物业管理市场开发ppt课件.ppt 53页

'物业管理市场开发1 物业市场开发了解物业市场状况物业市场供求情况分析市场供求规律收集物业市场信息物业市场调查建立信息库实施物业市场开发确定开发项目组织物业管理投标物业市场开发2 第一物业市场状况3 市场主体市场客体市场环境一、物业管理市场构成4 一、市场主体--需求主体+供给主体（有效需求、无效需求）物业管理需求主体----物业的所有权者和使用者（业主/使用者）物业管理供给主体----通过合法手续取得物业管理服务经营资格的人或组织（物业管理公司）物业管理市场构成5 二、市场客体--在市场中被交换的对象1、有形商品：水果、电脑等2、无形商品：服务（物业管理服务）物业管理市场--服务，无形的劳动具体。。。。。。。一、物业管理市场构成6 三、市场环境--进行交换的环境（社会制度、各种法律法规）物业管理市场环境1、基本社会制度、市场经济体制、宪法；2、与物业管理相关的各种专门性法律；民法、经济法、合同法、公司法、物权法3、物业管理法规和政策，各类物业管理契约、合同物业管理市场构成7 一、物业管理需求物业管理需求—在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格下，对物业管理服务的需求数量。经济学基础知识在物业管理中的应用8 需求法则p442-4假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升物业管理服务需求9 物业服务价格高对物业管理服务需求减少供给相应增加物业服务价格低对物业管理服务需求增供给相应减少需求法则在物业管理中的运用10 业主生活条件改变—物业管理变化需求收入升高、生活生活水平越高--物业服务需求越多、要求越高需求法则在物业管理中的运用11 二、物业管理供给在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格水平下，物业管理企业愿意并且能够提供的物业管理服务的规模或数量。经济学基础知识在物业管理中的应用12 供不应求价格上涨供应量不变—需求量增加需求量不变—供给量减少供过于求价格下降供应量不变—需求量减少需求量不变—供给量增加物业管理供给13 变动情况变动结果物业服务供不应求卖方占优势经营者主权卖方市场物业服务供过于求买方占优势消费者主权买方市场供求变动决定买、卖市场的变动14 五个了解1、国家经济政策状况--国家产业政策、财政政策、税收政策2、房地产业发展规模--房地产发展规模大---物业需求大--房地产发展规模小---物业需求小3、人力资源供需状况--人力资源—招聘、管理了解市场供求状况15 4、物业市场竞争机制物业管理公司之间围绕提高服务质量、增加服务项目、降低经营成本业主与物业管理公司之间贱买VS贵卖市场环境--市场供求状况16 5、物业服务价格竞争情况价格竞争与非价格竞争对物业市场的影响市场环境--市场供求状况项目含义影响价格竞争通过降低服务价格来争取较多的消费者，从而扩大物业服务销售量----物业管理公司之间提高劳动生产率的竞争加强管理、改进技术、节约资源-----少投入多产出非价格竞争不变动价格，通过其他途径和采用其他方法来争取较多的客户，从而扩大物业管理服务销售量的竞争开发新的服务项目、提高服务质量、扩大广告宣传、改变销售方法17 第二物业市场信息收集18 一、物业市场调查程序一、市场信息收集开始制定市场调查方案实施方案市场调查分析提交调查报告结束19 （一）、确定目的和任务(3why)（二）、确定调查对象与项目（三）、设定物业市场调查项目（四）、设计物业市场调查表（五）、确定物业市场调查时间和工作期限（六）、确定物业市场调查的调查方法（七）、确定调查资料的整理方法和分析方法（八）、确定提交物业市场调查报告的方式（九）、制订调查的组织计划市场调查方案的制定20 结构说明具体内容主体物业管理企业、业主、物业服务媒介主体、政府主管部门、协调主体—社区办事处客体物业管理服务房屋维修市场、绿化服务市场、保洁市场、安全市场、信息服务市场环境物业管理市场交换赖以进行的社会制度以及各种相关法律、法规1.社会制度和专门法规—宪法、民法、合同法、公司法、物权法2.房地产和物业管理行业的法律法规3.物业服务的各类契约、合同4.业主大会、业主委员会的组建及其运作规定5.物业管理市场运行规则等制定市场调查方案—确定调查对象项目21 （三）、设定调查项目1、与任务紧密联系，又能获得答案；2、能清晰明确回答的；3、问题之间能相互联系。（四）、设计物业市场调查表市场调查方案的制定22 （六）、确定调查方法一、物业调查方案的制定方法说明特点直接调查直接询问、沟通、问卷调查可信度高间接调查收集报刊、媒体、互联网资讯需去伪存真现场踩点调查以购房者身份了解楼盘情况需辨别真伪23 （九）、制定调查的组织计划----组织领导、机构设置、人员选择、培训、工作步骤、善后处理一、物业调查方案的制定24 二、实施物业市场调查25 分析方面主要分析内容对物业项目宏观经济环境的分析人口因素、经济水平、GDP状况、政策法规的影响、市政规划和建设的影响、社会环境和文化、交通状况对物业项目区域市场进行的总体分析本地区、本城区、本街区的物业环境分析（即商圈分析）对物业项目所在城市物业环境的分析本市宏观分析、本市物业发展情况、现状、发展模式、商业结构分布、消费特征商圈及竞争商圈分析当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态三、物业信息的分析26 对物业市场进行整体性分析未来3-5年趋势走向对市场定位、开发策略及项目规划提供依据和指导性意见四、编制物业市场调查报告27 一、信息分析与甑选二、建立市场信息库建立信息库28 一、信息分析与甑选二、建立市场信息库1、国家及各地房地产开发及物业管理相关政策法规；2、房地产、物业主管行政部门、行业协会的信息；3、投资商、发展商信息；4、业主（业主委员会）信息；5、竞争对手信息建立信息库29 第三物业市场开发的实施30 一、确定物业开发项目二、组织物业管理投标物业管理市场开发的实施31 （一）全面收集目标项目情况一、确定物业开发项目发展商基本情况项目和客户基本情况竞争对手情况32 1、发展商的基本情况政府发展商—经济适用房房地产发展商—资质、资历、开发历史长短、开发项目数量多少、项目质量、品牌知名一、确定物业开发项目33 2、了解业主、物业使用人的基本情况1）、收入水平2）、文化水准3）、安全需求4）、环境需求5）、服务需求6）、精神需求7）、物业保值、增值需求一、确定物业开发项目34 3、了解竞争对手情况1）、竞争对手的实际情况遵循规则对手背景确定主要竞争对手2）、分析对手优劣势从事物业管理的时间管理规模管理物业的结构类型专业化程度综合因素一、确定物业开发项目35 形象宣传联络客户感情成功的项目开发一、确定物业开发项目—营造适宜的氛围36 （二）营造适宜的氛围形象宣传1、电视宣传2、广播宣传3、互联网宣传4、报纸或夹报宣传5、海报宣传一、确定物业开发项目37 客户感情联络1、与发展商联络感情团体交际、个人交际2、与业主委员会/业主联络感情业主联谊会征询性活动社会性活动宣传性活动一、确定物业开发项目38 二、物业管理投标39 八大程序物业管理投标1.成立投标组织2.获取招标文件3.现场勘查4.可行性研究5.编制招标文件6.递送投标文件7.参加现场答辩8.签订委托合同40 一、成立投标组织投标工作小组：总经理（经营副总经理）--统筹、协调市场开发部—负责投标整体策划、实施投标具体工作管理部—配合标书管理、服务方面内容制作工程部—房屋及附属设施设备的管理和维修养护方案制定；项目工程技术分析；财务部—财务评价物业管理投标41 二、获取招标文件仔细研究招标文件开标时间、定标时间、投标保证书、履约保证金、奖惩措施、管理服务范围、内容、标准资格预审物业管理投标42 三、现场勘查1、物业情况2、主要业主情况3、物业所在地的气候条件、经济环境、人文环境、消费需求、市场变化情况、相关政策法规物业管理投标43 四、可行性研究物业管理投标项目评估风险性防范可行性研究44 项目评估1、投标物业基本情况2、物业项目定位3、业主的需求4、建设单位、业主、物业使用人的基本情况5、招标条件和招标过程6、竞争对手7、企业自身条件物业管理投标—可行性研究45 风险防范与控制1、来自招标人和招标物业风险显失公平的特殊条件建设单位资金困难造成项目无法正常运行物业延迟交付关联交易2、投标人风险未分析、评估、论证—投标决策、策略失误盲目承诺测算失误—未中标或中标后亏损经营现场答辩失误、不正当手段竞争、取消投标资格标书泄露、废标3、来自竞争对手的风险低价、行贿等不正当手段；相关背景、综合竞争的绝对优势；窃取他人投标资料物业管理投标--可行性研究46 五、编制投标文件最重要的原则：响应招标文件的要求物业管理投标—编制投标文件47 投标文件商务标公司简介法人地位及法定代表人证明投标报价单及招标文件要求的其他资料技术标物业管理方案招标方要求的其他技术性资料物业管理投标—编制投标文件48 投标书：投标函、投标报价、物业管理方案、投标中要求的其他材料投标书示例物业管理投标—编制投标文件49 投标文件编写基本要求1、使用国家统一的行业标准计量单位；2、使用统一的货币；3、使用国家统一颁布的行业标准与规范；4、使用标准的表述方式；5、确保资料的真实性。物业管理投标—编制投标文件50 投标文件编写应注意的问题1、确保填写无遗漏、无空缺。重要数据未填写，可能视作废标；2、不可任意修改填写内容；3、填写方式规范。除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不允许出现加行、涂抹或改写痕迹；4、不得改变标书格式；5、计算数据必须准确无误；6、报价合理；7、包装整洁美观。字迹清楚、文本整洁、纸张统一。8、做好投标文件的保密措施。物业管理投标—编制投标文件51 六、递送投标文件七、参加现场答辩八、签订委托合同招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人；招标人应当自确定中标人之日起15日内备案；接中标通之后30内签订物业服务合同。物业管理投标52 祝愿大家心想事成！53'