市场化是国有物业管理企业的发展方向——浅析物业管理市场化的思路与方法沈阳房产实业有限公司 10页

'物业管理企业改革与发展工作交流会交流材料市场化是国有物业管理企业的发展方向——浅析物业管理市场化的思路与方法沈阳房产实业有限公司随着我国住房制度改革和住房商品化的发展，传统的房屋管理方式已不适应市场发展的需要，物业管理作为朝阳产业受到社会各界的广泛关注，迅速地进入了一个蓬勃发展的新时期。物业管理行业的出现和发展，对于改善居民生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业等方面都发挥了积极作用。然而，经过多年的发展，我国的物业管理仍处于起步阶段，物业管理在房地产业中仍属薄弱环节，特别需要指出的是大多国有物业管理企业仍存在着机制相对落后，还带有计划经济的色彩；体制不活，对市场的适应性不强；资产关系不清，行政干预过多；在利益分配上，平均主义、吃大锅饭的现象还时有发生，干部和员工队伍庞大，人员成本较高，企业包袱沉重等诸多问题，严重抑制了企业参与市场竞争的活力，阻碍了企业的发展。为此，在国有物业管理企业全面进入市场经济的今天，如何面对发展中的一系列问题，值得我们进一步研究和探讨。下面，就今后国有物业管理企业的发展方向，谈一点思路与方法，供大家商榷。一、国有物业管理企业现状的分析1、产权不清，机制不顺。大多国有物业管理企业是由房管部门投资设立，类似于房管部门或开发企业的一个售后服务单位，名义上是独立核算企业，但人、财、物均由上级部门控制，物业管理经营者主要对上级部门负责。由于经营机制不灵活，观念陈旧，经营者的积极性不高，职工吃大锅饭，市场化运作的步伐较慢。10 2、资产不多，增值潜力不大。国有物业管理企业不同于工业企业有成套的设备、厂房，有成熟的产品；也不同于一般的商业企业，有相对充沛的资金可供周转，有进销差价可供赚取。而物业管理企业提供的是服务，一般没有较多资产，由于可供变现的优质资产不多，而只靠有限的物业管理服务收费，难以形成更多的积累，因此，企业的增值潜力不大。3、员工的整体素质不高。由于国有企业机制不顺，企业需要的人才难以引进，现有的员工由上级主管部门安置下来，企业只能被动接受，人员相对老化。许多员工对物业管理的概念还停留在修修补补，收收费用上，缺乏一种成熟的物业管理经营理念，无法满足物业管理行业日益发展的需要。国企的员工没有意识到一个成熟的物业公司，它的职责不仅仅是保洁、保安、绿化、养护，而是要与住户共同营造完美、温馨、文明的现代生活氛围。国有物业管理企业存在诸多问题是现实的，但是，这些问题通过不断改革和发展是完全可以解决的，是可以赶上并超越世界先进物业管理水平的。与此同时，我们在借鉴国外先进经验的基础上，更重要的是结合自己的实际，有所创新。因为，只有创新，才能有更快的发展。从而，我们深刻的认识到国有物业管理企业应该向市场化的方向发展。二、物业管理市场化的定义与思路10 市场，是指商品买卖的地方。按照马克思主义政治经济学关于市场的广义理解，市场是指商品交换和商品买卖关系的总和。它不仅包括作为实体的商品交换的场所，更重要的是，它包括一定经济范围内的商品交换的活动。因此，物业是市场中的一部分。物业管理在市场中，是有偿出售智力和劳动力的服务性行业，所出售的是无形的产品，其核心是服务。这种以物业为对象的管理服务如同其他商品一样，具有价值和使用价值。物业管理服务进入商品交换领域，便成为了商品。所谓物业管理市场，是指出售和购买以物业为对象的管理服务，这种无形劳动的场所和由此而引起的交换关系的总和，便构成了物业管理市场。具体地说，就是把物业管理服务纳入整个经济活动中，使其流通、交换，使物业管理服务应用到生产、生活领域，改善生产与生活环境，提高生产与生活质量，从而，实现其应有的价值。所以说，物业管理市场化是伴随着物业市场的产生而形成的。物业管理企业就是要通过市场取得物业管理权及其潜在的经营利益。竞争是市场经济活力的源泉，也是把物业管理推向更高境界的重要途径。因此，物业管理企业向市场化的方向发展，必然有利于提高物业管理企业的整体水平，有利于同国际物业管理市场接轨和融合。三、物业管理市场化的条件和步骤1、深化国有物业管理企业改革，进一步探索公有制特别是国有制的多种有效形式，大力推进企业的体制、技术和管理创新。党的十六届三中全会提出，“除极少数必须由国家独资经营的企业外，积极推行股份制，发展混合所有制经济。”物业管理属于第三产业中的服务业，应该坚决执行这一决定，这就是走市场化，这就是体制上的创新。我们物业管理企业当中，有相当一部分属于国家独资或“一股独大”的企业，其国有企业存在的弊端很难根除，严重影响企业发展。对照世界先进物业管理模式，我们在专业化、规范化方面的差距虽大，但追赶并不困难。我们国有物业管理企业的体制改革如不加快，在市场化方面的差距将会越来越大，就不能尽快成为市场竞争中的主体，将很难与世界一流物业企业同步。10 2、加快法制建设，为物业管理企业向市场化方向发展提供保证。推进物业管理市场化进程，必须完善物业管理法律法规体系。房地产法规、物业立法是政府的工作要点。国外有很多完善的法律、法规可以借鉴，但不能照搬。我国的《物业管理条例》已于2003年6月8日颁布，并于2003年9月1日起施行。这对中国的物业管理来讲，具有里程碑式的意义。我们认为，它的积极意义在于明确了物业管理企业和业主是平等的民事主体，他们之间是服务与被服务的关系，从而使物业管理企业走上了有法可依的道路。目前，相应的配套法规及地方法规正亟待出台。有了法律的保护和约束，物业管理企业才能健康发展。在加强立法的同时，还应在执法和守法上下功夫，在这方面，政府部门特别是执法部门，更应起好带头作用。企业发展了，市场活跃了，社会也就稳定了，人们的生活质量才能得到提高。为此，要全面推进物业管理市场化，赶超世界先进物业管理水平，法制建设必须加快步伐。3、大力实施品牌战略，全面提升物业管理企业的经营管理水平。一个行业要有龙头企业，一个企业要有龙头产品，例如，家电业的海尔，汽车业的一汽大众等。然而，作为已经成为大行业的物业管理业，品牌企业却不多。业内人士称，物业行业现在是群雄纷争。我们认为，这是好事，只有竞争出来的品牌才是真正的品牌。千万不要拔苗助长，那样终究会夭折。国外的超大、超强型物业公司不多见，但我们国内却应该有，这是因为我们人口多，住房密度大，而且范围广，非常适合市场化的“大兵团作战”。这正如党的十六大报告中指出的，“通过市场和政策引导，发展具有国际竞争力的大公司大企业集团”。10 4、建设廉洁、高效、务实的政府，为企业提供公正、公平、公开的宽松的市场条件和竞争环境。这是物业管理企业向市场化迈进的基本保证。“完善政府的调节，市场监管，社会管理和公共服务的职能，减少和规范行政审批”。这是温家宝总理在十届人大三次会议报告中提到的。从党的十四大决定建立社会主义市场经济以来，政府的职能已经有了较为深刻的转变。但是和要求与希望相比，依然有一定的距离，物业管理企业的员工对此感受最深，要求也最迫切。国家发改委、建设部2003年11月13日公布了《物业服务收费管理办法》，充分地体现了物业管理的市场化原则，在物业服务价格形成机制上，费用计费方式上，政府对价格管理方式上有了新的突破，确立了“合理、公开以及费用与服务水平相一致”的收费原则。“包干制、酬金制”的计费方式，提高了透明度，有利于业主和物业企业双方的合法权力得到保障。政府管理市场规范公正，有关政策规定协调合理，从而达到协调各方利益和实现社会公正的目的。这一目标实现了，政府的管理职能也就到位了，物业管理企业走向市场化的道路也就更加平坦了。10 5、提高物业管理的科技含量，促进物业管理行业的可持续发展。面对现代化的物业，一个仍停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理企业，关注市场化方面的科技发展应用态势，对于及时提高管理技术，加大市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。面对市场化道路上的挑战与竞争，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新，学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，这样才能保证物业管理企业的综合实力与物业管理的科技进步同步，逐步达到市场化的技术要求。四、国有物业管理企业改革的途径和方向物业管理市场也和其他市场一样，都是按照市场经济规律办事。作为国有企业而言，只要在市场中求生存，也毫无例外的应该按照竞争、价格、供求规律办事。必须要内强素质、外树形象，提高在物业市场中的竞争能力。才能适应这个市场。1、加快产权制度改革的步伐，适应市场发展的需要。一是加快产权制度改革，建立真正的以资产为纽带的有限责任公司，明晰企业资产结构，明确各股东的责任、权利和义务，弱化上级对下级的指挥和支配权，强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作能力，使物业管理企业具备市场准入的基本条件；二是经营机制要有所创新。积极发展多元投资主体的物业管理企业，除保留部分员工或管理者持股外，大部分国有资产都应逐渐从物业管理企业中退出去，采取股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式，使物业管理市场结构更趋合理。三是要了段职工国有身份，增强他们的责任感和紧迫感。对于改制企业，要确保改制成功，使其能够在步入物业管理市场化的轨道上能够生存和发展，就必须要在建立现代企业制度的同时，鼓励员工了断国有职工身份，以经济补偿的形式完成员工身份置换的任务，实现经营者人力资本价值参与分配的目标，直接按现代企业制度进行规范运作，使其提高适应物业管理市场快速发展的能力。10 2、内强素质，外树形象，提高在物业市场中的竞争能力。一是提高职工的整体素质。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专业人才。建立一支能吃苦耐劳、善打硬仗的职工队伍，培养物业管理人才是关键。要提高物业管理人才的素质，首先要提高物业管理人才的服务意识，培养员工爱岗敬业、优质服务、奉献社会的职业道德。其次，要提高物业管理人员的专业技术水平，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗。同时，还要从员工中选拔具有培养前途的人，参加物业管理专业教育，为企业发展储备人才。二是实施品牌战略，全面提升物业管理公司的经营管理水平，促进企业的可持续发展。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段，没有品牌的物业管理企业，不可能适应现代人和现代物业的管理服务要求。作为物业管理企业，应当树立起“品牌”意识，这对及时提高管理技术，增加市场竞争能力以及促进整个物业行业的进步都十分重要。为此，物业管理企业面对挑战，必须重视品牌效应，重视各类专业管理技术的掌握，不断更新，学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的要求和广大业主对物业管理水平越来越高的需求，从而，保证物业管理企业的实力与时代的发展同步。三是敢于参与市场竞争。物业管理是市场经济的产物，市场经济的运行和发展时刻都离不开竞争，只有竞争才能不断提高物业管理企业的服务质量和服务水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。首先，要树立规则意识，实现物业管理竞争的有序化、规范化。物业管理企业的竞争客观上要求它的运作活动是有序的、规范的，有关部门应加快制定物业管理竞争规则，使我国物业管理的招投标活动尽快走上规范化轨道。其次是要破除行业保护主义、本位主义，勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场，实行公开、公正的竞争，只有这样，才能加速物业市场的培育和发展。3、增强法律意识，按照市场规则办事，规范物业管理行为。10 一是要遵守国家颁布的《物业管理条例》。任何标准的制定，其目的都是为了规范行为。物业管理不同于一般的商品（有形），可以通过各种仪器工具进行质量检测。物业管理是一种服务（无形）行为，它涉及到千家万户的切身利益。产品具有不固定性、多样性的特点，不同收费标准其服务质量差异很大。因此，物业管理实行有偿服务，收费标准在国家法规的指导下由市场决定。二是规范物业管理的服务项目、服务内容、服务标准。良好的法制环境对物业管理行业的健康发展将起到保障和促进作用。我国《物业管理条例》的出台和实施，对物业管理行业来说，具有里程碑式的深远意义，标志着中国物业管理的法制时代已经来临。为此，我们物业企业要在遵守《物业管理条例》上下功夫，相信，有《条例》相伴，今后，我们物业管理企业之路会越走越宽。三是做业主利益的忠实代表，全心全意为业主服务。物业管理企业要清楚自己的身份，明确自己的地位，物业管理企业是以服务换取报酬的企业，而不是“管家”、“主人”，不是所谓的“管理者”。任何企业要获益，都要善于经营，经营企业，经营产品，经营品牌，服务型企业也是如此。物业管理企业要“以人为本，诚信服务于业主”，为业主提供优美、舒适的生活环境，做业主利益的忠实代表。五、物业管理市场化的企业雏形当前，随着物业管理企业的多年发展，物业管理已由最初的单纯住宅楼宇的管理服务，向机关写字楼、医院、学校、酒店等大型物业延伸；从最初的“扫扫地，看看门”10 的简单服务，走向全方位、多元化的服务。由于各物业管理企业的整体人员素质、基础条件有所不同，客观上决定了他们的发展方向各异。专业性能好、技术高、服务全面的物业管理企业，运作成本相应较高，其管理的物业回报也要求较高，低价位的物业管理费只能运作低成本的物业管理。因此，物业管理企业通过对本企业自身的综合分析，市场化的客观评价，为企业的发展定位出四种企业类型。1、商业楼宇管理公司。包括写字楼、商场等商业楼宇及医院、学校等公共设施的管理。由于这类物业企业一般都有大的业主操纵，虽然其利润较高，但也难以成为物业管理企业竞争中的主战场，只能在几个类似的专业管理公司中争夺。2、高档住宅管理公司。包括别墅、配套设施齐全的高层住宅等。居住人员素质较高，对服务要求也高，管理费也相对较高。随着业主委员会的健全及素质的提高，将吸引大批管理公司加入到争夺这一市场的行列，该类物业将成为竞争的主战场。3、一般住宅管理公司。包括房改房、多层住宅及较早开发的商品房。过去，部分物业管理企业为扩大规模而争夺对这类物业的管理权。后来，由于该类物业管理费较低，且收费较为困难，甚至出现亏本经营，有些物业管理企业因此而主动退出。一些基础条件较差的管理企业，将会把发展方向定位在这类物业上。4、顾问公司。这类公司拥有一批熟悉物业管理运作的高素质人才，他们不直接参与对某一楼盘的物业管理活动，而是通过输出技术服务，为部分物业管理企业做阶段性工作。如创优、提升公司整体素质以及对业主委员会成立的指导或给予运作建议，招标参谋等，并尽可能以中立的客观的态度，帮助业主委员会或物业管理企业协调解决相关问题。10 综上所述，国有物业管理企业要适应市场经济发展的需要，走物业管理市场化的道路，就必须遵循市场规律，打破原有的管理体制和模式，通过不断地兼并、联合、合作等形式组建物业管理的企业集团，大力发展民营经济，以增强物业管理企业抵御市场风险的能力，使物业管理企业在市场机制中通过价值规律和政府产业政策的宏观调控，达到物业管理企业的合理化、效益化，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一，提高城市的现代化文明程度。随着市场经济条件的不断改善，我们有理由相信，物业管理市场化为国有物业管理企业创造了更为广阔的发展空间。10'