成都城市物业管理市场调研报告 12页

'----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方成都物业管理市场调研报告一、项目情况简介31、项目地理情况32、城市功能情况33、项目公司名称34、住宅项目主要经济技术指标35、配套设施设备情况36、地下停车场设施设备情况3二、项目时间节点3三、成都市物业政策环境41、成都市物业管理法律法规42、办理预售证对物业管理的要求43、成都市对物业管理资质要求44、成都市关于物业管理招投标相关规定及操作方式45、成都市的物业管理费收费要求46、成都市停车场服务收费情况47、成都市前期物业管理委托合同、临时管理规约使用情况48、成都市水电公摊收费情况49、装饰装修垃圾清运费510、入伙的要求511、专项维修基金5四、当地物业管理市场情况51、现有竞争楼盘及物业项目情况扫描52、成都市物业服务人员薪酬标准53、福利保险54、采访对象55、物业管理人员招聘情况56、分包项目市场情况67、二次加压水费68、成都市车位配比情况69、物业管理用房情况610、案例分析6五、物业管理定位61、总体定位62、工作人员和分包单位定位73、服务定位74、物业费用定位7----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方一、项目情况简介1、项目地理情况成功红树林，位于成都市锦江区机场东沿线2.5环与锦华路交汇处。500米内的锦华路和晨辉路公交站台有3、77、18、31、65、68、91、503路共12条公交线通达。2、城市主要功能情况左拥国际城南之繁华，右纳川师人文之气息，与锦华路、静康路、科华路形成立体交通网络；地铁6号线、7号线、多路公交车通达全城；东客站、地铁6、7号线；邻近成仁公交站、城东客运站（3km）和火车南站（5km）；紧邻2.5环（机场东延线）。3、项目公司名称成功红树林开发商：四川成功企业发展有限公司物业公司：四川成功物业服务有限公司4、住宅项目主要经济技术指标（1）容积率:2.75（2）绿化率，亦称绿地率：30.53%（3）建筑物占地面积：51912.0㎡（4）总建筑面积：86580㎡5、配套设施设备情况商场：项目近邻万达广场商业圈、川师商业圈、城东客运枢纽与城南国际风尚圈等大型商业配套，举步即享人人乐等大卖场与金象菜市场等，生活配套完善。教育：项目附近优质教育资源非常丰富，从幼稚园到大学配套齐全，一站式教育配套，多重选择，打消对孩子未来5~8年的教育顾虑：幼儿园：金苹果幼儿园(总校、100m)、皇经社区中心幼儿园(800m)；小学：川师附小(1km)、盐道街小学(1.2km)；琉璃中心小学(2km)中学：育才七中嘉祥外国大学：四川师范大学(本部)。语学校(300m)、川师附中(400m)；项目附近还有科研机构：成都社科院(400m)、四川农科院(1.5km)。医院：成都市东区医院(1.3km)、成都市第十人民医院(2km)、省二医院(2km)、四川省华西疑难病医院(0.5km)以及规划中的华西医院锦江分院等楼宇管理：楼宇自控系统安保管理：彩色电视无盲点监控系统，防盗报警系统家庭管理：可视对讲系统，门禁读卡系统，智能感应防盗门锁消防管理：烟感、温感探测、自动报警、消防喷淋及泵房系统6、地下停车场设施设备情况车位引导管理系统，停车智能识别系统、，路锥、定位器、护角、标牌、划线、广角镜、减速带、道闸。二、项目时间节点2012年12月15日—2014年6月交房三、成都市物业政策环境1、市物业管理法律法规----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方《成都市物业管理条例》2007年颁布实施，与之相配套的政府规章、规范性文件已出台，如：新建住宅物业交付使用监督、新建住宅物业配套设施基本条件、业主大会监督管理、物业管理档案管理、物业服务收费、物业管理信用建设以及完善居民自治关系的业主（临时）公约、业主大会和业主委员会会议及规则、（前期）物业服务合同的示范文本等。物业管理法规政策体系将进一步完善，物业管理发展的政策环境将进一步优化。2、办理预售证对物业管理的要求持物业资质等级证书，落实物业管理方案、与物业管理签订的物业管理合同，物业委托证书。3、成都市对物业管理资质要求成都市物业管理企业资质原分为一、二、三、四级和临时资质。按《办法》规定向成都市房产管理局申请资质核定。《办法》第七条规定，对新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期，也就是说，在取得物业管理资质后，一年内没有承接物业管理项目，将要注销其资质证书。根据新规定，物业管理企业资质实行年检制度，而不再是每两年复核一次。《办法》第十一条规定：物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动、挪用专项维修资金等13行为的，资质审批部门不予批准。没有资质等级不允许接管项目等。4、成都市关于物业管理招投标相关规定及操作方式成都市物业管理招投标相关规定（1）对招标的物业类型范围和招标时间等作了明确规定（2）对招标人以及招标文件、招标公告作了明确规定。（3）对投标人以及投标文件作了明确规定。（4）对如何开标、评标和中标作了明确规定。（5）对物业管理评标规则作了明确规定。（6）对招标代理机构名录推荐作了明确规定。（7）对评标专家名册建立进行了明确规定。（8）对招标投标异议投诉受理处理进行了明确规定。（9）对招标文件（示范文本）作了明确规定。招投标操作方式（1）成立招标机构：　　（2）编制招标文件：招标文件包括《招标公告》或《招标邀请书》、《招标书》、《投标单》、《投标企业资格审查表》、《投标须知》、《招标章程》、《招标项目说明书》、《物业服务合同》等。（3）发布招标消息：（4）招标单位的资格预审：（5）发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等：（6）组织投标单位现场勘察答疑。（7）接收和收存投标书。（8）组织开标,公开召开的物业管理招标、开标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加（9）评价和确定中标单位。　　（10）发出中标或未中标通知书。（11）与中标单位签订物业服务合同。　　（12）招标结束。5、成都市的物业管理费收费要求----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方根据中华人民共和国《价格法》、《物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等有关法律法规，市发改委、市房管局下发了《关于规范我市物业服务收费管理的通知》（成发改收费〔2012〕1344号）。现就我市物业服务等级划分、物业服务收费政府指导价标准，中心城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区，下同）普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干制计费方式的，收费标准按照《成都市中心城区物业服务等级政府指导价收费标准》，物业服务机构提供一至四级物业服务标准的，物业服务收费须按照相对应的等级收费标准执行。6、停车场服务收费情况（根据成价费[2006]287号文件规定）（1）室内停车场收费标准特级室内停车场普通室内停车场一环路以内一环路以外一环路以内一环路以外临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车摩托车起价2元/2小时，以后每2小时1元30元/辆·月起价2元/2小时，以后每3小时1元25元/辆·月每8小时3元25元/辆·月每8小时2元20元/辆·月小汽车起价4元/2小时，以后每小时1元。排气量1.8(含1.8)升以下260元/辆·月;起价3元/2小时，以后每小时1元。排气量1.8(含1.8)升以下230元/辆·月起价3元/2小时，以后每小时1元；或：4元/次（4小时）。排气量1.8(含1.8)升以下230元/辆·月起价2元/2小时，以后每小时1元；或：3元/次（4小时）。排气量1.8(含1.8)升以下200元/辆·月排气量1.8升至2.5（含2.5）升360元/辆·月排气量1.8升至2.5（含2.5）升330元/辆·月排气量1.8升至2.5（含2.5）升330元/辆·月排气量1.8升至2.5（含2.5）升300元/辆·月排气量2.5升以上500元/辆·月排气量2.5升以上450/辆·月排气量2.5升以上430元/辆·月排气量2.5升以上400元/辆·月（2）露天停车场收费标准特级露天停车场普通露天停车场一环路以内一环路以外一环路以内一环路以外临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车20元/辆·月18元/辆·月0.8元/4小时·次15元/辆·月0.8元/4小时·次15元/辆·月----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方摩托车起价1元/2小时，以后每2小时0.8元起价1元/2小时，以后每2小时0.5元小汽车起价5元/4小时，以后每2小时1元排气量1.8(含1.8)升以下100元/辆·月起价4元/4小时，以后每2小时1元。排气量1.8(含1.8)升以下80元/辆·月每次3元，连续停放以6小时为一次；或：起价3元/4小时，4小时后每2小时1元。排气量1.8（含1.8)升以下60元/辆·月每次2元，连续停放以6小时为一次；或：起价2元/4小时，4小时后每2小时1元。排气量1.8(含1.8)升以下50元/辆·月排气量1.8升至2.5(含2.5)升180元/辆·月排气量1.8升至2.5(含2.5)升160元/辆·月排气量1.8升至2.5(含2.5)升80元/辆·月排气量1.8升至2.5(含2.5)升70元/辆·月排气量2.5升以上260元/辆·月排气量2.5升以上220元/辆·月排气量2.5升以上120元/辆·月排气量2.5升以上100元/辆·月大汽车起价5元/4小时,以后每2小时1元350元/辆·月起价4元/4小时,以后每2小时1元。300元/辆·月每次6元，连续停放以12小时为一次；或：起价4元/4小时,以后每2小时1元。240元/辆·月每次5元，连续停放以12小时为一次；或：起价2元/4小时,以后每2小时1元。200元/辆·月13米及以上加长货车起价10元/4小时,以后每2小时2元。550元/辆·月起价8元/4小时,以后每2小时2元500元/辆·月每次12元，连续停放以12小时为一次460元/辆·月每次10元，连续停放以12小时为一次400元/辆·月7、成都市前期物业管理委托合同、临时管理规约使用情况根据（物业管理条例）前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方成都在交房时就与业主签订前期物业委托合同、临时管理规约。8、成都市水电公摊收费情况根据《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由，不履行义务”。然而，在现实生活中，个别业主义务观念淡薄，常常以放弃权利为由，不履行共同义务。比如，有的业主以自己没有入住为由拒缴公摊水电费用(共用部位、共用设施设备与专有部分不可分割，即使不入住也会发生公共照明、绿化用水等需要分摊的费用。9、装饰装修垃圾清运费配备电梯物业的由原按建筑面积0.03元/平方米/天调整为按不高于0.04元/平方米/天收取；未配备电梯的由原0.02元/平方米/天调整为按不高于0.03元/平方米/天收取。还特别注明，物业服务机构收取了装修服务费的，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费、楼道维护费等其他费用，造成共有部位、共有设施设备等损坏的，由责任人另行承担相应的赔偿。在装修垃圾清运费方面，要求各物业服务机构不得强制收取装修垃圾清运费，该费用应本着自愿委托的原则，由物业服务机构负责清运垃圾的，垃圾清运费标准由原2.0元/平方米调整为按不高于2.5元/平方米收取。根据中心城区以外的其他区（市）县住宅装修服务费及装修垃圾清运费不得高于上述收费标准。10、入伙的要求（1）从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。（2）国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。11、专项维修基金（1）指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。专项维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。（2）专项维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。（3）业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。四、当地物业管理市场情况1、现有竞争楼盘及物业项目情况扫描楼盘名称特约服务项目收费情况服务的特色万科魅力之城家庭设施维修绿化保养保洁服务房屋租售2元/平方米“以我的诚心换您的放心，以我的用心换您的省心”，万科物业通过细心观察和实践，紧扣客户入住前、入住时、入住后的核心关注点，推出适当前置的服务，为客户创造方便快捷、舒适温馨的生活----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方环境。通过定期回访、业主恳谈会等多种沟通形式，关注客户的居家体验和疑难问题，倾听客户的声音。项目值班经理、客户大使助理，与业主密切接触，亲如一家，随时为客户排忧解难。24小时客服热线、家居对讲、公司投诉专线、业主意见信箱、网络投诉论坛等，确保客户可根据自身习惯畅顺表达意见及建议，获得及时的服务。龙湖三千城服务项目有：代订牛奶、代订机票、代订报刊、查询美食小吃、旅游咨询、临时户口申报、保姆/保洁服务、代办电话开户、打印复印服务、家庭设施维修、保洁服务、房、定期组织外出旅游活动、二手房置业等住宅2.6元/平方米“善待你一生”经营理念，秉承“为客户提供优质、高效服务并影响其行为”的服务宗旨，为所有业主提供温馨、全面、周到的专业物业管理服务，在服务中充分体现人文关怀，以“满意+惊喜+幽默+乐趣”的服务模式，为所有业主提供温馨、全面、周到的专业物业服务。在物业服务中注重维持并提升已交付产品的原创元素和气质，营造出独特的和谐、文明、高雅、人文的龙湖社区文化氛围。凭借专业、优质、高效、细致的服务赢得客户的满意！2、物业服务人员薪酬标准物业服务人员薪酬标准序号岗位平均酬薪备注1经理（主任）5000-8000扣除社保后，过节费另算，年终奖金2助理级（主管）4000-6000扣除社保后，过节费另算，年终奖金3工程技术人员2500-3500扣除社保后，过节费另算，年底双薪48小时保安1800-2500包吃住，过节费另算，年底双薪512小时保安2000-3000包吃住，过节费另算，年底双薪6清洁工1300-1800过节费另算，年底双薪7绿化工1500-2000过节费另算，年底双薪8厨师2500-3000包吃住，过节费另算，年底双薪3、福利保险成都市福利保险，根据缴纳基数购买，一般按照1700、2000基数标准购买。4、采访对象成功红树林现场工作人员5、物业管理人员招聘情况----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方目前物业管理人员方面，主要是保安方面招聘比较困难，主要原因是保安队伍流失比较高，造成招人困难，有几个方面因数；1保安社会历史地位低，工资标准偏低；2很多保安队伍管理简单、粗暴的管理方式；3保安的工作比较危险、比较枯燥无味；4、保安员自身价值观不正确等因素。其他物业管理人员招聘较好。6、分包项目市场情况成都大部分物业项目的保安、保洁板块，基本是物业公司自己招聘人员管理，小部分物业公司，由于招人困难和管理原因，分包保安、保洁给专业保安服务公司和保洁公司。7、二次加压水费成都市居民用水水费是1.95元/吨，由于二次加压供水产生费用，加压后每吨水加收0.5元/吨。8、成都市车位配比情况类　　　别停　　车　　指　　标居住者来访者居住家庭1车位/户1：11车位/2户；1：2宿舍1车位/4床位办公中心区-1车位/25m2建筑面积非中心区-1车位/20～25m2建筑面积工业-1车位/50m2建筑面积饭店类旅馆1车位/客房餐厅/酒吧/俱乐部同居住类1车位/2座位（1车位/5～10m2建筑面积）医疗中心（康复中心）同居住类2车位/门诊室医院同居住类1车位/3床位9、物业管理用房情况新建建筑区划内，开发建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：1）建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，并不得少于80平方米；2）配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米；3）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50%。10、案例分析万科物业（1）部分客户服务制度：业主沟通渠道，设立客户意见箱，每半年召开一次客户恳谈会，每年进行一次客户满意度调查，客户投诉，收到投诉两个工作日内反馈处理意见，每月公布共性投诉处情况社区文化活动：每季度开展一次社区透明度：每季度公布物业管理服务报告，每季度公布服务性收支情况，每年一月份公布上一年度物业服务费资金年度决算和本年度预算，每季度公布专项维修资金收支情况----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方维修服务：报修时间为24小时。日常维修按预约时间到达，急修按约定时间到达。分别公布紧急联系电话，日常服务电话和公司投诉电话开展有偿服务，并公示服务项目及价格。如提供家政、维修等服务。（2）日常服务项目：日常服务项目物业公共部位、公共设施设备维护公共次序维护清洁卫生维护绿化养护服务内容建立设备房巡逻制度建立设备管理台帐停水停电提前通知二次供水，水箱清洁（2次/年）电梯困人十分钟到达现场房屋外观定期巡查设备故障及重大事件有完善应急方案24小时巡逻，定时定线路巡逻对偷盗，抢劫意外伤害，火灾有相应预案经营性停车场，有实况录象消防演习2次/年定期开展消防及居家安全宣传楼道卫生，清扫1次/天；拖地1次/天公共场所绿地道路2天/次沟渠池井表示牌，信报箱1次/周垃圾清运2次/天蚊虫消杀，夏天4次/月，冬天1次/月灭鼠消杀1次/季度污水管道疏通1次/年雨雪天气后及时清扫积水积雪花草树木长势良好，修剪整齐美观适时喷洒药物，预防病虫害乔木修剪1-2次/年灌木修剪10-15次/年草坪修建12-20次/年（3）物业收费情况：（元/平米/月）多层：1元/平方米阳光公寓1.5元/平方米高层1.55元/平方米联排1.8元/平方米独栋2元/平方米商业2.5-3.0元/平方米（4）万科日常物业管理中的部分亮点：1）、详细的业主分析：通过建立业主数据库，业主服务档案（含年龄、爱好、职业等），充分了解业主，为业主提供量身订做的个性化服务。2）、提供丰富生活的会所服务：优雅的环境、齐全的设施和细心的服务，使会所成为业主健身、娱乐、社交的绝佳空间。3）、建设联谊邻里的社区文化：通过定期组织文艺演出、书画展览、球类棋类比赛、旅游和健康咨询等活动，在现代冷漠隔阂人际关系中，注入温馨感人的社区邻里情谊。如万客会、HAPPY家庭节等五花八门的社区活动。4）、体贴细致的特殊服务：在常规服务之外，能提供针对业主特殊需要的服务以满足业主的不同需求，如建立健康档案等等。如万科健康卡。5）、物业公司内部的文化建设上：将文化建设与员工培训寓教于乐。如各个小区之间定期举办文化知识大赛等，使物业工作人员在娱乐中学习，学习中成长，每年的万科物业之星评选也是企业内部建设的例子。6）、物业公司的制度建设上：即“BI”行为规范的实施。BI即BehaviorIdentity，意为企业行为识别系统，分为基准行为和禁止行为，是从仪容仪表、行为举止、语言态度三个方面进行详细描述，并制作成图文并茂的小册子，凡入职万科物业的新员工都必须先学习并练习直到熟练掌握，经考试合格为止。而在日常工作中，人人必须认真的、坚决的按“BI”----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方行为规范要求执行，服务中心有安全检查员负责巡视检查，发现达不到要求者则按规定考核扣分并与薪酬挂钩。万科物业为使“BI”能贯彻落实，曾采取了严格的措施，现在，“BI”行为规范已成为万科物业值得自豪的一项管理内容，它所体现的是“全心全意全为您”的宗旨，是万科物业品牌的一大支柱。7）、人性化、亲情化的社区管理：这主要体现在工作人员的细心、细致上。如万科的下雨接送、关怀老人等贴心服务。中海物业（1）收费情况：物业公司收取物业管理服务费，包括公共服务和代办服务。公共服务指：物业公司对物业管理服务区，区域内房屋公用部分维护，公用设施设备维护保养，绿化养护，环境清洁，垃圾清洁，公共次序维护的日常管理服务。代办服务指：水、电、气、有限电视费代办服务物业管理费用：多层1.2元，小高层/联排1.6元，商业3.2元，停车费用：室内停车：摩托车每8小时2元，包月20元，小汽车起价2元/2小时，以后每小时1元。包月1.8排量以下200元，1.8-2.5排量300元，2.5以上排量400元露天停车：摩托车每4小时0.8元，包月15元，小汽车起价2元/4小时，以后每两小时1元。包月1.8排量以下50元，1.8-2.5排量70元，2.5以上排量100元（2)服务亮点：1）立体构建的安全管理：24小时不间断巡逻、可视监控及红外报警系统、友好而严格的来访确认程序。2）专业的设备维护与热情快捷的入户维修：规范的设施设备维护流程，智能化手段的定期监测，在实现清洁保洁质量目标、保持整洁优雅环境的同时，科学设计清洁保洁作业方式，合理安排清洁保洁作业时间，使对业户工作生活的干扰极小化。3）以人为本的环境绿化：精心营造人与自然的和谐，根据各地气候特点，选种观赏性强而养护成本低的树木花草，重视业户安全，不种有毒、带刺和致病植物。4）为业主提供多样的特约服务项目：代订牛奶（提供订奶电话，无代订费）代办车险（提供车险电话，无代订费）房屋租售（租赁佣金为半个月租金）设施维修（零件业主自己购买，维修费适当协商）绿化保养（植物及肥料业主自己购买，保养费用协商）文印服务（复印0.5元/张，传真5元/张）等客户服务中心提供双语服务5）注重打造中海社区文化，如创办《中海物业报》、《中海物业企业文化报》，定期举办节日活动等。（3）万科、中海对比研究1）收费比较同等建筑形态的收费，中海的收费要稍高于万科，这同小区的品质、地理位置等因素有关。总体而言，作为成都的中高档社区，两者的收费相差不大。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方2）服务内容比较常规日常服务上，万科与中海的差别较小，都是主要以提供日常性的服务为主。最明显的差别在于二者的特色服务上各有不同，如万科注重服务细节，通过先进的智能化监控设备以及合理的服务时间安排等，力求尽量对业主有最少的干扰。另外，万科也极其注重社区文化的建设，通过多姿多彩的社区活动，引领业主的生活方式，通过物业与业主之间的良性互动，从而创造出良好的居住氛围。另外，万科的员工BI服务规范的设计与实施也是物业行业的典范，通过对员工几近苛刻的条件，严格规范化员工的言行举止，创造出特有的万科标准。中海物业则从偏重于个性化的服务，通过如提供牛奶代订、车险代办等各类贴心的服务，使业主倍受关怀，同时一切以人为本的服务观念也在物业的实施过程当中得到体现，如人性化的环境绿化等。3）共性特征通过对万科与中海两家领先的物业公司的调查，我们发现了他们除了具备的各自不同的核心竞争力以外（如万科物业依靠的是不断的创新、超前的观念以及细心的服务。中海物业定位于要做世界一流的物业企业，其公司的发展依靠的是规模优势、管理低成本优势），二者也具有一些共性，a首先都对社区文化的建设非常重视，通过一系列丰富的社区活动让业主与物业之间亲密接触，从而支撑起社区的文化氛围。b另外，注重细节也是二者的共性之一。不论是在员工的举止言谈、物业工作的安排上都精益求精，细节取胜。c专业化，对员工服务的专业化，以及早期介入地产前期开发，从业主角度出发提供专业化的建议与规划。d还有一点，那就是两家物业公司的目的都不仅仅局限只局限于物业本身的盈利，更多的是为了通过优质服务支撑起整个集团的品牌，为整个品牌舍小利而求大利。五、物业管理定位1、总体定位(1)公众原则物业管理公司的目标市场定位必须符合目标业户基本利益的要求，这样也有利于企业自身的生存和发展。满足和不断超越业户日益增长的需要，是物业管理公司存在与发展的基本原因和根本使命，因而决定了定位必须符合公众利益。若企业的目标市场定位不能满足业户的基本利益，不符合业户的需求，或对社会其他公众的利益造成损害，就会导致其物业服务产品没有市场，或引起对该公司的服务乃至对整个公司的反感，这对物业管理的进一步发展是致命的打击。(2)趋利原则物业管理公司的目标市场定位要冒最小的风险，取得最佳的投入产出，实现投资收益最大化。也就是说目标市场定位必须保证该定位方式能为公司创造经济或者品牌效益。趋利原则与公众原则是对立统一的有机组合，公众原则是实现趋利原则的前提和条件．趋利原则是实现公众原则的具体化和必然结果，两者共同作用于目标市场定位的选择和确定。(3)短期原则----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方物业管理公司对目标市场定位必须立足现实，着眼市场，根据市场的变化和业户需求的改变，随时改变公司的市场定位。物业管理公司要想在竞争中始终立于不败之地，长期保持主动和领先地位，把握现实机遇，赢得未来挑战，不断创新和发展．就必须在对市场进行科学预测分析的基础上，灵活地改变市场定位策略。目标市场定位是个短期行为，有助于公司发现市场机会，抓住市场机会，成功地利用市场机会。2、工作人员和分包单位定位物业服务人员自建管理队伍，必须专业化、规范化等；物业管理分包管理存在着长期性，自身一定要有一套详细的供方管理制度，分级别确认各分包队伍，在保持稳定性的前提下，谨慎地引入新的分包方，引入合理的竞争。　但是物业管理的性质决定分包管理有长期性，对新进的供方一定要严格审核，不是远强于现有分包方的不引入，没有更为严格的管理标准不引入，在保持稳定的前提下不断通过引入新分包方参与的竞争机制来提高自身服务品质。这点对物业供方管理尤其重要。3、服务定位（1）规范化运作。首先是以物业质量管理体系为本，结合成都市物业管理现状、管理小区的特点和实际情况，制定出一套科学、规范、完善、可操作性强、行之有效的管理服务运作制度，达到人人有章可循，事事有据可依，各项服务环节都能得到有效地控制。二是建立严格的检查、监督机制，注重预防，及时纠正偏差，使各项制度落实到实处。（2）高标准服务。建立高标准、严要求的管理机制，创一流的物业管理服务，树立物业的管理品牌。高标准服务主要体现在以下几个方面：全天候服务——24小时接待来访、投诉，24小时保安护卫，8小时清洁保洁、绿化养护，即时对小区故障进行修缮。全方位服务——整个管理参照国家行业标准和物业管理有限公司质量手册的规范和程序进行运作，为小区业主提供全方位的服务，各项有偿服务的收费标准公开化。　　专业化服务——目前在保证员工技术水平的前提下，各项服务工作以自建队伍来承担，随着成都市物业市场的不断成熟，部分劳动密集型专业可委托专营公司来完成，而管理及技术含量高的业务即应以自组建专业化队伍来承担。4、物业费用定位管理成本包括固定资产折旧、设备运行、设备设施维修保养、消耗用品、人力资源、行政开支等），引发操作困难的危机；另一方面脱离市场，因管理费用过高而令人望而生畏，降低了商业竞争力令招商失败。而要确立管理费的标准，受约束的直接因素有很多，造成了各商业物业管理费定价标准的较大区别。具体影响的因素有下面几点：（1）地理位置、区域（2）市场定位、设备配套（3）公共面积（4）服务标准（5）人力资源成本----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方'