原房地产公司中分离成为独立子公司，甚至进行业务拆分完成独立上市。但是物业服务公司仍与原先的房地产公司有着密切的关系，对于大多数物业服务公司来说，母公司房地产公司的项目是物业服务项目的重要来源。根据中国指数研究院的数据，2017年物业百强企业中有房地产开发背景的企业占比达73.5，这些企业的在管面积中，接近60来自兄弟开发商。碧桂园服务、保利物业、中海物业2017年新增管理面积中，有超过80来自兄弟开发企业。图20：2017年部分物业服务企业管理面积构成情况——部分物业企业与地产开发公司关系密切请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%兄弟开发企业比例市场化拓展比例请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究资料来源：中国指数研究院，天风证券研究所房地产行业集中度进一步提升。根据中国房地产业协会2018年中国房地产开发企业500强测评成果，2017年我国500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达6.4亿平方米，同比增长22.3；销售金额创下新高，达8.5万亿元，同比增长34.7。500强房企市场份额按面积和按金额分别为37.56和63.24，较上年提升4.51和9.89个百分点。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.05、32.21、45.29和55.24，较上年均有提高。其中碧桂园、万科、恒大三家龙头房企全年业绩超过5000亿元，实现业绩突破。我国房地产行业进入“强者恒强”的时代，行业集中度进一步提升。图21：我国房地产行业集中度持续提升请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究50.00%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2011201220132014201520162017TOP10TOP20TOP50请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究资料来源：CRIC，天风证券研究所因为物业服务企业和背后的房地产公司关系密切，所以随着房地产行业集中度提升，对房地产行业依靠程度较高的物业行业也经历类似过程。大地产商如碧桂园、万科、绿城等的市场份额占比更高，则背靠大地产商的物业服务企业获得项目数量更多，在整个物业服务市场中占据的比例就有望更高。1.1.物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低1.1.1.在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模物业基础服务（保洁保安绿化等）的收费模式分为两种：包干制和酬金制。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。目前包干制是大多数物业公司的收费方式。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究物业行业的收缴率保持在高位。根据中国指数研究院数据，近三年百强物业服务企业的收缴率均保持在94以上，且不断提升，确保物业服务企业有稳定的现金流入。物业服务的上市公司中，大多数公司的经营活动产生的现金流量净额超过净利润。此外，物业服务企业大多具备“轻资产”的特点，资产周转快，部分企业总资产周转率超过1，对比房地产公司的周转率，TOP20企业平均存货周转率不足0.7，TOP100企业平均存货周转率为0.35（亿翰智库发布2017年上市房企总资产周转率数据）。综上，物业服务行业具有现金流较充足的特点。图22：物业服务上市公司现金流和净利润比较（亿元）图23：物业服务上市公司总资产周转率请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究0.003.006.009.00碧桂园服务绿城服务彩生活中海物业雅生活服务中奥到家浦江中国祈福生活服务南都物业经营活动产生的现金流量净额净利润1.601.401.201.000.800.600.400.200.00请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所物业上市公司在管面积和经营活动产生的现金流存在正相关的关系。一般来说，物业公司管理面积越多，规模越大，则产生的现金流越多，则更有能力进行并购或者投资。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究图24：部分物业上市公司在管面积和经营活动产生的现金流关系管理面积（百万平方米）7002005002005010000资料来源：各公司年报，天风证券研究所4003503002501,000经营活动产生的现金流量净额（百万元，右轴）900800600请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究150100400300请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究头部公司频频并购，物业行业上演“大鱼吃小鱼”。并购是物业公司快速拓展管理面积、提升收入的重要方式。物业行业头部公司大多现金流充足，具备并购的能力。2017年以来物业服务行业并购不断，标的大多为地区优质物业公司以及少量与物业相关的互联网平台、供应链管理公司。其中，彩生活2017年以20.13亿收购深圳市幸福万象(核心资产为万达物业)，成为当年业内最大的一笔并购案。表4：2017年以来主要物业公司并购事件企业被收购企业万科物业浙江耀江物业、中新苏州和乔物业、云南德润物业绿城服务温州雅园物业、吉林天顺物业、浙江蓝颂供应链管理、浙江绿华国际旅行社请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究彩生活武汉天宇弘物业、深圳前海微生活网络服务、上海同淶物业中海物业中信物业雅生活服务上海绿地物业、南京紫竹物业嘉宝股份杭州绿宇物业、上海真贤物业远洋亿家杭州新时代物业、南通乾通物业、北京百思得保洁服务、北京远和志尚科技服务等碧桂园服务橙家科技、重庆金阳物业、昆明星尚物业长城物业芜湖信德物业彩生活服务万达物业龙湖物业富州物业南都物业采林物业、金枫物业资料来源：房天下，物业管理MBA，中国指数研究院，天风证券研究所物业行业在经历在管面积越多则现金流越充足，现金流越充足则越有能力并购的阶段，行业集中度不断提升，头部公司值得关注。1.1.1.单个管理项目越大，单位成本越小物业服务行业最大的成本是人力成本，近年来人力成本不断上升。根据中国指数研究院数据，2017年，百强企业经营成本均值为56507.08万元，同比增长14.26。从成本构成来看，人员费用占比达55.84，同比增加2.41个百分点。近年来不断提升的人力成本也给物业公司带来压力。图25：2017年百强物业服务企业营业成本构成图26：物业管理人力成本逐年上升（元/年）请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究0.93%人员费用共用设施设备日常运行和维护费用45,000私营单位就业人员平均工资:居民服务和其他服务业40,00035,000请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究2.38%3.41%14.38%清洁卫生费秩序维护费30,00025,00020,000请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究8.14%4.89%10.03%55.84%办公费用绿化养护费共用设施设备及公众责任保险费用15,00010,0005,0000请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究其它费用资料来源：中国指数研究院，天风证券研究所资料来源：统计局，天风证券研究所物业管理的“密度”越大，越有利于控制成本。物业管理项目是一个相对封闭的空间，物业公司需要在每一个项目上投入一定的人力、物力等资源以确保物业项目的顺利运转。在这种情况下，单个物业管理面积越大，则分摊在单位面积上的成本降低，边际成本下降，促进毛利润提升。从百强物业情况来看，2017年单个物业项目面积达50-100万平方米的项目数量近1600个，大于100万平方米的项目达285个，均比2016年有所提升。例如绿城服务平均物业费高于大于碧桂园，但是在单位面积的毛利润方面，碧桂园较为领先。根据碧桂园服务招股书，2017年底，碧桂园服务的超大单体项目数量多，其中50-100万平方米的物业项目达47个，100万平方米以上的项目达24个。图27：百强物业大单体面积项目数量图28：碧桂园物业管理费较低，但单位收费面积毛利润较高请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究2,0001,8001,6001,4001,2001,000800600400200050-100万平方米/个＞100万平方米/个285259159614332017年2016年7碧桂园服务绿城服务6543210单位面积毛利润（元/平米/年）单位面积物业费（元/平米/月）请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究资料来源：中国指数研究院，天风证券研究所资料来源：各公司年报，天风证券研究所一般来说，物业公司规模越大、实力越强，则拿到大型物业项目的能力越强，而大型物业项目又对摊薄单位面积成本有积极贡献，从而进一步增厚头部物业公司的利润。1.1.头部企业品牌溢价效应发挥作用物业服务的头部企业获得品牌溢价的能力更强。一般来说头部企业覆盖省份更广，知名度更高：碧桂园服务项目分布260多个城市；彩生活服务覆盖国内249个城市；绿城服务覆盖24个省的130多个城市；金地物业覆盖100多个城市……同时物业服务的头部企业大多背靠大型房地产公司或者与著名企业合作，如碧桂园服务背靠碧桂园、绿城服务背靠绿城、恒大物业背靠恒大，南都物业与银泰、阿里巴巴深度合作，对企业知名度提升有明显的促进作用。头部企业品牌价值达十亿级别，品牌首选率高。根据国发院研究中心企业研究所等机构发布的“2018物业服务品牌价值”研究成果，全国性物业服务领先品牌企业品牌价值均值为38.71亿元，同比增长25.80；区域性物业服务品牌企业品牌价值均值为6.5亿元，同比增长19.02，品牌价值均值实现较快增长。其中万科物业品牌价值位于物业管理企业品牌价值榜首，品牌价值达95.01亿元。拥有品牌溢价的企业往往被选择的几率高，根据中国房地产业协会、中国房地产测评中心发布的“2018中国房地产开发企业500强首选服务商品牌”榜单，万科物业、碧桂园物业、绿城物业、保利物业等知名物业的品牌首选率均排名前十。图29：物业服务企业品牌价值（亿元）图30：物业服务企业品牌首选率排名请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究万科物业绿城服务金地物业碧桂园服务保利物业长城物业恒大物业彩生活服务中海物业02040608010013%10%9%8%7%6%6%3%3%2%14%12%10%8%6%4%2%0%请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究资料来源：国发院研究中心企业研究所，天风证券研究所资料来源：中国房地产业协会，天风证券研究所综上，在规模效应的影响下，背靠大型房企、管理物业总面积大、单个物业管理项目大的物业公司能凭借更充足的现金流和更强的成本控制力进一步扩张；在品牌效应的影响下，头部企业因分布城市更广、背靠大企业等原因从而知名度更高，获得品牌溢价，提升盈利能力。因此物业服务行业的行业集中度将持续提升，头部公司值得关注。2.投资建议请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究在物业服务行业不断扩大、行业集中度同时集中的趋势下，我们建议关注在管面积领先、储备面积和未来潜在面积充足和持续的公司以及物业模式创新领先，社区平台搭建完善、增值业务占比有望持续扩大的公司。1.1.建议关注：碧桂园服务（6098.HK）：母公司房地产开发全国领先，储备物业面积充足公司历史可追溯到1992年，彼时碧桂园集团的前身开始在中国提供物业管理服务。2004年，碧桂园服务成立有限公司，2005年公司获得中国一级物业管理资质。经过20多年的发展，公司已经成为国内领先的住宅物业管理及服务运营商，2018年被中国指数研究院评选为中国物业服务百强企业，综合实力排名第三，2018年6月碧桂园服务正式在港交所主板挂牌上市。截至2018年上半年，公司签约合同管理面积为3.86亿平方米，收费管理面积达1.37亿平方米，管理536项物业及向超过100万户业主提供物业管理服务。图31：碧桂园服务管理面积地图资料来源：碧桂园服务官网，天风证券研究所公司有三大块业务：物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务。其中物业管理服务业务是最主要的收入来源，2017年物业管理服务营收达25.45亿元，占比达82，同比增长30，2018上半年物业管理服务营收达15.63亿元。非业主增值业务增长快，2017年达图32：碧桂园服务主要业务简介图33：碧桂园服务2018年上半年营收构成-按业务08物业管理服务收入资料来源：公司公告，,天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所3.28亿元，2015-2017年的年复合增长率达40.6。1478非业主增值服务社区增值服务其他服务请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究2018年上半年公司营收达20.16亿元，同比增长42.5。本公司股东应占利润达4.71亿元，同比增加约133.1。图34：碧桂园服务营业收入情况图35：碧桂园服务利润情况请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究31.2223.5820.1616.72营业收入（亿元）YOY3530252015105050%40%30%20%10%0%5.04.54.03.53.02.52.01.51.00.50.02.20股东应占利润（亿元）4.023.244.71YOY150%100%50%0%请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究2015201620172018H12015201620172018H1资料来源：公司公告，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所母公司碧桂园在房地产开发行业中全国领先，2017年新收购土地储备全国第一。根据中国房地产TOP10研究组发布的2017中国房地产百强企业研究成果，碧桂园位列2017中国房地产百强企业“综合实力”前三名。而根据克而瑞统计数据，2017年碧桂园新增土地建筑面积12553.7万平方米，新增土地价值（新增方式包括招拍挂、并购）4100亿元，在2017年房企拿地榜单中位列第一。截至2017年12月31日，碧桂园集团在30个省、直辖市及自治区拥有1400多个物业开发项目。依靠母公司、大力开发第三方项目，公司物业管理面积储备充足。凭借母公司强大的拿地能力，碧桂园服务的管理面积也持续提升，碧桂园服务来自碧桂园集团的收费管理面积从2015年的6765万平方米增长到2017年的10943万平方米。2015年，碧桂园服务97的物业收费管理面积都来自碧桂园，近几年随着第三方项目的开发，比例有所降低，但是2017年仍有89的面积来自碧桂园。凭借良好的品牌形象和服务水平，公司在获取第三方项目方面的能力也有所增强，2015-2017年第三方物业开发商提供的物业管理服务合同的管理面积复合增长率达147.4。2017年底，公司收费管理总面积1.23亿平方米，而储备面积（即已签订合同预计在未来产生收入的管理面积）是收费管理总面积的1.68倍。相比之下，另一巨头绿城服务的储备面积均低于碧桂园服务，随着储备面积陆续产生收入，公司未来业绩增长空间巨大。图36：碧桂园服务从碧桂园集团获得的收费管理面积图37：碧桂园服务储备面积充足，未来放量潜力大请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究12,00010,0008,0006,0004,0002,0000收费管理面积（万平方米）面积占比100%90%80%70%60%50%201520162017储备面积（百万㎡）收费管理面积（百万㎡）储备面积/收费管理面积（右轴）250200150100500碧桂园服务绿城服务200%150%100%50%0%请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究资料来源：公司公告，天风证券研究所资料来源：各公司公告，天风证券研究所单个管理项目面积大，规模效应优势明显。截至2018年上半年，公司单个收费管理项目超25万平方米的数量达160个，占比达29.85。截至2017年12月31日，公司在管物业的平均收费管理面积约27.90万平方米，远高于物业服务百强企业的行业平均水平（17.79万平方米）。如前文分析，大盘物业规模效应显著，且对增值服务的需求大。2018年上半请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究年，公司社区增值服务同比增长52.9，毛利率上升至66.9。综上，碧桂园物业在管面积全国领先，储备项目充足，未来持续增长潜力大；单个项目管理面积领先，促进成本压缩、收入提升，建议关注。1.1.建议关注：彩生活（1778.HK）：互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者彩生活集团成立于2002年，前身为深圳市花样年物业管理有限公司，是花样年集团有限公司控股子公司。花样年集团主要涵盖地产开发、社区服务、金融服务、文化旅游等多个领域。2006年，公司收购深圳市开元同济公司，涉足工程服务业务。2010年，公司从花样年物业更名为深圳市彩生活物业管理有限公司。2013年发布彩之云APP，搭建物业+互联网的入口。2014年彩生活集团在香港上市。彩生活是一个集住宅社区、商务社区、酒店及写字楼等形态的物业管理企业，旗下包含彩生活、万象美、开元国际等高端品牌。截至2018年6月30日，公司的平台服务面积达到图38：彩生活管理、提供顾问、合作的住宅小区区域分布图图39：彩生活2018年上半年营收构成-按业务12484资料来源：公司2017年年报，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所9.81亿平方米，包括订约管理面积4.84亿平方米和与其他物业管理企业合作面积4.97亿平方米，管理的社区覆盖全国249个城市。公司业务包括物业管理服务、工程服务、增值服务（即社区租赁，销售及其他服务）三大板块。目前物业管理业务仍然是公司最主要的收入来源，2018年上半年物业管理服务达14.67亿元，占比达83.5，但是增值服务增长快，2018年上半年同比增速达到91.67。物业管理服务工程服务增值服务2018年上半年，彩生活的营收达17.57亿元人民币，同比大增135.3。净利润同比增加约74.1至约1.75亿元。图40：彩生活营业收入情况图41：彩生活利润情况请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究营业收入（亿元）YOY16.3017.8313.438.29201816141210864202015201620172018H1150%100%50%0%3.503.002.502.001.501.000.500.00归母净利润（亿元）YOY3.211.681.881.752015201620172018H180%60%40%20%0%请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究资料来源：公司公告，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所增值业务是公司重要亮点，公司已成功搭建在线社区平台。彩生活正从传统的物业管理公请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究司转化为以社区服务为导向的平台型公司。公司成功搭建了互联网平台，应用包括TOB的“彩管家”和TOC的“彩之云”。彩管家的功能包括事务管理、人员管理、财务管理等，彩之云的功能包括缴费、停车、购物、理财等。图42：彩生活社区服务平台功能简介资料来源：公司公告，天风证券研究所公司社区增值业务模式具有创新性。以公司最近推出的“彩惠人生”为例：在“彩惠人生”线上平台上，业主可以选择购买所需产品，订单完成后，业主还可额外获得由供应商提供的可以冲抵物业费的津贴。这一模式对于商品销售商、物业公司和业主可谓“共赢”：图43：彩生活“彩惠人生”模式创新社区增值业务资料来源：公司公告，天风证券研究所①对于销售商来说，让业主使用一个新平台的高获客成本是痛点。这一模式中业主因为额外的津贴可以抵扣物业费而主动产生消费动力，使得销售商能快速抵达客户，大大降低了销售商的营销成本。②对于物业公司来说，住宅物业费收取低效是痛点。这一模式中，彩生活创新了物业费的收取方式，把物业费和业主消费结合起来，降低了物业费收取难度，同时在物业费提价方面的议价权也更强。③对于业主来说，购买商品更加方便且能抵扣部分物业费。该产品在2018年3月31日上线，至2018年6月30日，彩惠人生累计成交32.54万单，累计成交金额为2864.69万元，为超过4.4万个家庭减免了1281万元（44.7）的物业管请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究理费。在线社区平台已成功转化为业绩。截至2018年6月30日，彩生活在线平台累计注册人数达1451万人，其中378.8万为活跃用户。仅2018年上半年，彩之云APP上的销售额达到43.58亿元人民币，同比增长82.1。公司的在线社区平台底层技术促进公司和其他物业管理公司进行合作，彩之云APP不仅可以服务本集团管理的社区，也可以服务合作伙伴的社区，截至2018年上半年，公司已经和64家物业管理公司达成合作，平台覆盖的合作面积达4.97亿平方米。注册用户活跃用户14511034378.8200.385.8302.6173.7349.4图44：彩生活在线平台用户量突破千万（万人）图45：彩生活平台服务面积构成（百万平方米）请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究1,6001,4001,2001,00080060040020002015201620172018H11,2001,0008006004002000订约管理面积合作面积咨询服务面积497.4464.2374.4303.5357.5404.34772015201620172018H1请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究资料来源：公司公告，天风证券研究所资料来源：公司公告，天风证券研究所综上，彩生活作为第一家港股上市的物业公司，模式创新积极，与同行相比平台构建完善，增值服务开展情况业内领先，随着在线平台覆盖增加，未来增长潜力较大，建议关注。1.1.推荐标的：南都物业（603506.SH）：商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长点南都物业是长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商。业务以杭州地区为基点，精耕江浙沪，适时向全国拓展。公司的前身是成立于1994年的浙江南都物业管理公司，2007年独立运营，2018年2月公司成功登陆A股市场，成为A股上市的第一家物业公司。经过二十余年的发展，南都物业的服务版图已遍布浙江各大城市，并进入上海、江苏、四川等十余个省（直辖市），截止2018年6月30日，公司累计总签约项目392个，累计总签约面积4994.96万平方米。公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理服务、增值服务和公寓租赁服务，其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务；增值服务主要包括场所清洁、家政服务、绿化养护、入室维修等服务；公寓租赁服务是公司2017年起新增业务，以“群岛”为品牌的MOMA和JUNGLE两处公寓分别于2017年7月和9月正式投入运营，截至2017年底获得租金收益分别为400.63万元和59.57万元。图46：南都物业业务已经成功拓展到十余个省市图47：南都物业历年营收构成-按业务物业管理服务增值服务公寓租赁业务其它93.00%95.46%93.79%93.36%87.50%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20142015201620172018H1请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究资料来源：公司官网，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所公司2018年上半年实现营收4.69亿元；实现归母净利润为0.42亿元。2017年全年实现营收8.2亿元，同比增长41.85；实现归母净利润为0.75亿元，同比增长19。受益于公司业务类型的丰富、全国范围内拓展带来的管理面积增加，公司近几年收入、利润保持增长。图48：南都物业历年总收入情况及增速图49：南都物业历年净利润情况及增速请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究1,0008006004002000营业总收入（百万元）yoy20142015201620172018H150%40%30%20%10%0%归母净利润（百万元）yoy80604020020142015201620172018H1200%150%100%50%0%-50%请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所注：2015年净利润下降主要原因为当年确认了股份支付费用3,217.49万元商业物业优势显著，与多类型客户达成合作关系。对于物业企业来说，获得稳定的客户订单是提供服务、增加营收的关键。南都物业自1994年成立至今，通过提供不断更新与优化的服务，大力开拓商办物业，发挥第三方物业的灵活性，与多类型的客户达成合作关系。与银泰置地合作，进军综合商业物业市场。2011年起，南都物业与银泰置地签订了华东区战略协议，开启综合商业物业市场全面开发阶段。银泰置地作为综合性商业地产开发与经营商，在全国建成及在建项目已达70余个，项目遍及北京、上海、杭州、成都等数十个城市，总开发和运营建筑面积近2000万平方米。根据公司2018年中报，目前北京银泰置地商业有限公司持有公司4.5股权。银泰置地为公司提供众多商业物业管理项目。2014年阿里作为二股东入股银泰商业（银泰商业和银泰置地均为银泰集团旗下公司），2017年阿里巴巴成为银泰商业大股东。根据公司招股说明书，2014-2017年上半年，阿里巴巴项目连续成为公司物业管理项目销售金额前五名。目前公司已经积累一大批优质且稳定的客户资源。从公司招股书中可知，2017年上半年公司前10大客户的销售收入接近5500万元，合计占当期主营业务收入的14.63，前10大客户涵盖地产开发公司、百货销售公司、大型网络技术公司、高校等。与地产公司的合作，随着地产项目的开发，公司有机会获得新管理项目（特别是住宅物业项目），在管理面积增量方面做出贡献；百货销售公司、大型网络技术公司如银泰购物中心有限公司、阿里巴巴等单位面积管理费用高，毛利率高，提升盈利水平。此外，从前十大客户以及公司官网信息能看到公司在行政物业管理方面的突破，其物业管理对象涵盖了东华大学、浙江银监局等。公司的客户包含多种结构，反映出公司获取各类不同资源的能力较强。表5：南都物业2017年上半年主要客户情况客户名称项目名称销售收入（万元）占当期主营业务收入的比例客户简介1启东崇和置业有限公司绿地启东长岛1,613.354.31从事房地产开发经营等业务，绿地地产为其股东2阿里巴巴(中国)网络技术公司滨江园区项目、云栖小镇项目789.642.11连续五次被美国权威财经杂志《福布斯》选为全球最佳B2B站点之一，银泰股东3金华市传云物联网技术有限公司金义园区638.741.71从事货运站（场）经营等业务，股东为浙江菜鸟供应链管理有限公司请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21 行业报告|行业深度研究4杭州华三通信技术有限公司H3C基地549.401.47从事技术开发等业务5传富置业（成都）有限公司成都银泰城417.401.12从事房地产开发、销售、出租等业务，主要开发银泰城项目6海宁银泰置业有限公司海宁银泰城391.021.05从事海宁市地块的商业设施、写字楼的开发等业务，股东为银泰百货(香港)有限公司7杭州银泰购物中心有限公司城西银泰292.950.78从事百货销售、酒店管理等业务8东华大学东华大学277.610.74地处上海，占地总面积近2000亩9杭州裕廊腾飞科技有限公司新加坡杭州科技园251.620.67从事自有物业的开发和租赁等业务，股东为杭州经济技术开发区资产经营集团有限公司（国有独资）10河南绿地商城置业有限公司绿地公园城249.330.67从事房地产开发与经营等业务，股东之一为河南老街坊置业有限公司（老街坊股东为绿地控股集团）资料来源：公司公告，天风证券研究所拓展非住宅物业、丰富服务类型拉高毛利率水平。从毛利率水平来看，公司的非住宅物业项目毛利率水平较高，商业项目毛利率可达30以上，办公楼项目毛利率可达25以上，而住宅类项目的毛利率大多年份不超过20，非住宅物业的拓展无疑会有利于提升公司的毛利率水平。图50：南都物业不同物业类型单价（元/平方米·月）图51：南都物业不同包干制物业类型项目毛利率（）请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究住宅商业办公7其他平均单价65432102014201520162017H140住宅商业办公其他3530252015105020132014201520162017H1请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21行业报告|行业深度研究资料来源：招股书，天风证券研究所资料来源：招股书，天风证券研究所公寓租赁业务有望成为新增长点。公司认识到在房地产存量时代租赁市场的巨大潜力。公司下属全资子公司浙江大悦资产管理有限公司（以下简称“大悦资产”）负责公寓租赁服务项目，根据公司公告，截止2018年上半年，公司已签订约2.5亿的租赁合同，租期均在10年以上。大悦资产将物业服务与租赁服务相结合，以社区客群为入口，以“产品+互联网+社群”为手段，对城市不动产进行综合管理，打造以服务公寓、国际青年社区、托管公寓、复合型园区四大产品为核心的“群岛”品牌，帮助业主实现物业资产持续增值。以群岛·MOMA和群岛·JUNGLE为代表的长租公寓，针对差异化群体，提供交通便捷、设计前卫、生活方便的居住空间。2018年上半年，公寓租赁服务产生营收共计1018万元。此外，2018年开工建设的JUNGLE运河店和欢乐城店预计先后于9、10月份左右投入运营，西溪PARK项目也进入施工阶段，预计于2018年底或2019年初试运营。综上，南都物业作为第三方物业公司，商业物业项目优势明显，业务拓展目标明确、新业务公寓租赁逐步放量。我们预计公司2018-2020年的营收分别为10.59/13.55/17.12亿元，净利润为0.92/1.14/1.52亿元，对应EPS为0.89/1.10/1.47元。作为第一家A股上市的物业公司，具有标的稀缺性，给予稀缺性溢价，我们给予公司2019年26倍的估值，目标价格28.6元，给予“买入”评级。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21'