漯河物业管理市场何在？ 3页

'潔河物业管理市场何在?潔河的物业管理经过近几年的发展述不是很成熟，管理屮述存在不少问题，对物业管理市场化经营的认识不足，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制尚未普遍确立和完善。物业管理是有偿服务的行业，但开发商及冇关方面习惯了过去计划经济吋代的观念，对物业管理市场化经营认识不足，观念不强，支持不够。加上一些地产公司只片面强调经济效益，没有兼顾到社会效益；一些发展商居然述不太了解物业管理，对物业管理所涉及的各种管理服务的认识冇所偏差，对物业管理存在着一定的偏见。物业管理在国外已冇100多年的历史，相当一部分物管企业具有资金、技术和人才优势。国内发达地区的物业管理已经积累了很多成功的经验，拥有先进的作业技术、丰富的管理经验和大量的专业管理人才。与它们相比，潔河物业管理企业既缺乏成熟的经验和技术，又缺乏足够的专业物业管理人才，特别是那些房地产公司口建的物业公司，缺乏市场竞争意识，如果不迅速改变现状，将会有不少公司在竞争中失败。开发商与管理公司多为父子关系漆河物业市场具有一定影响力的建业地产旗下的建业物业都属于自建自管形式，是用物业来带动销售的战略模式，物业运行的亏损由地产公司补贴，它们的影响力压制和制约整个物业市场的合理发展。个别开发企业认为物业管理也是“一块肥肉”，在不具备物业管理专业的条件下盲目对前期物业采取自建自管形式，造成前期管理一片混乱，导致项口后期没有企业接管。通常情况下，开发商一般不直接以自己公司的名义来直接参与以后小区的物业管理，而是成立一个物业管理公司来管理物业，实力比较强的开发商冇时也会向社会公开招标，招聘物业管理公司。无论是开发商出资组建并屮请注册的物业公司还是公开向社会招标选聘的物业公司，他们与开发商之间都是独立的法人，各自承担独立的民事责任，相互之间并非单位与内部职能部门的关系。而实际的操作中，潔河大多数的物业管理一直遵循的是谁开发谁管理的原则，和开发商形成的这种固定的关系，是症结所在。物业管理行业准入门槛较高，采用的是资质准入制度，而且物业管理企业“接项目”也不容易，即便是外资物业管理企业也 是一样很难接到项目。即使在物业管理发达地区，市场化的公开招投标尚不足10%,市场化水平极低，因此，尽管有的物业管理公司在业内大名鼎鼎，但仍然摆脱不了和开发商这种从属关系，因此谋求独立，发出自己的声咅，i直是物业管理行业的理想所在。有人把开发商与物业管理之间的关系形象地形容为“父子”关系。这一“父子”式的宿命关系在十几年后的今天仍旧未能完全摆脱。一项权威统计显示，目而全国2万家物管企业中，70%屈于开发商办的，20%属于房管所改制或后勤单位改制，纯粹意义上的专业物业管理公司仅占10%的份额。不重视早期介入让物业管理由”后续部队”变成”先行官”。物业管理要从图纸设计开始就参与房地产开发的全过程，从管理和服务的角度提出意见和建议。物业管理的早期介入可对房屋销售起着指导作用，在房屋销售中，许多开发商都亮出”业主至上，承诺是金”的信条，但由于房产销售工作人员对房地产知识缺乏和对物业管理的不了解，为片面追求销售业绩，对顾客作了许多空白承诺，试图以此来吸引顾客，以至造成了承诺许多事项偏离了现实，如果物业管理早期介入，那么，物业管理企业将会配合开发商在物业的建设与销售上制订可行性方案，并依据开发楼盘的总体规划，拿出既可行又有新意的方法，真止体现”以人为本，居有所值”。物业管理早期介入还口J以对物业规划设计的周密与完整将起到重要作用，对房屋质量的提高起着极为重要的作用质量是企业的生命”，物业管理的早期介入，将参与图纸设计的修改及工程施工，了解工程进度，加强对隐敝工程的验收，并根据日后管理、维修、保养、服务的需要，及时向开发商捉出设想和建议，防患于未然，变“事后弥补”为“事前预防”就显得尤为重要。早期参与房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、一卫生、交通、治安和环境容貌等项目的管理，进行及吋有效地维护、修缮与整治，不断提高服务档次。物业管理行业中未全面形成公开公平的市场竞争机制在潔河物业管理市场形态方而，物业管理述没冇冇形的市场。商品房营销冇各类的经纪商，有挂牌的交易所，还有各类中介服务机构，物业管理则是有市无场。使物业管理企业的成本与收益不对称，物业管理企业冇相当一部分成本付出得不到市场承认，无法从市场上获取相应的收益。市场机制不完善的最终结果是真正自主经营、自负盈亏的物业管理企业在市场上很难生存。大家对于打破垄 断，真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。按照物业管理条例及英他相关法律法规的相关规定，没有取得资质的物业管理企业不得接管物业管理项目，A前，潔河有资质的正规企业接不到管理项口，没有资质的企业项口反而做不完。潔河物业管理市场的明天当前全国物业管理的发展势头很好，城市建设包括住宅建设投资的不断增长，城市III住宅小区整治改造的步伐加快，各行各业后勤保障服务体制的改革，都给物业管理的发展带來了良好的发展新机遇，物业理行业的发展前景是十分广阔的。我们要深刻领会和坚决贯彻“I•五”纲要提出的“规范发展物业管理业”的重要精神，全行业上下积极行动起来，认清形势，抓住机遇，提高服务水平，扩大物业管理覆盖而。潔河物业管理市场前景十分良好，是个新兴产业，朝阳产业，具有广阔的市场前景和巨大的市场潜力，因此，耍通过社会和行业的共同努力，把潔河的物业管理事业推向规范发展的新阶段。致谢冋首整篇文章的完成过程，我能完成这篇文章，对我帮助最大的还是在我去年与潔河“博容国典”项目沟通期间给予我指点的荆品总经理，以及给我支持的潔河同行。止是他们，使我收获了众多知识的积累。'